Имеет ли право ЖЭУ требовать договор аренды

Взять свой дом под контроль – скачать инструкцию к действию. ЖКХ

Имеет ли право ЖЭУ требовать договор аренды

Взять свой дом под контроль

Каждый из нас платит не только за индивидуальное потребление жилищно-коммунальных услуг, но и за общедомовое.
А вы знаете, что за пользование общедомовым имуществом можно не только платить, но и зарабатывать на нем. Оно способно приносить регулярные доходы жителям. Как? Давайте разбираться.

Если вы внимательно осмотрите свой дом, то заметите, что на информационных досках у подъездов и в лифтах размещены рекламные объявления. А если дом стоит на бойком месте, реклама украшает фасады или крышу. А первые этажи у большинства домов занимают арендаторы.

В дома вхожи кабельное ТВ и интернет-провайдеры.

 Зачастую управляющие организации не торопятся организовать собрание и поставить собственников в известность о том, что любая реклама в лифте или допуск телевизионщиков на крышу – оплачиваются! Выходит, УК беззастенчиво зарабатывает на чужой собственности.

Если дом небольшой – возможно, и доходы невелики. Но, как показывает практика работы Центров защиты прав граждан, при рачительном учете всех возможностей дома и под контролем каждой копеечки самими жителями заработанных на общедомовом имуществе средств хватает на самые заветные мечты жильцов. 

В Екатеринбурге, к примеру, жители десятиподъездной шестнадцатиэтажки после ревизии общедомового имущества выяснили, что, забрав свои «кровные» заработки у ЖЭКа, могут целый год (!) не платить ставку за содержание жилья. 
А в Белгороде, после того как жильцы пятиэтажки отлучили ЖЭК от присвоения арендной платы за сдачу помещений первого этажа, они смогли без проблем отремонтировать все подъезды.

Таких примеров – десятки тысяч. Как только люди узнают, что размещение любого объявления в лифте – это их прямой доход, они находят более достойное применение своим собственным деньгам.

ЧТО ПРИНАДЛЕЖИТ СОБСТВЕННИКАМ ДОМА НА ПРАВАХ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ В ДОМЕ И РЯДОМ С ДОМОМ

Ч. 4 ст. 36 ЖК РФ и ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: – помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир.

Это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы; – иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Это крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование;

– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

! Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование третьим лицам только на основании решения, принятого на общем собрании собственников большинством , то есть не менее 2/3 от общего числа . И в случае если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 

Таким образом, УК, ТСЖ, ЖСК не имеют права самостоятельно заключать договоры аренды общего имущества многоквартирного дома без соответствующего полномочия на это собственников, которое также должно быть принято на общем собрании.

ОСНОВНЫЕ ИСТОЧНИКИ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ДОХОДА

Наиболее распространенные источники дополнительного дохода: 

РЕКЛАМА. Размещение рекламных конструкций на фасаде, крыше, в лифте и других объектах общего имущества МКД;
АРЕНДА ТЕХНИЧЕСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ.

Передача технических помещений дома для размещения оборудования интернет-провайдеров и операторов сотовой связи;
АРЕНДА ПЛОЩАДЕЙ.

Передача в аренду нежилых помещений дома третьим лицам под сферу торговли и услуг.

По статистике, каждая вторая управляющая компания или ТСЖ незаконно распоряжаются общедомовым имуществом собственников МКД. Это может стать поводом для административного или даже судебного разбирательства. 

РЕКЛАМА

Один квадратный метр щита на крыше или фасаде дома стоит порядка 1000 рублей. Однако большинство жильцов подобных «рекламных» домов даже не слышали о том, что у них есть право получать часть прибыли от размещения баннеров и щитов на стене или крыше собственного дома. 

Владельцев рекламной конструкции, установивших ее самовольно, можно привлечь к ответственности по ст. 14.37 КоАП РФ. На должностных лиц организаций налагается штраф от 3 до 5 тысяч рублей, на юридических лиц – от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.

За незаконное размещение рекламы к административной ответственности может быть привлечена и управляющая компания (ТСЖ, ЖСК) либо ее руководители как представители собственников многоквартирного дома, которые обязаны осуществлять контроль и устранение несанкционированных объектов с вверенного им в управление имущества. 

Владелец рекламной конструкции, разместивший ее без согласия собственников и неправомерно пользующийся чужим имуществом, обязан возместить собственникам неосновательное обогащение, полученное от такого пользования (ст. 1102 ГК РФ).

АРЕНДА

«Заработать» на доме возможно при передаче в аренду помещений, являющихся общим имуществом. Это нежилые помещения, часть мест общего пользования: колясочные, подвалы, технические этажи и т. п.

Порядок передачи в аренду таких помещений в МКД также определяется решением общего собрания собственников. 

На собрании собственники утверждают условия договора аренды, определяют объект общего имущества, которое передается в аренду, определяют стороны договора, порядок пользования, размер вознаграждения (арендной платы), выплачиваемого пользователем, порядок расчета (каким образом и в какие сроки вносится плата). 

По каждому объекту аренды помещения в МКД оформляется отдельный договор аренды и акт приема-передачи помещения с его описанием.  В договоре аренды должны быть предусмотрены все существенные условия.

В соответствии с пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников принимает решение об определении лица, которое от имени собственников помещений уполномочено на заключение договоров (УК, ТСЖ, иное лицо). Выбор уполномоченного лица связан исключительно с удобством подписания договора.

Доходы от использования имущества не поступают в собственность этого уполномоченного лица. При этом стороной договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания.

! Обратите внимание, что нельзя передать в аренду или иное пользование лестничные клетки, лестницы, шахты. Законом запрещено сдавать в аренду эти помещения ЦЕЛИКОМ, но не запрещено передавать части этих объектов в аренду.

За счет средств, вырученных с аренды общего имущества, собственники могут покрывать расходы на содержание дома, в том числе на выплаты денежных средств другим подрядным организациям и т. д.

СОТОВЫЕ ОПЕРАТОРЫ И ИНТЕРНЕТ-ПРОВАЙДЕРЫ

Следует отдельно сказать про размещение на чердаке и крыше здания оборудования интернет-провайдеров и операторов сотовой связи.
Проблема в том, что предоставление услуг связи гражданам, проживающим в многоквартирных домах, может осуществляться только при условии размещения оборудования оператора связи на объектах, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома.

Другими словами, для того чтобы подключить к сети Интернет своего клиента – жильца многоквартирного дома, интернет-провайдеру необходим не только доступ  в технические помещения дома – подвалы, чердаки и т. п., являющиеся общим имуществом всех собственников, но и возможность разместить там свое оборудование. 

При монтаже телекоммуникационных сетей задействуется общее имущество собственников помещений многоквартирного дома.

В связи с этим на практике возникало множество вопросов: «должен ли провайдер получать разрешение на использование общего имущества у собственников дома», «должен ли он платить за такую аренду», «имеет ли право управляющая компания не допустить провайдера в технические помещения дома».

Разъяснением явилось информационное письмо Федеральной антимонопольной службы России от 27.05.2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома». 

ФАС указала, что управляющая организация не вправе самостоятельно принимать решение об определении условий доступа и порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, так как это право предоставлено только собственникам помещений в многоквартирном доме.

Точку в решении этого вопроса поставил Верховный Суд РФ. Так Президиум Верховного суда РФ 16.02.

2017 года указал, что оператор связи не вправе по своему усмотрению размещать оборудование в технических и иных помещениях дома в отсутствие согласия большинства собственников помещений, оформленного протоколом общего собрания собственников, и без внесения соразмерной платы, взимаемой в интересах всех собственников, как это предусмотрено ст. 6 «Закона о связи».

При этом договор об оказании услуг связи, заключенный с одним из абонентов, не является достаточным основанием для размещения оператором своего оборудования. Таким образом, вопросы о размещении оборудования операторов связи или провайдеров вправе решать исключительно собственники помещений данного многоквартирного дома на общем собрании. 

Однако собственники должны помнить, что поскольку стоимость услуги связи формируется из затрат оператора связи/провайдера, то решение о размере платы за размещение оборудования может повлиять на стоимость услуг для абонентов этого дома.

Шаг № 1

Председатель Совета МКД запрашивает в управляющей организации сведения обо всех провайдерах, рекламных организациях и иных арендаторах, использующих объекты общего имущества многоквартирного дома. (Разумеется, запрос может сделать любой собственник. Но лучше, если это сделает представитель дома – председатель Совета МКД, обладающий, в соответствии с Уставом, необходимыми полномочиями.)

Шаг № 2

Председатель Совета МКД запрашивает сведения о наличии оснований передачи в пользование объектов общего имущества собственников МКД (протоколы собраний, договоры аренды и др.), сведения о размере арендной платы, а также сведения о накоплениях денежных средств за весь период аренды.

Шаг № 3

На общем собрании необходимо выбрать ответственного собственника для заключения (перезаключения) любых договоров аренды со всеми арендаторами на условиях, утвержденных на общем собрании.

 Одновременно предусмотреть обязанность арендатора демонтировать оборудование в случае отказа заключить (перезаключить) договор аренды.

Уставом Совета МКД, разработанным юристами Центров защиты прав граждан, указанные полномочия предусмотрены у председателя Совета МКД.

Шаг № 4

Совет МКД организует общее собрание, на котором необходимо принять решение о направлении денежных средств, поступающих от аренды, на принятые собственниками нужды дома. К примеру, на ремонт подъездов, установку детской площадки, озеленение территории, возмещение ставки на содержание жилья и т. п. 

Шаг № 5

Если информация о законности размещения рекламы или иного оборудования третьего лица на объектах общего имущества МКД отсутствует, следует обращаться в прокуратуру, администрацию района и прочие контрольно-надзорные органы для привлечения виновных лиц к ответственности.

ВАЖНЫЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ

Итак, решение о передаче в пользование общего имущества, коим являются стены и крыша дома, должно приниматься общим собранием собственников помещений в доме и быть оформлено в виде протокола общего собрания.

Такое решение должно быть принято большинством – не менее двух третей  от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Во многих случаях передачи в пользование объектов общего имущества МКД об «аренде» говорится условно, так как не происходит передача права владения и пользования стеной, крышей и т. п.

На это указывал Высший Арбитражный суд РФ в информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», например, «…крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания».

Поэтому крыша, фасад здания не могут являться предметом аренды.

В этом случае предметом аренды является предоставление арендатору возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше, фасаде здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Так, например, с индивидуального предпринимателя, разместившего на фасаде одного из московских МКД плакаты, содержащие рекламную информацию, собственниками была в судебном порядке взыскана денежная сумма в размере 3 млн рублей за неосновательное обогащение – именно такая сумма была рассчитана привлеченной оценочной компанией (Постановление ФАС ЗСО от 23.11.2011 по делу А46-1506/2011).

Нажмите «Скачать», чтобы получить полезную инструкцию «Взять свой дом под контроль» с образцами заявлений и жалоб на электронную почту.

Скачать

Источник: https://spravedlivo.center/instrukcii/kommunalnaya-samooborona/vzyat-svoj-dom-pod-kontrol/

9 памяток юриста арендатору(приложен корректный договор аренды и акт)

Имеет ли право ЖЭУ требовать договор аренды
Вместо договора дарения юрист рекомендует оформить завещание

По словам юристов Eesti Õigusbüroo, всё чаще встречаются ситуации, когда люди хотят отказаться от договора дарения. Желание расторгнуть договор дарения часто связано с тем, что получатель подарка плохо ведет себя с дарителем или не выполнил обязательства по договору дарения.

Так как расторжение договора дарения является сложным и трудоёмким процессом, Eesti Õigusbüroo рекомендует отдавать предпочтение завещанию.

В Эстонское юридическое бюро обратилсяотец, воспитывающий пятерых детей, долг которого по содержанию первого ребёнка,с самого начала проживающего отдельно, вырос до 14 000 евро.

Мужчина официально не работал длительное время итеперь, когда он нашёл официальную работу и постояннй доход, судебныйисполнитель оставляет на его банковском счету только 270 евро в месяц.

С одной стороны, разумно, что долг поалиментам нужно выплачивать, но все понимают и то, что на 270 евро пятерых детей содержать просто невозможно.

Юрист Эстонского юридического бюро коментируетситуацию

Уголовный кодексразличает подделку удостоверения личности и использование чужого удостоверенияличности, то есть злоупотребление удостоверением личности. Оба преступленияотносятся к разряду уголовных, подделка может привести к финансовому наказаниюили тюремному заключению на срок до трех лет, а за злоупотреблениеудостоверением личности предусмотрено только денежное наказание.

Одна подпись – и вы можете остаться без дома

93-летняя старушка уполномочила молодую женщину совершать платежи вместонеё и снимать деньги на продукты. К сожалению, старушка не поняла, чтопоставила свою подпись под генеральной доверенностью, с помощью которой молодаяженщина набрала кредитов, и сегодня кредиторы угрожают старушке продажей дома впокрытие долга

2,5 года назад Эстонское юридическое бюро в сотрудничестве с Министерствомюстиции начало предлагать проживающим в Эстонии людям юридическую помощьбесплатно и на льготных условиях.

На сегодняшний день в рамках проекта юридическую помощь получило более 23 000 человек и услуга оценивается высоко.

Еще неясно, желает ли государство и в будущем покрывать расходы населения наюридическую помощь, однако текущий опыт четко демонстрирует потребность в такой поддержке —в Эстонии слишком много людей, которые не могут позволить себе юридическую помощь по рыночной цене.

7 памяток от юриста арендодателю

В последнее время многоговорилось об аренде местожительства с точки зрения арендатора, однакорынок аренды также скрывает опасности и для арендодателя. Однойиз больших проблем несомненно является ситуация, когда арендатор большене платит арендную плату и не согласен освободить арендованную площадь. Юристприводит наиболее важные аспекты, которые арендодательдолжен знать.

Рекомендации юриста в отношении людей, страдающих от насилия

Отношений насилия вокруг нас больше,чем мы могли бы полагать, например, юристы Эстонского юридического бюро в течение 2,5лет помогли почти 8000человек в связи с семейным правом.

Большинство из них обратились к юристус рассказами, связанными справом опеки над детьми или с вопросами о прожиточном пособии, а также,по словам юристов ,из1/3 рассказов следует,что причиной прекращения совместнойжизни родителей были отношения насилия.

Чёткая рекомендация юриста — говоритео произошедшем либо кому-то чужому, либо фиксируйте повреждения у врача.

Eesti Õigusbüroo в сотрудничестве с Таллиннской мэриейпредлагает с октября до конца года бесплатную юридическую помощь квартирнымтовариществам города Таллинна и квартирным собственникам.

Юридическую помощьоказывают опытные юристы Eesti Õigusbüroo в инфо-зале Таллиннской мэрии поадресу Vabaduse Väljak 7, как по предварительной регистрации,так и в порядке живой очереди на месте.

Юрист принимает три рабочих дня внеделю и консультации бесплатны для всех.

В рамках недели правосудия в октябре юридическая помощь бесплатно

Напредстоящей неделе в Эстонии в седьмой раз будет отмечаться неделя правосудия.

Всвязи с этим в течение октября с Эстонским юридическим бюро можно бесплатнозаключить клиентский договор, действующий до конца года, и если ежемесячнаябрутто-зарплата клиента не превышает 2128 евро, первые два часа юридическихконсультаций для него будут также бесплатны, а за следующие три часа нужнобудет платить только 20 евро в час.

Муж реализовал совместное имущество за полгода после развода

В марте прошлогогода разведённая женщина спустя месяц после развода обнаружила, что их совместное жильё опустошено, все двери и окна и даже электрические провода выдернуты из стен иувезены.

Мало того – муж успел провернуть продажу трёх автомобилей, от сарая остался только фундамент, а ещё успел срубить 2,6 гектара растущего леса.

После всех этих махинаций от совместного имущества стоимостью 140 000 евро осталось каких-то 16 000 для раздела надвоих.

В конце лета и начале осенизначительно возрастает спрос на арендные площади, так как начинается учебныйгод и студенты ищут в городе квартиры.

Опыт Эстонского юридического бюропоказывает, что большинство споров по аренде начинаются из-за отсутствиядоговоров и незафиксированных договорённостей, а также арендаторы зачастую незнают своих прав — например, того, что выплаты по кредиту и ремонтный фонддолжен платить арендодатель.

Юрист Эстонского юридического бюро приводитнаиболее существенные моменты, которые все арендаторы должны знать. Процесс аренды начинается с поискаарендной площади, соответствующей необходимости. Часто предпочитают так. наз.

предложениенапрямую от собственника, так как в этом случае не нужно платить плату маклеру,что, в свою очередь, означает экономию суммы аренды до одного месяца. Еслиподходящая квартира найдена, то начинаются переговоры и после этогоподписывается договор аренды — документ, являющийся самой важной частью в этомпроцессе.

 

Пословам юриста Эстонского юридического бюро Мерике Роозилехт, споры об арендебольшей частью начинаются из-за отсутствия арендного договора или из-занесовершенства его составления, а также можно избежать множества споров путёмсоставления акта приёмки-передачи.

«Рекомендую при взятии в аренду жилогопомещения обязательно принять арендуемое жилое помещение на основании письменногодвустороннего акта приёмки-передачи, в котором двумя сторонами фиксируетсясостояние арендуемого объекта во время передачи.

Необходимо также зафиксировать в актепоказатели соответствующих счётчиков — показатель электричества, газа и воды. Этопоможет в будущем избежать споров между арендатором и арендодателем, особенно отом, что касается состояния арендуемогообъекта. Стоит зафиксировать, какие вещи арендодатель передаёт арендатору виспользование и в каком состоянии находятся передаваемые вещи. Все недостатки, которыезамечает арендатор на объекте аренды и при принятии находящихся там вещей, воизбежание дальнейших споров необходимо сразу зафиксировать в акте», – отметилаРоозилехт. 

Арендатору важно знать: 

1)         Договор — обязательно заключать письменно и фиксировать вседоговорённости. В договоре необходимо написать дату оплаты аренды, способоплаты аренды (наличными, перечислением), а также размер аренды в виде суммы.

Если оплата аренды производитсяналичными, то при каждой оплате следует у арендодателя брать подтверждение обоплате аренды. Подтверждение можно указать в договоре, имеющемся на руках уарендатора, где арендодатель своей подписью подтверждает три вещи: 1) оплачено 2)дату оплаты 3) уплаченную сумму.

2)         Побочныерасходы (плата за услуги арендодателя илитретьего лица) — арендатор должен нести расходы, связанные с арендуемой вещью только в случае, если об этомдоговорились. Арендодетель должен по требованию арендатора дать ему возможностьознакомиться с документами, подтверждающими побочные расходы.

3)          Сумма залога —арендодатель может потребовать сумму залога в течение трёх месяцев в равныхчастях, причём первую часть необходимо заплатить после заключения договорааренды. Сумму залога арендодатель должендепонировать в кредитном учреждении отдельно от своих средств и под процентнойставкой не менее средней местной. Интресс принадлежит арендатору и увеличиваетсумму залога.

4)         Срокдействия договора аренды —Срочный или бессрочный договор. Срочный договор аренды завершается по истечениисрока, если от него не отказались в чрезвычайном порядке. О завершениибессрочного договора обе стороны должны предупредить за три месяца.

5)         Произведениеплаты в ремонтный фонд многоквартирного дома и выплат по кредиту не обязательно непосредственно связаны с использованиемарендуемой квартиры, и эти расходы должен нести не арендатор, а арендодатель.

Дажеесли такое соглашение зафиксировано в договоре, оно всё-таки ничтожно иарендатор имеет право потребовать назад от арендодателя уже уплаченные платежи.Более подробно читайте: https://www.juristaitab.

ee/uudised/remondifond-ning-uhistu-laenumaksed-kes-peab-tasuma-kas-uurnik-voi-uurileandja-kas-juba-tasutud-maksed-saab-tagasi-nouda.

6)         Неустойка в договоре —соглашение, по которому арендатор жилогопомещения при нарушении договора обязан заплатить неустойку, является ничтожным.

7)         Черезмаклера или напрямую от собственника— если объект аренды найден через предложение маклера и при его посредничестве,то маклер вправе потребовать от арендатора посредническую плату в размере до одногомесяца. Нахождение арендной площади при посредничестве маклера для арендатора, конечноже, более затратно, но гарантирует корректность договора аренды.

8)         Посредническаяплата — при заключения договора аренды можно требовать посредническую плату в размере1-го месяца только в случае, если посредником является маклер по недвижимости. Самсобственник не имеет права требовать посредническую плату.

9)         Возмещениерасходов арендатору —если при завершении договора аренды выяснится, что стоимость вещи вследствииулучшений и изменений, сделанных с согласия арендодателя, значительноповысилась, то арендатор может потребовать за это разумного возмещения. Вслучае улучшения арендной площади произведённые затраты необъодимо сразусогласовать с арендодателем и зафиксировать письменно. Можно договориться о том,что будет произведён взаимозачёт совершённых затрат. 

Работающее под торговой маркой HUGO OÜ, Eesti Õigusbüroo – это крупнейшее в Эстонии юридическое бюро. В сотрудничестве с Министерством юстиции оно предлагает живущим вЭстонии людям правовую помощь бесплатно и на льготных условиях. Дополнительная информация на сайте www.juristaitab.ee или по телефону 6 880 400.

Источник: https://www.juristaitab.ee/novosti/9-pamyatok-yurista-arendatoru-prilozhen-korrektnyj-dogovor-arendy-i-akt

Консультант закона
Добавить комментарий