Как посчитать стоимость моей доли в квартире?

Как правильно рассчитать вашу долю в квартире

Как посчитать стоимость моей доли в квартире?

Недвижимость может принадлежать нескольким собственникам, каждый из которых обладает своей долей.

Определение и расчет долей в квартире осуществить намного сложнее, чем в частном доме.

Квартира по закону не может быть реконструирована, увеличена или уменьшена, а расположение комнат в ней нельзя изменить.

Но, несмотря на все технические сложности, расчет доли в квартире часто является необходимой процедурой и собственникам приходится искать пути решения проблемы.

Нормативная база

Главный нормативный документ, который регулирует все правоотношения между собственниками жилых помещений – Гражданский кодекс РФ.

Одновременно с Гражданским кодексом в этой сфере применяются положения Семейного кодекса, поскольку раздел общего имущества часто напрямую связан с внутрисемейными отношениями.

Выделение долей в квартире происходит на основании соглашения сторон либо в судебном порядке.

Право на долю имущества регистрируется в Росреестре.

Документы, подтверждающие владение долей квартиры, – это свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРП.

Вас может заинтересовать с чего начать межевание границ участка

Как происходит обеспечение военных жильем подробно раскрыто ТУТ

Необходимые документы при покупке квартиры на «вторичке»: http://nedvicon.ru/kvartira/pokupka/dokumenty-kvartira.html

Необходимость определения доли в квартире может возникнуть по ряду причин:

  • расторжение брака между супругами, которое влечет за собой последующий раздел совместно нажитого имущества;
  • наследование одной квартиры несколькими наследниками;
  • наличие совместной приватизации;
  • иные частные случаи.

Вопросы определения доли недвижимого имущества часто становятся причиной споров между собственниками.

Дополнительную сложность может представлять наличие несовершеннолетних детей, вероятность выселения, невозможность выделения доли в натуре, желание одной из сторон продать свою долю и многое другое.

Важно различать понятия определения и выделения доли.

Определение доли – это признание права собственника на определенную часть жилого помещения.

Выделение доли – это передача части квартиры в натуре либо выплата денежной компенсации.

Определить долю можно всегда в любом жилом помещении. Выделить долю можно только в том случае, если в конкретном помещении это возможно.

Например, невозможно выделить долю в однокомнатной квартире многоквартирного дома.

В такой ситуации часто принимается решение о выплате собственнику денежной компенсации, соразмерной стоимости его доли.

Компенсацию выплачивают остальные владельцы жилого помещения.

Вопросы определения и выделения долей являются достаточно сложными, требующими тщательного изучения.

В каждой ситуации возникают свои правовые тонкости и варианты развития событий.

Поэтому при решении подобных вопросов всегда лучше обращаться за помощью к профессиональным юристам.

Способы определения доли

С точки зрения закона стороны могут решить вопрос определения долей путем заключения мирного соглашения либо через суд.

Если стороны смогли самостоятельно прийти к единому решению, им необходимо лишь зарегистрировать свои права в установленном законом порядке, предоставив в соответствующие инстанции необходимые документы.

Соглашение между собственниками должно содержать следующую информацию:

  • название документа;
  • дата заключения соглашения;
  • место заключения соглашения;
  • паспортные данные сторон;
  • сведения о рождении собственников;
  • адреса проживания сторон;
  • контакты сторон;
  • сведения о жилом помещении (адрес, общая площадь, кадастровый номер и т. д.);
  • реквизиты документов, подтверждающих право собственности (свидетельства о регистрации, выписки из ЕГРП);
  • размер доли каждого участника;
  • сведения о наложенных обременениях;
  • количество экземпляров;
  • подписи всех участников.

Наличие споров между сторонами и невозможность решения вопроса мирным путем является основанием для обращения в суд.

Если иск подается собственником, желающим выделить свою долю из общей стоимости, то суд принимает решение о выделении доли в натуре или выплате соответствующей денежной компенсации.

Выплата денежной компенсации производится в случаях, когда выделение в натуре невозможно либо когда доля собственника очень незначительна.

При обращении в суд необходимо подготовить исковое заявление, в котором указываются требования заявителя и подробно описывается возникшая спорная ситуация.

Исковое заявление должно содержать всю информацию о собственниках (паспортные, контактные данные) и о квартире.

Также должны быть приложены копии всех необходимых в конкретном случае документов (свидетельств о рождении, паспортов, выписки из ЕГРП, свидетельства о регистрации и т. д.).

Расчет доли

Для расчета доли необходимо знать общую площадь квартиры и количество собственников.

Если никаких дополнительных условий, зафиксированных в соглашении или судебном решении, не существует, то доли собственников автоматически признаются равными.

Например, в квартире с общей площадью 80 кв. м и 4 собственниками на каждого участника будет приходиться по 20 кв. м, поскольку 80/4=20.

Но расчет долей легко производится лишь теоретически.

На практике при выделении реальной доли каждого собственника в натуре возникают проблемы, поскольку квартира состоит из различных по площади помещений (кухня, санузел, лоджии, жилая часть).

Соответственно, владение конкретным количеством квадратных метров на практике сложно определить четко обозначенным участком квартиры.

У собственников могут возникнуть споры из-за распределения площадей.

Особую сложность представляет расчет доли в однокомнатной квартире.

Решить проблему с расчетом доли можно различными путями, в зависимости от конкретной ситуации.

Так, квартира может принадлежать двум собственникам, имеющим равные доли, и состоять из одной большой и двух маленьких комнат. В этом случае одному собственнику можно выделить большую комнату, а второму две меньших.

В другом случае собственник, который получает площадь больше той, которая соответствует его доле, может отдать обделенному владельцу разницу в площади в виде денежной компенсации.

Технические сложности, связанные с определением и расчетом долей в квартире, всегда могут быть решены с выгодой для всех участников процесса.

Стоимость доли напрямую зависит от полной стоимости квартиры. Поэтому, при расчете доли квартиры в денежном эквиваленте важно правильно оценивать рыночную стоимость имущества.

Для этого достаточно обратиться в надежное агентство недвижимости, которое оценит квартиру, исходя из определенных параметров (расположение, площадь, состояние, качество ремонта, тенденции квартирного рынка и т. д.).

Определить примерную цену квартиры собственники могут и самостоятельно, для этого достаточно ознакомиться с объявлениями о продаже аналогичной недвижимости.

Важно устанавливать адекватную цену на недвижимость, если собственники приходят к решению о продаже квартиры и разделе долей либо выделении конкретной доли в натуре с целью ее последующей продажи.

Завышенная цена приведет к отсутствию спроса на квартиру и последующему понижению цены, а результатом заниженной цены будет потеря прибыли.

Таким образом, при решении вопроса о расчете доли в квартире необходимо учитывать следующие важные условия:

  • Основными нормативными документами, которые применяются при решении вопросов о распределении долей недвижимого имущества, являются Гражданский и Семейный кодексы.
  • Определение доли подразумевает признание за гражданином права собственности на конкретную часть квартиры.
  • При отсутствии особых условий подразумевается, что квартира делится между собственниками в равных частях.
  • Собственник может потребовать выделения доли (например, с целью продажи).
  • Выделение доли в натуре возможно не всегда.
  • Альтернатива выделения доли в натуре – выплата собственнику денежной компенсации другими владельцами квартиры.
  • Решение вопросов по общей квартире между собственниками может производиться путем составления мирного соглашения либо в судебном порядке.
  • При расчете доли учитывается общая площадь помещений, количество собственников, особенности конкретной ситуации.
  • Стоимость доли рассчитывается на основе рыночной цены на квартиру.

Смотрите видео о том что можно сделать с долей собственности в квартире, :

Источник: http://nedvicon.ru/kvartira/docs/raschet-doli.html

Порядок и формула расчета стоимости доли в квартире

Как посчитать стоимость моей доли в квартире?

/ Квартира

Доля квартиры, выступающая предметом сделки купли-продажи либо каких-то иных сделок по отчуждению жилья, нуждается в оценке. Однако продажа долей имеет определенную специфику, и итоговая цена доли не всегда соответствует интересам собственников.

Самый простой метод расчета цены доли в жилом помещении основывается на рыночной цене.

Многие собственники предполагают, что для определения продажной стоимости своей доли, потребуется просто взять рыночную цену недвижимости и поделить данную сумму на размер соответствующей доли.

К примеру, при стоимости квартиры 5,5 миллиона рублей цена ½ доли жилья, по таким расчетам, составит 2.75 миллиона рублей.

Однако подобные расчеты, как правило, корректны лишь с математической точки зрения, так как на стоимость отчуждаемой доли в реальности влияет целый ряд ценообразующих факторов. Прежде всего, цену диктует сам рынок недвижимости, основываясь на законах спроса/ предложения.

По статистике, желающих приобрести долю в квартире намного меньше, чем тех, кто ищет комнату в коммунальной квартире или общежитии. Доля жилья наиболее востребована, по мнению специалистов, тогда, когда покупателям требуется не место проживания, а официальная регистрация.

Разумеется, в рассматриваемых случаях потенциальные покупатели доли жилья стремятся подобрать самую дешевую альтернативу.

К тому же доля жилого помещения – еще достаточно новый сегмент на современном рынке недвижимости, поэтому и спрос на долевую часть жилья пока невелик. Соответственно, это сказывается на итоговой продажной цене.

В большинстве случаев долю в квартире, скорее всего, придется продать гораздо дешевле, чем при совместной с другими собственниками продаже всего жилья.

На стоимость доли могут повлиять и другие факторы, к примеру, количество сособственников долей в квартире, наличие между ними согласованного порядка использования общих частей помещения и многие другие факторы, о которых речь пойдёт дальше.

Примерные расчеты стоимости доли

Оценка доли в каждой конкретной ситуации должна иметь индивидуальный подход. Самый адекватный расчет могут произвести специалисты рынка недвижимости, знающие соотношение предложения и спроса на доли жилья в соответствующем населенном пункте.

Тем не менее, даже обращение к риэлторам не всегда помогает собственнику доли оценить ее реальную цену.

Бывает, что риэлторы, желающие заключить договор с собственником жилья, изначально называют завышенную цену, чтобы обеспечить себе конкурентные преимущества.

Возможна и противоположная ситуация – намеренное занижение реальной цены доли жилья для быстрой продажи и получения риэлторской фирмой агентского вознаграждения. Чтобы получить наиболее адекватную информацию, обратитесь к проверенным специалистам или посетите сразу несколько риэлторских агентств.

Примерно оценить собственность доли помогут ниже представленные рекомендации.

Наибольшая цена отчуждаемой доли возможна, как уже говорилось, при продаже всей квартиры целиком с последующим разделом рыночной цены между сособственниками жилья пропорционально размеру их долей. Поэтому, по возможности, постарайтесь достигнуть согласия со всеми собственниками жилья. Тогда вы сможете продать собственную долю наиболее выгодно.

Еще один вариант – предложить другим собственникам выкупить вашу долю.

Вообще, это является обязательным требованием законодателя, поскольку иные сособственники жилья обладают первоочередным правом на выкуп доли в квартире, выступающей общей собственностью.

К тому же, если собственник доли приобретает вашу долю, и у него в итоге возникает право собственности на всё жилье целиком, то реальная цена доли может быть практически идентична соответствующей части рыночной стоимости квартиры.

Если другие сособственники долей против продажи совместного жилья или выкупа чужой части общей квартиры, стоимость доли может опуститься в несколько раза.

Здесь желательно обратиться к риэлторам или профессиональным оценщикам для корректной оценки доли.

Специалисты используют для вычислений цены информацию об аналогичных или схожих предложениях на рынке жилой недвижимости, а также учитывают разноплановые корректирующие факторы.

Для определения стоимости долей даже существует специальная формула расчета:

Цена доли = (Скв*Д:2)*К

Скв – это рыночная цена всей квартиры, Д – конкретный размер оцениваемой доли, а К – коэффициент учёта параметров.

Последний показатель рассчитывается на основе многих разнообразных факторов, включая:

  • площадь всего жилья;
  • количество комнат;
  • срочность сделки продажи доли жилья;
  • возможность доступа в квартиру;
  • наличие коммунальных долгов и обременений по квартире;
  • наличие порядка использования общих мест в помещении;
  • возможность выдела доли жилья в натуре;
  • число собственников жилья;
  • проживание несовершеннолетних детей;
  • месторасположение квартиры и наличие рядом инфраструктуры;
  • состояние жилья;
  • иные факторы, способные повлиять на итоговую стоимость доли.

Если вы не желаете обращаться за оценкой доли к специалистам, попробуйте сами изучить схожие объявления о продаже долей в вашем населенном пункте. Однако стоит иметь в виду, что цена долей, выкупаемых третьими лицами, как показывает практика, обычно не превышает 1/3 рыночной стоимости соответствующей части квартиры.

Одним из важнейших факторов, корректирующих цену отчуждаемой доли жилья, выступает наличие (либо, соответственно, отсутствие) соглашения сособственников, регламентирующего порядок использования квартиры.

Поэтому, если вы хотите продать долю дороже, постарайтесь заблаговременно определить такой порядок либо добиться в суде выделения доли жилья в натуре (в частности, в виде выделенной комнаты).

Если порядок использования жилья определен к моменту отчуждения либо доля выделена в натуре (например, собственник ¼ доли в трехкомнатной квартире вправе, по общему соглашению сособственников, занимать одну комнату целиком и часть помещений общего использования), цена доли жилья, скорее всего, будет выше. Возможно, даже удастся продать долю по цене, максимально приближенной к рыночной стоимости выделенной отдельной комнаты.

В случае, когда пользовательский порядок сособственниками жилья не определен на момент продажи, но все-таки имеется возможность согласовать такой порядок в дальнейшем и получить в распоряжение отдельную комнату, специалисты при оценке доли рекомендуют ориентироваться на стоимость самой маленькой комнаты в общем жилье, уменьшенной еще на 30-40%. Такое понижение цены связано с потенциальными расходами будущего собственника доли на согласование и определение порядка использования жилья.

Если же выделить отдельную комнату в натуре в принципе невозможно (к примеру, вы владеете 1/3 долей жилья в однокомнатной квартире), продажная цена доли еще многократно уменьшается.

В частности, такая цена продажи может быть, исходя из сложившейся сегодня практики, намного ниже 1/10 части от рыночной стоимости соответствующей площади жилья, устанавливаемой при продаже всего объекта жилой недвижимости целиком.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/raschet-stoimosti-doli-v-kvartire.html

Как рассчитать стоимость доли в квартире – формула определения, как сделать это онлайн, размер налога

Как посчитать стоимость моей доли в квартире?

Жилищное право > Оформление недвижимости > Как рассчитать стоимость доли в квартире и правильно ее продать

Совместная собственность на недвижимость часто становится причиной споров между родственниками

Совместная собственность порой доставляет своим владельцам немало проблем, потому, чтоит выяснить как рассчитать стоимость доли в квартире.

Распоряжение общим имуществом,  раздел квартиры, определение долей, их отчуждение  иногда вызывают множество разногласий и споров.

Однако, независимо от согласия других сособственников, каждый вправе распоряжаться своей частью имущества.

Рассмотрим подробно такие интересующие многих вопросы: как разделить имущество, как рассчитать стоимость доли в квартире.

В определенных случаях владение недвижимостью может осуществляться на правах сособственности

В определенных случаях право собственности на недвижимый объект  имеется не у одного, а у нескольких лиц.

Именуются они  в  юридической практике сособственниками.

Такое положение может возникнуть при наследовании имущества, на основании совершенных сделок, и в некоторых других случаях.

Фактически, в обычной жизни статус помещения не играет большой роли, до тех пор, пока не встает вопрос о его отчуждении.

Владение имуществом может осуществляться как совместно, так и на основании долевой общей сосбственности.

Если квартира используется лишь для проживания, и отношения сособственников хорошие, то необходимости что—либо менять не возникает.

Сложности могут возникнуть при проблемах во взаимоотношениях либо желании продать свою часть.

Когда проживающие под одной крышей люди желают отделиться, решается вопрос о разделении счетов и использовании отдельного помещения.

Распорядиться своей долей недвижимости сособственник может только после ее определения

Если одни из владельцев хочет продать свою часть, то исходя из режима собственности, отношений с другими сособственниками могут возникать те или иные проблемы при осуществлении желаемого. 

Для того, чтобы каким либо образом своей долей распорядиться для начала нужно определить ее.

В случаях совместного пользования такого разделения нет, поэтому в первую очередь необходимо выделить свою часть. Как рассчитать долю в квартире и ее стоимость? 

Если доли изначально определены, что подтверждено документально, возникают другие вопросы.

Во—первых, следует знать, что, прежде всего, доли существуют как право на часть имущества.

Выделение  этой части не всегда может быть произведено в натуре.

Если реально выделить обособленное помещение не позволяет площадь жилья, можно получить компенсацию своей доли в денежном выражении другими проживающими в нем лицами.

Как посчитать долю в квартире? Более подробно о том, что такое доля в квартире и об особенностях сделок, проводимых с описанной недвижимостью:

Раздел в коммуналке

К особенностям коммунальных квартир относится то, что проживают в ней, как правило, не родные  люди, а  разные семьи и незнакомые друг другу лица. 

Доли у  таких сособственников могут определяться, или же  не иметь разделения. Любые действия относительно общего имущества могут осуществляться по соглашению всех его владельцев.

При отсутствии согласия можно подать иск в суд с соответствующим заявлением.

Если после выделения доли, собственник хочет продать ее, он должен помнить правило о том, что другие владельцы обладают преимуществом при ее покупке.

То есть, в первую очередь предложить приобрести свою часть другим владельцам жилого помещения.

Соглашение между сособственниками

Сособственникам объекта недвижимости зачастую приходится решать вопросы, касающиеся владения и распоряжения совместным имуществом. 

Согласно нормам закона они должны делать это по соглашению между собой.  На практике мало кто заключает письменные соглашения о порядке использования имущества, определении долей.

Чтобы избежать судебных разбирательств, сособственникам лучше решать все возникающие вопросы путем мирных переговоров

Однако добровольное мирное решение этих вопросов поможет избежать тяжелых судебных разбирательств.

Если доли в общем имуществе не определены и сособственники намерены сделать это полюбовно, они должны заключить письменное соглашение.

В нем отражаются данные о самой квартире (площадь, адрес, описание),  а также  порядок распределения долей в процентном или ином выражении между сособственниками.

Помимо этого в документе должны быть общие сведения о дате и месте го подписания, данных о подписывающих его лицах, дополнительные условия об использовании имущества и других нюансах. 

Письменное соглашение между сособственниками квартиры следует заверить у нотариуса

Такой документ должен быть заверен у нотариуса, а также пройти в установленном порядке  государственную регистрацию.

Если кто—то из сособственников не хочет оформлять договор, либо все  они не могут прийти к согласию по его отдельным деталям, вопрос должен решаться в судебном порядке.

Вопросы об отчуждении долей также могут решаться по договоренности сторон. 

Если оно не достигнуто, то каждый вправе осуществить продажу своей доли, предложив предварительно приобрести ее другим владельцам, т.е. воспользоваться правом преимущественной покупки.

Смысл заключается в том, что первое предложение о возможности покупки доли с указанием цены должно поступить иным собственникам данного жилья.

В такой ситуации зачастую встает вопрос, как определить стоимость доли в квартире.

Как рассчитать стоимость доли в квартире — особенности и формула определения 

Для отчуждения своей доли необходимо установить ее стоимость.

Надо понимать, что доля в квартире не является ликвидным товаром и не должна оцениваться в таком же размере как жилое помещение целиком.

Цена доли рассчитывается исходя из цены жилого помещения с обязательным использованием понижающих коэффициентов

Если доля выделена в натуре, то продать ее проще, и оценивается она выше.

Если речь идет лишь о праве, тогда все гораздо сложнее.

При ее оценке  необходимо учитывать не только номинальную стоимость, но и иные обстоятельства.

Например, большое значение имеет решение вопроса с использованием общего имущества квартиры, возможность беспрепятственного доступа в жилье, количество сособственников и проживающих в ней лиц. 

Источник: http://pravozhil.com/oformlenie/kak-rasschitat-stoimost-doli-v-kvartire.html

Как оценить долю в квартире?

Как посчитать стоимость моей доли в квартире?

Если собственник «проблемной» доли в квартире решается продать ее на свободном рынке, он сталкивается с необходимостью грамотной оценки доли. Проще говоря, потребуется правильно рассчитать стоимость доли в квартире.

Однако ситуация осложняется тем, что оценщики не работают с долями, а риелторы не являются профессионалами в данной сфере.

Специализированных баз данных, при помощи которых можно было бы легко определить среднерыночную стоимость долей, также не существует.

В ситуации, когда большинство продавцов не знает, как вычислить доли в квартире, некоторые риелторы сознательно предлагают клиентам завышенные цены, чтобы «посадить» их на эксклюзивный договор, который можно засчитать себе в плюс при подготовке отчетов для руководства.

Если же собственник доли решается обратиться к профессионалу – участнику рынка долевой собственности, который отлично разбирается в вопросах ценообразования, знает, как оценить долю в квартире для выкупа, и может выкупить «проблемную» долю за 1 день, его постигает разочарование.

Специалист называет реальную цену, которая на 20, а иногда и на 40% ниже той, которую озвучивают риелторы-оптимисты. Разница в том, что профессионал точно знает, как определить стоимость при продаже доли в квартире и за сколько на самом деле эту долю можно продать. А для риелтора главное – заключить договор, который затем можно будет учесть в отчете.

Кроме того, профессионал сразу же выплачивает собственнику названную сумму.

При выкупе «проблемной» доли в квартире процесс оформления сделки занимает 1 день, еще 5-15 дней требуется для регистрации перехода права собственности. Все расходы по оформлению сделки также берет на себя специалист. Никаких комиссионных при этом, в отличие от риелторов, он не запросит.

И все же, не вникнув в детали и не задумываясь, как вообще считаются доли в квартире, но уже разочаровавшись в предложении профессионала, собственник доли зачастую обращается к риелтору, который пообещал ему большую сумму. Заключает с ним эксклюзивный договор и ожидает обещанную неспециалистом сумму. Доля, естественно, не продается.

Риелтора это уже мало волнует, он лишь предлагает снизить цену, и собственник вынужден соглашаться. Доходит до того, что собственник либо расторгает договор с риелтором, так и не продав своей доли, либо снижает цену до уровня, который был изначально установлен профессионалом.

На деле этот же специалист и выкупит «проблемную» долю в квартире, а собственник при этом еще и выплатит комиссионные риелтору.

Как вычислить стоимость доли в квартире, чтобы быстро найти покупателя?

Для начала попробуйте самостоятельно определить: кто может купить вашу долю – обыватель с целью проживания, или профессионал, который извлекает из этого выгоду и не планирует жить в квартире?

К примеру, вы владеете 1/3 долей в трехкомнатной квартире на третьем этаже в спальном районе СПб (Купчино, Юго-Запад и т.д.). Общая площадь квартиры – 85 м кв, жилая – 47. Квартира расположена поблизости от метро. Проходных комнат нет, есть лоджия и балкон.

Площадь комнаты с лоджией – 15 м кв, комнаты с балконом 18 м кв, третьей комнаты – 14 м кв. Рыночная стоимость такой квартиры – около 6 000 000 рублей. Профессионал оценит долю в 600 000 – 1 000 000 рублей, в зависимости от конкретных условий, выплатит деньги сразу же и возьмет оформление на себя.

То есть, потеря собственника составит около 50 – 70% от номинала.

Если вы не спешите и можете обеспечить нормальные условия показа недвижимости потенциальным покупателям, можно попытаться получить большую сумму. Главное – чтобы другие собственники не препятствовали продаже и доступу в квартиру. Потенциальным покупателем такой доли может быть и обычный обыватель, который подыскивает для себя недорогое жилье. Так как 1/3 от 47 м кв.

составляет 15,66 м кв., можно через суд определить порядок пользования: тогда покупатель получит одну из 14-15 метровых комнат, а при благоприятном стечении обстоятельств, даже с лоджией. Такая же комната в коммуналке стоит от 1 300 000 до 1 500 000 рублей. В этом случае вы, как продавец, можете реально рассчитывать на 1000 000 – 1 200 000 рублей.

Тогда потери в цене составят «всего» 40 – 45% от номинала.

За счет чего может снижаться ликвидность и стоимость доли?

Если вы стремитесь продать долю за максимально высокую цену и ориентируетесь на рядовых обывателей, покупающих долю для проживания, факторами, ведущими к снижению ее стоимости, (по степени важности для обывателя) могут стать:

  1. Невозможность определить порядок пользования (например, в однокомнатных квартирах и двухкомнатных с проходными комнатами).
  2. Несоответствие жилплощади, приходящейся на продаваемую долю, и размера самой маленькой комнаты. Иными словами, если соответствующая доле площадь меньше, чем площадь комнаты, определить порядок пользования комнатой не получится.
  3. Отсутствие доступа в квартиру. Если другие собственники создают препятствия для просмотра, продать долю обывателям будет очень сложно.
  4. Неадекватное агрессивное поведение других собственников (включая случаи, когда другие собственники являются асоциальными элементами – алкоголиками, наркоманами, психически нездоровыми людьми).
  5. Плохое санитарно-техническое состояние квартиры.
  6. Большое количество проживающих в квартире и небольшая площадь кухни.
  7. Возможность оспаривания права собственности на долю (к примеру, доля находится в собственности менее 3-х лет, перешла в собственность на основании договора ренты или в результате наследования и т.д.).
  8. Оформление перехода права собственности по схеме, отличной от обычной купли-продажи.
  9. Плохой район города, квартиры на первых этажах, значительная удаленность от метро.

При продаже доли профессионалам цена доли может быть снижена по следующим причинам (по степени важности для профессионала):

  1. Отсутствие в квартире других собственников (невозможно вести переговоры о выкупе квартиры целиком, если другие жильцы в ней временно не проживают).
  2. Высокий социальный статус другого/других собственника или, наоборот, слишком низкий (с асоциальными элементами, которым нечего терять и которые ничего не ждут от жизни, сложно вести переговоры).
  3. Проигранные продавцом суды.
  4. Приобретение доли не у первого по счету ее собственника.
  5. Низкая ликвидность квартиры (длительный срок реализации и сложности в процессе продажи по рыночной цене).
  6. Другие собственники – пожилые люди, несовершеннолетние, люди, состоящие на учете в наркодиспансере или психоневрологическом диспансере. Даже если они согласятся продать всю квартиру и разделить полученную сумму пропорционально долям, в процессе продажи возникнут проблемы.
  7. Слишком значительная, или, напротив, незначительная по размеру доля (9/10, 4/5 или 1/5, 1/10).
  8. Существующая возможность оспаривания права собственности на долю (к примеру, доля находится в собственности менее 3-х лет, перешла в собственность на основании договора ренты или в результате наследования и т.д.).

Оценить долю в квартире бесплатно: онлайн калькулятор

Сегодня многих волнует вопрос: сколько стоит оценить долю в квартире в Санкт-Петербурге?

Профессиональные оценщики и специалисты по выкупу долей в квартирах за свои услуги по определению стоимости не возьмут оплаты (правда, лишь в случае реальной реализации доли им).

Потенциальным же продавцам, которые только пытаются сориентироваться на рынке, лучше попробовать оценить долю в квартире онлайн.

Сейчас в сети есть ресурсы с калькуляторами, считающими примерную стоимость долей в квартирах по заданным основным параметрам.

Есть вопросы? Перезвонить?

Источник: https://xn--d1aiil.xn--p1ai/kak-ocenit-dolyu-v-kvartire/

Оценка доли квартиры: как рассчитать стоимость доли в квартире при продаже

Как посчитать стоимость моей доли в квартире?

Даже если оценкой доли в объекте недвижимости (в частности, квартиры) занимаются опытные специалисты — процедура эта всегда непростая, сопряженная с целым рядом значимых нюансов. А если кто-то думает, что «потянет» такую оценку самостоятельно, ему придется чрезвычайно сложно. И вряд ли стоит рассчитывать на удовлетворительный результат «самодеятельности».

1. Сложности при определении стоимости доли в квартире 2. От чего зависит стоимость доли в квартире 3. Что еще влияет на оценку? 4. Весомые нюансы расчета 5. Что снижает цену доли в квартире? 6. Кто проводит оценку? 7. Экспертиза для суда

Сложности при определении стоимости доли в квартире

Безусловно, стоимость доли напрямую зависит от цены всей квартиры. И не принципиально — будет ли реализован объект полностью или только эта самая доля в нем.

Следует также учитывать, что практически идентичное по своим эксплуатационным и техническим характеристикам жилье в различных российских регионах будет стоить очень даже по-разному.

Так что при оценке доли не слишком-то стоит полагаться на сравнительный анализ других предложений в других местах. В каждом индивидуальном случае обязательно окажутся свои собственные нюансы.

Самая большая трудность в процессе долевой оценки — это выделение самой доли, как отдельного объекта недвижимости. По закону вроде бы это сделать не слишком сложно. Однако на деле придется столкнуться с массой трудностей.

И прежде всего, речь о спорах, возникающих между сособственниками. Чаще всего люди попросту не могут договориться — где в натуре заканчивается доля одного из них (а то и не одного, если совладельцев больше двух) и начинается доля другого.

Приходится идти в суд, а это процесс долгий.

От чего зависит стоимость доли в квартире

Многие собственники традиционно ошибаются, считая, что вычислить стоимость их доли в недвижимости можно с помощью самых простых математических действий.

То есть взять и «вычленить» стоимость конкретных «долевых» квадратных метров из общей стоимости объекта. Допустим, если доля = 1/2, то следует просто поделить общую цену квартиры пополам.

Если 1/3, то на 3 части и т.д. Вот и весь принцип самостоятельная «экспертизы».

Между тем стоимость доли и стоимость объекта недвижимости в целом — это две совершенно разные вещи. Первое всегда имеет гораздо меньшую цену. Ведь стать в результате сделки собственником отдельной квартиры и стать сособственником доли в ней — далеко не одно и то же.

В реальности грамотная оценка доли — это целый комплекс вычислений, учитывающий самые разные значимые факторы. И прежде всего во внимание принимается наличие документально зафиксированного порядка использования жилплощади ее совладельцами.

Хотя в большинстве случаев ничего такого нет и быть не может, этот фактор остается значимым для будущей оценки. Ведь если порядок все-таки установлен, это будет серьезным плюсом к продажной стоимости доли.

А зафиксировано подобное обстоятельство может быть судебным решением или нотариальным соглашением между сособственниками имущества.

Что еще влияет на оценку доли?

Если соглашение между совладельцами недвижимости подписано по всем правилам, потенциальному покупателю доли следует обратить внимание на следующие нюансы:

  1. Возможен ли свободный доступ в квартиру для любого из совладельцев? Речь не о конфликтах между собственниками, а о реакции остальных на решение одного продать свою долю. Прописано ли такое в согласительных бумагах?
  2. Отношение остальных собственников между собой и их отношение к продавцу. Доброжелательное? Или жилище напоминает террариум? Если все хорошо, цена реализуемой части недвижимости будет выше. В противном случае — ниже.

Важно: когда соглашение между сособственниками заключено добровольно и без проблем, стоимость доли вырастает. А если оно достигнуто благодаря судебному вердикту, — снижается.

Также на оценку влияет площадь квартиры в целом и доли, в частности. Если квадратных метров много, то и доля увеличивается в цене. И дело тут не только в том, что просторнее жить комфортно, но и в том, что в дальнейшем такую долю можно выгодно обменять. Допустим, кто-то съезжается, а сособственникам предоставляется вариант разъехаться.

Весомые нюансы расчета

Если подробнее рассмотреть вариант обмена, становится очевидно, что большое жилье с несколькими комнатами разменять действительно легче.

И поэтому купить долю в такой квартире будет дороже. Цена ее может быть увеличена продавцом практически вдвое. Скажем, если у кого-то доля — это 2 комнаты в трехкомнатной квартире.

Разумеется, чтобы купить такую часть имущества, придется раскошелиться.

Приобретая, скажем, половину двухкомнатной квартиры или треть в трехкомнатной, покупатель фактически обзаводится изолированным жильем.

Закрыл дверь в комнату — и он у себя дома! А вот покупка, допустим, 1/5 доли в подобных жилищах таких преимуществ дать не может. Поэтому цена первых двух сделок будет существенно выше, чем третей.

И покупателей на доли в первых двух случаях найти будет гораздо проще.

Также принципиальное значение для расчета долевой стоимости имеет число собственников-дольщиков конкретного объекта недвижимости. Тут непрямая зависимость — чем совладельцев меньше, тем цена доли больше. Самым заманчивым является вариант с двумя сособственниками, который увеличивает «стартовую» стоимость каждой доли минимум на 20%.

Кроме того, на долевую цену влияет количество постоянно и временно зарегистрированных жильцов.

Что снижает цену доли в квартире?

Если в квартире прописано (зарегистрировано) много человек, то цена долей в ней будет существенно ниже. Даже если собственников (и соответственно, долей) только двое.

Ведь еще нужно разбираться: кто и почему там прописан? Можно ли будет этих людей выписать по закону или придется соседствовать в ними всю жизнь (есть и такие категории граждан)? Да и связываться с судебным процессом (а только так можно снять человека с регистрации против воли) — дело долгое, хлопотное. И все это не может не влиять на цену.

Также снижает стоимость доли наличие несовершеннолетних лиц, имеющих отношение (прописку или часть в праве собственности) к данной жилплощади.

К любой сделке в этом случае нужно будет привлекать местные органы опеки (без их разрешения ничего не будет), а это дополнительные сложности, причем достаточно серьезные.

Поэтому несовершеннолетние «удешевляют» цену доли процентов на 40-50.

На оценку части в недвижимости влияет и категория жилья. Казалось бы, доля в элитной квартире должна стоить дороже, но это не так.

Продавцам таких долей радоваться не приходиться, ведь покупатели, которые могут себе позволить лишь какую-то часть квадратных метров в жилом объекте, вряд ли заинтересуются комнатой (а то и еще меньшей территорией) по цене однокомнатной «хрущевки». А ставить цену ниже продавцу должно быть неинтересно.

Кто проводит оценку?

Профессиональная оценка долей в недвижимости — сфера профессиональных интересов особых лицензированных компаний. Они выполняют такие услуги по заявкам собственников с предоставлением им полного оценочного отчета.

Помимо лицензии, оценщики по закону должны обладать еще и специальным государственным разрешением, а также являться членами СРО — саморегулирующейся организации оценщиков.

Сособственникам же нужно помнить про один существенный нюанс. Если один из них затеял реализацию принадлежащей ему доли, а сам официально имеет еще одно жилье, по закону его можно принудить продать свою часть остальным владельцам объекта недвижимости. Но только в том случае, если доля признана незначительной, и лишь по решению суда.

Какую же долю можно считать «незначительной»? Согласно действующему российскому законодательству, ту, чья площадь менее половины квартиры или ту, что меньше изолированной комнаты.

Экспертиза для суда

Многим собственникам долей в объектах недвижимости приходится обращаться в суд, чтобы продать свое имущество. Причины для такого обращения могут быть разными.

Это и конфликт с сособственниками, и проблемы с выделом доли в натуре, и прочие, не менее важные причины. И вот тогда профессиональная оценка доли просто необходима.

А подход к оценке тут более строгий, поэтому оценщики выполняют ее максимально качественно.

Для суда самостоятельная оценка доли — не вариант. Принят и рассмотрен может быть только профессиональный отчет компании, отвечающей всем вышеперечисленным требованиям.

Кстати, у подобной оценки существует масса трудностей. В частности, из-за вынужденного раздела мест общего пользования (санузлов, балконов, прихожих, кладовых и пр.) Такие помещения поделить — значит, перекрыть доступ кому-то из совладельцев. А это противозаконно. Так что результат оценки предсказать невозможно, как и заранее «угадать» судебный вердикт.

Кто имеет право осуществлять оценку для суда:

  1. Организации-члены СРО, обладающие соответствующей лицензией и свидетельством.
  2. Специалисты вышеназванных организаций, повышающие собственную квалификацию не реже раза в 3 года.
  3. Сотрудники СРО, официально застраховавшие свою деятельность.

(426 голос., 4,56 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/ocenka-doli-kvartiry-pered-prodazhej/

Консультант закона
Добавить комментарий