Как отстоять свое право собственности

Как защитить свое право собственности на недвижимость. Титульное страхование

Как отстоять свое право собственности

В последние годы все чаще люди, которые приобретают жилье, сталкиваются с проблемами, когда их право собственности ставится под сомнение, а в некоторых случаях сделки аннулируются. Особенно это актуально для вторичного рынка недвижимости, где можно столкнуться с мошенниками или неожиданно появившимся наследниками предыдущего владельца жилья.

Alex Tavshunsky. Defence Attorney Dirk Derstine at the Tori Stafford Murder Trial in London

Вы спросите: «Неужели добропорядочные граждане никак не могут защитить свои права?». Могут! Именно для таких ситуаций и разработана система титульного страхования, которая обеспечивает страховку от риска утраты права собственности на недвижимое имущество.

Давайте подробнее рассмотрим, что же это такое.

Титульное страхование, как эффективный инструмент защиты

Как сказано выше, титульное страхование — это страхование риска потери недвижимости из-за утраты права собственности на данное имущество. В Европе практически все сделки с недвижимостью предполагают наличие титульного страхования. В нашей стране это пока не так сильно распространено, так как не все граждане знают о таком виде страхования.

В России страхование титула, как правило, используется только при оформлении ипотеки. Это так называемое обязательное титульное страхование.

Во всех остальных случаях при покупке жилья, когда возможно добровольное титульное страхование, граждане не торопятся оформлять данную страховку. Причин несколько:

  • дороговизна страховки (1-5% от стоимости приобретаемой квартиры);
  • уверенность в том, что с их квартирой ничего не случится, так как риелторы же проверили документы и ничего подозрительного не нашли;
  • низкий уровень осведомленности населения о данном виде страхования.

Однако, несмотря на заверения риелторов и более грамотный подход покупателей к совершению сделки еще на стадии подготовки и проверки документов на квартиру, риск потерять недвижимость все равно остается довольно велик.

Заключая со страховой компанией договор о титульном страховании, покупатель получает право на страховое возмещение в случае утраты им права собственности на приобретенную недвижимость.

Тут важно понимать, что страховой случай наступает только при вступлении в силу решения суда: о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной или об удовлетворении требования собственника данного имущества возвратить приобретенное имущество, в случае, когда недвижимость выбыла из его владения в результате незаконных действий помимо его воли.

То есть, страхование титула гарантирует покупателю возмещение убытков только в тех случаях, когда кто-то посягает на его право собственности.

Margaret L. Been. Private World

Какие преимущества дает страховка

Ситуаций, в которых совершенную сделку купли-продажи недвижимости могут признать недействительной очень много. Например:

  • квартира куплена не у настоящего владельца;
  • продавец страдает психическими расстройствами и в установленном порядке признан недееспособным;
  • на приобретенное имущество наложен судебный арест из-за долгов бывшего владельца;
  • на квартиру предъявляют свои права наследники бывшего владельца;
  • продавец скрыл факт несогласия супруга/супруги на совершение сделки;
  • у представителя продавца истек срок доверенности или она оказалась недействительной;
  • документы при оформлении сделки купли-продажи были составлены неправильно или имеют ошибки;
  • при оформлении сделки использовались поддельные документы;
  • сделка совершена под влиянием угроз, насилия или других мошеннических действий.

Конечно, кто-то может сказать, что при расторжении сделки продавец обязан вернуть покупателю всю сумму, но и тут вы не можете быть уверены в том, что получите все назад. Например, у продавца уже просто нет этих денег или квартиру вам продали мошенники по подложным документам, взыскать всю сумму в таких ситуациях бывает очень сложно.

Именно от таких неприятностей и призвано оградить покупателя титульное страхование.

Также интересен тот факт, что при заключении договора страхования страховщик может включить пункт о том, что страховая компания в случае возникновения имущественных споров берет все судебные расходы на себя. Это очень выгодно.

Если же такого пункта в договоре нет, то вы рискуете потратить не малую сумму на адвокатов и судебные процессы. Поэтому на это обязательно надо обращать внимание при заключении договора.

Подводные камни или в каких случаях страховка не действует

Как и в любом другом виде страхования, существуют риски, которые страховой полис не покрывает. К сожалению, от всего уберечься невозможно, поэтому рассмотрим ситуации в которых страховка не работает.

Квартира с обременением

Так как титульное страхование призвано ограждать покупателя только от рисков, связанных с потерей права собственности на купленное имущество, то в случае возникновения обременения, она не действует.

Например, вы купили квартиру, прожили в ней уже определенное время. Неожиданно на вашем пороге появляется человек, освободившийся из мест лишения свободы. Если даже он никогда не имел на вашу жилплощадь права собственности, но когда-то был прописан в этой квартире, при условии, что ему негде жить, он имеет право проживать в ней, согласно ст. 40 Конституции России.

Илья Репин. Не ждали. 1884

В этом случае титульная страховка не работает, так как на ваше право собственности никто не претендует. И вам придется делить жилплощадь с незнакомым человеком.

Покупка квартиры в новостройке

Также следует помнить, что при покупке квартиры в новостройке еще на стадии строительства нельзя заключить договор титульного страхования. Вы же платите застройщику деньги, но квартиру сразу в собственность не получаете, так как дом еще не сдан.

Если вы хотите обезопасить себя от банкротства компании застройщика, от двойных продаж или других проблем, которые могут возникнуть при долевом строительстве, существуют другие инструменты, в том числе и страховые.

Однако именно титульное страхование тут не работает.

Ипотека и страхование титула: на что обратить внимание

Титульное страхование при ипотеке также имеет свои особенности и это важно знать. Дело в том, что право собственности до момента погашения ипотечного кредита принадлежит банку, поэтому в случае наступления страхового случая (потери права собственности) страховое возмещение получит именно банк. При этом оно составит сумму вашего долга по кредиту, а вам не достанется ничего!

Если же вы хотите застраховать и свои потери, вы же будете выплачивать кредит и нести расходы, то можно заключить еще один договор страхования. Да, тут вам придется понести дополнительные расходы. Однако в случает утраты права собственности страховая компания возместит полную стоимость квартиры. И вы получите разницу между своим долгом банку и страховым возмещением.

Иллюстрация к сказке А.С. Пушкина «Сказка о рыбаке и рыбке»

Срок страхования

По закону срок исковой давности при спорах, связанных с недвижимостью составляет 3 года. Причем он начинается с момента, когда человек узнал о нарушении его прав. Поэтому к вам могут придти и спустя 5, и даже 10 лет.

Тут важно обратить внимание на то, что страховой случай наступает только в момент вынесения судебного решения о признании вашей сделки недействительной. Если на этот момент страховой договор уже перестанет действовать — никакого возмещения вы не получите.

В нашей стране судебные процессы часто затягиваются на годы, поэтому титульные страховки на 1 год, считаются самыми не выгодными. Заключать договор рекомендовано минимум на 3 года, оптимальным считается срок 5-10 лет.

Титульное страхование и страхование имущества

Также не стоит путать титульное страхование со страхованием имущества. В случае утраты квартиры при пожаре, наводнении или другом чрезвычайном происшествии страховая компания не будет возмещать стоимость потерянного имущества в рамках титульного страхования.

Объектом при страховании титула является только право собственности, от потери которого вы себя и страхуете.

Поэтому чрезвычайные происшествия или действия третьих лиц, приведшие к порче квартиры, к числу страховых случаев не относятся. Чтобы защититься от материальных потерь в данных ситуациях, надо оформлять договор страхования имущества.

Особенности оформления страховки

Так как стоимость титульного страхования напрямую зависит от потенциального риска утраты собственности, то прежде чем заключить с вами договор специалисты страховой компании внимательно изучат историю приобретаемой квартиры. При этом расходы на проведение данного исследования, чаще всего ложатся на плечи клиента.

На этом этапе страховая компания оценивает свои потенциальные риски и в ряде случаев может отказать в заключении договора титульного страхования.

Это происходит тогда, когда экспертами обнаруживаются подозрительные моменты в истории квартиры и существует явная угроза потери права собственности на данное имущество.

Если же никаких подозрительных эпизодов в биографии недвижимости найдено не будет, то и никаких препятствий для страхования титула нет.

Стоимость страховки в данном случае варьируется от 1 до 5% от стоимости объекта недвижимости. Цена определяется исходя из нескольких факторов:

  • срок страхования;
  • стоимость объекта недвижимости;
  • история квартиры (количество совершенных с квартирой сделок, наличие у бывших собственников родственников, детей и т.д.);
  • перечень страховых случаев, на которые распространяется действие страховки.

При этом самое большое влияние на стоимость оказывает именно история квартиры. Так, например, если квартира продавалась только 1 раз и был только 1 собственник, то стоимость будет минимальной.

Если же квартира часто переходила из рук в руки или предыдущий владелец получил ее по наследству, то тут стоимость возрастет в несколько раз. Так как в этом случае отследить всех потенциальных претендентов на данную недвижимость практически не возможно.

Также влияет и то, сколько времени прошло с момента заключения предыдущей сделки с квартирой — чем больше срок, тем ниже риск, что появятся какие-либо проблемы.

Вилков Борис. Зойкина квартира. 2008

Теперь давайте рассмотрим, какие документы необходимы для заключения договора титульного страхования. Список не очень большой, он включает:

  • ксерокопии документов удостоверяющих личности всех собственников приобретаемой квартиры (паспорт, для детей свидетельство о рождении);
  • документы, подтверждающие право собственности на данную недвижимость (полный список надо уточнять в страховой компании, так как может варьироваться);
  • документы, которые подтверждают дееспособность лица (лиц), продающего квартиру;
  • заверенное нотариально согласие супруга/супруги на продажу данной недвижимости;
  • заверенные нотариально отказы соседей в случае приобретения доли в квартире или отдельной комнаты.

Подводим итоги

В заключении хочется сказать о том, что титульное страхование является эффективным инструментом для защиты своего права собственности при совершении сделок с недвижимостью.

Однако его сложно назвать универсальным, так как существуют ситуации, при которых страхование титула не возместит ваши потери. Кроме того, в типовых договорах часто присутствуют моменты, которые позволяют страховикам не выплачивать вам положенную компенсацию.

Об этом надо помнить при заключении договора и внимательно изучать те пункты, которые содержат перечень ситуаций, наступление которых дает вам право на получение страховки. Если вы сомневаетесь, то прежде чем заключить подобный договор, посоветуйтесь с юристом.

В нашей стране институт титульного страхования пока еще развит не очень хорошо. Как правило, оно используется исключительно при ипотечном кредитовании. Тем не менее, в последние годы страховые компании активно предлагают своим клиентам подобную услугу.

Хочется надеяться, что этот сегмент страховых услуг будет развиваться. На данный момент это, пожалуй, самый доступный и эффективный инструмент защиты права собственности на недвижимое имущество, который используется во всем мире и хорошо зарекомендовал себя.

Анна Белова, рмнт.ру

22.08.12

Источник: https://www.rmnt.ru/story/realty/kak-zaschitit-svoe-pravo-sobstvennosti-na-nedvizhimost-titulnoe-straxo.386300/

Как отстоять законное право на свое имущество и переоформить счет в банке

Как отстоять свое право собственности
СЕГОДНЯ взять в кредит квартиру или дом – еще полдела, хотя, конечно, платить нужно годами. Но ведь бывают непредвиденные бытовые обстоятельства – развод, смерть собственника.

Как отстоять законное право на свое имущество, переоформить счет в банке? Ответы на эти и другие вопросы читатели получили в ходе прямой телефонной линии с заведующим Минской областной нотариальной конторой Натальей ПАПИНОЙ, адвокатами юридической консультации № 2 Минской областной коллегии адвокатов Ксенией КОБАСОЙ и Натальей ГУСАРОВОЙ.

 

— Здравствуйте, Степан Рось из Оршанского района. У меня вопрос к Наталье Леонидовне. Женатый сын по льготному кредиту построил квартиру. Основание — инвалидность невестки. Сейчас развод. Квартира на жене, хотя прописаны еще сын и ребенок. Ежемесячный взнос делал по своей карточке. Какие шансы, что часть жилья останется сыну? 

Н. Папина: — Семья брала субсидии? 

– Нет. 

Н. Папина: — Поскольку квартира строилась в браке, она является общей совместной собственностью вашего сына и невестки. Следовательно, он имеет право на долю в ней.

В случае отсутствия спора между супругами можно получить у нотариуса свидетельство о праве собственности на долю в квартире. Следует знать, что нотариус не определит дальнейший порядок погашения кредита.

При наличии спора необходимо обращаться в суд, где и будет разделена квартира, можно будет разрешить вопрос и о дальнейшем погашении кредита. 

— Здравствуйте, это Юрий из Барановичского района. У меня взрослый сын от первого брака, внуки. В случае моей смерти кому из жен достанется моя квартира? Ее приватизировал между браками. 

Н. Папина: – В случае вашего ухода из жизни наследниками по закону первой очереди будут сын от первого брака и супруга. Бывшая супруга вашей наследницей по закону не является. Внуки могут претендовать на ваше жилье только по праву представления (смерти сына ранее вашей) или если вы составите в их пользу завещание. 

— Может, мне написать завещание на имя второй супруги? 

Н. Папина: – Вы можете завещать свое имущество супруге. Однако если ко дню открытия наследства ваш сын достигнет пенсионного возраста или по состоянию здоровья станет инвалидом I, II или III группы, он будет иметь право на обязательную долю.

Вы можете также подарить своей супруге квартиру с правом сохранения за собой права владения и пользования данным жилым помещением и с правом отмены договора дарения на случай, если переживете одаряемую (супругу).

Следует помнить, что завещание можно изменить или отменить, а вот договор дарения в одностороннем порядке отменить нельзя.

— Добрый день. Это Антон Ревякин из Новополоцка. С супругой построили квартиру на мое имя, но у нее дети от первого брака. Они могут претендовать на наше жилье? 

Н. Папина: — Поскольку жилое помещение приобретено в браке, то оно является общей совместной собственностью супругов, иными словами, у вашей супруги есть доля в праве собственности на данное жилое помещение. В случае смерти супруги дети являются наследниками первой очереди на ее долю в квартире. 

– Что предпринять, чтобы этого не произошло? 

Н. Папина: – Зависит от того, кому вы хотите оставить квартиру в наследство. 

– Нашему общему ребенку. 

Н. Папина: — Составьте в пользу его завещание. 

— Здравствуйте, это Надежда Сулим из Мяделя. В сентябре два года в разводе. У нас совершеннолетний ребенок и трехкомнатный дом. Не могу жить вместе с супругом, так как он себя некорректно ведет. Продавать дом не собирается. Оформлять на ребенка отказывается. Могу ли я потерять часть дома? 

Н. Папина: — Право собственности бессрочно. Если вы приобретали дом в браке, то можно обратиться к нотариусу и получить свидетельство о праве собственности. При наличии спора необходимо обратиться в суд и разделить жилое помещение, при этом будут рассмотрены все обстоятельства дела.

— Лидия Воронько из Борисова. Наталья Леонидовна, моя несовершеннолетняя дочь получила в наследство от бабушки дом в деревне. Мне говорят, что я не могу его продать без согласия органа опеки и попечительства. Это правомерно? 

Н. Папина: — Да. В соответствии со статьей 89 Кодекса о браке и семье родители не вправе без согласия органа опеки и попечительства отчуждать имущество, принадлежащее ребенку. 

– Добрый день. Это Степан Мелещеня из Гродно. Родной брат в браке приобрел дом. Супруга никогда не работала. Брат умер, а наследников первой очереди больше нет. Кому принадлежит имущество? 

Н. Папина: — Все имущество, нажитое супругами в период брака, — их общая совместная собственность. В рамках наследственного дела нотариус выдаст пережившей супруге свидетельство о праве собственности на одну вторую долю. Оставшаяся половина в праве на жилой дом будет наследоваться.

Если брак не расторгнут, то пережившая супруга — наследник первой очереди. Она унаследует и вторую доли в праве на жилой дом.

Если брак расторгнут на день смерти брата, то к наследованию по закону призывается вторая очередь – полнородные и неполнородные сестры и братья, племянники и племянницы по праву представления. 

— Добрый день. Нина Прокопчик из агрогородка Гомельского района. Хочу спросить у адвокатов. Соседи снимают квартиру, прописаны в другом районе. Вместе с ними живет собака, которая постоянно лает. Имеют ли они право ее содержать? 

К. Кобаса: — Нина, действующим законодательством предусмотрены правила содержания домашних животных, а также ответственность за их нарушение. Советую обратиться или в РОВД, или в сельсовет. Если в действиях соседей будет обнаружен состав административного правонарушения, они будут привлечены к ответственности. 

Разрешается содержать собак, кошек в занимаемой одной семьей отдельной квартире, но не более двух животных в отдельной квартире многоквартирного жилого дома. В квартире, где проживает несколько нанимателей или собственников, не более одного животного на семью нанимателя или собственника при согласии всех совершеннолетних.  Для владельцев собак установлен ряд обязанностей, таких как в трехдневный срок ставить в известность организации, регистрирующие животных, а также ветеринарное учреждение по месту постоянного проживания о приобретении, продаже, гибели, пропаже, перемене места жительства или сдаче собаки, кошки. Говорится в правилах и о прогулках. Собак необходимо выводить из квартир или иных изолированных помещений или территорий в места общего пользования на коротком поводке и в наморднике. Исключение — щенки в возрасте до трех месяцев и декоративные собаки ростом до 25 сантиметров в холке. Владельцам запрещается выгуливать собак, кошек на придомовых территориях, содержать незарегистрированных животных. Если нарушение правил повлекло причинение вреда здоровью людей или имуществу, то собственник животного может быть оштрафован или арестован. 

— Беспокоит Людмила. Развелась с мужем, а он постоянно названивает, шлет сообщения оскорбительного характера. Могут ли его привлечь по статье за телефонное хулиганство? Номер телефона сменить не получается. 

Н. Гусарова: — Законом предусмотрена административная ответственность за мелкое хулиганство, а также уголовная за хулиганство, характеризующееся более тяжелым составом. Именно за телефонное хулиганство специальная ответственность не предусмотрена.

Можно ли привлечь вашего бывшего мужа к ответственности, зависит от того, какое содержание носят его СМС и разговоры, можно ли усмотреть в них признаки административного правонарушения или преступления. Например, если муж угрожает вам убийством и у вас есть серьезные основания опасаться этой угрозы, то в его действиях может иметь состав преступления «угроза убийством». Пока же советую заблокировать входящий вызов с его номера у оператора сотовой связи. У некоторых услуга платная. Есть также различные блокираторы на гаджеты, черный список. Воспользуетесь этими услугами, может, пройдет время, и он перестанет вас беспокоить. 

— Здравствуйте. Это Владимир Иванчиков из Бобруйска. У супруги в банке депозит, недавно она погибла в автокатастрофе. Детей у нас нет. Подскажите, могу ли я переоформить этот вклад на себя? 

К. Кобаса: — Безусловно, можете. Для начала выясните, не оставляла ли жена завещательного распоряжения в банке. Такой документ имеет силу нотариально удостоверенного завещания.

Если оно на ваше имя, то до представления банку свидетельства о праве на наследство вам могут быть выданы со счета наследодателя средства, не превышающие в сто раз установленный законодательством размер базовой величины. 

Свидетельство о праве на наследство выдает нотариус. Чтобы получить все средства вклада, вам необходимо обратиться к нему в течение шести месяцев с момента смерти супруги. Если с этими сроками опоздаете, то в последующем может понадобиться судебная защита, что приведет к дополнительным расходам.

— День добрый. Беспокоит Тимофей из Слуцкого района. Имею ли я право при задержании не отвечать на вопросы без адвоката? 

Н. Гусарова: — Подозреваемый или обвиняемый имеет право получить юридическую консультацию за счет средств местного бюджета до начала первого допроса в случае задержания или применения меры пресечения в виде заключения под стражу. Орган, ведущий уголовный процесс, в этом случае обязан обеспечить присутствие защитника. 

Безусловно, хотелось бы, чтобы у каждого гражданина был личный адвокат, как и личный врач. Но, к сожалению, пока немногие придерживаются такой позиции и бегут к адвокату, когда грянет гром. Государство заботится о гражданах, у которых нет своего юриста или которые не могут себе позволить заключить договор с ним.

— А сколько стоят услуги адвоката? 

— Гонорар в каждом конкретном случае определяется индивидуально исходя из ряда критериев, например, сложности дела, квалификации адвоката, времени, которое будет необходимо затратить на оказание юридической помощи, защиты. Не стоит экономить на юридической помощи при решении сложных правовых вопросов, так как это может вылиться в еще большие затраты.

— Меня зовут Елена, я из Городокского района. Несколько раз избил муж. Но обращаться в милицию не хочу – оштрафуют, а это наш совместный бюджет. На всякий случай записываю наши разговоры. При разводе его угрозы и оскорбления могут послужить доказательством? 

Н. Гусарова: — В случае развода вам вообще не понадобятся эти записи, так как суд вынесет решение о расторжении брака по вашему исковому заявлению.

Если вы намерены использовать записи для привлечения к ответственности, то следует предупреждать, что вы фиксируете происходящее. Думаю, что тогда ваш муж вряд ли согласится вообще что-то говорить.

Будет ли запись доказательством в суде, по разным категориям дел остается на усмотрение судьи. В практике встречаются различные ситуации. 

— Добрый день. Муж зарегистрирован в квартире моей мамы. В апреле она умерла. Родственники захотели каждый свою долю и подали в суд на раздел имущества. Может ли супруг дальше проживать в этой квартире? 

К. Кобаса: — Сам по себе переход права собственности на жилое помещение к другим лицам по наследству не основание к выселению из квартиры. Ваш муж может продолжать там проживать.

Однако при стечении ряда обстоятельств новые собственники могут ставить вопрос о его выселении в судебном порядке.

Если от него потребуют выселиться и сняться с регистрационного учета, следует обратиться за юридической помощью к адвокату.

— И еще такой вопрос. Могу ли я разделить однокомнатную квартиру? 

К. Кобаса: — Однокомнатную квартиру можно разделить только в идеальных долях, так как фактически из нее нельзя сделать два изолированных жилых помещения, не разделишь ее и с выделением в собственность изолированных жилых комнат.

При разделе идеальными долями в свидетельстве о государственной регистрации будет указано, что доля в праве у одного собственника, например, 1/2, у двух других по 1/4.

Право на долю означает, что можно пользоваться всей квартирой, а не несколькими метрами в конкретном углу единственной комнаты или кухни.

kovalev@sb.by 

Фото автора.

(Окончание — в ближайших номерах.) 

Источник: https://www.sb.by/articles/nas-portit-ne-zhilishchnyy-vopros-a-razbiratelstva-vokrug-nego.html

Защита права собственности

Как отстоять свое право собственности

Не садил, не поливал, а рвать поспел.

Русская пословица

Общие способы защиты права собственности

Вы уже узнали, что такое право собственности, какой смысл вкладывается в это понятие, кто может быть собственником.

Однако остается невыясненным следующий вопрос: что делает право, записанное на бумаге, реальным, действующим, гарантированным от нарушений другими лицами? В законе можно предусмотреть права и свободы, но если они не будут гарантированы от нарушений, то, скорее всего, так и останутся добрыми пожеланиями, записанными на бумаге, а не реальными правами.

Государство может гарантировать предоставленные им права двумя способами. Первый – предоставление лицу, обладающему правом, возможности самому защитить свое право. Другой способ – защита права собственности силами и средствами самого государства, например установление в законе различных неблагоприятных последствий (санкций) за допущенные нарушения.

Имущественные отношения – самые распространенные, одни из самых значимых в обществе. Именно поэтому для защиты имущественных прав государство применяет оба вида гарантий.

Защита права собственности силами самого собственника

Вообще собственник может защищать свое имущество всеми доступными способами, прямо хотя и не предусмотренными законом, но ему не противоречащими. Собственник может устанавливать различные замки, сигнализации, охранные системы, помещать имущество в сейфы и т.п.

Вспомните, как охраняет свои машины большинство автомобилистов: ставят сигнализацию, стальные противоугонные устройства, ставят машину в гараж или даже нанимают охранников. Все эти средства называются мерами фактического характера, так как они никак не влияют на нрава и обязанности возможного нарушителя.

Главное, чтобы такие меры не нарушали интересов других лиц и не представляли опасности для жизни и здоровья окружающих. Поэтому, например, недопустимо устанавливать сигнализации, создающие излишний шум (например, срабатывающие от малейшего ветерка и не дающие всю ночь спать жителям дома).

Равным образом нельзя огородить свой садовый участок колючей проволокой с электрическим током высокого напряжения, оставить на столе в пустой квартире для воров бутылки с отравленными спиртными напитками. Если от такой “защиты” кто-нибудь (пусть даже вор) серьезно пострадает, хозяина привлекут к уголовной ответственности.

Как показывает практика, чаще всего пострадавшим от таких мер “защиты” оказывается нс вор, а сам собственник имущества. Например, был реальный случай, когда крестьянин установил в своем сарае ружье, направив дулом на дверь, а спусковой крючок привязал к ручке двери, так что входящий получал заряд дроби. Первым, кто вошел в сарай, был сам хозяин.

К мерам фактической защиты относится также необходимая оборона.

Это такие действия, которые, на первый взгляд, по внешним признакам похожи на преступление или другое правонарушение, но не влекут применения мер юридической ответственности, так как применялись для защиты от преступления.

Однако оборона должна быть необходимой, а не излишней. Так, если молодой человек, защищаясь от грабежа, в потасовке разбивает дорогие часы нападавшего, преступник не может рассчитывать на возмещение ущерба. В случае обороны такие действия правомерны.

В противоположность мерам фактической защиты, собственник может применять и некоторые меры юридического характера.

Например, покупатель, приобретший бракованную вещь, недостатки которой сразу заметны не были, может отремонтировать ее за счет продавца.

Или лицо, выполняющее заказ, может отказаться от выдачи его заказчику до уплаты последним всех причитающихся с него платежей. Данные меры носят юридический характер потому, что после их применения нарушитель приобретает дополнительные обязанности.

Очень часто собственник нс может защитить свои права своими силами. Как быть, если имущество уже украдено? Не идти же выяснять отношения с помощью физической силы, тем более что такой способ запрещен законом. А что делать, если деньги за товар заплачены, а продавец отказывается отдать вам покупку? В таких случаях для защиты наших прав государство применяет свои средства.

Вес меры защиты прав собственника, используемые государством, можно разделить на меры защиты права (способы государственно-принудительного воздействия, не связанные с возложением на правонарушителя дополнительных санкций) и меры ответственности (которые, соответственно, связаны с применением таких санкций).

Меры защиты права собственности могут носить предупредительный и регулятивный характер.

В том случае, если кто-либо уже допустил нарушение имущественных прав собственника, законодательство предусматривает возложение на правонарушителя мер юридической ответственности.

Можно совершенно определенно сказать, что защите права собственности уделяют внимание почти все отрасли права. Главную роль при этом играет гражданское право, однако немаловажны и средства административного, уголовного, трудового права.

Поэтому на правонарушителей в области имущественных отношений могут налагаться все виды ответственности: гражданская (имущественная), уголовная, административная, материальная ответственность работников, предусмотренная трудовым правом.

Уголовное право – самое жесткое право, предусматривающее самые тяжелые наказания: смертную казнь, лишение свободы, ограничение свободы и др. Поэтому уголовная ответственность предусматривается за самые опасные нарушения права собственности.

Самое известное преступление – кража, тайное хищение чужого имущества. В соответствии со ст. 158 Уголовного кодекса РФ максимальная санкция за такое деяние может достигать 10 лет лишения свободы со штрафом до 1 млн руб.

Более опасным преступлением является грабеж – открытое хищение чужого имущества. Преступник не скрывается от собственника, а дерзко нарушает его права. Классическим примером грабежа является срывание шапки с прохожего.

Еще более дерзким является разбой – нападение в целях хищения чужого имущества, совершенное с применением насилия, опасного для жизни или здоровья, либо с угрозой применения такого насилия.

Например, преступник, угрожая ножом, требует отдать ему золотые серьги. В данном случае вред наносится не только имуществу потерпевшего, но и его жизни и здоровью.

Поэтому за данное преступление предусмотрено очень суровое наказание – до 15 лет лишения свободы с выплатой штрафа до 1 млн руб.

В Уголовном кодексе РФ также содержатся наказания за следующие преступления против собственности: вымогательство, мошенничество, присвоение или растрата чужого имущества, вверенного виновному, умышленное уничтожение или повреждение имущества и др.

Источник: https://studme.org/58139/pravo/zaschita_prava_sobstvennosti

Мошеннические схемы с недвижимостью | БІЗНЕС

Как отстоять свое право собственности

Сегодня как бизнес, так и частные лица часто сталкиваются с мошенническими, рейдерскими или другими недобросовестными действиями с недвижимостью.

Добросовестным владельцам проще и дешевле придерживаться стратегии, которая позволит избегать таких ситуаций.

А для того, чтобы их избежать, нужно уметь предусмотреть риски, которые могут способствовать недобросовестным действиям в операциях с недвижимостью.

Раньше распространенной практикой было осуществление улучшений арендованного коммунального имущества, которые потом в судебном порядке признавались такими, которые привели к созданию новой вещи. Основываясь на этом, арендаторы признавали за собой право собственности на долю в соответствующем коммунальном имуществе.

Рассмотрим дело, где предметом спора было имущество частной формы собственности. Спор решен судами в 2019 году.

Как все было

Предприятие (арендатор) заключило договор аренды нежилого помещения с Банком. После начала пользования помещением Предприятие заказало техническое обследование помещения по результатам которого получило заключение, что помещение требует ремонта.

На основании полученного заключения арендатор обратился в Банк с запросом относительно проведения ремонтных работ за собственный счет, на что Банк согласился.

Никаких дополнительных договоренностей относительно проведения улучшений имущества, распределения расходов стороны не заключили.

Завершив улучшение, Предприятие получило экспертное заключение, которым установлено, что была проведена реконструкция нежилых помещений с созданием помещений заведений торговли, эта реконструкция является неотделимыми улучшениями. В результате проведенной реконструкции создана новая вещь. После реконструкции стоимость помещений составила 4 750 000,00 гривен.

Стоимость улучшений составляет 3 186 000,00 гривен, или 67/100 стоимости помещений. Следовательно, доли в стоимости помещений распределяются так: доля Предприятия – 67,00%, часть Банка – 33,00%. Выделить в натуре долю Предприятия в праве собственности на нежилые помещениях невозможно.

На основании таких заключений эксперта Предприятие обратилось в суд с иском о признании за ним права собственности на 67/100 в праве собственности на помещение, а за Банком – на 33/100. Предприятие просило суд прекратить право собственности Банка в пользу Предприятия и взыскать из Предприятия в пользу Банка 1 552 000,00 гривен, что отвечает стоимости части Банка.

Рассмотрев иск, суд решил что в результате осуществленных за время аренды улучшений были увеличены будущие экономические выгоды от объекта, существенно улучшены его потребительские качества, в результате его превращения в действующие заведения торговли, то есть создана качественно новая вещь. Это в свою очередь дает основания для применения части четвертой статьи 778 Гражданского Кодекса Украины, в соответствии с которой если в результате улучшения, сделанного по согласию арендодателя, создана новая вещь, наниматель становится ее совладельцем.

В результате суд признал за Предприятием право собственности на долю в общей частичной собственности, которая представляет 67/100 и прекратил право собственности Банка на долю в размере 33/100, и взыскал из Предприятия стоимость части Банка в размере 1 564 530,00 гривен.

Банк такое решение обжаловал и в ходе апелляционного рассмотрения оказалось, что до заключения договора аренды между Национальным банком Украины (ипотекодержатель) и Банком (ипотекодатель) был заключен ипотечный договор, по условиям которого НБУ получил в ипотеку спорное помещение.

Как определенно Договором ипотеки, статьями 9 и 12 Закона Украины “Об ипотеке” ипотекодатель имеет право исключительно на основании согласия ипотекодержателя передавать предмет ипотеки в совместную деятельность, лизинг, аренду, пользование, сделка относительно передачи ипотекодателем в аренду или пользование без согласия переданного в ипотеку имущества без согласия ипотекодержателя является недействительной. На этом основании суд упразднил решение суда первой инстанции.

Оценка с точки зрения права

Если бы помещение не было передано в ипотеку НБУ, то мог ли Банк отстоять свое право собственности?

Да, и вот почему.

Следовательно, обязательным условием применения части четвертой статьи 778 Гражданского Кодекса Украины является создание в ходе улучшений нового объекта недвижимого имущества.

Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства и введения его в эксплуатацию, как определенно, в частности, частью второй статьи 331 Гражданского Кодекса Украины.

Таким образом, для создания нового объекта недвижимого имущества нужно придерживаться всех требований действующего законодательства относительно начала и завершения строительства или реконструкции объектов, в частности, относительно прохождения разрешительных процедур перед началом реконструкции, введение нового объекта в эксплуатацию, в порядке определенному законодательством в сфере градостроительной деятельности. Без введения объекта недвижимого имущества в эксплуатацию в порядке, определенном действующим законодательством, говорить о создании нового объекта недвижимого имущества нет оснований.

Аналогичной позиции придерживается и судебная практика, так в постановлении Высшего хозяйственного суда от 29 марта 2017 года в делу № 909/1179/15 суд отметил, что арендатор должен доказать надлежащими и допустимыми доказательствами, что в результате осуществленных улучшений им была создана новая вещь – имущество, которое принято в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством.

В описанном деле помещения по завершению улучшений не были оформлены разрешительной документацией и не были введены в эксплуатацию. Учитывая это говорить о создании новой вещи в результате улучшений и признавать за Предприятием право собственности на долю в помещениях нет оснований.

Следует также отметить, что увеличение стоимости имущества не является достаточным основанием для заключения о создании новой вещи.

Проведение перепланировки и реконструкции внутренних помещений в ходе капитального ремонта в пределах капитального здания не создает новую вещь, а лишь ее улучшает.

Аналогичную позицию выразил Высший хозяйственный суд в постановлении от 07 октября 2009 года по делу № 16/183-07.

Как вывод, осуществления улучшений, которые увеличивают стоимость объекта недвижимого имущества не является созданием нового объекта, следовательно, не дает оснований для применения части четвертой статьи 778 Гражданского Кодекса Украины.

Поскольку вновь созданный объект недвижимого имущества должен быть введен в эксплуатацию в установленном законодательством порядке, то улучшение, реконструкция, капитальный ремонт без введения объекта в эксплуатацию не считаются созданием нового объекта.

Поскольку в описанном деле Предприятие не получало разрешительную документацию на осуществление улучшений и не ввело новый объект в эксплуатацию в порядке определенном законодательством, отсутствуют правовые основания считать, что в результате улучшений создан новый объект.

Поэтому у суда не было правовых оснований для удовлетворения иска Предприятия.

Что делать арендодателям, во избежание таких ситуаций?

Первое, в договоре аренды распределить обязанности по проведению текущего и капитального ремонта объекта аренды. Если на арендатора возлагается обязанность провести капитальный ремонт объекта недвижимости, то договором следует предусмотреть механизм компенсации расходов арендатора.

Второе, в договоре следует предусмотреть, что любые улучшения объекта недвижимого имущества могут осуществляться арендатором исключительно по согласию на соответствующие работы со стороны арендодателя.

Третье, договором следует предусмотреть, что арендатору запрещается осуществлять любые улучшения объекта аренды в результате которых может быть создана новая вещь.

Арендодателям необходимо помнить, что договор аренды защищает также и их интересы, потому передавая недвижимость в аренду необходимо предусмотреть в договоре положения, которые не дадут арендаторам возможности использовать осуществленные им улучшения для приобретения права собственности на арендованный объект.

Юрист KPMG Law Ukraine Сергей Дацив

Напомним, для того, чтобы обезопасить вас от мошеннических действий с имуществом, ЛІГА:ЗАКОН создала специальный сервис SMS-МАЯК.

С его помощью об изменениях в реестре недвижимости можно оперативно узнать SMS-сообщением, электронным письмом, а также сообщением в кабинете пользователя.

Для получения упреждающей информации об изменении имущественных прав на земельные участки можно воспользоваться сервисом SMS-МАЯК ЗЕМЛЯ.

Источник: https://biz.ligazakon.net/news/185986_moshennicheskie-skhemy-s-nedvizhimostyu

Консультант закона
Добавить комментарий