Квартирный вопрос о долевом наследстве

Нотариус рассказала, как поделить наследство без нервотрепки

Квартирный вопрос о долевом наследстве
ФОТО: pixabay.com/ru/

Квартира в наследство часто достается сразу нескольким людям. И если это не члены одной семьи, воспользоваться полученной в собственность частью недвижимости выходит не у всех. Эксперт рассказывает, как действовать в такой ситуации.

Владимир, 43 года:

«Здравствуйте. Мы с братом получили в наследство от родителей по 1/2 квартиры. Брат там проживает и разменивать или продавать жилье не хочет, а мне тоже хочется воспользоваться своей долей. Могу ли я продать ее без согласия брата?»

По российскому законодательству оба наследника имеют одинаковые права и несут одинаковые обязанности по содержанию указанной квартиры. Каждый участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, но при ее продаже должен предоставить сособственникам право на преимущественную покупку.

Чтобы сохранить хорошие отношения в семье, родственникам лучше прийти к общему соглашению по поводу судьбы объекта недвижимости и его дальнейшего использования. Бесконфликтными и наиболее простыми путями решения проблемы являются следующие:

Вариант 1. Продажа всей квартиры обоими сособственниками третьим лицам. Цена продажи в этом случае будет значительно выше, чем если продавать доли по отдельности.

Если, к примеру, квартира целиком стоит 10 миллионов рублей, то наследники могут получить по 5 миллионов рублей каждый (за исключением расходов на сопровождение и оформление сделки) и потратить их на решение того же квартирного вопроса.

За половинную долю цена в лучшем случае может составить 3,5–4 миллиона, но скорее всего будет еще ниже.

Вариант 2. Продажа 1/2 доли квартиры брату, который там проживает. Это очень простая сделка между родственниками, которая совершается в обязательной нотариальной форме.

Поэтому вам не придется собирать никаких документов, нотариус все подготовит самостоятельно, осуществит необходимые проверки, а после удостоверения договора купли-продажи зарегистрирует переход права собственности в Росреестре в электронной форме за 1 рабочий день.

Взаиморасчеты между сторонами опять же удобнее всего провести через депозитный счет нотариуса. Это недорогой, прозрачный и безопасный для обеих сторон вариант.

Если у брата, проживающего в квартире, недостаточно средств для выкупа второй доли, можно оформить кредит в банке под залог принадлежащей ему доли или всей квартиры после ее выкупа.

Альтернативой банковскому кредиту может стать условие рассрочки платежа, которое можно предусмотреть в договоре купли-продажи.

В таком случае продаваемая доля квартиры до полного расчета между сторонами остается в залоге у продавца.

Вариант 3. В крайнем случае, если родственникам не удается договориться в финансовом вопросе, можно продать долю в квартире третьим лицам.

Хотя этот путь не только чреват конфликтами между родственниками, но и более сложен и длителен по времени, так как для совершения такой сделки продавец должен соблюсти право преимущественной покупки, которым обладают все совладельцы квартиры.

Для этого собственник обязан в письменном виде известить о намерении продать свою долю всех остальных совладельцев. В извещении должны обязательно быть указаны продажная стоимость доли и точный адрес квартиры, доля которой продается.

Чтобы извещение было составлено правильно и осталась доказательственная база того, что сособственник извещен надлежащим образом, лучше обратиться к нотариусу.

В течение месяца с момента получения извещения сособственник должен решить, будет он выкупать долю или его устроит соседство с чужими людьми.

Свое решение он оформляет письменно — отказом или подписанием договора.

Если сособственник не дает никакого ответа, это также считается отказом от преимущественного права покупки, и продавцу нужно будет просто документально подтвердить, что сособственник был уведомлен.

https://www.youtube.com/watch?v=JwaWoCLbZf8

Если уведомление было сделано через нотариуса, такими документами являются свидетельство о передаче документов или свидетельство о направлении документов адресату. Это необходимо, к примеру, в случае невозможности их передачи или отказа в получении заказного письма.

После соблюдения этой процедуры доля может выставляться в свободную продажу. Но есть один нюанс: цена продаваемой доли должна быть не ниже той, которая была указана в извещении.

Для такого рода сделок предусмотрена обязательная нотариальная форма, ведь именно на нотариуса возложена функция контроля за соблюдением права преимущественной покупки.

Последний вариант решения вопроса, конечно, нежелателен, и к нему можно прибегать только в том случае, если все остальные способы решения вопроса исчерпаны и возможностей договориться нет.

Особенно сложно производить раздел квартиры, когда речь идет о микродолях, выделить которые в виде отдельной изолированной комнаты невозможно.

Конечно, права собственников гарантированы законом, но хорошие отношения между родными людьми еще важнее, поэтому нотариусы в таких случаях рекомендуют наследникам договориться о дальнейшей судьбе недвижимости еще в процессе оформления наследства, чтобы квартирный вопрос не нарушал мира в семье.

КСТАТИ  

Для удостоверения сделки с недвижимостью можно обратиться к любому нотариусу того субъекта Российской Федерации, где находится объект недвижимости.

СПРАВКА

Елена Образцова нотариус города Москвы (район Сокольники). Кандидат юридических наук. Ведет активную общественную работу. Является членом комиссий Московской городской нотариальной палаты по методической работе и международному сотрудничеству.

Уважаемые читатели! Расскажите о проблеме, которая вас волнует, в письме и отправьте его на нашу электронную почту nedelya@vm.ru или на почтовый адрес редакции: 127015, Москва, Бумажный пр-д, 14, стр. 2, «Вечерка» Пожалуйста, не забудьте сделать на конверте пометку «Юристу» и указать номер своего телефона для связи.

Источник: https://vm.ru/society/752216-notarius-rasskazala-kak-podelit-nasledstvo-bez-nervotrepki

Как дети и родители в Шымкенте решают квартирный вопрос

Квартирный вопрос о долевом наследстве

Живет в Шымкенте семья. Обычная. Папа, мама, дети. С виду совершенно приличная. Ну, да, соседи знали о некоторых недостатках, но у каждой семьи свои скелеты в шкафу. Главное, не пьют, не бьют. А некоторые разногласия, так со всеми бывает – жизнь прожить не поле перейти.

А тут, раааааз! И взрыв! И деление небольшой советской трешки…

Уже несколько лет глава семьи Гульзада Абдрашевна живет без мужа. У супруга слишком поздно обнаружили прободную язву. Спасти мужчину не удалось.

После похорон, через положенное время Гульзада Абдрашевна обратилась к нотариусу и вступила в права наследства – квартира была оформлена на мужа (он ее еще на предприятии получал, а во время приватизации на семейном совете было решено сделать его единоличным собственником жилья).

На момент смерти отца семейства у Гульзады было трое детей. Старшая дочь – единственная совершеннолетняя Эльмира – написала отказ от наследства в пользу своей сестры. У младшего сына, который на момент смерти папы был еще ребенком, особого совета никто и не спрашивал. Документы были оформлены по умолчанию на супругу умершего, жизнь постепенно наладилась, горе поутихло.

Казалось бы, обычная история. Как у всех. Рано или поздно мы все провожаем в последний путь своих близких – родителей, супругов…

Прошло 20 лет. Дети выросли и разъехались. Девочки вышли замуж и обзавелись детьми. А Гульзада Абдрашевна осталась жить в своей квартире с младшим сыном. Классика жанра. Но история благополучной семьи получила неожиданный поворот.

«Разменивай квартиру и отдай мне половину!» – в один прекрасный момент заявила матери взрослая дочь. – А не захочешь по-хорошему, подам в суд!» Справедливости ради стоит рассказать, что это заявление прозвучало не на пустом месте. Так получилось, что семейная жизнь у Гульмиры не задалась и молодая женщина с ребенком вынуждена была вернуться в родительский дом.

https://www.youtube.com/watch?v=xg3oKgiPuBs

Мама выгонять не стала: «Конечно, живи здесь. В тесноте, да не в обиде…»

«А как это я не пущу? – удивлялась Гульзада Абдрашевна. – Моя же, родная, и малыш родной.

Что же, она по квартирам мыкаться должна, если муж непутевый попался? А дома, хоть и одна комната, но ее собственная – платить за нее не надо…»
К тому времени, как Гульмира вернулась в родительский дом, ее младший брат успел жениться и «родить» ребенка. Вот и получилось – в одной комнате молодожены, во второй Гульзада Абдрашевна, а третью получила Гульмира с малышом.

Отношения с младшим братом (с большой разницей в возрасте) у Гульмиры сразу не заладились.

Несмотря на то, что мама-пенсионерка продолжала работать, чтобы освободить своих детей от оплаты коммуналки, налогов и частично покупки продуктов, Гульмира считала, что брату уделяется значительно больше внимания, чем ей.

Часто взаимные упреки заканчивались скандалами – в семейных баталиях мама становилась меж «воюющих сторон», а потом и вовсе начала закрываться в своей комнате.

Последней каплей в отношениях стало брошенное в сердцах Гульмирой: «Зачем ты его вообще родила??? Всю жизнь нам испортила!»

Гульзада Абдрашевна вышла из своей комнатушки и устало произнесла: «Я у тебя, дочка, забыла спросить, рожать мне ребенка или нет… Не нравится здесь жить, я не держу, двери всегда открыты. Только оставь меня в покое…»

«Разменивай квартиру и отдавай мне половину!» – потребовала Гульмира. Гульзада Абдрашевна ей отказала. А сама напилась лекарств от давления, отлежалась и отправилась к юристу на консультацию. У женщины даже в голове не укладывалось, каким образом дочь может потребовать свою долю, пока она – хозяйка квартиры – жива и в добром здравии…

Как оказалось, может. Именно в случае Гульзады Абдрашевны.

«Квартира была оформлена на супруга женщины, поэтому в наследственной части есть определенные нюансы, – прокомментировал квартирный вопрос юрист-правозащитник Хамзахан Абдурасулов. – В конкретном случае заставить продать квартиру и разделить ее на доли никто не сможет, нет оснований для принудительной продажи. Выделить долю – это да».

Как пояснил юрист, раз не было завещания, то 50% собственности по праву принадлежит супруге умершего, как обязательная супружеская доля. Вторые 50% квартиры делятся между супругой и детьми в равных долях.

Получается по 12,5% от половины на каждого. Итого, у супруги выходит 62,5%, у каждого из детей по 12,5%.

Раз старшая дочь отказалась от своей доли наследства, а младший сын готов передать свою долю матери, то выходит 75% у мамы против 25% у дочери.

Выделить отдельную четверть жилья в трехкомнатной квартире, в принципе, возможно, но продать ее просто нереально. Как и заставить хозяйку квартиры продать жилье целиком и отдать 25% от стоимости.

Как поступать в таком случае?

«Дождаться реализации угрозы подать в суд, – отвечает юрист. – При правильном оформлении всех документов, вернее, при подаче полного пакета документов, который требуется суду, последний выделит долю дочери из общего наследства. Согласно закону, она обязана будет предложить остальным владельцам долей выкупить ее долю. Это закон, и первоочередность предложения не обсуждается».

Сособственник, выделяя свою долю в общей массе совместного имущества, становится участником долевой собственности, но если его доля, скажем, ничтожно мала, а он требует выделения ее в натуре, что делать нецелесообразно, то оставшиеся участники совместного имущества должны выплатить ему денежную стоимость его доли. Разумеется, при этом выделенная доля «приобщается» к их имуществу в равных частях.

«Когда судом будет проведена оценка имущества и выделена доля дочери, маме придется выплатить назначенную сумму, – добавил Хамзахан Абдурасулов.

– Эта доля перейдет ей и дочери, ни та, которая отказалась от доли в наследстве в пользу сестры, ни та, которая выделила свою долю, не смогут больше претендовать на эту квартиру.

И в будущем не имеют права оспорить завещание, составленное Гульзадой Абдрашевной на кого бы то ни было…»

История Гульзады Абдрашевны не исключение. Подобные истории юристы выслушивают практически каждый день. Помочь разрешить квартирный вопрос с юридической точки зрения, как говорят юристы, труда не составляет. А вот лечить душевные раны, нанесенные пресловутым квартирным вопросом, юристам не под силу.

https://www.youtube.com/watch?v=7XphwRJ5umI

Подготовила Елена Бояршинова

Источник: https://otyrar.kz/2018/04/kak-deti-i-roditeli-v-shymkente-reshayut-kvartirnyj-vopros/

Как белорусов квартирный вопрос испортил: реальные истории бескомпромиссной борьбы за наследство

Квартирный вопрос о долевом наследстве

Все люди по своему характеру очень разные: покладистые и вспыльчивые, общительные и скрытые, принципиальные и безразличные, волевые и слабохарактерные, миролюбивые и мстительные.

Но даже самый, казалось бы, хороший и честный человек, когда дело касается наследства или раздела имущества, может потерять свои лучшие качества и из доброго превратиться в хитрого, злого и обманчивого.

В своё время Михаил Булгакова в книге «Мастер и Маргарита» писал: «Люди, как люди… квартирный вопрос только испортил их…». Слова писателя не устарели и по сей день.

Риэлтерам приходится держать ухо востро

По роду своей деятельности риэлтерам приходится совершать огромное количество сделок и каждый день общаться с разными людьми. На вопрос, есть ли простые и лёгкие сделки, каждый специалист рынка ответит: лёгких сделок не бывает, каждая из них в чём-то уникальна, и при совершении сделки как у продавца, так и у покупателя могут быть свои противоречащие интересы.

Практика показывает, что особенно много спорных вопросов возникает по сделкам, где правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство. Это достаточно специфические объекты, и при их покупке надо быть особенно внимательными.

Ведь если неучтённый претендент на свою долю в наследстве найдётся в течение нескольких лет и сможет доказать свои права, то все сделки, совершённые с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными.

Тогда приобретение квартиры может обернуться для покупателя не счастьем, а самой настоящей трагедией.

Чтобы не попасть впросак, риэлтерам приходится очень тщательно проверять «историю» жилых помещений. И дело тут не в привидениях. Если продающий квартиру наследник говорит, что он — единственный, и других наследников нет, это ещё ничего не значит. Всегда надо держать ухо востро.

Вот какие истории из практики нам рассказал Олег Вольштейн, директор риэлтерской организации «Недвижимость линия закона» (пункт оказания услуг № 1 в Гомеле).

— К нам обратился продавец — единственный наследник на квартиру умершего брата. Ничего не могло вызвать сомнений. Отставной офицер ФСБ, приветливый и приятный собеседник.

Цена квартиры была близка к рыночной, поэтому спрос на неё был неплохой. В процессе сбора документов, изучения истории как квартиры, так и лиц, которые могли бы претендовать на наследство, мы обратили внимание на один немаловажный факт.

У наследодателя были жена и сын. Казалось нелогичным, что они не претендуют на наследство. Мы посовещались и приняли решение более глубоко изучить дело.

Вдова была обескуражена… Оказывается, бравый офицер пообещал взять все хлопоты по продаже квартиры на себя, дабы не утруждать вдову рутиной, связанной с реализацией квартиры и вступлением в наследство.

Конечно, решающую роль сыграло безграничное доверие к брату покойного. И вот теперь… Положение было тупиковым. Нам хотелось помочь восторжествовать справедливости, но как?

Мы экстренно собрали совещание и нашли выход из тупиковой ситуации. Сын покойного носил костюм умершего отца. Это помогло ему вступить в наследство. Ну, а дальше всё просто. Вдова и сын получили причитающиеся им доли по закону.

 — На продажу была выставлена четырёхкомнатная квартира, которая принадлежала семье — отцу, матери, сыну и дочери. Супруги давно утратили между собой какие-либо отношения. Да оно и понятно. Бывший муж был большим любителем спиртного. Во время осмотров квартиры он всегда находился в горизонтальном положении, и бывшая жена назвала его «моя недвижимость».

После продажи квартиры мать с дочерью заключили договор на покупку однокомнатной квартиры. Сын с отцом пожелали получить деньги.

По словам сына, так как с отцом побеседовать не представлялось возможным, у них на примете был какой-то домик. Где этот дом, как и за сколько он будет приобретаться, нас в это не посвящали и категорически пресекали любые наши вопросы.

‌Во время одного из посещений продаваемой квартиры наш клиент оказался относительно трезв. Во всяком случае, он был готов к диалогу. В беседе выяснилось, что он впервые слышит о наличии и покупке какого-то дома.

Фактически сын хотел переселить своего пьющего отца в богом забытую деревню, а всю основную сумму денег присвоить себе.

Возможно, именно это коренным образом изменило дальнейшую жизнь нашего героя. Осознав серьёзность своего будущего положения, он отказался от употребления спиртного. Заключил с нами договор на приобретение встречного варианта.

В итоге после продажи четырёхкомнатной квартиры взамен были приобретены две однокомнатные. Наш герой действительно бросил пить и устроился на работу. А планы коварного сына не увенчались успехом.

Как жена хотела лишить бывшего мужа доли квартиры

 —Через наше агентство продавалась бывшая кооперативная квартира, находящаяся в частной собственности у пожилой пары. Жена пожелала продать квартиру и купить взамен другую, но уже в России.

Мы стали тщательно проверять историю квартиры и обнаружили, что хозяйка, то ли умышленно, то ли в силу своего преклонного возраста, дала нам неполную информацию.

Как оказалось позднее, у нее был супруг, с которым она состояла в разводе. Поскольку ещё в далёкие советские времена они строили эту квартиру в браке, то по закону жилое помещение являлось их совместной собственностью. И сроков давности здесь нет.

На момент продажи квартиры бывший супруг находился в доме престарелых. Ему нужна была дорогостоящая операция. Поэтому деньги, причитающиеся ему за свою долю, были как нельзя кстати.

Бывшая супруга почему-то была уверена или делала вид, что является единственной полноправной хозяйкой квартиры. Однако каждый из бывших супругов получил свою долю. А мы — удовлетворение от работы и результата.

Это партнёрский материал — он создан при поддержке ОДО «Недвижимость линия закона» (пункт оказания услуг № 1 в Гомеле), которое уже 12 лет работает на рынке и провело не одну сотню сделок.

Источник: https://realt.by/news/article/21661/

Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

Квартирный вопрос о долевом наследстве

Сдавать  внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату.  Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. 

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка,  руководителя офиса “В Новогиреево” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы “Инком-Недвижимость” Ольги Кладковой.

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

 Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую.

Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

https://www.youtube.com/watch?v=RcTtoGiZKLA

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу.

Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее.

Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа.

Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы – сособственники.

Если того требуют обстоятельства (например, сособственники – чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.

Главное, что проверяет нотариус – соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично.

Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу.

Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на “кусочек” квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение – регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

https://www.youtube.com/watch?v=YpRvsxOkKtQ

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей.

Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться.

В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями.

Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.

Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.

Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными. 

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

Источник: https://realty.ria.ru/20170825/408875641.html

Квартирный вопрос (ответы на вопросы читателей)

Квартирный вопрос о долевом наследстве

Барников Р.И.

Завещание, дарение, рента жи­лья. Чем отличаются друг от друга эти понятия? Какие еще существуют акты передачи жилья? В каких слу­чаях и как их правильно оформ­лять? Можно ли отозвать уже оформленную передачу жилья?

По завещанию гражданин распо­ряжается своим имуществом (в том числе жилым помещением, принад­лежащим на праве собственности) на случай своей смерти.

Каждый гражданин может оставить по заве­щанию все свое имущество или часть его одному или нескольким ли­цам, независимо от того, относятся ли они к числу наследников по зако­ну, а также государству или отдель­ным организациям.

Завещатель мо­жет в завещании лишить права на­следования одного, нескольких или всех наследников по закону, за ис­ключением лиц, имеющих право на обязательную долю.

Завещатель вправе в любое время изменить или отменить завещание, составив но­вое либо подав соответствующее за­явление в нотариальную контору.

https://www.youtube.com/watch?v=6LJAyFeFn-A

Дарение — это договор, согласно которому одно лицо (даритель) без­возмездно передает свое имущест­во в собственность другому (одаряе­мому). Считается заключенным в момент передачи имущества. По российскому законодательству дого­воры дарения на сумму более 500 рублей должны быть нотариально удостоверены.

Что же касается ренты или, если сказать правильнее, разновидности ренты — договора пожизненного со­держания с иждивением, получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять по­жизненное содержание с иждивени­ем гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Договором пожизненного содержания с ижди­вением может быть предусмотрена возможность замены предоставле­ния содержания с иждивением в на­туре выплатой в течение жизни гражданина периодических плате­жей в деньгах.

Как видно, это совершенно раз­ные понятия. Различные способы от­чуждения недвижимого имущества влекут за собой разные права и обя­занности.

Кроме указанных видов распо­ряжения своим имуществом сущест­вуют также купля-продажа, мена, аренда с последующим выкупом.

В каждой конкретной ситуации необходимо выбрать и применить определенный способ распоряже­ния своим жильем. К примеру, если человек пожилой и не имеет наслед­ников, которые способны его содер­жать, то целесообразно заключить договор пожизненного содержания с иждивением.

Также стоит обратить присталь­ное внимание на составление само­го договора, независимо от выбран­ного способа распоряжения своей недвижимостью.

Юридически негра­мотно составленный договор может повлечь за собой крайне неблаго­приятные последствия. Лучше всего обратиться к независимым квали­фицированным юристам.

В случае с завещанием и договором пожиз­ненного содержания с иждивением (ренты) обращайтесь к нотариусу.

Отозвать уже оформленную пе­редачу жилья возможно в случаях отчуждения жилья по завещанию в любое время.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обяза­тельств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспе­чение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены.

Даритель же вправе отказаться от исполнения договора, если после заключения договора имуществен­ное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изме­нилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Кроме того, возможно от­менить дарение, если одаряемый со­вершил покушение на жизнь дарите­ля или кого-то из членов его семьи, а также близких родственников либо умышленно причинил дарителю те­лесные повреждения.

Живем с супругом 20 лет в моей квартире (у него есть своя жилпло­щадь). Брак не зарегистрирован. У него есть двое детей от другого бра­ка. Муж очень болен. Могу ли я рас­считывать на долю наследства по­сле его смерти? И что можно сде­лать, чтобы получить наследство?

По общему правилу рассчитывать на долю в наследстве по закону вы не можете, поскольку должны состоять в браке, зарегистрированном в закон­ном порядке. В соответствии с Се­мейным кодексом признается брак, заключенный только в органах запи­си актов гражданского состояния.

Однако в данной ситуации воз­можно наследование по завеща­нию, если ваш гражданский супруг укажет вас в качестве наследницы. Также возможно заключение брач­ного договора с последующей регис­трацией брака.

Источник: https://yuristprav.ru/kvartirnyjj-vopros-otvety-na-voprosy-chitatelejj

Наследство на квартиру

Квартирный вопрос о долевом наследстве

Под наследованием понимают процесс перехода имущества, прав и обязанностей, человека, которые принадлежали ему при жизни — к другим лицам. В наследственном праве умершего человека следует называть наследодателем («дает наследство»), а лица, к которым оно переходит — наследниками.

Обычно наследниками выступают ближайшие родственники покойного гражданина, но кроме этого, наследниками могут быть и лица, не имеющих родственных связей с наследодателем, а также различные организации, муниципальные образования, субъекты Российской Федерации, и даже само государство. Лицо, которое получит наследство, будет определено по основанию приобретения этого наследства.

Закон устанавливает два таких основания:

Наследование по закону означает, что претендующие на имущество лица должны входить в состав родственников. Законодательство четко определяет список родственников, деля при этом их на 7 очередей. Из этого следует, что родственники, относящиеся к первой очереди имеют право относительно других родственных очередей получить имущество посредством наследования.

Наследование по завещанию представляет собой переход имущества конкретному лицу, указанному в волеизъявительном акте — т.е. в завещании. Но и этот вид наследования имеет свои особенности.

Право на наследство

Наследством принято называть все то имущество (движимое и недвижимое), денежные средства, а также некоторые права и обязанности умершего человека, которые были его собственностью при жизни:

  • право частной собственности;
  • залоговое право — т.е. право кредитора на имущество, которое должник предоставляет ему в обеспечение долга;
  • право требования;
  • права на результаты интеллектуальной деятельности.

В наследство не входят права и обязанности, которые были связаны с личностью умершего наследодателя (право на алименты, право на возмещение вреда).

Наследование начинается с момента смерти гражданина. Именно время является моментом, с которого происходит «отсчет» открытия наследства (ст. 1114 ГК РФ). На данном этапе определяется состав имущества у покойного, поиск и установление факта написания завещания, а если его нет — состав родственников, которые имеют право претендовать на имеющееся имущество.

https://www.youtube.com/watch?v=e4U1wa36aRQ

Если завещание не было написано — лица будут наследовать по закону. Закон определяет семь очередей наследников. Бывают и такие случаи, когда наследники умирают в один момент или до открытия наследства. В таких ситуациях, наследование будет осуществляться по праву представления (ст. 1146 ГК РФ).

Наследовать имущество, независимо по закону или по основанию, имеют лица (ст. 1116 ГК РФ):

  • живые на момент открытия наследства;
  • зачатые в то время, когда наследодатель был еще жив и которые родились живыми после его смерти;
  • юридические лица, которые осуществляют свою деятельность на момент смерти наследодателя;
  • муниципальные образования, субъекты РФ, государство.

Завещание должно быть оформлено в письменном виде и заверяться у нотариуса. В противном случае, такой документ не будет нести в себе юридической силы.

Но существует такое понятие как «обязательная доля». Данный термин обозначает что несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруг(а), родители имеют право наследовать не менее половины доли имущества, независимо от содержания в завещании (ст. 1149 ГК РФ).

Наследование по закону

Наследование по закону встречается намного чаще относительно наследования по завещанию. Это связано, прежде всего, с тем, что при жизни люди не успевают оформить свое завещание, или оформляют его недолжным образом.

В Гражданском кодексе РФ этому вопросу посвящена глава 63. Прежде всего стоит начать с того, что наследование по закону — это вид наследования отличительная особенность которого заключается в лицах-наследниках. Ими выступают исключительно те граждане, которые являются родственниками по отношению к умершему человеку.

Следует отметить, что если в одну очередь наследников входит несколько человек, то все имущество делится между ними в равных долях (п. 2 ст. 1141 ГК РФ).

Любое лицо, входящее в эту очередь, имеет право выразить отказ в получении своей доли и отдать ее другому наследнику (ст. 1158 ГК РФ).

Но бывают такие случаи, когда наследство некому принять. Это может произойти по таким причинам как:

  • отсутствие родственников-наследников;
  • отказ наследников от предлагаемого наследства;
  • в завещании указано не все имеющееся у наследодателя имущество;
  • недостойные наследники.

Наследство, которое некому принять следует называть выморочным. Об этом говорится в статье 1151 ГК РФ. Имущество, которое не имеет наследников, как правило, передается в собственность городского или сельского поселения.

Само признание наследства выморочным может произойти только по истечению шести месяцев с момента смерти наследодателя.

Если наследник имеет неопровержимые доказательства, почему срок вступления в наследство был им пропущен, то он имеет восстановить этот срок.

Пример

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/nasledovanie/

Ситуации, в которых можно получить свою долю в недвижимости

Квартирный вопрос о долевом наследстве

18 октября 846

Случаются обстоятельства, когда владельцу квартиры приходится «делиться» долей жилплощади или другой недвижимости. Поэтому требуется точно знать права претендента и понимать порядок проведения процедуры. Юрист одной компании советует обращаться с такими вопросами к профессиональному юристу.

Все вопросы к документам на право собственности

Чтобы точно понимать, кто сможет заявить права на долевое имущество и удовлетворить своё требование на выдел доли, потребуется перечитать документы на недвижимость и ознакомиться с содержанием графы «собственники».

Долю в имуществе могут получить лица, перечисленные в списке собственников. Если имя претендента не зарегистрировано, то такой гражданин не сможет обладать частью недвижимости.

Юрист привел пример, когда в процессе конфликта дочь решила разделить квартиру со своей матерью и жить «на расстоянии». Официально у нее ничего не получилось, т.к. девушка не являлась владельцем недвижимости.

В этой ситуации претендовать на квадратные метры можно только после факта смерти настоящего собственника.

Такая последовательность в действиях предусмотрена нормативными и законодательными положениями права наследования.

Возможность получить свою долю

Определившись с правами на долевое наследство, субъекты желают получить в пользование «свои» квадратные метры. Общей собственностью считается имущество, которое по закону принадлежит нескольким лицам:

  • квартира или дом относится к общей долевой собственности, если в документах определена доля каждого лица; напротив каждой фамилии указывается конкретная часть недвижимости, которой может распоряжаться субъект;
  • квадратные метры считаются общей совместной собственностью, когда отсутствует чёткое распределение долей на каждого участника; в этом случае части недвижимости в равной степени распределяются между всеми участниками, перечисленными в документе.

При общей совместной собственности части недвижимости выделяются в несколько этапов:

  1. распределяются размеры долей для каждого претендента;
  2. производится выдел.

Процедура допускает мирное решение «по обоюдному согласию» или посредством судебного разбирательства.

В случае с судебными разбирательствами учитывается количество участников, перечисленных в документах на квартиру или дом. Также судья начинает рассмотрение вопросов о произведённых улучшениях квадратных метров и соответственного увеличения доли для такого участника.

Доля каждого субъекта назначена. Теперь дело за выделом. Каждому собственнику предлагается 2 варианта:

  • забрать выдел доли в натуре (комнатой, разменом, частью дома и т.д.);
  • согласиться на материальную компенсацию.

Перед подачей судебного иска «о выделе» части имущества, рекомендуется нанять независимых экспертов для уточнения реальной стоимости принадлежащей недвижимости. Проведённая экспертная оценка помогает определить среднюю стоимость объекта на рынке и рассчитать сумму требуемой компенсации за проданную часть квартиры.

Ответчик со своей стороны может не согласиться с установленной стоимостью. Для проверки выставленной оценки можно дополнительно организовать выезд эксперта и получить фактические результаты.

Реальный случай из практики. Двоюродные братья выехали в соседний город на обучение, а родители помогли им с жильём – купили одну квартиру на двоих. После получения дипломов один из братьев уехал в соседний регион, а второй — остался жить в общей квартире и обзавёлся семьей.

По возвращении ранее уехавшего брата остро встал квартирный вопрос. Дело дошло до суда, но в иске было отказано – квартира была куплена на двоих и считалась общей совместной собственностью. Поэтому потребовалось сначала распределить доли, а потом говорить о выделе.

В этой ситуации добровольного соглашения не получилось. Дело решалось в судебном порядке.

  • Уезжавший ранее брат потребовал равенства частей и заказал проведение экспертизы для выяснения среднерыночной стоимости недвижимости.
  • Проживающий в квартире брат подал прошение о признании большей доли. Просьбу мотивировал произведёнными материальными вложениями в сделанный ремонт.

По решению суда за первым и вторым братом были оставлены доли в размерах ¼ и ¾. Часть, теперь принадлежавшая второму брату, получилась слишком мала, чтобы произвести выдел доли из общей долевой собственности в натуре. Поэтому суд назначил второму брату выплатить стоимость квадратных метров, определённую ранее заказанной экспертизой.

Итог. После завершения всех разбирательств юрист объяснил второму брату, что небольшой размер компенсации за выделенную долю был назначен только по той причине, что заказали неправильный вид оценочной экспертизы. В этом случае требовалась не среднерыночная, а фактическая оценка. Тогда и выплатить потребовалось бы больше.

Полезная информация перед заключением сделки с недвижимостью или «правильное» долевое участие

Любые операции с квадратными метрами должен сопровождать юрист.

Специалист предоставит необходимую рекомендацию в случае приобретения квартиры или дома пополам с родственником, гражданской половиной, другом.

В таких ситуациях практикуется оформление недвижимости в качестве общей долевой собственности. Обязательно потребуется указать в документах долю, на которую может претендовать каждый из собственников.

https://www.youtube.com/watch?v=UayhL-BMH1M

В ситуациях, когда недвижимость приобретают гражданские супруги из общего дохода, квартира или дом не считается совместно нажитым.

Поэтому собственником в документах на квадратные метры будет записан тот, на кого жильё оформляется.

Правильным вариантом станет выбор общей долевой собственности, где указывается выдел доли в натуре и прописываются суммы, затраченные на покупку с каждой стороны.

Не всегда судебные споры решаются гладко. Случай, когда семейная пара (без штампа в паспорте) начинала семейный бизнес на деньги жены, делами занимался муж (хорошо «раскрутил» фирму), а потом гражданские супруги разошлись и поделили бизнес – не единичный.

При этом бывшая супруга потребовала равного вывода долей, умело доказав использование её личных, оставленных в наследство, денег для старта коммерческой компании мужа. А факт единоличного участия мужа в делах фирмы, увеличение дохода и масштабов производства в суде не рассматривали. Поэтому бизнес посчитали общим имуществом, разделили поровну, т.к.

бывший муж не смог предоставить доказательств того, что средства давно «отработаны» и возвращены в семью даже с процентами.

Источник: https://info.homsters.kz/situatsii-v-kotoryih-mozhno-poluchit-svoyu-dolyu-v-nedvizhimosti/

Консультант закона
Добавить комментарий