Как выяснить, является ли дачный массив собственностью председателя?

Пошаговый мануал для оформления права собственности на старую дачу

Как выяснить, является ли дачный массив собственностью председателя?

До сих пор очень сложно подсчитать, сколько в стране осталось загородной недвижимости, оформленной еще по старым советским документам.

Получив такую дачу в наследство или, наоборот, решив ее продать за ненадобностью, люди часто сталкиваются с тем, что право собственности не оформлено и непонятно, с какой стороны к этому вопросу подступиться.

Сайт “РИА Недвижимость” попросил юристов рассказать, как действовать, чтобы зарегистрировать свою старую дачу в собственность.

Шаг первый: находим документы

Проблема регистрации права собственности на садовые земельные участки и находящиеся на них постройки из незарегистрированного в установленном порядке “советского и российского прошлого” до сих пор не утратила своей актуальности, причем с каждым годом такая регистрация становится все сложнее и сложнее, объясняет старший партнер, адвокат АК “Бородин и Партнеры” Игорь Зернов.

Земельные участки выдавались людям по-разному: в СНТ, ДНТ, в населенных пунктах, органами местного самоуправления, владельцами массивов (совхозами, предприятиями, учреждениями), в советское время, в начале земельной реформы, после земельной реформы и так далее поэтому вариаций наборов документов, которые могут оказаться на руках у граждан, может быть множество, сетует адвокат Наталья Тарасова.

При этом нужно понимать, что дача – это, собственно, два объекта недвижимости – земельный участок и строение. Документы на дом отсутствуют чаще, но при наличии документов на землю оформить строение будет не сложно, уточняет Тарасова.

Основанием для возникновения права собственности на землю может стать один из этих документов, объясняет она:

свидетельство о праве собственности/постоянного бессрочного/пожизненного наследуемого владения на землю (1992-1993 годы) – один лист формата А4 синего цвета;

свидетельство о праве собственности на землю (1994-1998 годы) – один лист формата А3, сложенный по формату А4 розового цвета;

решение/постановление о предоставлении земельного участка в собственность/постоянное бессрочное пользование/пожизненное наследуемое владение/аренду – выдавшим органом должен быть орган местного самоуправления либо правообладатель земельного участка;

договор аренды земельного участка – выдавшим органом должен быть орган местного самоуправления либо правообладатель земельного участка;

выписка из похозяйственной книги – один либо несколько листов, выдавшим органом должен быть архив органа местного самоуправления;

схемы населенных пунктов, генеральные планы СНТ, планы отвода земельного участка, любые картографические документы – выдавшим органом должен быть орган местного самоуправления либо правообладатель земельного участка;

решение/постановление об утверждении списков предоставления земельных участков – выдавшим органом должен быть орган местного самоуправления либо правообладатель земельного участка;

членская книжка/книжка садовода – выдавшим органом должно быть некоммерческое товарищество.

Кроме того, по словам Тарасовой, в некоторых случаях на руках могут быть и документы на строение, наличие которых упростит регистрацию. К таким документам относятся:

1

разрешение на строительство/реконструкцию – один либо несколько листов, выдавший орган – орган местного самоуправления;

2

сведения БТИ (технический паспорт, справка, выписка из инвентаризации и другие) – выдавшим органом выступает БТИ;

3

договор купли-продажи/дарения объекта недвижимости (советского времени) – должен быть заверен нотариусом, БТИ, органом местного самоуправления.

Если регистрацией занимается не сам владелец, а уже его наследник, то ему потребуется один из вышеперечисленных документов плюс свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, уточняет юрист фирмы “Юст” Екатерина Руденко.

Шаг второй: добываем недостающие документы

Нередки ситуации, когда документы безвозвратно утеряны. В этом случае нужно попытаться их восстановить, советуют эксперты.

Сперва необходимо выяснить начальную информацию по вашей даче: статус земли (населенный пункт, СНТ, иное), когда выделялся участок (советское время, новая Россия), кем выделялся (орган местного самоуправления, землевладелец), чтобы сузить масштаб поисков, советует Тарасова.

Данную информацию можно выяснить у соседей (как правило, земельные участки выданы на похожих условиях в пределах массива), родственников, бывших владельцев, в местных органах власти, продолжает она.

Затем, в зависимости от выясненной информации, нужно постараться запросить архивные копии постановлений, решений или распоряжений, которые послужили бы основанием для регистрации права собственности.

Как правило, за ними нужно обращаться в архив муниципального образования, архив Росреестра и Кадастровой палаты, БТИ. Будет проще, если вам известен конкретный орган, выдавший документ, номер документа или дата выдачи.

Заказывать документы также можно по фамилии правообладателя, по адресу нахождения участка/дома. В настоящее время, как правило, услуги архива можно заказать через сеть МФЦ, объясняет Тарасова.

Если гражданин является членом садоводческого товарищества и имеет членскую книжку, то необходимо обратиться к председателю товарищества для получения справки установленной формы о принадлежности данного участка конкретному лицу, добавляет Зернов.

Шаг третий: регистрация через суд

Если не удалось найти документы, являющиеся основаниями для регистрации права собственности, фактический владелец может обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости, говорит Тарасова.

Тогда заявителю пригодятся бумаги, указывающие на наличие прав – например, разрешения на строительство, выписки из решений/постановлений, приказы о предоставлении, планы, схемы и другие документы.

В иске необходимо описать ситуацию, обосновать возникновение права собственности, подкрепить доказательствами.

В настоящее время сложилась такая судебная практика, что на основании только показаний свидетелей, фотографии и подобного – право собственности за вами не признают, необходимо искать весомые (документальные) основания, подчеркивает адвокат.

Часто и для суда, и для заявителя бывает трудно определить действительного и надлежащего ответчика по иску о признании права собственности на земельный участок. Но единственный способ справиться с этим – “перепробовать” всех возможных ответчиков, то есть подавать разные иски, добавляет Зернов.

Некоторые надеются, что можно будет сослаться на приобретательную давность, то есть на то, что заявитель фактически владеет участком на протяжении многих лет. Однако на это не стоит рассчитывать, так как в этой категории дел такие требования редко бывают удовлетворены.

Шаг четвертый: регистрация

Если перечисленные выше документы удалось найти и собрать, то можно приступать непосредственно к процедуре регистрации права собственности.

Заявителю нужно подать в Росреестр или МФЦ следующие документы, объясняет Руденко:

заявление о кадастровом учете и государственной регистрации права собственности;

технический план. Его можно не прикладывать, если кадастровый инженер уже передал его в Росреестр. В этом случае нужно только указать идентифицирующий номер технического плана;

правоустанавливающий документ на земельный участок.

Подать заявление можно тремя способами:

1

непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра), либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;

2

почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

3

в форме электронных документов через интернет, например, через официальный сайт Росреестра, продолжает Руденко.

Независимо от того, какой способ подачи выбрал правообладатель, к заявлению нужно приложить доверенность (если заявление от имени правообладателя подает другое лицо), копию паспорта заявителя и документ об оплате госпошлины и его копию.

Закон не обязывает подавать документ об уплате госпошлины, уточняет Руденко. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах через пять дней со дня подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, предупреждает юрист.

Если все документы поданы правильно, то спустя установленное законом время (обычно это 10-12 рабочих дней), заявитель получит выписку из ЕГРН, которая подтвердит его официально зарегистрированное право собственности.

В случае, когда по итогам всех действий владельцу земли не удалось доказать право собственности, участок остается в государственной собственности. Правда, даже в этом случае он может сохранить право пользования землей, заключает Тарасова.

Источник: https://realty.ria.ru/20191022/1560069558.html

Верховный суд разъяснил, как бесплатно получить участок земли

Как выяснить, является ли дачный массив собственностью председателя?

Верховный суд проанализировал, как на протяжении трех лет в регионах рассматривали судебные споры, связанные с дачными и садоводческими объединениями граждан.

Подобные анализы судебной практики особенно актуальны в разгар дачного сезона, когда граждане большую часть своего свободного времени проводят на ставших родными сотках.

Павел Королев: МЭР хочет частично ограничить дачную амнистию

Острых вопросов и конфликтных ситуаций в садоводческих товариществах рождается немало. Один из таких непростых вопросов – как оформить право собственности на садоводческий участок.

Дело в том, что законодательство в этом плане у нас в последнее десятилетие менялось, а выдавали по 6 соток сотрудникам некоторые предприятия еще в прошлом веке, не задумываясь о будущем. Поэтому у многих дачников есть, что называется, проблема с документами.

Где-то это просто пожелтевшая справка садоводческого товарищества дремучих годов, где-то и такой справки нет. Да и большинства тех предприятий уже не существует.

Как поступать дачникам в наше время, когда дача есть, а ни продать, ни подарить, ни завещать ее нельзя, если она не оформлена в частную собственность?

Верховный суд признает, что по поводу признания прав собственности на участок, расположенный на территории садоводческого или дачного товарищества, в стране так и не сложилась единообразная судебная практика. Проще говоря, то, что в одних регионах суды разрешают, в других запрещают.

Одни суды, когда рассматривают иски дачников о приватизации их же собственных участков, рассуждают следующим образом. Если садовод принес иск к местным чиновникам о признании за ним права собственности на землю, то ему следует отказать. Потому, что требование садовода незаконно.

Земельные участки садоводческих товариществ “не сформированы как объекты права”, не поставлены на кадастровый учет, им не присвоен кадастровый номер.

Поэтому право собственности на эти участки не может быть зарегистрировано, что в силу 131-й статьи Гражданского кодекса является обязательным.

Верховный суд назвал условия, при которых членам садовых объединений участок отдают даром. Сергей Михеев/ РГ

В противоположность такому мнению другие суды по поводу аналогичных исков заявляют следующее – формирование участка в установленном законом порядке с описанием и установлением его границ не является обязательным условием для его приватизации.

Такие суды считают, что важное значение имеют три обстоятельства. Первое – входит ли участок в состав садоводческого товарищества.

Второе – если это объединение было создано до вступления в силу Закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” N 66, то есть до 23 апреля 1998 года.

И, в-третьих, если гражданин хочет получить участок в собственность бесплатно, он должен быть членом этого товарищества и пользоваться участком на законных основаниях. Верховный суд разъясняет, что именно эта позиция судов – правильная.

Что должен знать хозяин неприватизированного участка в садово-дачном некоммерческом товариществе? Вот разъяснения Верховного суда.

По 25-й статье Земельного кодекса права граждан на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат госрегистрации в соответствии с Законом “О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Рассматривая иски граждан о приватизации своих участков суды должны руководствоваться не только Земельным кодексом, Законом “О введении в действие Земельного кодекса РФ” и законом о госрегистрации, но и прежними законами.

Росреестр зафиксировал рост популярности “дачной амнистии”

Так, в соответствии с Порядком выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утвержденном Роскомземом 20 мая 1992 года, основанием для приватизации участков, которые люди получили до 1 января 1991 года, являются выданные в то время документы.

Прежде всего это государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков. Ну а если эти документы отсутствуют, то их могут заменить так называемые земельно-шнуровые и похозяйственные книги и другие документы, которые есть в районных комитетах по земельной реформе и землеустройству, в органах архитектуры или у самих землепользователей.

В Законе “О введении в действие Земельного кодекса РФ” сказано, что если человек получил участок под садоводство, строительство дома или гаража на праве постоянного пользования или пожизненного владения еще до введения в действие Земельного кодекса, то он вправе зарегистрировать его на себя бесплатно. Есть, правда, исключения в законе, когда участок не дадут в частную собственность, но это касается единичных случаев. Их немного и все они перечислены в законе.

Если в документе на землю, выданном гражданину до принятия Земельного кодекса, не указано право или просто невозможно понять, на какое право гражданину дали участок, считается, что на праве собственности.

Особенности предоставления в собственность участков дачникам регулирует 28-я статья закона о садоводческих объединениях. Там прописано право граждан на приватизацию садовых участков, находящихся в бессрочной собственности.

Гражданская ответственность кадастровых инженеров будет застрахована

По 25-й статье того же садоводческого закона граждане имеют право регистрировать такие участки без чьего-то разрешения или согласия каких-либо местных чиновников.

В качестве примера Верховный суд привел ситуацию с некой дачницей, которая обратилась в суд с иском к комитету муниципального имущества и земельных ресурсов городской администрации. Истица оспаривала отказ местных чиновников предоставить ей в собственность участок бесплатно, так как она член садоводческого товарищества.

Районный суд дачнице отказал, сославшись на то, что у нее нет правоустанавливающих документов на дом и участок. А ее земельный участок был поставлен на кадастровый учет лишь в 2010 году. Членом же садоводческого товарищества истица стала в 2002 году. То есть после введения в действие Земельного кодекса.

Вышестоящий суд с таким решением не согласился и по просьбе дачницы его отменил и принял новое решение, адресованное местным чиновникам – передать женщине в собственность бесплатно ее участок.

Апелляция заявила – садовое товарищество, о котором шел спор, появилось в 1995 году – до вступления в силу закона “О садовых товариществах” .

Участок дачница получила законно и он целиком находится на территории товарищества, а дама – член этого объединения.

То есть налицо все условия для бесплатной передачи земли истице.

Источник: https://rg.ru/2015/07/14/dacha.html

О председательстве

Как выяснить, является ли дачный массив собственностью председателя?

Итак, как обещал в предыдущем посте прибавившимся подписчикам, пишу про бытность председателя СНТ. Для понимания оговорюсь сразу, что все совпадения случайны председателем уже не являюсь за ненадобностью.

6 лет назад, после развода, я решил жить по-новому и ни в чем себе не отказывать, т.е. завести собственную дачу, где можно и руки приложить, и отдохнуть. Дачный массив выбрал недалеко от дома. В принципе в нашем небольшом городе всё недалеко, хотя некоторые берут дачи/дома в деревнях, а потом героически преодолевают десятки километров.

Место замечательное, рядом ручей, но в выбранном СНТ не было председателя, только Бабуля, “член правления” с документами/печатями и информацией обо всех садоводах. Она подсказала контакты владельца одного из многочисленных заброшенных участков (дача с текущей сарайкой и заболоченным колодцем).

Купил по расписке это имущество, а землю выдало СНТ по заявлению на вступление.

Через пару лет, построив уже беседку и, самое главное – туалет, задумался об официальном оформлении отношений с этим кусочком родины.

В итоге договорился до того, что Казначей и Бабуля инициировали собрание по поводу выбора председателя.

Немногочисленные оставшиеся в СНТ садоводы сразу ткнули в мою сторону ибо “молодой ащо, пущай поработает”, пока их 40-50-летние дети сиротливо жались за спинами.

Есть у меня интересная черта: в жизни я всегда стараюсь просчитывать действия наперед, думать “за себя и того парня”, но в какой-то момент – “с головой в омут”. Видимо надоедает просчитанная скучная жизнь. Так было с автостопом, первым браком, и вот опять простите за неровный почерк.

В общем взялся, получил документы на руки, полез в ЕГРЮЛ и охуел озадачился: а садоводство-то 7 лет как исключено из юр.лиц!

А получилось так (выжимка из переписки и личного общения с налоговой): предыдущий председатель оформила абсолютно всё, и хотя уже не являлась даже садоводом, была председателем по документам. Оставалось только ежегодно платить в налоговую по 5т.р.

, и в первых же платежах Казначей ошиблась, указав своё ФИО вместо СНТ. Платеж прошел, на счет СНТ не попал, и налоговая исключила нас за “отсутствие ведения деятельности” или как-то так. Ессно все сроки восстановления прошли, новое юр.

лицо открывать смысла нет, никто не выдаст заново землю на него, удалось только спасти перечисления за последние 5 лет.

Что делать? Ночи гугления привели к определенным мыслям и я вышел к садоводам с несколькими предложениями:

1. исключаем “мертвые души” и, согласно устава, возвращаем земли (заброшки более 3-х лет) в СНТ. Старался сделать всё максимально корректно, поэтому так: кого можем – уведомляем о погашении задолженности либо письменном отказе от участков (некоторые пришлось выкупить т.е. оплатить имущество на участке). Кого нет – для них публикация в газете;

2. раздаем участки нуждающимся (под расширение или новым людям), чтобы было кому подписывать границы в п.3

3. межуемся и переводим в собственность.

Для понимания выкладываю кадастровую карту, красным  – участки в собственности (почти половина продается), остальное – брошенное и поныне. При том, что в соседних садоводствах нет ни одного свободного участка.

Для всех были изготовлены справки, образец которой подглядел у председателя-соседа, и начались поиски кадастрового инженера.

По совету обратился к одному, сразу показался “слишком говорливым”, но был не искушен в этих делах и направил к нему всех садоводов с напутствием “денег вперед не давать”.

Через 3 мес. он так и не появился для работ и пришлось срочно, уже в сентябре (да, лето проёбано), найти другого, “знакомого знакомых”. Разметка была проведена за неделю, документы получили через месяц. На удивление ни у кого не было конфликтов по границам, всё подписали друг другу.

Дальше началось Administration Time! Работа 2 дня в неделю по 4 часа, одно окно. Народу столько, что придя к 8 утра, можно было не успеть до 12ч.
Пошел к земельщикам первым, со всей пачкой документов:

готовым межевым планом;

о выделении земли садоводству;
протокол общего собрания с подписями:

выписка на каждого члена:

Через месяц пришел за разрешением, отнес его в МФЦ, и еще через месяц стал полноправным собственником, как и остальные желающие. Это если кратко 🙂

Что с общими землями, брошенками и дорогами, спросите вы? А ничего, в своё время отойдет администрации, а те, скорее всего, вернут их нам уже официально на баланс (им оно тоже нафиг не надо). Надеюсь, к тому времени многие перейдут в ИЖС. Но на эту тропу я еще не ступал, пока только одна дама оформила дом и прописалась.

Какие проблемы были:

1. до нашего межевания администрация отмежевала кусок земли рядом “по карте”, попутно отхватив кусок одного из участков.

Он уже лет 10 как заброшен и хрен бы с ним, но нарисовалась баба, хозяйка участка, и подняла вой до небес.

Мной была послана, бегала в администрации, заебала всех (кадастровый уже не брал трубку), в итоге отдали ей один из брошенных. Который она оформила и тут же выставила на продажу.

2. у соседского СНТ еще круче, так же по карте отхватили вполне живые участки с домами, так что можно считать нам еще повезло.

3. за многими пришлось бегать с документами лично, благо всего садоводов немного.

4. “акция щедрости” администрации закончилась, поэтому внезапно появившиеся хозяева брошенок уже не смогут оформить с ними отношения.

Пожалуй пока на этом закончу, в следующем посте опишу “приключения Электросетика” т.е. через какую задницу мы получили электричество за 550р./лицо.

Всем хорошего дня! 🙂

Источник: https://pikabu.ru/story/o_predsedatelstve_6798963

Дачи больше нет

Как выяснить, является ли дачный массив собственностью председателя?

Президент России Владимир Путин 29 июля 2017 года подписал новый закон, который в скором времени начнет влиять на деятельность владельцев садовых, огородных и дачных участков. О том, как изменится жизнь владельцев различных типов загородной недвижимости и земель после вступления закона в силу, рассуждает эксперт «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Навести порядок

Новый закон призван систематизировать отношения участников различных самоорганизующихся сообществ — дачных, садово-огородных и огородных товариществ.

Откуда в принципе взялись такие объединения? Дело в том, что загородные земли, на которых ныне располагаются различные кооперативы, ранее имели статус сельскохозяйственных земель и не подходили для индивидуального жилищного строительства.

Когда в 1992 году было введено право собственности, а в 1993-м разрешены сделки с землей, возник, в свою очередь, вопрос о статусе земли.

У земельного участка появилась такая характеристика, как назначение: для индивидуального жилищного строительства, садовый, огородный или дачный. Но были также и категории земель, которые никто не отменял: земли населенных пунктов, земли сельского хозяйства, земли транспорта и т. д.

Таким образом, не было четкого понимания того, что именно может размещаться на земле определенной категории и с каким назначением, и часто возникали противоречия. Например, на землях промышленности целевым назначением могло быть жилищное строительство или же размещались земли сельхозназначения. Таких случаев было довольно много, и долгое время этот вопрос несоответствия никем не решался.

Популярные дачные и садоводческие кооперативы, существование которых новым законом упраздняется, в 99% случаев располагались на землях сельхозназначения.

В советское время действовал ряд ограничений по строительству на определенных типах участков: например, на садовом участке запрещалось возводить дом площадью более 50 кв. м.

В 1990-е годы, когда в законодательстве было еще достаточно слабых мест, многие получали такие участки в собственность и возводили на них те строения, которые считали нужными. Когда нормы размылись, началась хаотичная стадия развития рынка, появилась и коррупционная составляющая.

К примеру, не так давно были снесены многоквартирные дома, возведенные на участках индивидуального жилищного строительства: такое случалось, когда регистрационная палата не имела четкого понимания о том, что можно регистрировать на участке жилищного строительства в деревне, а что нельзя. Новый закон регулирует и такие моменты в том числе.

Такое понятие, как дача, новым законом ликвидируется. По сути, дачные кооперативы по своей структуре дублировались с садовыми товариществами. Если с огородническими товариществами все было понятно, то с дачными и садовыми нередко возникала путаница.

Огороды — это небольшой процент территорий, который выделялся для выращивания растений, а не для постоянного проживания.

Как правило, под эти нужды определялись участки вдоль дорог, рек, на заливных лугах и даже под ЛЭП — в местах, где нельзя возводить капитальные строения в принципе.

Однако люди, видя и понимая, что земля находится в их собственности, начинали интерпретировать свои возможности по-своему. Отсюда — капитальные строения на огородных участках, а дальше — дворцы в садовых товариществах.

К сожалению, такие случаи отражают низкий уровень нашей правовой культуры.

Законодательство позволяло в подобных ситуациях дома сносить, но так как отсутствие четких нормативов тянулось десятилетиями, возникла потребность упорядочить состояние кооперативов, привести их в соответствие с реальностью.

Дачи больше нет

Законодатели двигались к порядку постепенно. Сначала вопрос о статусе земель решался следующим образом: если на участке возведен жилой дом, то земля предназначена для индивидуального жилищного строительства. Но и здесь возникли нюансы.

Основная проблема заключалась не в огородных (там все-таки возможностей для вольных интерпретаций нормативов не так много), а в садовых и дачных товариществах. Почему в итоге было решено ликвидировать дачные кооперативы и само понятие дачи в законодательстве? Потому что все эти дачные места в 95% случаев превратились в населенные пункты.

Например, подмосковная Малаховка — это бывший дачный кооператив, и он уже имеет статус населенного пункта.

https://www.youtube.com/watch?v=Ol3luvp7M8M

Но встречаются и более сложные случаи, когда разросшийся дачный кооператив не признавался жильем. Например, в Подмосковье на окраине Немчиновки, имеющей статус населенного пункта, расположен большой садоводческий кооператив.

Он находится в 2 км от МКАД и, конечно же, никаких дач в нем уже давно нет, а возвышаются коттеджи люкс и бизнес-класса. Для того чтобы признать кооператив частью Немчиновки, необходимо собрать огромное количество собственников и подать заявку в местные органы управления.

Однако если речь идет о жилье, городские власти обязаны обеспечить соответствующей инфраструктурой: дорогами, опорным пунктом полиции, поликлиниками, детскими садами и школами.

В новых коттеджных поселках все эти затраты и обязанности ложатся на девелопера, задачу же по старым населенным пунктам делегировать никому нельзя.

Поэтому власти, чтобы не брать на себя ответственность, сознательно затягивали и затрудняли решение о признании таких кооперативов объектами для постоянного проживания.

С упразднением дач и появлением возможности для прописки во многих загородных домах отказывать жителям в признании их кооператива местом для постоянного проживания будет сложнее. Но из каких бюджетных средств обеспечить эту самую необходимую инфраструктуру — неясно.

Таким образом, жители домов на участках под индивидуальное жилищное строительство, помимо обязанностей, налогового бремени и прописки, должны получить еще и права на пользование собственной расширенной инфраструктурой, а власти, в свою очередь, выделить определенный бюджет для ее создания.

Ведь садовые товарищества различаются размерами: это могут быть как небольшие кооперативы на 300 участков, так и практически населенные пункты на тысячи домов.

Для таких случаев требуется создание маршрутов общественного транспорта, новых дорог, нормального освещения — и теперь жители садовых товариществ будут вправе требовать этого от местной власти.

Деньги и самоорганизация

Не секрет, что в любых кооперативах одной из основных проблем является организация работы правления и соблюдение механизма принятия решений. Что такое садовое некоммерческое товарищество (СНТ)? Это огороженная территория со своими сетями, дорогами, частными земельными участками и общественной территорией, принадлежащей товариществу.

Жители СНТ платят взносы на его содержание, на собраниях сообща решают организационные вопросы, по мере возможностей вносят свою лепту в комфортную жизнь на территории товарищества — проводят субботники и т. д. Но это в идеале.

На самом же деле, к сожалению, ношу тянут на себе только добросовестные плательщики — 60–70% жителей кооперативов, а 30–40% собственников обычно взносы не платят и в общественной жизни никак не участвуют.

Новый закон, казалось бы, пытается облегчить жизнь сознательным плательщикам.

Теперь не платящий взносы в течение двух месяцев собственник исключается из кооператива, лишается права участвовать в общих собраниях, но обязан подчиняться решениям большинства, поскольку остается собственником своего дома и участка и пользователем общественных территорий.

От чего на самом деле поможет избавиться новая норма — от «мертвых душ». Ранее членство в кооперативе прекращалось только по заявлению и по заявлению же нового собственника могло начинаться.

Таким образом, имея право продать имущество без согласия других членов кооператива или товарищества, собственник его реализовывал, никого не уведомляя, но оставался членом кооператива на бумаге. Значит, его голос обязан был учитываться в общих решениях. Теперь его членство прекратится автоматически — после неуплаты взносов.

Однако от проблемы системных неплательщиков новые нормы не избавляют. Неплательщик лишается права принятия решений, но не лишается обязательств по общим взносам, размер и назначение которых теперь будут определяться без его участия и согласия.

Это не вызовет у него желания исправиться — напротив, у него появится еще больше возможностей игнорировать мнение большинства и не оплачивать охрану, уборку, ремонт дорожного покрытия, мотивируя это отсутствием надобности для себя.

Проигнорирует он и целевые взносы — к примеру, на починку вышедших из строя коммуникаций.

Несогласные могут обратиться в суд, но станет ли товарищество, чей бюджет формируется исключительно взносами участников, тратить и без того небольшие средства на судебные тяжбы? Вероятнее всего, нет. Выходит, вместо решения вопроса может возникнуть только никому не нужная конфронтация.

Также в новом законе четко определено, что членами товарищества могут являться исключительно физические лица.

Это актуально для новых СНТ, где, к примеру, застройщик постепенно продает дома и участки, и если он как юридическое лицо еще владеет более 50% домов, может принимать любые решения, касающиеся общих территорий и имущества, ни с кем не советуясь. От такой ситуации новый закон защитит частных собственников.

Но в случае с организацией деятельности товарищества по-прежнему не решается и не закрепляется вопрос об управлении и проведении собраний. По сути, для управления должны применяться все те же устаревшие схемы.

Так, чтобы провести собрание собственников, правление обязано за месяц уведомить их заказным письмом с уведомлением или переданным лично в руки.

Как оповестить собственников 300 домов и будет ли этим заниматься председатель на добровольной основе? Чей бюджет оплатит рассылку писем?

Очень важный момент — жалование членов правления и председателя. Этот вопрос вновь остается за СНТ: в каждом товариществе его члены сами должны решать, станут они выплачивать зарплату своему председателю или он должен работать на добровольных началах.

Самостоятельно будет определяться и размер платы.

Хотя в текущих условиях разумнее предложить людям достойную мотивацию к честному ведению хозяйственной деятельности в товариществе и установить определенную норму оплаты труда членов правления и руководства, определив ее в рамках, к примеру, процента от взносов.

Также сохраняется сложновыполнимая норма, закрепляющая необходимость принятия всех решений на собраниях, где присутствует не менее половины членов товарищества.

Если на ежегодные собрания обеспечить 50%-ную явку более-менее реально, то решить вопросы в экстренных случаях практически невозможно — по закону СНТ не обязаны создавать резервный фонд средств для срочной ликвидации проблем, а за короткий срок собрать 150 собственников из 300 домов нереально.

Предполагаю, что такую норму продолжат обходить: костяк товарищества будет оплачивать ремонт из своих средств и только потом собирать их с собственников участков. Вопрос лишь в том, соберет ли, а иначе участникам поможет только суд, который вновь повлечет трату времени и денег.

Гораздо разумнее было бы обязать товарищества формировать резервный фонд средств по примеру фонда капитального ремонта, максимально прозрачный и подотчетный для всех участников.

По сути, ввиду недоработки многих важных моментов, связанных с функционированием и структурой садовых товариществ, многие нормы закона об СНТ продолжат обходиться его членами с помощью различных лазеек и ухищрений: признаемся честно, никто и сейчас не замораживает работу товарищества и принятие решений, не собрав 50% собственников и не получив, к примеру, 30% взносов. Государство вновь предлагает жителям решать все вопросы жизнедеятельности хозяйства самостоятельно, давая лишь рамочные установки и условия и предлагая решать все спорные ситуации в суде. Насколько эффективными окажутся новые меры для работы СНТ и как их будут трактовать в каждом конкретном товариществе — пока что большой вопрос. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59a543399a7947b0140848a5

Закон о садовых товариществах может вызвать социальный взрыв

Как выяснить, является ли дачный массив собственностью председателя?

В наступающем году российские дачники будут жить по новым правилам игры. С 1 января вступает в силу новый закон о садоводстве и огородничестве. Дачники уже негодуют – обновлённые нормы сильно ударят по карману простых граждан. Более того, те, кто не успеет вовремя адаптироваться к новым условиям, могут и вовсе лишиться своих садовых домиков и участков.

Садоводы полны тревоги. «Прежде чем издавать такие законы, нужно было выйти в люди, узнать, как и чем живут садоводческие объединения, какая им нужна помощь и что сегодня для их существования необходимо сделать в первую очередь», – поделился с «Нашей Версией» председатель геленджикского ДНТ «Садовод» Николай Михайленко.

Николай Григорьевич прислал в редакцию подробное письмо, в котором рассказывает о том, как в их дачном товариществе сегодня пытаются соответствовать будущим законодательным изменениям. На поверку оказывается, что новый закон не просто выкачает из карманов дачников немалые суммы денег, но и внесёт правовую неразбериху.

Землю могут «отжать»

Главной новеллой 217-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» является то, что закон отменяет всё существующее многообразие дачных объединений. Отныне будут существовать только садовые некоммерческие товарищества (СНТ) и огородные некоммерческие товарищества (ОНТ).

Принципиально важно и то, что новые ОНТ и СНТ отныне станут являться разновидностью товариществ собственников недвижимости (ТСН).

Главное отличие ТСН от всех видов дачно-садовых объединений состоит в том, что все его члены имеют недвижимость в собственности, имеют долю в имуществе общего пользования, внесённые в ЕГРН.

Для дачников эта юридическая казуистика выливается на практике в целую бюрократическую процедуру.

«Нас обязывают нести затраты на изменение Устава, переоформление правоустанавливающих документов только потому, что кому-то, кто не думает о том, на какие гроши живут сегодня люди, пришла в голову мысль заменить дачные объединения на ТСН. А что завтра придёт на ум этим господам? И главное – почему и за что наказывают людей?» говорит Николай Михайленко.

Но если бы дело было только в этом! Миллионы граждан, как отмечают эксперты, могут и вовсе лишиться прав собственности на свои участки. Всё дело в том, что ТСН подразумевает обязательное внесение в ЕГРН, тогда как сегодня 80% садовых участков в реестре не значатся.

«Если по старому законодательству владение такими (не внесёнными в ЕГРН. – Ред.

) участками приравнивалось к праву собственности, то теперь эти земельные участки перейдут в собственность муниципалов», – объясняет глава профсоюза садоводов России, председатель Нацсовета по земельной политике Людмила Голосова.

Закон предусматривает, что до 31 декабря 2020 года можно будет подать заявление в органы местного самоуправления, заново получить от них свои участки и поставить их на учёт в ЕГРН. Но получится ли это сделать на практике – ещё большой вопрос.

«Муниципалитет может изменить градостроительный план и изъять земельные участки для муниципальных нужд. Если такое происходит сейчас, до вступления 217-ФЗ, то владельцам предусмотрена компенсация стоимости земельного участка и построек на нём.

С января 2019 года прежняя компенсация садоводам уже не положена», – предупреждает Александр Емелин, управляющий парт­нёр «Юридического бюро Александра Емелина».

По теме

Кстати, все, кто не управится до 2020 года, будет вынужден выкупать свои участки у муниципалитетов.

Придётся раскошелиться

Ещё одно немаловажное нововведение – обязательный переход всех товариществ на безналичный расчёт. Это, как выяснили дачники, тоже влетит им в копеечку.

«Сейчас нас, общественную организацию, обязывают содержать расчётный счёт, вносить все платежи (за электричество, целевые взносы) на данный счёт, где эти платежи, согласно консультации юристов, будут облагаться налогом», – говорит г-н Михайленко.

Также новый порядок существенно усложнит взаимодействие садовых товариществ с ресурсоснабжающими организациями. Сегодня у многих из них заключены договоры с ресурсниками.

Сбором денег (зачастую наличными) занимается председатель правления, причём собираются также целевые взносы на содержание земель общего пользования, проведение необходимого ремонта и т.п. Теперь каждый садовод будет заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями.

«Кто тогда будет оплачивать линейные потери, ночное осве­щение, хищения, которые обязательно возобновятся, как только нерадивые люди почувствуют свободу? К сожалению, никаких разъяснений новый закон садоводам не даёт», – объясняет Михайленко.

Зато уже сегодня совершенно очевидно, что расходы дачников возрастут в разы. Так, им придётся раскошелиться на определение границ своего товарищества – дело, которым раньше занимались муниципалитеты. Только топосъёмка обойдётся в несколько сотен тысяч рублей.

Кстати, из кармана дачников отныне будет оплачиваться и общая скважина. Оформление документов на неё обойдётся примерно в 2 млн рублей. «Якобы этот закон придуман для садоводов, но на самом деле он был принят в интересах муниципальных властей, государства и управляющих компаний», – уверена Людмила Голосова.

Об очевидной выгоде управляющих компаний говорят и в ДНТ «Садовод». «В последнее время появилась тенденция в передаче сторонним организациям всего электрохозяйства товарищества.

Многие годы ценой своего здоровья и денежных средств мы из дикого лесного массива возрождали и благоустраивали своё объединение.

Кто сейчас посягает на то, что рождено и оплачено нашими собственными средствами?» – возмущается Николай Михайленко.

Настоящие беды ждут и тех дачников, у кого не приватизирована земля. Таких по стране сегодня более 60%. Дело в том, что большая часть земель в садовых товариществах сегодня находится либо в праве бессрочного пользования, либо арендуется у муниципалитетов.

«У людей, которые десятилетиями трудились на своём участке и облагораживали его, теперь могут просто забрать землю.

Затем, чтобы приватизировать участок, его будут выставлять на торги, и приобрести его запросто может любой – тот, кто предложит большую сумму», – переживает Валерий Жуйков.

По сути, отмечают эксперты, новый закон переводит все дачные товарищества в категорию индивидуального жилищного строительства. Однако фактически сделать это не так-то просто, поскольку к индивидуальному строительству предъявляются принципиально иные требования.

«Придётся менять всю инфраструктуру, а это невозможно, – констатирует председатель Союза садоводов Иркутской области Валерий Жуйков. – К примеру, согласно новым требованиям, ширина дороги должна быть не менее 4 метров.

Если власти муниципальных образований начнут расширять дороги, это будет происходить за счёт участков. Представляете резонанс?»

«Кормушка» с заложенной бомбой

Об общественном резонансе эксперты говорят не случайно. Новый закон коснётся чуть ли не половины всего населения страны. По оценкам Союза садоводов России, в стране насчитывается более 16 млн дачных участков, а общее количество садоводов-огородников, по разным оценкам, составляет от 40 до 60 млн человек.

Фактически одним росчерком пера власти сами создают целую армию недовольных. И речь идёт не только о том, что к людям в очередной раз залезут в карман. Больше того – их могут лишить собственности.

Закономерно возникает вопрос: стоит ли игра свеч? Первым в списке выгодоприобретателей от нового порядка числятся муниципалитеты.

По данным сельхозпереписи, общая площадь всех дачных участков страны составляла более 1 млн гектаров – неплохой куш, если учесть, что теперь часть земли местные власти смогут «отжать» себе.

Плюс дополнительные поступления в бюджеты, связанные с возрастающими затратами дачников. Неплохая прибавка, если учитывать, что недотационные регионы в стране можно пересчитать по пальцам.

КСТАТИ

Изначально, в 2013 году, инициаторами разработки нового закона для садоводов и огородников выступали сами же дачники. «Но ещё на стадии законопроекта мы ужаснулись: люди предлагали одно, а разработчики – совершенно другое.

Такое впечатление, что мы говорили на разных языках», – вспоминает председатель Хабаровского краевого союза садоводов Виктор Сайков.

Заметим в скобках, что на официальном сайте Союза садоводов России вообще-то красуется эмблема «Единой России», а в попечительском совете заседают сплошь депутаты Госдумы.

Потому очень похоже, что при написании нового закона для дачников события развивались по известной формуле: хотели как лучше, а вышло как всегда. При этом, конечно, «подкормить» себя любимых чиновники не забыли. Забыли только подумать, что новая «кормушка» может оказаться не столь уж невинной и вылиться в полноценный социальный взрыв.

Источник: https://versia.ru/zakon-o-sadovyx-tovarishhestvax-mozhet-vyzvat-socialnyj-vzryv

Консультант закона
Добавить комментарий