Какие документы необходимо подготовить для продажи деревенского дома с землей?

Купля-продажа дома с земельным участком: инструкция и договор (образец)

Какие документы необходимо подготовить для продажи деревенского дома с землей?

Здравствуйте! В этой статье мы поэтапно расскажем о том, как продать жилой дом с земельным участком. Расскажем какие документы должен подготовить продавец и покупатель, как оценить свое имущество, где искать покупателей. И многое другое.

Шаг 1. Выбираем способ продажи

Перед тем как приступить к поиску покупателей и собирать необходимые документы, нужно для себя решить, кто именно будет заниматься перепродажей вашей недвижимости.

Тут есть 2 варианта:

  1. Нанять риелтора;
  2. Заняться продажей самому.

Поручать продажу земли с домом риелтору выгодно, если реализовать имущество вам нужно срочно, или вы боитесь стать жертвой аферистов. В таком случае вам придется заплатить довольно большую сумму агентству, но за это они сделают всю работу за вас (найдут покупателя, помогут подготовить необходимый пакет документов, произведут точную оценку имущества и т.д.).

Если вы хотите заняться продажей самостоятельно, то вполне реально найти потенциального покупателя без посторонней помощи. А как именно мы сейчас расскажем.

Шаг 2. Начинаем собирать документы

Еще до начала поисков потенциальных покупателей мы советуем начать собирать документы на свою недвижимость, т.к. этот процесс может растянуться на долгие месяцы.

Итак, придется собирать документы отдельно на строения (например, дом) и отдельно на земельный участок.

Для продажи дома нужно заказать в БТИ тех. паспорт и поэтажный план здания. Вы приходите в эту организацию, пишите заявление согласно образцу, который вам предоставят, после чего вас посещают инженеры, осматривают жилую недвижимость, составляют поэтажный план, на основании которого вам будет выдан технический паспорт.

Для того чтобы продать земельный участок, вам необходимо обратиться в Росреестр и также сообщить о намерениях продать землю. После того как вы напишите заявление, к вам придут кадастровые инженеры, измерят ваш участок и составят межевой план. В течение 30 дней работники Регистрационной Палаты проверят все принесенные вами документы и выдадут кадастровый паспорт.

Возможно у вас на руках уже имеются эти документы, т.к. их выдают при регистрации недвижимости, в этом случае их не нужно заказывать.

В случае если ваш земельный участок не стоит на учете в Росреестре, тогда придется провести ряд дополнительных процедур.

У продавца для оформления сделки обязательно должно быть при себе Свидетельство о государственной регистрации права на землю. Если такого документа у вас нет, тогда необходимо провести перерегистрацию своих прав на землю.

Шаг 3. Оцениваем имущество

Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.

Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.

Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.

Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.

Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.

На формирование цены влияют следующие факторы:

  1. Географическое расположение продаваемой недвижимости;
  2. Состояние дома, его этажность, подведенные коммуникации (газ, вода и т.д.);
  3. Удаленность от населенного пункта (или центра города);
  4. Имеющаяся инфраструктура;
  5. Наличие дополнительных построек (сараи, бани и т.д.);
  6. Экологические особенности, наличие вблизи живописных пейзажей;
  7. Удаленность от проезжей части и т.д.

Шаг 4. Ищем покупателя

Для того чтобы быстрее найти покупателей, нужно сделать так, чтобы о вашем предложении узнало максимальное количество людей.

Самым действенным способом является реклама через интернет-ресурсы. Поместите свое объявление на специализированных сайтах.

Помимо этого, можно расклеить объявления в районе, где вы продаете недвижимость, или раздавать листовки.

Не забудьте рассказать о продаже всем знакомым, друзьям, соседям и родственникам. Иногда «сарафанное радио» работает лучше интернета.

Нелишним будет разместить объявление на продаваемом доме (или просто на воротах написать «ПРОДАЕТСЯ»).

Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры

Когда вам позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем как показывать его, наведите порядок внутри дома и уберите участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.

Во время переговоров постарайтесь быть дружелюбным, тактичным и ненавязчивым. Демонстрируйте все достоинства продаваемой недвижимости, вскользь упоминая о недостатках.

Шаг 6. Составление и подписание предварительного договора

Если покупатель изъявил желание купить дом с участком под ним, предложите ему подписать предварительный договор. Он составляется в произвольной форме.

В договоре прописываются:

  • Существенные условия, влияющие на оформление сделки;
  • Условия, которые касаются предмета договора (например, цена);
  • Промежуток времени, отведенный на оформления сделки.

Заключение договора не является обязательным условием для совершения сделки, но мы бы рекомендовали все-таки подписать этот документ.

  • Скачать Предварительный договор купли продажи жилого дома

Шаг 7. Сбор всех необходимых документов

После составления и подписания предварительного договора, можно и нужно начинать собирать документы для продажи дома с участком.

В различных ситуациях перечень документов может отличаться, но мы приведем список основных бумаг:

  • Паспорта и копии продавца и покупателя;
  • Нотариально заверенная доверенность, если сделку оформляет не владелец имущества;
  • Нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу недвижимости, если оно было куплено в браке;
  • Разрешение совета попечительства (при администрации вашего города, района), при условии, что в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин;
  • Документ, который подтверждает права собственности продавца на продаваемое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.);
  • Технический паспорт;
  • Поэтажный план дома;
  • Кадастровый паспорт;
  • Межевой план участка;
  • Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
  • Справка об оплате налога на землю;
  • Выписка из домовой книги;
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • Выписка из Росреестра;
  • Справка, подтверждающая отсутствие обременения;
  • Предварительный договор (по желанию сторон).

Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи

Обе стороны (настоящий и будущий владелец имущества) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ сделки. Составляется в трех экземплярах.

1-й остается у продавца;

2-й отдается покупателю;

3-й передается в Росреестр.

Его можно заключить как у нотариуса, так и у любого юриста или без их участия.

  • Скачать договор купли-продажи Жилого дома с Земельным участком
  • Скачать Договор купли-продажи жилого дома (земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования)

Договор должен содержать следующие пункты:

  1. Наименование документа;
  2. Место и дата его заключения;
  3. Перечень всех объектов, которые охватывает договор;
  4. Сумма сделки, т.е. цена дома и участка;
  5. Другие условия сделки.

В договоре обязательно должен быть пункт «Передача земли под домом».

Шаг 9. Составление акта передачи

Передача имущества может быть зафиксирована в акте передачи. Это необязательный документ поэтому может быть составлен в произвольной форме.

Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет

Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.

Пример:

Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.

В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).

Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.

Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.

Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.

После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.

Особенности оформления, связанные с куплей-продажей земельного участка и дома

Законодательством Российской Федерации не разрешается продавать дом (или любые другие строения) без участка, на котором он стоит. В случае если приобретается половина дома, 1/3 или 1/4 его часть, тогда покупателю полагается соответственно половина, 1/3 или 1/4 участка земли.

В договоре на покупку указывается тот факт, что покупатель приобретает строение с участком. При этом прописывается цена строения (т.е. дома), цена земли и общая стоимость недвижимости.

Можно составить два договора. Один на земельный участок, а другой на дом.

Последствия продажи дома без участка под ним

Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения.

В 2-х случаях есть возможность продать только дом, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ:

  1. Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально;
  2. Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.

В случае если дом был продан без участка, и он не попадает под действие ст. 35 ЗК РФ, тогда договор считается недействительным. Покупатель вправе составить исковое заявление и обратиться в суд.

Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д.

Заключение

Оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком немного отличается от стандартной процедуры. Владельцу необходимо подготовить документы отдельно на дом и отдельно на землю. При этом нельзя продать строение, без участка, на котором оно располагается. Составляя один договор купли-продажи, покупатель становится собственником дома и земельного участка.

Надеемся, что наша статья была вам полезна и теперь вы знаете, как оформить продажу дома с земельным участком. Если возникнут вопросы и сомнения, мы бы советовали обратиться к опытным юристам за консультацией.

Источник: https://kakzarabativat.ru/pravovaya-podderzhka/kuplja-prodazha-doma-s-zemelnym-uchastkom/

Покупка дачи: документы для покупки дачи и порядок их оформления / Sibdom.ru

Какие документы необходимо подготовить для продажи деревенского дома с землей?

Прежде чем решиться на покупку понравившейся дачи, нужно провести проверку документов на дом и дачный участок. Если этого не сделать, потом может выясниться, что по даче идут споры с соседями, площадь участка меньше заявленной, а на купленной земле ничего нельзя строить.

В начале проверки специалисты советуют убедиться, что продавец действительно является собственником дачи и имеет право ей распоряжаться. Для этого нужно проверить имеющиеся у него документы. Лучше всего, если продавец может предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о зарегистрированных правах на дом или свидетельство о собственности на дачу.

Как проверить документы на дачу?

Покупатель может и сам заказать выписку из ЕГРН в Росреестре, для того чтобы провести проверку. Для этого ему достаточно знать кадастровый номер объекта.

Информацию о том, кто является собственником дачи, в Росреестре обязаны предоставить любому обратившемуся лицу.

Получить эти сведения можно в филиалах Росреестра, в одном из многофункциональных центров «Мои документы» (МФЦ) или отправив запрос через официальный сайт Росреестра.

Бывают ситуации, когда у продавца на руках есть старое свидетельство о собственности или свидетельство о праве на наследство. При этом в ЕГРН информации о том, что он является собственником, нет.

Такое возможно, если свидетельство о собственности выдано продавцу до 1999 года, когда сведения еще не вносились в ЕГРН.

Тогда продавец должен сначала внести эту информацию в ЕГРН, и только после этого можно выходить на сделку.

Нет документов для продажи дачного участка. Что делать?

Часто владельцы годами пользуются дачей, не имея на нее вообще никаких документов. Если у продавца нет других документов на дачу, кроме садовой книжки, покупать такую дачу нельзя. Садовая книжка не подтверждает права на объект недвижимости. Она свидетельствует только о том, что продавец входит в некоммерческое товарищество садоводов (СНТ или ранее ДНТ).

В таком случае сначала продавцу нужно заняться оформлением дачи. Главное, чтобы у него при этом были документы о правах на землю. Уже имея их, можно зарегистрировать собственность на дом.

Сейчас «дачную амнистию» продлили.

 До марта 2021 года собственники могут зарегистрировать права на дом в упрощенном порядке, имея документы на землю и заказав изготовление технического плана кадастровому инженеру.

Как оформить участок в садоводстве в собственность?

Если же участок в СНТ на нынешнего владельца не зарегистрирован, сначала нужно заняться его оформлением. Для этого надо иметь любой документ, свидетельствующий о том, что эта земля когда-то выдавалась. Например, постановление городской или районной администрации о предоставлении земельного участка.

Все действующие на территории города садоводства были созданы еще в советское время. Обычно участок для ведения садоводства предоставлялся какому-то предприятию.

А в 90-е годы отдельные земельные наделы закреплялись уже за конкретными членами садоводства – физическими лицами. Кого-то из садоводов при распределении участков могли не включить в реестр, поэтому сегодня у него нет документов на дачу.

По закону до 2022 года у него есть возможность оформить земельный участок в собственность.

Условия для оформления дачного участка в собственность:

  • собственник дачи должен являться членом садоводства,
  • земельный участок должен быть сформирован из отведенной садоводству территории,
  • в отношении такого участка не должно быть зарегистрировано каких-либо ограничений и обременений, а также не должно быть принято решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд.

«Чтобы садовод мог оформить земельный участок в собственность, сначала ему нужно обратиться к кадастровому инженеру, который должен провести замеры и подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. С этим документом член садоводства затем обращается в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города», — рассказывает начальник отдела землеустройства администрации Красноярска Наталья Киселева.

При обращении в администрацию потребуются следующие документы:

  • схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленную кадастровым инженером;
  • протокол общего собрания членов садоводства о распределении земельных участков между членами садоводства или иной документ, устанавливающий распределение земельных участков в этом садоводстве, либо выписка из такого протокола или указанного документа.

В муниципалитете проверят, действительно ли такой участок предоставлялся садоводу, и распорядительным актом утвердят представленную заявителем схему кадастрового плана территории, на которой отражены границы садового участка. Тогда садовод получит участок в собственность бесплатно.

После этого члену садоводства нужно снова обратиться к кадастровому инженеру — заказать межевание и изготовление межевого плана участка. Этот документ он подает в Росреестр, чтобы поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности.

Как проверить документы на земельный участок?

Кроме проверки документов на дачный дом перед покупкой нужно проверить документы на земельный участок, на котором он расположен. Удостовериться, что он действительно имеет ту площадь, о которой заявил продавец, у него есть границы и они нигде не пересекаются с границами соседних участков.

Действовавшая с 2006 года «дачная амнистия» давала собственникам возможность оформить землю в упрощенном порядке, не проводя межевание. Многие этим пользовались, поэтому сегодня каждый второй участок не имеет границ. Для покупателя приобретение такой земли связано с рисками. Отдав деньги, он может стать владельцем участка, по которому ведутся споры с соседями.

Проверить, есть ли у участка границы, можно на публичной кадастровой карте Росреестра. На ней содержится вся информация об участках, их площади, местоположении и границах, а также о расположенных на них постройках. Для получения информации в строке поиска нужно ввести кадастровый номер участка. Если границ у участка нет, в описании будет сказано: «Без координат границ».

В таком случае покупателю следует настаивать, чтобы перед сделкой продавец провел межевание земельного участка. О том, как это сделать, можно прочитать здесь.

Специалисты советуют привезти на участок кадастрового инженера даже в том случае, если у участка есть границы. Он должен провести осмотр, сравнить фактическое расположение участка с тем, что зафиксировано в документах, убедиться, что границы, конфигурация, размещение на нем построек соответствуют тому, что сказано в выписке из ЕГРН.

Как проверить, что можно построить на земельном участке?

Из публичной кадастровой карты также станет известно, какие объекты можно будет в дальнейшем построить на купленной земле. В описании участка вас должен интересовать пункт «Категория земель» и «Разрешенное использование земельного участка» (установленные законом допустимые границы использования земли).

При покупке дачи также следует проверить, существуют ли какие-то ограничения на использование земельного участка.

Не находится ли участок в зоне с особыми условиями использования территории? Не входит ли он в границы водоохранной зоны? Если не провести эту проверку, можно стать владельцем земли, на которой ничего нельзя строить.

Дачи, построенные в границах зон с особыми условиями использования территорий, по закону могут быть снесены.

Удостовериться в том, что ограничений нет, можно также при помощи публичной кадастровой карты Росреестра. Для этого в разделе «Управление картой» нужно поставить галочку в пункте «Зоны с особыми условиями использования территории». И посмотреть, входит ли интересующий вас участок в зону, где строительство ограничено.

Какие документы нужно подготовить при покупке дачи?

Перед проведением сделки стоит попросить продавца предоставить актуальную выписку из ЕГРН. Дело в том, что сведения в этом документе быстро устаревают, поэтому покупателю нужно убедиться, что за прошедшее с момента выдачи предыдущей выписки время статус объекта не изменился.

Продавец по-прежнему является собственником дачи, на дом не наложено обременение или арест. Кроме того, на сделку потребуется предоставить заверенное нотариусом согласие супруга или супруги продавца на продажу дачи.

Иначе уже совершенная сделка может быть оспорена по решению суда в дальнейшем.

Как проверить доверенность?

Если на сделке продавца дачи по доверенности представляет другое лицо, покупателю нужно убедиться, что такая доверенность действительно выдавалась.

Сделать это можно на сайте Федеральной нотариальной палаты, где работает сервис проверки доверенностей.

Зная дату выдачи документа, номер и фамилию удостоверившего его нотариуса, нужно указать в поисковике эту информацию, и вы увидите, есть ли доверенность с такими реквизитами в системе.

Как составить договор купли-продажи дачи при покупке дачи?

Договор купли-продажи дачи может быть заключен в простой письменной форме. Это значит, что продавец и покупатель могут подготовить его самостоятельно. При этом важно, чтобы в нем были перечислены все существенные условия совершения сделки.

Существенные условия договора купли-продажи дачи:

  • паспортные данные покупателя и продавца;
  • адреса их местожительства;
  • указание на объект, который продается (его адрес, площадь, кадастровый номер);
  • цена продажи.

О том, как заключить договор купли-продажи, можно прочитать здесь.

Если всю необходимую проверку при покупке дачи вы проведете правильно, то сможете защитить себя от ситуации, когда кто-то пытается оспорить сделку в суде.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1870/

Перечень документов для продажи дачи в 2019 году. Пакет документов для купли-продажи дачного участка

Какие документы необходимо подготовить для продажи деревенского дома с землей?

В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необходимо подготовить заблаговременно. Имея на руках все нужные бумаги, вы сможете оформить сделку без каких-либо проблем. О том, как выгодно продать дачу в любом из районов можно узнать, обратившись в надежное агентство недвижимости. При необходимости вам помогут с подготовкой требуемой документации. 

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Формирование пакета документов для продажи дачи

Договор о купле-продаже дачи может не заверяться нотариально, но он в обязательном порядке регистрируется в Росреестре

Какие документы нужны для юридически правильной продажи дачи

Если вас интересует, какие документы нужны для продажи дачи в текущем году, представленный ниже список поможет сориентироваться в этом вопросе. Перечень не претерпел изменений в сравнении с прошлым годом. Для оформления продажи дачи в соответствии с положениями действующего законодательства, вам понадобится:

1. Свидетельство о праве собственности на имущество

Если продаваемый дом является жилым и находится на земле, подлежащей отчуждению, потребуется свидетельство о праве собственности на строение. Чтобы его получить, понадобится:

  • Заявление на выдачу.
  • Копия документов, подтверждающих личность заявителя.
  • Правоустанавливающие бумаги на дом и участок земли.

Не забывайте – если намечается продажа дачи, документы в 2019 году, как и в прошлых, должны быть составлены грамотно и заверены в соответствующих органах. Только имея на руках свидетельство, подтверждающее право владения, вы можете распоряжаться имуществом на свое усмотрение.

Свидетельство о праве собственности на землевладение

2. Техническая документация на землю

Если вы собираетесь продать дачу через агентство недвижимости или самостоятельно, вам понадобится:

  • Кадастровый паспорт. В нем отображается номер надела, по которому возможна его идентификация в соответствующих органах.
  • План объекта. В нем обозначены границы участка, его форма и площадь.

Кадастровый паспорт на земельный участок нельзя получить без плана или выписки из соответствующего органа.

Техническая документация на землю (кадастровый паспорт)

Без кадастрового паспорта дачного участка вы не можете считаться полноправным владельцем земли, соответственно продать ее не получится

3. Межевое дело

Подготавливая документы для продажи дачи с земельным участком убедитесь, что есть межевое дело. В нем указываются данные об установленных границах надела. Эта информация будет вноситься в систему государственного кадастра, и учитываться при госрегистрации владений.

Документально подтвержденные цифры позволяют закрепить участок за владельцем, вести учет и оперировать данными при оформлении различных сделок.

Границы надела, указанные в межевом деле

4. Правоустанавливающие документы на землевладение

Чтобы продать дачу в Ленинградской области, необходимо предоставить правоустанавливающие бумаги. Ими могут быть:

  • Договора купли-продажи.
  • Свидетельства о праве на наследство.
  • Договора дарения.

Чтобы купля-продажа дачи, документы для которой вы подготавливаете, была оформлена по всем правилам, не обойтись без бумаг, на основании которых вы владеете этой собственностью. Нотариально заверенные документы должны быть оформлены юридически правильно и зарегистрированы в Росреестре. Только в этом случае сделка будет считаться легитимной.

Форма купли-продажи дачного участка

5. Согласие жены/мужа на продажу дачи

Если продавец официально состоит в браке, документы нужные для продажи дачи не обходятся без обязательного согласия супруга на распоряжение имуществом. Нотариально заверенное разрешение понадобится, даже если участок был приобретен до вступления в брак.

Образец заявления о согласии супруга на продажу дачи

6. Выписка из Единого Государственного Реестра

Продажа дачи, документы для оформления которой можно собрать достаточно быстро, невозможна без справки из ЕГРН. Выписки из Единого Государственного реестра могут содержать такую информацию:

  • Характеристики объекта недвижимости.
  • Данные об обременении или имеющихся ограничениях.
  • Наличие арестов имущества.
  • Историю перехода прав собственности.

Выписки могут быть расширенными и предоставлять полную информацию, как об имуществе, так и о собственниках. Для оформления сделки могут понадобиться данные о:

  • Количестве владельцев имущества.
  • Полной характеристике недвижимости.
  • Дате оформления прав на объект.
  • Обременениях, ограничениях и арестах.
  • Кадастровых данных.
  • Госстоимости имущества.
  • Плане-чертеже участка или дома.

Выписка из ЕГРН об отсутствии обременения земельного участка

7. Справка об отсутствии долгов

Документы для продажи дачи в садовом товариществе в обязательном порядке формируются с наличием выписки, подтверждающей отсутствие долгов. В справке, выданной соответствующим органом, указывается, что владелец не имеет каких-либо задолженностей по участку. Это могут быть как членские взносы, так и налоговые отчисления.

Документы для продажи дачи в СНТ необходимо подготавливать обязательно. Не стоит оформлять переход участка от одного владельца к другому только по садовой книге. Эта сделка лишь изменяет плательщика членских взносов и не дает права распоряжаться землей в полной мере.

Справка об отсутствии долгов по СНТ

Продажа дачи по садовой книге имеет ряд особенностей, при этом большинство деталей регулируется председателем СНТ

Нужен агент
по недвижимости?

Узнать подробнее, какие документы нужны для купли-продажи дачи, вы можете у специалистов агентства недвижимости «Колизей». При необходимости вам будет оказано содействие в формировании пакета необходимых бумаг. Обращайтесь, мы ответим на все ваши вопросы!

Источник: https://kolizey78.ru/blog/prodazha-dach/perechen-dokumentov-dlya-prodazhi-dachi

Как оформить куплю-продажу дома и земельного участка

Какие документы необходимо подготовить для продажи деревенского дома с землей?

Реализация мечты о собственном жилище не терпит суеты. Куплю-продажу недвижимости надо осуществлять в строгом соответствии с требованиями законодательства и практическими советами юристов. Тогда результат будет положительным для обеих сторон сделки.

Законодательная база

Приватный жилой дом должен быть прочным, надежным, долговечным, теплым и уютным. А еще – правильно оформленным. Важно юридически чисто провести процесс приобретения усадьбы. Причем требование касается не только строения, но и земельного участка.

Ориентироваться надо на положения Гражданского кодекса Украины (ГКУ), Постановления Кабинета министров Украины «Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений и Порядка предоставления извлечений из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество», Налогового кодекса Украины (НКУ) и др. Надо понимать, что в случае признания в судебном порядке сделки купли-продажи недвижимости несостоятельной придется вернуть строение владельцам и получить возврат средств, в размере указанной в договоре стоимости. Так что внимание ко всем имеющимся документам и правильное оформление новых – залог спокойной жизни в приобретенном жилище.

Пользуйтесь консультацией: Что делать в случае утраты документов о праве собственности

Проверка владения

Чтобы дать согласие на оплату недвижимости, надо сначала проверить право собственности на нее. Для этого продавец должен предоставить следующие документы:

– выписку из реестра прав собственности на недвижимое имущество;

– справку о числе зарегистрированных лиц (например форму № 3 из ЖЭКа или документ из сельского совета);

– заверенное у нотариуса разрешение на осуществление сделки со стороны супруги/супруга, в случае если продавец состоит в браке. Можно обойтись без него, но тогда при подписании договора купли-продажи супруг/супруга должны присутствовать и заверять сделку своей подписью;

– отказ совладельцев от права преимущественной покупки своей доли, лучше заверенный нотариально. Этот документ понадобится, если в выписке из реестра прав собственности указано несколько совладельцев;

– разрешение местных органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего. Это понадобится в том случае, если ребенок указан в выписке или зарегистрирован в доме;

– экспертную оценку недвижимости, срок годности которой составляет не более шести календарных месяцев;

– извлечение из Государственного электронного реестра имущественных прав на недвижимость, которое выдает Государственная служба реестра (Госреестр).

Кроме того, необходимо проверить отсутствие ограничений на отчуждение имущества. Их налагают, если здание находится в банковском залоге (в связи с кредитом на ипотеку, ведение бизнеса и др.), арестовано по решению суда и т. д. Такую информацию может предоставить нотариус, ведущий оформление сделки.

Во втором случае от покупки следует отказаться. В первом – процесс можно продолжить, но надо получить разрешения от банка или иного ипотекодержателя на продажу. Не обязательно, но желательно получить документальное подтверждение об отсутствии у нынешнего владельца дома задолженности по коммунальным платежам.

Иначе прошлые долги перейдут новому собственнику.

И, конечно, на оформление сделки продавец должен явиться со всеми основными документами, удостоверяющими его личность, статус и состояние.

Это, в частности, собственный паспорт (а также вид на жительство для граждан других стран), идентификационный код, свидетельство о регистрации или расторжении брака.

Кроме того, необходимо предоставить паспорта или свидетельства о рождении всех законных совладельцев недвижимости (в том числе супруга/супруги и детей).

А если продавец действует через своего представителя (посредника), то необходимо убедиться в наличии у него нотариальной доверенности. В случае когда посредничество осуществляет не физическое, а юридическое лицо, надо проверить устав компании. В нем среди прочих видов деятельности должно быть указано право на осуществление таких сделок.

Читайте статью: Почему построить дом станет сложнее и дороже

Документы от покупателя

Все основные официальные бумаги, в том числе паспорт, идентификационный код и свидетельство о регистрации или расторжении брака, должен предоставить и тот, кто желает прибрести недвижимость. То же касается его супруга/супруги и детей, проживающих совместно. А еще требуется письменное и оформленное нотариально согласие супруга/супруги на приобретение имущества.

Приусадебная территория

ГКУ устанавливает, что к покупателю вместе с домом и строениями переходит право собственности и на тот земельный участок, на котором они размещены. Так что наряду с проверкой будущего жилища надо уделить внимание документации, относящейся к земле. У продавца должно иметься соответствующее право собственности, в частности акт на землю с указанием кадастрового номера.

Важно понимать, что бессрочное пользование не дает владельцу права продажи. А отсутствие кадастрового номера приведет к невозможности зарегистрировать договор купли-продажи или к признанию сделки несостоятельной. Если акт у продавца не содержит такого номера, он должен обратиться в местное управление земельных ресурсов за его получением.

Также нужно ознакомиться с кадастровым планом участка, сверить его границы, размеры и форму, проверить категорию землепользования, уточнить на местности расстояние от строений до соседних территорий и т. д.

Все названные требования в равной степени относятся и к тем случаям, когда предметом договора является земля под застройку, без существующих строений. Особенно важно уточнить целевое назначение участка.

Возводить жилище можно только на тех наделах, которые относятся к категории для жилой застройки. Если земля предназначена для ведения личного крестьянского хозяйства, на законных основаниях построить и зарегистрировать получится только садовый дом.

А вот приобретать земельный участок, на котором расположено неоформленное должным образом здание (самострой) не рекомендуется. В реалиях нашей страны получить все необходимые документы постфактум все еще возможно.

Но дополнительные сложности, затраты времени и финансов гарантированы. Так что первоначальная экономия при покупке может обернуться даже более высокими расходами.

Правильная оценка

Любая сделка купли-продажи недвижимости должна быть правильно оценена и зарегистрирована в реестре Фонда госимущества (ФГИ). Для этого продавцу на сайте ФГИ необходимо найти контакты ближайшего сертифицированного оценщика. Явиться к нему надо со всеми правоустанавливающими и личными документами.

На встрече оценщик задает вопросы о расположении и характеристиках здания, свойствах окружающей территории, наличии инфраструктуры в районе и т. д. Рассказывать все это надо как можно более подробно и правдиво.

Эксперт формирует оценочную стоимость исходя из заданных в специальной компьютерной программе аналогов. Выезд на место возможен, но не обязателен.

В связи с этим продавец имеет право заказывать услуги оценщика вдали от места расположения строения, в том числе в другом регионе.

Готовый документ с указанной оценочной стоимостью продавец получает в течение двух недель с момента визита.

Процесс оформления

При осуществлении сделки покупатель должен проверить наличие у продавца оригиналов (а не копий) всех правоустанавливающих документов. Также надо выполнить сверку паспорта владельца и адреса его регистрации.

Приобретать жилой дом надо только на условиях купли-продажи. Существует практика оформления долгосрочного пользования зданием на правах доверенности (аналогичный способ есть и в сфере автотранспорта). Но делать так очень нежелательно. Продавец по закону имеет право в любой момент отозвать свою доверенность. Кроме того, она перестает действовать в случае смерти владельца строения.

Користуйтесь консультацією: Що треба знати, якщо хочеш правильно оформити права на земельну ділянку

Повысить безопасность и ответственность обеих сторон позволяет внесение аванса. При этом надо заключить между покупателем и продавцом предварительный договор, заверенный у нотариуса.

В этом документе должен быть указан срок завершения сделки, форма и размер оплаты, гарантийная сумма. Последняя обычно составляет около 5 % от полной стоимости. При отзыве своих намерений покупателем эти деньги остаются у продавца.

Если же на данном этапе сделку срывает нынешний владелец дома, он должен вернуть аванс и оплатить штраф на ту же сумму.

Производить оплату (как авансовую, так и полную) ГКУ позволяет в наличной или безналичной форме. Касается это и тех случаев, когда расчеты производятся между физическими лицами. Аванс обычно передают наличными. Делать это лучше в присутствии нотариуса. Окончательный расчет безопаснее всего вести в безналичной форме.

Тем более что законодательство требует все сделки со стоимостью выше 150 тыс. грн проводить только таким образом. Это регламентируется постановлением № 210 Национального банка Украины (НБУ) «Об установлении предельной суммы наличного расчета».

Расчеты нужно производить путем перечисления средств с одного текущего счета (оформленного на физическое лицо – покупателя) на другой (оформленный на физическое лицо – продавца). Второй вариант – внесение денег наличными на текущий счет в национальной валюте.

Третий способ – непосредственное участие в расчетах нотариуса. Покупатель перечисляет оплату на его счет, а тот переводит их на счет продавца. Правда, в таком случае стоимость нотариальных услуг возрастает.

Но этот метод рекомендуют, если покупатель одновременно выступает продавцом другой недвижимости и оплачивает новое имущество за счет продажи старого. При этом стороны заключают дополнительные договора с нотариусом и предварительные между собой.

Следует понимать, что ответственности за нарушение данного нормативного акта пока еще не установлено.

Но ГКУ требует, чтобы стороны гражданского договора действовали строго в рамках законодательных норм, иначе сделку можно признать недействительной.

По этой же причине бессмысленно разделять платеж на отдельные части и передавать их через определенные периоды времени. Постановление ограничивает форму оплаты в рамках одного договора независимо от срока его исполнения.

Тем не менее, на практике пока что наиболее распространена наличная форма оплаты, причем в валюте. В договоре при этом фиксируют передаваемую сумму в гривнах на момент оплаты, указывают оговоренный валютный эквивалент и способ пересчета (по курсу НБУ или межбанковскому).

Естественно, при передаче денег повышается вероятность обмана. Если делать так, то стоит нанять кассира, использующего соответствующее оборудование: счетчик купюр и детектор их подлинности.

Также можно арендовать банковскую ячейку, где хранить всю необходимую сумму, и четко оговорить в соглашении с банком условия допуска к ней третьих лиц (продавца).

Важно знать, что согласно Правилам использования наличной иностранной валюты на территории Украины, утвержденным НБУ, такие расчеты не допускаются. Поэтому правомочность сделки, оплаченной данным образом, может быть оспорена в судебном порядке одной из сторон.

Наконец, для оформления и сопровождения процесса стоит воспользоваться услугами профессионального юриста. Проверить подлинность всей документации и согласовать ее в различных инстанциях довольно трудно.

А фирма-подрядчик (или физическое лицо-предприниматель) берет на себя ответственность за соблюдение всех норм, а также сроков. Стоят такие услуги порядка 2-10 тыс. грн в зависимости от сложности работы, стоимости объекта продажи и т. д.

Кто будет оплачивать работу юриста (продавец или покупатель), стороны решают сами. Законодательство не обязывает их использовать услуги посредников. При желании покупатель имеет право самостоятельно проверить все документы и историю здания.

Обязательным является лишь нотариальное заверение договора и государственная регистрация новых прав собственности на имущество.

Користуйтесь консультацією: Яких помилок варто остерігатися при заповненні декларації на початок будівельних робіт

Оплата и налогообложение

Согласно требованиям НКУ, на доход, полученный продавцом от продажи объекта недвижимости, начисляется налог. Вычисляют его исходя их суммы, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости.

Ставка налога на данный момент составляет 5 %. Правда, оплачивают его только в том случае, если на момент продажи дом находился в собственности у продавца менее трех календарных лет.

Также налог платят в том случае, когда одно и то же лицо продает любой вид недвижимости более одного раза в год.

Также в ходе оформления купли-продажи придется оплатить ряд обязательных государственных пошлин. Извлечение из реестра прав собственности на данный момент стоит 200 грн, бланк извлечения – 72,25 грн, изготовление кадастрового плана участка – 400-1000 грн.

Работа нотариуса по составлению договора купли-продажи и его заверению обойдется в 1500-3000 грн. Наконец, выписка справки об оценочной стоимости сейчас стоит 300 грн. Правда, все расценки широко варьируются и зависят от срочности, региона оформления, рыночной ситуации и т. д.

А размер государственных пошлин время от времени изменяют регулирующие органы. Лучше уточнять все на момент совершения сделки.

Источник: https://protocol.ua/ru/kak_oformit_kuplyu_prodagu_doma_i_zemelnogo_uchastka/

Список документов для продажи дома с земельным участком в 2019 году

Какие документы необходимо подготовить для продажи деревенского дома с землей?

Распоряжение объектами недвижимости осуществляется путем совершения различных сделок и заключения договоров. Рассмотрим, какие документы нужны для продажи дома, и какие формальности предстоит соблюсти при распоряжении данным объектом недвижимости.

Особенности продажи жилых домов

Хотя распоряжение частным домом будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, для совершения сделки нужно учитывать следующие особенности:

  • поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом);
  • распоряжение домом и участком будет осуществляться по одному договору;
  • при подготовке договора купли-продажи будут использоваться самостоятельные документы на дом и земельный надел.

Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН. Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов.

Документы для продажи дома на стадии оформления договора будут включать в себя:

  • свидетельство о праве или выписка ЕГРН (до июля 2016 года правоустанавливающим документом являлось свидетельство, сейчас выдается выписка из ЕГРН);
  • кадастровый паспорт на дом (с января 2017 года вместо паспорта также выдается выписка из ЕГРН);
  • паспорта всех собственников объекта недвижимости.

Гражданам, которые оформляли право собственности на недвижимость до июля 2016 года, не нужно обращаться за обменом свидетельства на выписку из реестра ЕГРН. Такая замена будет осуществляться при оформлении сделки с переходом прав при продаже дома или земельного участка.

Если в жилом объекте зарегистрированы несовершеннолетние граждане, либо они входят в состав собственников, для составления договора потребуется также согласие органов опеки и попечительства. Такое согласие будет выдано при условии, что на детей одновременно приобретается иная недвижимость.

Какие документы нужны для продажи земельного участка при одновременной продаже дома? Перечень справок и бланков будет аналогичным, поскольку Федеральным законом № 218-ФЗ установлены единые требования к оформлению прав на различные виды недвижимого имущества.

Документация, которая необходима для продажи дома с земельным участком, будет представляться в службу Росреестра для регистрации перехода права собственности. Для оформления в органах Росреестра потребуются дополнительные документы для продажи земельного участка и дома:

  1. заявление от продавца и покупателя для осуществления регистрационных действий;
  2. договор купли-продажи на дом и надел, подписанный обеими сторонами;
  3. платежное поручение или квитанция, подтверждающие оплату госпошлины за регистрацию.

Если осуществляется отчуждение недвижимости, на которую установлена долевая форма собственности, нужно удостоверить договор в нотариальной конторе. Если такое требование не соблюдено, в регистрации сделки будет отказано.

Если распоряжение недвижимостью осуществляется через представителя, еще на стадии подготовки договора нужно оформить нотариальную доверенность. При совершении всех юридически значимых действий доверенность представляется в виде оригинала.

Если на земле отсутствует строение, для оформления договора потребуется стандартный набор документации. Особое внимание необходимо уделить случаям, когда на землю официально зарегистрировано обременение (например, залог или сервитут). В этом случае необходимо получить справку из Росреестра с указанием зарегистрированного обременения, поскольку данный факт нужно отразить в договоре.

Нюансы при продаже жилого дома

В зависимости от особенностей отдельных объектов недвижимости, могут потребоваться дополнительные документы, необходимые для продажи земельного участка и жилых домов. Отдельные нюансы возникнут, если предстоит продажа дачи или строения в СНТ – это обусловлено особенностями оформления прав на указанные объекты.

Поскольку загородные дачи или строения в товариществах, как правило, возводились без специального разрешения, для их отчуждения нужно надлежащим образом оформить право собственности. Алгоритм действий для оформления таких объектов в собственность граждан будет осуществляться в рамках Закона «О дачной амнистии» и выглядит следующим образом:

  1. определение границ надела в пределах общей территории СНТ;
  2. проведение кадастрового учета строения и земли под объектом;
  3. обращение в службу Росреестра для кадастрового учета недвижимости и регистрации прав;
  4. получение выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено возникновение права.

До декабря 2016 года оформление такой недвижимости осуществлялось на основании декларации на объект, которую самостоятельно заполнял сам владелец строения, что нередко сопровождалось ошибками при определении технических характеристик. С января 2017 года для регистрации прав обязательно нужно обратиться к кадастровому инженеру и оформить технический план на дом и межевой план на землю.

После получения выписки из ЕГРН в службе Росреестра продажа дачи, дома в деревне или СНТ и земельного участка под ними будет осуществляться на общих основаниях.

Источник: https://freelawyer.guru/grazhdanskoe/dokumenty-dlya-prodazhi-doma.html

Консультант закона
Добавить комментарий