Как продать часть земельного участка не выходя из ипотеки?

«Народная экономика» о том, на каких условиях можно купить земельный участок в кредит. Новости. Первый канал

Как продать часть земельного участка не выходя из ипотеки?

Рискованное земледелие. Под какие земельные участки банки дают кредит? И почему для начала придется побегать за соседями? Об этом “Народная экономика “, но сначала новости.

В электронном кошельке может быть не больше 100 тысяч рублей. Это норма закона о национальной платежной системе. Документ уже подписан президентом и вступит в силу осенью. Всех операторов электронных платежей внесут в спецреестр, подконтрольный Центробанку, пока же они работали фактически без надзора.

Есть новости и для клиентов – анонимно через электронный кошелек можно будет провести не больше 15 тысяч рублей за раз, а в месяц максимум 40 тысяч. Если нужен более весомый платеж – до 100 тысяч, придется сообщить оператору свои паспортные данные.

Что касается банковских карт, о любом платеже банк, выпустивший пластик, будет обязан информировать клиента – СМС-сообщением или письмом на электронную почту – пока это дело добровольное.

Электронные кошельки и банковские карты очень кстати тем, кто любит путешествовать. А уже с нового года не выходя из дома можно будет оформить и билеты на поезд – Минтранс готовит соответствующий приказ.

Процедура такая же, как с авиабилетами – оплачиваете, распечатываете, предъявляете при посадке. Оплатить, впрочем, можно и сейчас, но распечатать билет – только на вокзале, через специальный автомат. Около 8% пассажиров уже пользуются этой услугой, экономя время.

А железнодорожники хотят еще и сэкономить деньги на бумажных бланках.

Земельные участки без подряда теряют популярность. В кризис они, пожалуй, единственные, продавались без проблем. А покупатели, ориентируясь прежде всего на цену сотки, не всегда просчитывали вопрос подведения коммуникаций.

Теперь такую землю режут на участки посолиднее и продают инвесторам под дачные поселки.

 А те поступают по-разному: кто строит дома со всеми удобствами, а кто подводит свет и воду, а потом нарезает наделы для самостоятельного строительства.

Это вариант для тех, кто покупает землю в долг. Под 6 соток в чистом поле банки кредит не дадут. Земельная ипотека в списке рискованных кредитов, поэтому и ставки здесь выше, чем по жилищной. В рублях сегодня 13-16% и 12-13% годовых в долларах. И справок для оформления займа нужно немало.

Супруги Ерошины планируют, как будут обустраивать свой участок. Его вместе с домом они купили благодаря земельному ипотечному кредиту. Говорят, этот займ очень советовали в банке. Но на деле все оказалось непросто – нужно было согласовать границы со всеми соседями, а для этого пришлось за ними побегать.

Участки, которые приглянулись клиенту, часто не нравятся банку. В кредите однозначно откажут, если земля находится на территориях промышленного или военного назначения, природоохранных зон или национального парка. И в любом случае кредитор уточнит: как именно заемщик распорядится землей.

“Мы анализируем, на что клиент берет – на личные цели или на предпринимательские. Если клиент будет что-то сажать на этой земле, а потом продавать, это совсем другой вид кредита. Это уже не ипотека, а кредитование малого бизнеса”, – объясняет директор управления розничного кредитования банка Наталья Карасева.

Ипотечный кредит выдают на участок размером больше 6 соток. И это не территория в чистом поле. Банк рассматривает заявки только на земли в границах сельских поселений. Наличие коммуникаций и дорог обязательно. Но верить на слово заемщику не будут. Нужно заключение оценщиков. По оформлению земельный кредит похож на жилищную ипотеку. Те же требования к заемщику и условия выдачи.

“Принципиально эти два вида кредитования ничем не отличается. Отличается только кредитование и земельная ипотека на покупку земельного участка, жилищная – на покупку квартиры, дома. А процедура оформления кредитов аналогичная”, – говорит директор департамента развития и продвижения розничных продуктов банка Елена Каверина.

“Процентные ставки устанавливаются точно такие же. У нас они, например, составляют от 9,5% годовых на приобретении земельного участка. И также любой другой недвижимости. Преимущества – нет обязательного требования по страхованию земли”, – сообщает директор управления розничного кредитования банка Наталья Карасева.

Земельный ипотечный кредит дают и на землю, и на участок с домом. Срок погашения до 30 лет. В случае невыплаты долга больше всего рискует тот, кто взял займ только на землю, а дом строил на собственные средства. Юристы предупреждают: придется распрощаться не только с участком.

“Если кредит не будет погашен и придется обращать взыскание на весь участок, тогда, разумеется, будет обращение взыскания вместе с домом, поскольку тут деться некуда”, – говорит юрист Максим Столяров.

На вырученные от продажи дома и земли средства банк погасит кредит, а оставшуюся часть вернет неплатежеспособному клиенту. Но с учетом инфляции и растущих цен на недвижимость это будут уже совсем другие деньги.

Маленькая зарплата плоха не только для личного бюджета. Авторитетные экономисты из международной организации труда объявили низкие доходы населения одной из причин глобального экономического кризиса. В их докладе детальный анализ импорта и экспорта отдельных стран, расходы разных домохозяйств.

Но если по-простому: тот, кто меньше зарабатывает – меньше тратит. Разрыв между богатыми и бедными перед кризисом быстро увеличивался, и это сказалось на совокупном потреблении. А жить в долг, как выяснилось, – не решение проблемы. Можно помочь мировой экономике – попросить прибавку к зарплате.

И к слову, каждому третьему идут навстречу.

Источник: https://www.1tv.ru/n/124711

Особенности продажи земельного участка в ипотеке

Как продать часть земельного участка не выходя из ипотеки?
У продавцов ипотечных квартир не возникает сложностей с поиском покупателей. Такая практика на рынке недвижимости существует давно, и участники сделки редко имеют предубеждение против ипотечного обременения.

Земельный участок, находящийся в ипотеке — более сложная тема. Получить кредит на покупку земли труднее, чем взять у банка деньги на приобретение дома или новостройки.

Продать земельный участок с обременением можно, однако придется находить общий язык с кредитором и с покупателем, чтобы довести сделку до конца.

Законодательная база по ипотеке на земельный участок

Чтобы купля-продажа прошла без нарушений, в первую очередь нужно изучить законы, которые регулируют отношения физических и юридических лиц в области земельного права. Процедура регистрации перехода права собственности на земельный участок с обременением определяется Федеральным законом № 122 от 21.07.97 г.

Если с земельным участком когда-либо производились операции разделения, выделения долей, перераспределения или объединения, необходимо изучить следующие акты:

  1. Статья 11.4 ЗК РФ. Разделение земельного участка.
  2. Статья 11.5 ЗК РФ. Выдел земельного участка.
  3. Статья 11.6 ЗК РФ. Объединение земельных участков.
  4. Статья 11.7 ЗК РФ. Перераспределение земельных участков.

Правила возникновения и сохранения прав и обременений на образуемые и измененные земельные участки устанавливает статья 11.8 ЗК РФ. Данная статья опирается на сведения, указанные в статьях 11.4-11.

7. Взаимоотношения банка и заемщика также имеют правовую основу. Подробности о правах и обязанностях залогодателя и залогодержателя можно найти в Федеральном Законе об ипотеке (залоге недвижимости).

Кроме всего прочего, ограничения на использование земли могут накладывать органы местного самоуправления. Пример — земельный сервитут: пешая тропа или автодорога, проложенная через частные владения. Собственник участка с сервитутом имеет право пользоваться им и продавать его. Подобное обременение может доставить владельцу немало хлопот.

Как проверить обременение на земельном участке

Когда гражданин оформляет ипотеку на земельный участок, соответствующее залоговое обременение регистрируется в Росреестре. Наличие обременения не позволит собственнику продать или подарить объект залога без согласия залогодержателя. Для банка единственный весомый повод снять обременение — полное погашение ипотечной задолженности.

При этом не имеет значения, досрочно произведена выплата или по графику. Теоретически банк может согласиться на смену собственника с передачей последнему долговых обязательств от бывшего владельца. Однако для этого кредитор должен убедиться в платежеспособности нового хозяина.

Обычно кредитор предпочитает «отпускать» землю только после того, как кредит окончательно закрыт.

Все сведения об объектах недвижимости РФ собраны в Едином государственном реестре прав. Чтобы проверить наличие и характер обременения объекта, обратитесь в Росреестр. Сделать это можно онлайн на официальном сайте организации. Если выписка из ЕГРП нужна вам в бумажном виде, рекомендуем посетить ближайший МФЦ или офис Росреестра.

В обоих случаях вам потребуется знать точный адрес земельного участка или его кадастровый номер. Заказ выписки через Росреестр обойдется в 150 рублей за электронную версию, и в 200 рублей за бумажный документ. Срок ожидания составляет 2 дня в Росреестре и 3 дня при заказе документа через МФЦ.

Выписку выдадут любому человеку, не обязательно собственнику, достаточно предъявить паспорт.

Проверить наличие обременения несложно. Несмотря на доступность этой услуги, недобросовестные продавцы умудряются обманывать покупателей и продают им участки, ограниченные правами третьих лиц и организаций. Единственный способ избежать подобных махинаций — проверять юридическую чистоту на каждом этапе сделки. Покупатель может сделать это самостоятельно или нанять специалиста.

Как снять обременение с участка

Кроме кредитного обременения, существуют и другие виды ограничений на сделки с земельным участком:

  • аренда — если срок договора превышает полгода, собственник и арендатор обязаны зарегистрировать свои отношения в Росреестре;
  • земельный сервитут — когда право пользования участком ограничено актом местного самоуправления;
  • арест земельного участка — если владелец задолжал, приставы по суду могут ограничить сделки с его собственностью.

Информацию обо всех существующих ограничениях вы найдете в выписке из ЕГРП по конкретному объекту. Ипотека на участок возникает в силу кредитного договора или договора займа. Чтобы снять с участка обременение по ипотеке, необходимо совершить следующие действия:

  • заемщик уведомляет банк о намерении досрочно закрыть кредит и узнает точную сумму задолженности;
  • проводится полное погашение долга по кредиту;
  • после того, как последний платеж зачислен, нужно составить заявление в банк о снятии обременения с участка;
  • представитель банка и владелец участка вместе обращаются в Росреестр для подачи необходимых документов. В другом случае сотрудник банка может отдать владельцу закладную с отметкой банка о погашении ипотеки и справку об отсутствии долга. Далее собственник самостоятельно обращается в регистрационную палату для снятия обременения.

В Росреестре необходимо предъявить следующие документы по земельному участку и закрытой ипотеке:

  • кредитный договор;
  • заявление о досрочном погашении;
  • закладную с отметкой банка;
  • справку об отсутствии задолженности;
  • официальное согласие банка на снятие обременение с объекта залога.

Только после внесения новой записи в ЕГРП земельный участок станет свободным от залогового обременения. После этого его можно продать или подарить новому хозяину без разрешения банка — ведь все обязательства заемщика перед кредитором погашены.

Порядок купли-продажи для участка с обременением

Вы планируете приобрести участок, который находится в залоге у банка. Единственный способ снять залог — погасить задолженность перед кредитором. У покупателя есть два пути:

  • долг перед банком закрывает продавец. Средства на это он может получить от покупателя в качестве задатка за участок. После этого обременение снимается, и происходит регистрация сделки купли-продажи;
  • покупатель планирует самостоятельно выплатить долг банку.

Рассмотрим первый вариант. Продавец и покупатель могут заключить договор аванса или задатка, согласно которому внесенная покупателем сумма будет зачтена как часть стоимости земли при полном расчете по договору купли-продажи. Схема сделки:

  1. Продавец и покупатель заключают договор задатка.
  2. Покупатель передает продавцу сумму, необходимую на погашение долга по ипотеке.
  3. Продавец закрывает долг и получает от банка документы, необходимые для снятия обременения.
  4. Продавец и покупатель заключают сделку купли-продажи после того, как обременение снято в Росреестре.
  5. Право собственности переходит к новому владельцу.
  6. Продавец получает остаток суммы.

Каждая сделка индивидуальна. Однако стоит подробнее остановиться на некоторых моментах приведенной выше схемы. При внесении предоплаты более безопасным для покупателя является договор задатка.

Аванс с юридической точки зрения может означать предоплату, которая не входит в стоимость объекта. К тому же если продавец передумает продавать землю, он обязан вернуть задаток продавцу.

Аванс может быть невозвратным — все зависит от особенностей составления авансового договора.

Второй момент — необходимо сократить интервал между погашением ипотеки и сделкой купли-продажи до минимума. Чтобы продавец не исчез, можно заключить с ним договор купли-продажи у нотариуса.

Можно оформить на нотариуса доверенность, чтобы юрист подал документы сначала на снятие обременения, а затем на перерегистрацию прав.

Так сделка будет максимально защищена от мошенничества со стороны продавца.

Третий момент — окончательный расчет с продавцом. Юристы рекомендуют передавать деньги после того, как переход права собственности был зарегистрирован в Росреестре. Оптимальный способ — аккредитив с ограниченным доступом или банковская ячейка.

Например, перед подачей документов в Росреестр покупатель и продавец идут в банк, где покупатель закладывает деньги в ячейку. При расчете через аккредитив покупатель переводит на определенный счет необходимую сумму.

Право доступа к счету у продавца появляется после получения выписки из ЕГРП, согласно которой перерегистрация права на земельный участок произошла успешно.

Рассмотрим второй вариант, когда покупатель готов купить участок вместе с долгами. Заемщик и покупатель обращаются с соответствующим заявлением в банк. Кредитор запрашивает у потенциального собственника дополнительные документы и оценивает его надежность в качестве нового заемщика. Если банк принимает положительное решение, кредит переоформляется на нового владельца.

Перерегистрация собственника в Росреестре также проходит под контролем представителя банка, поскольку участок обременен залогом. Данный вариант подходит, если у покупателя нет достаточной суммы наличными, но есть хороший кредитный потенциал и желание приобрести землю. Однако банку более выгодно получить погашение досрочно, чем переоформлять кредит на нового заемщика.

Как продать земельный участок, если покупатель берет ипотеку? Даже если сам участок не находится под обременением, участников сделки ждут определенные сложности. Банк принимает в качестве залога только ликвидные объекты.

Гектар земли в чистом поле с точки зрения кредитора менее интересен, чем участок в коттеджном поселке.

Если покупатель берет ипотеку на землю, ему нужно сначала получить одобрение заявки в банке, а затем найти объект, который устроит банк и будет принят в качестве залога.

Как продать дом, если земля в ипотеке

Недвижимые строения, расположенные на участке, принадлежат собственнику участка. При этом продать дом без участка невозможно. Пример: Иван взял в ипотеку участок, построил на нем дом, зарегистрировал его по всем правилам и хочет продать постройку. Если в договоре ипотеки нет особых оговорок касательно прав на постройки на участке, построенный дом обременен ипотекой в силу закона.

Чтобы продать постройку, Ивану потребуется снять обременение с участка — погасить ипотеку. Можно договориться с банком и написать обязательство о погашении долга в определенный срок после сделки купли-продажи дома. Тогда кредитор может дать согласие на сделку. Иначе не получится — строение следует судьбе земельного участка, на котором оно расположено.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p678-osobennosti_prodazhi_zemeljnogo_uchastka_v_ipoteke/

Покупка недвижимости в ипотеку: пошаговая инструкция

Как продать часть земельного участка не выходя из ипотеки?

Ипотека — важное решение, от которого может зависеть ваше будущее. Как вы понимаете, выбор должен быть осознанным, подход — ответственным, а всю нюансы — изучены досконально. Мы расскажем об основных шагах, которые помогут вам взять ипотеку и обойтись без лишней суеты и переживаний.

Определитесь, какой тип недвижимости вам нужен: готовая квартира, новостройка, частной дом, земельный участок или дача. Затем поймите, сколько у вас есть денег на первоначальный взнос, какую сумму сможете ежемесячно выплачивать и как много средств потребуется взять у банка. Если вы четко определите для себя все критерии, то дальнейшие шаги станут проще и быстрее.

Шаг 2. Выбор банка и ипотечной программы

Исходя из ваших целей и возможностей, нужно выбрать банк и ипотечную программу. Поможет с этим ипотечный брокер. Самостоятельно разобраться во всех тонкостях кредитной системы очень сложно, поэтому не бойтесь обращаться к специалистам — вы сэкономите не только свое время и нервы, но и деньги.

Ипотечный брокер подберет выгодную именно для вас ипотечную программу, расскажет о процентных ставках, скидках от банков для клиентов компании, схеме выплат по кредиту, досрочном погашении и других важных нюансах.

Если вы покупаете недвижимость с компанией, то все услуги ипотечного отдела для вас абсолютно бесплатны.

Шаг 3. Подготовка кредитной заявки

Далее следует подать заявку в банк на получение кредита. Для этого соберите пакет документов.

Лучше отправить заявку сразу в несколько банков, потому что не везде могут одобрить подходящую для вас сумму, ежемесячный платеж или срок кредита. На сайте компании «Этажи» есть сервис Ипотека Online. Он позволяет отправить заявку в любые банки и приложить копии всех документов не выходя из дома. При этом все персональные данные заемщика защищены.

Шаг 4. Поиск недвижимости

Пока заявка рассматривается, начните искать подходящую недвижимость. Важно начать выбирать жилье как можно раньше, так как после одобрения банком заявки вам нужно за два-четыре месяца успеть подобрать объект. Риэлторы «Этажей» предложат множество вариантов, опираясь на ваши пожелания, а также требования банка к объекту.

Если выбираете квартиру на вторичном рынке, то она должна быть отдельной квартирой с электричеством, системой отопления, водоснабжения и канализации, не находиться в ветхом или аварийном доме, соответствовать плану БТИ и т. д.

Если хотите купить квартиру в новостройке, то банки обычно предлагают выбрать объект из аккредитованной базы застройщиков. Но вы можете и самостоятельно найти новостройку. Тогда банк смотрит, соответствует ли объект оценочным нормативам, есть ли задержки в завершении строительства и сдачи объектов и др.

Если решили приобрести загородную недвижимость, то кредитные организации смотрят на категорию земли, на которой находится участок, вид разрешенного использования, наличие межевания.

Также внимание обращают и на сам дом: завершено ли строительство, оформлено ли свидетельство собственности, какой уровень износа, год постройки, этажность, материал стен, фундамента, перекрытий, наличие коммуникаций, благоустройства и подъездных дорог.

Передача документов в банк

После того, как вы нашли подходящий вариант, согласовали с собственником стоимость недвижимости и условия расчета, нужно собрать документы на квартиру (вы оплачиваете отчет об оценке недвижимости для банка). Затем риэлтор передает в банк подготовленные документы. Специалисты рассмотрят выбранный объект. Если их он устраивает, то вы сможете его купить.

Подписание договора купли-продажи и кредитного договора

Далее вы можете переходить к подписанию договора купли-продажи с собственником и кредитного договора с банком. Подписание договоров проходит одновременно либо в банке, либо в офисе компании «Этажи».

Оформление страховки

Кроме этого, нужно застраховать недвижимость. В этом тоже могут помочь специалисты «Этажей». Они подберут лучший вариант, расскажут о правах заемщика при ипотечном страховании.

Регистрация права собственности

Затем зарегистрируйте право собственности. Для этого обратитесь в Управление Росреестра по Красноярскому краю (предоставьте все документы на недвижимость, договор купли-продажи и оплатите госпошлину). После вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности.

Получение продавцом оставшейся суммы

В случае использования материнского капитала, жилищных субсидий, выделении доли несовершеннолетним или необходимости нотариального заверения сделки, количество инстанций увеличивается.

Покупатель лично или риэлтор по доверенности представляет его интересы в Пенсионном фонде, органах опеки, Жилищном фонде и у нотариуса.

Когда одна из сторон находится в другом городе и необходима дистанционная сделка, проведение согласовывается индивидуально, но также возможно.

Федеральная риэлторская компания «Этажи»

Адрес: ул. Дубровинского, 1а
Сайт: kras.etagi.com
Тел.: (391) 219-77-88

Когда вы получите выписку, принесите ее в банк. После этого продавец через безопасные расчеты (аккредитив или банковскую ячейку) получает деньги за недвижимость, а вы становитесь полноправным собственником и получаете гарантийный сертификат безопасности сделки (в случае приобретения вторичной или загородной недвижимости).

Все изображения для статьи предоставлены компанией «Этажи»

7

Источник: http://newslab.ru/article/762803

Консультант закона
Добавить комментарий