Договор аренды от имени ИП или физ лица

Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление | Правоведус

Договор аренды от имени ИП или физ лица

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах.

Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.).

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли.

Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие.

Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.

лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Стоит отметить, что скрытие факта сдачи аренды помещений зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени.

Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду, для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора, и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2, 250 млн. рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела.

Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется.

Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, сдача в аренду помещения будет рассматриваться, как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

  1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
  2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
  3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
  4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

При наличии названных признаков, согласно закону, собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя.

В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%).

Также стоит учесть, что владельцу помещения, как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды.

Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

  1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
  2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
  3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
  4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
  5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
  6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий.

Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь, кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это, соответственно, уже капитальные вложения.

Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ, и другие.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст.

447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости.

Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества.

В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами.

В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

  • паспорт будущего арендатора;
  • государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
  • заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
  • иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет, арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/sdacha-nezhilogo-pomeshheniya-v-arendu/

К вопросу о налоговых последствиях деятельности по сдаче недвижимого имущества в аренду физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя

Договор аренды от имени ИП или физ лица

Статьей 35 Конституции Российской Федерации (далее – Конституция РФ) закреплено право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Право собственности, являясь одним из основополагающих правовых институтов, раскрывается, прежде всего, в нормах гражданского законодательства.

Так, в соответствии с п. 2 ст.

209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Наличие права на сдачу имущества в аренду обуславливается исключительно наличием права собственности на данное имущество.

Законом не предусматривается осуществление собственником каких-либо дополнительных действий перед сдачей имущества в аренду, как, например, получение лицензии или государственная регистрация.

Сдача имущества в аренду предполагает получение арендодателем платы от арендатора за пользование имуществом.  А в соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ).

Таким образом, гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (далее – ИП), так как закон не содержит требование о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества и уплате с доходов от арендной платы НДФЛ.

Однако, в последнее время участились случаи, когда налоговые органы квалифицируют деятельность физических лиц, сдающих принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество и уплачивающих с полученных от этого доходов НДФЛ в размере 13 %, как предпринимательскую деятельность, осуществляемую без соответствующей регистрации в качестве ИП.

Подобная переквалификация чаще всего является результатом проведенной в отношении  физического лица выездной налоговой проверки и сопровождается доначислением на доходы от арендной платы, полученные в проверяемый период, налога на добавленную стоимость (далее – НДС), пеней в соответствии со ст. 75 НК РФ, а также привлечением лица к налоговой ответственности по ст.

122 НК РФ за неуплату НДС, а также по ст. 119 НК РФ за непредставление деклараций по НДС. В итоге налогоплательщику необходимо перечислить в бюджет внушительную сумму, что становится неприятным сюрпризом, в особенности в случае добросовестного декларирования в проверяемом периоде доходов от сдачи имущества в аренду и уплаты с них причитающегося НДФЛ.

При этом налоговые органы исходят из следующего.

В соответствии со ст. 143 НК РФ налогоплательщиками НДС признаются организации, индивидуальные предприниматели, а также лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза.

Согласно п. 2 ст. 11 НК РФ для целей налогообложения к индивидуальным предпринимателям относятся физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении налоговых обязанностей не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Таким образом, из указанных положений налогового законодательства и коррелирующих им положений гражданского законодательства (ст. 23 ГК РФ) следует, что физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, при отсутствии регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе ссылаться на то, что он не является индивидуальным предпринимателем.

Подобный подход соответствует конституционно-правовому смыслу положений п. 2 ст. 11 НК РФ,   сформулированному Конституционным судом Российской Федерации.

В частности, им была рассмотрена ситуация, когда постановлениями судов общей юрисдикции заявителю было отказано в признании незаконным решения налогового органа, которым установлен факт осуществления им предпринимательской деятельности без образования юридического лица и без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, а также доначислены суммы налога к уплате (в том числе НДС) и предложено уплатить пени и штраф. Суд пришел к выводу, что п. 2 ст. 11 НК РФ содержит определение понятия “индивидуальный предприниматель” для целей налогообложения, а также указание на невозможность ссылаться на отсутствие статуса индивидуального предпринимателя в случае, если лицо не было зарегистрировано в соответствующем качестве в нарушение норм гражданского законодательства Российской Федерации. Таким образом, оспариваемое законоположение содержит правило, позволяющее обеспечить безусловное исполнение налогоплательщиками обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует ст. 57 Конституции РФ (Определения КС РФ от 23 октября 2014 г. N 2298-О).

В соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, за исключением операций, не подлежащих налогообложению, согласно ст. 149 НК РФ, а также операций, не признаваемых объектом налогообложения согласно пункту 2 ст. 146 НК РФ.

Услуги по сдаче в аренду недвижимого имущества не освобождены от налогообложения, следовательно, данные операции облагаются НДС в общеустановленном порядке.

Не будем останавливаться на том, почему налоговые декларации по НДФЛ, в которых заявлены доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества (в том числе нежилых помещений), принадлежащего физическому лицу на праве собственности, проходят камеральные проверки без каких-либо замечаний или вопросов со стороны налоговых органов, а лишь через несколько лет, постфактум происходит переквалификация полученной арендной платы в доход от предпринимательской деятельности.

Также оставим за рамками настоящей статьи вопрос о том, как подобное поведение налоговых органов соотносится с установленной ст.

32 НК РФ обязанностью налоговых органов бесплатно информировать (в том числе в письменной форме) налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов о действующих налогах и сборах, законодательстве о налогах и сборах и о принятых в соответствии с ним нормативных правовых актах, порядке исчисления и уплаты налогов и сборов, правах и обязанностях налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов.

Больший интерес вызывают критерии, по которым налоговые органы оценивают деятельность физических лиц по сдаче имущества в аренду в качестве предпринимательской.

Согласно легальному определению, закрепленному в гражданском законодательстве, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Источник: https://zakon.ru/Blogs/k_voprosu_o_nalogovyh_posledstviyah_deyatelnosti_po_sdache_nedvizhimogo_imuschestva_v_arendu__fizich/60441

Правомерность сдачи в аренду торговых площадей физическому лицу, не являющемуся ИП

Договор аренды от имени ИП или физ лица

Гражданин получает доходы от использования имущества, но не зарегистрирован как ИП. Правомерность сдачи в аренду торговых площадей физическому лицу, не являющемуся ИП.

Вопрос: Основной вид деятельности ООО – сдача в аренду нежилых помещений. Имеет ли право организация сдавать в аренду торговые площади и офисные помещения физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем?

Ответ: Имеет право сдавать как юр.лицам, так и ИП и физлицам.

Основной риск для организации в том, что физ.лицо осуществляет незаконную предпринимательскую деятельность, т.е. деятельность без регистрации. Поскольку помещения нежилые, то у инспекции возникнет вопрос, зачем нежилые помещения обычному физлицу. Если он будет использовать их под производство или сдавать в субаренду, то это признаки незаконного предпринимательства.

Еще читайте: ИП 2020

Налоговая инспекция может вменить вам в вину непроявление должной осмотрительности при выборе контрагента (не получили выписку из ЕГРИП) и доначислит налоги (пени, штрафов).

Раньше судебная практика складывалась в пользу налогоплательщиков. См., например, Определение ВАС РФ от 26.06.2008 № 7679/08. Суд указал, что отсутствие сведений о регистрации контрагентов в ЕГРЮЛ не является основанием для отказа в принятии расходов, если они реальны и документально подтверждены. Но сейчас высока вероятность, что вам придется доказывать реальность сделки в суде.

Передача в аренду нежилого имущества, предназначенного для предпринимательской деятельности (а не для личных целей), позволит инспекции расценить деятельность физ.лица как предпринимательскую.

Это повлечет за собой необходимость регистрации его в качестве ИП и соответственно уплаты соответствующих налогов, взносов и подачу отчетности.

Для физического лица за ведение предпринимательской деятельности без регистрации предусмотрены следующие виды ответственности:

– административная по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ в виде штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей;

– налоговая по ч. 2 ст. 116 НК РФ в виде штрафа в размере 10 процентов от доходов, полученных в течение указанного времени в результате такой деятельности, но не менее 40 тысяч рублей;

– в некоторых случаях уголовная по ст. 171 УК РФ в виде штрафа в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо в виде обязательных работ на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо ареста на срок до шести месяцев.

Обоснование

Проверка на риски: гражданин получает доходы от использования имущества, но не зарегистрирован как ИП

Если физическое лицо занимается предпринимательской деятельностью без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, есть риск, что его оштрафуют и обяжут зарегистрироваться (см. таблицу ниже). Ведь гражданин вправе вести предпринимательскую деятельность только с момента регистрации как ИП (п. 1 ст. 23 ГК РФ).

ТАБЛИЦА. САНКЦИИ ЗА ВЕДЕНИЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ БЕЗ РЕГИСТРАЦИИ В КАЧЕСТВЕ ИП

Вид ответственностиСостав правонарушения и норма законодательстваВ чем заключается ответственность
Административная Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) Штраф от 500 до 2000 руб.
Налоговая Ведение деятельности без постановки на учет в налоговом органе (п. 2 ст. 116 НК РФ) Штраф в размере 10% от доходов, полученных в результате этой деятельности за весь период ее ведения. Минимальная сумма штрафа — 40 000 руб.
Уголовная Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если это причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере. Ущерб или доход считается крупным, если его размер превысил 1,5 млн. руб. (примечание к ст. 169 и ч. 1 ст. 171 УК РФ)Применяется одна из следующих мер:—штраф до 300 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет; —обязательные работы на срок до 480 часов;— арест на срок до шести месяцев
Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, сопряженное с извлечением дохода в особо крупном размере, превышающем 6 млн. руб. (примечание к ст. 169 и п. «б» ч. 2 ст. 171 УК РФ)Применяется одна из следующих мер:—штраф в размере от 100 000 до 500 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет; —принудительные работы на срок до пяти лет;—лишение свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до 80 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового

Какими критериями руководствоваться, чтобы определить, занимается физическое лицо предпринимательством или нет? Например, обязан ли гражданин зарегистрироваться как ИП, если сдает в аренду нежилое помещение или продал грузовой автомобиль? Либо если получает доходы от сдачи в аренду нескольких квартир?

Признаки предпринимательской деятельности

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/262787-pravomernost-sdachi-v-arendu-torgovyh-ploshchadey-fizicheskomu-litsu-ne-yavlyayushchemusya-ip

Безналичные способы приема арендной платы, документы

Договор аренды от имени ИП или физ лица
Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

С 1 января 2019 года и физлицо, и ИП может оформить статус самозанятого и перейти на режим уплаты Налога на профессиональный доход.

ВАЖНО: Новый закон – эксперимент, который действует только в 4-х регионах: Москва, Московская область, Калужская область, Респубблика Татарстан.

Этот режим позволяет сдавать квартиру легально и платить налог 4-6%, что в целом выгодней и уплаты НДФЛ, и деятельности ИП с использованием упрощенной системы налогообложения (УСН).

По новому закону, прием оплаты в безналичной форме должен быть зарегистрирован с использованием приложения ФНС “Мой налог”. Его можно будет бесплатно скачать и установить на свой смартфон после 1 января 2019 года. Также аналогичные функции будут доступны на специальных интернет-площадках и сервисах, список которых ФНС опубликует.

Для безналичных платежей (как и для наличных) необходимо  сформировать чек в электронной форме, который должен быть направлен по электронной почте плательщику.

Банки также могут предложить услуги автоматического формирования чека при поступлении средств на определенную карту или счет. Если вы пользуетесь такой услугой банка, в договоре аренды/найма необходимо указать для зачисления платежей именно эту карту/счет.

Прием оплаты без выдачи чека является нарушением. Чек по безналичным платежам должен быть сформирован не позднее 9-го числа следующего месяца (после месяца, в котором была получена оплата).

Поскольку прием наличных платежей оформляется для самозанятых таким особым способом, необходимо внесение изменений в действующие договора.

При заключении новых договоров следует использовать специальные формы для арендодателей-самозанятых. В случае сдачи квартиры юридическому лицу важно то, что плательщик не является налоговым агентом (как это обычно бывает при аренде у физлица) – не он удерживает НДФЛ, а сам арендодатель-физлицо платит за себя налог НПД.

Обращаем внимание: в договоре важно указать, на какие именно реквизиты направляется электронный чек.

Договора для самозанятых

Все особенности деятельности арендодателей-самозанятых подробно описаны в нашем новом пособии “Арендодатель-Самозанятый”, которое вышло в декабре 2018 года. Мы планируем регулярно обновлять его и предоставлять нашим клиентам.

Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

Получение арендной платы через банковский счет физического лица

Получить деньги на свой счет от арендатора физическое лицо может путем перевода или путем внесения на его счет или карту. Это может быть перевод, который совершен другой организацией со своего счета, перевод физического лица со своего счета или перевод физического лица без открытия счета.

Для безналичного перевода арендатору потребуются банковские реквизиты, которые можно указать в договоре или сообщить отдельным (лучше официальным, с подписью и печатью) письмом. К ним относятся: ФИО, ИНН (не обязательно), номер счета, БИК банка, название банка, номер корреспондентского счета банка, подразделение Центрального банка (в котором открыт корр. Счет).

При совершении перевода с плательщика, то есть с арендатора, его банк скорей всего удержит комиссию. Эта комиссия платится арендатором и не должна уменьшать сумму арендной платы. В назначении платежа следует указать «По договору аренды № ХХ от ДД.ММ.

ГГГГ за месяц ГГГГ г.». ВАЖНО: арендатор-физлицо может непосредственно обратиться в Банк арендодателя и внести деньги на его счет (по номеру счета) или на его карту (по номеру карты). Например, такой способ удобен в банке, у которого много отделений.

Также арендатор может совершить перевод со своей карты на карту арендодателя или внести деньги через платежный терминал банка на счет или карту арендодателя. Уточните, предоставляет ли ваш банк такие услуги и сообщите об этом арендатору.

Однако при переводе карта-карта с арендатора может быть удержана несимволическая комиссия, а сумма одной операции при внесении через терминал сейчас ограничена 15000 рублями. Если нужно внести больше, то придется совершить несколько операций, и банк может ввести ограничение на пополнение через одно устройство.

Возможно, в перспективе появятся другие способы оплаты – например через сеть терминалов.

Оплата найма квартиры переводом карта-карта

При сдаче декларации по налогу (НДФЛ-3) рекомендуем вам получить в своем банке или через Интернет-банк выписку по банковскому счету ИП за прошедший год. Если технически возможно, то рекомендуем вам получить также выписку по операциям с конкретным плательщиком (арендатором).

Получение арендной платы через банковский счет Индивидуального предпринимателя

Получить деньги на свой счет от арендатора ИП может только в форме перевода. Это может быть перевод, который совершен другой организацией со своего счета, перевод физического лица со своего счета или перевод физического лица без открытия счета. Возможно, в перспективе появятся и другие способы оплаты – например через сеть терминалов или через банкомат.

Для безналичного перевода арендатору потребуются банковские реквизиты, которые можно указать в договоре или сообщить отдельным (лучше официальным, с подписью и печатью) письмом.

К ним относятся: название ИП (например, Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович), ИНН ИП, номер счета ИП, БИК банка, название банка, номер корреспондентского счета банка, подразделение Центрального банка (в котором открыт корр. Счет).

ВАЖНО: арендатор не может прийти в ваш банк и внести деньги на ваш счет. Даже если он придет в ваш банк, в котором у него нет счета, он должен совершить перевод без открытия счета.

При совершении перевода с плательщика, то есть с арендатора, его банк скорей всего удержит комиссию. Эта комиссия платится арендатором и не должна уменьшать сумму арендной платы.

ВАЖНО: при оформлении платежа плательщик должен указать «Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович», а не просто «Петров Петр Петрович». К сожалению, по этой причине были прецеденты незачисления денежных средств.

В назначении платежа следует указать «По договору аренды № ХХ от ДД.ММ.ГГГГ за месяц ГГГГ г. НДС не облагается».

Фраза «НДС не облагается» обязательна, если ИП-арендодатель использует Упрощенную систему налогообложения (УСНО), что мы настойчиво советуем.

При сдаче декларации (отчета) по налогу (УСНО) рекомендуем Вам получить в своем банке или через Интернет-банк выписку по банковскому счету ИП за прошедший год.

Есть вопросы? – задайте их юристу портала

Проект “Правильная Аренда” готов предоставить весь спектр услуг для собственников квартир (домов), сдающих недвижимость в аренду:

Источник: https://moskvarenta.ru/finansovyie-uslugi/priem-platezhej-za-arendu-zhil-ya/beznal/

Ип сдает квартиру/дом: особенности договорных отношений

Договор аренды от имени ИП или физ лица

Существующая законодательная база дает две возможности для сдачи жилья:

  • От имени физического лица;
  • От имени индивидуального предпринимателя (ИП).

Еще можно передать жилье в доверительное управление, но этот вариант мы сейчас оставим «за скобками». Если у вас много объектов или вы сдаете квартиру посуточно, то скорей всего государство будет ждать от вас регистрации в форме ИП и ведения предпринимательской деятельности.

В остальных случаях у арендодателя есть выбор. Как его сделать? – Взвесить плюсы и минусы.

Индивидуальный предпринимательФизлицо
Плюсы:

·         6% налогов вместо 13% – это всегда приятно

·         Если у вас уже есть ИП, то вы можете его «использовать с пользой»

Плюсы:

·         Не надо нигде регистрироваться

·         Вы можете использовать все льготы при продаже квартиры (в случае владения больше 5 лет)

·         Сдается одна декларация НДФЛ и один раз (за прошлый год) платится налог

·         Можно использовать льготы по НДФЛ: например, социальные вычеты и имущественный вычет – очень полезно, если Вы недавно купили жилье и особенно с ипотекой

·         Никаких проблем с получением оплаты наличными и на карту

·         При необходимости можно оформить отношения в виде «безвозмездного использования» – для физ.лиц это не запрещено

·         Если вы сдаете квартиру предприятию в аренду – оно само заплатит за вас налог как налоговый агент, и не надо подавать декларацию

Минусы:

·         Самый большой минус: вы можете лишиться налоговых льгот при продаже квартиры, если сдавали ее от имени ИП, и потери будут намного больше, чем выигрыш от налогов. Подробней см. здесь.

·         Социальные платежи придется платить даже в том случае, если дохода от аренды не будет

·         Нельзя оформить «безвозмездной использование» (бесплатную аренду) – предприниматель на то и предприниматель, чтобы получать доход

·         Получать оплату наличными не очень удобно – нужно оформлять дополнительные документы

·         Если вы не зарегистрированы как ИП – придется регистрироваться. Это не очень сложно, но 1-2 дня «на все» уйдет, и процесс займет до 5 дней

·         Практически нельзя нормально оформить залог за последний месяц

·         Объем отчетности и организационных задач (типа отчетности в Росстат) растет. Вы уже «засветились», так что могут быть проверки и т.п.

·         Для получения оплаты безналом может потребоваться открыть счет ИП в банке, а это расходы на банковские услуги

Минусы:

·         13% налогов вместо 6% – это всегда неприятно

·         Если у вас уже есть ИП, то скорей всего придется сдавать две декларации – и для ИП, и по НДФЛ


Важно: НДФЛ платится за прошлый год, а вот платежи ИП надо вносить в течение года. Так что решить «задним числом», кем же вы были – ИП или просто физлицом – не получится.

Как вы заметили, основное преимущество ИП – чисто финансовое.

Для более детального анализа финансовой стороны дела можно использовать разработанный проектом «Правильная Аренда» калькулятор, который позволяет детально сравнить сдачу от имени физлица и ИП на примере Москвы.

Например, если вы сдаете квартиру за 15 тысяч, то выгодней окажется НДФЛ чем ИП.

Итак, если вы все же решили сдавать квартиру как ИП, нашли жильца – то Вам надо заключить договор. Где взять текст? – В сети есть множество бесплатных редакций договоров. Некоторые из них вполне подробные, некоторые короткие и содержат много «умолчаний», а некоторые просто противоречат законодательству. При этом примеры договоров от имени ИП найти непросто.

Хорошо, что есть два выхода.

Выход 1 – взять договор для физлица и слегка его модифицировать. Основные изменения такие:

  1. Не меняется тип договора. Если вы сдаете физлицу, то это найм. Если вы сдаете юрлицу, то это аренда.
  2. Реквизиты наймодателя/арендодателя. Для ИП нужно указывать ОГРНИП, ИНН, дату регистрации ИП, а также банковские реквизиты (при наличии);
  3. Прием платежей. Осуществляется безналично на счет или карту или наличными, и оформляется согласно законодательству (в настоящее время по чеку или с использованием БСО);
  4. Налоги. Необходимо указать, что сумма за найм указана без НДС, а арендодатель не является плательщиком НДС в связи с тем, что использует Упрощенную или Патентную систему налогообложения (УСН или ПСН);
  5. Соответственно, арендатор-юрлицо не будет являться налоговым агентом (для ИП); ИП сам уплачивает налоги.

Если вы не уверены в своих способностях, то есть Выход 2

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/ip-sdaet-kvartiru-dom-osobennosti-dogovornyh-otnoshenij/

Консультант закона
Добавить комментарий