Как в данном случае поступить с переоформлением земельного участка?

Нюансы перехода права аренды земельного участка после операции с недвижимостью

Как в данном случае поступить с переоформлением земельного участка?

И снова поговорим о знакомой для бизнеса ситуации: покупается здание, расположенное на арендованном у города земельном участке, в результате чего земельный участок… Далее пауза, ведь на данном этапе для сторон договора купли-продажи (далее – ДКП) начинается непростой период взаимоотношений между собой, городом и налоговой и возникает множество вопросов.

Кто с момента регистрации права собственности на здание за покупателем считается землепользователем? Кто должен уплачивать за пользование землей? В форме какого платежа? Как предыдущему собственнику здания избавиться от статуса арендатора земли и выйти из поля зрения ГФС касательно этого земельного участка? Как новому собственнику здания усилить свой статус и зафиксировать за собой титул на землю и т. д.?

Несколько слов о регулировании

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 120 Земельного и ч. 1 ст. 377 Гражданского кодексов Украины к лицу, которое приобретает право собственности на жилой дом, здание или сооружение, переходит право пользования земельным участком, на котором они расположены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.

А согласно ч. 3 ст. 7 Закона Украины “Об аренде земли” к лицу, которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок.

Договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.

Указанные статьи Земельного и Гражданского кодексов Украины кажутся простыми – они предусматривают обязательный переход права пользования землей при отчуждении здания, но не оговаривают, как это должно происходить.

Статья 7 Закона Украины “Об аренде земли”  объективно более трудная для восприятия. В ней законодатель попытался расширить идеи, заложенные в кодексах, но получилось это довольно странно.

Так, в статье речь идет не о механике автоматической замены стороны обязательства, а о (1) переходе права аренды и (2) прекращении договора в части аренды предыдущим арендатором.

Поэтому возникают вопросы: как с данной информацией поступать сторонам, нотариусу, ГФС, местному совету и суду, как ее понимать и применять на практике.

Далее начинается хаос. Где-то стороны ДКП предусматривают, что продавец продолжает уплачивать арендную плату, а покупатель ему компенсирует эти платежи до истечения срока договора аренды.

Кое-где параллельно добросовестный покупатель инициирует процедуру перезаключения договора аренды с местным советом, иногда отнимающую годы.

В других случаях покупатель ничего не инициирует, а продавец, который значится в документах и реестрах арендатором земли, сам обращается в совет с просьбой расторгнуть договор. Совет чаще всего отказывает в этом, и дальше обжалуют в суд.

Суд отказывает на основании того, что договор и так прекращен в части аренды предыдущим арендатором. Также может подключиться ГФС с требованием, чтобы плата за земля вносилась как предыдущим собственником здания (который согласно базам данных проходит как арендатор), так и актуальным собственником – фактическим землепользователем.

Для контраста: при покупке здания, находящегося на земельном участке частной собственности, переход прав на здание и землю, как правило, фиксируется в одном и том же ДКП, а право собственности регистрируется по одному заявлению покупателя. В данном случае предписания ст. ст. 120 Земельного и 377 Гражданского кодексов Украины, которые наряду с арендой закрепляют автоматичность перехода права собственности на землю, работают без проблем.

В контексте вопроса аренды судьи (на долю которых выпадает бремя разрешения арендных и налоговых споров) в который раз подтвердили, что они живые люди, поскольку errare humanum est (на лат. – человеку свойственно ошибаться), вследствие чего какую только практику судов кассационной инстанции по вопросам реализации ч. 3 ст. 7 Закона Украины “Об аренде земли” не приходилось видеть.

Далее пройдемся по отдельным знаковым судебным решениям, в т. ч. по тем, которым в свое время уделялось внимание профессиональным сообществом, чтобы понять, насколько непродуманными и сложными для правоприменения являются нормы законодательства, регулирующие переход права аренды земли под приобретенной недвижимостью.

Сразу отметим, что в промежутках времени между этими решениями суды кассационной инстанции принимали разные по содержанию решения, имели место другие прецеденты, но сам факт существования такой концептуально противоположной практики, о которой пойдет речь ниже, заслуживает внимания.

Приведем отдельные цитаты из этих решений.

Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 20.05.2015 г. по делу № 5024/2507/2011 (дело по встречному иску касалось признания за ООО права постоянного пользования земельным участком, но следующий тезис суда, если его читать буквально, касается всех прав на землю):

“…Таким образом, земельным законодательством не предусмотрен автоматический переход прав на земельные участки, а требуется оформление прав на них по определенной процедуре, которую нельзя подменять судебным решением”.

Источник: http://uz.ligazakon.ua/magazine_article/EA013057

Ответы Юридической службы Московской Патриархии на вопросы, связанные с применением действующей и новой редакций Земельного кодекса Российской Федерации / Официальные документы / Патриархия.ru

Как в данном случае поступить с переоформлением земельного участка?

5 февраля 2015 г. 16:00

С 1 марта 2015 вступает в силу Федеральный закон от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, которым внесены существенные изменения в Земельный кодекс Российской Федерации (см. приложение № 1).

В Юридическую службу Московской Патриархии уже начали поступать вопросы, связанные с применением нового закона.

Ответы на данные вопросы подготовлены игуменией Ксенией (Чернегой), руководителем Юридической службы Московской Патриархии, к.ю.н.

Земельно-правовые отношения

1. Сохранены ли в новой редакции ЗК РФ нормы о безвозмездной передаче религиозным организациям земельных участков в собственность?

Согласно действующей редакции ЗК РФ «религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются в собственность бесплатно» (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Аналогичная норма содержится и в новой редакции ЗК РФ , согласно которой «предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, … юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае:… предоставления земельного участка религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на таком земельном участке» (п. 2 ст. 39.5 новой редакции ЗК РФ).

Важно отметить, что для применения данной нормы достаточно иметь хотя бы одно здание либо сооружение религиозного или благотворительного назначения, расположенное на соответствующем земельном участке.

Бесплатное предоставление земельного участка в собственность религиозной организации будет по-прежнему осуществляться без проведения торгов (пп. 4 п. 1 ст. 39.17 новой редакции ЗК РФ).

2. Монастырь имеет в пользовании земельный участок сельскохозяйственного назначения, на котором отсутствуют здания и сооружения религиозного или благотворительного назначения. Участок находится в собственности субъекта Российской Федерации. Возможно ли оформление такого земельного участка в собственность на безвозмездной основе?

Напомню, что согласно действующей редакции п. 4 ст.

10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, … могут предоставляться религиозным организациям в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации».

Таким образом, для положительного решения вопроса необходимо наличие двух условий: во-первых, земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, должен быть предоставлен религиозной организации в постоянное (бессрочное) пользование; во-вторых, требуется принятие закона субъекта Российской Федерации, предусматривающего безвозмездное предоставление такого земельного участка в собственность религиозных организаций.

Аналогичная норма включена и в новую редакцию ЗК РФ, согласно которой «предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, … юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае:… предоставления земельного участка, предоставленного религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенного для сельскохозяйственного производства, этой организации в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации» (п. 2 ст. 39.5 новой редакции ЗК РФ).

Вместе с тем, в новой редакции ЗК РФ речь идет теперь только о тех земельных участках, которые предоставлены религиозным организациям для сельскохозяйственного производства. Именно такие земельные участки могут, при соблюдении указанных условий, предоставляться в собственность религиозной организации бесплатно.

Таким образом, земельные участки, предоставленные религиозным организациям в постоянное (бессрочное) пользование в целях рыбоводства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, могут переоформляться в собственность религиозных организаций только путем выкупа.

Источник: http://www.patriarchia.ru/db/text/120856.html

Может ли собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем ему на праве постоянного бессрочного пользования, продать этот объект? | «Гарант-Сервис» г. Киров

Как в данном случае поступить с переоформлением земельного участка?

Может ли собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем ему на праве постоянного бессрочного пользования, продать этот объект? Необходимо ли для этого сначала оформить договор аренды на участок и размежевать его

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежавшем этому лицу на праве постоянного бессрочного пользования, вправе продать такой объект недвижимости. Предварительного заключения договора аренды не требуется. С момента регистрации права собственности на недвижимость к покупателю переходит право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым такой недвижимостью и необходимым для ее использования, независимо от регистрации права на данный земельный участок.

Обоснование вывода:
Прежде отметим, что со дня введения в действие Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование только субъектам, указанным в п. 1 ст.

 20 ЗК РФ: государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п. 8 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г.

N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», далее — Закон N 137-ФЗ).

Юридические лица, кроме перечисленных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, до 1 июля 2012 года обязаны были переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ (п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ).

Однако истечение указанного срока не является основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования у лица, которому земельный участок на данном праве был предоставлен до вступления в силу ЗК РФ. В силу п. 3 ст.

 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется (смотрите также определение КС РФ от 25 декабря 2003 г.

N 512-О, постановление ФАС Московского округа от 19 октября 2005 г. N КГ-А41/9915-05).

Собственник недвижимости, находящейся на таком земельном участке, вправе по своему усмотрению отчуждать ее в собственность другим лицам (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ).

При этом, действительно, если покупатель недвижимости не относится к субъектам, перечисленным в ст. 20 ЗК РФ, ему земельный участок не может предоставляться на праве постоянного бессрочного пользования.

Однако невозможность предоставления такому покупателю земельного участка на основании ст. 20 ЗК РФ не означает, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не может перейти к нему в силу закона (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271, п. 3 ст.

 552 ГК РФ) при переходе права собственности на находящийся на этом земельном участке объект недвижимости. Как разъяснено в п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст.

 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.*(1) При этом предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 2 ст. 35 ЗК РФ).

Не является основанием для вывода о невозможности перехода права постоянного (бессрочного) пользования покупателю недвижимости и положение п. 4 ст. 20 ЗК РФ, в соответствии с которым граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

В рассматриваемой ситуации земельный участок не является самостоятельным предметом сделки, а передается только вместе с объектом недвижимости, находящемся на нем. Право на этот земельный участок переходит к приобретателю недвижимости в силу закона, следуя судьбе находящегося на нем объекта недвижимости.

Момент возникновения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок у покупателя здания, сооружения или иной недвижимости определяется моментом регистрации перехода к нему права собственности на эту недвижимость (смотрите, например, постановление Президиума ВАС РФ от 23 марта 2010 г. N 11401/09; смотрите также п.

 2 Протокола N 9 заседания гражданско-правовой секции Научно-консультативного совета при Высшем Арбитражном Суде РФ 8 февраля 2010 года).*(2)

Таким образом, собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежавшем этому лицу на праве постоянного бессрочного пользования, вправе продать объект недвижимости иному лицу. Предварительного заключения договора аренды не требуется.

С момента регистрации права собственности на недвижимость к покупателю автоматически (независимо от регистрации этого права на земельный участок за покупателем и, соответственно, от того, проведены ли в отношении земельного участка межевание, государственный кадастровый учет*(3)) переходит существовавшее у продавца право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым такой недвижимостью и необходимым для ее использования. Проведение землеустроительных работ (межевания) и государственного кадастрового учета потребуется при переоформлении покупателем земельного участка в собственность или в аренду.

Ответ подготовил:Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Барсегян Артем

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Истечение срока, указанного в п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (1 июля 2012 года), не означает, что покупатель недвижимости, ставший ее собственником, не вправе в дальнейшем приобрести право собственности или право аренды на этот земельный участок в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, ст. 3 Закона N 137-ФЗ. В силу п. 7 ст. 36 ЗК РФ, п. 2.6 ст.

 3 Закона N 137-ФЗ, если в отношении такого земельного участка не осуществлен государственный кадастровый учет, орган местного самоуправления на основании заявления покупателя либо обращения исполнительного органа государственной власти (ст.

 29 ЗК РФ) в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.*(2) Исключительно в целях налогообложения покупатель недвижимости должен признаваться плательщиком земельного налога с момента государственной регистрации вещного права (собственности) на земельный участок (смотрите, например, постановление Президиума ВАС РФ от 4 октября 2011 г. N 5934/11). Продавец является плательщиком земельного налога до момента такой регистрации или до момента его отказа от права постоянного бессрочного пользования (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 15 июля 2010 г. N 14547/09).

*(3) Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу ст. 6 этого Закона признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Источник: http://garant-kirov.ru/vopros-otvet/vo170912-2/

Проблемы переоформления права постоянного

Как в данном случае поступить с переоформлением земельного участка?

ПОЛЬЗОВАНИЯ НА ЗЕМЛЮГ.Л. АДАМОВИЧ, В.В.ВОИНОВ, И.С. МОЖАЕВ, Д.В. НУРЖИНСКИЙ, Д.В.ХАУСТОВ, С.Ю. ШАПОВАЛОВАдамович Г.Л.,директор по правовому консалтингуаудиторско-консультационной компании ЗАО”БДО Юникон”, кандидат юридических наук. Воинов В.В., магистр частного права. Можаев И.С.

, советник по правовым вопросамДепартамента по взаимодействию сестественными монополиями и GR-проектам ОАО”СУАЛ-Холдинг”. Нуржинский Д.В.,начальник юридического отделаконсалтинговой компании ЗАО “New InvestmentPartners”. Хаустов Д.В., ассистент кафедрыэкологического и земельного праваюридического факультета МГУ им. М.В.Ломоносова, кандидат юридических наук,адвокат. Шаповалов С.Ю.

, генеральныйдиректор юридическойналогово-консалтинговой компании ООО”TaxHelp”.

Проблемы переоформления правапостоянного (бессрочного) пользования наземлю стоят перед большинством российскихпредприятий.

В предшествующий этап бурнойприватизации государственного имуществаземельное законодательство старалосьисключить возможность передачи всобственность вместе с основнымиприватизируемыми активами земельныхучастков .

Новое же законодательство,наоборот, направлено на сокращениеприменения ограниченных вещных прав наземлю и установление двухуровневой системыосновных видов титулов: собственность иаренда.

В силу этого фактора в перспективеправо постоянного (бессрочного)пользования сохранится только для весьмаограниченного круга лиц: государственных имуниципальных учреждений, федеральныхказенных предприятий, а также для органовгосударственной власти и местногосамоуправления (ст. 20 Земельного кодекса РФ).

——————————–

Влитературе можно выделить следующиеаргументы в пользу сохранения ограниченныхвещных прав в отношении более широкогокруга субъектов земельного права: -органы исполнительной власти легче идут напредоставление земли на таких титулах, т.к.

при желании властям легче изъять участки, атакже сохраняется прямая возможностьзапрещать изменение правового режимаиспользования земли; – переоформление всобственность не решало задач рыночнойэкономики, т.к.

не сформирован должныйуровень гарантий; лица, у которыхотсутствуют средства для выкупа, неиспытывают нужду в оформлении отношенийпосредством права собственности; -предоставление земельных участков наограниченных вещных правах лишаетвозможности превращать землю в товар вущерб ее назначению в качестве средствапроизводства, ибо земля выполняетсоциальные функции; – снимаетсяпроблема политической напряженности, т.к.администрация имеет возможностьперераспределять землю у нехозяйствующегособственника хозяйствующемунесобственнику.

Собраниезаконодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.Правовые проблемы переоформления правапостоянного (бессрочного) пользованияразбиваются на две основные группывопросов: правовые основанияпереоформления и взимаемые платежи, средикоторых отдельно выкупные и арендные. Приэтом вопрос механизма исчисления выкупныхплатежей имеет широкое долгоиграющеепрактическое значение. Он затрагивает нетолько цели переоформления земельныхучастков, но и случаи выкупа землисобственниками зданий, строений исооружений (ст. 36 Земельного кодекса РФ).Однако в силу значительного объема, а такженалогово-правовой специфики вопроса овзимаемых платежах последние не будутосвещаться в данной статье.Правовыеоснования переоформления и вопроссохранения права

Земельноезаконодательство, закрепив в Федеральномзаконе “О введении в действие Земельногокодекса Российской Федерации” от 25 октября2001 г. N 137-ФЗ (далее – Вводный закон)требование о необходимости переоформленияюридическими лицами рассматриваемогоправа до 1 января 2006 года, не определилопоследствий невыполнения этого требования.У землепользователей сразу же возникаютвопросы в отношении перспектив сохраненияданного титула : ——————————–

Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст.4148.
Вопрос нагнетается и опасениямиземлепользователей, связанными с ситуациейпо аналогичному, в некоторой степени, правухозяйственного ведения в период введения вдействие Гражданского кодекса РФ. Передачаимущества на праве хозяйственного ведениячастным организациям соответствоваладействовавшему ранее законодательству (ст.5 Закона РСФСР “О собственности в РСФСР”).Однако со вступлением в силу части первойГражданского кодекса РФ применение правахозяйственного ведения было ограничено.Так, в соответствии со ст. 294 и 299 ГК РФобладать имуществом на правехозяйственного ведения могут лишьгосударственные и муниципальные унитарныепредприятия, а также учреждения. Пунктом 13Постановления Пленума ВысшегоАрбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, атакже пунктами 11, 12, 13 информационногописьма Президиума Высшего АрбитражногоСуда РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 “Обзор практикиразрешения споров, связанных с защитойправа собственности и других вещных прав”было специально разъяснено, что заакционерным обществом не может бытьпризнано право полного хозяйственноговедения. Таким образом, принятиеГражданского кодекса создавало ситуацию,при которой организации как быавтоматически лишались права полногохозяйственного ведения на находящееся уних имущество.- прекратится ли онавтоматически без возможностипереоформления на другие титулы впреимущественном порядке; – сохранитсяли без ограничений лишь при наличии научастке надлежащим образом оформленных направе собственности зданий, строений илисооружений; – будет ли принудительнопереоформлен в аренду; – будет липринудительно переоформлен всобственность; – сохранится ли безограничений; – повлечет ли сохранениеправа (как до 1 января 2006 г., так и после)невыгодные для землепользователяусловия.

Ответы на эти вопросы следуетвыводить из действующего законодательства,а также судебной практики по схожимситуациям, поскольку непосредственнаяпрактика появится лишь после 1 января 2006года. Согласно п. 3 ст. 20 Земельного кодексаРФ право постоянного (бессрочного)пользования, возникшее у граждан илиюридических лиц до введения в действиеЗемельного кодекса РФ, сохраняется. Сдругой стороны, в соответствии со ст. 3Вводного закона юридические лица (заисключением государственных имуниципальных учреждений, федеральныхказенных предприятий, а также органовгосударственной власти и местногосамоуправления) обязаны переоформитьданное право на право аренды или приобрестиучастки в собственность до 1 января 2006 года. Таким образом, из смысла приведенныхнорм в их системной взаимосвязи следуетвывести положение, закрепляющеевозможность гарантированного сохраненияправа постоянного (бессрочного)пользования юридическим лицам лишь до 1января 2006 года; физическим же лицам -бессрочно. ——————————–

Ванализе вопроса переоформления правапостоянного (бессрочного) пользованиянельзя забывать еще об одной проблеме -проблеме коллизии норм Земельного кодексаРФ с нормами ряда отраслевых федеральныхзаконов, прямо предусматривавших уже послевведения Кодекса в действие предоставлениеземельных участков на рассматриваемомтитуле более широкому перечню видоворганизаций соответствующей отрасли. Всвязи с этой коллизией следует вспомнить,что современная политика нашегогосударства в области земельных отношенийнаправлена на вытеснение права постоянного(бессрочного) пользования и постепеннуюзамену указанного титула на правособственности или аренды. С этой точкизрения представляется, что уже с моментапринятия Земельного кодекса РФ неподлежали применению нормы отдельныхотраслевых законов (ст. 31 ФЗ “О почтовойсвязи”, ст. 28 ФЗ “О газоснабжении вРоссийской Федерации”, ст. 27 ФЗ “О высшем ипослевузовском профессиональномобразовании”, ст. 39 ФЗ “Об образовании”),предусматривавшие предоставлениеземельных участков на праве постоянного(бессрочного) пользования. Такой выводтакже следует из п. 1 ст. 2 Земельного кодексаРФ, согласно которому нормы земельногоправа, содержащиеся в других федеральныхзаконах, должны соответствовать Земельномукодексу РФ.
Вместе с тем самим Земельнымкодексом РФ в качестве основанийпрекращения права постоянного(бессрочного) пользования не предусмотреноневыполнение требования о переоформленииэтого права (ст. 45). Следовательно, после 1января 2006 года право постоянного(бессрочного) пользования автоматически непрекратится. Конституционный Суд РФ в своемОпределении от 25 декабря 2003 г. N 512-О прямоуказал, что положения земельногозаконодательства о переоформлении правапостоянного (бессрочного) пользования несодержат оснований для изъятия земельныхучастков, а поэтому не могутрассматриваться как допускающиевнесудебный порядок лишения имущества итем более национализацию. Устанавливаяпредельный срок переоформления,законодатель был вправе определить сферудействия новой нормы во времени и по кругулиц, что согласно правовой позицииКонституционного Суда РФ, изложенной вОпределении от 2 октября 2003 г. N 346-О, не можетрассматриваться как нарушениеконституционных прав . ——————————–

В схожей в правовомсмысле ситуации в части требования оперерегистрации юридическими лицами правапользования землей до 1 февраля 1993 г. (всвязи со ст. 7 Закона РСФСР “О земельнойреформе”) правоприменительная практикапошла по такому же пути. Информационнымписьмом Президиума Высшего АрбитражногоСуда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 “Обзор практикиприменения арбитражными судами земельногозаконодательства” было разъяснено, чтонепереоформление прав пользованияземельным участком в соответствии суказанным Законом не является основаниемдля изъятия и перераспределения такогоучастка. В качестве дополнительногоаргумента Высший Арбитражный Суд РФсослался на то, что при установлении сроковпереоформления законодатель не определилпорядок прекращения прав на них в связи сневыполнением данной нормы. Несомненно, чтоприведенный пример имеет некоторые отличияот рассматриваемой ситуации попереоформлению права постоянного(бессрочного) пользования, поскольку вЗаконе РСФСР “О земельной реформе”, вотличие от норм нового земельногозаконодательства, речь шла не опереоформлении, а о перерегистрации. Тем неменее позиция высшего судебного органаприменительно и к нашей ситуации явнопросматривается.
Несмотря на то что справовой точки зрения даже приневыполнении обязанности попереоформлению до 1 января 2006 г. правопостоянного (бессрочного) пользования непрекратится автоматически, уже сегодняочевидно, что со стороны органов властибудут предприниматься действия попонуждению землепользователей заключатьдоговоры аренды. Так, по словамруководителя Департамента земельнойполитики – бывшего Минимущества РФ ЕленыБондаренко, “если компании не переоформятправо постоянного (бессрочного)пользования земельным участкомсамостоятельно, то территориальные органыМинимущества России будут через судзаключать с ними договоры аренды земли…Соответственно с предприятий будетвзиматься арендная плата” . Более того, напрактике уже сейчас встречаются случаи,когда органы власти в нарушениеустановленных Законом “О введении вдействие Земельного кодекса РоссийскойФедерации” сроков при помощиадминистративных рычагов воздействиятребуют переоформлять права на землю. Так,например, непереоформившим свои праваземлепользователям незаконно отказывают вполучении разрешений на строительство(перепланировку), в приемке возведенныхстроений в эксплуатацию, в подключениях ктехнологической инфраструктуре, создаютпрочие барьеры. ——————————–

См.: Материалы “круглого стола” “Выкупземли и минимизация земельных платежей” //Финансовый директор. N 12(18). Декабрь 2003 г. С. 44- 54.Здесь объективно возникает вопрос отом, правомочны ли органы власти обязыватьземлепользователей переоформлять своиземельные участки с учетом того, что, какбыло отмечено, право постоянного(бессрочного) пользования автоматически непрекращается?

Бесспорно, чтотребование о переоформлении затрагиваетгарантируемые Конституцией РФ права,свободы и охраняемые интересы. Поэтомуздесь следует оценить соответствие норм опереоформлении Конституции РФ с учетомимеющихся позиций Конституционного Суда РФ, среди которых можно особо выделитьследующее. ——————————–

Здесь следует вспомнить пример из практикиКонституционного Суда РФ, который в своемПостановлении от 13 декабря 2001 г. N 16-П по делуо проверке конституционности части второйстатьи 16 Закона города Москвы “Об основахплатного землепользования в городе Москве”в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинскойпризнал не соответствующими Конституциинормы, императивно требующиепереоформления вещных прав на землю.
Конституция РФ установила, что никто неможет быть лишен своего имущества иначе какв судебном порядке (п. 3 ст. 35).Конституционный Суд РФ в своихПостановлениях от 16 мая 2000 г. N 8-П, 6 июня 2000 г.N 9-П, от 3 июля 2001 г. N 10-П и от 13 декабря 2001 г. N16-П разъяснил, что иные вещные права, в томчисле и право постоянного (бессрочного)пользования, входят в конституционноепонятие “свое имущество” . Следовательно,прекращение этого права возможно толькодля обеспечения государственных нужд наосновании судебного решения приравноценной компенсации. Кроме того, такаявозможность должна быть прямо установленафедеральным законом (п. 3 ст. 55 КонституцииРФ, п. 4 Постановления Конституционного СудаРФ от 13 декабря 2001 г. N 16-П) . ——————————–

Такое толкованиесоответствует и позиции Европейского судапо правам человека (см. решения от 23сентября 1982 г. по делу “Спорронг и Леннротпротив Швеции”, от 21 февраля 1986 г. по делу”Джеймс и другие против СоединенногоКоролевства”, а также от 30 мая 2000 г. по делу”Карбонара и Вентура против Италии”).
Ведь установление федеральными законамиподобных ограничений допустимо только втой мере, в какой это необходимо для защитыоснов конституционного строя,нравственности, здоровья, прав и законныхинтересов других лиц, обеспечения обороныстраны и безопасности государства (ст. 55Конституции, п. 2 ПостановленияКонституционного Суда РФ от 17 декабря 1996 г. N20-П). Такие ограничения имущественных прав исвободы договора должны отвечатьтребованиям справедливости и бытьсоразмерными конституционно значимымцелям (п. 5 Постановления КонституционногоСуда РФ от 3 июля 2001 г. N 10-П и п. 2Постановления Конституционного Суда РФ от 6июня 2000 г. N 9-П). В этой связи возникаетвопрос о том, оправдывает ли требование опереоформлении, означающее ограничениегарантируемых Конституцией РФ основныхправ, какие-либо конституционно значимые

Источник: https://www.lawmix.ru/comm/1607

Как переоформить земельный участок и сколько это стоит? на сайте Недвио

Как в данном случае поступить с переоформлением земельного участка?

Юридический статус участка предполагает закрепление права собственности на землю за физическим или юридическим лицом. На этапе оформления сделки, правоустанавливающие документы могут закреплять собственность за одним человеком, а со временем может возникнуть желание переоформить его на другое лицо.

Практика показывает, что на данном этапе, многие землевладельцы допускают ошибки, либо сталкиваются с бюрократическими трудностями, которые вполне разрешимы, если конечно знать “правила игры”…

Чтобы стать полноправным владельцем земли, важно иметь на руках не только правоустанавливающие документы, но и бумаги, подтверждающие местной администрацией право собственности. Их можно получить в результате проведения сделки: путем заключения с новым лицом договора купли-продажи или дарения.

В данном договоре должны быть прописаны не только все характеристики земельного участка, но и условия его передачи и дальнейшего использования.

Если вы не имеете опыта, то для оформления сделки по переоформлению, лучше обратиться к юристу, специализирующегося на земельных вопросах и сделках с недвижимостью. Он подготовит документы в соответствии со всеми требованиями Федерального законодательства и норм, которые регулируют подобные операции (закон №122-ФЗ).

Опытные землевладельцы также могут обратиться в местную администрацию, здесь важно сразу предоставить правильный пакет документов, после чего, через несколько дней, можно будет уже забрать готовые бумаги, переоформленные на нового владельца.

Какие документы нужны для переоформления?

Право переоформлять участок есть исключительно у владельца. Это значит, что даже супругу или родственнику собственника следует сначала узаконить статус доверенного лица (оформить нотариально заверенную доверенность), перед тем как проводить операции с этим недвижимым имуществом.

Оформить землю возможно как на физическое, так и на юридическое лицо. Будьте готовы к тому, что администрация затребует следующий пакет бумаг:

  1. оригиналы документов, удостоверяющих личности текущего собственника и того, на кого переоформляется участок;
  2. договора о заключении сделки купли-продажи или дарения (3 экз.);
  3. доверенность, заверенной нотариусом, если одну из сторон представляет посредник;
  4. свидетельство о праве собственности;
  5. подтверждение права владения участком земли;
  6. кадастровый паспорт;
  7. квитанции об уплате государственной пошлины.

Размер госпошлины при переоформлении составляет около 2 тыс. руб.

После передачи полного пакета документов, заявителю следует подождать несколько дней, которые уйдут на проверку и вынесение решения. Сроки государственной перерегистрации земельного участка не должны превышать 21 рабочий день.

После этого новый владелец земельного участка может обратиться в администрацию и получить на руки оформленные на него документы, в том числе:

  1. заверенный договор купли-продажи или дарения участка;
  2. кадастровый паспорт;
  3. а также новое свидетельство о регистрации права собственности.

Нюансы переоформления при купле-продаже земли

Договора купли-продажи, при переоформлении участков, используются, если текущий владелец не состоит в родственных связях с покупателем и выставляет свой участок как продавец на свободный рынок.

Чтобы не допустить мошенничества по таким сделкам, административные органы, при регистрации, более тщательно проверяют договора купли-продажи, сопоставляют их с характеристиками земельного участка и удостоверяют личности участников сделки. При этом, они могут отказать в сделке, если на объект недвижимости наложены какие-либо ограничения.

Ограничения на продажу участков:

  1. Продать можно землю, которая не находится под обременением (в залоге, в отчуждении по решению суда и т.д.);
  2. Участок должен быть размежеван и иметь кадастровый номер;
  3. Участок не должен быть предметом спора и/или находится в распоряжении нескольких лиц.

Проверить статус объекта недвижимости можно через базу государственного реестра.

При оформлении договора купли-продажи, обычно привлекают нотариусов: они проверяют все данные, чтобы обезопасить сделку и сделать ее максимально прозрачной. Имущественный договор заключается непосредственно у юриста, а регистратору предоставляется пакет документов:

  • удостоверения личности (паспорта);
  • договор дарения, свидетельство о регистрации или приватизации участка;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанция об уплате госпошлины (2 тыс. руб.).

Если одного из участников сделки представляет доверенное лицо, важно предоставить нотариально заверенную доверенность.

Переоформление происходит на протяжении 21 дня, после чего обеим сторонам передаются заверенные договора, а новому владельцу правоустанавливающие документы на его имя.

Нюансы переоформления при дарении участка

Преимущество договора дарения состоит в уменьшенной ставке государственной пошлины. В стандартных условиях законодатель требует уплаты в размере 13% от кадастровой стоимости участка.

Подарить свой участок — является лучшим решением для сторон, которые находятся в родственных связях. Напротив, оформлять дарение на незнакомых людей может обернуться для собственника неприятными последствиями. К примеру, на него могут подать в суд с требованием отменить действие договора дарения или повесить налоговые долги.

При подаче документов в органы регистрации, заявителю потребуется идентичный пакет документов, что и при оформлении сделки по договору купли продажи, плюс договор дарения.

При этом, в силу также вступают различные нематериальные условия.

В самом договоре прописываются требования, обязывающие в определенный срок построить на участке дом, или начать его использование только при выполнении другого условия (окончание учебы в университете, вступление в брак и мн. др.). Таким образом, сохраняется истинная суть гражданско-правового договора, обуславливающего дарение.

Как переоформить участок в случае смерти собственника?

Если владелец земельного участка скончался и не оставил завещания, то его имущество распределяется по праву наследования. Порядок наследования регламентируется гражданским законодательством.

При появлении спорных моментов и ссор между родственниками, оформление может производиться следующим образом:

  • методом долевой собственности (распределения права собственности между несколькими владельцами);
  • путем выкупа всех долей одним наследником (переоформление на одного);
  • добровольным отказом всех наследников в пользу одного;
  • путем выкупа некоторыми наследниками.

Если участок, после смерти собственника, не был переоформлен, то считается, что все родственники в равных частях владеют им, без распределения долей.

Для узаконивания переоформления, следует обратиться в многофункциональный центр (МФЦ), имея на руках правоустанавливающие документы на землю, а также документы, подтверждающие право наследования. Госпошлина при переоформлении также составит 2 тыс. руб.

Аналогично, в случае, если переоформление земли производится на родственника, лучше выбрать вариант безвозмездного договора дарения. Он позволит заявителю сохранить время и деньги.

Чтобы удостовериться в том, что вы имеете на руках полный список документов, лучше заранее записаться на консультацию в МФЦ. Там же вы получите реквизиты для оплаты госпошлины и точное время приема документов.

Несколько советов как избежать неприятностей

Если вы планируете переоформить земельный участок не на родственника, и он просит вас оформить все через договор дарения, лучше отказаться от этой схемы. Подобные предложения могут быть ловушкой со стороны злоумышленников.

Также важно внимательно проверять все документы и сотрудничать только с проверенными юристами. Проявлять осмотрительность важно не только покупателям, но и продавцам.

Учтите, что заключение договора купли-продажи еще не означает переход прав. После заключения сделки с новым владельцем, следует обязательно зарегистрировать изменения в МФЦ, в противном случае мошенники могут воспользоваться этим и вы останетесь без участка и без денег.

После получения документов от регистратора, внимательно изучите внесенные сведения и застрахуйте себя от бюрократических ошибок. Помните, что одна неправильно внесенная цифра или буква может обернуться основанием для отчуждения вашей собственности.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/pereoformit-zemelniy-uchastok/

Консультант закона
Добавить комментарий