Как поделить с бывшим сожителем квартиру без выкупа доли?

Стоит ли покупать недвижимость в

Как поделить с бывшим сожителем квартиру без выкупа доли?

   Под понятием «гражданский брак» понимается ситуация, когда мужчина и женщина живут вместе, ведут общее хозяйство, рожают и воспитывают детей, но  по каким-то причинам или без таковых не регистрируют свои отношения официально. 

   Но российское законодательство не признает понятие гражданского брака, это понятие исключительно бытовое, это не брак, а сожительство

Законодательством заложен принцип государственного признания брака, оформленного в установленном порядке, т.е. заключенного в органах записи актов гражданского состояния. Это четко следует из положений Семейного кодекса РФ.

  Никакой правовой защиты и гарантий лицам, проживающим в гражданском браке, закон не предоставляет.

 Встает вопрос, как правильно покупать недвижимость в гражданском браке, чтобы подстраховаться.

   И  единственный  надёжный способ  приобретать совместно жильё при гражданском браке , и оформлять полученную недвижимость в общую долевую собственность каждого из сожителей.

Например:с разделением долей пропорционально денежному вкладу каждого из них.

   В этом случае права каждого из гражданских супругов будут защищены достаточно надёжно. Каждый из них станет собственником и будет иметь преимущественное право на выкуп доли  другого сожителя  в случае её продажи.

  Если брак был зарегистрирован официально, практически любое имущество, приобретённое одним из супругов в период брака, считается совместной собственностью   и при разводе делится пополам или согласно договорённости между супругами

         Обратите внимание: Совместным считается имущество, приобретенное на деньги, заработанные в период брака одним или обоими супругами. Если же имущество было подарено одному из супругов, приватизировано на одного из супругов, или куплено на деньги, подаренные одному из супругов, то такое имущество совместной собственностью являться не будет.

    В случае гражданского брака эти положения не применимы. Это относиться и  к совместному приобретению недвижимости.

   Даже если имущество приобреталось на деньги каждого из гражданских супругов, с точки зрения закона собственником станет тот, на кого недвижимость оформлена.

   В случае если после «развода»  собственник  недвижимости  откажется добровольно разделить его с бывшим сожителем,  то последний с огромной долей вероятности останется,  у разбитого корыта.

  Получить право на долю в имуществе  через суд, появляется при наличии документальных доказательств  приобретения спорного имущества на совместные средства, если они действительно  были совместные.

         Например: если у бывшего сожителя (сожительницы) есть расписка от гражданской супруги, собственника в том, что она (он) получила от него  определённую сумму денег на приобретение конкретной квартиры, дачи или земельного участка .

  Без подобных доказательств шансов добиться чего-либо в суде крайне мало. Такой процесс очень сложный и займёт много времени, нервов, понадобятся дополнительные траты на юристов, и нет никаких гарантий, что суд примет сторону истца и удовлетворит его требования.

Что касается наследства и наследников,

Гражданский кодекс РФ, регулируя вопросы, связанные с наследованием , защищает права пережившего супруга  состоявшего с умершим в официально зарегистрированном браке на день смерти,  и указывает его в числе наследников первой очереди.

Таким образом, в случае смерти одного из супругов, на которого оформлена совместно нажитая недвижимость, в этой недвижимости сначала выделяется супружеская доля, а оставшаяся часть делиться по наследству.

         Например: Супруги в браке приобрели квартиру, которую оформили на мужа. Муж скончался.

В первую очередь 1/2 доля квартиры выделяется супруге, как брачное имущество, и потом только вторая 1/2 доля делится между наследниками, в число которых входит и супруга, как наследница первой очереди (если завещанием не предусмотрено иное).

Таким образом, жене после смерти мужа будет принадлежать как минимум полквартиры в качестве брачного имущества и ещё та доля, которую она унаследует.

   А в отношении имущества, оформленного на гражданского супруга, ситуация будет следующая – после его смерти все оформленное на его имя имущество достанется не его гражданской супруге, а его родственникам на основании действующего  законодательства.

        Например:  Если пара прожила, 7 лет в гражданском браке, то в случае смерти одного из них все имущество, оформленное на него, второму супругу не причитается. С этим очень часто сталкиваются гражданские супруги, полагая, что сам факт совместного проживания и ведения общего хозяйства дает им право на наследство.

 

   Изменить  подобную ситуацию возможно, лишь путем составления завещания, или заключить  с сожителем  договора об определении долей в совместно нажитом имуществе, Например, в приобретаемых квартире, доме и  др.

(соглашение о разделе имущества, или сразу приобретение в долевую собственность – либо другие варианты, принимая во внимание многообразие конкретных ситуаций). 

    Конечно, все мы верим в хорошее, доброе, вечное. Все мы надеемся, что с нами ничего не случится, и будем мы жить долго и счастливо. Но лучше   в финансовых вопросах  перестраховаться, чем горько сожалеть о непредусмотренных тонкостях.

   Мораль сей басни такова

   Если вы встретили человека, с которым готовы не только вместе жить, но и   покупать имущество, вкладывать деньги и строить светлое и счастливое   будущее, не затягивайте с печатью в паспорте. Она вам ничем не помешает, а вот   финансовые потери в некоторых случаях может существенно минимизировать.

  Если же не готовы, связать судьбу с тем, кто сейчас рядом с вами, то не стоит ввязываться и в решение совместных финансовых и жилищных вопросов.

2015г 

 Андреева Анжелика Викторовна

Источник: http://prioritet-an.ru/news/48-stoit-li-pokupat-nedvizhimost-v-grazhdanskom-brak

Как поделить квартиру?

Как поделить с бывшим сожителем квартиру без выкупа доли?

«Мы с мужем имели общую приватизированную квартиру, и после развода каждому принадлежит по половине недвижимости. Сначала бывший супруг отказался переехать, а потом начал создавать мне невыносимые условия для жизни – приводить друзей и любовниц, шуметь, мешать дочери делать уроки.

Я просила, чтобы бывший муж продал мне свою половину квартиру, а он из вредности подыскал другого покупателя. Для того чтобы я не могла заявить свои права первой руки на покупку, он оформил сделку, как дарение.

Скажите, неужели теперь я должна жить на одной жилплощади с чужим человеком?»

На вопросы о совместной собственности отвечает юрист Александр Кведарс:

– Если нескольким людям одновременно принадлежит одна и та же вещь, то она считается совместным имуществом, которым можно распоряжаться только и исключительно вместе. Каждому из собственников в этом имуществе принадлежит не конкретная часть (вот эта половина ванной комнаты и вон та часть кухни), а идеальная доля – доля в общем имуществе.

У совладельцев действительно есть право первой руки на выкуп доли, которую продает один из них. В случае если супруг подарил свою часть, права первой руки у остальных совладельцев нет. В таком случае человек, которому подарили долю в квартире, становится полноправным собственником, получает право жить на этих квадратных метрах, и все вопросы необходимо решать именно с ним.

– Если бы бывший супруг нашей читательницы решил продать свою половину квартиры, то как женщина могла бы реализовать свое право первой руки?

– Право первой руки реализуется достаточно просто. Продавец находит покупателя и заключает с ним договор купли. Договор полностью содержит все реквизиты и информацию о сторонах сделки, о предмете сделки (покупка части квартиры) и цене.

Затем копию этого договора с указанием цены продаваемой доли продавец должен предоставить остальным совладельцам, которые в течение двух месяцев могут воспользоваться своим правом и выкупить продаваемую долю в имуществе по указанной цене.

Если они это не сделали, то ранее заключенный договор купли с третьим лицом вступает в силу и такой человек становится полноправным собственником доли общего имущества.

– Что происходит, если при продаже человек заламывает огромную цену для своей бывшей супруги, а после ее отказа продает квартиру другому человеку за меньшую сумму?

– Прелесть права первой руки заключается в том, что достаточно сложно отстранить от покупки неугодных покупателей. Заключив договор купли, продавец высылает копию данного договора остальным сособственникам.

Они оценивают, хочет ли один из них или все они вместе купить выставленную на продажу долю именно на таких условиях и по цене, указанной в договоре.

Если продавец вдруг решил сменить цену на более низкую, то он должен повторно предложить остальным сособственникам использовать право первой руки уже по сниженной стоимости.

– Возьмем другую ситуацию. После развода квартира разделена между супругами, но муж скандалит и не хочет разъезжаться. Как жена может настоять на продаже квартиры?

– Согласно Гражданскому закону Латвии супруги могут разъехаться и без продажи квартиры, просто договорившись о порядке пользования этим жильем (например, квартиру можно совместно сдавать). То есть никто из совладельцев не обязан находиться в собственности.

Если супруга хочет выкупить долю квартиры бывшего мужа или продать свою долю ему, она должна письменно сделать ему такое предложение. Если бывший муж не реагирует, то супруга смело может обращаться в суд, после чего по решению суда квартира будет разделена и достанется кому-то одному.

Суд может принять одно из трех решений:

■ бывший муж должен продать свою долю жене за установленную сумму,

■ жена должна продать свою долю супругу,

■ совместное имущество продается с аукциона и вырученные деньги делятся между супругами.

– Может ли совладелец распоряжаться своей идеальной частью квартиры (например, подарить ее) без согласия второго совладельца?

– Подарить свою долю без согласия второго сособственника можно без каких-либо дополнительных сложностей. По поводу сдачи внаем скажу так: если это не мешает всем остальным совладельцам пользоваться своими долями в имуществе и не затрагивает их интересы, то можно сдавать свою идеальную часть без разрешения всех совладельцев.

Нередко случается, что человеку принадлежит доля в совместном имуществе и согласно записи в Земельной книге либо согласно договору между всеми сособственниками ему передана в пользование конкретная квартира или комната.

В таком случае человек может без отдельного разрешения от остальных сособственников сдавать квартиру или комнату, находящуюся в его владении.

Если сдача в аренду/наем доли сособственности затрагивает права других сособственников или мешает им пользоваться своим имуществом, то необходимо согласие всех совладельцев перед сдачей имущества внаем.

– Бывали случаи, когда бывшие мужья из вредности подселяли на свою половину квартиры бомжей и алкоголиков, которые отравляли жизнь бывшей семье совладельца. Как защититься от обидчика?

– Это один из методов, которым пользуются недобросовестные совладельцы, чтобы допечь второго совладельца и выкупить у него его долю квартиры. К примеру, люди видят, что второй совладелец – человек со слабым характером, податлив.

Они подселяют к нему сожителя, который делает жизнь невыносимой. Со временем так любого можно довести до того, что он согласится за очень низкую цену продать свою долю в квартире. Но с этим тоже можно бороться.

Даже если к человеку подселили сожителя, который ведет аморальный образ жизни и делает все возможное, чтобы жизнь окружающих стала хуже, ответственность за соблюдение порядка, порчу имущества и т. д. никто не отменял.

Необходимо подключать полицию, писать жалобы, а потом на основании актов подавать в суд и т. д. Только упорством можно чего-либо добиться.

– В последнее время в Интернете появились объявления: «Куплю вашу ½ или 1/3 квартиры!» Как считаете, что кроется за этими объявлениями и в чем интерес покупателей?

– Люди покупают доли в имуществе, потому что они очень дешевы (они не имеют рыночной стоимости). Например, если вся квартира стоит примерно 30 000 евро, то 1/2 этой квартиры будет стоить 10 000 евро, потому что эта квартира с отягощением – ею владеют несколько людей одновременно и любое решение по поводу всей квартиры должно быть принято единогласно.

Купив такую часть квартиры, новый совладелец в большинстве случаев желает выкупить вторую половину и стать полноценным собственником всего имущества.

К примеру, потратив 10 000 евро на свою долю и за такую же сумму купив долю второго совладельца, такой «предпринимамтель» за 20 000 евро получает квартиру, которую сразу же может продать на порядок дороже.

Это чистая спекуляция и – никакого мошенничества.

– У мужа и жены имеется общая недвижимость. Однако муж – должник, и его половина квартиры выставлена на аукцион. Имеет ли жена право первой руки на выкуп этой половины квартиры?

– Супруга может смело принимать участие в аукционе квартиры на общих условиях, установленных законом, и стараться ее выкупить. Если у мужа отобрали все имущество и продавать больше нечего, а он живет в квартире у жены, то это имущество с аукциона продать не могут.

– Недавно читатели рассказали о следующей ситуации: дочь получила от матери в наследство половину квартиры, однако тут же объявился отец, который давно не жил с семьей, но участвовал в приватизации жилья. Он также заявил свои права на вторую половину квартиры и сразу туда въехал, а счета платить не желает. Как быть дочери?

– Если счета приходят только на имя одного сособственника, к примеру, на дочь, то, во-первых, она должна зафиксировать в домоуправлении, что в квартире проживает несколько совладельцев, а оплату производит она. Затем можно будет эту сумму взыскать с отца.

Один из выходов из данной ситуации может быть в следующем: нужно заключить соглашение с отцом, в котором предусмотреть все права и обязанности каждой стороны. Данный договор будет регулировать взаимоотношения сособственников и автоматически предполагать ответственность каждого из них за невыполнение условий договора.

В таком случае будет проще потребовать от отца выполнения его обязанностей.

– Как определяется, кто из совладельцев в какой комнате будет жить и как пользоваться общими помещениями?

– Это можно определить соглашением между сособственниками. Оно заключается в письменной форме и содержит информацию о том, кто, как и когда имеет право пользоваться тем или иным помещением. При желании этот порядок также можно закрепить в Земельной книге.

– Каков выход у дочери, которая является собственницей половины квартиры, однако ужиться с неизвестно откуда появившимся отцом не может?

– Вариантов тут немного: либо выкупить у отца его часть, либо продать ему свою долю, либо обратиться в суд и продать всю квартиру с аукциона и деньги разделить. Увы, это не редкая проблема, решение которой достаточно не простое и долгое.

Источник: https://rus.timeline.lv/raksts/novosti/16253-kak-podelit-kvartiru

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Как поделить с бывшим сожителем квартиру без выкупа доли?

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России вернула на новое рассмотрение в Василеостровский районный суд Петербурга иск жительницы Васильевского острова Марии Алексеенковой к Михаилу Алексееву, купившему почти четверть века назад 1/3 долю в квартире у ее бывшего мужа после развода.

Истица со своей дочкой владеют 2/3 в трехкомнатной квартире и с начала 1990-х годов находятся с ответчиком в состоянии квартирной войны.

Кассационная инстанция отменила решение районного суда, который отказал Алексеенковой в иске о признании доли Алексеева незначительной и прекращении его права собственности на нее с возложением на истицу обязанности выплатить ему денежную компенсацию.

Как установил суд, Алексеев, живущий со своей семьей в другой квартире, свою комнату в спорном жилье держит запертой, храня там свои личные вещи.

Долю он купил у бывшего мужа Алексеенковой в самом начале 1990-х годов, и с тех пор между соседями идет жесткое противостояние.

В то же время Алексеенкова с дочкой в квартире живут, это их единственное жилье, и они, по утверждениям ответчика, его в квартиру не пускают (а если он и заходит, то не разрешают пользоваться сантехникой).

Они, по данным суда, много раз пытались по разным схемам избавиться от нежелательного сожителя, но им это не удавалось: выделение 1/3 в квартире площадью 67 м2 физически невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, а продавать долю ей Алексеев отказывался. Между тем принудительный выкуп жилья до сих пор считался невозможным: выплата компенсации вместо выдела доли в натуре по закону возможна только при наличии волеизъявления собственника.

В 2014 году Алексеенкова обратилась в суд с иском о признании доли Алексеева незначительной и прекращении его прав собственности.

Иск основан на статье 252 ГК РФ, которая гласит: “Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию”.

Однако до сих пор все попытки принудительного выкупа доли в квартире по суду заканчивались неудачей: тот же Верховный суд отменял все решения, которыми такие требования удовлетворялись.

Теперь же суд, наоборот, отменил отказное решение и вернул дело на новое рассмотрение, обязав Василеостровский районный суд более внимательно оценить довод истицы о том, что ответчик имеет другое жилье, в спорной квартире не живет, родственные отношения между сторонами спора отсутствуют.

По мнению Ивана Решетникова, управляющего партнера “Апелляционный центр”, определение ВС крайне интересно и полезно для практики: “Делить сособственность до сих пор в России было просто невозможно, такие споры тлели и горели десятилетиями и не могли сдвинуться с мертвой точки. Механизм принудительного разделения, безусловно, был нужен, и то, что он начинает работать, — хорошо. Похожим образом в последнее время заработал механизм исключения из общества совладельцев-гринмейлеров, который долгое время был мертвым”.

“Во-первых, это определение не означает, что Василеостровский суд прямо так и удовлетворит теперь этот иск, — не торопится с выводами адвокат Ирина Иванова. — А во-вторых, это обоюдоострое оружие.

С одной стороны, оно дает возможность разрешить конфликты, которые сегодня законного решения не имеют.

А с другой — не поручусь, что завтра этой схемой не воспользуются черные риелторы, чтобы, купив комнату в коммуналке, выселить по суду владельцев всех остальных комнат”.

Впрочем, и белым риэлторам этот правовой механизм видится весьма позитивным.

“При расселении коммуналок и хрущевок бывают такие больные вопросы, когда владелец последней комнаты заламывает нереальную цену, в десятки раз превышающую рыночную, и из-за него страдают девять других семей, которые хотят разъехаться по собственным квартирам, — говорит владелец NAI Becar Александр Шарапов. — Думаю, механизм будет развиваться и постепенно все подобные случаи получат адекватную судебную оценку. В Английском праве давно уже сложилось, что, купив 51% объекта недвижимости, и заручившись одобрением своего  винвестиционного проекта по развитию этого объекта в муниципалитете, ты можешь предложить остальным совладельцам цену выкупа, а при отказе их смело выйти в суд выкупить доли по цене, назначенной судом”.

Рассление коммуналок — особо актуальная тема для Петербурга. Всего в Петербурге насчитывается болье 80 тыс. коммунальных квартир, большая их часть расположена в Центральном районе.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2016/10/05/Verhovnij_sud_Rossii_rass

Как разделить ипотеку с бывшим мужем

Как поделить с бывшим сожителем квартиру без выкупа доли?

Традиционно считается, что главными в ипотеке являются взаимоотношения заемщика и банка. Спорить со столь очевидной истиной мы не станем, но заметим, что часто на них накладываются другие проблемы – те, что возникают между заемщиком и членами его семьи. Иногда все выходит хорошо, а иногда и весьма взрывоопасно…

В общем, «дела семейные» – это то, с чем связана большая часть вопросов из сегодняшней подборки журнала www.metrinfo.ru.

Как «делить» ипотеку при разводе

В июле 2007 года, когда мы еще состояли в браке с моим мужем, была приобретена квартира в ипотеку. Под следующий Новый год муж ушел из семьи, а в ноябре 2008 года мы развелись официально. Состоявшийся позднее суд решил: доли в квартире – по 1/2, оставшийся кредит также выплачивать совместно. Но фактически плачу я одна, квитанции имеются. Что мне делать?

Пути, собственно, два – или как-то договариваться с бывшим мужем, или положиться на закон.

При первом сценарии, говорит Сергей Мазурик, руководитель продукта ипотечного кредитования Дирекции продуктов OTP-банка, одним из возможных вариантов может быть подписание мирового соглашения с отказом от доли одного из супругов в пользу другого, например, за вознаграждение.

Также возможно обсудить вопрос о продаже предмета ипотеки с погашением долга по ипотеке и разделе оставшейся суммы между супругами. В любом случае, все эти варианты должны согласовываться с залогодержателем.

А вот если «по закону» – то тут все однозначно. «В кредитном договоре есть две стороны: одна – банк, вторая – заемщица и ее супруг, – говорит Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ». – Проблемы «внутри» второй стороны банку не интересны: ответственность у заемщицы с мужем (пусть сейчас он уже бывший) солидарная».

В переводе на более понятный простому человеку язык это означает, что в залоге находится вся квартира целиком. И кто бы из созаемщиков ни перестал платить – банк вправе потребовать уплаты с другого. Т.е.

позиция «обывательского здравого смысла» (я заплачу свою половину, а вторая – дело бывшего мужа) в данном случае не пройдет: банк сначала станет «прессовать» обоих, а в крайнем случае наложит взыскание на предмет залога, т.е. квартиру.

Опять-таки, на всю.

В любом случае, доводить до конфликта с банком не стоит: там за каждый день просрочки набегают огромные штрафные проценты. Так что стоит либо обратиться в суд (правда, замечает Дмитрий Овсянников, ипотека в России еще довольно молода, и судебных прецедентов по подобным делам еще не слишком много; предсказать, как суд будет «разруливать» подобный казус, сложно).

Либо – платить самостоятельно. Согласно Гражданскому кодексу, созаемщик, исполнивший за другого созаемщика его обязательства, вправе потребовать возврата денег. Т.е. уже после того, как долг банку будет погашен, следует обращаться в суд с иском о «переделении» квартиры – она уже никак не 50 на 50, коль скоро большую часть платежей по ипотеке внесла автор этого письма.

Можно ли прописать «постороннего»?

Имею квартиру, приобретенную в ипотеку. Хочу «прописать» в нее своего гражданского мужа. В кредитном договоре есть пункт о том, что я обязана уведомлять банк обо всех зарегистрированных. Как мне поступить? Может быть, гражданскому мужу имеет смысл написать письменный отказ от притязаний на недвижимость – это не повысит шансы того, что банк не будет сопротивляться?

Можно, конечно, порассуждать о том, что «прописки» в нашей стране нет с начала 90-х – ее заменила «регистрация по месту жительства». Но не будем цепляться к словам – и так понятно, о чем идет речь…

Все наши эксперты согласились с тем, что нарушать положение, прямо зафиксированное в кредитном договоре, не стоит. Если банк оставил себе право проверять, не появились ли в квартире зарегистрированные – он может и воспользоваться им.

«Нужны ли заемщику проблемы с банком из-за такой мелочи? – риторически спрашивает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». – Санкции, которые могут быть наложены на заемщика после нарушения условий кредитного договора, указаны в нем же.

В зависимости от условий кредитного договора это может быть и штраф, и требование о досрочном возврате кредита».

Идея письменного отказа со стороны сожителя (да, да, именно этим не очень красивым термином называется ваш мужчина: законодательство не знает понятия «гражданский муж»; если не верите – посетите процессы по дележу наследства, откуда «гражданские вдовы» уходят, не получив ни копейки: все достается женам законным, пусть с ними муж и не жил последние 20 лет), так вот, идея «письменного отказа» тоже не вдохновила. «Как сожитель его дал – так и назад заберет», – категорична Ирина Кажикина.

И пару слов от автора. Банки отличаются разными «характерами»: одни норовят «утюжить» своих заемщиков по поводу и без, другие в их жизнь особенно не вмешиваются – лишь бы платили.

Более того, «степень стервозности» меняется со временем: в кризис, к примеру, банки испытывали большую потребность в деньгах, поэтому иной раз пытливым взглядом осматривали своих должников: нельзя ли придраться к чему-нибудь и потребовать досрочного возвращения кредита? Оценить, насколько «ваш» банк в данный момент времени склонен к конфликтам, вы вряд ли сможете, так что лучше без лишних на то причин договор не нарушать…

И последнее. В отличие от «гражданского» настоящий муж имеет гораздо больше шансов получить согласие банка на «прописку». Деликатно намекните своему сожителю на это – глядишь, и до алтаря с ним прогуляетесь…

И «совсем посторонних»?

Есть квартира, приобретенная в ипотеку. По некоторым причинам сейчас для собственного проживания она не нужна, хотим сдать ее в аренду. Нужно ли сообщать банку? Какова вероятность, что банк откажет или попросит за согласие чего-нибудь – например, увеличит процент?

Согласование сдачи в аренду – стандартное требование банков. Дело тут даже не в том, что банкам жалко, что вы зарабатываете, – их больше беспокоит тот факт, что арендатор (при надлежащим образом оформленном договоре, разумеется) имеет право проживать в квартире до истечения срока действия договора. Банкам, конечно, это не нравится – в случае чего осложнит процедуру взыскания.

Откажет или нет банк? Мнения наших экспертов на этот счет разделились. Дмитрий Овсянников («ИПОТЕК.РУ») считает вероятность этого «довольно большой».

И, убежден эксперт, «что-нибудь» банк за свое согласие непременно попросит: это будет или больший процент, или солидарная с собственником ответственность по кредиту арендатора.

Также банк может настаивать, чтобы в договор аренды был включен пункт о том, что в случае наложения взыскания на квартиру арендатор обязуется освободить жилье по первому требованию банка.

А вот Евгения Таубкина, генеральный директор «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования», уверена, что не все так страшно. «В 2006 году банки неохотно разрешали сдавать заложенные квартиры в аренду, – говорит она. – Сейчас это очень распространенная практика, более того – при получении кредита многие банки стали учитывать будущие доходы от сдачи квартиры».

Правда, все сказанное выше относится только к тому случаю, когда с арендатором заключается договор, он регистрируется и т.п. В реальности все знают (причины, вероятно, разъяснять не надо), что арендные отношения часто устанавливаются «втихую», жильцов просят говорить, что они – родственники хозяев, приехавшие погостить из Моршанска. А уж если «шифроваться» – то от всех, включая и банк тоже…

Выкуп доли под залог той же квартиры

Есть трехкомнатная квартира, доли в которой (1/3 каждая) принадлежат мне, моей сестре и нашей маме. У меня есть желание выкупить у сестры ее долю, сестра согласна. Но необходимых денег у меня нет, поэтому хочется получить ипотеку. Можно ли это сделать и как лучше?

В изложенной истории наши консультанты увидели сразу два «отягчающих обстоятельства». Во-первых, после приобретения доли сестры автор становится собственником не всей квартиры, а только части (2/3, а 1/3 остается у мамы). Этого банки не любят – доли в квартирах являются малоликвидным товаром, продать в случае чего их трудно.

А значит, залог это плохой. А во-вторых, сделка здесь проходит между родственниками, к чему кредитные организации также относятся подозрительно.

«Подобные сделки зачастую носят фиктивный характер и направлены на нецелевое использование кредитных средств», – уточняет Наталья Карасева, директор Управления розничного кредитования Сбербанка России.

В «сухом остатке» (как, вероятно, уже догадался проницательный читатель) мы имеем следующее: банков, которые согласятся на столь мудреный вариант, наберется немного. А те, которые согласятся, попросят что-то в качестве компенсации за повышенный риск. «Что-то» для нашего рынка тоже вполне традиционно: повышенные проценты по кредиту и/или требование дополнительных поручителей.

Что тут можно поделать? С родственными отношениями, понятно, ничего – нельзя сделать так, чтобы ваша сестра перестала быть таковой. А вот с предметом залога – можно. Лучший (с точки зрения банка) вариант – выкупать доли и у сестры, и у мамы, чтобы в итоге квартира оказалась на «одной руке», и ее собственник заложил бы ее банку.

«В нашем банке возможно получение ипотечного кредита при условии выкупа долей в квартире до полного объекта с последующим залогом недвижимости, – говорит Стефан Буайе, начальник управления стратегического маркетинга и качества Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV).

– Если бы потенциальный заемщик выкупал доли и у мамы, и у сестры, он мог бы обратиться за получением ипотеки».

Но этот сценарий, как можно понять из текста письма, не входит в планы автора. Так что остается одно: уговаривать маму выступить в роли созаемщика и делать предметом залога всю квартиру.

Ну и, конечно, можно постараться обойтись без ипотеки. Скажем, взять другой кредит – потребительский (минусы – больший процент). Или предложить сестре согласиться на рассрочку – т.е.

те деньги, которые вы заплатили бы банку за ипотечный кредит, вы отдадите непосредственно ей.

Заманчиво для обеих сторон, но рискованно: а в чьей собственности будет находиться недвижимость в этот «промежуточный» период? И не захочет ли одна из сторон «кинуть» другую? Когда между людьми оказывается кошелек, это часто очень портит характер…

Выгодно ли платить досрочно?

Покупаю квартиру по ипотеке, кредит дается на 15 лет под 7% годовых. В принципе, возможно досрочное поpгашение. И нас уговаривают сделать именно так – чтобы не платить проценты. С другой стороны, в банках можно найти депозиты под более чем 7%. Так имеет ли смысл платить раньше?

Хоть автор письма этого и не разъясняет, вопрос о том, что это за ипотека такая под 7% годовых, нас заинтересовал. Рублевые кредиты «для широкой публики» такими не бывают – это очевидно.

Так что речь идет либо о какой-то специальной программе (например, ведомственной, когда часть процентов по кредиту платит за человека его предприятие), либо это валютный кредит, взятый еще до кризиса.

Были такие программы – например, в швейцарских франках или японских иенах.

В любом случае, математически, конечно, выгодно положить деньги на депозит – даже если он совсем ненамного превышает вашу ставку.

Однако стоит помнить, что процент по кредиту – это не все расходы заемщика: есть еще страховка, иногда бывают какие-то еще траты. Процентную ставку, учитывающую все, специалисты называют «эффективной».

Вот если и она ниже того, что предлагают вам на банковском депозите, – тогда смело кладите деньги туда.

А если ваш кредит номинирован не в рублях, а в инвалюте, следует учитывать еще и курсовые риски. Рванет иена вверх – вы потеряете…

Источник: https://www.ipotek.ru/article/kak_razdelit_ipoteku.php

Как поделить с бывшим сожителем квартиру без выкупа доли?
Skip to content

Если у помещения несколько хозяев и возникает конфликт, то встает вопрос, как выселить собственника доли? Сделать это можно только в судебном порядке и при наличии веских оснований. Хотелось бы отметить, что подобное происходит в очень редких случаях.

Собственник доли, так же как и владелец недвижимости имеет право пользоваться, владеть и распоряжаться долей в квартире. Единственное, что его ограничивает так это не полное распоряжение всей жилплощадью, но свою часть он может завещать, подарить или продать.

Также владение и пользование происходит всеми собственниками, что иногда порождает конфликты и противоречия. Продать долю собственности владелец может только предварительно получив отказ выкупа части другими владельцами жилплощади. Это не распространяется на дарение и завещание.

Если лицо собственник доли, то это не значит что его невозможно выселить. Основания выселения предусмотрены ст.293 ГК РФ:

  1. Систематическое нарушение интересов соседей.
  2. Использование жилплощади не для проживания.
  3. Порча и разрушения здания жилого дома.

Основанием может быть и задолженность за услуги по содержанию домостроения, но только в том случае если владелец доли имеет другую жилую площадь для проживания.
Принудительное лишение жилой площади производится на основании решения суда.

Как выселить из долевой собственности

Для выселения из долевой собственности предусмотрены общие основания с предоставления жилья взамен изъятого:

Жилое домостроение ликвидируется или ли в графике капремонта.Документом является заключение спецкомиссии о ветхом состоянии дома или невозможности проживания в жилище.
При переходе домостроения из статуса жилого в нежилоепо решению органа муниципалитета.
При изъятии участка земли,на котором расположен дом, для государственных нужд.

Причиной выселения собственника доли может стать систематическое нарушение интересов соседей. Соседями могут стать лица, проживающие в одной квартире.

Например, совладельцы разделили лицевые счета, и один владелец занимает отдельную комнату. При этом он систематически нарушает тишину и покой, слушает громкую музыку, или имеет много кошек или собак, за которыми не осуществляет уход. Систематические действия включают понятие неоднократность и повторение.

В таких ситуациях следует обращаться с письменным заявлением в администрацию муниципального образования, которое предупреждает владельца доли об устранении причин беспокойства. Орган муниципалитета может только предупредить нерадивого владельца, но не может заставить. Инициатором обращения в суд будет муниципалитет.

Принудительное выселение из квартиры владельца недвижимости

Выселение из жилого помещения при смене собственника

Можно также обратиться в инспекцию по жилью, которая на основании со ст. 23.55 КоАП РФ имеет право составлять протоколы об административных правонарушениях.

Статья 7.21 КоАП РФ предусматривает ответственность за нарушение правил пользования жильём. Важно знать, что такие документы будут документальным подтверждение в случае судебного рассмотрения дела выселение из долевой собственности.

Использование жилплощади не для проживания и причинение ущерба подтверждается заключениями органов пожарного надзора, санэпидемстанций, строительных организаций.

Если владелец доли продолжает нарушать предписание после предупреждения, то суд может вынести решение о реализации части квартиры с публичных торгов, преимущественное право на приобретение имеют совладельцы.

Выселение бывшего собственника доли в квартире

Вариантом выселения владельца доли на добровольной основе можно рассматривать как выплату ему возмещение стоимости части жилой площади.

В случаях если часть недвижимости незначительная и не может быть выделена в натуре, то суд может без согласия владельца обязать других совладельцев выплатить ему возмещение. Получив стоимость части недвижимости, владелец доли теряет право на жилплощадь.

Выселение собственника доли, возможно только в том случае если он утратил все права пользования, владения и распоряжения, которое только устанавливается правовыми актами, договорами купли-продажи, дарения и решением суда. Переход права собственности является причиной отселения бывшего владельца.

Выселение собственника доли в квартире за неуплату

Образовавшаяся задолженность является причиной для обращения в судебные органы с ходатайством об освобождении жилища. Если это жилье единственное, на основании ст. 446 ГПК РФ собственника доли нельзя отселить.

На основании ст. 247 ГК РФ пользование и владение совладельцев происходит по взаимному соглашению. При этом каждый владелец должен оплачивать предоставленные услуги.

В такой жилплощади можно разделить лицевые счета. В соответствии со ст. 210 ГК РФ каждый участник несет ответственность за содержание жилища и своевременную его оплату, и бремя ложится на каждого владельца соразмерно его части владения.

Образование задолженности служит основанием для обращения в судебные органы взыскания долга. Если сумма долга равна стоимости доли недвижимости, исполнительная служба может обратить взыскание на эту часть имущества, но только тогда, когда у должника есть иное жилище для проживания.

Например, внуку подарила долю квартиры бабушка, у него есть свое жилье, за которое образовался задолженность. В этом случае возможно взыскание на долю имущества.

Такое имущество может изыматься в случае невыполнения денежных обязательств по гражданским и правовым договорам или алиментным обязанностям. Эту часть в первую очередь могут выкупить другие совладельцы. Если часть недвижимости единственная для проживания, то никто не имеет права лишить жилья должника (исключение залоговое имущество).

Судебная практика

Судебная практика подтверждает, что обращения в суд с претензиями родителей на долю детей не имеют положительного решения, точно так же как обращения детей на долю родителей.

Регистрация в жилище не дает право претендовать на долю в квартире. Наиболее выигрышные дела у бывших жен, воспитывающих детей, не достигших совершеннолетия.

Пример 1

По исковому заявлению истца, бывшего супруга, ему предоставлена 1/8 доли жилой площади, а ответчице 7/8 доли. Основание такого раздела явилось наличие у ответчицы двух несовершеннолетних детей. Кроме того, она обязана выплатить денежную компенсацию истцу за эту незначительную часть доли недвижимости

Пример 2

Согласно решению суда бывшая супруга с тремя детьми стала владеть 13 из 14 частей недвижимости, а муж стал владельцем 1/14. Бывший муж женился, и вторая жена родила ему ребенка.

Так, они стали иметь доли в 1/14 части недвижимости первой жены, которую это обстоятельство не устроило. Она обратилась в суд с лишением незначительной доли совладельцев. Суд обязал ее выплатить часть стоимости недвижимости 1/14 прежнему мужу.

Пример 3

Как пример лишения части собственности свидетельствует дело о выселение из собственного жилья владелицы двадцати собак. Было собрано достаточное количество документов, подтверждающих антисанитарного состояния квартиры.

Это документы об отсутствии с собак прививок, исследование проб воздуха. Кроме, документов специалистов медицины и ветеринарии были приобщены акты, составленные управляющими компаниями и муниципальными органами.

Принудительное выселение приставами

Основанием принудительного вселения является судебное решение. Пристав при получении документов суда открывает производство по делу и направляет копии постановлений должнику и взыскателю. Дается разумный срок для исполнения решения суда самостоятельно должником.

Если должник не освободил жилище, то пристав осуществляет принудительное выселение из собственного жилого помещения владельца доли в присутствии двух понятых. В процессе отселения составляется опись имущества и акт о выселении.
В акте отражаются все действия пристава.

Перечисляются все лица, присутствующие при отселении и полностью данные понятых.
Опись имущества с перечислением характеристик, а также указывается принадлежность именно собственнику доли.

  • данные о запрете пользоваться изъятой долей недвижимости;
  • сведения о хранении имущества;
  • отметка о разъяснении всех прав и обязанностей участникам процесса.

По завершении процесса выселения имущество сдается на хранение, если выселяемый его не забрал. Заканчивается дело постановлением о прекращении производства.

Опись и арест имущества при долевой собственности

Основанием ареста имущества является постановление пристава, исполнительный лист, приказ суда, постановление налоговой службы и органов ГИБДД.

Важным при описи и аресте имущества является включение только имущества должника долевой собственности. Поэтому пристав должен внимательно изучать детали и предметы с целью установления принадлежности.

Если в опись попадет имущество, не принадлежащее выселяемому, то это основания для обжалования постановления пристава в судебном порядке. В соответствии с п. 3 ст. 256 ГК РФ взыскание обращается только на долю имущества.

Пристав самостоятельно проводит предварительную оценку имущества, учитывая рыночные цены и изношенность вещей. Окончательная цена арестованного имущества фиксируется в постановлении об оценке имущества. Если вещи представляют историческую ценность, ювелирные украшения, то необходима помощь профессионального оценщика.

Также пристав не имеет права включать в опись вещи, которые не подлежат аресту. Например, индивидуальные предметы личной необходимости.
Система ареста и описи имущества зависит от индивидуальности дела и применяется приставом в рамках законодательства.

Итог

Источник: https://provyselenie.ru/kak-vyselit-sobstvennika-doli/

Консультант закона
Добавить комментарий