Какие действия предпринять для возвращения задатка при отказе продавца продавать квартиру?

Задаток: возвращается или нет в 2019 году? В каких случаях?

Какие действия предпринять для возвращения задатка при отказе продавца продавать квартиру?

Задаток — предпочтительная форма совершения сделки для недобросовестных риелторов и мошенников. Чтобы избежать обмана, деньги передаются продавцу только после подписания договора задатка.

При составлении данного документа должны соблюдаться необходимые правила, защищающие интересы обеих сторон: в противном случае, покупатель потеряет деньги, продавец продаст недвижимость другому лицу, пока документы будут оформляться к сделке купли-продажи.

Но что предпринять, если у одной из сторон поменялись планы? Рассмотрим, возвращается задаток или нет в 2019 году.

Что такое задаток и на каких условиях оформляется

Когда продавец и покупатель заключают сделку купли-продажи недвижимости, предоплату за нее можно внести в виде задатка или аванса.

Задаток — денежные средства, которые передаются от будущего покупателя продавцу, предоставляя гарантии серьезности намерений на покупку недвижимости.

Обычно к оформлению договора задатка прибегают, когда у продавца нет средств, чтобы оплатить коммунальные платежи и оформить документы, которые необходимы для продажи жилья.

При оформлении договора задатка продавец обязан не продавать квартиру никому другому, пока не получит за нее полную стоимость.

Покупатель обязуется довести сделку до конца. Он не может въехать в квартиру, пока полностью не рассчитается. Задаток — часть оплаты полной стоимость приобретаемой недвижимости.

Рассмотрим, возвращается ли задаток при покупке квартиры или нет.

Возможность возврата задатка при отказе от сделки

Порядок составления договора задатка при приобретении недвижимости регулируют статьи 380, 381 Гражданского Кодекса РФ.

ГК РФ регламентирует возврат задатка в двойном размере, если продавец нарушит условия договора. Если положения договора нарушит покупатель, сумма задатка полностью останется у продавца.

Многих интересует, в каких случаях задаток возвращается. Вернуть задаток можно только по соглашению сторон, если по каким-либо из серьезных причин одна из сторона не может выйти на сделку по болезни, ухудшению финансового благополучия, отказа в ипотеке.

Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое стороны не отвечают (ст.416 ГК РФ).

Оформление договора

Деньги передаются продавцу только после подписания договора задатка. Составляется документ по всем правилам.

Только тогда он будет юридически обоснован, и покупатель не потеряет деньги, а продавец не продаст недвижимость третьему лицу, пока все документы оформляются к сделке купли-продажи.

После подписания договора задатка продавец должен составить и подписать расписку о том, что он получил деньги. Следует написать ее от руки, что поможет при судебных разбирательствах. Почерк гораздо сложнее подделать, чем подпись.

В договоре и расписке обязательно прописывают, что денежные средства передаются в качестве задатка.

Также указываются пункты:

  • ФИО обеих сторон, паспортные данные;
  • место проживания каждой из сторон;
  • итоговую стоимость недвижимости;
  • точное описание квартиры: площадь, адрес, прочие характеристики;
  • сумму задатка;
  • срок исполнения обязательств каждой из сторон;
  • данные о всех собственниках продаваемой квартиры и одном из покупателей;
  • ответственность сторон за несоблюдение условий договора, отказа от покупки или продажи квартиры;
  • другие важные условия и обязательства для сторон.

Все цифровые значения нужно дублировать прописью.

Документ составляется в двух экземплярах, не требует обязательного заверения у нотариуса. Договор задатка не стоит оформлять в виде простой расписки.

Если продавец откажется продавать квартиру, или покупатель откажется ее покупать, и дело дойдет до судебных разбирательств, суд с большей вероятностью откажет в удовлетворении требований одной из сторон из-за документа, оформленного ненадлежащим образом.

Оформление расписки

расписки также не регламентируется законодательством, может быть произвольным.

Но есть ряд обязательных сведений, которые нужно указывать в документе, иначе его легитимность будет под вопросом:

  • ФИО сторон с расшифровкой;
  • паспортные данные сторон, а также пол, дата и место рождения;
  • адрес регистрации и проживания;
  • указание на основание передачи денег: “в качестве задатка”;
  • указание суммы переданного задатка цифрами и прописью;
  • ссылка на договор, к которому прикладывается указанная расписка, или описание объекта, за который вносят задаток.

Лучше расписку написать от руки. Печатный вариант допускается, если его заверяет нотариус. Также необходимо тщательно проверять правильность внесенных в документы сведений.

Расписка — это единственный документ, который подтверждает получение от покупателя денег.

Банковский документ — это лишь распоряжение для банка перевести средства, это не свидетельство того, что продавец их получил. Это односторонний документ, который составляется и подписывается стороной, которая получает деньги.

Расписку продавец вручает в момент передачи денег, не позже, в качестве задатка, аванса, частичной или полной оплаты за недвижимость. Он может приготовить ее заранее, но в присутствии покупателя. В документе не должно быть ошибок.

Рекомендации по оформлению расписки и передачи денег

Если продавцов несколько, каждый из них оформляет свою расписку на сумму цены за свою долю. Дата передачи денежных средств обязательна, она не должна отличаться от фактической.

В конце документа нужно написать “расчет произведен полностью, претензий по оплате не имею”. Если расчет частичен, нужно написать “деньги получены в качестве задатка/аванса/частичной оплаты”.

При передаче денег при свидетелях они свидетельствуют факт передачи денег подписью, указывания полные персональные данные, в том числе, паспортные. Нет необходимости заверять расписку нотариально.

Расписка хранится бессрочно. В Росреестр ее не передают. Если необходимо снять обременение, которое было наложено в пользу продавца, после полной оплаты нет необходимости прикладывать данный документ к заявлению о прекращении записи об ипотеке. Заявлением продавец подтверждает, что обременяющих обстоятельств нет.

Отличия задатка от аванса и залога

Многие путают договор задатка с авансом. Между тем, в этих двух понятиях кроется определенная разница. Рассмотрим, что возвращается задаток или аванс.

В отличие от задатка, законодательство четко не определяет, что такое аванс, и не содержит специальных требований к форме соглашения об авансе.

Но статья 380 ГК РФ регламентирует, что если письменная форма соглашения о задатке не соблюдается, сумма, которая уплачивается в счет причитающихся по договору платежей, считается авансом, если не доказано иное.

Из этого следует, что соглашение об авансе можно заключить в устной форме.

Но согласно статье 161 ГК РФ в простой письменной форме совершаются сделки (за исключением сделок, которые требуют нотариального удостоверения):

  • сделки юридических лиц между собой и гражданами;
  • сделки граждан друг между другом на сумму, которая превышает 10 000 рублей, а в случаях, предусмотренных законодательством, независимо от суммы сделки.

Для сделок, которые могут быть совершены устно, не нужно письменной формы.

Аванс при прекращении обязательства до начала его исполнения может и не возвращаться, если сторона, которая его получила, уже произвела правомерные затраты по данному обязательству.

Аванс — это не способ обеспечения исполнения обязательств и не доказательство заключения договора. Он выполняет платежную функцию.

Во всех случаях неисполнения договора сторона, которая выдала аванс, имеет право потребовать его возвращения в одинарном размере.

И сторона, которая стала виновна в срыве сделки, не несет санкций. Исключение: возврат с неустойкой предусмотрен, когда сторонами в соглашении об авансе предусмотрена уплата неустойки.

Роль договора об авансе может отойти и предварительному договору купли-продажи, который заключается между физическими лицами в отношении “вторичного” жилья.

Неустойка — денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору, если тот не исполняет или ненадлежащим образом исполняет обязательства.

При этом кредитор не может требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (ст.330 ГК РФ).

Так как уплата аванса, — денежное обязательство, отказ признают неосновательным обогащением, который подлежит возврату. Сторона, отказывающаяся от возврата, несет ответственность за необоснованное пользование чужими деньгами в виде уплаты процентов на сумму данных средств.

Итак, аванс — это сумма предоплаты, которая передается покупателем продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Предшествует передаче имущества, выполнению работы, оказанию услуг. Отличается от задатка тем, что не является способом обеспечения исполнения обязательства.

Если сделка не состоялась, аванс должен быть возвращен обратно, реальной ответственности за это нет. Аванс — это тот же задаток, но без жестких последствий для сторон.

Далее рассмотрим, что не возвращается, залог или задаток.

Отличия задатка от залога

Задаток регулируется параграфом 3 ГК РФ. Задаток — способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель получает право продать заложенное имущество в случае неисполнения должником обязательства.

Залог обязательно возьмут, если Вы арендуете квартиру: внесенными в качестве залога денежными средствами хозяин оплатит ремонт, если проживающий нанесет ущерб квартире или мебели. Залогом может быть также сама квартира, которая приобретается по ипотеке.

Банк выдает деньги под залог квартиры, и если заемщик более не в состоянии платить, он может продать имущество с торгов для возмещения убытков.

Залог прекращается:

  • когда прекращается обеспеченное залогом обязательство;
  • когда заложенное имущество приобретается лицом, не знавшим, что это имущество является предметом залога;
  • при гибели заложенной вещи или прекращении заложенного права, если залогодатель не смог воспользоваться правом, описанным в п.2 ст.345 ГК РФ;
  • если заложенное имущество реализовали в целях удовлетворения требований залогодержателя;
  • когда договор залога прекращается, а также в случае признания договора залога недействительным;
  • решением суда;
  • в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Как только залог прекращается, залогодержатель должен возвратить залог залогодателю или другому управомоченному лицу.

Задаток при покупке автомобиля

При заключении сделок покупателю выгодно внести задаток за автомобиль при его покупке, независимо от того, где покупается автотранспортное средства: у частного лица, в автосалоне или у официального дилера.

Задаток предполагает, что покупателю нет необходимости беспокоиться об изменении стоимость автотранспортного средства, его технического состояния до заключения сделки. Остаток денежных средств вносится позднее в срок, который оговаривается сторонами.

При внесении задатка за машину покупатель может рассчитывать на то, что автотранспортное средство:

  • ему передадут в оговоренный сторонами и установленный договором о задатке срок;
  • будет соответствовать по техническому состоянию и внешнему виду тем характеристикам, которые были установлены на момент внесения задатка;
  • договор купли-продажи заключается в момент внесения полной суммы;
  • стоимость договора не изменяется;
  • если продавец откажется продать машину по ранее оговоренной стоимости, покупатель может потребовать выплату ему суммы задатка в двойном размере (также можно потребовать возместить убытки).

Рекомендации

Покупателям недвижимости или автомобилей нужно придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Перед передачей задатка внимательно проверяются все оригиналы правоустанавливающих документов. Также выясняется, кто настоящий собственник.
  2. Не допускается передача денежных средств лично в руки, они хранятся в ячейке банка.
  3. При заключении сделки обязательно предполагается присутствие всех владельцев жилой площади.
  4. Для передачи денег лучше привлечь свидетелей — агентов по недвижимости, юристов, нотариусов.
  5. Любая перепланировка утверждается соответствующими органами.

Перед передачей денег необходимо убедиться, что объект недвижимость принадлежит именно данному продавцу, и Вам не предоставляют фальшивые документы.

Единственное доказательство зарегистрированного права собственности с января 2017 года — наличие записи об этом в ЕГРН. Необходимо получить получить свежую выписку из реестра прав.

Задаток — гарант успешной сделки, который стимулирует обе стороны выполнить заложенные в договоре обязательства. Позже задаток засчитывается в оплату полной стоимости квартиры.

После подписания договора и передачи денежных средств покупатель должен приобрести ту квартиру, за которую передается задаток.

Итак, возвращается ли задаток если покупатель отказался от сделки? Если покупатель приметил другой вариант, продавец не возвращает уже выплаченные средства.

При отказе продавца купить квартиру или продаже ее третьему лицу он обязуется выплатить полную сумму задатка в двойном размере (ст.381 ГК РФ).

Источник: http://zaschita-prav.com/zadatok-vozvrashhaetsya-ili-net/

Как не потерять задаток за покупку квартиры при расторжении сделки

Какие действия предпринять для возвращения задатка при отказе продавца продавать квартиру?

На российском рынке вторичной недвижимости сложилась практика, при которой граждане, желающие купить жилье, могут лишиться уже внесенного аванса. Агентства недвижимости, защищающие преимущественно интересы продавцов, навязывают покупателям договоры купли-продажи, составленные таким образом, что вся материальная ответственность за отказ от сделки ложится на покупателя.

Истории, когда покупатель дал аванс, а продавец на следующий день нашел другого покупателя за большую сумму – на рынке недвижимости не редкость. И что? Продавец спокойно вернул аванс, продал дороже и не понес никакой ответственности за односторонний выход из сделки.

А если покупатель по каким-либо причинам откажется от сделки? Скорей всего, денег своих он никогда больше не увидит – это предусмотрено в договорах купли-продажи.

И когда пытаешься объяснить им, что договор – это «продукт непротивления сторон» (Ильф, Петров), и объясняешь свою позицию, ответ, как правило такой: «Мы ничего не можем сделать, это форма договора, составленная нашими юристами».

Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.2.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.3.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.4.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ) Статья 381.

Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.2.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.Для справки ст. 416 – невозможность выполнения обязательств по независящим от сторон причинам.

И хорошо, если аванс принял продавец – в этом случае у покупателя больше шансов вернуть свои деньги при расторжении сделки. Но чаще бывает, что агентства деньги берут сами.

При этом они почти всегда отказываются показать договор с продавцом, на основании которого они взяли деньги. Причины самые разные – коммерческая тайна, запрет юристов, отсутствие руководителей и т. д.

Хотя по закону продавец должен выдать принимающей деньги стороне нотариальную доверенность на конкретное лицо.

А между тем причин выйти из сделки у покупателя гораздо больше, чем у продавца. Чаще всего такими причинами становятся несоответствия в документах на собственность. К примеру, если квартира была приватизирована до 1998 г.

и в ней проживали несовершеннолетние дети, не участвовавшие в приватизации, то выросшие сейчас дети имеют право в судебном порядке получить эту квартиру независимо от того, сколько добросовестных приобретателей ею владели.

Поэтому необходимо обязательно проверить, как велась приватизация квартиры.

Кроме того, если продавец показывает вам паспорт, где его паспортные данные не соответствуют паспортным данным в документах о собственности на квартиру, проверьте, по каким основаниям он менял паспорт и сколько раз. И тем более проверьте регистрацию брака.

В нашей практике был случай, когда продавец «вспомнил», что состоял в браке на момент приобретения квартиры, за несколько часов до сделки и пообещал привезти нотариальное согласие бывшей супруги на продажу квартиры.

И как проверить, эта женщина являлась бывшей супругой или просто знакомая подъехала друга выручить? Если на сделку пришел продавец и заявил, что, приобретая эту недвижимость ранее, в зарегистрированном браке не состоял, попросите подтвердить его это документально.

Например, архивной выпиской из органов ЗАГС, а не нотариальным соглашением.

Таким образом, как только вы видите несоответствие данных в документах или вам отказываются предоставить ту или иную справку и у вас нет надежного специалиста, который все документы может проверить, вы отказываетесь от сделки. Но при этом не возвращают не только ваш аванс, но и не компенсируют потраченное время и силы на проверку документов.

Какой же выход из создавшейся ситуации? Национальный союз защиты прав потребителей в договорах купли-продажи квартир рекомендует использовать следующий пункт: «Если сделка по отчуждению объекта не осуществляется по вине покупателя, то вся сумма аванса переходит в собственность продавца.

Если сделка не осуществляется по вине продавца, то вся сумма аванса возвращается покупателю в течение трех дней с момента требования. При продаже квартиры третьим лицам аванс возвращается в двойном размере».

Такой пункт поможет вам вернуть свои деньги, если вы вдруг решили отказаться от покупки квартиры, которая продается через агентство.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2016/10/12/660582-zadatok-pokupku-kvartiri

Аванс и задаток – СУДЕЛКО

Какие действия предпринять для возвращения задатка при отказе продавца продавать квартиру?

Что такое аванс и что такое задаток? Чем отличается задаток от аванса? Что выбрать: аванс или задаток? Эти вопросы возникают часто даже у юристов.

На деле, вопросы эти очень простые и разобраться в теме совсем несложно. Этим мы сейчас и займемся.

Что такое задаток? Понятие задатка.

Определение задатка дано в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной стороной по договору другой стороне, в доказательство (удостоверение) заключения договора и в обеспечение исполнения договора.

Ключевое слово здесь – обеспечение исполнения договора. Именно для этих целей и придуман задаток. Под обеспечением понимается некая гарантия исполнения договора.

Сумма задатка используется как санкция за неисполнение договора.

Санкции установлены в статье 381 ГК РФ:

  • Если неисполнение договора произошло по вине стороны, давшей задаток, то сумма задатка не возвращается.
  • Если неисполнение договора произошло по вине стороны, получившей задаток, то сумма задатка возвращается в двойном размере.

Если договора расторгнут по соглашению сторон либо исполнение невозможно по объективным причинам (по независящим от сторон причинам), то сумма задатка возвращается. Задаток должен быть возвращен только если исполнение обязательств по договору не началось.

Есть одно существенное условие для договора задатка. Договор задатка должен четко и недвусмысленно квалифицироваться как задаток.

Не только в названии и по тексту везде должно быть указано слово задаток, но и по смыслу договор должен соответствовать ст.380 ГК РФ. Связано это с тем, что по ст.

380 ГК РФ при наличии сомнения в отношении того, является ли сумма задатком, таковую следует рассматривать как аванс.

Знаю пример из судебной практики, когда договор задатка судья признала авансом на основании того, что в тексте договора было один раз упомянуто слово аванс, несмотря на то, что сам договор назывался договором задатка.

Так мы плавно подошли к следующему вопросу.

Что такое аванс? Чем отличается задаток от аванса?

Законодательство не дает определения аванса. Однако есть определение и регулирование отношений по предварительной оплате (ст.487 ГК РФ).  Фактически, частичная или полная предварительная оплата (товара, услуг) – это и есть аванс.

Аванс не обязывает сторон к исполнению договора. Любая сторона может отказаться от исполнения договора, при этом сумма аванса возвращается полностью. В этом и есть главное отличие аванса от задатка. Кроме того, договор аванса не обязательно должен быть письменным, в отличие от договора задатка.

Аванс – это, всего лишь, условие об оплате (товара, услуги) и несет только платежную функцию.

Задаток – самостоятельная форма соглашения, устанавливающего обязанности и ответственность сторон. Задаток несет 3 функции: удостоверяющую, обеспечительную и платежную.

И как уже сказано выше, любое сомнение в договоре задатка трактуется как простой аванс.

Аванс или задаток?

 Соглашение о задатке не получило своего распространения и в чистом виде используется редко. Обычно такое соглашение сопровождает сделки с недвижимостью или крупные договора поставки. Вообще, в случаях, когда неисполнение предварительного соглашения может повлечь убытки, целесообразно заключать соглашение о задатке.

На практике большей популярностью пользуется соглашение об авансе с отдельным пунктом о штрафных санкциях. Такая форма вполне допускается и проще трактуется. Тем более, что судебная практика не жалует соглашение о задатке, а судьи норовят признать соглашение о задатке авансом.

 Резюмируя вышеуказанное, можно посоветовать пользоваться обычным соглашением об авансе. А при необходимости заручиться гарантией исполнения договора, прописать в отдельном пункте предварительного договора санкции за отказ от заключения или исполнения основного договора и установить свои размеры и виды штрафов (твердая сумма, процент и т.д.).

В отношении же задатка надо запомнить основные условия такого соглашения (условия возврата), чтобы не попасть в просак, когда вам предложат соглашение о задатке.

Поскольку ответственность по задатку предусмотрена законом, то само соглашение может не содержать условия о возврате суммы задатка.

Человека, не отличающего аванс от задатка, может ждать неприятный сюрприз, когда он решит отказаться от исполнения договора с соглашением о задатке.

 Теперь, когда вы разбираетесь в теме, то легко сможете выбрать для себя подходящий вариант. Не будете долго гадать над формулировкой в соглашении и беспечно подменять понятия аванса и задатка.

Источник: https://sudelko.ru/avans-i-zadatok/

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Какие действия предпринять для возвращения задатка при отказе продавца продавать квартиру?

Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо. 

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может.

Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения.

Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках. 

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе.  Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере 

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»? 

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

Это сравнительно новый  способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон. 

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий. 

Что должно быть в договоре?

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

  • Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.
  • Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.
  • Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.
  • Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.
  • Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.
  • Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
  • Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.
  • Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
  • Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.
  • Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.
  • Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
  • И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов.

Можно еще зайти на сайт суда по месту  нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам.

Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры. 

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше. 

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут. 

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла  продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс.

Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил.

  На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

 В расписке должны быть:

  • Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации
  • Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору
  • Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре. 

Скачать образец расписки »

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам. 

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.  

Что делать, если предоплату не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Запомнить

Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!

Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.

Как безопасно передать деньги продавцу 

Источник: https://blog.domclick.ru/post/avans-ili-zadatok-kak-pravilno-oformit-predoplatu-za-kvartiru

Возврат аванса в случае несостоявшейся сделки. Краткое руководство

Какие действия предпринять для возвращения задатка при отказе продавца продавать квартиру?

Если планируемая сделка купли-продажи недвижимости не состоялась, покупатель имеет полное право получить обратно внесенный авансовый платеж. Бывают ситуации, когда продавец отказывается возвращать деньги. Что может в таком случае предпринять покупатель, чтобы вернуть свои деньги? 

Подписание договора аванса перед заключением основного договора сегодня является довольно распространенной практикой в процессе сделок с недвижимостью. Примерно в 15% случаев сделке предшествует подписание именно авансового соглашения. 

Продавцы считают, что внесенный аванс является подтверждением серьезности планов покупателей и гарантирует выполнение ими взятых на себя обязанностей по приобретению квартиры. 

  Будет ли компенсация? 

На практике же, если сделка не состоялась, чаще всего продавцы не только лишаются аванса, но и могут «попасть» на проценты за пользование деньгами покупателей. Почему так происходит? 

Дело в том, что авансовое соглашение подписывают две стороны: продавец и покупатель.

Ставя свою подпись под авансовым договором, продавец подразумевает, что в случае отказа покупателя от сделки купли-продажи он сможет оставить себе внесенный ему аванс в качестве некоторой компенсации за потерю времени и, возможно, упущенных реальных покупателей, которые могли бы появиться за период действия авансового соглашения. 

Тем более, что такая уверенность продавца нередко подкрепляется текстом авансового договора, где прописано, что при отказе покупателя от сделки продавец получает аванс в двойном размере.

В реальности же вряд ли продавцу стоит рассчитывать на такой благоприятный для него исход – практика показывает, что он, скорее всего, не только не получит денег, но и рискует собственными финансами, так как покупатель, по закону, имеет право истребовать с продавца и сумму аванса, и проценты за пользование деньгами. 

Проценты рассчитываются с учетом текущей учетной ставки Центробанка, и в среднем составляют 9 процентов годовых. 

О подмене понятий 

Очень часто продавцы уверены, что авансовый платеж обладает теми же функциями, что и задаток, в этом и состоят их фатальная ошибка. Действительно, задаток является средством, обеспечивающим возможность проведения сделки, а вот аванс такой функцией не обладает. 

Продавцу следует четко понимать, что заключенный авансовый договор с покупателем не дает ему оснований оставить внесенные деньги у себя даже в случае, если сделка не состоялась. При отсутствии договора купли-продажи авансовый договор не подразумевает наложение на покупателя каких-либо финансовых обязательств. 

По сути, авансовый платеж – это часть денег, которые уплачиваются покупателем продавцу до подписания основного договора купли-продажи недвижимости. 

Таким образом, вне зависимости от того, по каким причинам и по чьей вине сделка купли-продажи не состоялась, продавец не имеет права удерживать у себя внесенный покупателем аванс.

Если же продавец отказывается вернуть деньги, покупатель имеет все основания обратиться в суд с требованием возврата аванса и признания авансового договора недействительным.

И даже более того, истец может потребовать не просто вернуть сумму аванса, но также заявить о требовании уплаты ему процентов за пользование его деньгами – на основании ст. 395 ГК РФ. 

Возврат аванса через суд 

Когда спор сторон доходит до судебного разбирательства, цель продавцов – добиться в суде признания аванса задатком. Согласно закону (ст.380 ГК РФ) задатком называется денежная сумма, внесенная одной стороной сделки другой стороне как гарантия исполнения взятых на себя обязательств в счет денег, выплата которых причитается в соответствии с договором. 

Что касается задатка, то действительно, в случае неисполнения одной стороной своих обязательств и срыве сделки, внесенная сумма остается в распоряжении другой стороны договора.  

Конечно, такая развязка полностью соответствует желаниям продавца, но на практике судебные инстанции основываются на содержании статей 421 и 422 ГК РФ, и признают неправомерным включение в авансовый договор положений, относящихся к договорам задатка, в частности – положений, касающихся ответственности сторон в случае отказа от сделки. 

А значит, если подписание основного договора купли-продажи объекта не происходит, то авансовый договор просто становится ничтожным, и, в соответствии со ст.1102 Гражданского кодекса внесенные покупателем деньги продавцом должны быть возвращены. В случае отказа вернуть авансовый платеж продавец может быть обвинен в обогащении за счет чужих средств. 

Таким образом, в такой ситуации продавцы остаются ни с чем, а все потому, что на начальном этапе общения с покупателями не разобрались в тонкостях терминологии и особенностях авансового соглашения и договора задатка. 

Большинство покупателей до сих пор наивно полагают, что договор аванса является аналогом договора задатка, более того – многие расценивают авансовое соглашение в качестве предварительного договора. Но когда дело доходит до суда, естественно, их мнение не учитывается, поскольку, как известно, незнание законов не освобождает граждан от ответственности. 

Расписка 

При внесении аванса за приглянувшийся объект недвижимости покупатель, по большому счету, может ограничиться распиской от продавца, в которой будет прописана сумма аванса, адрес и характеристики покупаемого объекта, а также указана предполагаемая дата заключения основного договора. Даже не имея на руках авансового договора, с такой распиской покупатель через суд может получить с продавца внесенные им деньги. Более того, есть прецеденты, когда аванс возвращали через суд даже без наличия расписки.  

Стоит ли рисковать? 

В современной судебной практике иски о возврате аванса – дело обыденное. Количество их не уменьшается, что подтверждает необходимость повышения юридической грамотности населения. 

По сравнению с авансом, соглашение о задатке предполагает выполнение покупателем определенных обязанностей по отношению к продавцу. Если покупатель откажется выходить на сделку, сумма задатка останется у продавца. В связи с этим специалисты не рекомендуют покупателям вносить задатки, так как в случае отказа от сделки деньги невозможно будет вернуть.  

И даже если намерения обеих сторон сделки с недвижимостью самые что ни на есть серьезные, в жизни бывает всякое. У покупателя, еще неделю назад крайне заинтересованного в приобретении данной квартиры, могут измениться обстоятельства, появиться проблемы, мешающие приобрести квартиру, или же возникнуть сложности финансового характера вроде отказа банка в ипотеке. 

В конце концов, могут возникнуть и обстоятельства непреодолимой силы, препятствующие выполнению покупателем своих обязательств перед продавцом. Может случиться и так, что покупатель просто передумал приобретать этот объект, и нашел более выгодное предложение на рынке.

 Подписанием соглашения о задатке покупатель может поставить себя в трудное положение, требующее исполнения взятых обязательств.

Если вы хотите застраховаться от подобных подводных камней и быть уверенными в чистоте и надежности сделки – обратитесь к квалифицированным юристам по недвижимости.

Источник: https://pikato.ru/publikatsii/articles/poleznye-sovety/vozvrat-avansa-v-sluchae-nesostoyavsheysya-sdelki/

Консультант закона
Добавить комментарий