Что значит фраза о том, что право собственности подлежит регистрации?

Переход права собственности. Налоги и бухгалтерский учет, № 58, Июль, 201

Что значит фраза о том, что право собственности подлежит регистрации?

Редактор Вороная Наталья, налоговый эксперт Чернышова Наталья Налоги и бухгалтерский учет Июль, 2017/№ 58 https://i.factor.ua/journals/nibu/2017/july/issue-58/article-29123.

html

Право собственности представляет собой право лица на вещь (имущество), которое оно осуществляет в соответствии с законом по своей воле, независимо от воли других лиц (ст. 316 ГКУ). Собственнику принадлежит право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (ч. 1 ст. 317 ГКУ).

Именно собственник несет риск случайного уничтожения и повреждения (порчи) имущества, если иное не установлено договором или законом (ст. 323 ГКУ).

В общем случае право собственности переходит к приобретателю имущества по договору с момента передачи такого имущества (ч. 1 ст. 334 ГКУ)

При этом передачей имущества считается его вручение приобретателю либо перевозчику, организации связи и т. п. для отправки или пересылки приобретателю (если имущество отчуждается без обязательства доставки). К передаче имущества приравнивают также вручение коносамента либо другого товарно-распорядительного документа на имущество.

Интересно, что в самом договоре стороны могут оговорить другой момент перехода права собственности. Скажем, можно предусмотреть, что право собственности на вещь переходит только после полного расчета по договору.

Если договор, по которому передается имущество, подлежит нотариальному удостоверению, право собственности у нового собственника возникнет не раньше, чем договор будет нотариально удостоверен. При этом стороны могут указать в договоре более поздний момент перехода права собственности на передаваемое имущество.

В отдельных случаях законодатель устанавливает особые правила определения момента перехода права собственности, от которого стороны не могут отклониться. Так, если речь идет о приобретении объекта недвижимости, то право собственности у нового собственника возникнет только с момента государственной регистрации такого права.

Приведем памятку о моменте перехода права собственности в следующей таблице.

Момент перехода права собственности на передаваемое имущество

№ п/п Вид имуществаМомент перехода права собственностиНормативный акт
1Имущество, передаваемое по договоруС момента передачи имущества лицу, которое приобретает его по договоруЧ. 1 ст. 334 ГКУ
Это правило действует только в случае передачи права собственности по договору (а не, к примеру, в порядке наследования, исполнения решения суда или получения имущества в силу прямого указания закона) и только при условии отсутствия специальной оговорки о другом моменте перехода права собственности в самом договоре либо в нормативно-правовых актах.Наиболее распространенные виды договоров, по которым может передаваться право собственности, — договор купли-продажи (поставки), договор дарения.
2Имущество, передаваемое по договору со специальной оговоркой о моменте перехода права собственностиС момента, оговоренного сторонами в договореЧ. 1 ст. 334 ГКУ
В договоре может быть оговорено, что право собственности на имущество переходит с момента заключения договора, либо с момента полной оплаты его стоимости, либо через определенный промежуток времени после фактической передачи и т. п. В таких случаях возникает временной разрыв между моментом передачи имущества приобретателю и моментом перехода права собственности. Это может дать основания налоговикам считать, что в указанный период имущество использовалось бесплатно. В связи с этим в договор целесообразно включить условие о том, что имущество не будет использоваться его приобретателем до перехода права собственности. Второй вариант — оговорить отдельную оплату за период использования имущества до момента перехода права собственности на него.
3Имущество, передаваемое по бартерному договоруОдновременно у обеих сторон договора после выполнения обязательств по передаче имущества обеими сторонами, если иное не установлено договором или закономЧ. 4 ст. 715 ГКУ
4Имущество, которое передается по договору, подлежащему нотариальному удостоверениюС момента, оговоренного в договоре, но не ранее нотариального удостоверения договора или вступления в силу решения суда о признании действительным договора, не удостоверенного нотариальноЧ. 3 ст. 334 ГКУ
Это правило действует в случае, когда законодательством не установлен другой момент перехода права собственности на отдельные виды имущества.
5Объекты недвижимостиС момента государственной регистрации права собственностиЧ. 4 ст. 334 ГКУ
Объектами недвижимости считают земельные участки и объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения.
6Земельные участкиС момента государственной регистрации права собственностиСт. 125 ЗКУ
Договоры купли-продажи, мены, дарения земельного участка, как и других объектов недвижимости, подлежат нотариальному удостоверению. Однако в силу прямой нормы право собственности на земельный участок возникнет только с момента государственной регистрации такого права.
7Объекты незавершенного строительства, права на которые подлежат госрегистрацииС момента государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительстваЧ. 3 ст. 331 ГКУ
8Имущественные праваС момента, указанного в договоре, если специальное правило перехода имущественных прав не оговорено в законеЧ. 1 ст. 334 ГКУ
9Ценные бумагиПрава на ценную бумагу и права по ценной бумаге на предъявителя, которая существует:— в документарной форме в бумажном виде, переходят путем вручения такой ценной бумаги другому лицу;— в документарной форме как электронный документ, переходят в порядке, определенном НБУ — для финансовых банковских векселей и КМУ — для финансовых казначейских векселей;— в бездокументарной форме, переходят в порядке, определенном для перехода прав на именные ценные бумаги.Права на именную ценную бумагу и права по именной ценной бумаге переходят к другому лицу в порядке, установленном законодательством о депозитарной системе Украины, т. е. в момент совершения учетной записи на счете в ценных бумагах депонента в депозитарном учреждении.Право собственности на ордерную ценную бумагу переходит другому лицу путем совершения на ней передаточной надписи (индоссамента)Ст. 4 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке» от 23.02.2006 г. № 3480-IV

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2017/july/issue-58/article-29123.html

Установление права собственности — PRAVO.UA

Что значит фраза о том, что право собственности подлежит регистрации?

Одним из интереснейших вопросов учения о собственности является соотношение права собственности и правоустанавливающих документов. То есть обязательно ли право должно подтверждаться документами? Рассмотрим этот вопрос исходя из первоначальных или производных оснований возникновения права собственности.

При первоначальных основаниях возникновения права собственности, к которым относятся завладение вещью (присвоение общедоступных даров природы: сбор плодов, ягод, улов рыбы и пр.

, на находку, клад, безнадзорный домашний скот), право собственности возникает без какого-либо его оформления.

То есть достаточно факта завладения вещью и в определенных случаях — выполнения установленных законом условий (например, при находке — заявление о находке, добросовестное открытое владение найденной вещью, истечение установленного срока).

При изготовлении новой вещи наличие или отсутствие правоустанавливающих документов, с которыми связано возникновение права собственности на нее, зависит от того, о какой вещи идет речь.

Оформление права требуется только на недвижимые вещи, если договором или законом требуется принятие их в эксплуатацию, а также если право на них подлежит государственной регистрации (часть 2 статьи 331 Гражданского кодекса Украины (ГК)).

В остальных случаях, например, при изготовлении вещи для себя или по договору подряда, правоустанавливающих документов может и не быть, а может, в подтверждение права собственности, будет составляться акт о принятии изготовленной вещи.

Отдельно следует указать на нашу цивилистическую новеллу, заключающуюся в том, что право на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации, для чего необходимы правоустанавливающие документы на иной объект — земельный участок (часть 3 статьи 331 ГК).

В случае приобретения права собственности по приобретательской давности правоустанавливающим документом будет решение суда (статья 344 ГК). Также решение суда необходимо для возникновения права коммунальной собственности на бесхозную вещь (статья 335 ГК).

При выкупе земельного участка в связи с общественной необходимостью также в случае спора требуется правоустанавливающий документ — решение суда, а при отсутствии спора — соглашение между ее собственником и, соответственно, органом государственной власти, органом власти АРК или органом местного самоуправления (статья 350 ГК). Таким же образом регулируется этот вопрос с правом собственности на недвижимое имущество в связи с выкупом земельного участка (статья 351 ГК).

Требуется решение суда и в случае выкупа памятников истории и культуры, ненадлежащим образом содержащихся собственником (статья 352 ГК), конфискации (статья 354 ГК), вследствие чего возникает право государственной собственности на это имущество. Подобных требований статья 353 ГК не содержит, иначе говоря, при реквизиции ГК не выдвигает условия оформления правоустанавливающих документов на имущество, изымаемое у собственника.

В случае продажи имущества с публичных торгов (конфискованного или отчуждаемого в процессе банкротства) договор не заключается, а составляется акт, который и является правоустанавливающим документом.

При приватизации квартиры правоустанавливающий документ на квартиру оформляется, а на вспомогательные помещения (коридоры, колясочные, чердаки, мансарды и пр.) — нет.

При полной оплате стоимости квартиры в доме жилищно-строительного кооператива право собственности возникает с момента внесения последнего взноса (статья 15 Закона Украины «О собственности»), а оформление этого права может состояться гораздо позже — когда это понадобится собственнику или при иных обстоятельствах, например, при наследовании этой квартиры.

При производных основаниях возникновения права собственности, которыми в подавляющем большинстве являются договора, именно они и выступают правоустанавливающими документами.

При этом следует учитывать требования к действительности сделки (договора как сделки) — статья 203 ГК, требования к государственной регистрации сделки (статья 210 ГК) и требования к достижению соглашения по всем существенным условиям договора (статья 638 ГК).

При несоблюдении указаний закона в первом случае — сделка считается ничтожной либо может быть признана судом недействительной (статья 215 ГК), а в последних двух — сделка будет считаться несовершенной либо договор — незаключенным (статьи 210, 638 ГК).

В случае возникновения права собственности на имущество при наследовании, правоустанавливающий документ может как иметь место, так и отсутствовать (статья 1296 ГК). В определенных случаях закон обязывает наследника обратиться за свидетельством о праве на наследство на недвижимое имущество (статья 1297 ГК).

Если юридическое лицо преобразовывается, либо сливается с другим юридическим лицом, либо присоединяется к нему, либо, наоборот, образуется путем выделения или разделения (статьи 107—109 ГК), функции правоустанавливающих документов выполняют соответственно акт передачи или разделительный баланс. Однако в определенных случаях это сделать невозможно.

Например, при преобразовании кооператива в общество с ограниченной ответственностью, ибо кто же будет сторонами, оформляющими этот акт, если это одно и то же лицо? В подобных случаях правоустанавливающие документы отсутствуют, хотя вопреки здравому смыслу такие акты все же часто составляются, особенно в процессе приватизации государственного имущества.

Важно различать установление права и регистрацию права:

1) право устанавливается по воле лица (лиц), однако в установленных законом случаях эта воля должна быть облечена в определенную форму (письменную, нотариальное удостоверение сделки) и подлежать государственной регистрации. Без соблюдения этих требований право не возникает;

2) возникшее право подлежит государственной регистрации, что имеет важное значение для общества в целом и связанных с этим правом прав других лиц, в том числе для гражданского оборота.

Безусловно, по каждому из этих вопросов можно затрагивать многочисленные аспекты и приводить интересные и назидательные примеры из практики, иллюстрирующие ту или иную проблему и позволяющие сделать соответствующие выводы. Остановлюсь на одном из них, который ярко запечатлел подмену понятия правоустанавливающих документов и в целом демонстрирует понимание самого права собственности и порядок его возникновения по договору.

Итак, фабула дела такова. В 1996 году квартира в Киеве была куплена гр-ном Р. В 2000 году она была им продана гр-ну М., а в 2005 году гр-н М. ее продал гр-ну Т. При этом все правоустанавливающие документы были оформлены надлежащим образом и к ним претензий нет. Из чего следует, что право собственности на квартиру перешло к гр-ну Т.

Однако это только на первый «юридический» взгляд так кажется, но есть еще и лукавый взгляд, который переиначивает все правовые подходы для достижения искомого результата. Иными словами, если хочется иначе, то это возможно, но тогда следует привлечь суд, который что-то придумает.

Знакомясь с материалами дела, я не то чтобы была поражена доводами, аргументами и выводами, сделанными Дарницким районным судом г.

Киева (в последнее время уже все мы перестали удивляться профессиональному и личностному уровню судей), я была поражена теми адвокатами, которые «построили» такое судебное рассмотрение (чтобы не сказать решение).

Так вот, оказывается, что если истец, которым является отец гр-на М., дал деньги на приобретение квартиры своему куму гр-ну Р., чтобы тот приобрел квартиру для него, то есть для М.-старшего в связи с его занятостью, то это означает, что собственником квартиры стал М.

-старший, а не гр-н Р. При этом суд манипулирует такими неизвестными ГК терминами, как «действительный», «реальный», «единственный» собственник. Стало быть, гр-н Р. как покупатель по договору купли-продажи является нереальным, т.е. мифическим собственником, а М.

-старший, наоборот, реальным.

Его контуры как реального собственника, воплотившегося в такового почти через 10 лет после заключения договора купли-продажи (вот это занятость!), обрисовались в решении суда, которое и призвано выполнить роль правоустанавливающего документа на спорную квартиру. Наверное, так и мыслили себе хронически занятый М.-старший и хронически не знающий гражданского права судья.

Может быть, я употребила достаточно резкое выражение, но это мое оценочное понятие, которое я вправе высказывать, будучи знакома с материалами дела.

Как преподаватель я, конечно, положительной оценки на экзамене по гражданскому праву такому студенту не поставила бы и диплома о высшем юридическом образовании ему не выдала.

Более того, это дело было предметом деловой игры, в которую играли студенты-юристы. Послушал бы судья их мнение…

Однако поясню свое мнение. М.-старший признается судом собственником потому, что, во-первых, дал деньги гр-н Р. на покупку квартиры; во-вторых, сделал в ней ремонт; в-третьих, в ней находились его вещи; в-четвертых, подтвердили его проживание в квартире свидетели; в-пятых, М.

-младший стал не собственником квартиры, а на него она была переоформлена и то потому, что это было желанием его отца — М.-старшего. И наконец, в-шестых, договор первой купли-продажи квартиры (1996 года) недействителен, т.к. является притворной сделкой.

В чем же притворность, спросите вы? Да что тут непонятного — в том, что этот договор прикрывал другой договор, а именно купли-продажи между М.-старшим и первоначальным продавцом.

«Смешно, не правда ли, смешно?» — пел В.Высоцкий. Думаю, что г-ну Т. не до смеха. Его понять можно, но давайте и мы потешимся, ничего, что первое апреля уже прошло.

Неужели ни адвокатам М.-старшего, ни судье не известно, что источник происхождения средств, которыми заплачено по договору купли-продажи, не имеет значения для возникновения права собственности? Можно лишь ставить вопрос о возврате этих средств, но не признавать право собственности на имущество.

Неужели не ясно, что ремонтные работы и использование квартиры не являются фактами, имеющими правоустанавливающее значение? Для возникновения права собственности имеет значение лишь правоустанавливающий документ — договор купли-продажи.

Неужели непонятно, что свидетельскими показаниями аннулировать этот правоустанавливающий документ невозможно и доказательства, приводимые свидетелями в подтверждение проживания в спорной квартире, не имеют значения для права собственности на нее?

В конце концов неужели лицу с высшим юридическим образованием надо пояснять, что притворная — это сделка, прикрывающая другую сделку? То есть должны иметь место две сделки. В данном случае имеет место одна сделка — купли-продажи. За какие уши суд притянул сюда статью 58 ГК УССР 1963 года, неизвестно.

Особенно умиляют фразы, имеющие место в судебном решении: «В судебном заседании достоверно установлено, что покупателем квартиры… является» не гр-н Р., а М.-старший.

Достоверно судом установлено! Не беда, что все это страшная галиматья, противоречащая и здравому смыслу, и ГК. Вот и ратуй после этого за введение у нас в стране прецедентного права! В качестве прецедента запустить такое решение — значит окончательно разрушить отношения собственности. Они и так у нас на ладан дышат.

Напоследок хочу заметить, что дело это ко мне попало чисто случайно и преследую я исключительно профессиональный интерес, анализируя все эти наивные каверзы.

Хорошо еще, что в нашей стране публичности никто не отменял и можно продемонстрировать уровень профессиональной подготовки наших коллег. Благо для этого у меня есть студенты, аспиранты, читатели, которые многое почерпнут для себя из этого негативного опыта.

А то все про «Криворожсталь» да про Никопольский завод! А у нас, где ни копни — всюду перлы разбросаны.

СПАСИБО-ФАТЕЕВА Инна — доктор юридических наук, профессор, член-корреспондент АПрНУ, г. Киев

Источник: https://pravo.ua/articles/ustanovlenie-prava-sobstvennosti/

Обременения права собственности на квартиру

Что значит фраза о том, что право собственности подлежит регистрации?

Последнее обновление: 16.06.2018

Обременением называют любое ограничение права собственности на квартиру. В этом случае говорят, что квартира обременена правами третьих лиц. Что это значит в разрезе сделки купли-продажи, и чем это грозит Продавцу и Покупателю?

Сделка купли-продажи квартиры с обременением означает, что в ней (в сделке) присутствуют интересы и законные права тех субъектов, которые не являются ее титульными (т.е. официально зарегистрированными) собственниками.

Эти права третьих лиц в сделке создают проблемы как Продавцу, так и Покупателю. Продавцу квартиры это может грозить дополнительными сложностями при продаже, а Покупателю – может поднести неприятный сюрприз в виде ограничения его прав собственности.

Обременение как бы привязано к самой квартире неким грузом, и при смене ее собственника, остается на ней «висеть» до тех пор, пока от него не избавятся.

Поясним подробнее – что к чему, и как с этим бороться.

Порядок действий в альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Как ее организовать – см. по ссылке.

Что такое обременение прав на квартиру?

Законодательно ограничение (обременение) права собственности на недвижимость было дано в статье 1, ФЗ-122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который благополучно канул в лету (т.е. утратил силу). Но мы напомним, в чем там суть – своими словами.

Обременение, наложенное на квартиру, означает, что лица (как физические, так и юридические), не являющиеся собственниками объекта недвижимости, тем не менее, имеют определенные права в отношении этого объекта. Например, право пользования или право залога. Кроме того, обременить квартиру могут и административные санкции, наложенные на имущество конкретного владельца (запреты, аресты).

Из-за этого собственник квартиры не может в полной мере реализовать свои права на владение, пользование и распоряжение своей недвижимостью до снятия обременения.

Каждому Покупателю перед сделкой купли-продажи необходимо узнать, наложено ли обременение на квартиру, и есть ли какие-нибудь ограничения прав собственности на нее. Как это сделать? Об этом ниже.

Кто должен платить риэлтору – Покупатель квартиры или Продавец? Практика рынка – см. по ссылке.

Какие бывают обременения прав на квартиру?

Права собственника могут быть ограничены разными способами и по разным причинам. Большинство обременений объектов недвижимости требуют обязательной регистрации в Росреестре, но бывают и такие, которые не регистрируются в реестре прав.

Регистрируемые обременения права собственности на жилую площадь могут возникать как в результате заключения договоров (т.е. по воле собственника), так и в результате выпуска акта уполномоченного законом органа, а также в результате решения суда (т.е. независимо от воли собственника).

Обременения прав, регистрируемые в Росреестре

В случае с квартирами, регистрируемые обременения возникают в результате:

  • Залога квартиры под кредит (квартира заложена банку по договору ипотеки);
  • Продажи квартиры в рассрочку (квартира остается в залоге у Продавца до выплаты ему всей суммы);
  • Заключение долгосрочного (более года) договора аренды квартиры или договора безвозмездного пользования (с регистрацией этого договора в Росреестре);
  • Заключения договора доверительного управления (например, опекуном в интересах подопечного, в соответствии со ст.38 ГК РФ);
  • Заключения Договора пожизненного содержания с иждивением (в этом случае квартира обременяется рентой, точнее – обязательством выплаты ренты);
  • Запрета на совершение регистрационных действий с квартирой (например, на время ведения следствия);
  • Наложения ареста на квартиру (судебным решением, в результате, например, взыскания по долгам собственника квартиры).

Записи об этих ограничениях прав вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Поэтому любая попытка зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры наткнется на требование Росреестра о согласии на сделку третьих лиц, либо о разрешении соответствующих органов, либо – в регистрации будет отказано.

Регистрируемые ограничения (обременения) права собственности на квартиру могут появляться по следующим причинам:

  1. на основании прямого указания в законодательстве (например, ипотека в силу закона);
  2. на основании договора или соглашения собственника с другими лицами (например, договор аренды);
  3. на основании распоряжения местных административных или государственных органов (в т.ч. органов опеки и попечительства);
  4. на основании судебного решения.

Некоторые обременения допускают продажу квартиры, а некоторые – нет. Например, заложенную под кредит квартиру можно продать с согласия залогодержателя (кредитора). А вот квартиру с наложенным арестом продать не получится, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Как оформить задаток при покупке квартиры – смотри в этой заметке.

Обременения прав, НЕ регистрируемые в Росреестре

Не все обременения прав регистрируются в Росреестре. Например, права пользования квартирой (подробнее о них см. по ссылке в Глоссарии) – тоже обременяют недвижимость, но регистрации не подлежат. Почему так? Сложно сказать. Так уж повелось, и это нужно учитывать.

О наличии прав пользования (проживания, «прописки по адресу») Покупатель квартиры может узнать из специального документа – Выписки из Домовой книги. Как она выглядит, где и как ее получать – см. по ссылке.

Кроме того, в Росреестре не регистрируется обременение квартиры коммерческим наймом, если договор заключен на срок меньше года.

Существуют и другие обременяющие квартиру права, которые имеют люди, не являющиеся ее титульными (т.е. зарегистрированными) собственниками. Например, это:

Во всех этих случаях люди, которые формально не являются собственниками квартиры (или ее доли), могут предъявить свои права на нее даже после ее продажи. Тогда сделку могут признать недействительной, и Покупатель лишится своего права собственности.

Особенности покупки квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала. В чем здесь опасность для Покупателя?

Как узнать есть ли обременение на квартиру?

Если речь идет о регистрируемых в Росреестре обременениях, то проверить это может любой человек – это общедоступная информация.

Достоверно узнать по адресу квартиры имеет ли она какие-либо зарегистрированные обременения (ограничения прав), можно двумя путями:

  1. сделать онлайн-запрос сведений по объекту недвижимости через интернет на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» – здесь; либо
  2. заказать Выписку из ЕГРП (ЕГРН) на том же сайте Росреестра (здесь), или в МФЦ «Мои документы» или на нашем сайте (ЗДЕСЬ).

В первом случае сведения предоставляются моментально и бесплатно.

Прямо на сайте Росреестра, в режиме онлайн выдается краткая информационная справка о площади квартиры и ее кадастровой стоимости.

А в графе «Права и ограничения» можно увидеть номер и дату документа, подтверждающего регистрацию права собственности на квартиру, а также обременения, если таковые имеются.

Правда, бывает, что некоторые сведения из этого «онлайн-окна» и из официальной Выписки ЕГРН не совпадают (загадочное явление, вводящее в ступор). Поэтому опытные риэлторы ориентируются всегда на данные официальной выписки из реестра.

Во втором случае сведения предоставляются в виде официального документа – в электронном виде (с электронно-цифровой подписью) или в бумажном виде (с гербовой печатью Росреестра). Такой документ уже гораздо серьезнее и надежнее, и его выдают за плату (актуальные ценники – здесь).

Срок получения Выписки ЕГРН зависит от способа ее заказа. При обращении в отделения Росреестра – срок получения до 3-х рабочих дней. При обращении в МФЦ – до 7 рабочих дней. При заказе Выписки ЕГРН через наш сайт – ее можно получить в течение часа (примерно).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

В официальной Выписке из ЕГРН, в разделе «Сведения о зарегистрированных правах» отдельным блоком указаны «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

Там указываются вид зарегистрированного обременения, номер и дата его регистрации, а также сведения о физлицах или юрлицах, в пользу которых это обременение установлено, и указывается на каком основании оно было наложено.

Если обременения на квартиру отсутствуют, то в этом блоке Выписки ЕГРН мы увидим фразу «не зарегистрировано».

Как это выглядит в самой выписке можно увидеть на нашем сайте – в разделе «Образцы документов для вторичного рынка».

Если Покупатель обнаружил зарегистрированное ограничение/обременение в выписке из реестра, то ему следует потребовать от Продавца квартиры урегулировать этот вопрос, и снять это обременение до сделки. Правда, бывают случаи, когда квартиру можно сознательно купить с обременением (об этом ниже).

Как узнать, снято ли обременение с квартиры? Очень просто. Сначала выясняем у Продавца, решил ли он этот вопрос, а потом проверяем.

Например, он расплатился по своим долгам и снял арест со своего недвижимого имущества (квартиры).

Чтобы это проверить, нам нужно снова заказать свежую Выписку из ЕГРН, и убедиться, что в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» стоит фраза – «Не зарегистрировано».

Что касается нерегистрируемых обременений и возможного наличия прав третьих лиц на квартиру, то обнаружить это уже сложнее. Покупателю придется разобраться в правоустанавливающих документах, пройти все этапы подготовки сделки и убедиться в «юридической чистоте» приобретаемой квартиры. Для этого существует подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ.

А для контроля правильности своих действий, Покупателю пригодится дополнительная консультация юриста, применительно к условиям конкретной сделки.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Можно ли продать квартиру с обременением?

Можно. Но осторожно. И не всегда. Например, продать квартиру с наложенным на нее арестом нельзя. В большинстве других случаев обременение допускает передачу права собственности на недвижимость с сохранением самого обременения (например, ипотеки).

Продажа квартиры с обременением – это нормальная (хотя и редкая) практика рынка. Главное, чтобы Покупатель об этом знал и понимал, что его право собственности будет ограничено (стеснено) до тех пор, пока обременение не будет снято.

Квартиры с обременением покупают, например, в таких случаях:

  • Продавец квартиры еще не выплатил за нее ипотечный кредит, и продает ее вместе с долгом и залогом (обременением);
  • Покупатель купил квартиру в рассрочку (до выплаты всей суммы квартира находится в залоге у Продавца);
  • Квартира продается вместе с живущими в ней по договору аренды арендаторами (Покупатель становится на место арендодателя);
  • Квартира продается с обременением рентой (Покупатель становится на место плательщика ренты, с согласия получателя ренты).

Если квартира продается с каким-либо обременением, то оно должно быть отражено в Договоре купли-продажи квартиры отдельным пунктом. А в случае с ипотекой, заключается еще и отдельный кредитный договор Покупателя с банком.

Как продавать квартиру, находящуюся в ипотеке – см. в отдельной заметке.

Как снять обременение с квартиры в Росреестре?

Если речь идет о зарегистрированных обременениях, то они снимаются путем обращения собственника квартиры в Росреестр с соответствующим заявлением. Ограничение права снимается только если устранена повлекшая его причина. Подтверждающие это документы будут служить основанием для удаления записи об обременении из государственного реестра прав.

Например, собственник квартиры погасил ипотечный кредит, получил справку из банка с подтверждением этого, и передал ее в Росреестр (прямо в отделение или через МФЦ) вместе с заявлением о снятии обременения со своей квартиры. Тогда Росреестр удаляет запись о залоге объекта недвижимости, квартира становится свободной от прав третьих лиц, и поступает в полное распоряжение владельца.

Если снять с квартиры обременение не получается обычным путем, то собственник может сделать это в судебном порядке (при наличии доказательств). Тогда судебное решение также передается в Росреестр и служит основанием для снятия любого ограничения права (в т.ч. ареста недвижимого имущества).

Внесение записи в реестр прав о снятии обременения на квартиру происходит в течение 3-х дней с момента подачи заявления. Госпошлина за это не взимается.

Если же речь идет о нерегистрируемых обременениях, то Покупателю в процессе проверки документов на квартиру, нужно потребовать от Продавца соблюдать правила проведения сделки купли-продажи, и устранить все причины, по которым третьи лица могут предъявить свои права. Например – выписать всех членов своей семьи из квартиры, расторгнуть договор аренды (если он был с кем-то заключен), получить разрешение супруги на сделку, и т.п. Как все это делать – рассказано в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/obremeneniya-prava-sobstvennosti-na-kvartiru/

Статья 19. Порядок государственной регистрации судов

Что значит фраза о том, что право собственности подлежит регистрации?

СТ 19 КВВТ РФ

1. Государственная регистрация судна в одном из реестров судов, за исключением маломерного судна, используемого в некоммерческих целях, осуществляется на основании заявления правообладателя и приложенных к нему документов, предусмотренных правилами государственной регистрации судов.

Регистрирующий орган не вправе запрашивать у заявителя представления документов, которые находятся в распоряжении данного регистрирующего органа, иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг, за исключением документов, включенных в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ “Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг” перечень документов. В этом случае регистрирующий орган самостоятельно запрашивает необходимые документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях.

2. Порядок осуществления государственной регистрации судов, за исключением маломерных судов, используемых в некоммерческих целях, а также судов, указанных в пункте 2.1 статьи 16 настоящего Кодекса, в реестрах судов определяется правилами государственной регистрации судов, утвержденными федеральным органом исполнительной власти в области транспорта.

3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию судна, в течение месяца со дня получения заявления правообладателя с просьбой о государственной регистрации судна рассматривает его и принимает решение о государственной регистрации судна или об отказе в такой регистрации.

4. Каждой записи в реестре судов о возникновении, об изменении, об ограничении (обременении), о переходе либо о прекращении права собственности на судно или иного вещного права, а также о сделках с судном присваивается регистрационный номер, порядок присвоения которого устанавливается правилами государственной регистрации судов.

5. После внесения записи в реестр судов заявителю выдается свидетельство о праве собственности на судно или об ином вещном праве. При внесении записей в реестр судов о других имущественных правах лицу, по заявлению которого вносятся такие записи, выдается выписка из данного реестра, подтверждающая внесение записей.

6. Осуществление государственной регистрации сделок с судном удостоверяется посредством внесения соответствующих записей в документы, отражающие содержание сделок.

7. О любом изменении сведений, подлежащих внесению в реестр судов, собственник судна обязан сообщить в орган, осуществивший государственную регистрацию судна, в течение двух недель со дня, когда ему стало известно о таком изменении.

8. Орган, осуществляющий государственную регистрацию судна, вправе отказать в государственной регистрации, если:

право на судно, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с настоящим Кодексом;

заявление о государственной регистрации судна подало ненадлежащее лицо;

формы и содержание документов, представленных для государственной регистрации судна, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

9. Отказ в государственной регистрации судна может быть обжалован заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд.

10. Право собственности на судно, зарегистрированное в реестре судов иностранного государства, может быть зарегистрировано в Государственном судовом реестре, Российском международном реестре судов или реестре маломерных судов после исключения этого судна из реестра судов иностранного государства и представления свидетельства, удостоверяющего, что это судно исключено из такого реестра судов.

11. Утратил силу.

12. Государственная регистрация судна, которому временно предоставлено право плавания под Государственным флагом Российской Федерации, осуществляется на основании заявления арендатора судна по договору аренды судна без экипажа и приложенных к данному заявлению следующих необходимых для государственной регистрации судна документов:

выписка из судового реестра иностранного государства, в котором зарегистрировано судно непосредственно до смены флага, с указанием собственника судна и залогодержателя зарегистрированной ипотеки судна или зарегистрированного обременения судна того же характера, если ипотека или обременение установлены;

согласие в письменной форме собственника судна и залогодержателя зарегистрированной ипотеки судна или зарегистрированного обременения судна того же характера на перевод судна под Государственный флаг Российской Федерации;

документ, выданный компетентными властями иностранного государства, в котором зарегистрировано судно непосредственно до смены флага, и подтверждающий, что право плавания под флагом такого государства приостановлено на срок предоставления судну права плавания под Государственным флагом Российской Федерации;

оригинал и копия договора об аренде судна без экипажа;

свидетельство о годности к плаванию.

13. В результате государственной регистрации судна в реестре арендованных иностранных судов органом, осуществляющим государственную регистрацию судна, выдается свидетельство о праве плавания под Государственным флагом Российской Федерации на срок, указанный в решении о временном предоставлении судну права плавания под Государственным флагом Российской Федерации.

14. В случае утраты свидетельства о праве собственности на судно орган, осуществивший государственную регистрацию судна, по заявлению собственника судна может выдать ему дубликат указанного документа. Порядок выдачи дубликата свидетельства о праве собственности на судно устанавливается правилами государственной регистрации судов.

15. Бесхозяйное судно подлежит учету администрацией бассейна внутренних водных путей в соответствии с правилами учета бесхозяйных судов, утверждаемыми федеральным органом исполнительной власти в области транспорта.

16. Выявление бесхозяйных судов осуществляют администрации бассейнов внутренних водных путей.

17. Утратил силу.

Источник: http://kvvt.ru/glava-4/st-19-kvvt-rf

Консультант закона
Добавить комментарий