Каким образом можно заставить арендаторов нежилых помещений выполнять решение ОССП?

Статья

Каким образом можно заставить арендаторов нежилых помещений выполнять решение ОССП?

Интервью с членом Комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям Галиной Петровной Хованской. Тема интервью: “Правовые аспекты управления многоквартирным домом Реформа ЖКХ. Вопросов больше, чем ответов. Сегодня много пытаются говорить о том, что собственники помещений пассивны, они до сих пор не могут осознать, что собственность – это не только право, но и большая обязанность. Их призывают быть социально ответственными и активными, а власти заявляют, что не имеют права вмешиваться во взаимоотношения собственников и управляющих организаций. Можно сколько угодно вносить поправки в законодательство, издавать нормативные акты, но суть остаётся прежней – люди плохо разбираются в данной сфере. Подтверждение тому – огромное количество вопросов, поступивших Галине Петровне и касающихся не только заявленной темы – управления жилищным фондом, но и жилищного законодательства в целом. Управление многоквартирным домом регламентируется жилищным законодательством, которое относится к комплексным отраслям законодательства и включает в свой состав нормы различной отраслевой принадлежности. Людям, не обладающим специальными знаниями, да и не всем специалистам сложно разобраться в этих правовых хитросплетениях, что негативно отражается на регулировании жилищных отношений. Большинство граждан не знают, как при сложившейся системе в государстве в полной мере пользоваться своими правами и отстаивать свои интересы в административных структурах, надзорных инстанциях и судах. Как гражданам выстраивать взаимоотношения по управлению многоквартирным домом, что их ждет завтра? Галина Петровна Хованская: Действительно, у нас отношения, регулируемые жилищным законодательством, тесно соприкасаются с отношениями, составляющими предмет регулирования других отраслей права, в первую очередь с нормами гражданского права. Другая часть жилищного законодательства – это нормы, регулирующие административные жилищные отношения. Многие законы и иные нормативные акты с равным основанием могут считаться актами как жилищного, так и гражданского законодательства. Когда говорят о том, что надо было прописать всё в одном законе, – это невозможно. Закон – это нормативный документ прямого действия, и все тонкости, возникающие в жилищных правоотношениях, он описать не может, хотя бы потому, что существуют разные дома в разных регионах и разная специфика услуг по их обслуживанию. Не получится заниматься только жилищной сферой, не затрагивая смежные. Здесь применяются как Жилищный, так и Гражданский, Гражданский процессуальный, Семейный кодекс и смежное законодательство, например антимонопольное, по энергетике, по налогам, по административным правонарушениям, различные подзаконные акты. Граждан волнует вопрос о том, почему Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 “О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам” стоит выше Жилищного кодекса РФ и когда его отменят? Галина Петровна: На самом деле это постановление не выше Жилищного кодекса. Принято оно в развитие норм ЖК РФ, потому что данные вопросы не расшифрованы в кодексе в нужной степени. Но они не могут противоречить ему ни в коей мере. К сожалению, у нас даже приказы различных департаментов относят к законодательству. Но, по моему мнению, законодательство – это Конституция, федеральные законы, указы Президента России на момент отсутствия необходимых норм, законы субъектов Российской Федерации плюс судебная практика как источник. У нас же в соответствии с ЖК РФ жилищное законодательство состоит еще и из нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и даже нормативных правовых актов органов местного самоуправления, не входящих в систему государственной власти. Наши граждане до сих пор не понимают, как толковать многие законодательные нормы. В то же время Жилищный кодекс меняется чуть ли не с интервалом в два месяца. Недавно в Госдуме был рассмотрен и принят в первом чтении очень спорный законопроект, вносящий многочисленные поправки в Жилищный кодекс. Фактически предлагается ограничить объединения собственников жилья в праве на самоопределение, в вопросах содержания общего имущества в многоквартирных жилых домах и в их праве самим выбирать удобный для них с экономической точки зрения способ управления их общим имуществом. Действующий Жилищный кодекс содержит внутренние противоречия, не говоря о том, что его некоторые нормы противоречат Конституции Российской Федерации. Например, ч. 2 ст. 55 Конституции говорит о том, что не могут приниматься в Российской Федерации законы, отменяющие или даже умаляющие права граждан, но Жилищный кодекс по многим позициям ухудшил их положение. Ранее существовали нормы лучше – сейчас их либо выбросили, либо изменили на 180 градусов. Неразбериха во многом. И я это понимаю. Для законодателя важно логическое мышление. Но сегодня, наблюдая и участвуя в законотворческом процессе, я вижу только какое-то броуновское движение. Законодатели, принимая тот или иной нормативный документ, иногда сами не знают, как он соотносится с другим законом. В итоге получается сумбур, а должен быть системный подход к законотворчеству. Получается, что жилищная реформа буксует не по вине граждан, которые, наоборот, высказывают свою активную позицию. Что конкретно, кроме слов, делается государством, чтобы помочь ТСЖ состояться и крепко встать на ноги? Галина Петровна: Не стоит говорить о том, что ТСЖ во всех случаях и для всех домов наилучший способ управления. Кто-то директивно решил, что этот, один из трёх способов управления, – самый эффективный. И надо любой ценой, в том числе и нарушая права граждан, более того, нарушая уже и Уголовный кодекс, создать определенный процент товариществ собственников жилья к определенной дате. Более того, это требование вошло в Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”, где говорится, что деньги на капитальный ремонт будут перечисляться, только если такой процент ТСЖ создан. Я недавно встречалась с главами муниципальных образований малых городов. Они жаловались, что не могут получить эти деньги, потому что в силу специфики своих небольших домов граждане, как правило, выбрали непосредственное управление, а этот способ управления дискредитирован, так как он отсутствует в ФЗ N 185. Попытки нашей фракции – “Справедливой России” – внести эту норму в ФЗ N 185 пока не увенчались успехом: оппоненты ссылаются на то, что неизвестно, кому эти деньги в результате можно направлять. Такие дома, как правило, находятся в плохом состоянии и процент неприватизированных квартир достаточно велик – мало кто захочет приватизировать “гнилушку” в отличие от больших хороших домов. В итоге они не могут получить деньги, а дома без ремонта завтра развалятся и властям придется тратить на переселение гораздо больше бюджетных средств. Хотя можно было бы их отремонтировать: укрепить фундаменты, заменить перекрытия. Ремонт стоил бы намного дешевле, чем новое строительство. В Москве, кстати, власти деньги из Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства не брали, решили, что справятся своими силами, воплотив в жизнь идею руководителя Комплекса городского хозяйства Москвы – “тэсэшизацию” всей Москвы. И с этой задачей успешно справлялись до тех пор, пока собственники помещений многоквартирных домов не возмутились и не стали принимать решения об отмене созданных “липовых” ТСЖ, признавать решение собрания недействительным, обращаться в суды. Во все инстанции пошли потоки жалоб. Ко мне идут обращения, еженедельно по три, четыре раза делаю запросы в прокуратуру, направляю письма мэру. Предыдущий мэр Москвы эти письма не читал, они спускались в префектуру, затем из префектуры отвечали, что всё хорошо, законно. Потом прокуратура присылала совершенно другой ответ – о том, что ими внесено представление об устранении нарушений жилищного законодательства. А когда начали возбуждать уголовные дела, чиновники, опасаясь последствий за фальсификацию документов, стали ссылаться на их отсутствие вследствие либо пожара, либо затопления. Это мошенничество и уголовщина в чистом виде. Руководители ГУИСов сейчас, конечно, испугались. Поняли, что, исполняя приказания начальства, подставляются сами, когда узнают, что лица установлены и все документы есть, что подделаны подписи. Они стали признавать и иски собственников в судах. Но от этого гражданам не стало легче – тут возникает такой нюанс. Дело в том, что юридическое лицо по гражданскому законодательству может ликвидироваться либо учредителем, либо на основании судебного решения. А учредитель кто? Председатель ТСЖ – чиновник из ГУИСа, который не хочет ничего ликвидировать. Значит, остается судебное решение. И возникают различные сложные ситуации. Был у меня на приеме гражданин по поводу нелегитимно созданного ТСЖ из собственников трех домов – жильцы его дома хотели выйти из ТСЖ. Он подал иск в суд, затем отозвал свои исковые требования, так как председатель пообещал сам принять меры, но ничего не сделал. Теперь этот человек больше не сможет обратиться в суд по тем же основаниям, только другое лицо. Народ таких тонкостей не знает. Вот и мучаются люди, так как общее собрание провести без нарушений тоже непросто. Созданные фальшивые ТСЖ даже опасны. Те, кто их создавал, в частности, говорят: ничего страшного, никакой хозяйственной деятельности ТСЖ не ведется. А о том, что серьезную роль при этом играют сроки создания ТСЖ, не говорится. Эти сроки имеют актуальность, когда возникают вопросы по общему имуществу. Время идет, а ТСЖ не осуществляет свою деятельность, соответственно собственники даже не знают, чем реально владеют. А это значит, что состав общего имущества определен без их ведома. Может быть, их технические подвалы, чердаки, подсобные помещения уже давно кто-то приватизировал и трижды продал или сдал в аренду. Если создано реальное ТСЖ и собственники узнали вовремя, например, что подвал у них изъят, то они имеют право обратиться в суд с иском. Но если они пропустят общий срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса РФ, то они лишатся такого права. Эти последствия, увы, не все понимают. Массовое незаконное оформление в собственность публично-правовых образований и муниципалитетов нежилых помещений, относящихся к общему имуществу собственников дома, происходило и после принятия Жилищного кодекса. Подвалы в лучшем случае сдаются в аренду, в худшем – продаются, и там уже появляется второй, третий добросовестный собственник. Что надо делать при складывающихся обстоятельствах? Галина Петровна: Только прибегнув к судебной защите, можно изменить эту ситуацию и вернуть себе незаконно присвоенное. Надо идти в суд и добиваться справедливости, тем более что существует судебная практика в пользу собственников на этот счет. Благодаря общей позиции, выработанной высшими судебными инстанциями – Конституционным Судом РФ, Верховным Судом РФ, Высшим Арбитражным Судом РФ – по спорным моментам судебная практика стала складываться по-другому. Так, ВАС РФ сказал: ТСЖ вправе обращаться за защитой прав собственников помещений. Ранее нижестоящие суды выносили в большинстве своем решения не в пользу истцов. Причины для отказов были абсурдны. По мнению некоторых судов, технический подвал обладает полезными свойствами и потому отнести его к общему имуществу собственников жилья быть нельзя. Определение Конституционного Суда России от 19 мая 2009 г. N 489-О-О на жалобу одного из ТСЖ изменило судебную практику по вопросам принадлежности технических подвалов многоквартирных домов. Наличие у подвала полезных свойств – это не основание для отказа в иске. Важны изначальные документы по проектированию дома, а если их нет, то можно представить заключения соответствующих экспертов.

Источник: http://m9dom.narod.ru/stata.html

Как выселить арендатора из нежилого помещения без суда, через суд

Каким образом можно заставить арендаторов нежилых помещений выполнять решение ОССП?

/ Жилищные споры / Как выгнать арендатора из нежилого помещения?

Просмотров 845

Нежилые помещения пользуются активным спросом как у ИП, так и у юридических лиц. Довольно часто объекты оборудуют под офисы, склады, магазины, производственные площадки. Это не только удобно, но еще и выгодно с финансовой точки зрения.

Однако аренда нежилого помещения не может длиться бесконечно: окончание договора аренды, задержка с оплатой, порча имущества, переоборудование нежилого помещения в жилое и прочие основания могут привести к выселению арендатора. Некоторым может показаться, что все просто – имеется причина и выселение происходит без проблем. Но порой выгнать арендатора без суда попросту невозможно.

Что делать в такой ситуации? Разберем основные моменты.

Вероятно, вам будет интересно узнать, как приватизировать нежилое помещение в жилом доме?

Основания

Различают два вида пользования нежилым помещением: законное и самовольное.

Первый случай стандартный – арендодатель (собственник) находит арендатора и заключает с ним договор найма недвижимости.

Если договора аренды нет – скорее всего это самовольное и незаконное использование нежилого помещения. Арендодатель действует на свой страх и риск, так как предоставляет объект без всяких гарантий. Логично, что с выселением могут возникнуть сложности.

В каких случаях можно выселить арендатора из нежилого помещения:

  1. Окончание срока действия договора аренды.
  2. Желание собственника расторгнуть договор в одностороннем порядке – при условии, что сделка допускает такое действие.
  3. Признание соглашения об аренде недействительным – арендодатель возвращает полученные деньги, а арендатор освобождает нежилое помещение.
  4. Нежилой объект изымается для государственных (муниципальных) нужд.
  5. Арендодатель собирается перевести нежилое помещение в статус жилого.

Указанные основания требуют обязательного уведомления арендатора. Но бывают случаи, когда вместо уведомления используется претензия. Например, если арендатор нарушает пункты соглашения.

Собственник имеет право выгнать арендатора без уведомления (ст. 619 ГК РФ):

  • если предприниматель не платит арендную плату;
  • если ИП имеет задолженности по коммунальным платежам (газ, свет, вода);
  • если выявлена порча имущества арендодателя;
  • если арендатор сдает нежилое помещение в субаренду без разрешения собственника;
  • если нежилой объект используется не по назначению (например, в качестве жилья).

Обычно встречается выселение арендатора за неуплату. Но, прежде чем прибегать к крайним мерам, желательно попытаться решить проблему разговором. Деловые люди всегда придут к компромиссу и постараются договориться без судебного вмешательства.

Как выселить арендатора без суда?

Добровольное изменение условий договора может служить основанием не обращаться в суд (ст. 450 ГК РФ). Скажем, если арендатор согласен на выселение, собственнику не придется прибегать к принудительным мерам.

Однако нужно уточнить, что НЕ может считаться «добровольным» выселением из нежилого помещения:

  • личные угрозы, выселение силой;
  • выставление вещей и оборудования арендатора;
  • смена старых замков, изменение кодов безопасности;
  • обесточивание нежилого помещения (отключение газа, света, воды).

Выявление подобных действий оборачивается иском уже против самого собственника. Даже если ему удастся выселить арендатора, последний подаст встречный иск и потребует возместить ущерб.

Пример:

Производитель натяжных потолков ООО «ПромКом» заключили арендный договор на использование нежилого помещения. Собственником недвижимости выступал ИП Ш.А. Аветисян. Срок действия соглашения составлял 1 год, после чего стороны могли перезаключить договор.

Спрос на услуги ООО «ПромКом» повышался, компания имела неплохие активы, но в связи с увеличением оборотов им потребовалось более просторное производственное помещение. ООО «ПромКом» уведомили Аветисяна о том, что не планируют продлевать договор аренды.

Хозяина недвижимости это устраивало – он уведомил предприятие, что дает им месячный срок на выселение. Вскоре ООО «ПромКом» освободили занимаемую зону и сняли площадку в другом месте.

Пошаговая инструкция

Итак, арендодатель хочет выселить арендатора из нежилого помещения. Что для этого нужно?

  1. Во-первых, договориться о выселении без суда.
  2. Во-вторых, направить уведомление об освобождении нежилого помещения.
  3. В-третьих, расторгнуть договор аренды.
  4. Наконец, дождаться, пока арендатор съедет.

Обоюдное желание расторгнуть договор аренды не является препятствием. Впрочем, инициатором выселения может быть и наймодатель. Если арендатор согласен, выселение происходит по стандартному сценарию.

Уведомление о выселении

Обращаем внимание на официальное уведомление о выселении из нежилого помещения. Строгих требований к заполнению документа не предусмотрено. Настоятельно рекомендуем направлять письменные уведомления. Если передавать информацию устно, у вас на руках не останется никаких доказательств вещественного типа.

уведомления о выселении арендатора:

  • ФИО или юридические данные сторон (владельца и арендатора);
  • местоположение объекта (адрес, № блока, участка, строения, корпуса);
  • почему происходит выселение – обязательно указать на причину (например, передача объекта на государственные нужды);
  • срок, в течение которого арендатор должен освободить помещение;
  • дата в формате «чч.мм.ггг»;
  • подписи и печати.

Направить уведомление можно любым удобным способом: личная передача (под роспись), почтовый перевод (уведомление о вручении), через представителя (по доверенности).

Сроки

Очень важно прописать срок, в течение которого арендатор должен съехать из нежилого объекта. Если срок отсутствует, то применяют стандартный период – 30 дней с момента уведомления (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Именно столько отводится на выселение, а в случае затягивания собственник имеет право обратиться в суд.

Как выселить арендаторов из нежилого помещения через суд?

Диалог помогает далеко не всегда. Бывает, что арендатор не платит за пользование помещением и имеет внушительный долг. Если разговоры не имеют результата, приходится действовать в судебном порядке. Сразу скажем, что это достаточно сложный и длительный процесс. Если вы не уверены в своих силах, стоит обратиться за помощью к юристам.

Пример:

Распорядитель нежилого помещения ИП Шайхутдинов заключил арендный договор с ИП Бурковским. Объект соглашения – нежилое помещение, оборудованное под склад бытовых вещей.

Осуществляя свою деятельность, ИП Бурковский решил передать помещение в субаренду ООО «Коммерс-Инвест». При этом арендатор не поставил в известность ИП Шайхутдинова, тем самым нарушив одно из условий договора.

Собственник узнал об этом и расторг договор аренды в одностороннем порядке. ИП Бурковский отказывался покинуть занимаемое им помещение, т.к. считал, что ничего не нарушил и действовал без корыстного интереса.

Владельцу нежилого помещения пришлось обращаться в суд за принудительным выселением арендатора. Требования были удовлетворены, суд признал, что ответчик не имел права сдавать объект в субаренду, не поставив в известность истца.

Порядок действий

Если предыдущий алгоритм действий не вызывает вопросов, то судебная процедура требует тщательного планирования действий.

Как выселить арендатора через суд:

  1. Попытаться урегулировать ситуацию на словах.
  2. Направить претензию.
  3. Если ответ не получен или он отрицательный – составить исковое заявление и собрать доказательства.
  4. Оплатить госпошлину.
  5. Отправить пакет документов в Арбитражный суд.
  6. Выступить на судебных заседаниях.
  7. Получить копию решения суда.
  8. Обратиться к приставам за выселением арендатора.

Следует отметить, что вопросами выселения арендаторов из нежилых помещений занимаются арбитражные суды. Исковое заявление подается по аналогии с обращением в обычный судебный орган.

Процедура

Ситуации с арендаторами бывают разные – они отличаются в зависимости от характера исковых требований.

Особенности судебного выселения:

Если договор аренды расторгнут…

Хозяин уведомляет арендатора о прекращении прежних отношений. Следует указать, в течение какого срока нужно освободить нежилую площадь.

Если аренда была бессрочной…

Направить уведомление об освобождении жилого помещения – срок можно не указывать, т.к. закон предусматривает 30-дневный период (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Если в течение указанного срока арендатор не покинет помещение, собственник подает исковое заявление.

Если арендатор нарушил условия договора…

Составить претензию и направить ее в адрес второй стороны. Выделяется срок, в течение которого арендатор должен устранить нарушения. Если этого не происходит, арендодатель прибегает к выселению в судебном порядке.

Список документов

Неоднородность исковых требований нуждается в подтверждении. Доказательством правоты истца служат документы, которые демонстрируют факт нарушения со стороны ответчика.

Какие документы понадобятся:

  • исковое заявление (количество – не менее 3 экземпляров);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • копия уведомления и/или претензии;
  • паспорт истца + копия;
  • выписка из ЕГРЮЛ – организациям;
  • доверенность – если вместо истца действует его представитель;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на нежилое помещение (см. «Как выглядит документ о приватизации квартиры«);
  • техпаспорт объекта недвижимости;
  • копия договора аренды;
  • документы, которые обосновывают выселение ответчика (выписка по лицевому счету, акт обследования нежилого помещения, акт об отчуждении объекта, заключение экспертов, фото–, аудио и видеоматериалы, переписки).

Заявителю предстоит собрать копии вспомогательных документов, а основные подкрепить оригиналами.

Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)

Общие нормы составления искового заявления закреплены в ст. 131 и 132 ГПК РФ – нарушение приводит к отказу в рассмотрении иска.

Обращение в Арбитраж должно содержать следующие данные:

  • наименование арбитражного суда;
  • исчерпывающие сведения об истце и ответчике (форма организации, юридический адрес, контактные данные, e-mail);
  • местоположение и кадастровые сведения о нежилом помещении;
  • кому и на каком основании принадлежит спорный объект;
  • информация о договоре аренды (когда заключен, кто выступает сторонами, права и обязанности, срок действия, санкции);
  • описание сложившейся ситуации;
  • какие требования истец выдвигает к ответчику, на чем основаны его доводы;
  • отсылка к нормативно-правовым положениям;
  • требование к суду – выселить арендатора из нежилого помещения;
  • перечень приложений (документов);
  • дата и подпись + печать организации.

Рекомендуем обратиться за консультацией к юристам. Наши правоведы помогут вам составить грамотное и обоснованное исковое заявление. Обращение за консультацией – бесплатное и выгодное для вас.

Вы можете скачать бланк и образец искового заявления о выселении из квартиры — на случай, если хотите избавиться от нежелательных квартиросъемщиков.

Госпошлина, расходы

Орган государственной власти примет обращение от истца только в случае оплаты госпошлины. Вопросы выселения из нежилого помещения вытекают из правоотношений изменения и расторжения договоров – госпошлина составляет 6 000 рублей (пп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ). Оплатить взнос можно на сайте арбитражного суда или с помощью банковской операции.

Судебная практика

Связанные с выселением дела представляют особую сложность для Арбитража. Обязанность освободить нежилое помещение возникает только после расторжения договора аренды. Если договор не заключался, наниматель обязан съехать незамедлительно.

Сложившаяся в наше время судебная практика наметила ряд нюансов:

  • если арендодатель не получил оплату за последующий месяц, он имеет право уведомить нанимателя о выселении уже с первого числа нового месяца;
  • если оплата была произведена заранее, выселение возможно, начиная с первого числа неоплаченного месяца;
  • если арендатор не принял уведомление или претензию, собственник вправе обратиться в суд за принудительными мерами;
  • исковое заявление может подаваться как собственником, так и третьими лицами, чьи права нарушены (например, прокурором, государственным органом, субарендатором).

Заявитель вправе взыскать с ответчика расходы на ведение судебного процесса. Важно, чтобы суд удовлетворил исковые требования в полном объеме. Если признается только часть требований, стороны несут расходы в соответствии со своими притязаниями.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-vygnat-arendatora-iz-nezhilogo-pomeshheniya/

Коротко о важном

Каким образом можно заставить арендаторов нежилых помещений выполнять решение ОССП?

Заключая договор аренды (или найма) помещения, как жилого, так и нежилого, собственник передает арендатору своё право на временное владение и пользование недвижимостью, оставляя себе только право на распоряжение и предусмотренные законом обязанности.

Более детально права собственника регулируются договором, но, если использовать стандартный и однотипный договор, чаще всего собственник лишает себя прав в отношении помещения полностью.

Конкретнее (если иное не предусмотрено договором аренды), собственнику нельзя:

– Заставлять арендаторов делать крупный ремонт и оплачивать ЖКУ

В соответствии со ст. 210 Гражданского Кодекса РФ обязанность по содержанию и поддерживанию недвижимости в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии возложена на собственника. Аналогичное указание содержится в статье 30 Жилищного Кодекса РФ.

Вместе с тем, если договором аренды не предусмотрено иное, проводить текущий ремонт должен арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ). То есть восстанавливать/ремонтировать то, что сломалось. Проще говоря, поддерживать помещение в надлежащем состоянии.

Арендатор обязан провести крупные ремонтные работы только в случае, если сам лично причинил ущерб имуществу собственника или ущерб был причинен по его вине (ст. 1064 ГК РФ).

– Хранить в квартире вещи

Если арендаторы возражают против хранения личных вещей собственника в помещении, собственник обязан забрать их. Помещение должно находится ровно в том же состоянии, как и в момент передачи арендатору. А количество находящегося в помещении имущества — перечню, отражённому в Акте приема-передачи.

Все остальные вещи и техника, которые владелец купил и разместил в помещении с согласия новых жильцов, должны быть оформлены отдельным документом.

– Подселять родственников и третьих лиц

Право пользования недвижимостью передано арендаторам, следовательно, право на предоставление помещения третьим лицам, даже близким родственникам, у собственника прекращено. Даже сам собственник без согласия жильцов не может жить в помещении, или оставаться на ночь.

– Заходить в помещение без согласия арендатора

Собственник вправе контролировать, как арендатор использует его имущество, но при этом не вправе нарушать право арендатора на неприкосновенность жилища и не вторгаться бесцеремонно в сдаваемое в наем жильё.

За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность по статье 139 УК РФ (штраф до 40000 рублей или обязательные/исправительные работы). 

Исключение составляют только форс-мажорные обстоятельства (например, авария в инженерных системах или пожар).

Если собственнику и принадлежит право на распоряжение недвижимостью, то расположенные в этой недвижимости вещи являются собственностью арендаторов, а те, что были в собственности владельца — перешли к арендаторам по праву пользования. При таких обстоятельствах, собственник не имеет права трогать ничего.

Если арендаторы не нарушили ни одного пункта договора – выселить их из помещения собственник может только в нескольких случаях, предусмотренных статьей 619 ГК РФ:

– арендатор портит (ухудшает) имущество и помещение

– более двух раз подряд не вносит арендную плату

– использует помещение не по назначению

– не производит капитальный ремонт, если обязан это делать по договору.

Иные условия досрочного расторжения договора аренды и освобождения помещения могут быть предусмотрены договором.

И то, собственник не может в буквальном смысле прийти, взять арендатора за шкирку и вытащить из помещения.

Выселение всегда происходит только в судебном порядке, где собственник должен будет доказать, что у него действительно имеются законные основания для выселения арендаторов. 

– Пользоваться закрытой комнатой

В помещении может быть комната (чулан, балкон, часть помещения), которая не является предметом аренды, и не переходит в пользование арендаторов, но, если эта комната не имеет отдельного входа, собственник не сможет посещать её без согласия арендаторов. Если же по договору аренды сдается полностью всё помещение, то право на пользование закрытой комнатой тоже принадлежит арендатору.

– Запрещать проживание детей и животных

Собственник не имеет права запрещать проживать в помещении детям и животным, но только в случае, если запрет на проживание не предусмотрен договором.

Если в договоре прямо указано, что проживать в квартире совместно с арендатором могут те-то и те-то, то только они и могут, больше никто.

Если договор аренды этого запрета не предусматривает – то в будущем собственнику возмущаться будет бесполезно.

Анализируя изложеное, приходим к выводу о том, что заключать договор при аренде помещения – обязательно. Но ещё лучше, если он не будет типовым.

Источник: http://myhelp4you.ru/korotko-o-vazhnom/2-bez-kategorii.html

Правомерность взимания с арендатора дополнительных платежей

Каким образом можно заставить арендаторов нежилых помещений выполнять решение ОССП?

Большое значение для нормальной деятельности хозяйствующих субъектов имеет выбор офисного помещения, цена аренды такого помещения и состав арендных платежей. Даже в нынешних условиях, когда предложение на рынке офисных помещений высокого класса превышает спрос на эти помещения, ситуация ценообразования на них оставляет желать лучшего.

Помимо достаточно высокой ставки арендной платы, собственник при заключении договора аренды старается минимизировать свои расходы по содержанию объекта недвижимости, а в идеале – полностью переложить их на арендодателя.

В связи с этим, помимо арендной платы, договором аренды предусматривается возложение на арендатора различных дополнительных платежей, общая сумма которых в некоторых случаях равна ставке арендной платы.

Между тем вопрос правомерности фактического возложения на арендатора расходов по содержанию собственности арендодателя далеко не однозначен.

Возложить на арендатора бремя содержания имущества арендодатель может через ряд услуг, предоставляемых им любому лицу, вступающему в арендные отношения. Скрываются такие услуги под названием “эксплуатационные, накладные и прочие расходы”.

При этом соответствующие услуги зачастую оказываются не арендодателем, а третьими лицами в пользу арендодателя.

Не исключены случаи, когда вышепоименованные услуги не оказываются вовсе или оказываются в процессе исполнения арендодателем требований государственных и муниципальных органов, связанных с содержанием объекта недвижимости, то есть в случаях, когда оказание таких услуг напрямую не связано с качественными параметрами арендуемого помещения.

Объем и стоимость эксплуатационных расходов зависят не столько от качества управления офисным зданием, сколько от его технического состояния, местоположения, размеров арендуемого помещения и состава дополнительных услуг.

Такими дополнительными услугами могут быть: содержание здания и прилегающей территории, а также обеспечение нормального функционирования систем жизнеобеспечения здания, санитарное обслуживание, компенсация арендной платы за земельный участок, на котором расположено здание, платежи за воздействие на окружающую среду, ремонт и уборка мест общего доступа в здании и прилегающей территории, вывоз снега, благоустройство и озеленение прилегающей территории, поливка газонов, организация мероприятий по обеспечению режима безопасности в здании, организация пропускного режима и прочее, то есть услуги, оказание которых входит в бремя содержания собственности. Через эксплуатационные расходы арендодатель перекладывает бремя содержания имущества на арендатора, исходя из занимаемой последним площади, и подстраховывает себя от изменения размера собственных расходов ввиду изменения расценок на оказываемые арендодателю услуги, сохраняя тем самым привычный уровень прибыли.

При заключении договора аренды здания или сооружения (в рассматриваемом случае – части такого здания или сооружения) стороны обязаны в силу положений ст.

564 ГК РФ согласовать размер арендной платы, при этом арендодатель обычно предлагает определить цену договора аренды в виде нескольких составляющих: общей минимальной ежемесячной арендной платы, переменной части арендной платы, а также оплаты накладных расходов.

В этом случае под минимальной арендной платой понимается собственно ставка аренды за единицу арендуемой площади, под переменной частью арендной платы – коммунальные платежи, а под накладными расходами – поименованные в предыдущем абзаце расходы арендодателя на содержание принадлежащего ему объекта недвижимости.

По вопросам правомерности возложения на арендатора дополнительных расходов по договору аренды, к сожалению, не сложилось единообразной судебной практики, что позволяет арендодателям обременять арендатора дополнительными платежами, включение которых в договор аренды не всегда является соответствующим закону. Связаны такие факты как с наличием некоторых противоречий в законе, так и с различным подходом судов к практике его применения.

Правила установления арендной платы определены п. 2 ст. 614 ГК РФ: “Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды”.

По мнению некоторых арендодателей, выражение “иные формы оплаты аренды” позволяет установить в договоре аренды обязанность арендатора по внесению “переменной части арендной платы”. Между тем такое выражение в данном случае подразумевает не механизм и способ исчисления арендной платы, а именно форму оплаты – денежную или неденежную.

Данный вывод можно сделать на основе анализа всего содержания п. 2 ст. 614 ГК РФ, в которой устанавливается возможность оплаты аренды как денежными средствами, так и работами, товарами, услугами.

В любом случае под переменной частью арендной платы не могут подразумеваться коммунальные расходы, оплата которых возлагается на арендатора как часть арендной платы.

Указанная позиция изложена в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”: “Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы”.

Судом было указано, что формулировка условий договора аренды, в силу которого на арендатора здания, сооружения, помещения возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг, не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) была поддержана высказанная Президиумом ВАС РФ точка зрения относительно возможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов:

“Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения”.

Представляется, что позиция высших судебных органов должна определять единообразие судебной практики по данному вопросу, что подтверждается, к примеру, Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 N 09АП-11628/2016 по делу N А40-126177/2015.

Источник: https://dalurist.ru/statiy/259-pravomernost-vzimaniya-s-arendatora-dopolnitelnyh-platezhey-po-dogovoru-arendy-ofisnogo-pomescheniya.html

Адвокат Кацайлиди Андрей Валерьевич – Страница 24 из 105 – Блог о праве, адвокатской практике и юридической помощи доверителям

Каким образом можно заставить арендаторов нежилых помещений выполнять решение ОССП?

   Любой человек в своей жизни хоть раз, но обращался за медицинской помощью, доверяя врачам свое здоровье и жизнь. Но, к сожалению, в наше время никто не застрахован от врачебных ошибок, причиной которых являются халатность, невнимательность и некомпетентность. Это надо пресекать, а виновных наказывать.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по защите прав пациента поможет, если поставили неправильный диагноз: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните!

Что делать, если поставили неправильный диагноз?

   Как показывает практика, дела, связанные с медициной относятся к категории особо сложных. Но это не значит, что надо оставлять все как есть, ведь на кону здоровье, а порой и жизнь человека.

   Если у пациента есть сомнения в правильности поставленного диагноза, то необходимо собрать все документы (справки, заключения), являющиеся подтверждением неправильности диагноза и обратиться в медицинское учреждение, где проходит лечение или в компетентные органы.

Больной вправе обратиться в следующие инстанции:

  • заведующий отделением или главный врач учреждения;
  • страховая компания;
  • Минздрав РФ;
  • Росздравнадзор РФ (Федеральная служба по надзору в сфере здравоохранения)
  • прокуратура;
  • суд;
  • правоохранительные органы.

   Правильнее всего сначала направить жалобу зав. отделением или глав. врачу больницы. Ведь если обращаться сразу в вышестоящую инстанцию, то заявление все равно направят им.

   Очень часто вопрос можно решить уже на данном этапе. Действия врача будут рассматриваться специальной комиссией. По решению комиссии будет дан ответ. Однако администрация учреждения может и отказать в принятии заявления или не подтвердить подозрения больного. В этом случае необходимо уже обращаться в вышестоящую инстанцию или надзорные органы.

   Жалоба в Минздрав подается в приемную лично, почтовым отправлением, через официальный сайт или по электронной почте.

После поступления претензии министерство рассматривает жалобу  и проводит проверку. Срок рассмотрения 30 дней с момента поступления письма.

По истечении указанного срока будет дан письменный ответ (подробнее о жалобе в Росздравнадзор на частную клинику  по ссылке на нашем сайте).

   Поскольку прокуратура является надзорным органом, в полномочия которой входит контроль за соблюдением законодательства, то жалобу можно подать не зависимо от того, направлена она в другие органы или нет. При поступлении заявления прокурор проведет проверку законности действий врача и учреждения в целом.

   Также надо обратиться страховую, где больной застрахован. Она обеспечит проведение экспертизы.

   Самостоятельным способом защиты является обращение в суд. Исковое заявление можно подать при неправильном диагнозе, неправильно назначенном лечении, если перепутаны лекарства, а также на лицо непрофессионализм при оказании помощи.

ПОЛЕЗНО: составление иска в суд лучше поручить нашему медицинскому адвокату

   Важно знать, что при обращении в судебную инстанцию, необходимо иметь доказательную базу (показания свидетелей, справки, заключение экспертов и иные документы). Только доказав, что врачом поставлен неправильный диагноз, можно через суд добиться компенсации морального и материального вреда.

   Если неправильно поставленный диагноз привел к тяжким последствиям следует обратиться в правоохранительные органы. Поскольку за это уже предусматривается уголовная ответственность.

Обращаясь в любую инстанцию, кроме администрации больницы, необходимо иметь на руках:

  • выписку из истории болезни;
  • результаты исследований;
  • квитанции по оплате услуг доктора и покупке лекарств;
  • свидетельские показания в письменном виде.
  • иные запрошенные медицинские документы (по ссылке правила запроса недостающего)

Претензия на неправильный диагноз

   При постановке неправильного диагноза следует писать письменную претензию руководству медицинского учреждения.

Определенной формы законодателем не предусмотрено, но все же к написанию претензии следует подойти должным образом.

Как правило, она составляется в том случае, если медицинские услуги оказывает коммерческая организация. Другими словами, направляется только учреждению, врач которого неправильно поставил диагноз.

Что еще необходимо указать в претензии на врача:

  1. В шапке документа указываются ФИО и должность руководителя, которому адресовано обращение. Также указываются данные заявителя и лучше указать номер телефона или электронную почту для связи.
  2. В самом тексте претензии больной должен изложить суть случившегося, свои требования и предложение добровольно урегулировать возникшую проблему. К примеру, вы уверены, что врач поставил неправильный диагноз и просите дать вам другого врача, а если медицинское учреждение является коммерческой организацией, вашим требованием будет вернуть деньги за потраченные услуги и иные требования на возмещение причиненного вреда.
  3. Документ готовится в двух экземплярах, один из которых остается у вас, а второй направляется почтовым отправлением с уведомлением о вручении и описью вложения, либо можно отнести самостоятельно в секретариат, на вашем экземпляре должны поставить отметку о получении.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео с советами адвоката по составлению претензии

Жалоба за неправильный диагноз

   Сама жалоба в принципе мало чем отличается от претензии. Отличием является только то, что жалоба – это всегда обращение в государственные органы или учреждения о нарушении прав, целью которого является восстановить нарушенное право. Так, например, жалоба на врача пишется в прокуратуру, Минздрав, глав. врачу государственной больницы.

   Текст письма такой же, как и при написании претензии, только здесь вы уже будете просить провести проверку восстановить нарушенное право, а также наказать виновного. В обращении стоит указать нормы законы, которые нарушены. Также надо приложить доказательства в обоснование своих доводов. Жалоба составляется в двух экземплярах и отправляется либо нарочно, либо почтовым отправлением.

   По поступившему обращению проводится проверка и по результатам больному дают письменный ответ.

Моральный ущерб за неправильный диагноз

   Постановка неправильного диагноза влечет неблагоприятные последствия для пациента, так это может быть ухудшение состояния здоровья, физические страдания. Причинение морального ущерба в редких случаях возмещается добровольно.

При таких обстоятельствах больной вправе требовать возмещения морального вреда, путем подачи искового заявления в суд. Однако причинение морального ущерба следует еще доказать. Причиненный вред желательно зафиксировать.

Нужно обратиться в больницу для фиксации ухудшения состояния, например, бессонница, повышение давления, возникшие в связи с неправильным диагнозом. Все чеки и заключения врачей необходимо сохранять. Также потребуется выписка из карты больного.

   В исковом заявлении указывается суть проблемы, доказательства причинения морального ущерба и денежная компенсация.

   При рассмотрении таких дел, суд в первую очередь выясняет обоснованность размера компенсации. При этом исходит из степени вины ответчика и иные заслуживающие внимание обстоятельства. Кроме того, учитывается степень физических и нравственных страданий больного, которые связаны с его индивидуальными особенностями.

   Судебная практика показывает, что определение морального ущерба является сложным и противоречивым. Не всегда судьи удовлетворяют требование в том, размере, который указан в иске. Зачастую сумма уменьшается. Здесь все зависит от личности истца и имеющейся доказательной базы. Соответственно лучше просить по максимуму.

Ответственность врача за неправильный диагноз

   За неправильно поставленный диагноз законодательством предусмотрены следующие виды ответственности:

  • гражданско-правовая. К ней относится возмещение морального и материального вреда;
  • дисциплинарная (выговор, замечание, лишение премии, увольнение);
  • уголовная ответственность за неправильный диагноз.

   Важно знать, что возмещение материального и морального вреда не освобождает медицинского сотрудника от привлечения к дисциплинарной или уголовной ответственности. Также, как и применение уголовной ответственности не запрещает применить дисциплинарную, например, увольнение специалиста.

   Пациент вправе требовать у медицинского учреждения компенсации затрат на лекарства, которые были прописаны при постановке неправильного диагноза, а также лекарства, прописанные новым врачом, реабилитацию и восстановление, например, в санатории, кроме того компенсацию на переобучение, в связи с утратой способности заниматься основным видом деятельности и другие затраты.

   Уголовная ответственность наступает, когда постановка неправильного диагноза причинила больному тяжкий вред здоровью или привела к смерти. Законодателем предусмотрены принудительные работы, ограничение или лишение свободы, штраф, а также лишение права заниматься медицинской деятельностью на три года. Все зависит от степени вины и наступивших последствий.

ПОЛЕЗНО: наш адвокат по уголовным делам проведет защиту потерпевшего пациента или его родственника, в случае, если наступила смерть при лечении

Как вернуть деньги за неправильное лечение?

   Возвратить деньги за лечение, причинившее вред здоровью человека, можно двумя способами, а именно мирным, договорившись с медицинской организацией, либо через суд, путем подачи искового заявления.

   Для возврата денег следует иметь все чеки и квитанции, подтверждающие совершенные траты. Без этого что-либо доказать не получится.

   Собранные документы и составленная претензия направляются руководителю медицинской организации. В заявлении указывается срок для удовлетворения требований.

   Если организация отказывает возмещать понесенные расходы, то следует обратиться в судебную инстанцию. Исковое заявление составляется по общим правилам ГПК РФ.

Прикладываются документы, подтверждающие лечение в определенной больнице, приобретение лекарств и иные медицинские обследования. В иске прописывается сумма, подлежащая возмещению. Основным доказательством в этом деле может стать заключение медицинской экспертизы.

Специалисты проведут полный анализ действий врача, полученные данные сопоставят с поставленным диагнозом и назначенным лечением.

   Как правило, суды при наличии достаточных доказательств удовлетворяют исковые требования и обязывают больницу все вернуть.

Нужен ли адвокат при постановке неправильного диагноза?

   Добиться восстановления прав, нарушенных неправильной постановкой диагноза простому человеку очень сложно. Есть вероятность столкнуться с произволом и беспределом.

Только обратившись за помощью к нашему адвокату можно построить грамотную защиту. Она поможет компенсировать физический, материальный и моральный ущерб в полном объеме.

Медицинские споры, разрешенные в пользу больного, являются стандартной практикой наших адвокатов.

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/page/24/?page=2/

Консультант закона
Добавить комментарий