Как проводится экспертиза стоимости бизнеса ИП с арендованным помещением?

Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договора

Как проводится экспертиза стоимости бизнеса ИП с арендованным помещением?
Обновлено 08.12.2017 14:01

Статьи 606, 607, 650 ГК РФ

Предмет является существенным условием любого договора и должен быть согласован (ст. 432 ГК РФ).

В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать здание или сооружение арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование. Исходя из данной нормы, а также общих положений об аренде (ст. ст.

606, 607 ГК РФ) можно сделать вывод, что предметом договора аренды здания или сооружения является передаваемое по нему имущество.

Однако в юридической литературе высказываются различные мнения о том, что является предметом договора аренды, в том числе указывается, что помимо имущества в предмет договора также входят действия сторон по его предоставлению и принятию (подробнее об этом см. п. 1 “Предмет договора” Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения)).

Для надлежащего согласования предмета договора аренды рекомендуется указать:

– данные, позволяющие определенно установить передаваемое арендатору имущество (объект аренды);

– основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ (предоставление имущества во временное владение и (или) пользование за плату).

При заключении договора аренды сторонам следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ правом передавать имущество в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником. Однако ст. 608 ГК РФ не запрещает заключить договор аренды лицу, у которого право собственности на передаваемую в аренду вещь еще не возникло.

На стадии заключения договора арендатору следует выяснить, имеется ли у арендодателя право собственности на вещь – в зависимости от этого будут различаться правовые последствия заключения договора. Подробнее об этом см. п. 1.1 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если условие о предмете договора аренды не согласовано

Договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ) и не порождает для его сторон прав и обязанностей, установленных § § 1, 4 гл. 34 ГК РФ.

Если в договоре не согласованы данные об имуществе, передаваемом в аренду, он не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Вместе с тем согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е.

не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами.

О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

– Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора в отсутствие согласованного условия о предмете договора свидетельствует о его заключенности, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если в договоре не указаны основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст.

606 ГК РФ, а именно из него не следует, что имущество передается во временное владение и (или) пользование за плату, договор может быть квалифицирован как договор другого вида (не договор аренды).

О согласовании условий об основных правах и обязанностях и последствиях их несогласования см. в п. 1.2 настоящих рекомендаций.

1.1. ОБЪЕКТ АРЕНДЫ (ЗДАНИЕ, СООРУЖЕНИЕ, ПОМЕЩЕНИЕ)

Статьи 130, 606, 607, 650 ГК РФ

Объектом аренды по договорам, которые регулируются § 4 гл. 34 ГК РФ, является здание или сооружение (ст. ст. 607, 625, 650 ГК РФ).

Легальное определение этих понятий приведено в ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”:

Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Главным отличием здания от сооружения является то, что здание может иметь жилое или нежилое назначение, а сооружение – только нежилое.

В состав зданий и сооружений также входят помещения.

Помещение – часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”). Помещение в здании может иметь жилое и нежилое назначение, помещение в сооружении – только нежилое.

Гражданский кодекс РФ не содержит специальных норм, касающихся аренды помещений. Согласно сложившейся судебной практике к договорам аренды этих объектов применяются отдельные положения § 4 гл. 34 ГК РФ. Так, к ним применяются положения ст.

651 ГК РФ о форме договора и его государственной регистрации, поскольку помещение неразрывно связано со зданием и сооружением, в состав которого входит (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Подробнее о государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 5 настоящих Рекомендаций.

При этом по вопросу применения к аренде помещений норм ст. 652 ГК РФ о предоставлении арендатору права на земельный участок под арендуемым зданием или сооружением судебная практика неоднозначна.

Одни суды указывают, что положения п. 2 указанной статьи применяются к договорам аренды помещений. Другие суды считают, что помещения относятся к иному виду недвижимого имущества и правила п. 2 ст.

652 ГК РФ на отношения по их аренде не распространяются.

– Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о применении п. 2 ст. 652 ГК РФ к договорам аренды помещений, см. в Путеводителе по судебной практике.

Внимание! Жилое помещение может быть передано в аренду только юридическому лицу и только для проживания граждан. Физическим лицам жилые помещения предоставляются по договору найма (ст. 671 ГК РФ).

Объектом аренды может быть также часть здания, сооружения или помещения, не обозначенная строительными конструкциями (стенами, перегородками). Подробнее об этом см. п. 1.1.3 “Индивидуализация части здания, сооружения, помещения ” настоящих Рекомендаций.

Согласование условия об объекте аренды

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Источник: https://legascom.ru/sud-pr/191-dog-rab/692-arenda-zdanii-rekomendacii

Расходы компании вызывающие повышенный интерес налоговиков — Audit-it.ru

Как проводится экспертиза стоимости бизнеса ИП с арендованным помещением?

Источник: RosCo – Consulting & audit

Часть 1

Какие расходы компании находятся в «зоне риска» и вызывают повышенный интерес налоговиков? Продолжение.

Налоговики сегодня уделяют большое внимание судебной практики и, как следствие, процент споров, которые выигрываются налоговиками, существенно вырос. Налоговики стали активно пользоваться такими инструментами налогового контроля, как осмотры, допросы, проведение экспертиз.

«Дьявол кроется в деталях»

Немало копьев сломано по поводу доказывания обоснованности включения в состав расходов арендных платежей, консультационных, маркетинговых, рекламных расходов. Придирки возникают по разным причинам. И по незначительным деталям, которые налогоплательщик упустил из виду, налоговики «раскручивают» схему.

Проанализируем наиболее популярные причины отказа в самых распространенных расходов компании.

Поводы для отказа учета арендной платы в расходах

Договор аренды является одним из самых востребованных договоров, заключаемых компаниями и индивидуальными предпринимателями.

И, соответственно, споров по правомерности включения арендных платежей очень много. Причин для придирок более чем достаточно.

Пример.

Компания – арендатор заключила с собственным директором (арендодателем) договор аренды, согласно которому арендодатель передает компании в аренду жилой дом для использования в целях размещения аппарата управления и других служб арендатора.

Заключенным договором предусматривалось право арендатора на ремонт данного имущества, чем оно и воспользовалось.

Налоговики не признали расходы на аренду и на ремонт арендованного помещения, и арбитры поддержали их, сделав следующий вывод.

Полученное компанией в аренду недвижимое имущество (жилой дом) объектом основных средств у арендодателя не является, и расходы на ремонт арендованного у физического лица жилого помещения не образуют самостоятельного объекта основных средств, в связи с чем не могут учитываться в качестве таковых в учете арендатора.

Для целей исчисления налога на прибыль расходы на аренду, ремонт арендованного жилого помещения, а также суммы амортизационных отчислений по квартире нельзя признавать в составе расходов (Определение ВС РФ от 28.08.2017 г. №308-КГ17-10912).

Таким образом, компании в аналогичной ситуации право на включение арендных расходов, вероятнее всего, придется отстаивать в суде.

А в той ситуации, когда арендуются нежилые помещения, поводом для отказа в налоговых расходах могут стать искусственно завышенная стоимость арендной платы.

Например, недвижимое имущество передавалось в аренду взаимозависимым лицам компании, применявшей специальный налоговый режим, по цене значительно ниже той, по которой предприниматели сдавали в субаренду налогоплательщику полученное в аренду имущество.

Важно!

И суд пришел к выводу, что налогоплательщик не вправе учесть в составе расходов по налогу на прибыль арендные платежи в завышенном размере за нежилые помещения, арендованные у предпринимателей (посредников), применявших УСН и не являющихся собственниками помещений (Определение ВС РФ от 24.07.2017 г. №306-КГ17-8812).

При этом одним из оснований признания лиц взаимозависимыми для целей налогообложения является 100%-ное участие физического лица в компании-налогоплательщике и компании-арендаторе, а также родственные отношения между ним и ИП (дядя и племянница), установленные на основании сведений, полученных от органа ЗАГС (п.1 ст.105.1 НК РФ)

Аренда имущества, которое ранее принадлежало налогоплательщику, тоже входит в хит-парад опасных расходов. В этом смысле примечателен спор, рассмотренный в постановлении АС Восточно-Сибирского округа от 24.09.2018 г. №А19-17825/2016.

Аренда имущества, которое ранее принадлежало налогоплательщику, учтена не в соответствии с их действительным экономическим смыслом и была направлена на освобождение компании («упрощенец», которому раннее было продано имущество налогоплательщика) от уплаты налога на имущество.

При этом налоговики скорректировали объемы прав и обязанностей компании исходя из подлинного экономического содержания соответствующих операций.

Понятно, что была исключена из расходов по налогу на прибыль арендатора стоимость аренды имущества у компании – «упрощенца» и возложена обязанность по уплате налога на имущество по сделкам купли-продажи основных средств, направленным исключительно на получение налоговой выгоды.

Вместе с тем, налоговики пересчитали и доходы (уменьшили) на те суммы, которые им были учтены при реализации имущества «упрощенцу».

То есть в данном случае, в результате совершения согласованных с подконтрольной компанией -«упрощенцем» сделок, не имеющих разумного экономического основания, компания уменьшила свои обязательства по налогу на прибыль и освободила себя от уплаты налога на имущество.

Важно!

Как мы уже отмечали, налоговики активно используют весь свой инструментарий – осмотры, допросы.

Так, одна из компаний, находящаяся в Кузбассе заключила договор аренды производственного помещения, которое находится в Барнауле (Алтайский край).

Тем не менее, налоговики совершили вояж в Барнаул и по собранным деталям путем осмотров и допросов пришли к выводу о создании компанией фиктивного документооборота.

Высшие судьи поддержали налоговиков, в результате чего компания лишилась права учитывать арендные платежи в составе налоговых расходов.

Пример.

Компания, осуществляющая деятельность в Кузбассе, заключила договор аренды нежилого помещения, находящегося в Барнауле.

Налоговиками были проведены в рамках выездной налоговой проверки контрольные мероприятия, по которым в совокупности и взаимной связи документально подтверждено, что проверяемый налогоплательщик не использовал приобретенное в аренду помещение по адресу: Алтайский край, г. Барнаул при осуществлении финансово-хозяйственной деятельности.

О формальном заключении договора аренды указывали следующие обстоятельства:

  • противоречия в показаниях арендодателя и арендатора относительно несения расходов на содержание помещения;

Налоговики, исходя из анализа расчетного счета компании установили, что у него отсутствуют перечисления денежных средств за услуги электроснабжения, водоснабжения и отопления арендованного имущества, а также за услуги охраны данного имущества в адрес 3-х лиц.

Указанные расходы в проверяемый период не нес, ни арендодатель, ни арендатор.

  • отсутствие вообще каких-либо работников компании в месте арендуемого склада;

Показания свидетеля – начальника отдела кадров компании, занесенные в протокол допроса свидетеля подтверждают отсутствие работников с местом работы в г. Барнауле. Кроме того, ставки кладовщиков с местом работы в г. Барнауле в штатном расписании у компании отсутствуют.

  • отсутствие документов складского учета, подтверждающие хранение товаров в помещении, арендованном у предпринимателя.

И ожидаемый вердикт суда – расходы компании по договору аренды нежилого помещения не соответствуют критериям ст. 252 НК РФ в части их экономической обоснованности (Определение ВС РФ от 04.05.2018 г. №304-КГ18-4128.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/court/a53/973643.html

Выкуп недвижимости из публичной собственности: что нужно знать арендатору — субъекту МСП?

Как проводится экспертиза стоимости бизнеса ИП с арендованным помещением?

Субъекты малого и среднего предпринимательства могут приватизировать арендуемые государственные или муниципальные нежилые помещения (здания).

Однако на практике прослеживается негативная тенденция установления административных барьеров на пути к собственности.

О ситуациях, возникающих при реализации права выкупа арендуемого недвижимого имущества, и способах решения возникающих проблем читайте в материале.

Федеральным законом от 22.07.

2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства » (далее — Закон № 159-ФЗ) арендаторам, являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, предоставлены определенные преференции. В частности, согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ представители малого и среднего бизнеса имеют преимущественное право выкупить арендуемые нежилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Арендуемые помещения выкупаются по рыночной стоимости, которая определяется не самими чиновниками, а независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оплата выкупаемого имущества производится единовременно или в рассрочку в виде ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества (единовременно или в рассрочку), а также периода рассрочки в установленных пределах, принадлежит субъекту МСП.

Продолжительность рассрочки, предоставляемой при заключении договоров, определяется региональными законами, но не может быть менее пяти лет (ч. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ для реализации малым и средним бизнесом права на льготный выкуп необходимо одновременное наличие следующих условий:

  • арендатор должен быть субъектом малого или среднего предпринимательства;
  • арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 г. должно находиться во временном пользовании арендатора — субъекта МСП непрерывно в течение двух и более лет на основании договора аренды;
  • арендуемое имущество не внесено в утвержденный перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП на долгосрочной основе (далее — перечень), за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ (на 1 июля 2015 г. имущество находится в аренде субъекта МСП более трех лет, а в перечень включено более чем за пять лет до подачи субъектом МСП заявления о его выкупе);
  • у арендатора не должно быть задолженности по арендной плате и неустойке на день заключения договора купли-продажи имущества, а в случае, предусмотренном ч. 2 или 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ, — на день подачи субъектом МСП заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Порядок выкупа имущества из публичной собственности субъектами МСП

По смыслу ст. 4 Закона № 159-ФЗ порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемых у государства помещений выглядит следующим образом.

https://www.youtube.com/watch?v=Out-GRyivNY

Органы государственной власти субъектов РФ или местного самоуправления в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества должны предусмотреть преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, определенных ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендатор направляет предпринимателям копии решения и предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, проекты договоров купли-продажи, а также при наличии задолженности по арендной плате — требования о ее погашении.

Если субъект МСП согласен реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения предложения о его заключении и (или) проекта договора. В противном случае арендатор теряет право на приобретение имущества, так же как и при отказе от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (ч. 9 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

Течение вышеуказанного 30-дневного срока приостанавливается, если субъект МСП оспаривает достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/368526/

Аренда офиса: проводки по бухгалтерскому учету

Как проводится экспертиза стоимости бизнеса ИП с арендованным помещением?

Многие современные компании осуществляют свою деятельность на арендованных площадях. Аренда офиса или производственного цеха – явление заурядное, но вместе с тем, бухгалтеру следует правильно учитывать подобные затраты. Попробуем разобраться, как вести бухучет аренды и выясним такие нюансы, как проведение ремонта в арендованных помещениях и отнесение расходов по нему.

Арендная плата: проводки у арендатора

Арендная плата (АП) – одна из статей расходов по обычным видам деятельности, учитываемых в компании. Как правило, при заключении договора аренды, сторонами устанавливается размер ежемесячных платежей за пользование имуществом. Помимо договора оформляется акт приема-передачи помещения, который также подписывается обеими сторонами.

Начисление арендных платежей производится по дебету счетов производственных расходов (20, 23, 25, 26, 29, 44) и кредиту счетов расчетов (60, 76). Сам же объект не становится собственностью арендатора, а учитывается по учетной стоимости за балансом.

Отдельно учитывается стоимость коммунальных услуг – их сумма (та, которую уплачивает собственник) возмещается арендодателю на основе допсоглашения. Закрывают эти затраты в бухучете на последнее число каждого месяца. Проводки, сопровождающие операции по аренде у нанимателя следующие:

Д/тК/т
Поступление арендованного объекта в пользование (в оценке по договору)001
Начислена плата за месяц20, 23, 26, 29, 4476
НДС по аренде1976
Оплата аренды с расчетного счета7651
Учтен НДС6819
Начислена сумма платежа по коммунальным услугам20, 23, 26, 29, 4476
Сумма возмещения по коммунальным услугам перечислена арендодателю7651
Прекращение аренды – передача объекта собственнику001

Компания арендует помещение под офис, стоимость аренды в месяц составляет 33 040 руб., в т.ч. НДС 5 040 руб. Размер платежа по коммунальным услугам – 4720 руб., в т.ч. НДС 720 руб. Каждый месяц на протяжении действия договора аренды бухгалтер делает записи:

Д/тК/тСумма
Начислена плата по аренде и коммунальным услугам за месяц (28 000 + 4000)267632 000
НДС (5040 + 720)19765 760
Оплата с расчетного счета765137 760
Учтен НДС68195 760

Ремонт арендованного помещения: бухучет

Ст. 616 ГК РФ распределяет обязанности по проведению ремонта – капитальный осуществляется за счет арендодателя, текущий – за счет арендатора, если договором не предусматривается иное разделение.

Проводки у арендатора при производстве ремонта за свой счет:

Д/тК/т
Затраты по ремонту26, 4460, 76
НДС1960, 76

По договору капремонт может осуществляться за счет арендодателя силами арендатора, а стоимость работ может быть зачтена в арендной плате. Проведение ремонта следует согласовывать с владельцем помещения, договариваясь о размерах возмещения, поскольку, будучи не в курсе осуществленных улучшений, он вправе отказаться от возмещения затрат.

В этом случае проводки у арендатора будут такими:

Д/тК/т
Затраты по ремонту76 (арендодатель)60, 76
Работы оплачены60, 7651
Отражена АП26,4460
НДС по АП1960

Ст. 623 ГК предусматривает возмещение расходов по капремонту арендатору после окончания срока аренды. Расходы по ремонту арендованного производственного помещения учитываются по дебету счета капвложений (при капремонте).

Капвложения в арендованные ОС зачисляются арендатором в собственные ОС, как фактические затраты, если в договоре не оговорены другие условия. Арендодатель при этом не фиксирует произведенные улучшения в своем балансе до прекращения срока аренды.

Рассмотрим на примере бухучет капремонта в арендованном здании:

Компания ООО «Тур» арендует здание первоначальной стоимостью 20000 тыс. руб., по согласованию с собственником здания (ООО «Лотос»), фирма произвела реконструкцию здания на сумму 1180 тыс. руб. с учетом НДС 180 тыс. руб.

Д/тК/тСумма
У ООО «Тур»
Затраты по капвложениям в арендованное имущество0810, 20, 44, 601 000 000
Затраты учтены в составе ОС01081 000 000
Начислена амортизация на дату завершения срока аренды2002100 000
У ООО «Лотос» по истечении срока аренды
Стоимость капитальных затрат по акту приемки (1 000 000 – 100 000)0860900 000
Выделен НДС (900 000 х 18%)1960162 000
Капитальные затраты увеличили стоимость здания0108900 000
Арендатору возмещена стоимость расходов (900 000 + 162 000)60511 062 000
НДС предъявлен к вычету6819162 000

Аренда офиса: проводки по бухгалтерскому учету у арендодателя

Оформление операции по учету дохода от сдачи имущества в аренду в бухучете арендодателя разнится в зависимости от признания доходов от аренды в структуре обычных видов деятельности или прочих. Бухгалтерские проводки по аренде помещения у арендодателя:

Д/тК/т
Аренда, как прочий доход
Отражена передача ОС в аренду01/ОС, сданные в аренду01
Начислена амортизация по переданным в аренду объектам91/202
Отражена АП, причитающаяся к получению6291/1
НДС по АП91/268
Поступление платежа от арендатора5162
Аренда, как основной вид деятельности
Передача объекта в аренду01/ОС, сданные в аренду01
Начисление износа по переданным ОС2002
Отражены прочие расходы, связанные со сдачей активов в аренду2069, 70, 71, 76
АП к получению6290/1
Списана амортизация и прочие затраты по аренде90/220
НДС по АП90/368
Поступила оплата5162

Одним из основных видов деятельности фирмы ООО «Троя» является сдача помещений в аренду. ООО «Троя» передало арендатору помещение офиса с ежемесячной арендной платой в сумме 47 200 руб., в т.ч. НДС 7200 руб. Ежемесячное начисление амортизации по объекту – 2300 руб. В бухгалтерском учете фирмы «Троя» будут сделаны следующие проводки:

Д/тК/тСумма
Начисление износа по переданному помещению20022300
Начисление платежа по аренде6290/147 200
НДС90/3687200
Списан износ по арендуемому помещению90/2202300
Поступил платеж516247 200

Если бы сдача ОС в аренду учитывалась в прочей деятельности, то в бухучете бы фигурировали следующие записи:

Д/тК/тСумма
Начисление износа по объекту91/2022300
Начисление платежа по аренде6291/147 200
НДС91/2687200
Поступил платеж516247 200

Источник: https://spmag.ru/articles/arenda-ofisa-provodki-po-buhgalterskomu-uchetu

Что выгоднее для малого бизнеса – арендовать или купить недвижимость?

Как проводится экспертиза стоимости бизнеса ИП с арендованным помещением?

Что выгоднее для малого бизнеса – арендовать помещение или купить недвижимость? Рано или поздно этот вопрос начинает волновать большинство владельцев МСБ. На этапе становления бизнеса, как правило, об этом мало кто задумывается: в начале пути у любой компании слишком много проблем, от решения которых зависит становление и развитие бизнеса.

За редким исключением, весь малый бизнес начинается на арендованных площадях. Но вот прошло время, компания не разорилась, стала приносить прибыль, расти. Собственник начинает думать о дальнейшем развитии, о капитализации. И вот тут приходит самое время задуматься о приобретении недвижимости под офис, складские или производственные помещения.

Более того, на определенном этапе этот вопрос становится весьма важным, ведь наличие собственной недвижимости существенно повышает привлекательность бизнеса в глазах инвесторов и кредиторов.

Банки гораздо охотнее предоставляют кредит под залог недвижимости, да и сам факт покупки помещения дает компании серьезное преимущество в глазах банка.

Это своеобразный сигнал, что компания прибыльная, если уж нашлись деньги на покупку или хотя бы на первоначальный взнос по кредиту.

Кроме того, купив недвижимость, предприниматель больше не будет зависеть от настроений арендодателя, который вдруг решит повысить арендную плату. А отсутствие возможных потрясений в виде неожиданно увеличившихся расходов на аренду будет способствовать росту устойчивости бизнеса.

Процесс перехода из статуса арендатора в ряды счастливых собственников недвижимости предполагает наличие у компании свободных средств – хотя бы на первоначальный взнос и уплату процентов по кредиту.

Как правило, кредит покрывает до 70% стоимости недвижимости, остальные средства у бизнесмена должны быть свои.

При этом важно понимать, что банк будет готов профинансировать сделку лишь в том случае, если стоимость приобретения будет соответствовать реальной стоимости недвижимости, полученной в результате проведения независимой оценки.

Помимо денег бизнесмену придется убедить банк в том, что его бизнес устойчив, обороты растут, а компания имеет четкую концепцию дальнейшего развития.

Чтобы понимать все это, банк попросит потенциального заемщика составить бизнес-план и показать всю управленческую отчетность.

При этом, конечно, важно вести диалог с тем банком, который готов оценить и реальные перспективы бизнеса, и реальную стоимость недвижимости, а также способен предложить план дальнейшего финансирования бизнеса, учитывающий факт его капитализации.

Скептики могут возразить, что цена на недвижимость сейчас настолько высока, что не то что малый, но и средний бизнес не всегда может изъять требуемые суммы из оборота, даже на первоначальный взнос.

Однако часто получается, что стоимость аренды сопоставима с платежом по кредиту.

Поняв это, многие бизнесмены предпочитают все-таки накопить денег на первоначальный взнос, взять кредит и перестать “платить дяде”.

Но вот кредит одобрен, пора покупать недвижимость. Чаще всего предприятия малого бизнеса приобретают помещения на вторичном рынке. Это проще и быстрее, чем вкладываться в недвижимость от застройщика.

Помещения в уже готовых домах гораздо легче оценить с точки зрения их бизнес-привлекательности: удобство расположения, наличие конкурентов, трафик клиентов.

Как правило, районы, где расположено помещение, уже давно заселены и в них полностью сложилась вся инфраструктура, более или менее понятна платежеспособность жителей.

Достоинства покупки недвижимости в старых жилых районах плавно перетекают в их же недостатки. На вторичном объекте бывает трудно провести серьезное перепрофилирование, это требует разнообразных согласований и расходов.

Для открытия кафе, например, надо будет установить дополнительную вентиляцию, а для работы магазина – организовать погрузочно-разгрузочную зону.

И это не говоря о том, что владельцы расположенного в жилом доме кафе вряд ли смогут избежать конфликтов с жильцами, если заведение будет работать после 11 вечера.

В новостройках владельца может ждать другой подвох: выкупая «свежепостроенное» помещение или вкладываясь в квадратные метры на этапе строительства, бизнесмен может не знать, кто окажется его соседом.

Нередки случаи, когда «дверь в дверь» в новостройках сосуществуют пара салонов красоты или магазины со схожим ассортиментом и ценами.

И уж точно, покупая недвижимость в новых районах, предпринимателям бывает непросто правильно оценить, насколько будущие новоселы заинтересованы в их услугах.

Конечно, все сказанное относится в основном к приобретению помещений под розничные торговые точки или офисы, расположение которых важно для обеспечения удобства доступа клиентов и сотрудников. Ситуация с «промышленной» недвижимостью иная, здесь существует устойчивая тенденция: склады и производственные помещения из черты больших городов уходят.

Чтобы быть уверенным в том, что приобретаемое помещение или здание является действительно достойным объектом инвестиций, необходимо провести всесторонний технический аудит, который позволит дать ответы на многие вопросы о состоянии коммуникаций, достаточности выделенной электрической мощности, состоянии фундамента, перекрытий и т. п. Как правило, если приобретение недвижимости кредитует банк, проведение такой экспертизы является обязательным условием кредитования.

Но в любом случае, приобретая недвижимость, важно понимать, что покупать всегда лучше именно стены и потолок, а не компанию, на которую эта недвижимость зарегистрирована. Если все же вам приходится покупать компанию-владельца, то не поленитесь и не пожалейте денег – проведите ее полный аудит.

Ведь на нашем рынке высок риск того, что, купив долю в компании, которая владеет недвижимостью, вы одновременно можете получить и разнообразные скелеты в шкафу в виде долгов прежних учредителей, претензий кредиторов и налоговых органов.

Кстати, если вы берете кредит в банке на приобретение недвижимости, такой аудит может провести и, как правило, проводит сам банк или аккредитованная им компания.

Еще одна возможность стать владельцем недвижимости – это строить ее самому. Несомненный плюс – вы можете построить именно то, что вам нужно, и уложиться в меньшую сумму, чем при покупке готового помещения.

Но есть у этого способа и один очень существенный недостаток. Землю под строительство вам придется покупать за свои деньги.

Банки, как правило, не дают кредитов на покупку земли, но частично финансируют стройку под залог земли и возводимого на ней объекта.

Не стоит обходить вниманием и весьма важный вопрос: как правильно встроить в бизнес приобретенную недвижимость? Самый грамотный шаг – это передать владение недвижимостью отдельной компании, отделив ее от основного бизнеса, желательно избежав аффилированности компаний через руководство или учредителей.

В этом случае претензии к основному бизнесу, которые могут возникнуть у кредиторов, партнеров или налоговых органов, не повлекут за собой угрозу для недвижимости. При ведении семейного бизнеса приобретенное помещение, как правило, оформляется в собственность одного из родственников, который в качестве индивидуального предпринимателя сдает его в аренду основной компании.

Этот вариант оформления, кроме того, является одним из самых выгодных, так как позволяет экономить на налогах.

Пословица гласит: один переезд равен двум пожарам. Работая в арендованном помещении, вы не застрахованы от неожиданностей, стрессов и затрат, связанных с необходимостью смены адреса. Покупка собственной недвижимости – это шанс навсегда избавить себя от возникновения пожарных ситуаций. Народная мудрость плохого не посоветует.

Автор – председатель правления СДМ-банка.

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2012/08/21/chto_vygodnee_dlya_malogo_biznesa_arendovat_ili_kupit

Contrust

Как проводится экспертиза стоимости бизнеса ИП с арендованным помещением?

Оценка стоимости бизнеса предполагает определение эффективности предприятия с учетом его активов, затрат, ожидаемой прибыли в денежном эквиваленте.

Для проведения объективной процедуры привлекаются эксперты и финансовые органы. Инициировать ее могут не только владельцы компании, но и третьи лица, например, банк, кредитная организация, страховая компания, акционеры и госструктуры.

Заказчик ставит «Задание на оценку» на основании Федерального стандарта оценки и соответствующих законодательству в сфере оценочной деятельности (№ 135-ФЗ). Составляется договор и соглашение о конфиденциальности. В заключении выдаются итоговые документы.

Когда возникает необходимость в оценке стоимости компании

Проведение оценки необходимо для:

  • выявления точной величины долевого интереса;
  • определения роста или падения доходности;
  • повышения эффективности работы;
  • продажи предприятия, оформления наследования или дарения;

А также при:

  • слиянии компаний;
  • необходимости взять кредит;
  • выпуске пакета акций;
  • изменении стратегии развития
  • ликвидации предприятия.

Что включается в оценку стоимости предприятия

Для получения заключения о цене объекта в денежном эквиваленте, нами проводится ряд действий. Изучается структура предприятия с учетом транспорта и оборудования, недвижимости с пакетом собственности. В нематериальные активы может включаться авторское право, патенты, товарные знаки и лицензии.

Полученные показатели могут использоваться при оценке стоимости компании и отдельных объектов, при реструктуризации, расчете акциями и долями, определении страховых сумм и кредитоспособности, во многих случаях, где необходимы точные суммы в расчетах и заключениях сделок. При обнаружении низкой эффективности работы предприятия, определяются способы его ликвидации, продажи или передачи в аренду.

Независимая оценка стоимости фирмы – основные этапы

Задачи оценки представляют огромный объем кропотливой работы, который выполняется в несколько этапов. Проводятся сложные расчеты, анализ документации, связанной с налоговыми органами и бухгалтерией, выявление задолженностей и аудит. Также важно оценить состояние рынка и конкурентоспособность предприятия.

На первом этапе согласуются объемы задачи, цена услуг и сроки выполнения с учетом сферы деятельности.

Этапы работ:

  1. Аналитика рынка, исследование рыночного сегмента, маркетинговый анализ перспектив, деятельности и успешности за предыдущий период.
  2. Выбор методов оценивания.
  3. Непосредственные расчеты – определение материальных и нематериальных активов, рентабельности, ликвидности, уточняется текущий баланс компании.
  4. Завершение вычислений и анализа – обобщение результатов. Определение итогов: цена отдельных объектов, уровень капитализации, оценка стоимости бизнеса и состояния компании.
  5. Составление отчетов в виде одного документа с несколькими пунктами или двух документов.

Основная идея – выявление степени «полезности», то есть, возможности получения дохода, соответствующего затратам. Рыночная стоимость зависит от притязаний покупателя, с учетом конкурентных цен на подобные объекты. А принципами для ее определения являются:

  • инвестиционность (объект для вложения финансов с ожидаемой прибылью);
  • системность (продажа возможна в комплексе или отдельными частями);
  • потребность (востребованность во внешней среде).

Способы оценки стоимости бизнеса

При выборе способов оценки стоимости фирмы учитывается оптимальный подход, максимально эффективный для конкретной ситуации.

Затратный

Работа направлена на выявление затрат, требуемых для восстановления эффективности, обновления производственной базы, повышения квалификации кадров, снижения издержек и т.д.

При помощи этого метода легко отследить бухгалтерский баланс и возможности его корректировки с привязкой к конкретной дате. Каждый актив оценивается отдельно, включая обязательства бизнеса. Собственный капитал здесь получается путем вычитания обязательств и издержек из общего объема. Примером может служить незавершенный объект строительства или предприятие с отсутствием дохода.

Доходный

В данном случае за наиболее важную составляющую принимается величина ожидаемого дохода, полученного при определенных вложениях. Рыночная стоимость предприятия прямо пропорциональна этой величине. Используется для стабильных компаний, в которых потенциальный доход получается согласно планированию.

Сравнительный

В комплексе мер для оценки стоимости фирмы используются характеристики, стоимость сделок в сравнении с конкурирующими компаниями. Исследуются рыночные данные, отраслевые отчеты, эталонные показатели и средние коэффициенты. Для метода необходимы максимально правдивые данные работы схожих объектов рынка.

Все подходы взаимосвязаны и дают точную картину при оценке стоимости предприятия на основе всестороннего анализа.

Заказать услугу Вы можете, позвонив по телефону +7 843 206 51 73 или оставив заявку.

01

Заявка

Вы оставляете заявку на сайте, либо звоните нам по телефону, либо отправляете письмо на почту info@contrust.bz

Источник: https://contrust.bz/services/ocenka-stoimosti-biznesa/

Консультант закона
Добавить комментарий