Что проверяет нотариус при оформлении генеральной доверенности на недвижимость?

Не доверять, а проверять!

Что проверяет нотариус при оформлении генеральной доверенности на недвижимость?

«Доверяй, но проверяй!» – гласит известная поговорка.

Увы, но лишь у немногих из нас хватает сил и времени на перепроверку действий людей, которым они не просто доверили вести свои дела, но и оформили это официально в виде доверенности у нотариуса.

Однако если безрассудно положиться на другого человека и дать ему полномочия распоряжаться своим имуществом, то последствия могут быть непредсказуемы и даже разорительны…

Жилец старый – хозяин квартиры новый

Продать свою недвижимость, заложить ее, получить под нее кредит, взять деньги, купить что-либо может не только сам владелец, но и его доверенное лицо.

Не так давно «МК-Латвия» опубликовала статью о доверенности: в каких случаях ее надо непременно оформлять у нотариуса, а когда можно обойтись и без него. Но оказалось, что правильно оформить доверенность – это полдела.

Главным будет найти человека, который тебя не подведет и будет действовать исключительно тебе во благо. Увы, но жительница Украины Нина столкнулась в Латвии совсем с другой ситуацией – доверительное лицо действовало ей во вред.

Нина, которая обратилась в «МК-Латвию» за помощью – гражданка Украины и живет на своей родине, но так уж получилось, что владеет недвижимостью в нашей стране. И хотя Нина – единственная собственница жилья, она может его лишиться.
– Несколько лет назад я по случаю приобрела квартиру в Даугавпилсе.

Только вот, как управлять своим жильем, да еще издалека, я не имела понятия. Бывший хозяин квартиры выступил с предложением помочь мне – стать моим доверенным лицом и сдавать квартиру в аренду. Я очень обрадовалась, поскольку и делать-то ничего не надо было, даже – искать жильца.

Жилец уже жил в этой квартире до того, как я ее купила.

Было решено, что Нина не станет выселять прежнего квартиросъемщика. Человеку предложили и дальше нанимать квартиру, оплачивать аренду и коммунальные платежи. Только деньги должны были поступать не на счет Нины, а на счет ее доверенного лица – бывшего владельца жилья.

Доверие вышло боком

Нина поступила по закону и зафиксировала свои отношения с бывшим хозяином квартиры у нотариуса – то есть оформила доверенность на управление, оплату счетов за квартиру, заключение договоров и прочее.

С оформлением других документов у Нины тоже не было проблем. Переход квартиры в ее собственность был оформлен в Земельной книге. Правда, оригинал документа, доказывавшего, что теперь квартира принадлежит ей, от бывшего владельца жилья Нина так и не получила. Позже мужчина прислал ей отсканированную копию этого важного документа.

Конечно, женщине хотелось иметь на руках оригинал документа о покупке квартиры, но эти нюансы Нину тревожили мало – до тех пор, пока она не получила от своего квартиросъемщика тревожную новость.

Жилец сообщал: «Вот уже много месяцев бывший хозяин квартиры не оплачивает счета, которые были выставлены за отопление, электричество, газ и другие услуги!» При этом квартиросъемщик утверждал, что рассчитывается своевременно, переводя деньги на оплату счетов на банковский счет доверенного лица Нины.

Гложут сомнения

– Конечно, я понимаю, что мне нужно поехать в Даугавпилс и со всем разобраться, – говорит Нина. – Но я боюсь, что домоуправление и другие организации заставят меня заплатить накопившийся долг по коммунальным платежам, а у меня сейчас материальные трудности. Была работа, а теперь ее нет, жить не на что и ехать дорого.

А еще я очень боюсь, что бывший собственник моей квартиры, который не выдал мне мой экземпляр доверенности и не прислал выписку из Земельной книги, задумал еще что-то недоброе в отношении меня.

Например, он может захотеть продать или заложить мою квартиру, и это вполне возможно, так как у него на руках – подписанная мною доверенность.

Нина задается вопросом, как ей остановить действие доверенности, если она не помнит ни фамилии нотариуса, у которого была составлена доверенность, ни его адреса. Также женщине интересно узнать, может ли она каким-то способом остановить действие доверенности, находясь на Украине? Доверенность ей нужна для подачи документов в суд на человека, не выполнившего свои обязательства.

– Я уверена, что узнать ответы на мои вопросы будет интересно каждому жителю Латвии, который понадеялся на честность доверенного лица, а теперь кусает локти и не знает, что предпринять! – говорит обманутая женщина.

Доверчивый платит дважды

Юрист Аскольд Лоренц прокомментировал ситуацию, в которую попала Нина, а также рассказал, как выйти из неприятного положения.

– Думаю, что Нина и сама хорошо понимает: раз человеку была выдана доверенность, значит, на официальном уровне этот человек действовал и действует исключительно от ее имени. Все сделки, которые заключал бывший хозяин квартиры, перед лицом закона считаются заключенными доверителем.

Деньги, которые получает доверенное лицо, тоже считаются деньгами, полученными самой Ниной.

Из этого следует первый неприятный вывод – потребовать, чтобы квартирант снова оплатил аренду и коммунальные услуги невозможно! Также нельзя потребовать, чтобы доверенное лицо оплатило накопившиеся долги из собственных средств.

Это означает, что если Нина не хочет потерять квартиру по решению суда, то ей надо из собственных средств оплатить все счета за квартиру и только потом самой судиться против своего доверенного лица, которое действовало не в ее интересах.

– По закону доверенное лицо обязано действовать исключительно в интересах доверителя и не получать никакой личной выгоды от своих действий, – утверждает юрист. – А значит, в случае Нины с бывшего хозяина квартиры можно требовать возмещение убытков.

Доверенность доверенности – рознь!

Наш собеседник рассказал, что подозрения Нины о том, что ее квартиру могут продать за ее спиною, не беспочвенны. Но для того, чтобы точно узнать, может ли доверенное лицо это сделать, нужно знать, какого содержания доверенность была оформлена.

Оказывается, у нотариуса можно оформить три основных вида доверенности.

■ СПЕЦИАЛЬНАЯ доверенность выдается на проведение какого-то конкретного задания. Например, по ней можно получить деньги от арендатора квартиры и оплатить ими счета.

■ ГЕНЕРАЛЬНАЯ доверенность включает в себя ведение разных взаимосвязанных вопросов. Например, ее выписывают, когда надо управлять квартирой, то есть – сдавать жилье, получать от арендатора деньги, оплачивать счета, заключать договоры на поставку услуг, связанных с квартирой и т. д.

■ УНИВЕРСАЛЬНАЯ доверенность дает право доверенному лицу вести от вашего имени все возможные сделки, в том числе сдавать квартиру в аренду, продавать жилье, брать ипотеку, оформляя жилье в виде залога, получать вашу зарплату, пенсию и т. д.

Без тщательного изучения документа невозможно понять, какого рода доверенность выдала Нина.

Квартира продана за долги!

Увы, но даже если доверенное лицо Нины не станет продавать ее квартиру по выданной доверенности, это могут сделать… судебные исполнители. Причем – без всякой доверенности или тому подобного документа.

Дело в том, что если за владельцем квартиры накопился долг по коммунальным услугам, то домоуправление может наказать Нину штрафными санкциями за неоплаченный счет, а также – потребовать оплаты основного долга.

– Нина, как владелец квартиры, должна будет оплатить всю сумму долга. И еще хорошо, если до сих пор домоуправление не подало на нее в суд, так как по закону заседание суда может состояться даже в отсутствие самого должника, – говорит юрист.

Так вот, за эти три года, что Нина не живет в Латвии, вполне мог состояться суд, по которому судебный исполнитель начал процесс взыскания долга и выставил квартиру Нины на аукцион.

– Если аукцион состоялся, Нина не сможет опротестовать результаты и вернуть свое имущество. Единственное, что она сможет предпринять – это обратиться в суд с иском против доверенного лица, требуя компенсации нанесенных убытков, – утверждает Аскольд Лоренц. – Также Нина не сможет опротестовать договор купли-продажи своей квартиры, если ее доверенное лицо проведет такую сделку.

Найти то, не зная что!

Нина интересуется, как можно приостановить действие доверенности, если она даже не помнит фамилию нотариуса, у которого подписывала документ, а также не знает адрес его нотариальной конторы. Но, по мнению нашего собеседника, получить эти сведения не составляет большого труда.

– Дело в том, что доверенность оформляют в виде нотариального акта. А значит, сам текст документа пишет нотариус, и найти саму доверенность будет легко. Дело в том, что доверенность оформляется только в одном оригинальном экземпляре и этот единственный экземпляр хранится в нотариальной конторе.

Выданные в Латвии доверенности регистрируются в общей базе данных, которая доступна всем нотариусам.

Это значит, что ваша читательница – как и любой другой доверитель, может обратиться к любому нотариусу Латвии и выяснить, какие доверенности у каких нотариусов и на кого ими были оформлены.

Фамилию нотариуса и доверителя можно и не помнить! Так что в любой нотариальной конторе можно выяснить, где была оформлена доверенность, и тут же отозвать ее.

После отзыва доверенности нотариус заказным письмом отправляет извещение доверенному лицу о том, что доверенность на него была отозвана и с этого момента документ теряет свою юридическую силу. Впрочем, все ранее заключенные сделки и проведенные операции остаются в силе в полном объеме.

По словам нашего собеседника, у Нины, если она не хочет лично приезжать в Латвию и отзывать доверенность, есть возможность по-другому остановить действие этого документа. Правда, этот путь не менее мучительный.

Нине следует найти новое доверенное лицо, и у нотариуса оформить на него доверенность на отзыв ранее выданной доверенности.

Тогда этот человек будет иметь возможность, находясь в Латвии, отозвать прежнюю доверенность Нины.

Земельная книга – как ее читать?

Что еще беспокоит Нину? Женщина волнуется, что никогда не видела оригинала документа из Земельной книги, подтверждающего, что квартира в Даугавпилсе – ее собственность. Между тем она может увидеть этот документ, не выходя из своего дома на Украине.

– В Латвии действует регистр Земельной книги, который доступен каждому. Правда, за получение сведений по Интернету придется заплатить, но сумма совсем невелика, – говорит Аскольд Лоренц.

Любой человек можно лично явиться в Земельную книгу и попросить выписку, касающуюся конкретного объекта. Если же клиент желает выяснять все это не выходя из дома, то он должен иметь доступ к латвийскому интернет-банку и являться пользователем базы данных Земельной книги на основании заключенного договора.

Ольга ВАХТИНА,
olga.grinina@mk-lat.lv

Источник: https://rus.timeline.lv/raksts/novosti/19154-ne-doveryat-a-proveryat

Нотариусы и мошенничество при покупке квартир

Что проверяет нотариус при оформлении генеральной доверенности на недвижимость?

Прочитал на сайте нотариальной палаты о мошеннической схеме с квартирами. Якобы продавцы получают деньги, а потом оказываются недееспособными и оспаривают сделки. В итоге покупатель остается без денег и жилья.

Нотариусы говорят, что только они могут от этого защитить. Так и пишут у себя на сайте: «Единственный реально работающий способ защитить себя от любого рода мошенников при купле-продаже недвижимости — обратиться к нотариусу».

Это правда? Если провести сделку через нотариуса, ее точно не признают недействительной? Это надежнее, чем договор в простой письменной форме, зарегистрированный в Росреестре? И если я всё-таки столкнусь с мошенниками, то смогу в суде сослаться на нотариуса и сохранить квартиру?

Денис, Москва

Схема действительно есть, ей много лет. Суды выносят решения как в пользу покупателей, так и в пользу продавцов.

Суть таких сделок на сайте нотариальной палаты в целом описана верно. Бывает, честный покупатель рассчитывается за квартиру, а потом приходит какой-нибудь родственник или сам продавец и говорит, что сделка недействительна. Ссылаются на психические заболевания, болезни нервной системы, стресс и даже алкогольное опьянение.

Если суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают продавцу. Тот должен вернуть покупателю деньги, но их может уже не быть. Тогда покупатель будет годами взыскивать сумму с безработного и больного человека, у которого кроме пенсии взять больше нечего.

Нотариус защитить может, но не полностью. Сделка в его присутствии — это точно не единственный способ защиты покупателя. И не такой надежный, как об этом говорят нотариусы.

У нотариуса действительно есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю. Если нужно, нотариус сам сделает запрос в единый реестр недвижимости.

В контексте этой схемы нам важна проверка дееспособности. Ведь именно на ее отсутствие ссылаются продавцы, когда отменяют сделки. Я, мол, был пьян, бабушка перенесла инсульт или стоит на учете у психиатра.

Давайте разберемся с дееспособностью.

По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается. Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали.

А еще нотариус может поговорить с продавцом, чтобы понять, в себе ли он и не под давлением ли совершает сделку. Если нотариус заверяет договор купли-продажи, это не значит, что он подтверждает психическое здоровье человека. Это всего лишь означает, что у него нет сомнений в психическом здоровье.

К сожалению, суд может признать сделку недействительной, даже если ее удостоверил нотариус. И дело не в том, что нельзя верить нотариусу. А в том, что нотариус не может проверить и гарантировать абсолютно всё.

Вот реальные истории из судебной практики. В них нотариусы подтвердили дееспособность, а экспертиза ее опровергла. Сделки признали недействительными.

Суды не всегда выносят такие решения. Иногда даже после выводов психиатрической экспертизы сделки оставляют в силе. Но как и в какой инстанции закончится конкретная история, предсказать нельзя.

  • Источник: https://journal.tinkoff.ru/wtf/notarius-deesposobnost/

    Доверенность на продажу квартиры: условия и порядок оформления

    Что проверяет нотариус при оформлении генеральной доверенности на недвижимость?
    Багрова Наталья. Юрист. Специализация – гражданское право. Опыт 14 лет. Дата: 20 февраля 2018. Время чтения 7 мин.Передавая свое право на продажу жилого помещения, собственник составляет доверенность. Она обязательно заверяется у нотариуса, но только после того, как доверитель подтвердит свою личность, дееспособность и правомочие распоряжаться квартирой. Для покупателя такая сделка более рискованна, однако определенные меры защиты от мошенников существуют.Доверенность на продажу квартиры, в том числе и с правом получения денежных средств, оформляется, когда владелец недвижимости не желает самостоятельно заниматься этим вопросом. Или не имеет такой возможности. Тогда он наделяет другое лицо полномочиями, позволяющими тому провести сделку в интересах собственника квартиры. Однако перед оформлением данного документа нужно со вниманием отнестись и доверенности, и к кандидатуре доверенного лица. Передавая кому-то часть своих прав на распоряжение недвижимостью, следует учитывать риски, возникающие у доверителя и покупателя.

    Доверенность на продажу квартиры: основные аспекты

    Определение доверенности сформулировано в Гражданском кодексе – в статье 186. Так называется документ, который оформляется с целью передачи другому лицу какого-то правомочия. Оно получает право действовать от имени доверителя и в его интересах. Доверительная бумага на продажу недвижимости в основном составляется по общим правилам, но имеет особенности, на которых стоит остановиться.

    доверенности

    Главное, что указывается в содержании документа – какие именно полномочия его составитель передает доверенному лицу. Если речь идет о доверенности на продажу жилого помещения, собственник квартиры обычно уполномочивает представителя на следующие действия:

    • подписание договора с покупателем (от имени продавца);
    • сбор документов в официальных инстанциях, ведомствах, коммерческих компаниях;
    • получение денег от приобретателей квартиры (если к моменту совершения доверенности стоимость жилья уже известна, в ее тексте следует указать, сколько именно представитель должен от них получить);
    • осуществить проверку чистоты сделки (например, сделать запрос в регистрирующие органы) и т. п.

    Гражданин может передать доверенному субъекту какое-то одно из вышеуказанных правомочий или наделить его целым комплексом прав. В любом случае они четко прописываются в содержании доверенности. Из текста должно быть понятно, является ли она:

    • разовой, то есть представителю разрешается некое однократное действие (например, поставить подпись на договоре);
    • специальной, то есть представитель получает разрешение многократно совершать действия, перечисленные в доверительной бумаге, – в течение определенного срока.

    Самые широкие полномочия предоставляет оформленная гражданином гендоверенность.

    Когда составляется генеральная доверенность на продажу квартиры, она подразумевает согласие доверителя на любые действия по отчуждению своей недвижимости.

    При ее наличии сделку можно полностью провести без участия владельца квартиры или дома. Подобные документы либо оформляются в пользу лица, которому собственник жилья полностью доверяет, либо добываются криминальным путем.

    Иные обязательные сведения

    Помимо передаваемых доверителем прав, в документе указываются:

    • дата его совершения (оформления);
    • место составления (город или иной населенный пункт);
    • подробные сведения о доверителе и его представителе (фамилия/имя/отчество, паспортные данные, место жительства);
    • информация о квартире, подлежащей продаже.

    Внимание! Срок действия доверительной бумаги не является ее обязательным реквизитом. Но по умолчанию считается, что она действует год со дня ее оформления. Поэтому если доверителю важно зафиксировать иной срок передачи полномочий на недвижимое имущество, его надо прописать в тексте доверенности.

    Если доверитель не указал возможность передоверия, или, напротив, четко оговорил в содержании, что оно невозможно, то представитель обязан реализовывать возложенные на него полномочия только лично. Но даже передоверие разрешено, представитель совершает его открыто, информируя о нем доверителя в разумный срок.

    Доверенность обязательно подписывается тем, кто делегирует свои права другому лицу. Затем ее должен заверить нотариус.

    Напоминаем! Письменная передача правомочий не всегда требует удостоверения в нотариате. Однако если она совершается в отношении лица, которое будет заниматься продажей квартиры, заверение необходимо. Закон (ГК, статья 185.1) обязывает доверителей заверить документ нотариально, если необходимость выдать его возникла при сделке, требующей регистрации в Росреестре.

    Прекращение переданных полномочий

    Выдать доверенность на продажу квартиры можно только на определенный срок. Бессрочных доверительных бумаг гражданское право РФ не предусматривает. До середины 2013 года максимальный срок действия документа не превышал трех лет.

    Однако в настоящее время ни минимального, ни предельного периода, на который его разрешается выдавать, не установлено.

    По окончании указанного срока переданные полномочия «возвращаются» доверителю – в отношении представителя они действовать прекращают. Также доверенность перестает действовать при следующих обстоятельствах:

    • смерть доверителя или уполномоченного лица;
    • признание кого-то из них недееспособным / безвестно отсутствующим / ограниченно дееспособным;
    • банкротство одной из сторон (при его наступлении гражданин утрачивает право оформлять подобные документы);
    • отказ доверителя от возложенных на него полномочий;
    • отзыв (отмена) доверительной бумаги составившим ее лицом.

    Отменить нельзя только безотзывную доверенность, однако она выдается только в рамках предпринимательской деятельности, а не при простых сделках между гражданами. Для отмены доверитель обращается к тому же нотариусу, который заверял документ, и пишет на его имя заявление с соответствующей просьбой. Этого достаточно, чтобы отозвать бумагу в любое время ее действия.

    Получив заявление, нотариус вносит информацию об отмене в специальный реестр нотариальных действий. Он существует в электронной форме. Доверитель обязан проинформировать поверенного, что его полномочия отозваны (статья 189 ГК).

    Внимание! Если покупатель недвижимости вынужден контактировать с представителем продавца, будет полезно проверить действительность предъявляемой им доверенности.

    Это можно сделать на сайте по следующему адресу: http://reestr-dover.ru/, предварительно попросив ксерокопию данного письменного полномочия.

    Она понадобится, так как на сайте попросят ввести реестровый номер и дату составления документа, а также данные о нотариусе и доверителе.

    Скачать образец доверенности на продажу квартиру. Текст актуален на февраль 2018 года.

    Нотариальное оформление

    Перед обращением в нотариальную контору нужно подготовить комплект документов, без которого оформление доверительной бумаги не состоится, и некоторую сумму денег – за услуги нотариуса.

    Требуемые документы

    Нотариус удостоверит доверенность на продажу квартиры после того, как будут предъявлены:

    • российские паспорта – доверителя и представителя;
    • документы, доказывающие, что недвижимость, которую собирается отчуждать поверенный, находится в собственности доверителя – свидетельство, выданное Росреестром, выписка о зарегистрированном праве собственности и т. д.;
    • бумаги, демонстрирующие, что гражданин стал владельцем продаваемой квартиры на законных основаниях – завещание, договор о покупке жилого помещения, дарственная и прочие «доказательства».

    В определенных ситуациях дополнительно понадобится и другая документация. Какая именно – расскажет таблица.

    Таблица 1. Дополнительные бумаги для нотариальной конторы 

    НаименованиеПри каких обстоятельствах предъявляются доверителем
    Паспорт сособственникаЕсли: ·         отчуждаемая квартира находится в долевой собственности, и доверитель является лишь одним из ее совладельцев;·         сособственник не младше 18 лет и полностью дееспособен
    Свидетельство о рождении; российский паспорт – опекуна или законного представителя(если это не сам доверитель)Если сособственник недвижимости – малолетнее лицо (не достигшее 14-летия). За него доверенность подписывает родитель/опекун/усыновитель
    Паспорт несовершеннолетнего гражданина; российский паспорт – попечителя или законного представителя(если это не сам доверитель)Когда сособственнику – от 14 до 18 лет. В таком возрасте он вправе подписать документ самостоятельно, но только если попечитель/представитель даст на это письменное разрешение
    Паспорт совладельца и его опекунаТребуются, если сособственник недееспособен или его дееспособность ограничена
    Согласие второго супруга, в том числе и бывшегоЕсли квартира покупалась в браке и находится в общей собственности

    Из перечня документов видно, что перед тем как удостоверить доверенность, нотариус проверит несколько фактов:

    • личность доверителя (доверителей-сособственников);
    • его/их дееспособность;
    • наличие права распоряжаться продаваемой квартирой.

    В связи с необходимостью установить дееспособность (адекватность) обоих сторон к нотариусу следует явиться доверителю и поверенному.

    Стоимость услуги

    Величина расходов на услуги нотариуса зависит от ряда обстоятельств:

    • наличия родственной связи между доверителем и представителем его интересов;
    • объема полномочий, передаваемых поверенному лицу;
    • региона, где происходит оформление доверительной бумаги.

    От того, являются ли стороны родственниками, зависит размер госпошлины, без уплаты которой доверенность не оформят. За услугу непосредственно в государственную казну придется заплатить:

    • 100 рублей – если документ составляется в пользу родного или усыновленного ребенка, супруга, родителя, а также брата или сестры;
    • 500 рублей – если поверенными являются иные лица.

    Нотариусы добавят к данным суммам собственные тарифы. Они взимаются с клиентов за выполнение услуг правового и технического характера: подготовку бланка доверенности, разъяснения прав и прочую работу сотрудников нотариата.

    Расценки зависят от местонахождения конторы, так как в разных регионах стоимость услуг неоднородна. Кроме того, чем больше полномочий включается в документ, тем дороже обойдется его оформление.

    В большинстве случаев средняя стоимость колеблется от 1 500 до 2 000 рублей, но иногда может быть несколько выше.

    Риски покупателей

    Взаимодействуя с продавцом не напрямую, а через доверенное лицо, покупатель рискует стать жертвой мошенников.

    Их схемы отработаны десятилетиями и, как правило, заключаются в предоставлении покупателю поддельной или недействительной доверенности. Например, доверенность оформляется от имени недееспособного, малолетнего или умершего гражданина.

    Другим распространенным способом обмана является представление уже отозванного (отмененного) доверительного документа.

    Чтобы не попасться на эти и другие уловки, эксперты рекомендуют не оформлять сделку, не встретившись лично с продавцом жилья. И если встречи под разными поводами постоянно откладываются, это повод насторожиться. Также необходимо в обязательном порядке проверять действительность предъявляемой доверенности на продажу квартиры.

    Дополнительная информация в видео:

    Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/doverennost-na-prodazhu-kvartiry/

    Как правильно проверить или отменить доверенность?

    Что проверяет нотариус при оформлении генеральной доверенности на недвижимость?

    Доверенность — очень важный документ, значимость которого, к сожалению, многие недооценивают. Например, россияне питают огромную любовь к так называемой «генеральной доверенности».

    В законе такого понятия не существовало никогда, этим «термином» обозначают доверенность, в которой указано максимальное количество полномочий, которым доверитель хотел бы наделить доверенное лицо.

    Кроме того, наши граждане часто выдают доверенность на огромные сроки, даже в тех случаях, когда это не просто не нужно, а может нести серьезный риск. Например, поручая родственнику сделку купли-продажи недвижимости, доверитель может выдать доверенность на 5-10-15 лет, и даже больше.

    Объясняют это просто: мало ли, еще пригодится, чтобы второй раз не платить. Именно такая неосмотрительность часто приводит к плачевным последствиям. Человеческие отношения — материя переменчивая, часто случается, что доверенность выдается на несколько лет и доверитель попросту о ней забывает.

    Зато доверенное лицо помнит, и, если отношения портятся, использует ее. В итоге поссорился доверитель с родственником, а тот по выданной когда-то ему доверенности в отместку его квартиру продал. А еще доверенности любят мошенники, под удобным предлогом выманивающие документ, меняющие его текст, чтобы получить возможность оставить наивного гражданина без жилья.

    Именно поэтому важно ответственно относиться к выданным доверенностям. И если то действие, совершение которого вы кому-то доверили, уже осуществлено, не пренебрегать возможностью отменить документ. Тем более что сегодня сделать это очень просто, но об этом ниже.

    Чтобы отменить доверенность, доверитель может обратиться к любому нотариусу. Нотариус, отменив доверенность, вносит информацию об этом в Реестр отмененных доверенностей Единой информационной системы нотариата.

    Реестр имеет публичный статус, поэтому уже на следующий день после внесения этой информации все заинтересованные лица считаются извещенными об отмене доверенности. Потребности в письменном уведомлении доверенного лица и всех заинтересованных лиц больше нет.

    Как и необходимости публиковать объявление в СМИ.

    Однако бдительным нужно быть не только тем, кто доверенность выдал, но и тем, кто сталкивается с этим документом, например, при заключении каких-либо сделок. Поддельная доверенность — излюбленный инструмент аферистов.

    С помощью фальшивого или недействительного документа они проворачивают мошеннические схемы и лишают людей денег, имущества, в том числе и недвижимого. Нечистые на руку дельцы знают, что при заключении сделки в простой письменной форме проверке подлинности доверенности не уделяется должного внимания, и успешно этим пользуются.

    Чтобы не стать их жертвой, нужно ответственно подойти к проверке представленной доверенности. Сегодня это по силам каждому.

    В рамках Единой информационной системы нотариата работает отдельный сервис для проверки подлинности доверенностей.

    Если вы участвуете в сделке, сторона которой действует по доверенности, обязательно обратитесь к сервису: http://reestr-dover.ru .

    Он работает совершенно бесплатно, а сама процедура проверки занимает всего пару минут.

    Далее нужно заполнить отмеченные звездочками поля, вся необходимая для этого информация содержится в доверенности:

    — Дата удостоверения;

    — Реестровый номер;

    — ФИО нотариуса.

    После этого вам нужно будет пройти стандартную процедуру подтверждения того, что вы не робот, а настоящий пользователь. Для этого система предложит вам ввести текст с картинки. Успешно пройдя этот шаг, вы получите ответ на свой запрос.

    Если доверенность подлинная, то в ответе будет указана дата регистрации документа, его номер в ЕИС (Единой информационной системе нотариата) и ФИО нотариуса, удостоверившего документ. Номер доверенности в ЕИС и указанный вами реестровый номер будут разными.

    Это не должно вызывать опасений, так как номера документов в ЕИС используются только для внутреннего документооборота между нотариусами. Не забывайте, что выданная когда-то доверенность могла быть отменена. Поэтому нужно обратить внимание на сообщение системы, которое появится внизу страницы.

    Оно содержит в себе информацию о том, отменялась или нет доверенность, которую вы проверяете.

    Сервисы Федеральной нотариальной палаты, созданные для проверки доверенностей, также могут использовать государственные и муниципальные органы, которым, кстати, предоставлены расширенные возможности.

    Они имеют возможность проверки идентичности содержания предъявленного документа тексту оригинала нотариально удостоверенной доверенности, информация о которой хранится в ЕИС.

    Для этого к запросу прикрепляется скан-образ проверяемой доверенности, который система сравнивает с оригиналом и выдает ответ о совпадении документов или наличии в них разночтений.

    письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицомлицо, от имени которого совершается доверенность.

    высокотехнологичная автоматизированная информационная система, обеспечивающая деятельность нотариусов РФ.

    Позволяет нотариусам использовать все преимущества электронного документооборота, получать актуальные данные, оперативно проверять необходимые сведения, формировать базы данных, доступные онлайн гражданам, бизнесу и государственным органам.

    Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/kak-pravilno-proverit-ili-otmenit-doverennost

    Доверенность на продажу квартиры

    Что проверяет нотариус при оформлении генеральной доверенности на недвижимость?

    Последнее обновление: 27.06.2019

    Собственник квартиры может заключать сделку купли-продажи как лично, так и через своего представителя (доверенное лицо), письменно уполномочивая его на это нотариально заверенной доверенностью на продажу квартиры.

    Доверенность составляется в одном экземпляре. Выдающий ее именуется – доверитель, а получающий по ней полномочия – представитель или поверенныйДоверенность с максимальным набором полномочий называют генеральной.

    Все нормы выдачи доверенности, а также правила ее действия –регламентируются Гл. 10 части 1 ГК РФ. Образец доверенности на право продажи квартиры – представлен ниже.

    Договор купли-продажи квартиры, заключенный по доверенности (со стороны Продавца) имеет ту же юридическую силу, что и договор, заключенный лично Продавцом. В самом договоре, при этом, обязательно должно быть указание на то, что за Продавца в сделке действует доверенное лицо, и указаны реквизиты доверенности.

    Покупка квартиры по доверенности со стороны Покупателя. Как это происходит?

    Как оформить доверенность на продажу квартиры

    Оформление такой доверенности происходит у нотариуса. При этом подписывает ее только сам хозяин (владелец квартиры, доверитель).

    Присутствие доверенного лица, на которого оформляются доверительные полномочия по продаже, необязательно.

    Нотариус составляет текст доверенности, в соответствии с желаниями владельца, и удостоверяет его волю, ставя свою подпись и печать на документе. Дальше владелец сам передает эту бумагу своему представителю, когда посчитает нужным.

    В сделках с квартирами доверенность на право продажи должна предъявляться только в подлиннике и содержать следующие обязательные реквизиты:

    • наименование – «Доверенность»;
    • дата составления доверенности (при отсутствии этой даты – доверенность ничтожна);
    • срок действия доверенности (если он не указан – доверенность действует в течение года);
    • сведения о доверителе и о представителе (ФИО, паспортные данные и место жительства каждого);
    • личная подпись доверителя.

    Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

    В доверенности на продажу квартиры (даже если она генеральная) должны быть четко и ясно прописаны ключевые полномочия ее носителя, а именно:

    • на представление интересов собственника-Продавца квартиры в части продажи оной;
    • на право расписываться за Продавца и совершать иные действия, необходимые для продажи квартиры;
    • на сбор всех необходимых документов для совершения сделки купли-продажи квартиры;
    • на подписание договора купли-продажи квартиры (адрес);
    • на подачу документов на государственную регистрацию и получение их обратно после регистрации;
    • на принятие предоплаты/аванса за квартиру;
    • на проведение окончательных денежных расчетов и получение полной суммы денег за квартиру.

     Образец Доверенности на продажу квартиры можно скачать здесь. 

    Максимальный срок действия доверенности, который можно в ней указать – неограничен (до изменений 2013 года в ГК, максимальный срок был 3 года).

    Если срок действия в доверенности не указан, то он принимается равным одному году с момента ее выдачи (ст. 186 ГК РФ). Доверенность, в которой не указана дата ее выдачи – ничтожна.

    Доверенность, выданная на совершение сделки по отчуждению недвижимости (буквально – на совершение регистрационных действий с квартирой), требует обязательного нотариального удостоверения.

    Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

    Когда доверенность на продажу квартиры недействительна

    Вообще, несмотря на законность применения доверенности в сделках, на рынке недвижимости принято их избегать (особенно генеральных доверенностей на продажу квартиры).

    Дело в том, что использование доверенности при продаже квартиры, открывает большие возможности для мошеннических действий, которые не всегда возможно отследить или предотвратить.

     Мошенник может заполучить такую доверенность при помощи обмана, угрозы, шантажа или подделки самой доверенности.

    И при наличии такой бумаги на руках у злоумышленника, все остальные его действия приобретут внешне законный вид.

    Помимо явно криминальных случаев, сделка купли-продажи квартиры, произведенная по доверенности, может быть признана судом недействительной и по вполне житейским причинам. 

    В частности, доверенность может быть отозвана (отменена) доверителем (пп.2, п.1, ст. 188 ГК РФ), и представитель на момент сделки может вообще не иметь никаких полномочий, но никто об этом на сделке не будет знать.

    Доверитель может также скончаться к моменту совершения сделки купли-продажи квартиры, либо он может быть признан недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим – и это также будет означать прекращение действия доверенности (пп.6, п.1, ст. 188 ГК РФ).

    А сделка, совершенная по недействительной доверенности, также считается недействительной.

    Закон, правда, пытается хоть немного защитить Покупателя в подобной ситуации, и обязывает доверителя, при отмене доверенности, незамедлительно известить об этом как своего поверенного, так и третьих лиц, с которыми поверенный должен был вступить в сделку (п.1, ст. 189 ГК РФ).

    Кроме того, закон предусматривает, что если Покупатель не знал и не мог знать о том, что действие доверенности прекращено, то последствия сделки для него остаются в силе (п.2, ст. 189 ГК РФ).

    Но так как закон далеко не идеален, то судебные споры из-за использования доверенности при продаже квартир – не такая уж редкость. Поэтому в целях безопасности, доверенность рекомендуется использовать только для сбора документов для сделки, а подписывать договор купли-продажи, и получать деньги по нему должен лично Продавец квартиры.

    Такая доверенность, выдаваемая только на сбор документов без права продажи квартиры, может иметь как нотариальную, так и простую письменную форму.

    Зачем нужна расписка в получении денег за проданную квартиру? Что в ней должно быть, чтобы она имела юридическую силу? Смотри в Глоссарии по ссылке.

    А для особенно любознательных можем добавить, что существует официальный реестр отмененных доверенностей. В соответствии со статьями 34.2 и 34.3 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариусы обязаны вносить сведения о совершении нотариальных действий (в том числе об отмене доверенностей) в специальный реестр единой информационной системы нотариата (ЕИС).

    Проверить предъявленную на сделке доверенность через реестр отмененных доверенностей можно ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

    Сама единая информационная система нотариата (ЕИС) заработала в полный рост с января 2018 года (подтверждение – здесь). В этой системе теперь регистрируются все нотариальные действия, совершаемые всеми нотариусами на территории России, в т.ч. выдача и отмена доверенностей.

    Как действовать Покупателю, в случае, когда квартиру ему продают по доверенности, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> Проверка личности Продавца квартиры >>Квартиру продают по доверенности.

    Владельцу же недвижимости имеет смысл защитить свое право собственности от утери (например, от продажи по поддельной доверенности) путем запрета регистрации сделок без своего личного участия (подробнее по ссылке).

    А что если сам Покупатель хочет дать доверенность на покупку квартиры? Об этом – в отдельной заметке по ссылке.

    Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
    Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

    «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

    Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

    Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/doverennost-na-prodazhu-kvartiry/

Консультант закона
Добавить комментарий