Как вернуть деньги за аренду квартиры, если мебель в ней имеет существенные недостатки?

Что делать, если съёмную квартиру затопили, техника сломалась, а хозяин достал — Справочник Недвижимости

Как вернуть деньги за аренду квартиры, если мебель в ней имеет существенные недостатки?

Почему нужно подписывать договор

Всё, о чём можно договориться заранее, нужно прописать в договоре найма. Чем детальнее — тем лучше. Пропишите, как вы будете решать споры и кто за что отвечает.

 Без договора ни владелец квартиры, ни наниматель не имеют никаких юридических прав и в случае чего не смогут обратиться в суд или полицию.

Это важно: не стоит рассчитывать на устные договорённости — любой существенный для вас пункт взаимодействия должен быть зафиксирован в договоре.

Обычно по договору собственник обязан:

  • предоставить квартиру в пригодном для проживания состоянии;
  • нести ответственность за недостатки сдаваемой квартиры и имущества;
  • устранять последствия аварий и повреждений, если они произошли не по вине нанимателя.

Наниматель, как правило, обязан:

  • поддерживать порядок в квартире;
  • бережно относиться к находящимся в ней вещам;
  • устранять последствия аварий, если они произошли по его вине.

По большому счёту за все ситуации, которые случились не по вине жильца, — например, прорвало трубу или затопили соседи, — несёт ответственность собственник. А за всё, что произошло по вине квартиросъёмщика, например, забыл выключить кран и затопил соседей, несёт ответственность он сам.

Договор имеет реальную юридическую силу, легко найти множество примеров выигранных в судах дел даже по краткосрочным договорам найма. 

После подписания договора найма нужно составить и подписать акт приёма-передачи, включить в него не только перечень мебели и техники в квартире, но и подробное описание её состояния.

Опираясь на этот документ, будет проще доказать, что стиральная машинка вышла из строя, потому что была старая, а не потому, что вы неаккуратно её эксплуатировали.

Однако даже с грамотно составленным договором всего предусмотреть невозможно, поэтому вам будет полезно знать, что делать, если что-то пошло не так.

Если сломалась бытовая техника

Главное — выяснить, в чём причина поломки. Предположим, стиральная машинка в квартире довольно старая, это видно невооружённым глазом, и её состояние было описано в акте приёма-передачи квартиры. Во время очередной стирки машинка вышла из строя.

Очевидно, что поломка случилась не по вашей вине, а значит, и ремонтом (или покупкой новой техники, если эта ремонту не подлежит) должен заниматься собственник. Важно рассказать владельцу, при каких обстоятельствах сломалась техника.

Чтобы взять хлопоты по починке на себя, он должен быть уверен, что жилец использовал её бережно и по назначению.

Второй вариант — если вы небрежно относились к технике. Например, с силой ударили по дверце, и она перестала закрываться. Понятно, что сама она так сломаться не могла, поэтому и платить за ремонт придётся вам.

Как правило, такие нюансы заметны и не вызывают споров, а если причина поломки всё-таки спорная — например, машинка хоть и была старая, но сломалась из-за того, что слив забился шнурками от кроссовок или монетками, — всё будет зависеть только от умения сторон договариваться.

И, конечно, мастер, который придёт ремонтировать технику, поможет развеять сомнения, что могло послужить причиной той или иной поломки.

Если неисправность возникла не по вине жильца, но владелец квартиры отказывается устранять неполадки, это может быть причиной расторжения договора: в нём чётко прописано, какой набор исправной техники должен быть в квартире.

При этом, если срок договора ещё не истёк, собственник может отказаться вернуть предоплату за оставшиеся дни проживания (если вы решите съехать 10 числа, то сумму за оставшиеся 20 дней вам не вернут) и страховой депозит, объясняя это тем, что это «штраф» за ваш отъезд.

Говорите, что вам придётся подать в суд, так как налицо уже ряд нарушений и терять крупную сумму вы не намерены. Как правило, этого достаточно, чтобы хозяин жилья стал «сговорчивее» и согласился отремонтировать технику или вернуть вам деньги, если вы всё же решили съехать.

Ведь если собственник сдаёт жильё и не платит налоги (а это наиболее распространённый вариант), то огласка в виде суда ему ни к чему. Видя, что вы хорошо осведомлены о своих правах, он, скорее всего, уступит.

Если залили соседи

Конечно, нужно сразу сообщить об этом владельцу квартиры — именно он обязан в кратчайшие сроки устранить ущерб (или самостоятельно решить этот вопрос с соседями).

Согласно договору, владелец жилья должен предоставить вам квартиру, полностью пригодную для проживания, а потоп — это, разумеется, не самые комфортные условия.

Устранить неполадки и вернуть квартире прежний вид необходимо как можно скорее, но конкретные сроки в договоре не прописываются (размах катастрофы бывает разным), и здесь всё тоже зависит от умения сторон договариваться.

На практике жилец может потребовать от собственника снизить арендную ставку или вообще отменить плату за проживание на 1–2 месяца в качестве компенсации за неудобства. Но если повреждения очень сильные, и в квартире жить невозможно, жилец имеет полное право расторгнуть договор досрочно и съехать.

Если вы затопили соседей

Сначала нужно определиться с причиной потопа: соседей залило, потому что стояк потёк или трубу прорвало? Или потому что вы забыли выключить воду, когда уходили из дома? Если потоп произошёл из-за неисправности оборудования, всю ответственность несёт владелец жилья. Вам нужно немедленно оповестить о случившемся собственника, и уже он будет разбираться с неполадками и последствиями.

Другое дело — потоп, который произошёл по вашей вине. В этом случае вся компенсация расходов ляжет на ваши плечи и будет исключительно вашей ответственностью. Если причина неочевидна, нужно пригласить представителя управляющей компании дома или ДЭЗа, чтобы он помог понять, в чём проблема.

Нужно сразу определить, по чьей вине произошел потоп

Частично поможет решить такие проблемы и снять напряжённость страховка квартиры. Стоит это в среднем 2500–3000 рублей в год. 

Если вас выселяют

Крайне редко, но иногда бывает и так, что собственник меняет замки в отсутствие съёмщика, недвусмысленно давая понять, что больше наниматель в квартире не живёт.

Причины такого поведения могут быть разными: например, владелец быстро продал квартиру и решил таким образом избавиться от своих жильцов.

Или же квартиросъёмщики много раз нарушали условия договора, но съезжать отказывались, и у собственника лопнуло терпение — это редкий случай, но и такое бывает.

Помимо того, что люди остаются без вещей и жилья, но и договор найма оказывается в запертой квартире, и его нельзя предъявить в суде. В этом случае обычно вызывают полицию, но полномочий открывать дверь у полицейского нет, и всё, что он может сделать, — пристыдить собственника, указав ему на незаконность его действий. Выход для бывших жильцов только один — найти юриста и подать в суд.

Если владелец сменил замок, это повод подать в суд

Гражданский иск нужно подавать по месту прописки владельца квартиры в районный суд или мировому судье, обслуживающему район. Мировой судья решает имущественные споры до 50 000 рублей, если цена вопроса больше, нужно идти в районный суд.

В заявлении должно быть указано, какие решения, действия (или бездействие) должны быть признаны незаконными, какие ваши права и свободы были нарушены. Гарантии положительного исхода тут, конечно, нет, но всё зависит от того, как вы подготовитесь, какие документы и свидетельства незаконных действий сможете собрать.

Чаще всё-таки жильцам удаётся выйти на связь с собственником и как минимум забрать свои вещи из квартиры. А потом уже можно и в суд идти.

Требовать нужно возврата страхового депозита, а ещё компенсацию за расторжение договора — размер вы определяете сами, исходя из степени доставленных вам неудобств, а суд уже назначит такую компенсацию, которую посчитает нужным. Судебные дела лучше доверить юристу. 

Если собственник повысил квартплату

Как правило, в договоре указывают, что менять стоимость проживания в одностороннем порядке нельзя.

То есть если собственник жилья решит накинуть несколько тысяч в середине срока аренды, ему придётся согласовать это с квартирантом, составить новый договор и расторгнуть старый или оформить дополнительное соглашение к старому — просто поставить перед фактом не получится. Условия договора должны соблюдаться в течение всего периода его действия.

В противном случае повышение платы за жильё можно рассматривать как нарушение условий договора, а это значит, что вы вправе его расторгнуть.

Если же договор найма вы составляли на короткий срок и этот срок подошёл к концу, собственник может предложить составить новый договор, и в него он уже вписать новые условия проживания, в том числе и размер ежемесячного платежа. Соглашаться на это или нет, решать вам. Если за три месяца до истечения договора краткосрочной аренды собственник не предложил никаких новых условий, договор считается автоматически продлённым на старых условиях на аналогичный срок.

Если собственник решил расторгнуть договор досрочно

Расторгнуть договор досрочно можно, если одна из сторон не соблюдает его условия (и если в самом договоре не указаны другие условия расторжения).

Например, вы несколько раз просрочили оплату или любите репетировать со своей группой в гостиной, а соседи совсем не ценят ваше творчество.

Если ничего подобного не было и объективных причин выселять вас у собственника нет, это опять же неправомерное действие, и вы, вооружившись договором, можете подать на него в суд (как — см. выше).

Если собственник появляется в квартире чаще одного раза в месяц

Одно посещение в месяц — условие, которое обычно прописывается в договоре, и, если собственник появляется у вас чаще (а некоторые ещё и открывают дверь своим ключом и вообще не заботятся о том, чтобы квартиранты были дома во время визитов), это означает, что он условия договора не соблюдает. Обратите на это внимание хозяина квартиры. Если не поможет, вы вправе требовать расторжения договора. То же самое относится и к неожиданным визитам родственников собственника. И уж тем более должна быть исключена ситуация, когда на пороге появляется жена собственника и, сообщая, что он сдал квартиру без её согласия, требует вашего выселения. Все собственники квартиры должны быть вписаны в договор найма в формате: Ф. И. О. и подпись. Это будет означать, что они согласны со всеми условиями договора.

Также собственник не должен превращать квартиру, в которой вы живёте, в склад — привозить в неё коробки с вещами и мебель, которые он «весной заберёт на дачу». На всё то время, что вы живёте в квартире и платите за это деньги, его права на использование помещения существенно ограничены подписанным договором.

Если собственник решил продать квартиру

Стоит внести и такой пункт в договор. В идеале хозяин недвижимости должен предупредить вас о таких глобальных изменениях не позднее чем за один месяц заказным письмом, которое передадут вам из рук в руки, в противном случае всегда можно сказать: «Я ничего не видел и не получал».

Но обычно жильцы знают, что квартира выставлена на продажу (потому что просмотры потенциальных покупателей утаить, конечно, можно, но сложно).

В этом случае не стесняйтесь просить снизить арендную ставку — ведь жизнь в условиях неопределённости и визиты незнакомых людей сложно назвать комфортным проживанием.

И поинтересуйтесь, с какой целью новый собственник покупает квартиру, — возможно, получится перезаключить договор найма с ним.

Если хозяин хочет превратить квартиру в склад, вежливо отказывайте

Если шумят соседи

Как и со всеми внешними, не зависящими от вас неудобствами, с этим должен разбираться собственник. Бесконечный шум, из-за которого вы неделю не можете выспаться, делает квартиру непригодной для проживания. А значит, собственник должен либо решить этот вопрос, либо согласиться на расторжение договора.  

Что происходит со страховым депозитом

Страховой депозит — это сумма, обычно равная ежемесячному платежу за наём, которую вы передаёте собственнику квартиры при заключении договора. Для него это гарантия, что вы будете аккуратно относиться к квартире и его имуществу.

А если всё-таки что-то сломается или придёт в негодность по вашей вине — вы разбили стекло, сильно испачкали обои или сломали телевизор, — собственник использует эти деньги, чтобы компенсировать свой убыток. Когда вы съезжаете, владелец проверяет квартиру и возвращает вам депозит.

Если он находит дефекты, не указанные в описи имущества, их придётся компенсировать за счёт депозита.

Каждый пункт обсуждается отдельно, и когда вы определитесь с размером компенсации, на обратной стороне договора нужно составить в свободной форме расписку, что договор расторгнут и ни одна из сторон не имеет к другой никаких претензий.

Заключение

Стоит помнить, что найти хорошего платёжеспособного жильца очень сложно.

Если вы именно такой, то собственник сам будет стараться достичь компромисса, потому что искать других квартирантов дорого (квартира будет «простаивать» какое-то время), и непонятно, какой жилец попадётся на этот раз.

Обговорите детали и внесите все важные для вас пункты в договор найма при его подписании, тогда ваши ожидания друг от друга будут понятны, а неприятных сюрпризов — минимум.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ксения Копалова

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-delat-esli-semnuyu-kvartiru-zatopili-tekhnika-slomalas-a-khozyain-dostal

Арендатор — тоже человек. 6 советов для обиженных квартиросъемщиков :: Жилье :: РБК Недвижимость

Как вернуть деньги за аренду квартиры, если мебель в ней имеет существенные недостатки?

Что делать, если выселяют из квартиры, как защититься от слишком частых проверок хозяина недвижимости и еще четыре полезных рекомендации для арендаторов жилья

Кирилл Кухмарь/ТАСС

Споры между собственником жилья и квартиросъемщиком — обычное дело. Арендатор и арендодатель редко планируют будущие сложности, а потому непредвиденные ситуации часто ставят обоих в тупик. При этом владелец квартиры часто чувствует себя в выигрышном положении только благодаря тому, что ему принадлежит недвижимость.

Редакция «РБК-Недвижимости» решила помочь квартиросъемщикам, которых притесняют арендодатели, и попросила юристов разобрать шесть распространенных ситуаций на рынке аренды — от досрочного выселения до внезапных требований вернуть несуществующую мебель.

1. Я живу в съемной квартире с кошкой. В договоре прописано, что я могу жить с домашним животным — но уже после въезда и подписания договора хозяин потребовал, чтобы я избавился от кошки.

Он угрожает выселить меня и заявить в полицию, если я этого не сделаю.

Есть ли у него законные основания, чтобы выселить меня до окончания срока или привлечь к какой-либо ответственности, если я продолжу жить с кошкой и проигнорирую его устные требования относительно домашнего животного?

Александр Тарасов, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Нет, в данном случае у хозяина квартиры нет законных оснований для досрочного выселения. Привлечь арендатора к ответственности собственник также не может. Возможность проживания в квартире домашнего животного прописана в договоре. Если хозяин квартиры его подписал, значит согласился со всеми условиями данного документа.

Если наниматель не хочет расторгать договор, то в соответствии с Гражданским кодексом России это можно сделать только в судебном порядке. Одним из оснований для расторжения договора найма в таком порядке является разрушение или порча жилого помещения нанимателем.

В описанном случае порча жилого помещения возможна из-за действий домашнего животного.

Однако важно обратить внимание на один нюанс: прописана ли в заключенном договоре найма ответственность арендатора перед хозяином за содержание в квартире домашнего животного, а также порядок возмещения причиненного им ущерба.

Например, это может быть денежная компенсация или проведение ремонта.

Или же сам договор предусматривает, что в случае порчи нанимателем жилого помещения он может быть расторгнут по требованию наймодателя? Если такой пункт существует, то наймодатель сможет расторгнуть договор досрочно.

Текущий ремонт жилого помещения по умолчанию осуществляет наниматель. Следовательно, если кошка квартиросъемщика причинила какой-либо ущерб имуществу хозяина, но арендатор сделал текущий ремонт, то хозяин не имеет права выселить такого жильца из квартиры.

Заявить в полицию хозяин не сможет, так как арендатор проживает в квартире на законном основании. Полицейские могут вмешаться только в случае, если наниматель и его домашнее животное начнут нарушать покой соседей. Основание — закон о тишине, действующий на территории региона.

Для Москвы это закон «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москва», в котором предусмотрена административная ответственность за нарушение тишины с 23 до 7 часов. Впрочем, это, скорее, относится к владельцам собак, так как они могут лаять в ночное время.

Проживание в квартире кошек, как правило, беспокойство соседям не причиняет.

2. Я начал замечать, что хозяин бывает в квартире в мое отсутствие. Доказательств у меня нет, но косвенные признаки на лицо: передвинутые вещи, открытые форточки. По договору хозяин не может без моего согласия проникать в арендованную квартиру. Могу ли я возместить моральный ущерб от этих проникновений?

Андрей Безрядов, адвокат:

— Да. По договору найма квартиры наниматель приобретает законное право пользования данным жилым помещением. Из этого следует, что на весь срок действия договора собственник ограничен в реализации части своих прав в отношении принадлежащего ему имущества.

Проникновение собственника в жилое помещение без разрешения проживающих в нем лиц может быть расценено как создание препятствий в реализации законных прав нанимателя на арендованное имущество.

Это обстоятельство является основанием для досрочного расторжения договора.

Кроме того, действия собственника можно квалифицировать как попытку посягнуть на неприкосновенность частной жизни. При несанкционированном посещении квартиры собственник может стать обладателем конфиденциальной информации, связанной с частной жизнью нанимателя.

Однако, защищая права нанимателей, необходимо помнить, что собственник должен иметь возможность контролировать использование принадлежащего имущества.

Для этого необходимо в договоре подробно прописать алгоритм согласования времени посещения собственником сданного внаем жилого помещения.

3. После вселения в квартиру выяснилось, что собственник квартиры приукрасил состояние жилья: сантехника течет, горячей воды нет.

Владелец не хочет это компенсировать и перекладывает ответственность на меня.

Имею ли я право заставить хозяина устранить недостатки квартиры за его счет?

Ирина Стряпкина, адвокат:

— Да. Собственник обязан передать жилое помещение не только в состоянии, пригодном для проживания, но и в технически исправном.

Это означает, что он несет полную ответственность за недостатки, препятствующие пользованию квартирой — даже если эти недостатки не были ему известны на момент передачи жилья арендатору.

Кроме того, если иное не предусмотрено договором, именно на собственника возложена обязанность по надлежащему содержанию жилого помещения в период действия договора найма.

Этот вывод подтверждает многочисленная судебная практика, на основании которой наниматель привлекается к ответственности за причиненный вред исключительно в случае его виновных действий.

Избежать подобных ситуаций возможно при подробном описании в договоре характеристик сдаваемого внаем объекта и указанием в акте приема-передачи всех несоответствий и неисправностей.

Если же недостатки обнаружились в процессе эксплуатации, то наниматель вправе по своему усмотрению потребовать их устранения или досрочно расторгнуть договор с компенсацией всех понесенных затрат.

4. Меня залили соседи сверху. Мебель испорчена, на стенах появилась плесень — но виновники не хотят ничего компенсировать. Хозяину квартиры все равно: он самоустранился. С кого я могу взыскать деньги, необходимые на ремонт и покупку новой мебели? Смогу ли я сначала привести жилье в порядок, а уже потом получить компенсацию потраченных денег?

Елена Лузанова, адвокат, член адвокатской палаты Москвы:

— Для истребования своих расходов на восстановление имущества необходимо зафиксировать как сам факт повреждения имущества и его размер, так и виновное лицо. Также потребуется уведомить о повреждении арендованного имущества арендодателя.

Если предположить, что мебель принадлежит арендатору, а расходы на ремонт никак специально не регламентированы договором, то ситуацию можно описать следующим образом. Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, при этом риск случайной гибели несет арендодатель.

Он же обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор имеет право по своему усмотрению потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или соразмерного уменьшения арендной платы.

Следовательно, после фиксирования факта повреждения и размера ущерба арендатор может потребовать от арендодателя устранения недостатков переданного помещения.

Если арендодатель этого не делает, арендатор может самостоятельно привести имущество в состояние, которое оно имело до повреждения, а в случае с мебелью приобрести новое, если расходы на восстановление нецелесообразны. При условии, что мебель принадлежит арендатору, истребовать свои расходы на восстановление этого имущества он может только с причинителя вреда.

5. Я подписал долгосрочный договор аренды. Задолго до его истечения хозяин заявил, что я должен съехать без объяснения причин. Можно ли заставить хозяина исполнить договор и дать мне прожить в квартире весь срок, прописанный в нашем контракте?

Марина Катянина, юрист земельно-имущественных отношений компании Heads Consulting:

— Это зависит от того, что именно прописано в договоре. В ст. 619 Гражданского кодекса России перечислены условия, при которых арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды.

Это возможно, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату, а также не производит ремонт в тех случаях, когда это является обязанностью арендатора.

Если во время проживания в съемной квартире арендатор не нарушал условий договора и не ухудшал состояния жилья, то собственник не имеет права требовать досрочного расторжения.

Как правило, стандартные договора аренды содержат условие о том, что каждая из сторон имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям, которые не связаны с какими-либо нарушениями, допущенными другой стороной.

В этом случае арендодатель обязан соблюсти досудебную процедуру и направить квартиросъемщику уведомление о расторжении договора.

Если после истечения срока, прописанного в договоре, арендатор не вернет арендованное имущество, то владелец квартиры получит право обратиться в суд.

6. После выезда из квартиры собственник начал названивать бывшим жильцам с требованием вернуть несуществующую мебель. Звонки продолжаются ежедневно на протяжении нескольких недель. Можно ли привлечь владельца жилья к ответственности? Как это сделать и какое наказание может получить хозяин, выдумавший пропажу вещей?

Валерий Вечканов, адвокат:

— Чтобы требовать возврат мебели от квартиросъемщиков, хозяин сдаваемой квартиры должен был описать всю мебель и ее состояние при передаче квартиры в аренду. Такое описание должно оформляться актом приема-передачи. Этот акт должен быть неотъемлемой частью договора аренды квартиры, и будет лучше, если к акту будут приложены фотографии всей перечисленной мебели.

При приемке квартиры и находящейся в пользовании у арендаторов мебели (техники, посуды и т. д.) по истечении срока аренды квартиры возврат бывшего в пользовании имущества также оформляется актом приема-передачи. В случае если какого-то предмета мебели не хватает, то это оформляется претензией.

Такая претензия дает хозяину квартиры право требовать от арендаторов возврата мебели либо возмещения ее стоимости.

В случае если описанный выше факт никаким образом не зафиксирован, а хозяин квартиры необоснованно требует возврата несуществующей мебели, то в зависимости от того, в какой форме происходят требования о возврате, можно определить состав правонарушения хозяином квартиры.

При правильном определении состава правонарушения требующий несуществующую мебель хозяин квартиры может быть привлечен к административной ответственности. Если же данные требования определяют состав преступления, то нерадивого арендодателя может ожидать и уголовная ответственность (например — вымогательство, вплоть до мошенничества).

Определить состав правонарушения может помочь квалифицированный юрист. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/592c086c9a7947d1d219e4b8

Аренда квартиры в Украине: как найти хорошее жилье и сколько это стоит

Как вернуть деньги за аренду квартиры, если мебель в ней имеет существенные недостатки?

До нового учебного года осталось две недели, и уже сейчас многие студенты начинают активно искать себе съемное жилье. Кроме того, с началом осени традиционно активизируется приток в крупные города людей, ищущих более высокооплачиваемую работу. И всем нужно где-то жить.

А значит, должен заметно возрасти спрос на аренду квартир. Нередко ажиотажем пользуются нечистые на руку арендодатели, а то и вовсе мошенники.

«ФАКТЫ» попытались разобраться в ситуации на рынке аренды жилья и в том, как безопасно снять квартиру, чтобы в дальнейшем не иметь проблем с арендодателями.

Для начала выясним, сколько сейчас стоит снять квартиру в крупном городе и как в ближайшее время могут измениться цены.

«В Днепре сейчас однокомнатные квартиры в спальных районах сдаются по цене от 3 до 5 тысяч гривен. Двухкомнатные дороже на 500−700 гривен. Это без учета коммунальных платежей», — сообщил «ФАКТАМ» руководитель агентства недвижимости «Инвест-Днепр» Семен Кривсун.

По его мнению, с началом осени съемные квартиры в Днепре подорожают на 5−10%. В основном это связано с некоторой нехваткой арендуемого бюджетного жилья.

А что с ценами в Киеве?

«За последние два года в столице существенно выросли арендные цены. Анализируя объекты, реализованные через нашу компанию за период с 2016 по 2018 год, аренда квартир подорожала в среднем на 20%. Например, двухкомнатная квартира с хорошим ремонтом в Дарницком районе, за которую в середине 2016 года просили 10 тысяч гривен в месяц, в июле 2018 года была сдана за 12 тысяч гривен.

И это несмотря на рост коммунальных платежей и не самый активный летний период. Однокомнатная квартира с косметическим ремонтом обойдется сегодня не менее чем в 6 тысяч гривен в месяц, хотя аналогичный вариант в 2016 году стоил порядка 4500−4800 гривен в месяц», — отметил Александр Корчан, директор компании GREENKIEV, занимающейся долгосрочной арендой жилой недвижимости.

Эксперт считает, что нынешней осенью за счет увеличения спроса на аренду недорогих квартир, в столице стоит ожидать кратковременный рост арендных ставок на 5−10%. Но он быстро спадет, так как покупательная способность арендаторов увеличивается не столь динамично, а предложений на рынке становится все больше.

В свою очередь, по словам основателя компании Investment Development Property Игоря Черненко, на сегодняшний день стоимость аренды обычной однокомнатной квартиры в Киеве колеблется, в зависимости от района и близости к метро, от 5,5 до 9 тысяч гривен, а двухкомнатной — от 7,5 до 15 тысяч гривен.

«В других городах цены ниже. Например, во Львове стоимость аренды двухкомнатной квартиры примерно такая же, как стоимость аренды однокомнатной квартиры в Киеве, также с существенным разбросом, в зависимости от района.

В Харькове цены уверенно приближаются к киевским, а в Черкассах аренда приличной однокомнатной квартиры может составлять от 2,5 до 3,5 тысячи гривен. Я думаю, что осенью во многих крупных городах стоимость аренды может вырасти на 10−15%.

Но этот рост в первую очередь связан с ожидаемым повышением стоимости коммунальных услуг», — отметил Игорь Черненко.

Помимо цены, студентов и их родителей волнует вопрос безопасности. Так что же нужно знать потенциальным арендодателям, чтобы найти и снять жилье за разумную цену и при этом не попасться на удочку мошенников?

«Нужно критически относиться к выбору квартиры и особенно — к объявлениям в интернете. Хотя за последние годы и уменьшилось количество фейковых объявлений, однако желающих нажиться на людях, нуждающихся в жилье, еще достаточно.

Причиной тому, по сути, безнаказанность аферистов. Потерпевшие редко обращаются в полицию, так как считают, что им все равно никто не поможет», — пояснила «ФАКТАМ» аналитик компании Flatfy Светлана Клебанская.

По ее словам, в первую очередь нужно смотреть на само объявление.

«В настоящем, нефейковом объявлении обычно много фотографий, причем они должны в полной мере показывать преимущества и недостатки жилья. Правда, существует немало объявлений со множеством фото, однако они некачественные, показывают только одну комнату или даже только ее часть.

В таких случаях всегда просите у риэлторов дополнительно отправить вам подробные фотографии недвижимости. Описание квартиры должно быть четким и ясным.

Если все написано заглавными буквами, без знаков препинания с кучей восклицательных знаков — скорее всего, это объявление мошенников.

Бывают объявления, якобы написанные старушкой — хозяйкой квартиры. В них обычно используются уменьшительные формы слов и так далее. К этому нужно тоже относиться осторожно. И, конечно, основным критерием является цена.

Сейчас в интернете очень распространено мошенничество такого типа: размещается объявление с качественными фотографиями на очень хорошую квартиру в хорошем состоянии и в хорошем районе по цене, которая ниже средней. Вы звоните по указанному номеру, и вам говорят что квартиру буквально только что сдали, поскольку это было очень выгодное предложение.

Далее вам рассказывают, что с вами говорит представитель очень хорошего агентства, и, если вы подпишете с ним договор и заплатите определенную сумму (например, 1500 гривен), то агентство гарантированно найдет для вас столь же привлекательный вариант. Но это обман. Никогда не платите деньги до подписания официальных документов. Ни владельцу, ни риэлтору.

Иногда бывает так, что владелец квартиры сам дает объявление на какой-то интернет-платформе. Риэлторы могут копировать его на другие сайты, давая уже свой номер телефона, а затем связываться с хозяином и предлагать ему клиентов.

В таком случае они могут требовать деньги за свои услуги, если вы, например, нашли эту квартиру именно по объявлению риэлтора, а не владельца. Обязательно узнайте у владельца квартиры, есть ли у него договор о сотрудничестве с конкретным риэлтором.

Поскольку это тоже в определенной степени мошенничество”, — отметила Светлана Клебанская.

«ФАКТЫ также поинтересовались у специалистов, какие сейчас самые распространенные схемы мошенничества при аренде жилья.

«Самая популярная схема — это сдать квартиру, которую сам мошенник снял на одну-две недели. Квартира в таком случае сдается мошенником якобы на длительный срок с оплатой гарантийного платежа и платежа за первый месяц, причем нередко сразу нескольким арендаторам.

Также распространена схема получения денег за «бронирование». Обычно мошенники предлагают авансом заплатить 20−30% стоимости аренды еще до оформления, чтобы квартира якобы «не ушла». А потом «вдруг» оказывается что ее уже сдали.

И, конечно, очень часто реальное состояние квартиры, мебели, техники не соответствует тому, что рассказывает арендодатель. Когда все эти нюансы выясняются, приходится искать новое место жительства посреди учебного года, а это сложнее. Не менее сложно, а зачастую и невозможно вернуть свой гарантийный платеж”, — подчеркивает Игорь Черненко.

Но даже найдя приемлемое по цене и юридически чистое жилье, не торопитесь с оформлением документов, советуют специалисты. Сначала тщательно проверьте состояние самой квартиры в частности и многоэтажки в целом. Особое внимание нужно обратить на энергоэффективность квартиры, ведь от этого напрямую зависит, сколько придется платить за отопление.

«Квартирантам необходимо уточнять, сколько, помимо самой арендной платы, им придется платить за коммуналку. Для начала желательно потребовать, чтобы арендодатель показал платежки за прошлый отопительный сезон.

Кроме того, если вы въезжаете в арендованную квартиру летом, в отопительный сезон может оказаться, что в ней холодно, — рассказал «ФАКТАМ» менеджер по коммуникациям энергосервисной компании ДТЭК ЭСКО Антон Ковалишин.

— Если планируете аренду на год и дольше, то имеет смысл обратиться к специалисту-энергоаудитору, который за 1−2 тысячи гривен вместе с вами осмотрит квартиру и подскажет, где могут ожидать проблемы. Хотя некоторые моменты можно увидеть и самому.

Например, обратите внимание, какие установлены окна, старые деревянные или энергосберегающие, плотно ли они закрываются.

Если механизм закрывается с трудом, а резинки уплотнителей в трещинах и изношены — из такого окна зимой может дуть. Требуйте, чтобы арендодатель отрегулировал фурнитуру и заменил уплотнители.

Также стоит обратить внимание на качество монтажа окон, нет ли вокруг них щелей, не торчит ли монтажная пена.

Внимательно осмотрите стены в квартире. Особенно это касается угловых, торцевых квартир на верхних и нижних этажах. Проверьте, нет ли пятен плесени в углах, в районе оконных откосов. Это может быть явным признаком того, что зимой эти участки стены перемерзают, в квартире станет холодно, а плесень будет и дальше разрастаться.

Самым явным признаком того, что с квартирой что-то не так, может быть лоскутное утепление снаружи дома. Если утеплена арендуемая квартира или квартиры соседей, то, скорее всего, в доме некомфортно, и жильцы ищут пути, чтобы повысить температуру. Причин холода может быть много — от плохой подачи тепла на уровне всего дома, до разбалансировки стояков или засоренности системы отопления.

Поговорите с соседями, насколько у них комфортная температура в квартире.

Наличие в доме индивидуального теплового пункта с автоматическим регулированием подачи тепла в зависимости от температуры на улице может быть преимуществом для аренды жилья.

Значит, в этом доме проводилась модернизация системы отопления, соответственно, платежки за отопление будут ниже, чем в других домах, а в квартире будет не жарко и не холодно — как раз оптимальный климат.

Бывает, что в некоторых многоквартирных домах из технического верхнего этажа делают офисы и квартиры. Для проживания эти помещения не очень подходят: в них, как правило, слишком холодно зимой. При этом жильцы, независимо от температуры в помещении, платят полную стоимость за отопление по показателям общедомового счетчика тепла.

Также имеет смысл посмотреть, какой счетчик на электроэнергию установлен в квартире.

Желательно, чтобы это был современный двузонный счетчик электроэнергии, который позволяет ночью платить в 2 раза дешевле.

Если вы арендуете квартиру с семьей, детьми, то расходы на электроэнергию могут быть значительными, и в ваших интересах, чтобы хозяин квартиры заказал замену счетчика”, — подытожил эксперт.

Если арендатор окончательно определился, какая именно квартира ему подходит, и готов заплатить за нее, наступает следующая, не менее важная фаза аренды — ее юридическое оформление. О том, как правильно заключать договор аренды и на какие нюансы нужно обязательно обращать внимание, читайте в статье«Аренда квартиры в Украине: как правильно оформить договор и не стать жертвой аферистов».

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/278165-arenda-kvartiry-v-ukraine-kak-najti-horoshee-zhile-i-skolko-eto-stoit

Советы арендаторам: как действовать в 6 распространенных ситуациях

Как вернуть деньги за аренду квартиры, если мебель в ней имеет существенные недостатки?

Споры между арендодателями и квартиросъемщиками возникают достаточно часто. Как правило, владелец жилья и арендатор не думают о потенциальных сложностях, поэтому в неожиданных обстоятельствах оба оказываются в тупике…

Во многих ситуациях собственник квартиры чувствует себя хозяином положения только потому, что недвижимость принадлежит ему.

Чтобы помочь квартиросъемщикам, чьи права ущемляют арендодатели, портал недвижимости СуперРиэлт спросил у экспертов, как действовать  в популярных ситуациях, возникающих при аренде недвижимости – от преждевременного выселения до требований вернуть мебель, которой в квартире не было.
 

Вопрос 1. Я въехал в съемную квартиру с кошкой. Согласно договору, на арендованной площади может жить домашнее животное, однако после подписания документа и переезда владелец потребовал, чтобы я избавился от кошки.

В противном случае он грозится выселить меня и обратиться в полицию.

Может ли он это сделать, согласно закону, до окончания арендного срока или привлечь к какой-либо ответственности в случае, если я проигнорирую его устные требования относительно кошки и продолжу с ней жить?

На вопрос ответил управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов:

– Не может. У владельца квартиры нет законных оснований для преждевременного выселения арендатора или привлечения его к ответственности. Договор предусматривает возможность проживания в квартире кошки. Подписывая документ, арендодатель согласился со всеми его условиями.

Согласно Гражданскому кодексу, если квартиросъемщик отказывается от расторжения договора, это можно сделать только по соответствующему решению суда. Главным основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке является порча или разрушение объекта аренды нанимателем.

В описанном случае это может произойти по вине домашнего животного.

Но важно учесть один нюанс: определена ли в договоре аренды ответственность квартиросъемщика перед владельцем за проживание на жилплощади домашнего животного и прописан ли порядок возмещения причиненного ущерба.

К примеру, таким возмещением может быть проведение ремонта или денежная компенсация. Также возможно, что в случае порчи квартиры нанимателем предполагается досрочное расторжение документа по требованию владельца.

Если такое условие есть, арендодатель может досрочно расторгнуть договор.

По умолчанию текущий ремонт жилого помещения делает наниматель. Таким образом, если кошка арендатора испортила имущество владельца, но наниматель не устранил нанесенный ущерб, то хозяин квартиры может выселить такого жильца. Для обращения в полицию у арендодателя нет оснований, поскольку наниматель проживает в квартире законно.

Полицейские смогут вмешаться, только если арендатор или его домашнее животное мешают соседям. Согласно закону «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москва», за шумное поведение с 23 до 7 часов в столице могут привлечь к административной ответственности. Но это в основном касается владельцев собак, которые могут лаять ночью.

Как правило, кошки, проживающие в квартире, не доставляют соседям неудобств. 

Вопрос 2. Я подозреваю, что хозяин приходит в квартиру, когда меня нет дома. Прямых доказательств предоставить не могу, но замечаю это по косвенным признакам: открытые форточки, вещи не на привычных местах. Можно ли в случае таких действий владельца взыскать с него моральный ущерб?

На вопрос ответил адвокат Андрей Безрядов:

– Можно. Заключая договор аренды жилого помещения, наниматель получает законное право пользования квартирой. Это означает, что, пока действует договор аренды, права владельца относительно жилого помещения ограничены.

Проникновение арендодателя в квартиру можно интерпретировать как препятствование реализации законных прав квартиросъемщика на арендованное жилье. На основании этого обстоятельства можно досрочно расторгнуть договор.

Кроме того, такие действия владельца можно посчитать попыткой посягнуть на неприкосновенность частной жизни. При посещении квартиры без согласования с нанимателем арендодатель может узнать конфиденциальную информацию о его частной жизни.

Но при защите прав арендатора нужно помнить, что у владельца должна быть возможность контролировать использование собственного имущества.

Поэтому в договоре необходимо подробно описать схему согласования времени визитов собственника сдаваемой в аренду квартиры.

Вопрос 3. После переезда в арендованную квартиру оказалось, что владелец приукрасил ее состояние: горячей воды нет, сантехника течет. Хозяин отказывается это компенсировать и перекладывает всю ответственность на меня. Могу ли я на законных основаниях обязать владельца устранить эти недостатки за его счет?

На вопрос ответила адвокат Ирина Стряпкина:

– Можете. Владелец обязан передать жилье в технически исправном и пригодном для проживания состоянии. Это значит, что ответственность за недостатки, которые препятствуют пользованию жильем, лежит на арендодателе.

Это касается и случаев, когда при заключении договора аренды наниматель знал об этих недостатках.

Кроме того, если договор не предусматривает иное, обязанность по надлежащему содержанию квартиры в период действия договора аренды лежит на собственнике.

Что касается многочисленной судебной практики, арендатора привлекают к ответственности за причиненный имуществу вред только в случае его виновных действий.

Чтобы избежать неожиданных ситуаций, в договоре аренды необходимо четко прописать характеристики сдаваемого жилого помещения и указать в акте приема-передачи все найденные неисправности и несоответствия.

Если недостатки выявлены уже в процессе эксплуатации, то арендодатель имеет право требовать их устранить или настаивать на досрочном расторжении договора найма с компенсацией понесенных затрат.

Вопрос 4. Меня затопили соседи сверху, в результате чего на стенах появилась плесень, а мебель вышла из строя. Однако виновники отказываются компенсировать причиненный ущерб.

Владельцу квартиры нет до этого дела – он самоустранился.

С кого можно взыскать деньги на покупку новой мебели и ремонт? Можно ли сначала выполнить все необходимые работы, чтобы привести жилое помещение в порядок, а потом получить компенсацию расходов?

На вопрос ответила адвокат, член адвокатской палаты Москвы Елена Лузанова:

– Чтобы взыскать средства, которые вы потратили на восстановление имущества, нужно зафиксировать факт повреждения и указать его размер, а также виновное в этом лицо. Кроме того, необходимо сообщить о повреждении имущества его владельцу.

Если мебель принадлежит наймодателю, а договор не предусматривает, за кем остаются расходы на ремонт, то ситуация выглядит следующим образом. Наниматель должен вернуть владельцу имущество в таком же состоянии, в котором его получил, учитывая естественный износ. При этом риски, связанные со случайным повреждением несет владелец.

Также он обязан предоставить нанимателю имущество в надлежащем состоянии, которое соответствует условиям договора найма и назначению имущества.

Если арендатор обнаружит недостатки имущества после его передачи в аренду, то может потребовать возместить расходы, потраченные на устранение этих недостатков или соизмеримого уменьшения платы за аренду.

Таким образом, когда факт повреждения и сумма ущерба зафиксированы, наниматель может требовать, чтобы владелец устранил недостатки жилого помещения. Если собственник этого не делает, наниматель может самостоятельно устранить повреждения, в данной ситуации – приобрести новую мебель, если восстанавливать старую нецелесообразно.

Если мебель принадлежит нанимателю, то взыскать расходы на ее восстановление или приобретение новой можно только с соседей, причинивших вред.

Вопрос 5. Я заключил долгосрочный договор найма. Задолго до его истечения арендодатель потребовал, чтобы я выселился, без каких-либо объяснений. Можно ли обязать владельца исполнить договор, чтобы я остался жить в квартире до окончания срока, указанного в договоре?

На вопрос ответила юрист земельно-имущественных отношений компании Heads Consulting Марина Катянина:

– Это зависит от условий договора найма. Согласно статье 619 Гражданского кодекса, у арендодателя есть конкретные основания для досрочного расторжения договора.

Это можно сделать в случае, если арендатор нарушает указанные в документе правила пользования имуществом, существенно ухудшает его состояние, задерживает арендную плату более двух раз подряд или не выполняет ремонтные работы, в то время как это является его обязанностью.

Если, проживая в арендованной квартире, наниматель не ухудшал состояние жилого помещения и не нарушал условий договора, владелец не вправе требовать досрочного выселения.

В стандартных договорах найма, как правило, указано, что каждая из сторон вправе досрочно расторгнуть договор по основаниям, не связанным с какими-либо нарушениями, которые допустила другая сторона.

Но в таком случае владелец должен действовать в соответствии с досудебной процедурой и письменно уведомить нанимателя о досрочном расторжении договора.

Если арендатор не вернул арендованное имущество в указанный в договоре срок, у хозяина квартиры появляется право подать исковое заявление в суд.

Вопрос 6. После выселения из квартиры мне стал регулярно звонить собственник, требуя вернуть несуществующую мебель. Это случается ежедневно уже несколько недель подряд. Можно ли в таком случае привлечь бывшего арендодателя к ответственности? Каким образом это сделать? Какое наказание может грозить владельцу, который выдумал пропажу вещей?

На вопрос ответил адвокат Валерий Вечканов:

– Хозяин может требовать от квартиросъемщиков вернуть мебель на основании описания имущества, составленного при передаче жилья в аренду, где указано состояние всех предметов. Такое описание должно быть оформлено актом приема-передачи. Документ является неотъемлемой частью договора аренды.

Лучше сделать фотографии перечисленной в описании мебели и приложить к акту. Когда срок аренды истек, арендатор передает мебель (посуду, технику и прочее) хозяину. Возврат имущества также должен быть оформлен актом приема-передачи.

Если какого-либо предмета мебели не хватает, владелец должен составить претензию, на основании которой сможет требовать от нанимателя возврата имущества или возмещения его стоимости.

Если описанный факт никак не был зафиксирован, и владелец выдвигает необоснованные требования о возврате мебели, существование которой не подтверждено документально, то в зависимости от формы таких требований можно определить состав правонарушения со стороны собственника жилья.

При правильном определении состава правонарушений хозяина, требующего вернуть несуществующее имущество, можно привлечь к административной ответственности. Если же данные требования определяют состав преступления, владельцу может грозить уголовная ответственность (к примеру, вымогательство, вплоть до мошенничества).

Чтобы определить состав правонарушения, обратитесь к квалифицированному юристу.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11222/

Консультант закона
Добавить комментарий