Имеются ли подвохи в указанном ниже договоре?

Условия Договора долевого участия бывают разные

Имеются ли подвохи в указанном ниже договоре?

Последнее обновление: 24.01.2021

Ситуация из практики:

Покупая квартиру в строящемся доме, Покупатель уверен, что если он заключает с Застройщиком Договор долевого участия, то он надежно защищен законом о долевом строительстве (ФЗ-214), и может не беспокоиться о нарушении своих прав.

Это не совсем так. Здесь есть некоторые нюансы. Что здесь не учитывает Покупатель?

Ошибка Покупателя:

Дело в том, что Договор долевого участия (ДДУ) действительно призван защищать именно права дольщиков от недобросовестных действий Застройщиков, но единой формы этот договор не имеет, и его условия могут отличаться от случая к случаю.

То есть каждый Застройщик разрабатывает свой собственный текст ДДУ – главное, чтобы он явно не противоречил положениям закона ФЗ-214. А это дает возможность Застройщикам манипулировать условиями договора, и трактовками положений закона. Манипулировать, естественно, в свою пользу, максимально облегчая жизнь себе, и усложняя ее для дольщиков.

Законодатель не предусмотрел единого типового образца Договора долевого участия (ДДУ), в законе указаны только определенные моменты (требования, положения), которые этот договор должен в себе обязательно содержать. Например, Договор долевого участия обязательно должен содержать такие составляющие (условия) как:

  • юридические основания для ведения строительства (указание реквизитов прав на земельный участок, разрешения на строительство, и т.п.);
  • описание квартиры, которую приобретает дольщик (этаж, метраж, количество комнат, и т.п.);
  • фиксированная стоимость приобретаемой квартиры (цена договора);
  • сроки строительства дома (сроки передачи квартиры дольщику);
  • и некоторые другие обязательные требования.

Подробнее о составе и условиях ДДУ – смотри в Глоссарии: Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ).

Если ДДУ не содержит указанных в законе обязательных требований, то он автоматически становится ничтожным, и не пройдет государственную регистрацию в Росреестре. Поэтому каждый Застройщик, имея штат квалифицированных юристов, естественно соблюдает необходимые требования. В основном. Но дьявол, как известно, кроется в деталях.

Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать здесь. 

Детали договора ДДУ – на усмотрение Застройщика

Благодаря этим самым деталям договора, Застройщики виртуозно уворачиваются от некоторых обязательств, указанных в законе. Как? Да примерно так же, как это делал Остап Бендер.

Застройщики трактуют некоторые положения ФЗ-214 по-другому, нежели это предполагалось законодателем, и используют эти трактовки в свою пользу. Либо пользуются старым народным методом – «что не запрещено, то разрешено».

То есть отыскивают в 214-м законе лазейки, позволяющие им вставлять в договор условия, которые явным образом в этом законе не запрещены.

Например, 214-закон требует указать срок сдачи дома в эксплуатацию, и срок передачи квартир дольщикам. Застройщик указывает.

Но не конкретную дату, а приблизительную – например, вместо «01 июля 2018 года», может быть указано «в 3-м квартале 2018 года».

Это на некоторое время спасает Застройщика от выплаты штрафов и пеней дольщику за нарушение сроков сдачи дома и передачи квартиры.

Еще пример. Согласно ФЗ-214, у дольщика есть право расторгнуть договор и вернуть уплаченные деньги, если нарушаются сроки строительства дома.

Но Застройщик, конечно, не заинтересован в том, чтобы возвращать уже полученные деньги, поэтому он «пугает» дольщика отдельными пунктами условий ДДУ, где прописывает штрафы для дольщика за расторжение договора по его (дольщика) инициативе.

Покупателю же квартиры в новостройке следует знать, что Застройщик не имеет права взыскивать с дольщика штраф за то, что тот пожелает расторгнуть с ним договор (основания для этого — см. по ссылке).

И если Застройщик все же возвращает деньги с удержанием штрафа, то дольщик без труда может добиться полного возврата всей суммы через суд, да еще с процентами за пользование деньгами (п.2, ст.9, ФЗ-214).

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Застройщик может включить в Договор долевого участия и другие условия, урезающие права дольщиков, либо просто психологически настраивая их не совершать определенных (невыгодных Застройщику) действий. Например, в условиях ДДУ могут присутствовать такие формулировки от Застройщика, как:

  • Увеличение цены договора в одностороннем порядке, с обоснованием такого увеличения изменившимися рыночными условиями строительства (например, при удорожании стройматериалов);
  • Уклонение от выплаты дольщику разницы в цене, в случае, когда построенная квартира оказалась меньшей площади, чем было указано в проекте (т.е. в договоре указываются «допустимые отклонения площади»);
  • Уменьшение гарантийного срока на построенную квартиру, в том числе путем смещения даты его отсчета – не с момента передачи квартиры дольщику, а с момента ввода дома в эксплуатацию;
  • Ограничение возможности дольщика по выходу из проекта путем переуступки права требования по ДДУ;
  • Указание места разрешения споров – в другом городе, на другом конце страны, что физически лишает дольщика возможности судебного разбирательства с Застройщиком.

В Договоре долевого участия (ДДУ) могут быть и другие условия, в зависимости от фантазии и квалификации штатных юристов Девелопера.

Но Покупателю новостройки следует знать, что некоторые подобные формулировки можно оспорить в суде и признать их недействительными, даже если они явно не запрещены в ФЗ-214, но противоречат так называемому «духу закона» (юридический термин).

Конечно, такие действия по отстаиванию своих прав дольщику следует предпринимать при поддержке квалифицированных юристов. 

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Некоторые Застройщики вставляют в свои Договоры долевого участия такие условия, при которых дольщики должны будут платить Застройщику дополнительные деньги, помимо стоимости квартиры по ДДУ.

Например, Застройщик может выставить дольщику счет за услуги по оформлению готовой квартиры в собственность дольщика.

Прямого запрета на это в законе нет, но «дух закона» предполагает, что Застройщик и так обязан это сделать, а потому дотошный дольщик с помощью юриста вполне может заставить Застройщика провести эту процедуру бесплатно.

Застройщик может указать в договоре, что если итоговая площадь построенной квартиры окажется больше, чем указанная в проекте, то Покупатель должен будет доплатить за случайно образовавшуюся «лишнюю» площадь.

Логика понятна, но следует иметь в виду, что ошибки Застройщика (несовпадение площади) – это его проблемы, а не дольщика.

И дольщик не обязан за эти ошибки платить, даже если он при этом получает квартиру чуть большей площади, чем указано в договоре.

Дольщик может попасть на дополнительные расходы и другим способом. Это зависит, например, от того, когда именно он, согласно договору, принимает на себя обязанности по оплате коммунальных услуг.

По логике, дольщик должен начать платить «коммуналку» с момента приемки квартиры по Передаточному акту, но в договоре Застройщик может указать, что обязанность по коммунальным платежам возникает у дольщика с момента сдачи дома в эксплуатацию (т.е. гораздо раньше).

Таким образом, Застройщик снимает с себя бремя оплаты «коммуналки» по повышенным тарифам.

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

Еще одна распространенная уловка Застройщиков состоит в том, что некоторые дополнительные условия Договора долевого участия (ДДУ) могут быть указаны не в самом договоре, а в дополнительном соглашении к нему, которое пускается в ход по мере необходимости.

Например, при задержке строительства Застройщик обязан уведомить об этом дольщика заблаговременно (за 2 месяца до указанного в договоре срока), и предложить ему подписать допсоглашение к ДДУ, в котором срок передачи квартиры переносится (п.3, ст. 6, ФЗ-214).

 Но не все дольщики знают, что они вовсе не обязаны соглашаться и подписывать это допсоглашение о переносе сроков сдачи дома. Тот, кто подпишет допсоглашение, поможет Застройщику законно уйти от ответственности за срыв сроков строительства.

А тот, кто откажется подписывать, получит возможность требовать с Застройщика неустойку.

Практика показывает, что подписывая Договор долевого участия (ДДУ), Покупатели новостроек вообще плохо знают свои права, и не уделяют должного внимания нюансам и условиям договора.

А Застройщики, тем временем, придумывают все новые уловки в условиях ДДУ, вплоть до полной его подмены – предложения подписать Предварительный ДДУ, который во многом схож с настоящим ДДУ, но на самом деле не имеет никакого отношения к ФЗ-214, и не подпадает под его защитное действие.

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

Что делать:

Рекомендация здесь вполне тривиальная – внимательно и не торопясь изучить договор, обращая внимание на перечисленные выше моменты. В первую очередь убедиться, что это действительно Договор долевого участия, а не «Предварительный ДДУ» с похожими условиями (в чем тут подвох — читай по ссылке).

Если ДДУ настоящий – уже хорошо, значит, под защиту закона ФЗ-214 дольщик, определенно, подпадает. Остальные условия и формулировки лучше изучить с помощью профильного юриста, который не только укажет, какие хитрости применил в этом договоре Застройщик, но и предложит альтернативные формулировки договора, защищающие дольщика от подобных уловок.

На практике, правда, не каждый Застройщик согласится изменить отдельные пункты условий своего Договора долевого участия. Но здесь уже каждый сам решает, принимать ли предложенные условия Застройщика, или нет. Главное, чтобы Покупатель квартиры (дольщик) ясно осознавал, что именно он подписывает, и чем это ему может грозить в будущем.

С 2018 года очередные поправки в закон ФЗ-214 заставили Застройщиков выкладывать на своих сайтах проекты ДДУ в свободном доступе для ознакомления дольщикам. Именно эти договоры и следует скачать, тщательно изучить или показать своим юристам.

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ
.

 «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/primery-oshibok/oshibki-sovershaemye-na-pervichnom-rynke/usloviya-dogovora-dolevogo-uchastiya/

Какую цену указать в договоре при продаже

Имеются ли подвохи в указанном ниже договоре?

При оформлении договора купли-продажи у продавца возникает много вопросов, которые касаются цены автомобиля в договоре: какую сумму вписывать, какой налог придется заплатить, какие риски существуют при занижении цены и т.д. В этой статье Automama рассказывает об актуальных правилах налогообложения при продаже, о вариантах указания цен и дает рекомендации, как решить все вопросы быстро и законно.

Почему продавцы занижают цену

В 2017 году Drom.ru провел опрос, согласно которому у 57% респондентов в договоре купли-продажи (ДКП) указана реальная цена нового автомобиля или машины с пробегом.

У других 42% респондентов указана цена 10 000 рублей и более, но меньше реальной стоимости.

причина, по которой участники сделки указывают заниженную стоимость в договоре купли-продажи, состоит в том, что продавец не хочет платить подоходный налог (НДФЛ).

Налог платить не нужно только в трех случаях:

• если срок владения автомобилем составляет более трех лет;

• если сумма продажи ниже суммы покупки;

• если стоимость автомобиля не превышает 250 тысяч рублей (это сумма стандартного налогового вычета при продаже).

В остальных случаях в соответствии с главой 23 Налогового кодекса РФ сумма подоходного налога составляет 13% налоговой базы. Рассчитать налог необходимо самостоятельно, а после подать декларацию 3-НДФЛ и оплатить (подробная инструкция есть на официальном сайте Федеральной налоговой службы).

Помните, что она должна быть представлена, если проданный автомобиль находился в собственности менее трех лет. Декларация нужна в любом случае, даже если обязанности по уплате налога не возникает.

Рассчитать налог можно двумя способами:

•  с использованием цены при покупке авто: (цена продажи — цена покупки) × 13%;

Например, при продаже автомобиля за 500 000 рублей, который был приобретен за 300 000 рублей, налог составит 26 000 рублей (200 тысяч рублей × 13%).

• с использованием налогового вычета: (цена продажи — налоговый вычет 250 000 рублей) × 13%;

Например, при продаже автомобиля за 500 000 рублей, который был приобретен дешевле 250 000 рублей,налог составит 32 500 рублей (250 000 рублей × 13%).

В основном занижением цены в ДКП занимаются перекупщики, так как с большого оборота придется заплатить существенную сумму в бюджет. Но бывает и так, что сам покупатель настаивает на занижении стоимости, чтобы покупка не привлекала внимание налоговых органов: автомобиль дорогой, а официальный доход приобрести подобное ТС не позволяет.

Варианты указания цены

Существует три варианта оформления ДКП с указанием разной цены. Только один является наиболее правильным с точки зрения Налогового кодекса РФ и безопасным, остальные могут создать проблемы и продавцу, и покупателю. Рассмотрим их подробнее, выявим основные риски и расскажем о способах расчета в зависимости от указанной в договоре стоимости.

Вариант 1. ДКП с минимальной ценой

«Серый», но распространенный вариант. Еще несколько лет назад было массово принято в договоре купли-продажи указывать 10 000 рублей. Сегодня эта цифра может достигать 250 000 рублей, так как равняется налоговому вычету. Подобная цепочка может тянуться от продавца к продавцу долгое время. Таким способом в большинстве случаев пользуются физические лица и перекупщики.

Основные риски:

1. Продавцу сложно найти покупателя, который согласится подписать договор с минимальной ценой. Во-первых, если покупатель решит продать данный автомобиль менее чем через три года после покупки, то уже сам будет вынужден заплатить повышенный налог в бюджет.

Во-вторых, в случае если у машины обнаружатся серьезные проблемы (арест, залог, ограничения на регистрационные действия, значительные повреждения, перебитые номера) и придется обращаться в суд, покупатель не сможет предъявить иск на полную сумму.

Обратно он сможет получить только сумму, указанную в ДКП.

2.

В некоторых случаях у продавца теоретически могут возникнуть проблемы с налоговой, так как он нарушает закон, согласно статье 122 НК РФ «Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов)». Если получится доказать, что продавец занизил цену без умысла, штраф составит 20% от неуплаченной суммы налога. И 40% — если есть доказательства об умышленном уклонении от уплаты налогов.

Расчет с продавцом обычно происходит с помощью наличных денежных средств, что крайне небезопасно: вас могут ограбить или расплатиться поддельными купюрами.

Вариант 2. ДКП с неполной ценой и договор на допоборудование

Следующий вариант является более цивилизованным по отношению к покупателю, но все еще не совсем «белым» по отношению к государству.

Продавец составляет обычный договор купли-продажи, в котором указывает заниженную стоимость авто, и договор на дополнительное оборудование, в котором указывает оставшуюся сумму.

Так как договор на дополнительное оборудование фактически нигде не фигурирует и не предоставляется в налоговую инспекцию, продавец может написать что угодно — от оказания услуг по подбору ТС до установки в автомобиль сигнализации. Таким способом в большинстве случаев пользуются «серые» автосалоны.

Основные риски:

1. Если возникла необходимость вернуть автомобиль продавцу, возврат денежных средств по договору на допоборудование маловероятен, так как договор фиктивный, а сам продавец, скорее всего, вовлечен в незаконные схемы по обналичиванию денежных средств.

2.

Как и в случае с указанием минимальной цены, теоретически сделку могут признать недействительной. Если налоговая инспекция постарается, то может также подвести сделку под ст. 122 НК РФ.

Совершая такую сделку, продавец в большинстве случаев получает все деньги наличными. Либо может договориться перевести сумму, указанную в ДКП, на расчетный счет, а оставшуюся «серую» часть забрать наличными.

Вариант 3. Договор с полной ценой

Это самый прозрачный вариант, при котором продавец делает все по закону и у него не возникнет дальнейших проблем с налоговой. Покупатель, в свою очередь, может «спать спокойно» и не волноваться о том, какую цену указывать в случае скорой продажи машины.

Основной недостаток в том, что продавцу, который ранее приобрел авто по заниженной цене и владел им менее трех лет, придется подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог с налоговой базы.

Что касается передачи денежных средств, то это единственный вариант оформления сделки, при котором продавец может получить всю сумму на расчетный счет или на банковскую карту. Это наиболее безопасная форма сделки.

Кроме того, операция по безналичному переводу автоматически фиксируется банком и является дополнительной страховкой при возникновении споров между участниками сделки купли-продажи.

Обо всех особенностях безналичных расчетов Automama рассказывала в своем блоге.

Рекомендации Automama

1. При продаже не бойтесь указывать полную стоимость в ДКП, если вы владели автомобилем более трех лет или сами покупали его с указанием полной стоимости.

2.

Если вы владели машиной менее трех лет, вовремя подайте декларацию — вне зависимости от того, придется платить налог или нет.

3. Не забывайте про условия, при которых налог платить не нужно.

4. По возможности договоритесь с покупателем о переводе денежных средств за автомобиль безналичным способом.

5. При дальнейшей покупке не соглашайтесь указывать заниженную стоимость в ДКП.

6. Сохраняйте ДКП, чтобы при возникновении споров иметь возможность отстаивать свои интересы в суде, налоговой или ГИБДД.

Automama — розничная сеть автомобилей с пробегом, которая заботится о своих клиентах. Мы помогаем безопасно продавать машины и предоставляем возможность моментально получить деньги на банковскую карту.

Преимущества для клиентов:

• Никакого риска с наличными. Вы получаете денежные средства на свою банковскую карту.

•  Деньги за 15 минут. Не нужно ждать перевода на счет. Перевод денег с карты на карту через 15 минут после подписания договора.

• Бесплатно на любую карту. Нет комиссии за перевод денег. Automama берет все расходы на себя.

Продайте свой автомобиль уже сегодня! С Automama это просто!

Источник: https://autoreview.ru/articles/na-pravah-reklamy/automama-cena

Что проверить перед тем, как снять квартиру?

Имеются ли подвохи в указанном ниже договоре?

Аренда квартиры – это целая наука, и когда первый раз сталкиваешься с поиском жилья, велик риск попасть в руки мошенников. Итак, на что обращать внимание, какие документы проверять и что должно настораживать при съеме квартиры.

Изучить цены на рынке арендного жилья
Нашли объявление, где предлагается квартира за 25 тыс. рублей в центре Москвы с хорошим ремонтом? Забудьте про нее, она не существует. Вы позвоните по указанному телефону и там, скорее всего, скажут, что ее уже сдали, но можно рассмотреть другой прекрасный вариант.

Это будет квартира дороже указанной цены и намного хуже. Так недобросовестные риелторы заманивают клиентов.

Как распознать «фейковое» объявление?

Чтобы понимать, какая стоимость аренды адекватная, а какая подозрительно дешевая, нужно изучить рынок.

Проанализируйте объявления аренды в интересующем вас районе, позвоните по указанным телефонам, чтобы проверить реальность квартир, и спустя несколько часов вы уже будете понимать, что за 25-30 тыс.

рублей в пределах Садового кольца вы не снимите ничего приличного, но в спальных районах это возможно.

Как снять квартиру без посредника

Не ведитесь на уловки мошенников
В 95% случаев вам все равно придется иметь дело с риелтором. Даже если вы занимаетесь поиском жилья самостоятельно, почти наверняка агент будет со стороны собственника.

Бывают мошенники, которые, представляясь риэлторами, предлагают посмотреть квартиру за деньги (квартира просто шикарная и вы точно захотите ее арендовать) или же предлагают вам купить базу собственников, которые сдают квартиры (тогда вы сможете заключить договор напрямую и не придется платить комиссию риелтору). Конечно, все это обман.

Также не стоит сотрудничать с агентами, которые показывают вам липовые фотографии, а на деле квартиры совершенно другие. Если он недобросовестен в этом вопросе, то может обмануть и в другом.

Как не стать жертвой мошенников при аренде квартиры

Проверить документы собственника
Когда вам приглянулась квартира и вы уже думаете, что нашли ту самую, обязательно спросите документы. Нужно проверить свидетельство на право собственности квартиры, паспорт и квитанции об оплате коммунальных платежей.

– Свидетельство на право собственности
На что смотреть? Во-первых, данные в этом документе и в паспорте должны совпадать. Во-вторых, так вы убедитесь, что перед вами действительно владелец жилья.

Показывать квартиру может кто угодно – риелтор, сосед, родственник, но подписывать договор нужно только с собственником, либо с человеком, у которого есть нотариально заверенная доверенность от собственника.

Иначе на следующий день после того, как вы отметите новоселье, придет настоящий хозяин квартиры и просто выгонит вас. А вы потеряете все уже выплаченные деньги.Также обратите внимание на количество собственников. Если их несколько, то необходимо требовать письменное согласие от всех владельцев на сдачу квартиры в аренду.

Последствие будет примерно таким же – например, придет бывшая жена, скажет, что ее никто не спрашивал, и даст один день на выселение. Почти наверняка это их совместный сговор, ведь они получат все ваши деньги.

– Квитанции об оплате коммунальных услуг

В квитанциях посмотрите информацию о задолженности за предыдущие месяцы. Если она есть, то требуйте погасить долг. В какой-то момент либо собственник захочет приписать эту сумму вам, либо, если речь идет о крупной задолженности, коммунальные службы начнут угрожать отключить вам предоставляемые услуги.

Внимательно осмотреть квартиру

Это еще один шаг до заключения договора. Нужно проверить в квартире все – работает ли бытовая техника, не течет ли кран, не сломаны ли ножки у дивана или подлокотники у кресла.

Всю информацию о состоянии квартиры необходимо прописать в акте приема-передачи имущества. Часто в спешке риелторы или сами собственники пишут стандартную формулировку «в удовлетворительном состоянии» или «в хорошем состоянии».

Лучше все зафиксировать дотошно, чтобы потом с вас не требовали возместить стоимость изначально поцарапанного ламината.

Прочитать договор от и до

Неважно, заключает договор риелтор или вы взяли типовой из интернета, не поленитесь внимательно его изучить.

В договоре нужно проверить ФИО и паспортные данные владельца жилья, адрес квартиры, указать срок аренды и стоимость, условия пересмотра платы за жилье, условия и порядок досрочного расторжения договора и штрафные санкции, и даже количество визитов собственника.

Так, если вы забудете про этот пункт, то хозяин сможет запросто приходить к вам хоть каждый день якобы с проверкой. Вы это вряд ли выдержите и решите съехать, а это значит, что санкции будут наложены на вас за расторжение договора.

Или же, если вы устно проговорите, что будете жить с кошкой, но не пропишите этого в договоре, в один день это сможет стать причиной вашего выселения. И не забывайте о подробнейшей описи имущества в приложении к договору – акте приема-передачи

Налоговый вычет для арендатора. Пострадает владелец

Оценить адекватность собственника

Как ни крути, вам в любом случае надо будет общаться с собственником. Допустим, вы будете переводить оплату на карту, но… сломался кран, пришло письмо в почтовый ящик, соседи предлагают скинуться на шлагбаум.

Да и количество визитов можно ограничить в договоре, но не число звонков. Некоторые бабушки, сдающие квартиры, считают своим долгом слишком навязчиво беспокоиться об арендаторах.

Все это можно понять при знакомстве с собственниками и взвесить, сможете ли вы с этим смириться.

Оплатить первый месяц, залог, комиссию

Нужно понимать, что при аренде квартиры, вам сразу стоит подготовить три суммы – оплата за первый месяц, залог и комиссия риелтору.Залог вы платите собственнику, обычно он равняется ежемесячному платежу за аренду. Некоторые владельцы соглашаются разделить платеж на два месяца. Залог – это своего рода защита собственника, ведь его тоже могут обмануть.

Вдруг вы заберете всю технику и съедете из квартиры или испортите всю мебель? Залог либо возвращается по окончании срока аренды (если ничего не повреждено), либо по договоренности вы можете жить последний месяц в счет этой суммы.

Комиссия идет риелтору и платите ее вы. Обычно только при аренде дорогой квартиры агенту платит сам собственник.

Сумма может быть разной – как 10% от стоимости аренды за месяц, так и 100%.     

Источник: https://www.cian.ru/stati-chto-proverit-pered-tem-kak-snjat-kvartiru-218384/

Рекомендации по самостоятельному составлению договора купли-продажи квартиры

Имеются ли подвохи в указанном ниже договоре?

Предлагаем рассмотреть тему: “рекомендации по самостоятельному составлению договора купли-продажи квартиры” с ми профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в х или напрямую дежурному консультанту.

Чтобы знать, как самостоятельно правильно составить договор купли- продажи квартиры, нужно проверить документацию и учесть особенности такого типа сделок. Изначально учтите, что к составлению подобных договоров нужно подходить при наличии подготовки.

Это связано с тем, что сделки, которые касаются жилья, зачастую подразумевают крупную сумму денег.

Конечно, можно пойти по более простому пути и найти шаблон в интернете, в который подставить свои данные, но при этом в нем могут быть не отражены тонкости, присущие именно вашей квартире.

Когда лицо, реализующее жилое помещение нашло на него покупателя, которого все условия устраивают, им нужно задуматься о том, как составить договор купли-продажи квартиры.

Говоря о покупателе, нужно оговориться, что в его интересах будет изначально убедиться, что у продавца имеются все необходимые правомочия относительно квартиры, а также в том, что проводимая сделка является чистой со стороны юриспруденции. То есть заключаемое соглашение должно полностью вписываться в рамки законодательства.

Поэтому у лица, изъявившего делание приобрести недвижимость, имеется право ознакомиться с такими документами:

  1. Документ, посредством которого удостоверяется личность продавца. В том случае, когда продавцов несколько, то подобные бумаги должны быть представлены каждым из них.
  2. Потребуется удостовериться в том, что продавец имеет право собственности по отношению к продаваемой квартире.
  3. Бумаги, носящие технический характер.
  4. В том случае, когда собственник квартиры является лицом, не достигшим восемнадцатилетия, то потребуется убедиться в том, что орган, осуществляющий деятельность в сфере опеки, дал свое согласие на проведение такой сделки.
  5. Если лицо, продающее жилье, состоит в законном браке, то нужно будет получить согласие супруга на продажу. При этом стоит отметить, что оно потребуется только тогда, если жилплощадь была приобретена уже после узаконивания отношений.
  6. Выписка, которая делается из домовой книги. В ней должно быть прописано, кто зарегистрирован в квартире. Получив этот документ на стадии, предшествующей подписанию договора, вы избавите себя от необходимости заниматься процессом выселения третьих лиц из своей квартиры.
  7. Кроме того, нужно сделать выписку с лицевого счета, что требуется для того, чтобы узнать, имеется ли у собственника задолженность по платежам за коммунальный сервис. Если таковая имеется, то в договоре нужно прописать, как она будет погашена.

Нет видео.

(кликните для воспроизведения).

Важно! Лицо, продающее недвижимость должен сообщить покупателю о том, что на квартиру были наложены обременения, и в чем они заключаются. Для того чтобы самостоятельно удостовериться в их отсутствии, можно обратиться в Росреестр и получить там соответствующую выписку.

Говоря о том, как правильно составить договор, касающийся купли- продажи квартиры, стоит отметить, что форма у него обязательно должна быть письменная. При этом заверять его не требуется, однако если у вас имеется такое желание, то вы можете это сделать.

Связано такое явление зачастую с тем, что при присутствии нотариуса при заключении сделки появляется больше гарантий, согласно которым сделка будет являться чистой с юридической стороны. Не стоит забывать, что эта процедура влечет дополнительные расходы.

Траты стороны могут поделить пропорционально между собой.

Договор должен содержать условия, которые являются существенными. При наличии таких условий обе стороны получат гарантии, что поставленные ими цели достигнуты.

Основной договор при заключении сделки купли-продажи квартиры должен в себе содержать сведения о том, где и когда он был составлен.

Указываются данные каждой стороны, сюда относят данные документа, удостоверяющего личность либо полное наименование юридического лица.

Бланк обязательно должен в себя включать предмет, в отношении которого и проводится сделка. Продавец должен сослаться на документы, на основании которых он владеет недвижимостью.

Также прописывается стоимость квартиры и прописывается порядок, согласно которому будет произведен расчет. Указывается, какими правами и обязательствами наделяются участники.

Окончательным этапом является то, что стороны подписывают соглашение. Если в сделке участвует организация, то ее представитель ставит печать на документе.

Для того чтобы иметь общее представление о составлении договора, касающегося продажи квартиры, образец можно скачать в интернете.

Когда составляется договор, то в нем обязательно прописывается, что является его предметом. В рассматриваемом случае им выступает жилплощадь. Согласно жилищному законодательству она должна обладать условиями, носящими гигиенический и санитарный характер. Кроме того, должна иметься возможность проживать в ней на постоянной основе. Помещение должно быть обособленным.

Для того чтобы соглашение не было признано несоответствующим действительности из-за несоблюдения норм, установленных жилищным законодательством, требуется как можно подробнее описать продаваемую квартиру.

Нужно указать адрес, по которому она располагается, площадь, являющуюся жилой и общей. Также указывается, на каком этаже она расположена и присвоенный ей номер из кадастра.

Если приобретается лишь часть квартиры, то прописывается четким образом, как проходит граница вашей доли.

При заключении договора продавцом должны быть перечислены лица, которые наделены правом пожизненного проживания в этой квартире. Также подробно прописываются все обстоятельства и ответственность, которую несет каждая из сторон в случае нарушения положений документа, что повлечет за собой признание сделки недействительной.

Указывается точная стоимость жилья и порядок, согласно которому производятся расчеты. В том случае, когда предусматривается рассрочка платежа, то нужно будет указать, когда и какая сумма должна быть внесена. Нужно иметь в виду, что стоимость указывается в рублях, при этом сумма должна быть прописью.

Читайте так же:  Могут ли выселить из квартиры за долги

Процесс передачи денежных средств может происходить несколькими способами, в частности, стороны могут договориться о наличном или безналичном расчете. Кроме того, можно воспользоваться ячейкой, оформленной в отделении банка.

Стоит отметить, что с целью ухода от налогообложения, стороны могут договориться и прописать в соглашении меньшую стоимость, которая имеется на самом деле.

В таком случае лицо, получающее денежные средства пишет документ, в котором указывается сумма, которая была им получена на руки.

Однако в случае, если сделка будет признана несоответствующей действительности, то лицо, совершившее покупку, может рассчитывать на возврат только той суммы, что обозначена в договоре.

В том случае, когда жилплощадь продается вместе с предметами мебели и прочим имуществом, то следует составить опись всего, что находится в квартире. Кроме того, в ваших интересах будет прописать правила, которые касаются ответственности за причинение ущерба имуществу до того момента, пока оно не будет передано вам.

В соглашении прописывается конкретное число, к которому квартира должна быть передана покупателю. Это значит, что продавец до указанного времени должен съехать и вывезти свое имущество. В указанный день все имеющиеся комплекты ключей должны быть переданы покупателю.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) – это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя. Основные последствия – это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру – другому участнику сделки.

При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры условия (об этом ниже) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор. Рассмотрим, что из себя представляет такой договор и какие условия должны в нем присутствовать.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.

Заключенный ДКП является основанием для Откроется в новой вкладке.”>государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Сам ДКП с марта 2013 года регистрации не подлежит, хотя все равно передается в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права на основании этого договора.

После регистрации по экземпляру ДКП выдается на руки Продавцу и Покупателю. На каждом экземпляре должны стоять отметки о регистрации перехода права на основании договора – круглая гербовая печать Откроется в новой вкладке.”>УФРС, и прямоугольный штамп регистратора (с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора).

(вид печати и штампа в разных территориальных УФРС может отличаться, но наименование и герб печати, а также перечень регистрационных данных в штампе – одинаковые)

Форма Договора купли-продажи квартиры

Закон допускает заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ). Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки. Но есть несколько исключений, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно.

Источник: https://mse69.ru/rekomendatsii-po-samostoyatelnomu-sostavleniyu-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Как предостеречь от правовых рисков при аренде земли

Имеются ли подвохи в указанном ниже договоре?

Материал подготовила Елена Сукманова, канд. юрид. наук, адвокат, директор юридической фирмы «Элит Консалтинг»

Что нужно учесть на начальном этапе

Земля имеет очень высокую ценность, поэтому рынок купли-продажи земли притягивает немало мошенников. Не является исключением и аренда. Поэтому мы дадим рекомендации, выполняя которые вы сможете снизить риск попасться на удочку аферистов. Разберем все этапы заключения сделки по передаче в пользование земли и укажем, какие уловки вас могут поджидать, а также как уберечь себя от неприятностей.

Итак, вы решили присмотреть себе земельный участок и среди всех вариантов остановились на каком-то одном. Прежде всего вам необходимо установить, является ли арендодатель участка его полноправным владельцем. Чтобы это установить, попросите предъявить правоустанавливающие документы на землю и проверьте их достоверность.

Для этого вам будут необходимы:

1. Документ, устанавливающий право собственности на земельный участок. Как правило, это государственный акт. Но в связи с последними изменениями в Земельном кодексе право собственности, приобретенное на земли частной собственности, также может удостоверяться гражданско-правовым договором или свидетельством о праве на наследство.

2. Документы, которые подтверждают государственную регистрацию прав на имущество.

Такими документами, в частности, могут быть: извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, свидетельство о праве собственности, регистрационное удостоверение, справка-характеристика.

Указанные документы предоставляет бюро технической инвентаризации. Выписка из государственного реестра земель даст актуальную информацию о собственнике участка.

При выборе земельного участка имейте в виду, что закон предусматривает возможность прекращения договора аренды земли в случае ее выкупа для общественных нужд и принудительного отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости. Учитывайте этот риск, если земля может составлять общественный интерес для прокладывания дорог, путей или иных целей.

Далее обязательно нужно установить, нет ли каких-либо ограничений или обременений в отношении данного участка. Таковыми могут быть ипотека (залог), земельные сервитуты, ограничения права пользования земельным участком.

Ограничения и обременения, если они были наложены правомерно, продолжают действовать, несмотря на передачу в пользование другому лицу. Так что вам придется мириться с тем, что кто-то вправе будет проезжать через ваш земельный участок. Устанавливаются же обременения на основании законов, актов органов государственной власти, судебных решений, договоров и подлежат государственной регистрации.

Поэтому перед заключением договора не лишним будет получить у нотариуса извлечения из Объединенного реестра запретов на отчуждение объектов недвижимости и Государственного реестра ипотек. Далее нужно получить справку (заключение) из местного управления земельных ресурсов о наличии (отсутствии) ограничений и обременений на земельный участок.

Также бывали случаи, когда арендатору показывают один участок, а после подписания договора оказывалось, что арендованная им земля не та, которую он видел, а находится где-то в другом месте.

Предотвратить подобные махинации можно, сверив план земельного участка с реальной местностью.

Если что-то заподозрили, обратитесь в органы власти с просьбой подтвердить нахождение, размер, границы, владельца участка.

Получая на руки договор для подписания, всегда читайте его полностью, уделяя внимание даже мелочам, ведь именно они могут создать хлопоты. Договор должен быть тщательно проанализирован. Все пункты соглашения должны быть изложены в точности с законодательством, так как даже мелкие неточности могут привести к отмене сделки.

Почему договор могут признать недействительным

Договор, не соответствующий правовым нормам, может быть признан недействительным с момента его заключения. Тогда придется освободить занимаемый участок, но при этом возврата арендной платы, оплаченной за фактический срок аренды, не будет.

Вот основания, при наличии которых договор может быть признан недействительным:

— договор заключен неуполномоченным лицом или же лицом, которое не имело права передавать этот участок в аренду;

— в договоре отсутствует хотя бы одно существенное условие.

Так, согласно действующему законодательству к существенным условиям договора, предметом которого является земельный участок, относятся: объект, срок действия договора, размер арендной платы и порядок ее внесения, целевое назначение участка и условия его использования, условия и сроки передачи земли арендатору, условия возврата участка арендодателю, условия сохранения состояния объекта, наличие ограничений относительно использования земельного участка, определение стороны, на которой лежит риск случайного повреждения или уничтожения участка, ответственность сторон;

— нарушение процедуры заключения договора. Так, законодательство требует обязательного решения уполномоченного органа и согласования с ним вопроса аренды участков, если речь идет о землях государственной или коммунальной собственности. Также в обязательном порядке должна быть проведена государственная регистрация договора аренды и его нотариальное удостоверение;

— неполучение согласия от ипотекодержателя на аренду участка.

Внимательно отнеситесь к случаю, если из-за каких-то обстоятельств собственник не может самостоятельно подписать договор аренды земельного участка, а передает данное право своему представителю. Нужно быть особо осторожным, потому что в последнее время в такой ситуации совершается немало афер.

Обратите внимание, что доверенность должна быть выдана в порядке Закона о нотариате и распечатана на фирменном бланке. Рукописные поручения на продажу земли не имеют никакой силы. Выясните, установлено ли доверенностью право представителя на передачу земли в пользование.

Также не лишним будет узнать у нотариуса, не истек ли срок доверенности на день заключения сделки. Ее действие может быть прекращено не только по окончанию срока, но и если того пожелает доверитель. Доверенность может быть прервана в любой момент, а от вас такой факт могут скрыть.

Также нужно учитывать, что доверенность не имеет силы, если доверитель скончался, признан недееспособным либо находится в списках без вести пропавших. Поэтому, чтобы избежать дальнейшей отмены договора, свяжитесь с владельцем участка в день совершения сделки и удостоверьтесь, что он жив, здоров и не передумал продавать землю.

Следующий ключевой момент — нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора. Если с удостоверением у нотариуса проблем нет, то государственная регистрация является весьма проблематичной.

Дело в том, что существуют два действующих нормативно-правовых акта, которые предусматривают обязательную регистрацию договоров аренды в различных реестрах.

Так, постановление № 2073 устанавливает, что договор аренды должен быть зарегистрирован в Книге записей государственной регистрации договоров аренды земли.

В то же время в соответствии со статьей 202 ЗКУ, Указом № 134 и временной процедурой ведения Государственного земельного реестра договоры аренды земли должны регистрироваться в Государственном реестре земель, который ведет государственное предприятие «Центр государственного земельного кадастра».

Выходит такой интересный факт — во избежание признания договора недействительным необходимо осуществить его «двойную» регистрацию.

Что может привести к досрочному расторжению договора

Рассмотрим также ситуации, которые могут возникнуть во время действия договора аренды и привести к его досрочному расторжению. Прежде всего напомним, что одностороннее прекращение обязательств не допускается. Договор может быть расторгнут только по решению суда и на основаниях, прямо предусмотренных законодательством.

Такие основания должны иметь место продолжительное время и ими могут быть: использование участка не по целевому предназначению, нарушение мер по охране окружающей среды, неподдерживание антиэрозионных и дренажных систем, нарушение требований сервитутов и других ограничений, невнесение арендной платы.

Термин «продолжительное время» носит оценочный характер, такой период времени не предусмотрен нормами законодательства. За исключением условий внесения арендной платы. Исходя из положений статьи 782 ГКУ можно сделать вывод, что в случае просрочки внесения арендной платы на протяжении 3-х месяцев арендодатель вправе требовать прекращения договора.

Не допускается как одностороннее расторжение договора аренды, так и одностороннее изменение его существенных условий. Все спорные вопросы должны рассматриваться судом. Единственными исключениями являются увеличение арендной платы в связи с повышением ставки земельного налога, а также ужесточение требований по охране окружающей среды.

На практике бывают случаи, когда во время действия договора аренды меняется собственник участка, и этот новый собственник требует прекращения договора, так как он в нем не заинтересован. Успокаиваем сразу, что такое требование необоснованное, ведь договор аренды продолжает свое действие даже при переходе права собственности к третьему лицу.

Для того чтобы избежать каких-либо казусов, рекомендуем прописывать в договорах соответствующее положение о сохранении его действия при смене собственника.

В итоге наши рекомендации сводятся к тому, что необходимо быть предельно внимательным и не терять бдительность. Как видите, подвохов может быть немало, и это лишь наиболее часто встречаемые. Не отказывайтесь от правовой помощи в таком важном вопросе, ведь вашего опыта и знаний может быть недостаточно, чтобы не попасться на удочку аферистов.

Документы консультации

ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.

ГКУ

Источник: https://buhgalter.com.ua/articles/details/3015/

Консультант закона
Добавить комментарий