Какие права заёмщик имеет на квартиру купленую в ипотеку

Кто владелец в «ипотечной» квартире? Основные вопросы

Какие права заёмщик имеет на квартиру купленую в ипотеку

Вокруг слово «ипотека» в России существует много легенд. Одна из них состоит в том, что банк в любой момент может просто выкинуть заемщика из квартиры. Но, приобретая жилье в кредит, вы сохраняете право собственника на купленную квартиру. Только есть некоторые нюансы, которые ограничивают этот закон.

Кто собственник квартиры, купленной в кредит, — я или банк?

Безусловно, собственником жилья является заемщик. Однако, оформляя право собственности на квартиру на кредитные средства, Федеральная служба государственной регистрации, наряду с этим, регистрирует залог приобретенной недвижимости в кредит. Таким образом, возникает ограничение прав собственника дома или квартиры. Так же нельзя продать данное жилье, пока банк не даст согласие на это.

При каких обстоятельствах банк имеет право продать ипотечную квартиру?  

Ипотечное жилье банк может продать в том случае, если заемщик не может оплатить кредит, и необходимы средства для того, чтобы погасить его задолженность перед банком. В договоре имеется пункт, в котором четко написано, при каких условиях расторгается договор. Чаще всего — это три пропущенных платежа.

Но на самом деле банк обычно принимает меры после просрочки в полгода.   В кредитном договоре четко прописывается, сколько пропущенных платежей будет поводом для расторжения кредитного договора. Чаще всего это три платежа.

В действительности банк далеко не всегда пользуется своим правом, обычно до прекращения действия кредитного договора доходит, если заемщик не платит полгода подряд. Кроме того, любое нарушение пунктов кредитного договора является поводом для его расторжения и немедленного погашения кредита.

К счастью, из-за всяких мелочей к радикальным мерам прибегать не будут. Только, к примеру, подделка документации со стороны заемщика может служить поводом к расторжению договора.

Имею ли я право продать ипотечное жилье?

Ответ — да, имеете. Безусловно, банк теряет при этом проценты по выданному кредиту. Но есть банковские учреждения, в которых регулярно осуществляется продажа ипотечного жилья.

В основном это связано с растущими запросами заемщиков, которые хотят купить квартиру или дом больших размеров и комфортнее. Так, взятое в кредит жилье с разрешения банка продается, а остатки задолженности погашаются благодаря вырученным средствам.

Сразу же оформляется договор на новый кредит, за счет него покупается жилье в залог. Поэтому не переживайте: поменять жилье на более комфортное с согласия банка вполне реально.

Есть ли у меня право сдавать в аренду ипотечное жилье?

Конечно, вы имеете право, но только с согласия банка. Но есть кредиторы, которые смотрят на данную ситуацию иначе. Ведь заемщик (собственник жилья) может стать неплатежеспособным, тогда кредитор решит разорвать договор, а свои расходы компенсировать благодаря реализации ипотечной квартиры или дома.

Хотя, если в доме (квартире) находятся жильцы, заплатившие вперед за аренду помещения, продать жилье будет достаточно сложно. С юридической стороны права арендаторов охраняются по закону, поэтому их нельзя «выгнать» даже при смене владельца квартиры либо дома. В данном случае кредитору придется ждать один год, а может и все три, пока получится реализовать заложенный объект.

При заключении договора найма на срок менее года, скорее всего, банк не будет видеть препятствий.

Если ли возможность прописать своих родственников в квартиру, взятую в ипотеку?

В кредитном договоре четко написано, что не разрешается без согласия банка прописывать кого-либо еще в квартире. Хотя в российском законодательстве каких-то запретов по отношению к прописке членов семьи в ипотечной квартире нет.

На сегодня банки почти закрывают глаза на действия заемщика, который прописывает своих родственников в квартире или доме, без согласований с кредитором.

Еще в российской практике не было случая, когда кредитный договор расторгался из-за того, что владелец ипотечного жилья без согласования с банком прописал у себя своих детей, родителей или других родственников.

Однако не стоит нарушать условия договора, поэтому лучше написать заявление, в котором вы попросите кредитора разрешения на прописку членов вашей семьи для того, чтобы не испортить отношений с банком в дальнейшем.

Могу ли я завещать ипотечное жилье?

Да, можете. Вы являетесь собственником ипотечной квартиры или дома, поэтому имеете право передавать по наследству жилье. Но с другой стороны долги по кредиту могут перейти наследнику, в случае если заемщик умрет и не успеет погасить ипотеку.

В ту же очередь, вместе с долгом, наследник обязуется платить ежемесячные платежи по кредиту, которые предусмотрены кредитным договором. При этом погашать долг нужно с того месяца, как прекратились выплаты банку, а не с момента вступления в права наследства через полгода. Иначе банк может расторгнуть с вами договор и потребовать досрочного погашения кредита.

Что делать, если просрочены платежи по кредиту?

Конечно же, стоит обратиться в банк.

Скорее всего, банк пойдет вам навстречу, если просрочка произошла по объективным причинам (болезнь, командировка, потеря работы), кредитор войдет в ваше положение и, кроме штрафа, вам ничего не предъявит.

Если же просрочка связана с понижением ваших доходов, то тем более необходимо обратиться в банк. Он может отсрочить на какое-то время платежи по задолженности или удлинить сроки погашения для того, чтобы снизить размер ежемесячных платежей.

Что делать, если владелец ипотечного жилья пострадает от несчастного случая или заболеет?

Безусловно, необходимо застраховать свою жизнь и трудоспособность на подобные случаи. Имея страховку, до момента выздоровления долг по кредиту будет погашаться за счет страховых возмещений.

Можно ли изменить условия кредита?

Это возможно, в принципе. Если вы не можете платить те суммы, которые отдавали банку ранее, обратитесь к кредитору. Он может предложить продление сроков платежей, и ежемесячный платеж уменьшится.

Кроме того, можно воспользоваться рефинансированием долга — получение нового кредита, чтобы погасить старый на выгодных условиях.   Многие обязанности заемщика ипотечного жилья прописаны в кредитном договоре с банком.

Поэтому важно тщательно изучить данный документ, и решить самому — все ли понятно в нем, и все ли устраивает.

Источник: https://credits.ru/publications/182176/kto-vladelec-v-ipotechnoj-kvartire-osnovnye-voprosy/

Что можно, а что нельзя делать с ипотечной квартирой?

Какие права заёмщик имеет на квартиру купленую в ипотеку

Ни для кого не секрет, что ипотека, конечно, позволяет заполучить людям собственное жилье, но так же несет за собой множество обязанностей, трудностей и проблем. После приобретения квартиры в ипотеку заемщик должен на протяжении многих лет соблюдать определенные правила, а квартира в это время оставаясь одновременно у собственности у банка, переходит в собственность этого заемщика.

Не всегда и не всем понятно, какими же правами обладает заемщик на свою квартиру, если он еще только начал оплачивать ипотеку, и до окончания платежей и полного владения квартирой еще несколько лет. Первое, на что получает право ипотечный заемщик —это правом пользования ипотечной квартирой, владения ей и распоряжения. Что же эти права означают на деле?

В первую очередь, это возможность регистрации и вселения в купленную в ипотеку квартиру третьих лиц. Заемщик на законных основаниях владеет квартирой и может ей распоряжаться, но если он будет кого-то вселять, он должен уведомить об этом банк.

Но, не стоит забывать о том, что все живущие и находящиеся в ипотечной квартире граждане, несут ответственность за ее сохранность. Процедура сообщения банку о вселении жильцов носит уведомительный характер.

При этом банк не обязан проверять, кто на самом деле живет в квартире.

Какие еще права есть у владельца ипотечной квартиры

Кроме очевидных, вышеуказанных возможностей, владелец ипотечной квартиры получает еще ряд возможностей, но они уже работают только с ограничениями. Распоряжаться квартирой, купленной в кредит и еще не оплаченной, заемщик пока не может самостоятельно. То есть, подарить свою квартиру или завещать ее, заемщик не может самостоятельно, пока не выплатит весь кредит.

Но если у него возникло такое желание, то заемщик может обратиться по этому поводу в банк. Запрета на продажу ипотечного желания, в принципе, нет. Так что это вполне возможно, но очень трудно осуществимо документально.

Потому, что у банков пока не отработан механизм продажи ипотечных квартир, поэтому они всячески выступают против таких сделок.

Однако, запретить вам продать ипотечную квартиру, если у вас есть такая необходимость, никто не может.

Если заемщик хочет сделать в квартире ремонт, поменять сантехнику, трубы, полы, или даже произвести глобальные перестановки, то он может сделать это и без согласия банка.

А вот перепланировку в ипотечной квартире необходимо узаконивать не только во множестве инстанций, но и согласовывать с банком. Особенно, если вы хотите, допустим, из двухкомнатной квартиры сделать однокомнатную.

Все процедура согласования перепланировки в квартиры происходит в три этапа.

  • Сначала вы согласовываете перепланировку со всеми существующими организациями, контролирующими жилье;
  • После того, как проект перепланировки получил согласование, необходимо обратиться в страховую компанию, для получения их согласования, ведь ипотечная квартира — это страховой объект. Если есть хоть небольшая вероятность того, что при перепланировке квартира будет испорчена или разрушена, то страховая компания откажет вам в согласовании и перепланировку вам не разрешат;
  • Только после того, как получено согласие и от страховой компании, заемщик может обратиться за разрешением в банк, где у него оформлен ипотечный кредит. Банк- кредитор так же является инстанцией, которая может запретить или разрешить перепланировку, несмотря на то, что он последний в очереди.

На что в ипотечной квартире имеет право банк

Когда заемщик оформляет квартиру в ипотеку, банки чаще всего предлагают заключить определенное соглашение.

Это соглашение заключается в том, что заемщик обязан уведомлять банк о вселении в ипотечную квартиру третьих лиц, то есть не родственников, супругов или детей заемщика. И если количество жильцов в ипотечной квартире увеличивается, то заемщик так же должен сообщить об этом банку.

Существуют некоторые факторы, которые позволяют банку запретить вселять в ипотечную квартиру третьих лиц. Об этих условиях и факторах банк должен проинформировать заемщика заранее, еще до заключения ипотечного договора.

Если заемщика не проинформировали об этом до заключения сделки, а в процессе выплаты ипотеки банк накладывает какие-то требования, о которых заемщик не знает, то они являются незаконными. Немного нелепое правило о том, что заемщик не должен по запрету банку вселять в ипотечную квартиру третьи лица, однако не означает, что они не могут в ней прописаться.

Дело в том, что квартира по прописке и квартира, в которой ты живешь, уже давно не является в нашей стране одним и тем же помещением. То есть получается, что чужим для заемщика людям нельзя жить в ипотечной квартире, но можно в ней прописаться. Но, банк об этой прописке необходимо уведомить, запретить он вам ее, кстати, не может.

Любая квартира, оформленная в ипотеку, может менять своих владельцев, а значит и многократно быть объектом залога, то есть залоговым имуществом. Однако, все последующие залога будут является своего рода формальностью, так как квартира будет оставаться в залоге у одного и того же банка.

Кстати, для того, чтобы перезаложить купленную в ипотеку квартиру, необходимо получить согласие того же самого банка, где была изначально оформлена квартира. Поэтому необходимо, чтобы этот банк дал согласие на рефинансирование квартиры, и так же тот банк, где и будет происходить сама процедура рефинансирования.

Источник: https://credits.ru/publications/363578/kto-i-na-chto-imeet-pravo-v-ipotechnoj-kvartire/

Ипотека в аренду: как правильно сдать заложенную квартиру

Какие права заёмщик имеет на квартиру купленую в ипотеку

О чем должен знать ипотечный заемщик, прежде чем сдавать квартиру в аренду 

Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку.

В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке.

Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.

 Кто и зачем сдает ипотечные квартиры

 «Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский.

— Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры. По заметкам многих ипотечных брокеров, таких клиентов очень много.

Большой объем сдаваемых квартир (особенно в новостройках) приобретен в ипотеку и находятся под обременением у банка». 

«Схема особенно подходит тем клиентам, которым есть где жить. Для них платежи от аренды полностью или частично покрывают ежемесячный платеж по ипотеке, — поддержала коллегу глава департамента городской недвижимости «НДВ» Светлана Бирина. — Такой формат также удобен тем, кто покупает квартиру детям «на вырост». Пока ребенок живет с родителями, люди спокойно сдают жилье и платят по кредиту». 

В зависимости от цены квартиры и размера начального платежа арендная ставка может компенсировать часть ежемесячных отчислений банку, а может и полностью покрывать расходы заемщика на обслуживание кредита.

Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит. На деле банки только препятствуют успешной аренде.

 

А банк против

«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ. 

И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям.

Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру.

Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка». 

Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет.

Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора. «На этапе одобрения заявки фактор [будущей аренды] во внимание не принимается.

Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева. 

Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро. «Вопрос остается на усмотрение банка: выдавать кредит на покупку такой недвижимости или нет, разрешать сдавать или нет.

Этот момент отдельно прописывается в кредитном договоре, так как для сдачи в аренду ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, заемщик должен получить разрешение у банка на такое использование недвижимости, — утверждает Царегородцева.

— Кроме того, банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование».

Как избежать проверок

 Проверка квартиры — суровая реальность российской ипотеки. В своем праве следить за заемщиком убеждены многие кредиторы. «Банк имеет право по своему усмотрению проводить проверку предмета залога», — гласит заявление пресс-службы группы ВТБ (имеется у «РБК-Недвижимости»). 

С банкирами не согласны риелторы. «Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может». 

И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора.

Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке.

В отдельных случаях банки сами предлагают такой вариант: так, в ВТБ24 пугают заемщиков расторжением договора при умолчании о «скрытой» аренде. 

Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева. 

«Вот пример пункта из договора купли-продажи: «Покупатели вправе сдавать квартиру в аренду, внаем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, иным способом распоряжаться заложенной квартирой, только с письменного согласия залогодержателя».

То есть если заемщик и будущий наймодатель желают все оформить «как положено», то необходимо получить согласие у банка, — резюмирует Бирина. — Кроме того, необходимо получить согласие компании, где застрахована данная квартира. В договоре найма важно предусмотреть пункт, где будет указан банк, являющийся залогодержателем квартиры.

После подписания договора найма один из экземпляров предоставляется в банк. Формы согласий, заявлений и условий у всех банков разные — одной формы нет, однако по смыслу это одно и то же». 

Если вы арендатор 

Лучше всех во всей цепочке защищен квартиросъемщик. «Ипотечную квартиру абсолютно безопасно снимать, — уверяет Бирина. — Если собственник не сможет платить по ипотеке, то арендатору придется покинуть помещение — но стоит отметить, что ситуации бывают разные, и форс-мажоры касаются не только ипотечных квартир». 

При любой нештатной ситуации в первую очередь страдает заемщик — у арендатора же обычно есть 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания, объяснили в «НДВ-Недвижимости». «Клиентов в основном это не смущает — рассказал Роман Зеленский. — Случаи, чтобы клиентов выселяли из квартиры по причине, что она куплена в ипотеку, нам неизвестны». 

«Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства.

Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе.

Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.

Источник: http://ipoteka.realty.rbc.ru/article/ipoteka-v-arendu-kak-pravilno-sdat-zalozhennuyu-kv/

Прописка в ипотечной квартире

Какие права заёмщик имеет на квартиру купленую в ипотеку

Благодаря оформлению ипотеки, многим семьям, не имеющим достаточного количества собственных средств на покупку квартиры, удается приобрести желанное жилье с постепенной выплатой его стоимости.

При этом жить в купленной в кредит квартире можно сразу, а выплачивать деньги за нее на протяжении нескольких лет.

В этом случае важно понимать, как решать вопросы прописки членов семьи – детей, родителей, дальних родственников.

По вопросам прописки в жилье, которое приобреталось по ипотеке, появляется много споров, конфликтов между банком и клиентом, оформившим на себя кредит. Их причиной является отсутствие в законодательстве прямых данных об урегулировании этой проблемы.

Важно знать, что законодательство позволяет оспаривать в суде все условия ипотечных договоров, ограничивающих право прописки.

С правовой стороны владельцем ипотечной недвижимости считается заемщик, а не кредитор, так как приобретение квартиры на деньги ссуды наделяет покупателя аналогичными правами, что и во время покупки жилья за свои средства.

Финучреждение при этом является только держателем залога, а не его собственником.

Соответственно, кредитор может накладывать ограничения по отношению к владельцу жилья только по отдельным действиям, которые прописываются в законодательных актах.

Спорные моменты вокруг прописки на ипотечных квадратных метрах родственников и прочих граждан связано с отсутствием конкретного регламента, регулирующего в РФ регистрацию заемщика, а также его родственников по месту проживания.

Многие кредиторы прописывают все условия в договорах по предоставлению ипотечных ссуд, включая и регистрационный учет жильцов в недвижимости, находящейся в кредите.

Нужно обязательно выяснить все требования банка по возможности прописки других граждан еще во время выбора кредитора для оформления ипотеки.

Существует мнение, что прописать кого-либо кроме собственника в жилье, которое находится в залоге, разрешается, только если ссуда будет полностью погашена. Это требование, если оно предъявляется кредитором, нарушает права собственника (заемщика).

Детей заемщика прописывать в таком жилье можно. По закону ребенок должен быть прописан по месту регистрации его родителей. Прописка ребенка является частью прав собственника на владение и использование собственного недвижимого имущества. Поэтому он имеет все права на регистрацию в нем всех своих детей.

Прописка родственников

Также нет ограничений в нормативных документах на регистрацию близких родственников – жены или мужа, а также их родителей. Но чтобы прописать прочих граждан, понадобится разрешение кредитора. Можно его не получать, но у кредитора появится повод досрочно разорвать договор – он может потребовать досрочно погасить займ.

Чтобы не попасть в сложную ситуацию, нужно внимательно читать соглашение, подписываемое с кредитным учреждением. В этом документе может прописываться требование об обязательном его уведомлении и получении у него разрешения на регистрацию родственников. Хотя такое ограничение вступает в противоречие с законом.

Оформить временную регистрацию в жилье, находящемся под ипотекой разрешается, если кредитор установил такую норму. Обычно кредитная организация предусматривает в договоре пункт, в котором указывается такая возможность для посторонних граждан.

Законодательство требует оформлять временную прописку людям, которые меняют место жительства на период, превышающий 90 дней. Об этом сказано в Приказе No288 от 11 сентября 2012 г. Максимальный срок временной регистрации – 5 лет.

До окончания срока прописки снять с учета без судебного решения в произвольном порядке такого гражданина нельзя.

Возможна ли при ипотеке в Сбербанке?

Лидером по оформлению ипотечных займов является Сбербанк. Это финучреждение не запрещает прописывать родственников и других лиц. В договорах ипотеки таких требований не содержится. Заемщик может регистрировать в своей собственности любое физлицо не только постоянно, но и временно, при этом он должен в письменном виде уведомить банк о регистрации в квартире этих лиц.

Но если он не будет выполнять свои кредитные обязательства, перестанет погашать долг, Сбербанк потребует снять с учета всех приписанных в ипотечном жилье граждан, включая также и несовершеннолетних детей.

В соответствии с 208 Приказом от 20.09.2008 г., во время регистрации жильцов в ипотечных квартирах и домах дополнительное согласие для этого у залогодержателя получать нет необходимости.

В ст. 346 ч.1 ГК РФ, а также в ст. 29 ФЗ об ипотеке оговаривается, что залогодатель имеет возможность пользоваться своим имуществом, заложенным по ипотеке, на свое усмотрение в случаях, не противоречащих назначению недвижимости, а также нормам законодательства РФ.

Ст. 209 ГК РФ гласит о принадлежности собственнику прав владения, использования, а также распоряжения собственным имуществом. Владелец обремененной ипотекой недвижимости также наделен такими правами.

Но он не может продать, подарить, или каким-либо другим способом отчуждать принадлежащее ему, но находящееся под залогом жилье без получения согласия кредитора.

Все остальные права собственника такого недвижимого имущества идентичны правам, лиц, приобретающих квартиры за свои деньги.

Заемщик может прописаться в купленной квартире практически сразу после подписания ипотечного договора и оформления права собственности на нее. Чтобы прописать кого-либо еще, желательно согласовать свои действия с банком, чтобы избежать разногласий и возможных претензий, если в договоре были прописаны такие условия.

С этой целью нужно подать в банк заявление о согласовании прописки определенных лиц с указанием всех данных прописываемого гражданина, а также состоит ли он в родственных связях с заявителем.

После рассмотрения заявления банк вынесет свое решение и сообщит о нем клиенту.

Каждая кредитная организация имеет свои разработанные положения, которые затрагивают вопросы регистрации. Поэтому при внимательном прочтении ипотечного договора можно узнать, какие ограничения банк накладывает на заемщика, который желает прописать родственников или других граждан.

Могут ли банки выдавать условия на ограничения по прописке?

Получить добро на прописку собственных родственников у кредиторов просто.

Но при желании зарегистрировать постороннего человека они могут накладывать ограничения, банк может отказать в его регистрации.

Подобные действия кредитора объясняются его желанием минимизировать собственные риски, если заемщик перестанет выполнять свои кредитные обязательства. Но эти действия довольно спорные.

Как прописаться?

Не зависимо от того, какой кредитной организацией выдан ипотечный кредит, прописка в ипотечном жилье не отличается от оформления в любой другой жилой собственности – подаренной, унаследованной, купленной за свои средства.

Единственная разница – договор основания.

Что необходимо?

Для постоянной прописки нужно выписаться из прежнего места прописки. Если регистрация осуществляется в том же населенном пункте, что и выписка, заранее оформлять выписку не нужно, прописка вместе с выпиской будет выполняться автоматически паспортистом. Но зачастую этот процесс затягивается надолго, поэтому желательно решать этот вопрос самостоятельно.

Далее нужно подать заявление в регистрационный орган, заполнив заявку стандартной формы. Вместо детей до 14 лет заявку подают их родители. Нужно указать основание, приложить к нему все документы.

Требуемые документы

  • паспорта тех, кто прописывается;
  • листы убытия. Если снятия с учета не было, будет достаточно иметь в паспорте штамп;
  • свидетельство о браке (для членов семьи);
  • для несовершеннолетнего – свидетельство о рождении;
  • копию документа, подтверждающего право на собственность.

Пошаговая инструкция

Регистрация осуществляется поэтапно:

  1. Отнести документы в паспортный стол, и заполнить форму №6 для предоставления паспортисту.
  2. При одновременной выписке и прописке нужно заполнить отрывной талон.
  3. Если снятие с регистрации осуществлялось ранее, нужно подать паспортисту также листок убытия.
  4. Если прописывается не собственник, нужно предоставить разрешение владельца квартиры.

Если в квартире прописывается не ее собственник, его присутствие обязательно. Регистрация осуществляется на протяжении 3 рабочих дней.

Источник: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/propiska-v-ipotechnoj-kvartire/

Все особенности и нюансы вопроса, как при разводе супругов делится квартира, купленная в ипотеку

Какие права заёмщик имеет на квартиру купленую в ипотеку

Имущество, совместно нажитое за годы брака, иногда может связывать людей сильнее, чем взаимные чувства. Раздел собственности вызывает множество споров, которые чаще всего решаются в суде. Ситуация усложняется еще больше, если супругам приходится делить квартиру, купленную по ипотеке.

Жилплощадь, приобретенная в кредит, находится в залоге у банка до тех пор, пока не будет выплачен последний платеж по ипотеке. Это значит, что при разводе супруги должны учитывать не только свои интересы, но и согласовывать их с финансовой организацией, предоставившей займ на недвижимость.

Особенности раздела

До тех пор, пока долг за покупку квартиры не будет выплачен полностью, фактическим собственником недвижимости является банк-кредитор. И это значит, что финансовая организация должна быть своевременно проинформирована о разводе.

При обращении в банк супруги должны придерживаться следующих правил:

  • Уведомлять банк о разводе следует даже в том случае, если раздел имущества будет проводиться мирным путем, без обращения в суд.
  • Заемщикам придется придерживаться рекомендаций, предлагаемых финансовой организацией по внесению изменений в договор.
  • Все переговоры с банком следует проводить в письменной форме, так как переписка может стать доказательством при урегулировании спорных вопросов.
  • Сколько бы ни длился процесс развода, супругам важно продолжать исправно вносить платежи по кредиту. Если у пары появится задолженность по выплатам, банк имеет право обратиться в суд и потребовать взыскания недвижимости, находящейся в залоге.

Как поступать в зависимости от ситуации?

Согласно п.1 ст.39 СК РФ, все имущество, нажитое супругами во время брака, должно быть разделено в равных долях (если супруги добровольно не договорились об иных условиях). Данное правило не является исключением и для раздела долга по кредиту.

То есть теоретически оставшаяся сумма выплат по ипотеке должна быть поровну поделена между супругами. Однако на деле возникают разные обстоятельства и ситуации, при которых допускаются отступления от норм, прописанных в законодательстве.

Если ипотеку взяли в браке

Когда кредит на приобретение недвижимости был оформлен супругами в браке, делить финансовые обязательства придется в обязательном порядке, основываясь на положениях Семейного и Гражданского кодексов РФ, а также на тексте Федерального закона 102-ФЗ «Об ипотеке», принятого 16 июля 1998 года.

При оформлении ипотеки для молодой семьи финансовая организация предлагает два способа оформления договора:

  • когда оба супруга являются созаемщиками и имеют равные обязательства по выплате долга;
  • когда кредит оформляется только на жену или мужа, а второй супруг выступает в качестве поручителя.

Какой бы из вариантов ни был выбран семейной парой, при разводе проблема раздела кредита может быть решена несколькими способами:

  1. Долг делится поровну между супругами, после чего каждый из них продолжает выплачивать свою долю. Раздел квартиры происходит после окончания выплат.
  2. Кредит полностью переоформляется на одного из супругов, а второй при этом не участвует в дальнейших выплатах, отказавшись от своей доли в квартире.
  3. Супруги находят финансовые средства для погашения долга перед банком. После досрочной выплаты кредита квартиру можно будет продать и разделить доход от сделки.
  4. Обратиться в банк с просьбой о продаже ипотечной недвижимости. Такой способ рассматривается лишь в том случае, если иные выходы из ситуации являются невозможными. Средства, полученные от продажи, пойдут на выплату долга по кредиту.

Если кредит был оформлен до замужества

На практике часто встречаются случаи, когда один из супругов взял на себя ипотечный кредит еще до вступления в брак. После развода дальнейшие обязательства по выплате долга остаются именно за тем, на кого был оформлен займ. Недвижимость также остается в полноправной собственности заемщика.

Исключения допустимы, если второй супруг в годы брака вкладывал собственные средства в счет оплаты ипотеки. В таком случае он может потребовать возместить затраты или претендовать на получение доли в квартире.

Если есть дети

Если у супругов, решивших расторгнуть брак, есть несовершеннолетние дети, развод и раздел имущества будет осуществляться только в суде. Там же будет решаться и вопрос о дальнейшей судьбе ипотеки.

Учитывая интересы детей, суд может отступить от принятой нормы раздела равными частями, предоставив определенные льготы стороне, которая в дальнейшем будет заниматься воспитанием ребенка. Преимущества могут заключаться в:

  • уменьшении размера выплат по кредиту;
  • увеличении доли в квартире, приобретенной в ипотеку.

Важно! Количество детей также учитывается при разделе ипотечных обязательств. Чем больше несовершеннолетних лиц останется с родителем, тем большим преимуществом при разделе долга он будет обладать.

Если был заключен брачный договор

Брачный договор, который может быть составлен как перед заключением брака, так и во время семейной жизни, может решить вопросы раздела ипотеки перед разводом. В случае расторжения брака суд будет руководствоваться не нормами Семейного кодекса, а условиями, прописанными супругами в добровольном соглашении.

Брачный контракт является весомым плюсом для банка, который будет принимать решение о предоставлении ипотеки. При наличии данного документа, финансовая организация будет иметь полную информацию о том, какие именно обязанности по выплате долга будут возложены на каждого супруга во время совместной жизни, а также в случае развода.

Муж и жена имеют право составить договор и после оформления ипотеки. Тогда потребуется уведомить банк о данном факте, а также предоставить копию составленного документа. В любом случае добровольное соглашение между супругами может быть заключено только в присутствии нотариуса, который лично заверяет документ.

Если сожительство было гражданским

Ипотека, оформленная в гражданском браке, не будет являться совместной собственностью, поэтому выплата денежного долга после расставания пары останется на том, кто брал на себя обязательства по кредиту.

Если гражданский муж или жена заемщика вкладывали свои личные средства для выплаты долга, вернуть свою часть возможно двумя путями:

  • с помощью мирного соглашения;
  • путем обращения в суд.

В случае если гражданские супруги являлись созаемщиками, обязательства по дальнейшим выплатам будут разделены согласно условиям кредитного договора.

Справка: при разделе ипотеки, оформленной в гражданском браке, факт официальной регистрации брака после оформления соглашения с банком не имеет значения: квартира не будет являться совместно нажитым имуществом.

Исключения допустимы только в том случае, если после свадьбы супруги заключили брачный договор.

Можно ли отказаться от выплаты долга?

Жена или муж, являющийся созаемщиком, может отказаться от выплаты долга по ипотеке, но только если:

  • банк согласится полностью переоформить договор на второго заемщика;
  • супруг, отказывающийся от обязательств по кредиту, не будет претендовать на квартиру.

Если финансовая организация откажется от внесения изменений в договор, созаемщик имеет право защищать свои права в суде.

После развода

Ситуация, когда супруги делят между собой обязательства по кредиту, является наиболее распространенной. Как правило, бывшие муж и жена самостоятельно выплачивают свою часть долга перед финансовой организацией. Но существуют ситуации, при которых решить проблему с разделом ипотеки таким образом не получится.

В каких случаях нельзя делить имущество?

При разделе долга по ипотеке между супругами предполагается, что после окончания выплат бывшие муж и жена смогут разделить между собой и саму квартиру. Однако есть случаи, когда раздел имущества может быть недопустим.

В частности, если недвижимость, приобретенная в кредит, является небольшой по площади или имеет невысокую рыночную стоимость, то по решению суда она может быть передана в единоличное пользование родителя, который будет проживать в данной квартире вместе с детьми, оставшимися от брака. В судебной практике подобные случаи были зафиксированы неоднократно.

Что делать, если один из бывших супругов не платит?

Разделив обязательства по выплате ипотеки при разводе, ни у одного из супругов не будет стопроцентной уверенности в том, что бывший муж или жена будет своевременно вносить свою часть платежей. Задержки выплат приведут к штрафам и начислению пеней.

Чтобы избежать штрафных санкций и переплат, сторона, исправно выплачивающая свою часть долга, должна обратиться в суд. Если иск заявителя будет удовлетворен, всю сумму невыплаченных средств должнику придется отдавать в принудительном порядке.

Продажа

Фактически бывшие супруги не имеют права совершать сделки с ипотечной квартирой, до тех пор, пока она находится в залоге у банка. Чтобы продать недвижимость, потребуется:

  • найти финансовые средства, чтобы в полной мере погасить долг перед банком;
  • получить квартиру в законную собственность и выставить ее на продажу;
  • разделить деньги, полученные от сделки, путем заключения мирного соглашения или в суде.

Однако в некоторых случаях финансовая организация может пойти навстречу заемщикам и дать согласие на продажу недвижимости при условии, что вырученные от сделки средства пойдут на оплату имеющегося долга.

Как правило, банк самостоятельно выставляет квартиру на продажу с аукциона. Однако заемщикам нужно быть готовым к тому, что стоимость квартиры существенно снизится (примерно на 10-20% по сравнению со средней рыночной стоимостью). Финансовые средства, оставшиеся после продажи жилья и погашения долга, будут возвращены заемщикам.

Решение вопроса в суде

Если бывшие супруги не могут прийти к мирному соглашению о разделе обязательств по ипотеке, вопрос будет решаться в судебном порядке. Для этого необходимо:

  1. Одному из супругов подать иск о разделе имущества, совместно нажитого в браке. При отсутствии особых обстоятельств суд примет решение о разделе собственности, а также обременений по выплате кредита в равных долях.
  2. Забрать судебное решение и обратиться в Росреестр для регистрации права собственности, получив соответствующую выписку.
  3. Проинформировать банк о вынесении судебного решения, направив полученную выписку вместе с сопроводительным письмом.

Внимание! Обратиться в суд может и сама финансовая организация, предоставившая ипотеку. Такая необходимость возникает, если заемщик перестает вносить платежи по кредиту в процессе раздела имущества.

Судебная практика

Обращения в суд для раздела обязательств по выплате ипотеки после развода встречаются в судебной практике все чаще. Рассматривая каждый случай, судьи обращают внимание на наличие следующих обстоятельств:

  • имеются ли у пары совместные дети;
  • с кем из родителей они будут проживать после развода;
  • потребуется ли для проживания детей с одним из родителей недвижимость, купленная в кредит.

Также в расчет берется уровень доходов каждого из супругов и мнение финансовой организации, предоставившей займ. На основании всех имеющихся данных выносится судебное решение для каждого отдельного случая.

Оформляя ипотеку для приобретения жилья, не стоит забывать о том, что кредитные обязательства будут связывать семью на протяжении многих лет. И если по каким-либо причинам пара примет решение расторгнуть брак, этот факт не освободит бывших супругов от выплаты долга банку.

Делить задолженность мужу и жене придется мирным путем, либо через суд. Однако длительного раздела имущества можно избежать, если заранее составить брачный договор, регламентирующий права и обязанности каждой из сторон.

Источник: https://pravorzn.ru/semejnoe-pravo/kak-delitsya-kvartira-v-ipoteke-pri-razvode/

Консультант закона
Добавить комментарий