Является ли обременением нахождение здания под снос?

Почему ваш дом могут снести?

Является ли обременением нахождение здания под снос?

Svetoslav Radkov/Fotolia

Многие рассуждают так: если право собственности узаконено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то снести или изъять такое имущество нельзя. Выписка из ЕГРН является неоспоримым доказательством законных прав на имущество, а права собственника — незыблемыми и неприкосновенными.

Однако большинство из вас будут неприятно удивлены, узнав, что позиция судов часто сводится к тому, что наличие зарегистрированного права собственности на недвижимость не исключает возможности возникновения исковых требований о сносе недвижимости.

Разберем, почему именно ваш дом может попасть под снос.

История застройки XX века: сталинки, хрущевки, брежневки…

Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?

Несоблюдение норм и проблемы с документами: самовольная постройка

Судебные тяжбы относительно самовольных построек в основном затрагивают частный жилой сектор и загородную недвижимость, а не многоквартирные дома. Есть три типовых случая, когда дом может быть признан самовольной постройкой.

1.

Во-первых, речь идет о ситуациях, когда сооружение возведено на земельном участке, который был получен в собственность не в установленном порядке, а, например, в результате совершения уголовного преступления или с помощью подделки правоустанавливающих документов (постановлений о предоставлении земельного участка и свидетельств о праве собственности). Подобные ситуации, к сожалению, встречаются часто, а текущие собственники могут не знать историю земельного участка и построек на нем, если они приобретали землю и дом у третьих лиц. Обезопасить себя в подобных ситуациях не всегда возможно. Разве что при выборе опасаться тех земельных участков, которые ранее не использовались по назначению. Если возникло ощущение, что участок появился внезапно либо в чистом поле, либо в той части деревни и поселка, которая ранее использовалась как рекреационная зона (то есть земля была свободна от застройки на протяжении всего времени существования деревни), лучше отказаться от сделки.

cfirka/Fotolia

2. Во-вторых, самовольной постройкой может быть признано сооружение, возведенное на земельном участке с иным целевым назначением. Владельцы должны не только знать площадь и границы участка, но также понимать, что это за земельная категория у них в собственности и как ею можно распоряжаться (то есть понимать, какие есть ограничения и обременения).

В случае, если дом возведен в природо- или водоохранных зонах или в зоне охраны газопровода, дом вполне могут снести по решению суда. Причем суды часто удовлетворяют иски о сносе строений даже в тех случаях, когда постройка была возведена 20-30 лет назад (требования были иными, или, например, газопровод еще не был проложен). Такие ситуации часто встречаются в СНТ.

3. И, наконец, наиболее распространенная ситуация с самовольными постройками — дома, возведенные без получения необходимых разрешений, или с нарушением строительных норм и правил. На практике часто встречаются иски между смежными землевладельцами, когда возведенные постройки нарушают права одного из них.

Основанием таких исков является нарушение градостроительных норм и правил. Самый распространенный повод — несоблюдение минимального расстояния до соседнего земельного участка. Кроме того, иск может быть подан в случае, если возведенное на границе строение является ненадежным и угрожает жизни и здоровью соседей.

Установить такое нарушение можно на основании строительно-технической экспертизы, проводимой в рамках рассмотрения судебного спора.

Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?

Могу ли я узаконить пристройку к дому на 4 квартиры?

Непригодно для проживания: аварийное и ветхое жилье

Многоквартирный дом может быть признан непригодным для проживания только на основании заключения специальной межведомственной жилищной комиссии. Жилищный кодекс РФ устанавливает правила предоставления жилья взамен сносимого.

Следует учитывать, что основной посыл судебной практики и разъяснений Верховного суда РФ сводится к тому, что предоставление нового жилого помещения взамен изъятого носит компенсационный характер, а значит, улучшить жилищные условия, получив дополнительные метры (по нормам положено 18 кв. метров на человека) не получится.

Это правило касается даже тех ситуаций, когда собственник квартиры стоит в очереди на улучшение жилищных условий.

butus/Fotolia

Признать непригодным для проживания могут и частный жилой дом.

Однако органы местного самоуправления не стремятся к этому, ведь после сноса у них возникает обязанность предоставить собственнику сносимого помещения вне очереди другую жилплощадь (положения пункта 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ). При этом встречного обязательства у собственника ветхого дома по передаче этой собственности в пользу органа местного самоуправления не возникает.

Государственные нужды: изъятие земельного участка и построек на нем

Дом (в том числе и многоквартирный) могут изъять у собственника вместе с земельным участком, на котором расположено строение.

Причиной могут быть государственные или муниципальные нужды — например, может быть необходимость в строительстве дорог, проведении газопровода, создании объектов для проведения спортивных мероприятий международного уровня и так далее. Все это предусмотрено в статье 32 Жилищного кодекса РФ.

Предугадать возникновение таких обстоятельств практически невозможно, также как и обжаловать такое решение, если оно принято на государственном уровне. Большая часть судебных споров в таких ситуациях связана с размером денежной компенсации, а не с обжалованием постановления.

Квартиры-студии в старом фонде: главные риски

Покупка квартиры в хрущевке: выгоды и риски

Программа реновации жилищного фонда в Москве

Еще одна причина, по которой многоквартирный дом может быть снесен, — это включение в программу реновации жилищного фонда. Стартовой площадкой для апробирования новой программы стала столица России. Порядок обновление жилищного фонда до конца не регламентирован, практика еще не наработана, но первые переселения в рамках программы запланированы на конец 2017 года.

dinozzaver/Fotolia

В программу реновации попали в основном панельные пятиэтажные дома морально устаревших серий (так называемые «хрущевки») и те дома других типов, которые, по мнению составителей списка, устарели в силу своего возраста и расчетного износа.

Участие дома в программе реновации позиционируется как добровольное. То есть если дом попал в список, то выход из программы возможен.

Для этого нужно решение общего собрания собственников многоквартирного дома, на котором за выход должно быть набрано не менее 1/3 общего числа .

Для включения в программу реновации также потребуется решение общего собрания собственников многоквартирного дома (более 2/3 должно быть отдано за снос и расселение). Решение о включении в программу реновации принимается после подачи соответствующей заявки в управу района.

Не пропустите:

Как купить квартиру в доме под снос?

Полученная по переселению квартира – совместное имущество?

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной при переселении?

К чему готовиться, если дом рядом с вашим собираются сносить?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pochemu_vash_dom_mogut_snesti/6346

Когда залог идет под снос – Недвижимость для бизнеса

Является ли обременением нахождение здания под снос?

05.10.2007 | 13:20 97871

Петербургские хрущевки приговорены к ликвидации. Под снос намечено примерно 5 млн кв. метров жилья. И среди них есть квартиры, на приобретение которых граждане брали ипотечные кредиты. Как будет разрешаться ситуация, при которой залог идет под снос, мы попросили высказаться профессионалов рынка недвижимости и ипотеки.

В парламент уже внесена целевая программа по развитию застроенных территорий с адресным перечнем из 45 кварталов. Сразу после ее утверждения депутатами стартуют первые торги. Все кварталы обещают пустить с молотка  в течение первого полугодия 2008-го.

Судя по всему, абсолютное большинство домов «морально устаревших» серий предназначено к ликвидации. В первую очередь, снос коснется хрущевок вне зависимости от степени износа. Всех граждан власти обещают переселить в комфортабельное жилье в тех же кварталах.

Утвержденный Смольным перечень – не окончательный и будет прирастать новыми кварталами. Всего в Петербурге насчитывается порядка 2,5 тыс. пятиэтажек, в которых проживает примерно 12 % населения города.

Несмотря на распространенное мнение о низком качестве такого рода жилья, квартиры в пятиэтажках по-прежнему привлекают покупателей. Такие объекты, как правило, характеризуются относительной дешевизной, неплохой «локацией», а также развитой инфраструктурой давно сложившихся кварталов. Есть желающие взять на приобретение такой квартиры ипотечный кредит.

В рамках общей тенденции снижения требований к заемщикам ряд банков отменили запрет на ипотеку в хрущевках. Разумеется, при оценке  заявок финансовые работники с пристрастием рассматривают аспект качества. Согласно данным Комитета по строительству, износ домов первых массовых серий составляет 21-40%.

Но при этом примечателен факт, что ни одна хрущевка в Петербурге до сих пор не была  признана аварийной.

Точное количество кредитов, выданных под квартиры в хрущевках, опрошенные эксперты назвать затрудняются. Но говорят, что такого рода ипотека – давно не исключительные случаи. И это значит, что сразу после запуска властями городской программы реновации в отношениях «заемщик- банк» возникнут проблемы. Ибо  выступающей в качестве залога недвижимости грозит снос.

МНЕНИЯ


Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского Ипотечного Банка:

Наш банк, выдавая кредиты под залог квартир в домах первых массовых серий, тщательно анализирует предмет залога: год постройки дома, его техническое состояние, степень износа и пр. Кроме того, для покупателей такого рода жилья ограничивается срок кредитования, и на 20 лет такой кредит получить проблематично.

Программа реновации застроенных кварталов сейчас не имеет конкретного наполнения, в ней не прописаны конкретные сроки сноса домов, механизмы переселений граждан и т.д. И вполне возможно, пройдет еще достаточно долгое  время, прежде чем она начнет реально работать. Поэтому у банков есть время разработать регламент взаимодействия с заемщиками.

Как правило, договорные отношения кредитора с должником предусматривают необходимость наличия обеспечения, а в случае его утраты – возможность замены другим, либо досрочное выполнение обязательств должником. Все это предусмотрено в случае неквалификации события как страхового случая.   


Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ-24» филиал в Санкт-Петербурге:

Пока можно лишь строить предположения, каким образом будет решаться вопрос. Владельцам расселяемых квартир будет предоставляться либо денежная компенсация по рыночной стоимости, либо равнозначная квартира.

Если клиент согласится на возмещение – при условии что у него это не единственное жилье – то полученными деньгами он сможет закрыть кредит. Компенсацию обещают производить по рыночной стоимости, по крайне мере так это продекларировано, и этих денег будет достаточно для погашения кредита.

Это идеальный вариант развития событий. Есть и второй путь. Поскольку это форс-мажорные обстоятельства, то банк сможет взять в залог квартиру, которая будет предоставляться гражданину.

В любом случае, так как на этих объектах лежит обременение, то все сделки будут проходить через ФРС, а каждый банк будет принимать какое-то свое взвешенное решение. Кроме того, считаю, что поскольку это государственная программа, то и проблема должна решаться банками совместно с государством.  

                          
Процент таких квартир минимален. Очень многие банки вовсе не кредитовали хрущевки, поскольку у них велика степень износа. По нашему банку их незначительное число, и все они приобретались до взлета цен на рынке недвижимости.


Павел Созинов, полномочный представитель Президента Российской Гильдии риэлторов в СЗФО:

Проблема действительно существует. И наши банки-партнеры уже задумались над ней. Но пока четких путей ее решения нет. Очевидно, что будут приняты какие-то внутренние положения банков, касающиеся разрешения этой ситуации.

Ипотечная квартира находится в собственности у заемщика, но в тоже время ипотека является обременением.

Поэтому в случае судебных разбирательств с одной стороны могут оказаться заемщик и банк, а с другой – государство.

Например, это произойдет,  когда оценка, проведенная аккредитованной государством компанией,   окажется ниже, чем стоимость залога. Ведь банк должен вернуть кредитные средства в полном объеме.

Заемщику  нужно будет полностью расплатиться с банком полученными от государства средствами,  либо купить на эти деньги другое жилье, которое и станет новым залогом.

В последнем случае банки должны будут разработать свои внутренние регламенты, позволяющие упростить условия получения нового кредита заемщиком.

Что бы ему не пришлось заново проходить андерайтинг и платить всевозможные комиссии за оформление нового кредита.

Владислав Назаров, генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства: 

Это очень сложный вопрос. В данном случае действия кредитора или заемщика т напрямую зависят от схемы, на основе которой будет осуществляться расселение. И, насколько мне известно, она еще не определена. На сегодня есть лишь продекларированная программа сноса домов первых массовых серий с утвержденными адресами.

Есть несколько возможных механизмов. Первый – добровольное переселение. В этом  случае, на основе опять же добровольного соглашения вновь предоставляемая квартира будет обременяться залогом в пользу кредитора по старым обязательствам.

Если будет проводиться изъятие земельного участка под муниципальные и государственные нужды, то в силу этого закона при предоставлении новой квартиры она также будет обременяться ипотекой.

По какому из путей пойдет расселение хрущевок в Петербурге  – пока  никто не знает.

Виктор Титов, исполнительный вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада:

Квартира в доме, предназначенном к сносу, не может являться залогом по определению. Залогом может быть лишь земля, находящаяся у заемщика в собственности или долгосрочной аренде. Поэтому такая проблема появится.

Должен быть разработан некий механизм, позволяющий рассчитаться по кредиту за обремененного залогом собственника и затем предоставить ему жилье, которое станет новым залогом.  Это достаточно сложная схема. Для ее решения необходимы объединенные усилия риэлторов, юристов, специалистов по финансированию.

И в любом случае инициатор таких проектов должен понимать, что у него появляется какая-то финансовая ответственность. 

Когда затеваются подобные программы, нужно за определенный период времени вводить мораторий на сделки с недвижимостью. В частности ФСР не должна регистрировать ипотечные сделки. Необходимо заранее отработать схемы расселений и учесть любые нюансы, чтобы не пострадал ни один из участников подобных проектов.

Ирина Забродина, руководитель комитета по ипотеке Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти: 

Когда под снос идет жилье, являющееся залоговым – это как раз ситуация, которой больше всего боятся банки. Думаю, что будет разработана схема, которая позволит переносить залог банка на новую квартиру.

Городу и инвестору надо будет решать вопросы не только с собственником, но и с  банком, который является держателем залога на эту недвижимость. Поэтому городу не удастся достичь согласия с заемщиком, не решив вопросы с банком.

Может быть, будет разработана система защитно-гарантийных обязательств заемщика перед банком в том, что город предоставит ему новую квартиру, а гражданин обязуется оформить ее в залог банка. Тогда банк снимает обременение с квартиры, которая сейчас находится в залоге. Это не просто, так как  банки боятся остаться хоть на минуту без обеспечения кредита.

Ситуацию можно обезопасить лишь введением системы поручительств друг перед другом, усилением гарантий,  как со стороны самого заемщика, так и со стороны государства.

РЕЗЮМЕ

В связи с абсолютной новизной проблемы готовых рецептов ее решения пока у экспертов нет. Специалисты лишь предполагают как ситуация может разрешаться на практике. Впрочем, будущий алгоритм действий всеми определяется сходным образом: погашение кредита за счет денежной компенсации, либо переход залога на новую квартиру, которую заемщику дадут взамен сносимой.

Вероятно, как ему выходить из неприятной ситуации каждый банк будет решать в индивидуальном порядке.

Но представляется справедливым мнение экспертов о том, что коли в отношения «банк-заемщик» вмешалось третье лицо – «государство», то и выходы надо искать совместными усилиями.

Наибольшую озабоченность вызывают перспективы судебных разбирательств, когда рыночная оценка, названная чиновниками, окажется меньше стоимости залога.

Пока в условиях неопределенности напрашивается лишь один явный вывод. После короткого периода «реабилитации» на ипотеку в хрущевках будет вновь введен поголовный запрет. Ибо гарантий, что такая  квартира не попадет под маховик раскручиваемой  властями масштабной программы сноса, никто не даст.

Более того, принятый Смольным документ дает право приговаривать к ликвидации не только хрущевки, но и любые типы домов, попавшие в расселяемый квартал. Таким образом,   снос «залоговой» недвижимости из единичных случаев грозит стать распространенным явлением.

По оценкам специалистов три из ста петербургских квартир сегодня обременены ипотекой. 

По теме: Как будут сносить хрущевки? Что о расселении говорят чиновники Смольного.

В Петербурге снесут 5 млн кв. м. жилья

Какие кварталы Санкт-Петербурга пойдут под бульдозер?

Адресный перечень хрущевок, подлежащих сносу Интервью:

Роман Филимонов: «Хрущевки будем сносить и готовы судиться»  
Жители автовских хрущевок в ожидании выселения. ролик с места грядущих событий.

NEW! : Интервью с заместителем председателя Комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга Алексеем Кайдаловым, вы можете посмотреть здесь >>>

 

 Публикацию «Городские власти необоснованно признают дома аварийными» – Прокуратура Санкт-Петербурга, см. здесь>>>

Также см. публикацию “Первые адреса конкретных домов под снос на Гражданке”

Обсуждение темы “Расселение хрущевок”

Форум

Обсуждение в ЖЖ: http://satanov.livejournal.com/741895.html

Что думают петербуржцы о сносе их домов?

Как будет разрешаться ситуация, при которой залог идет под снос, об это вы можете прочесть здесь>>>

Адреса домов в Сосновой поляне, подлежащих сносу, вы можете посмотреть здесь>>>

Александр Смирнов   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/19899/

Что делать, если ваш дом сносят?

Является ли обременением нахождение здания под снос?

В 2005 году наш герой Станислав оформил в Национальном резервном банке (НРБ) ипотеку на покупку квартиры стоимостью $30 тыс. в городе Чехов Московской области, имея для первоначального взноса – 7 тысяч (196 тыс. рублей по среднему курсу за 2005 год).

В 2012 году его банк передал права требования по кредиту банку «Дельтакредит», и Станислав продолжил погашать задолженность уже другому кредитору. За десять лет он выплатил в общей сложности 34 920 долларов, вернуть ему осталось – 17 460 тысяч.

Ежемесячный платёж составляет 291 доллар (19 700 рублей по курсу ЦБ на 5 декабря 2015 года), что можно назвать достаточно комфортным платежом по сравнению с другими валютными заёмщиками, если бы не некоторые «но» – доход сократился, а дом, в котором находится квартира, признали аварийным и скоро должны снести, поэтому пока Станиславу приходится арендовать другое жильё.

Дом под снос

Рассмотрим, как ухудшалась ситуация Станислава по мере изменения обстоятельств:

Изначальный бюджет Станислава в начале 2015 года:

  • зарплата – 70 000 рублей;
  • платёж по ипотеке – 19 700 рублей;
  • свободные средства – 50 300 рублей.

Бюджет Станислава при аренде другой квартиры с сентября 2015 года:

  • зарплата – 70 000 рублей;
  • платёж по ипотеке – 19 700 рублей;
  • аренда квартиры – 30 000 рублей;
  • свободные средства – 20 300 рублей.

Бюджет Станислава после сокращения доходов в ноябре 2015 года:

  • зарплата – 54 000 рублей;
  • платёж по ипотеке – 19 700 рублей;
  • аренда квартиры – 30 000 рублей;
  • свободные средства – 4 300 рублей (при минимальном прожиточном минимуме в 5 965 рублей).

Неудивительно, что в итоге герой нашей истории прекратил платить по ипотеке до разрешения ситуации.

А ситуация заключается в следующем: 19 июня 2015 года дом признали аварийным, в августе в нём отключили все коммуникации и переселили жильцов в новостройку (администрация Чеховского муниципального района заключила договор с застройщиком, который предоставил жителям сносимого дома новые квартиры по договору мены).

Но Станислав заключить договор мены с застройщиком не смог, ему отказывают – пока банк не даст разрешение и не снимет обременение с залоговой квартиры. При этом в росреестре обременение до сих пор оформлено в пользу первого кредитора – Национального резервного банка.

Новый дом, в котором Станиславу должны дать квартиру

«Застройщик может совершать какие-либо действия по мене квартиры только после появления необходимых сведений в реестре прав на квартиру (ЕГРП)», – комментирует Игорь Зиневич, заместитель председателя Московской коллегии адвокатов «Арбат». По его словам, застройщик не имеет права подписывать договор мены, зная, что в реестре указан НРБ, а согласие на сделку выдаёт «Дельтакредит».

Правда, при этом, регистрация нового владельца закладной, то есть банка «Дельтакредит» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) по закону не является обязательной.

Как пояснили в банке, передача прав по закладной осуществляется посредством заключения сделки в письменной форме и постановки передаточной надписи на закладной, регистрации прав нового владельца при этом не требуется.

«Банк не только не препятствует заёмщику в решении вопроса, в том числе и по снятию обременения, но делает всё возможное для скорейшего его разрешения. Документы по приобретению нового объекта недвижимости взамен старого заёмщик подписывает с застройщиком, в банк подлежит передаче уже подписанный экземпляр», – отмечают в самом банке.

Таким образом, перед тем как решать вопросы с банком, Станиславу все же требуется подписать договор мены с застройщиком. И по закону (ст.41 закона об ипотеке), для этого ему не нужно получать согласие у своего кредитора.

«В действительности, российское законодательство не требует какого-либо согласия или одобрения банка-залогодержателя на замену предмета залога в случае его изъятия для государственных и муниципальных нужд, как в данной ситуации, – рассказывает адвокат Марат Аманлиев.

– Напротив, законодатель в данном случае защитил права залогодержателя, указав, что любое имущество, передаваемое взамен изъятого, автоматически является залоговым в силу закона».

Парадокс этой ситуации в том, что и банк, и застройщик правы, но Станислав до сих пор без новой квартиры. А между тем 19 декабря 2015 года уже пройдут шесть месяцев с момента вынесения постановления об аварийности дома.

Здесь стоит отметить, что жильцам дома даётся как раз полгода, чтобы обжаловать решение о сносе, по истечении это срока их выгоняют из старой квартиры.

То есть в любой момент после наступления 19 декабря дом могут снести и тогда квартира, которая подлежала мене, физически перестанет существовать.

Какие шаги может предпринять заёмщик в такой ситуации?

По словам Игоря Зиневича Станиславу следует сделать следующее:

  • если застройщик отказывается заключать договор мены до изменения в ЕГРП информации о залогодержателе, то заёмщику необходимо потребовать от него документы, подтверждающие, что взамен старой квартиры Станиславу действительно предлагается новая;
  • направить в банк документы, подтверждающие возможность совершения мены, и просьбу о внесении изменений в реестр;
  • если банк всё равно откажет, то можно подать в суд иск о прекращении ипотеки.

«Заёмщик может попробовать подать в суд на «Дельтакредит» как формального правопреемника, – соглашается с коллегой управляющий партнёр компании Heads Consulting Александр Базыкин. – Но вряд ли здесь можно сделать что-то продуктивное. Подобные суды могут длиться годами».

До разрешения ситуации у Станислава нет возможности продолжать выплаты по ипотеке, о чём он заранее уведомил банк. После оформления сделки и переезда в новую квартиру заёмщик обещает сразу возобновить платежи.

«Заёмщик должен знать, что в соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

От соблюдения условий кредитного договора, в частности размера и периодичности уплаты предусмотренных договором ежемесячных платежей, заёмщик не освобождается», – напоминают в банке «Дельтакредит».

В следующем материале Сравни.ру расскажет, что делать ипотечным заёмщикам, которые столкнулись с нехваткой денег по такой же или любой другой причине.

Валентина Фомина

Источник: https://www.sravni.ru/text/2015/12/8/ipoteka-pod-snos/

Обременение

Является ли обременением нахождение здания под снос?

Обременение на недвижимость и другие виды имущества предполагает наложение определенных ограничений на его владельца. В случае обременения имуществом можно пользоваться, но не распоряжаться.

К сожалению, многие не до конца понимают, в чем заключаются отличия этих двух понятий, в результате чего могут возникнуть всякого рода неприятные ситуации.

Обременение возникает двумя способами: либо на основе договора, либо на законных основаниях, как по воле собственника, так и вне зависимости от нее.

Обременение земельного участка — это юридическое ограничение, наложенное на определенную территорию или недвижимость (дом, квартиру) в отношении любого вида ее эксплуатации — аренды, сервитута, продажи и пр.

Регулирует проведение сделок Земельный кодекс РФ, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ряд нормативно-правовых актов, определяющих порядок возникновения обременительных отношений и сопутствующие этому факту обстоятельства.

Заключается договор об […]

Проблема снятия залога с квартиры после погашения ипотеки является часто встречающейся при совершении крупных покупок.

Банки стараются создать все условия, чтобы требования кредитного договора были соблюдены и исполнены в полном объеме. Как правило, залог, как способ обеспечения сторонами сделки, является популярным.

Особенно среди кредитных организаций, таких как Сбербанк, ВТБ, но также и многих других. Каждое […]

Перед приобретением транспорта покупателям надо узнать о наличии обременения. Если оно есть, то это усложняет сделку, к тому же может быть рискованным для нового хозяина.

Проверить машину на обременение можно несколькими способами. Отсутствие ограничений позволяет свободно распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Варианты ограничений Это самое распространенное ограничение на машину.

Автомобиль, являющийся гарантией сделки по кредиту, […]

Не каждый в состоянии приобрести квартиру за собственные средства. На сегодняшний день чаще всего недвижимость для проживания приобретается за счет средств банка, полученных в качестве займа. Такой заем подразумевает, что приобретенное жилье будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока заемщик не выплатит все, то занял с процентами. Причем, залогом может выступать не […]

Только определив понятие обременения, а также изучив, что же подразумевается под снятием обременения с квартиры, можно говорить о процессе такого снятия.

По обременением подразумевают наложенные запреты, которые ограничивают права собственника на некоторый объект. Право собственника при наличии обременения не может быть реализовано в полной мере.

Обременение может приняться в следующих видах: сервитут; аренда; ипотека; рента […]

Зачастую жилая недвижимость, в том числе и квартира, подлежит продаже с имеющимся обременением. А что это означает? К примеру, обременением в некоторой степени является продажа жилплощади с наличием прописанных на ней лиц. А можно ли вообще отчуждать такую квартиру? Фактически никто из прописанных лиц или иных, кроме самого собственника, не имеет права на квартиру. Именно […]

Арест имущества должника, в том числе и принадлежащего ему автомобиля – самый распространенный метод исполнения долгового обязательства, который используется судебными приставами.

Такие действия направлены на то, чтобы вернуть заем в принудительном порядке, если он не был возвращен добровольно. Автомобиль может попасть под обременение и при осуществлении определенного судебного процесса.

В результате этого собственник не вправе […]

Когда наконец-то посчастливилось найти земельный участок, который идеально вам подходит, не спешите его покупать. Дело в том, что на земельные участки часто налагаются обременения.

Что это означает? С юридической точки зрения это такие разрешенные законодательством и обеспечиваемые им ограничения использования земельного участка, находящегося в собственности.

Причем, такое ограничение не снимается с участка при переходе его […]

Обременение означает ограничение пользованием, владением и распоряжением имуществом. Однако не всякое ограничение им является. Основная особенность заключается в том, что оно налагается в соответствии с законом.

Бывает двух форм: по воле собственника, добровольное; помимо воли собственника, принудительное. Пример добровольного обременения – залог: собственник закладывает то, чем владеет, тем самым обременяя его.

Принудительное обременение – арест. […]

Источник: http://pravonanasledstvo.ru/obremenenie

Снос строений собственника по искам третьих лиц и наоборот

Является ли обременением нахождение здания под снос?

Марина Кузина

Обременения земельных участков могут существенно ограничить права собственников земли. Последние нередко пытаются отстоять свои права в суде, требуя снести строение третьего лица. Однако существует и другая проблема.

Владельцы таких обременений могут предъявить иски к собственникам земельных участков.

Нередко такие третьи лица требуют сноса построек законного владельца земли, если строения собственника участка препятствуют использованию объекта-обременения.

Чтобы избежать таких споров, прежде чем принимать земельный участок, необходимо убедиться в отсутствие обременений. Это легко сделать визуальным осмотром, если речь идет об объектах, которые легко обнаружить, например, если речь идет о линиях электропередач.

Простой осмотр избавит потенциального арендатора или собственника земельного участка от множества проблем. Однако обременения могут находиться под землей и получить информацию о них возможно далеко не всегда.

Что делать, если наличие обременений неочевидно? На земельном участке, в том числе под землей, могут размещаться трубопроводы, газопроводы, теплотрассы и т.п.

К примеру, на участке, в том числе под землей, могут располагаться линейные объекты недвижимости, информация о которых может находиться в администрации или у прежних собственников земли, но приобретатель может не знать об обременениях, их природе или дате возникновения прав третьих лиц. Если строительство и ввод в эксплуатацию обременений производились до возникновения прав собственника/арендатора земельного участка, избавиться от такого обременения не удастся.

Например, ООО 1 (истец) потребовал снести газораспределительную станцию. Она частично находилась на участке, который принадлежит истцу на праве собственности. Запись о праве истца внесена в ЕГРП 12.05.2006. Истец утверждал, что строительство спорной станции, которое частично заняло его участок, велось в 2012 году, то есть, после того как возникло право собственника на землю.

По делу проводилась экспертиза.

Ее результаты позволили установить, что работы 2012 года считаются работами по техническому перевооружению. Они не создавали новые объекты. Работы относятся к деятельности по модернизации уже существующих, но устаревших (физически изношенных) объектов до уровня современных (отвечающих современным техническим требованиям).

Эксперты установили, что часть объектов ответчика расположена на земельном участке истца. Однако они не влияют на порядок разрешенного использования этого земельного участка, так как располагаются в пределах охранной зоны существующей с 1978 года газораспределительной станции.

«Довод истца о том, что технологическое оборудование вполне могло располагаться в одном здании АГРС-З, судами признан несостоятельным… как противоречащий фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, а именно — техническому паспорту 2007 года на комплекс АГРС-З, заключению экспертизы.

В силу пункта 1.4 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных постановлением Госгортехнадзора РФ N * от **.**.1992, материалы фактического положения трубопровода должны быть переданы в соответствующие местные органы власти и управления для нанесения их на районные карты землепользователей. Суд выяснил, что такое уведомление передавалось».

Отсюда следует, что до приобретения истцом земельного участка материалы фактического положения газопровода и станции, которые необходимы для нанесения их на районные карты землепользователей, имелись в Администрации района.

Кроме того, газопровод изначально был построен и введен в эксплуатацию задолго до приобретения права собственности истца на земельный участок.

У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов. В силу пункта 4.

2 Правил охраны магистральных трубопроводов (утвержденных Постановлением Госгортехнадзора России от **.**.

1992 N *) земельные участки, входящие в охранные зоны трубопроводов, не изымаются у землепользователей и используются ими для проведения сельскохозяйственных и иных работ с обязательным соблюдением требований Правил.

Учитывая изложенное, суд отказал в иске (постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.01.2016 № Ф05-19252/2015 по делу № А41-52513/2014).

Если владение участком сопряжено с такими обременениями, арендатор рискует не только вступить по своей инициативе в спор с владельцем объекта, но и стать ответчиком по делу.

Владелец обременения может потребовать от собственника участка снести объекты недвижимости и строения, которые мешают использовать, ремонтировать и осуществлять необходимые работы с объектом обременения.

Например, ООО «С» на праве собственности принадлежал земельный участок. Этот факт подтверждался свидетельствами о государственной регистрации права. По условиям договора собственник брал на себя обязательства предоставить возможность беспрепятственного доступа организаций и служб к эксплуатации, ремонту и прокладке инженерных коммуникаций.

ООО «С» построил на участке здание торгового павильона, двухэтажное помещение и одноэтажный склад.

В ходе обследования, которое производилось после заключения договора купли-продажи, выяснилось, что под зданиями ООО «С» проходит действующий газопровод.

Собственник этого имущества направил иск в суд. Он потребовал произвести демонтаж и снос объектов, которые построило ООО «С» на своем участке.

ООО «С» предъявило встречный иск. Оно потребовало перенести газопровод за пределы земельного участка.

Суд удовлетворил первоначальное требование и отказал во встречном иске.

«Согласно статье 28 Федерального закона от 31.03.

1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в РФ» (далее — Закон о газоснабжении), пункту 6 статьи 90 ЗК РФ границы охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. На указанных земельных участках при их хозяйственном использовании не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения.

Статья 32 Закона о газоснабжении определяет, что здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения».

Право собственности истца (обладателя газопровода) возникло ранее, чем права на земельный участок у ответчика.

Постройки и объекты капитального строительства ответчика в охранной зоне подземного газопровода нарушают права и охраняемые законом интересы истца. Здание препятствует своевременному проведению ремонтных и иных работ данного газопровода.

Суд посчитал, что это может привести к технологическим авариям и невозможности проведения аварийно-восстановительных работ и быстрой ликвидации последствий аварий.

Такие обстоятельства могут повлечь массовые человеческие жертвы и причинить ущерб окружающей среде.

«В соответствии с Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 20.11.

2000 № 878 владельцы земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией-собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией.

Такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации-собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

Поскольку параметры охранных зон газопроводов установлены нормативными правовыми актами, отсутствие регистрации соответствующих обременений земельного участка не исключает возможность предъявления собственником газораспределительной сети требования об устранении нарушений вышеприведенных норм(постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.12.2015 № Ф06-2978/2015 по делу № А65-12811/2014).

Как отмечено выше, информация об обременениях участка может содержаться в районных картах землепользователей местной администрации.

Соответственно, если такие сведения не переданы, владелец линейного объекта не вправе требовать сноса строений собственника земли.

Например, суд отказал в иске владельца газопровода к собственнику участка. Он признал незаконным требование о демонтаже заграждения и сносе склада ответчика.

Суд указал, что не представлены доказательства проведения исполнительной съемки, утверждения границ охранных зон и предоставление их в орган государственного кадастрового учета.

Не представлены материалы по межеванию границ охранных зон данного участка газопровода.

Суд также обоснованно не принял во внимание представленную истцом схему расположения строений на земельном участке (апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 25.06.2015 № 33-10505/2015).

Кроме того, если информация о соответствующем обременении не подавалась в администрацию и не заносилась в карты, собственник участка вправе признать линейный объект самовольной постройкой.

Например, ИП (истец, заявитель, предприниматель) обратилась в суд с заявлением к МУП (ответчик).

Она потребовала снести самовольную постройку — участок теплотрассы, который проходил через принадлежащий ей земельный участок.

Возведение спорного сооружения проходило после того, как ИП зарегистрировала свои права на участок. Разрешение на строительство теплотрассы ни администрация, ни МУП у истца не запрашивали.

В этой связи ИП обратилась в прокуратуру, администрацию Президента Российской Федерации, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии с заявлениями о проведении проверки в отношении МУП по факту незаконного строительства теплотрассы на принадлежащем предпринимателю земельном участке.

Письмом исполняющий обязанности начальника отдела по надзору за соблюдением прав предпринимателей прокуратуры сообщил ИП, что факт самовольного занятия МУП земельного участка для строительства в 2013 году теплотрассы, подтвердился.

В отношении МУП инициировано проведение внеплановой выездной проверки. Обращение направлено в МО МВД России для организации проверки в порядке статьи 144 УПК РФ.

Письмом N ** от ** администрация сообщила предпринимателю, что работы по проведению капитального ремонта теплотрассы, совмещенной с водоводом, от тепловой камеры жилого дома проводились МУП на основании утвержденного администрацией города и района акта выбора прокладки тепловой сети с приложением соответствующей схемы.

Причины отступления от утвержденной схемы прокладки тепловой сети и принятия решения о строительстве новой сети по иной схеме (через земельный участок, принадлежащий истцу) администрации не известны.

Суд пришел к выводу, что земельный участок для строительства спорного объекта в предписанном законом порядке не предоставлялся, публичный сервитут не установлен.

Собственник вправе предъявить негаторный иск, требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Пунктом 22 Постановления Пленума Верховного Суда № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.

2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

Каких-либо разрешений на использование земельного участка, в частности для строительства теплотрассы, ИП никаким лицам не выдавала.

Ссылки ответчиков на обременение земельного участка предпринимателя правомерно отклонены судом.

В силу части 2 статьи 23 ЗК РФ в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления может быть установлен публичный сервитут, причем как срочный, так и постоянный.

Например, публичный сервитут может быть установлен для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

Публичный сервитут в силу части 1 статьи 131 ГК РФ приобретает юридическую силу после его государственной регистрации.

В качестве доказательства обременения земельного участка предпринимателя публичным сервитутом для строительства теплотрассы ответчиками представлено постановление администрации. Оно указывает на наличие сервитута.

Однако он не прошел необходимую государственную регистрацию, не содержит сведений о постоянном обременении земельного участка предпринимателя.

Поэтому постановление администрации не может быть признано доказательством, свидетельствующем о постоянном обременении.

На основании изложенного, обоснованным является вывод судов о том, что теплотрасса построена на земельном участке истца против воли собственника земельного участка, в связи с чем является самовольной постройкой.

Довод ответчика о невозможности исполнения судебного акта отклонен. Сама по себе необходимость несения затрат на перенос незаконно возведенного объекта о невозможности исполнения судебного акта не свидетельствует.

Суд удовлетворил иск о сносе самовольно возведенного участка теплотрассы на (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.12.2015 № Ф02-7250/2015 по делу № А19-15082/2014).

Направляя иск о сносе незаконного обременения, владельцу необходимо четко формировать свои требования. Если обременение частично находится на участке заявителя, а истец требует полного демонтажа объекта, суд откажет в иске о сносе.

Например, истец потребовал признать строение, расположенное в полосе отвода железной дороги, самовольной постройкой и снести его.

Суд отказал в иске: «согласно экспертному заключению, полученному в рамках дела, установлено, что спорное строение лишь частично находится в полосе отвода .., в то время как требования заявлены о сносе всего здания…

, а вопрос о возможности сноса части здания истцом не ставился» (постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.04.2015 № Ф05-2111/2015 по делу № А40-183640/13-150-1608).

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?800

Консультант закона
Добавить комментарий