Каковы условия действия гарантии на исправление недостатков жилья застройщиком?

Какие гарантии после сдачи дома от застройщика

Каковы условия действия гарантии на исправление недостатков жилья застройщиком?

При обнаружении до истечения гарантийного срока на сданное вам жилое помещение (составляющего 5 лет или более) обратитесь с претензией к застройщику, следуя предлагаемому ниже простому алгоритму, который позволит не тратить время на ненужные действия и пустые споры с различными организациями:

  • Убедитесь, что предоставляемый срок гарантии еще не истек. В противном случае обращаться к застройщику будет уже бесполезно и придется изыскивать другие способы устранения появившихся дефектов. Пятилетний (трехлетний, десятилетний) срок гарантии начинает отсчитываться с момента подписания вами акта приема-передачи квартиры, который удостоверяет передачу жилья вам в пользование. Получить акт вы сможете только после получения документа, свидетельствующего о возникновении права собственности;
  • После первого устного обращения начинайте оформлять письменную претензию.

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Как долго застройщик имеет право исполнять обязательства по договору на гарантийное обслуживание? Относительно продолжительности гарантийных сроков, предоставляемых застройщиком, действует несколько общих положений, предусмотренных пунктом 5 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ.:

  • Обычно срок гарантии на сданный по акту приема-передачи многоквартирный дом, включая каждую квартиру, составляет 5 лет. Этот срок, если на то есть воля застройщика и клиента, может быть увеличен, но не уменьшен;
  • На крышу/кровлю и стыковые межпанельные швы, как определено законодателем, гарантийный срок не может составлять меньше чем 10 лет.

Статья 7. гарантии качества, предусмотренные договором

Если претензия распространяется ни на один из вышеприведенных пунктов, тогда обращаться придется именно к застройщику. Гарантия на крышу от застройщика будет составлять не менее десяти лет, если иное не зафиксировано в условиях передаточного акта.

Помимо этого, гарантийный срок может быть предусмотрен в технической документации, которая передается застройщиком управляющей компании сразу после ввода дома в эксплуатацию.

Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства? Рассмотрим, может ли нормативный срок гарантии быть продлен или уменьшен в зависимости от отдельных элементов или узлов многоквартирного здания (например, сколько составляет гарантия на лифт после сдачи полностью готового объекта).
В соответствии с п.5 ст.

7 Закона № 214-ФЗ стандартный гарантийный срок на многоквартирные дома, построенные по договору долевого участия, составляет не менее пяти лет.

Гарантия застройщика

Застройщик несет полную ответственность за свой сданный объект, его гарантия на многоквартирный дом измеряется пятью годами со дня сдачи дома в эксплуатацию. В договоре долевого строительства обычно описана очень подробно процедура передачи квартиры, приведена информация о гарантии качества — гарантия на дом от застройщика.

Когда квартира передается от застройщика собственнику, составляется акт приема-передачи объекта долевого строительства, где устанавливается гарантийный срок на квартиру. А вот застройщик, принимая работу у исполнителей, получает гарантийные обязательства на работы, которые выполнил подрядчик.

Гарантия на новый многоквартирный дом — важный пункт, ведь дефекты неизбежны, будь то человеческий фактор, некачественные материалы, обязательный процент брака, который может проявиться в течение всего гарантийного срока.

Новое в долевом строительстве: какие изменения ждут рынок в 2018 г.?

Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения ().

Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования.

Ошибка 404

Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

  • вентиляционных шахт и оборудования;
  • лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;
  • отопительная общедомовая система;
  • системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Нужно понимать, что застройщик, если иное не указано договором, отвечает за внутридомовые системы. Поэтому если, например, есть проблемы с газовыми трубами во дворе, то придется отдельно доказывать, что к этому имеет отношение застройщик.

Какова гарантия застройщика на многоквартирный дом?

Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.

Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.

Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать: 1.
Зона ответственности застройщика строго определена – это недоделки капитального характера. Отказ застройщика в гарантии может быть обусловлен следующими обстоятельствами:

  • естественный износ и снижение эксплуатационных характеристик, связанное с истечением расчетного срока использования;
  • несоблюдение правил эксплуатации помещений общего пользования и имущества;
  • пренебрежение правилами установки и использования сантехники и бытовых приборов;
  • выход из строя оборудования и элементов конструкции, изначально принятых без претензий по акту приема-передачи, или поврежденных жильцами при эксплуатации;
  • аварийные ситуации, связанные с нарушением работы отопления, канализации, газо- и водопровода, вентиляции, водостоков, спровоцированные жильцами.

Важно! После сдачи дома ответственность за его эксплуатацию несет управляющая компания.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 4.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. 5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Читайте так же:  Что такое гарантийный срок товара

Гарантия на новый дом от застройщика закон 2018 года

  • На кровлю распространяются гарантийные обязательства застройщика, составляющие не менее 10 лет;
  • Приобретатель жилья получает, по подписании акта сдачи квартиры, все находящееся в ней оборудование и детали обустройства — включая, например, пластиковые окна, на которые также распространяется гарантия, составляющая от 3 лет (или больше). Гарантия прекращается, если дольщик произвел замену установленного оборудования на какое-либо иное (впрочем, и новое может иметь гарантийный срок; однако отвечать за него будет уже не застройщик);
  • Гарантийные обязательства касаются только застройщика, но не обслуживающих организаций (управляющей компании или ТСЖ);
  • Застройщик в течение отведенного периода действия гарантии отвечает не только за недочеты, допущенные им самим, но и за работы, некачественно произведенные нанятыми подрядчиками.

К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок. При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК.

Как правильно предъявить претензию застройщику после сдачи дома? Поскольку ответственность подрядчика после гарантийного срока может наступать только за надлежащее состояние несущих конструкций и узлов здания, все претензии по состоянию жилых помещений или общего имущества дома необходимо предъявить до истечения пятилетнего срока. Этот период времени исчисляется с момента передачи объекта недвижимости владельцу.

Гарантийные обязательства застройщика

Краткое содержание:

В связи с поступлением от граждан, не одно десятилетие проработавших в строительном бизнесе, вопросов, связанных со знанием базовых гарантийных обязательств застройщика, пришло, вероятно, время произвести краткий обзор основных обязательств строительный компаний при осуществлении строительства многоквартирного дома.

1. Сроки гарантийных обязательств

Источник: https://twikki.ru/kakie-garantii-posle-sdachi-doma-ot-zastrojshhika/

Гарантийный срок на сданный дом: на что могут рассчитывать собственники

Каковы условия действия гарантии на исправление недостатков жилья застройщиком?

Александра Воскресенская рассказала, какие права имеют собственники в соответствии с 214-ФЗ согласно гарантийным обязательствам застройщика. А также пояснила, что делать, если что-то пошло не так с недавно купленной квартирой?

текст: Екатерина Сахарова

Какие права имеют собственники в соответствии с 214-ФЗ согласно гарантийным обязательствам застройщика?

Сломанный чайник можно легко заменить, а что делать, если что-то пошло не так с недавно купленной квартирой? По закону дольщики защищены как минимум на пять лет. На что именно распространяется гарантия на новостройки и что может сделать собственник, если с каким-то оборудованием в доме проблемы — разбираемся в законах и спрашиваем у экспертов.

Если все не так с самого начала

Застройщик обязан не только сдать дом и передать ключи собственникам. Также должна быть передана инструкция по эксплуатации, где будут указаны все правила и условия эффективного и безопасного использования объекта, срок его службы, всех элементов отделки, инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов.

Если качество дома изначально не соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям, покупатель может требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или соразмерного уменьшения цены. Также дольщик может сам устранить недостатки и требовать возмещения своих расходов. Все спорные ситуации регулируются 214-ФЗ.

Если еще в процессе приемки дома очевидно, что недостатки слишком существенные или застройщик не готов устранить их в разумный срок, можно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, потребовать не только возврата стоимости квартиры, но и уплаты процентов. Устраниться от недостатков объекта долевого строительства 214-ФЗ застройщику не позволяет. То есть в договоре застройщик такой пункт может прописать, но юридической силы он иметь не будет.

Не меньше трех лет спокойствия
Покупатели жилья по договорам долевого участия защищены 214-ФЗ и после принятия дома в эксплуатацию. В законе говорится, что гарантийный срок на объект строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, должен составлять не менее пяти лет. Таким образом, на практике он может быть больше, а вот меньше — нет.

«Тот или иной застройщик в зависимости от своих финансовых возможностей, наличия ресурсов вправе установить больший гарантийный срок для объекта долевого строительства, но в любом случае он не может быть ниже указанного в законе», — поясняет юрист коллегии адвокатов «Юков и партнёры» Александра Воскресенская.

Срок по каждому конкретному дому прописывается в договоре и исчисляется со дня передачи объекта.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта.

Если в течение гарантийного срока обнаружены дефекты, застройщик обязан их устранить в срок, согласованный с собственниками. Собственник вправе предъявить иск в суд или обратиться сначала к застройщику и выразить свои требования в письменной форме. Если застройщик отказывается выполнять эти требования во внесудебном порядке, остается только суд.

Как рассказали в компании «Метриум», отсудить можно не только компенсацию стоимости ремонта, но и моральный ущерб. Как показывает практика, в среднем выплата за моральный ущерб составляет 20–30 тысяч рублей.

Однако, по статистике, 80% обращений все же удовлетворяется во внесудебном порядке, поскольку речь идет об относительно небольшом объеме работ.

В то же время, если же речь идет о серьезных конструктивных недостатках, то уже сам застройщик заинтересован в их скорейшем устранении, ведь информация, например, о трещине в доме может значительно подпортить репутацию всего проекта.

Претензии к девелоперу могут оформляться как одним лицом, так и коллективно. Первое, что необходимо сделать — это сфотографировать недочет или даже снять видео.

Все ваши шаги должны быть зафиксированы письменно, чтобы была возможность доказать факт обращения и восстановить его дату.

Оформленную претензию можно принести в офис застройщика, где на вашей копии должны поставить печать с указанием даты и подписи. Письмо можно отправить и по почте с описью передаваемых документов.

В законе не определены точные сроки устранения недочетов, это уже вопрос договоренностей. Но в среднем девелопер проводит ремонт в срок 30 дней. При этом согласно закону «О защите прав потребителей», продавец должен исправить ситуацию не позже чем за 45 дней.

Если застройщик нарушает согласованные с собственником сроки устранения недостатков, он должен выплатить дольщику неустойку за каждый день просрочки.

Размер регулируется законом «О защите прав потребителей».

Если обнаруженный недостаток не делает дом или квартиру непригодными для проживания, то размер неустойки рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения такого дефекта.

«Застройщики крайне редко добровольно погашают возникшую неустойку, поэтому собственнику надо быть готовым к тому, что неустойку придется взыскивать в судебном порядке», — рассказывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Вопрос не по адресу
Иногда бывают случаи, когда застройщика обвиняют во всех смертных грехах, а он ни в чем не виноват. Проблема заключается в том, что законом не перечислены пункты, которые попадают под ремонт. В связи с этим порой поступают заявки от инициативных жителей, требующих исправления недочетов, которые таковыми не являются.

«Например, в нашей компании был следующий случай. Покупатель попросил переделать конструкцию балкона, находящегося под небольшим наклоном. Жильцу показалось, что застройщик построил балкон криво, хотя на самом деле никаких просчетов не было. Наклон нужен для дренажной системы, иначе отвод естественных осадков был бы невозможен.

Еще один наш дольщик попросил у застройщика противень в плиту, хотя, согласно заводской комплексации, его в принципе не должно было быть. Наконец, был клиент, который также запомнился необычной претензией, он был недоволен оттенком обоев, хотя и класс, и тип материала соответствовал договору», — рассказывает Мария Литинецкая.

В целом неиболее серьезные гарантийные случаи, за которые отвечает застройщик, можно разделить на три группы: проблемы со стенами или фасадами здания (трещины, отвалившаяся штукатурка), неправильно установленные стеклопакеты (сквозняки, промерзание), недочеты несущих конструкций здания (трещины на потолке). Но, как показывает практика, чаще всего, дольщиков больше волнуют недочеты собственной квартиры — неработающие розетки, замки от входной двери, неправильно установленные окна.

Застройщик умывает руки
За недостатки, которые появились вследствие нормального износа, застройщик ответственности не несет.

Также он может устраниться от решения проблемы, если она возникла вследствие ненадлежащего ремонта, произведенного самими собственниками, или из-за несоблюдения правил эксплуатации.

Здесь застройщик может ссылаться на выданную во время приема-передачи дома и квартиры инструкцию. Если собственники сами нарушали правила эксплуатации — с застройщика взятки гладки.

«В таком случае покупателю следует обратиться в суд, которым будет назначена независимая технико-строительная экспертиза. Результатами экспертизы будет определено, возник ли такой недостаток по вине застройщика либо же вследствие ненадлежащей эксплуатации объекта», — говорит Александра Воскресенская.

То же самое можно сказать и о любых недочетах, выявленных уже после завершения гарантийного срока. «Если гарантия закончилась, то недостатки в помещении устраняются за счет средств собственника», — говорит юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов.

А вот юрист Александра Воскресенская рекомендует все же попытаться урегулировать вопрос об устранении недостатков с застройщиком, который может пойти навстречу. Обращение в суд уже не поможет: суды в таком случае оставляют исковые требования без рассмотрения.

Важно отметить, что виноваты в неправильной эксплуатации могут быть не только собственники, но и, к примеру, управляющая компания.

«Если лифт подлежит замене, но при этом управляющая компания не обеспечила его регулярного технического обслуживания, то застройщик вправе не согласиться на замену дорогостоящего оборудования.

Ремонтировать лифт придется управляющей компании за счет собственных средств или же за счет средств жителей», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Во многих новостройках сегодня такая конфликтная ситуация между застройщиком и управляющей компанией практически исключена, так как большинство девелоперов работают в тандеме с аффилированными управляющими компаниями. «Сами застройщики заинтересованы не провоцировать конфликт и решить проблему во внесудебном порядке», — говорит Литинецкая.

Однако аффилированная управляющая компания не всегда является однозначным преимуществом. «Есть риск, что аффилированная компания будет закрывать глаза на какие-то недостатки.

Как только гарантийный срок проходит, такие компании уходят с проекта, передавая новостройку со всеми ее «болячками» новому управленцу, а вместе с тем — и жителям.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, стоит изучить, продолжает ли компания работать с уже старыми корпусами и после завершения гарантии или же ориентируется исключительно на новые дома, выступая, возможно, прикрытием для застройщика», — отмечает Мария Литинецкая.

Если застройщик признан банкротом, то подать на него в суд иск об устранении недостатков по гарантии уже не удастся. Единственное, на что можно рассчитывать, так это включение денежных требований в реестр кредиторов.

Однако это возможно только при условии, во-первых, введения процедуры конкурсного производства, во-вторых, если собственники уже самостоятельно завершили работы, то есть рассчитывают именно на покрытие расходов, а не другой тип компенсации.

«Если к моменту обнаружения дефектов застройщик ликвидировался, то есть возможность обжалования ликвидации в судебном порядке. Однако на практике подобные дела крайне затруднительны и трудоемки. И собственник помещения вынужден будет самостоятельно исправить недостатки», — отмечает Наталья Шаталина.

Если брак не со стороны застройщика, а со стороны поставщика оборудования, то застройщик может попытаться перекинуть ответственность на поставщика, но собственник должен добиваться устранения недостатков именно от застройщика: коммуникация с поставщиками не его задача.

«Перед долевым инвестором в любом случае за недостатки объекта долевого строительства отвечает застройщик.

В дальнейшем застройщик вправе предъявить поставщику оборудования требование о возмещении убытков за некачественную поставку, но этот спор уже не касается долевых инвесторов», — объясняет Василий Шарапов.

http://iastr.ru/nedvizhimost/623-garantiynyy-srok-na-sdannyy-dom-na-chto-mogut-rasschityvat-sobstvenniki.html

Источник: http://www.yukov.ru/press-centr/kommentarii-v-smi/garantijnyj-srok-na-sdannyj-dom-na-chto-mogut-rasschityvat-sobstvenniki.html

Что означает дду

Каковы условия действия гарантии на исправление недостатков жилья застройщиком?

Какие особенности при покупке квартиры по договору долевого участия. Нюансы. Советы юриста. Договор долевого участия 214 фз, при подписании на что обратить внимание, преимущества оформления дду по фз214, документы, необходимы для регистрации дду, об условиях расторжения дду по фз.

Как составить договор ДДУ

Обязательно оформление соглашения в письменном виде с указанием:

  • Идентифицирующей информации о здании и приобретаемой квартире (точный адрес расположения, технические характеристики).
  • Срок завершения строительства, следует указывать две даты: сдачи в эксплуатацию и передача ключа от квартиры.
  • Сроков гарантии на инженерно-техническое состояние здания и квартиры.
  • График выплат с обозначением каждого срока внесения платежа и общей стоимости жилья.
  • Права и обязанности сторон, а также ответственность за их несоблюдение.

Правильно оформленный договор – гарантия защиты от различных неприятных сюрпризов в процессе завершения сделки. Заключение любых других договоров кроме ДДУ (в том числе и договора предварительного соглашения) не может выступать основанием для обращения в суд в случае нарушения своих прав.

Вернуться

Особенности заключения соглашения

Перед тем как согласится на подписание ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста, сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.

Договор долевого строительства должен включать следующую информацию:

  • Подробное и точное описание вашей будущей жилплощади (полного адреса, этажности, общей площади и тому подобного). Наличие балкона (лоджии) должно указываться дополнительно. Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно. Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).
  • Срок завершения строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.
  • Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении. Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.
  • Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.

Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным, и не будет зарегистрирован.

Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги. В любом случае, в последнее время этот способ приобретения недвижимости становится все более популярным.

Как можно продать квартиру по ДДУ

Продажа и купля жилья по ДДУ – это разные виды сделок. При покупке квартиры инвестор вкладывает свои деньги в строительство дома, становится дольщиком, и после возведения и сдачи дома приобретает право собственности на оплаченное им жилье.

Что такое продажа по ДДУ? Это когда сам дольщик, полностью или частично оплативший квартиру, уступает свои права на нее другому гражданину, который после совершения сделки становится участником долевого строительства. Многие ошибочно думают, что купленный таким способом объект приобретается на праве собственности.

Однако это не так, права собственности на недострой не существует.

Таким образом, речь идет о переуступке права требовать с застройщика квартиру после того, как дом будет полностью достроен и сдан. Продавать недостроенное жилье дольщик не может, поскольку у него нет на него права собственности, которое можно оформить только после того, как квартира будет сдана и зарегистрирована.

Преимущества и недостатки покупки квартиры по ДДУ

Как и любая сделка, ДДУ характеризуется как минусами, так и плюсами. К преимуществам относится:

  • Гарантия получения нового жилья.
  • Невозможность изменения стоимости жилья в одностороннем порядке застройщиком.
  • Наличие возможности расторжения договора и предусмотрение штрафных санкций.
  • Гарантийные обязательства застройщика.

При этом недостатки такого вида сделки являются существенными:

  • Задержка оформления документов из-за обязательной регистрации.
  • Необходимость возмещения ущерба застройщику при досрочном внесении всей суммы оплаты.
  • Сроки выплаты ограничены – полная сумма должна быть внесена на счет покупателя до сдачи многоквартирки.
  • Рассрочка имеет максимальный срок для выплаты – 5 лет.

Перед принятием решения о заключении ДДУ важно тщательно взвесить все плюсы и минусы.

Вернуться

Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ

Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:

  • Разрешительный акт на ведение строительных работ. Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.
  • Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды). Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН. Самый важный момент, указываемый в праве собственности – это информация о целевом использовании данного земельного участка.
  • Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах, проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.
  • Учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность.

Внимание! Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства.

Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:

  • своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;
  • вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры. Жилье в сданном доме будет стоить больше оплаченных денег;
  • у вас появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира.

При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:

  • мошенничество со стороны застройщика;
  • форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);
  • банкротство;
  • затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.

Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.

Нужно ли получать согласие застройщика

Это зависит от того, выплатил или не выплатил прежний дольщик полную стоимость по ДДУ.

Если дольщик не имеет долгов по оплате и полностью расплатился с девелопером, то по закону для заключения договора переуступки своих прав разрешение застройщика на совершение сделки не требуется.

Однако ДДУ может содержать требование о получении согласия от застройщика на смену дольщиков. Нужно учесть, что если договор долевого участия предусматривает наличие согласия, то его нужно обязательно получить, иначе сделка может быть признана незаконной.

Если согласие девелопера не требуется, вполне достаточно направить в строительное учреждение письменное уведомление о смене дольщика. Чтобы в дальнейшем избежать проблем с получением квартиры (когда вдруг при подписании акта окажется, что застройщик не в курсе, что поменялся участник), лучше его отправить заказанным почтовым отправлением.

Если дольщик не выплатил полную стоимость жилья, то вместе с договором цессии требуется подписать двустороннее соглашение между прежним и новым дольщиком о переводе долга на нового участника, в котором указывается, что покупатель обязуется полностью расплатиться с застройщиком и соглашается принять на себя все долговые обязательства по этому договору. Также необходимо получить письменное согласие девелопера на переуступку.

Зачастую застройщики, пользуясь тем, что их голос в этом вопросе является решающим, требуют плату за свое согласие. Ее размер может быть очень внушительным, обычно она составляет от 1 до 5 % от суммы договора ДДУ. Кроме того, если квартира приобретена по ипотечному кредиту, нужно получить разрешение банка, который выдал кредит.

Особенности договора переуступки

Дольщик уступает свои права на жилье не безвозмездно, а за определенную плату, ее размер фиксируется в отдельном договоре уступки, заключаемом между продавцом и покупателем. На юридическом языке он называется цессией.

По сути, договор цессии закрепляет смену дольщиков в договоре ДДУ, на основе которого он заключается. После совершения сделки, прежний дольщик теряет все свои права по ДДУ.

Новый участник приобретает право на долевое участие в покупке квартиры, также к нему переходят все, имеющиеся у прежнего дольщика права и обязанности по договору ДДУ.

Вместе с тем, инвестор, передавая свои права, несет ответственность перед покупателем только за наличие и подлинность самих прав, но не отвечает ни за действия девелопера, ни за нарушения, допущенные им. С этого момента новый дольщик должен решать любые вопросы и проблемные ситуации, связанные со строительством объекта, непосредственно с самим застройщиком.

По договору переуступки продажа квартиры может производиться только на этапе строительства объекта.

При этом конкретное время и стадию строительства законодатель не оговаривает, это можно сделать в любой период от заключения и регистрации ДДУ, до подписания приемо-передаточного акта с застройщиком.

Когда квартира уже передана дольщику, то после того, как на нее будет зарегистрировано право собственности, ее можно продать обычным образом по сделке купли-продажи.

Что такое ДДУ

ДДУ (договор долевого участия) – вариант приобретения квартиры в новостройке, построенной на средства будущих покупателей.

  • «По договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии…» от №214-ФЗ,алее №214-ФЗ)».

Данный вид сделки имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ. Только после внесения договора в Росреестр, он будет признан действительным.

Другая особенность способа покупки жилья заключается в сроке получения права собственности на квартиру. Покупатель получает ее только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и будет подписан акт передачи.

Поэтому стоит учитывать тот факт, что квартира перейдет в собственность не сразу и всегда есть риск срыва сроков строительства или полное его остановка. Поэтому очень важно выбирать застройщика особенно тщательно.

Вернуться

Плюсы и минусы покупки квартиры по ДДУ

Каждый вид договора или соглашения имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Также и с договором долевого строительства.

С одной стороны заключение ДДУ повышает безопасность сделки для дольщика, но не дает 100% гарантии, что он получит квартиру, которую оплатил заранее.

Поэтому рассмотрим ниже, чем хорош договор долевого строительства, и какие отрицательные моменты появляются при его заключении.

Плюсы заключения ДДУ:

  1. Покупка реального объекта недвижимости. Законодательством предусматривается, что в ДДУ должно содержаться подробное описание объекта купли-продажи и самого объекта строительства.
  2. Снижение рисков обмана. Договор долевого участия регистрируется в Росреестре в обязательном порядке согласно законодательству, то есть вы покупаете то, что действительно строится или начинает строиться.
  3. Цена договора остается неизменной. С момента заключения соглашения ни одна из сторон не имеет право изменять цену квартиры в меньшую или большую сторону. Если после подписания договора резко возросли цены на строительные материалы, покупатель может быть спокоен, его эта проблема не коснется.
  4. Наличие жестких требований. Договор долевого участия гарантирует вам, что вы получите именно то, что оплачивали. Права застройщика во многом ограничиваются требованием получения согласия от дольщика при намерении внесения изменений в проект или условия соглашения. Это значит, что без согласования с вами изменения не произойдут. А если произойдут, то строительная компания ответит по закону.
  5. Наличие гарантий. Гарантийные обязательства строительной компании четко и в полном объеме должны быть прописаны в договоре о долевом участии в строительстве жилья. В случае возникновения проблем и начала судебных тяжб, дольщик может ссылаться на договор, в котором все указано.
  6. Возможность взыскания неустойки. Для дольщика будет плюсом тот момент, что при возникновении просрочки по сдаче дома или выявлении иных форм нарушения договора со стороны застройщика, покупатель может подать в суд на взыскание неустойки. Этот пункт действует в связи с внесением изменений в существующий закон с целью защиты прав дольщиков.
  7. Возможность прервать договор как в одностороннем, так и в двухстороннем порядке в любой момент. Такие права прописываются заранее.

Источник: https://adm-ber.ru/chto-oznachaet-ddu.html

Гарантия в строительстве

Каковы условия действия гарантии на исправление недостатков жилья застройщиком?

ГАРАНТИЯ КАЧЕСТВА РАБОТ В ДОГОВОРЕ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

Юридические аспекты договора

Нормы действующего законодательства определяют ответственность за качество работ, гарантию качества и сроки обнаружения ненадлежащего качества при исполнении договоров строительного подряда.

Суть гарантии определена в ст. 754 Гражданского кодекса.

Она заключается в том, что Подрядчик несет ответственность перед Заказчиком за качество выполненных работ, предусмотренных в технической документации и обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких как производственная мощность предприятия.

В случае реконструкции здания или сооружения на Подрядчика возлагается ответственность и за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности объекта или его части.

Гарантия качества предоставляется Подрядчиком:

– на любые дефекты и недостатки, возникшие по причине недоброкачественного выполнения работ;

– плохой конструкции отдельного оборудования;

– неправильности его монтажа или применения недоброкачественных материалов.

Гарантия качества предоставляется как на объект в целом, так и на отдельные его части (ухудшающие, например, внешний вид объекта, вызывающие необходимость преждевременной замены отдельных частей объекта и т.д.); не только на существенные дефекты и недостатки в строительных работах, но и на незначительные дефекты и недостатки.

Причем все выявленные дефекты и недостатки Подрядчик должен устранить бесплатно и в разумный срок, а дефектные части, материалы и механизмы должны быть заменены новыми.

Либо Заказчик может потребовать от Подрядчика соразмерного уменьшения установленной за работу цены либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, но только при условии, что данное право прямо предусмотрено договором строительного подряда.

Фрагмент документа. Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 723

Подрядчик в соответствии с правилами о распределении риска несет ответственность за определенные недостатки в результате работы, допущенные не только по его вине, но и вследствие случая.

Заказчик берет ответственность на себя

В договоре строительного подряда стороны могут предусмотреть, что Заказчик принимает на себя не только последствия обнаружения определенных недостатков переданной работы, но и ответственность за определенные недостатки в работе, образовавшиеся по вине Подрядчика (умышленно или неосторожно).

Однако Подрядчик, чья виновность или бездействие установлены, все равно будет нести ответственность за ненадлежащее качество результата работы, а освобождение от ответственности в этом случае будет признано ничтожным. Но если эта запись есть в договоре, то на Заказчике лежит обязанность доказать вину Подрядчика на основании п. 4 ст. 723 Гражданского кодекса.

Немаловажное значение имеет не только порядок и сроки предоставления гарантии качества, но и сроки обнаружения скрытых недостатков в построенных объектах. Согласно нормам ст.

722 Гражданского кодекса результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве.

Кроме того, гарантия качества результата работы, если иное не предусмотрено договором подряда, распространяется на все составляющие результата работы. Хотя в любом случае эти дефекты должны быть обнаружены до истечения гарантийного срока.

Срок гарантии

Продолжительность срока гарантии определяется сторонами в договоре, но этот срок не может быть меньше гарантийного срока, определяемого на основании законодательства (п. 1 ст. 755 ГК РФ). Так, гарантийный срок равен 12 месяцам со дня приемки объекта (п.

10 Постановления Правительства РФ от 14.08.1993 N 812 “Об утверждении основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации”).

Но в других случаях могут быть установлены и иные сроки. Гражданский кодекс установил предельный срок для обнаружения недостатков по качеству, который составляет 5 лет (ст. 756 ГК РФ).

При применении предельного срока гарантии качества строительных работ законодатель использует понятия “гарантийный срок” и “срок для обнаружения недостатков результата работы”. Различие между ними четко приведено в ст. 724 Гражданского кодекса.

А вот применительно к недостаткам, обнаруженным по истечении срока гарантии, но в пределах пятилетнего срока, действуют иные правила, касающиеся, в частности, бремени доказывания и исчисления сроков.

Обратите внимание: если в договоре строительного подряда Заказчик при сообщении Подрядчику о недостатках результатов выполненных работ не установит срок для их безвозмездного устранения, то суд может это расценить как отказ Заказчика от данного права.

Заказчик обязан заявить Подрядчику об обнаруженных в течение гарантийного срока недостатках в разумный срок (п. 4 ст. 755 ГК РФ).

Разумный срок определяется как срок исковой давности для требований в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, и составляет один год.

А в связи с ненадлежащим качеством работы по зданиям и сооружениям определяется по правилам ст. 196 Гражданского кодекса, т.е. равен трем годам. Данная норма закреплена в п. 1 ст. 725 Гражданского кодекса РФ.

Освобождение от ответственности

В некоторых случаях Подрядчик может быть освобожден от ответственности за качество выполненных строительных работ, но только тогда, когда докажет, что недостатки возникли вследствие:

– нормального износа объекта и его частей (в случае если сторонами в договоре строительного подряда являются юридические и (или) приравненные к ним лица, следует исходить из действующих норм амортизации);

– неправильной эксплуатации объекта;

– неправильной инструкции по эксплуатации объекта, разработанной Заказчиком лично или привлеченными им третьими лицами;

– ненадлежащего ремонта объекта, произведенного Заказчиком лично или привлеченными им третьими лицами.

Гарантийный депозит

Иногда для обеспечения гарантии качества работ, устранения замечаний, дефектов, недоделок и т.д. Заказчик удерживает из выплат Подрядчику так называемый гарантийный депозит (в процентном отношении или в виде фиксированной суммы по отношению к стоимости договора) при наступлении гарантийного случая.

Как документально оформить недостатки в работе

Наступление гарантийного случая по своей сути является браком. Браком считаются продукция, полуфабрикаты (узлы, детали) и работы, которые по качеству не соответствуют установленным стандартам или техническим условиям, следовательно, их нельзя использовать по прямому назначению или же они нуждаются в исправлении недостатков.

Сдача работ Заказчику Подрядчиком оформляется актом по форме N КС-2 “Акт о приемке выполненных работ”. На его основании составляется Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3). Она предназначена для расчетов за выполненные работы (Указанные бланки утверждены Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100. Данным Постановлением определен и порядок их заполнения).

Выявленный брак при строительных работах в данных актах не отражается. Здесь необходимо показать весь объем выполненных работ (реализации).

А на затраты по устранению брака при некачественном выполнении строительно-монтажных работ следует составить отдельный акт.

Унифицированной формы такого акта нет, поэтому организация может разработать его самостоятельно и обязательно утвердить в качестве приложения к учетной политике (см. пример 1).

Пример 1.

Акт

дефектации работ

г.Москва________________________________15 января 2007 г.

Заказчик ЗАО “Луна”, в лице главного инженера Сидорова Е.Н., и Подрядчик ООО “Строитель”, в лице начальника участка Петрова М.Ф., составили настоящий Акт о том, что в результате эксплуатации объекта – кафе “Березка”, договор N 092 от 14.11.2004, дата ввода в эксплуатацию 28 декабря 2006 г.,

Заказчиком выявлены следующие неисправности:

– падение кирпичей с выступов (пространство перед зданием ограждено лентами);

– вышел из строя компрессор и электронный модуль наружного блока.

Причина:

– плохо закрепленные кирпичные выступы (декоративный элемент фасада);

– неисправности испарителя и конденсатора внутреннего и наружного блоков.

Заключение:

– заменить кирпичную кладку фасада;

– заменить оборудование, т.к. ремонт кондиционера McQuay MLC 040CR не рентабелен и соизмерим со стоимостью нового кондиционера. Обнаруженная неисправность является гарантийным случаем и подлежит исправлению за счет Подрядчика.

Настоящий Акт составлен в 2-х (двух) экземплярах, один из которых находится у Подрядчика, второй – у Заказчика.

Представитель Подрядчика:———– Е.Н. Сидоров

Представитель Заказчика:———– М.Ф. Петров

ПечатьООО”Строитель”__________________________Печать ЗАО “Луна”

К акту о браке составляется расчет затрат по исправлению брака. Заказчик имеет право осуществлять контроль над качеством использованных материалов, полуфабрикатов при переделке работ в связи с обнаруженным браком.

На основании акта дефектации и расчета затрат по исправлению брака определяются окончательные потери от брака, которые считаются по формуле: ПБ = ЗТ – ВР + МР, где ПБ – потери от брака; ЗТ – затраты по исправлению брака; ВР – сумма возмещаемых расходов виновными лицами; МР – материальные ресурсы, оприходованные после разборки конструктивных элементов.

Так как брак в строительстве возникает в том числе в случае поставки Подрядчику некачественных материалов, полуфабрикатов, то, помимо акта, Заказчик передает Подрядчику и претензионное письмо. Действующим законодательством форма претензионного письма также не утверждена, поэтому ее следует разработать самостоятельно и утвердить в качестве приложения к учетной политике (см.

пример 2).

Рекомендуем в претензионном письме указать: – номер и дату договора строительного подряда, в рамках которого оформляется претензия; – предмет претензии и требования Заказчика; – допущенные Подрядчиком нарушения договорных обязательств и доказательства его вины со ссылками на положения заключенного между сторонами договора строительного подряда, а также со ссылкой на нормы законодательства, которые нарушил Подрядчик; – сумма претензии и ее обоснованный расчет; – перечень прилагаемых к претензии подлинных документов, или должным образом заверенные копии, или выписки из них и другие сведения и доказательства, необходимые для удовлетворения претензии Подрядчиком. Подрядчик в свою очередь выставляет претензионное письмо своему Поставщику за поставленные некачественные материалы, полуфабрикаты (см. пример 3). Заказчик должен составить претензию в письменной форме. Если он этого не сделает, то Поставщик может отказать Заказчику в ее рассмотрении. Подрядчик обязан рассмотреть претензию и сообщить Заказчику о результатах ее рассмотрения также в письменной форме в течение одного месяца со дня получения, если иной срок не установлен договором строительного подряда или нормами действующего законодательства. В случае если Подрядчик запросит дополнительные документы, помимо приложенных к претензии, Заказчик обязан их предоставить.

Пример 2. Руководству ООО “Кондиционирование”

г. Москва, ул. Третьяковская,

д. 20/1 р/с 40702810100000005354 в Тверском Отделении Сбербанка России ОАО г. Москва

к/с 30101810400000000225

БИК 044525225

ООО “Строитель”

г. Москва, ул. Нелидовская,

д. 10 р/с 40702810100000000435 в Тверском Отделении Сбербанка России ОАО г. Москва

к/с 30101810400000000225

БИК 044525225

Претензия

Источник: http://cons-systems.ru/garantiya-v-stroitelmstve

Консультант закона
Добавить комментарий