Могу ли я продать квартиру так?

Моя квартира не продаётся. Что я делаю не так? — Справочник Недвижимости

Могу ли я продать квартиру так?

Вы разместили объявление о продаже квартиры. Проходит неделя, месяц, второй. Покупатели приходят, смотрят, задают вопросы и уходят, обещая «подумать». И пропадают. Почему квартира не продаётся? Разбираемся в причинах.

Возможно, вы торопитесь

Приобретение жилья нельзя отнести к эмоциональным покупкам, поэтому, если квартира не продалась за несколько недель, паниковать не стоит. Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется и даже ликвидные объекты могут «зависать». По данным Яндекс.Недвижимости, в 2018 году квартиры продавались в среднем за 8 месяцев. Именно столько висели объявления на сервисе.

Изучите вопрос: почитайте актуальную аналитику, статьи экспертов, чтобы понять текущие сроки продажи. Иногда стоит просто немного подождать.

Завышенная цена

Как правило, именно в ней вся проблема. Некоторые готовы ждать покупателей годами, рассчитывая, что рано или поздно найдётся человек, который будет готов заплатить выше рынка именно за эту квартиру.

Это не самая лучшая тактика. Во-первых, желающих выложить побольше денег за что-либо в принципе очень мало. Во-вторых, некоторых может отпугнуть сам факт, что квартира продаётся так долго.

Вдруг с ней (или с владельцем) что-то не так?

Проконсультируйтесь с риелторами или самостоятельно проанализируйте объявления других собственников. Нужно учитывать все аспекты: расположение, год постройки и тип дома, этаж, планировку, ремонт. Посмотрите, за сколько продавали или продают квартиры в вашем доме или в соседних, снижали ли хозяева цену и как долго они ждали сделки. Это поможет выставить адекватную, рыночную цену.

Ещё одна проблема — эмоциональное отношение к квартире, к сделанному в ней ремонту. Из-за него хозяевам сложно оценить недвижимость «в рынке». Своя квартира кажется лучше, чем все другие, поэтому стоить она должна, по мнению собственника, дороже.

То же самое и с ремонтом: если его делали для себя, кажется, что он идеален, и его стоит заложить в стоимость «по полной». А потенциальным покупателям он может не нравиться: вкусы у всех разные. Чем необычнее отделка, тем меньше шансов угодить новым владельцам.

Понимание дорогого ремонта может отличаться: что для одного роскошный евроремонт, для другого — бюджетная «косметика».

Иногда владельцы закладывают в цену квартиры полную стоимость ремонта. Это неправильно. Особенно если ремонт был сделан несколько лет назад и уже потерял свежесть и актуальность. Ценятся только относительно новые дизайнерские ремонты. Всё остальное каждый год будет терять в стоимости.

Квартира плохо выглядит в объявлении

Квартиру продаёт объявление и в первую очередь хорошие фото. Они должны быть чёткими, светлыми, показывать каждое помещение с разных ракурсов. Согласно опросу Яндекс.

Недвижимости, 87% пользователей готовы позвонить по объявлению и посмотреть квартиру, даже если она дороже, чем они рассчитывали, но очень понравилась им по фото.

Поэтому так важно подготовить квартиру к съёмкам и сделать хорошие снимки. Возможно, даже нанять фотографа.

Удачная фотография планировки кухни

Перед фотосессией нужно сделать уборку, спрятать все личные вещи и вынести громоздкую мебель. В идеале квартира должна выглядеть как гостиничный номер — максимально безлико.

Так потенциальным покупателям проще представить свою жизнь в ней (среди чужих вещей это сделать сложнее). Хорошие фото могут увеличить количество звонков по объявлению до 30%! Важно и описание в объявлении: в нём должна быть полная информация об объекте и всех его достоинствах.

Подробнее о том, как написать хорошее объявление, читайте в нашей статье.

У квартиры есть нюансы

Есть целый перечень характеристик, которые большинство покупателей рассматривают как недостатки. Часть из них может быть некритична или их легко исправить, а с другими нужно просто смириться и, скорее всего, снизить цену. Посмотрите, нет ли у вашей квартиры этих «особенностей».

Что можно исправить или по-другому преподнести:

  • Последний этаж. Покупатели боятся протечек крыши и шума, поэтому, если в доме есть технический этаж, обязательно напишите об этом в объявлении.
  • Угловая квартира. Это может быть и плюсом. Если в комнате два окна, напишите в объявлении про вид на две стороны и уточните, что зимой в квартире тепло (если это действительно так).
  • Старый дом. В объявлении делайте упор на высокие потолки. Если в доме был капитальный ремонт, обязательно напишите об этом.
  •  Расположение. Продаёте квартиру в доме, который находится далеко от остановок общественного транспорта? При наличии машины это не такая уж большая проблема. Делайте упор на развитую инфраструктуру района и его достоинства.

А за такие недостатки покупатели, скорее всего, будут просить скидку:

  • первый этаж;
  • мало света;
  • окна на шумную улицу;
  • плохая планировка: маленькая кухня, узкий длинный коридор, проходные комнаты, помещения неправильной формы;
  • в доме нет лифта;
  • в ближайшие годы в районе будет большая стройка.

Все эти особенности нужно учитывать при оценке квартиры, быть готовым к вопросам от покупателей и к торгу.

Сложности с документами

Квартиры с обременениями и прочими обстоятельствами продавать труднее. Необходимость оформлять дополнительные документы тоже отпугивает покупателей. Например:

  • Квартира в ипотеке, то есть находится в залоге у банка. Продать её допустимо только при участии организации, выдавшей кредит, что сложнее обычной сделки, поэтому на такую квартиру могут попросить скидку.
  • Квартира недавно в собственности (меньше 1 года, например) — покупатели опасаются, нет ли тут каких-то мошеннических схем.
  • Квартира получена по договору ренты. Технически собственником является плательщик ренты, но её получатель, скорее всего, имеет право пожизненного проживания в квартире. Теоретически договор ренты можно переоформить, но на практике желающих сделать это найти почти невозможно — слишком сложно и потенциально опасно.
  • Квартира получена в наследство. Покупатели беспокоятся о том, что могут быть наследники, о которых продавец умалчивает или не знает. Если есть письменные отказы от наследства, обязательно их предъявляйте. Обычно квартиры, унаследованные меньше года назад, продаются на 10% дешевле их рыночной стоимости. «Свежее» наследство пугает. Хотя вокруг него больше мифов, чем правды. Если вы не готовы делать скидку, придётся подождать и продать квартиру позднее.
  • Неузаконенная перепланировка, особенно если покупатели планируют оформлять ипотеку. Для неё нужно предоставить технический паспорт и заключение оценочной экспертизы. Если будут выявлены расхождения, банк откажет в ипотеке. Перед продажей нужно узаконить перепланировку самостоятельно — это сразу повысит шансы на продажу квартиры. Если сделана перепланировка, которую нельзя узаконить (например, в квартире с газовой плитой снесена стена между кухней и комнатой), то продать её можно только с большой скидкой (или очень невнимательному покупателю). За такие переделки государство вправе и отобрать квартиру.
  • В числе собственников — несовершеннолетние дети. После продажи квартиры они должны получить доли в новой недвижимости. Для регистрации такой сделки потребуются документы, подтверждающие, что детям будут выделены доли в другой квартире, и разрешение от органов опеки на сделку. Покупатели не хотят ждать, пока вы соберёте все разрешения, найдёте новую квартиру, выпишитесь, поэтому нужно постараться получить все документы как можно раньше. Но эта ситуация не самая сложная: намного хуже, если квартира куплена на маткапитал, а детям доли в ней так и не выделили. Продажу такой квартиры вообще могут признать незаконной.

Каждая из перечисленных проблем решаема и не остановит покупателя, если квартира ему понравится. Поэтому нужно ждать такого клиента и собирать все необходимые для сделки документы. Иногда весомым аргументом в подобных ситуациях становится снижение цены.

Нужно что-то менять

Все документы в порядке, цена адекватная, квартира без очевидных недостатков, но она не продаётся! Значит, нужно искать проблему в другом месте.

 Ремонт, а точнее, его отсутствие. Если квартира выглядит «потрёпанно», покупатели это отмечают подсознательно. Сделайте недорогой косметический ремонт, чтобы квартира смотрелась свежей и аккуратной. Это чисто эмоциональный «плюсик» к продаже, но он работает. 

Неубранная квартира с большим количеством вещей. Портит впечатление даже при объективно хороших характеристиках. Подготовьте квартиру к просмотрам: избавьтесь от ненужного хлама, спрячьте личные вещи, сделайте уборку, в том числе в подъезде. Иногда нужно пойти на маленькие хитрости: ввернуть лампочки поярче, сварить перед показом кофе для приятного аромата.

Неправильное поведение на просмотрах. Потенциальные покупатели не всегда приятны и тактичны. Нужно постараться не реагировать эмоционально на их замечания и даже критику. А иногда и сами продавцы бывают излишне настойчивы и навязчивы, чем отпугивают покупателей.

Подумайте, достаточно ли спокойно и благожелательно вы ведёте себя? Для разных покупателей будут разные сценарии показа квартиры и рассказа о ней. Семье с ребёнком важно наличие детской площадки и садика рядом, а молодому холостяку — фитнес-клуба и парковки во дворе.

В зависимости от ожиданий потенциальных покупателей (о которых можно спросить у них в начале просмотра) и нужно строить рассказ о квартире.

Живущие в квартире арендаторы. Они могут намеренно портить впечатление о квартире (чтобы не пришлось съезжать). Квартиросъёмщиков лучше выселить или присутствовать на показах лично.

Заключение

Продать можно любую квартиру, но вот как быстро и за какую цену — это вопрос.

Не получается продать квартиру самостоятельно — наймите риелтора, особенно при сложных сделках с обременениями. Квалифицированный специалист скажет, из-за чего объект не продаётся, даст советы, поможет правильно оформить все документы и возьмёт на себя общение с покупателями.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера Хохлова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/moya-kvartira-ne-prodaetsya-chto-ya-delayu-ne-tak

Хочу поменять квартиру на другую, чтобы избежать налога с продажи, так можно?

Могу ли я продать квартиру так?

Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.

Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.

Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?

Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.

Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.

Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.

Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. проблема — найти квартиру для обмена.

При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда.

И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.

При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.

Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.

Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.

Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей.

Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей.

Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.

Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:

  1. Вы не воспользовались налоговым вычетом, когда приобретали первую квартиру.
  2. Или вы воспользовались вычетом в первый раз, но не получили по нему максимально допустимую сумму.

Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей.

Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога.

Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.

Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.

Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.

Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности.

Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог.

Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.

Мы не рекомендуем уклоняться от уплаты налога через нарушение закона. К примеру, указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры и оформлять разницу расписками.

Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить коэффициент 0,7, то получим сумму 3,5 млн рублей. Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.

Кстати, если бы вы реально обменивали квартиру на другую, доход посчитали бы либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с коэффициентом 0,7. В зависимости от того, что больше.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/obmen-kvartiry/

Как купить квартиру ниже рыночной цены

Могу ли я продать квартиру так?

Спрос на новые квартиры в среднем по России в третьем квартале значительно сократился. Это связано с резким ростом цен на недвижимость в последнее время. И хотя в сентябре подорожание сменилось стагнацией, купить жилье все равно для многих проблематично. Но есть другой вариант.

В последнее время многие заговорили о покупке недвижимости на специальных аукционах. Там есть шанс получить неплохое жилье по цене значительно ниже рыночной.

“Российская газета” вместе с адвокатом в сфере недвижимости Олегом Суховым рассмотрела основные особенности и риски, связанные с такими сделками.

Олег Владимирович, для начала, давайте расскажем, что же представляют собой эти торги и доступны ли они для простых граждан?

Сухов: Торги проводятся в форме аукциона. Это предусмотрено Гражданским кодексом РФ, ч.4 ст.447. Он открыт по составу участников, по способу подачи предложений и по цене.

Собственников недвижимости защитят от высоких налогов

Итоги торгов подводит комиссия. Оформляются протокол о результатах. Если организатор смог продать квартиру, то заключается договор купли-продажи, стороны рассчитываются между собой, и в Единый государственный реестр недвижимости вносят новые сведения.

А кто организует все это?

Сухов: Такие торги могут организовать как частные компании, так и государственные структуры. Они информируют об аукционах на сайте в интернете, в районных и городских газетах, а также в сборниках.

Владельцам ветхого жилья дадут льготную ипотеку

Например, в Москве – это бюллетень оперативной информации “Московские торги”. Сведения об аукционах и конкурсах, на которых реализуется арестованное и изъятое имущество, можно узнать на официальном сайте РФ о проведении торгов.

Так что если хотите принять участие в аукционе, надо покупать и просматривать местные газеты и бюллетени, посещать в интернете страницы организаторов торгов и государственных органов.

Хорошо, выбрал я аукцион. А как потом действовать?

Сухов: Надо заранее оформить электронную цифровую подпись (ЭЦП). Потом зарегистрироваться на электронной площадке, заполнить пакет документов и получить навыки участия в аукционе.

Какие обычно квартиры участвуют в таких торгах?

Сухов: На торгах продают разные квартиры. Большинство из них – это ипотечное жилье, находящееся в залоге у банка, арестованное судебными приставами и выставленное на реализацию в ходе исполнительного производства.

Квартир, принадлежащих гражданам-банкротам почти нет. Банкротство физического лица не предполагает изъятие единственного жилья, если оно не находится в залоге. В России зафиксирован только один подобный случай, да и то с элитным жилищем.

Матвиенко предложила давать сиротам соцжилье до получения собственного

Другое дело, когда гражданин-банкрот и при этом квартира находится в ипотеке. В этом случае она будет арестована и выставлена на торги. Но опять же в рамках исполнительного производства и в соответствии с законом об ипотеке.

Кроме того, в аукционе участвует жилье, выставленное на продажу банком по договоренности с должником, квартиры, принадлежащие фирмам-банкротам, а также жилые помещения, находящиеся в собственности государственных или муниципальных органов, ведомств, частных компаний и предпринимателей.

А могу я выставить на этих аукционах свое личное жилье?

Сухов: На популярных и посещаемых электронных площадках простой человек, как физлицо, квартиру не продаст. Они не предусматривают такую возможность. Гражданин не сможет реализовать помещение на таких крупнейших площадках, как Сбербанк АСТ, Аукционы Сибири, Единая электронная торговая площадка и так далее.

Поэтому, если физлицо хочет продать квартиру на аукционе, то ему придется искать других организаторов. Например, в последние 5-6 лет на рынке недвижимости появился так называемый “аукционный метод продаж”. Его применяют риелторы.

Но это уже не совсем аукцион, ведь так?

Сухов: Совершенно верно. Это не имеет ничего общего с торгами на электронной площадке или классическим аукционом, когда участники торгов выкрикивают суммы, а аукционист молотком фиксирует “шаги”.

Росреестр попросил граждан проверить списки своей недвижимости

Как правило, мероприятие проходит по следующей схеме. Агентство недвижимости выставляет квартиру на торги по цене 30-60 процентов от ее рыночной стоимости. На эту стоимость “слетаются” покупатели, смотрят помещение и называют сумму, за которую его купят. Затем между покупателями, предложившими самые большие цены, проводится торг на повышение.

По идее, обладателем квартиры должен стать тот, кто озвучит самую большую цену. Однако на практике даже самое лучшее предложение не дотягивает до рыночной и кадастровой стоимости. Поэтому собственник объекта отказывается от сделки. Тем не менее, говорят, что удачливые риелторы закрывают до 30 процентов подобных сделок.

Если же собственник желает продать квартиру на реальном аукционе, то ему все-таки придется обратиться в фирму, занимающуюся организацией торгов, которые можно найти в интернете. Подобные организации, как я уже говорил, есть в каждом российском регионе.

Правовые аспекты сделок с жильем эксперты “РГ” разбирают в рубрике “Юрконсультация”

И это все? Больше вариантов нет?

Сухов: Есть еще один вариант. Можно продать квартиру государству, субъекту федерации, муниципальным властям или ведомству. Они размещают запросы на покупку квартир на сайте Единой информационной системы в сфере закупок.

И вполне вероятно, что в вашем городе или даже районе, какой-нибудь департамент или министерство желает купить квартиру. Чтобы узнать об этом, надо заполнить строки поиска на сайте Единой информационной системы в сфере закупок. И система выдаст сведения о закупках жилья. Некоторые собственники таким образом успешно продают квартиры.

Другой вопрос, что для работы на сайте госзакупок опять же надо иметь электронную цифровую подпись, зарегистрироваться на площадке и подготовить пакет документов. В торгах могут участвовать несколько продавцов.

Но вернемся к покупке жилья. Говорят, на аукционах можно купить квартиру в центре Москвы почти за бесценок, где-то до миллиона рублей. Стоит ли этому верить?

Сухов: Скажу сразу, что “халявы” на рынке недвижимости Москвы нет. В столице суды по ходатайству банка-кредитора определяют начальную цену торгов с дисконтом в 5-8 процентов от рыночной или кадастровой стоимости жилья.

Каждый из военных супругов получит жилье

И здесь два варианта развития событий. Если помещение находится в хорошем районе и у него нет изъянов, то цена быстро дойдет до рыночной. И люди, не имеющие денег, утратят к нему интерес.

А если помещение, когда-то горело, заливалось, и в нем прописаны несовершеннолетние или граждане, имеющие право бессрочного проживания, то дисконт составит и 30 процентов. Однако покупка такой квартиры сродни лотерее.

И, тем не менее, никто не продаст ее за полцены. Кредиторам нужны деньги. Они не занимаются благотворительностью.

Другое дело, когда жилье продает город Москва. В этом случае можно приобрести квартиру по цене ниже рыночной. Но все равно не стоит ждать существенной экономии.

Но могут быть и прямо противоположные варианты. Недавно город продавал однокомнатную квартиру. Ее рыночная и кадастровая цена была 3,7 миллиона рублей, а стартовая – 2,5 миллиона. Это привлекло внимание покупателей. В результате торгов квартиру реализовали за 4,7 миллиона рублей. То есть кто-то явно увлекся и переплатил.

Главные преимущества такого аукциона для продавца и покупателя квартиры?

Сухов: У гражданина, который хочет продать квартиру с аукциона, преимуществ нет. Он не выставит ее на площадках, так как они не предусматривают подобного сервиса. Если же собственник заключит договор поручения с организатором торгов, который оказывает такую услугу, то, наверное, он сэкономит время. Ведь продажей квартиры будет заниматься организатор. Но за все надо платить.

Эксперты рассказали, как изменятся цены на недвижимость осенью

Если торги закончатся неудачей, то владелец потеряет деньги, которые он заплатил организатору за работу. Хотя, честно говоря, я не понимаю, зачем в этом случае требовать проведения аукциона. Гораздо проще заключить тот же договор поручения. А как уж поверенный продаст квартиру – это его дело. Главное, чтобы цена устроила собственника.

Что же касается покупателя, то он может купить квартиру с дисконтом. Скидка бывает, как я уже говорил, 5-10 процентов, а в редких случаях 20-30 процентов от кадастровой или рыночной стоимости. Тут уж как повезет. И опять же, приобретатель сэкономит время.

О каких рисках должен знать человек, который придет на аукцион?

Сухов: Покупатель приобретает на электронных торгах “кота в мешке”. Особенно это касается арестованного имущества. Приставы не показывают квартиры. Человек не может заранее приехать и посмотреть помещение, побеседовать с соседями, собрать дополнительную информацию.

В его распоряжении только документы судебного пристава, выписки из Единого госреестра недвижимости, фотографии объекта, планы, да сканы бумаг организатора торгов.

Поэтому можно купить горевшую или затопленную квартиру с негодным оборудованием и коммуникациями.

При этом организатор торгов, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, и все госорганы не несут ответственности за качество квартиры и за ущерб в случае отмены торгов.

Россиян предупредили о росте тарифов ЖКХ из-за углеродного сбора

Кроме того, должник вправе обжаловать, решение суда о конфискации, действия судебного пристава, а также итоги аукциона. В результате покупатель может погрязнуть в судебных тяжбах.

Следующая проблема состоит в жильцах, зарегистрированных на проданной жилплощади. Покупатель залоговой квартиры рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами семьи. Процесс выселения занимает много времени. А иногда он просто невозможен. Особенно, когда в квартире живет человек, отказавшийся от приватизации.

Ну, и наконец, существует риск признания недействительности первоначальной сделки, в результате которой квартира попала на аукцион. Этот риск повышается, если правоохранительные органы возбудили уголовное дело.

Не секрет, что различные микрофинансовые организации и мошенники обманным путем лишают людей жилья, отбирают квартиры и продают их. В последние годы полиция все чаще возбуждает по данным фактам уголовные дела. И в случае, если расследование закончится приговором, то суды признают недействительными все сделки с квартирой и вернут ее потерпевшему.

Источник: https://rg.ru/2019/10/22/kak-kupit-kvartiru-nizhe-rynochnoj-ceny.html

#Безриелтора. Как быстро продать квартиру?

Могу ли я продать квартиру так?

Tengrinews.kz представляет серию материалов #Безриелтора.

Мы с уважением относимся к профессиональным посредникам по сделкам с недвижимостью, но видим, что многие научились сами покупать и продавать, снимать и сдавать в аренду недвижимость, а также выбирать лучшие предложения среди новостроек. Мы попросили казахстанцев поделиться своими наблюдениями и лайфхаками, как это делать быстро и эффективно.

В первом материале были рекомендации по покупке квартиры. Вторая статья посвящена вопросу быстрой продажи – своим опытом делится казахстанка, продавшая 6 квартир.

Мария Омар

Продала 3 квартиры в Актобе и 3 квартиры в Алматы

Урок № 1: “Продавать легче, чем покупать”

В своей жизни я продала шесть квартир: три в Актобе и три в Алматы. Первые квартиры продавала по две-три недели, предпоследнюю трехкомнатную в 10-м микрорайоне – за один день, двухкомнатную в Коктеме – за неделю.

Когда я продаю квартиры, то услугами риелторов не пользуюсь. А когда покупаю – вынуждена, потому что очень трудно найти квартиру “от хозяев”. Меня это удивляет, потому что самому продать квартиру намного легче. А риелторы закладывают в стоимость свои услуги – цена в результате повышается.

Мне понравилась работа только одного риелтора – Максат был вежлив, умел договариваться, учитывал интересы обеих сторон, ему мы заплатили с удовольствием.

А вот при покупке другой квартиры мне, честно говоря, не хотелось отдавать комиссию, потому что они даже не проверили документы: у нотариуса выяснилось, что в техпаспорте не учитывались изменения планировки.

Когда я продавала квартиры, мне звонили очень много риелторов с предложением эксклюзивного договора. Я отказывалась, потому что тогда бы я зависела от одной компании. Говорила: “Можете предлагать мою квартиру, но комиссию вам я платить не буду”. Практически все пытались “сломать” цену, доказывая мне, что я не продам квартиру по своей цене. Некоторые вели себя неэтично и надоедливо.

Урок № 2: “Честно говорить о недостатках”

Специально ремонт перед продажей мы не делали. Все квартиры у нас были в среднем состоянии, не шикарные, но чистые, аккуратные, с некоторыми недочетами. Часто при просмотре квартир они загромождены, в них тесно и душно: это производит не очень приятное впечатление. Перед визитом потенциальных покупателей я убиралась, как обычно для себя, и проветривала.

Я давала объявления на популярные сайты о продаже недвижимости, преимущественно звонки шли с одной площадки. Фотографии мы делали сами – так, чтобы было хорошо видно комнаты. Когда предоставлены темные снимки с непонятных ракурсов, видно развешанное белье – такие квартиры не хочется смотреть.

На просмотрах я честно все показываю, рассказываю о преимуществах квартиры: теплая, крыша не течет, рядом хорошие школа и детсад, спокойные соседи и так далее. Но при этом недостатки не утаиваю. Например, в последней квартире нужно было поменять трубы. Я сообщила: “Как переедете, поменяйте сразу трубы, чтобы никого не затопить.

Мы собирались, но не успели это сделать”.

Урок № 3: “Причина продажи влияет на сделку”

Многие покупатели говорили, что выбрали именно нашу квартиру, потому что им понравились мы, хозяева. Я веду себя как обычно: вежлива, улыбаюсь, спокойно отвечаю на все вопросы.

Также многие обращают внимание на то, кто живет в квартире и по какой причине ее продают. После неприятных событий, вроде развода или банкротства из-за кредита, некоторые из суеверия боятся покупать квартиру.

Так что если вы “расширяетесь”, можно упомянуть – будет плюсом.

Урок № 4: “Действительно хотеть продать недвижимость”

Я – психолог и коуч. Свои знания по психологии применила для квартиры, которую продала за один день. Я давно мечтала переехать в более зеленый район и ближе к центру.

Мы просматривали варианты, но то не могли найти подходящую квартиру, то не хватало доплаты на хороший вариант, и мы оставили эту затею. Однажды я решила проработать этот вопрос с помощью своих техник. Если у тебя что-то не получается, значит, в подсознании сидит какое-то препятствие.

Например, некоторые не могут продать квартиру, с которой связаны какие-то приятные воспоминания. Сознательно они хотят продать, а внутренне – нет. Как-то одна женщина, которая с рождения жила в своей квартире, при показе  начала плакать, что ей жалко ее продавать.

Неудивительно, что продавала она ее год. Другая крайность – когда люди ненавидят свою квартиру, мечтают от нее избавиться. Тогда они просто напросто не смогут искренне ее хвалить. 

Для продажи квартиры я проделала “магическое” действо, которое на самом деле никакое не магическое – оно просто помогает человеку уверенно и спокойно продать как жилье, так и машину. Надо вспомнить все преимущества квартиры, все хорошее, что в ней было, поблагодарить ее и сказать себе, что после вас в ней будут жить люди, которые будут так же хорошо заботиться о ней.

Если, наоборот, квартиру продавать жалко, следует акцентировать свое внимание на тех выгодах, которые вы получите, переехав. Одна моя подруга долго не могла продать свой частный дом. Она говорила мне, что сама не верит, что он стоит тех денег, которые она за него просит. Я предложила ей выписать на листочек все его достоинства и поблагодарить его.

Через неделю пишет: “Продала!”

Когда я сама сделала это, то в тот же день соседка сообщила, что они продают квартиру, потому что со следующего года на наш дом не будут давать ипотеку – это может сразу понизить стоимость квартир. Я сказала об этом мужу, и мы тут же выставили квартиру на продажу. На следующий день к нам по объявлению пришла девушка.

Квартира ей сразу понравилась, она попросила разрешения подождать одну свою сестру, потом вторую. Она буквально не хотела уходить. Она оставила задаток, и мы через день оформили сделку. Так же быстро мы нашли хорошее жилье и себе.

Причем нам не хватало 1 000 долларов, и мы буквально за один день продали некоторые вещи и набрали необходимую сумму. Даже рост курса доллара сыграл нам на руку, так как сделка была в тенге, а деньги – в долларах. Все произошло так быстро и легко, что я сама удивилась.

Поэтому, на мой взгляд, главный секрет успешной продажи – это продавать с легкой душой, понимая, что это принесет радость и тебе, и другим.

Урок № 5: “Указать в расписке все детали сделки”

У всех покупателей мы брали задаток, расписки писали от руки. Оформлялись всегда у разных нотариусов.

Когда пишешь расписку о получении денег, то желательно указать, когда освобождаешь квартиру, потому что некоторые милые покупатели после заключения сделки сильно меняются и требуют немедленного выселения.

Можно также указать там все нюансы, например, какая мебель остается, передается ли номер телефона и так далее.

Ольга Пастухова

Иллюстрации с сайта pixabay.com

#Безриелтора. Как быстро купить квартиру?

Источник: https://tengrinews.kz/article/bezrieltora-kak-byistro-prodat-kvartiru-858/

Продать квартиру за $220 000, получить только $40 000 и остаться должным покупателю $100 000 по курсу? Странная история из Боровлян – Недвижимость Onliner

Могу ли я продать квартиру так?

Эта история может претендовать на звание одной из самых фантастических за последнее время. В ней есть все элементы остросюжетной драмы: шикарная квартира с потрясающим видом на лес, странная с точки зрения логики сделка, большие деньги и красивые женщины, за которыми стоят сильные мужчины.

Все это великолепие никак не может подобру-поздорову разойтись в разные стороны вот уже на протяжении почти семи лет. Многотомное дело о продаже 170-метровой квартиры в Боровлянах блуждает по кабинетам судов, проделывая путь снизу вверх и обратно. И что примечательно, конца и края этому не видно.

Любопытно, но по итогам рассмотрения ситуация может повернуться так, что продавец, получивший за свою элитную недвижимость всего $40 000 вместо $220 000, еще останется должен покупателям, которые не рассчитались с ним в оговоренный срок, порядка $100 000 в эквиваленте.

Как такое возможно, читайте в материале Onliner.

Фундамент запутанной и не укладывающейся в голове истории был заложен в далеком 2010 году. Тогда белорусы жили богато (сейчас те времена принято называть «медовыми» и мечтательно вздыхать о них). Бизнес бурлил, рос, и казалось, что финала у этого процветания никогда не будет.

Именно тогда Сергей Акифьев вместе с другом решили пустить в дело имеющийся у них участок в Боровлянах. На десяти с лишним сотках, расположенных в одном из самых удачных мест поселка, приятели задумали возвести дом на четыре просторные квартиры.

В первую очередь собирались жить там сами, а двое «лишних» апартаментов продать знакомым — так сказать, близким по духу людям, чтобы всем вместе жить в мире и согласии.

Масштабная стройка началась и, так как финансирование было достаточным, продвигалась довольно быстро. Незадолго до этого в личной жизни мужчины произошли перемены: он познакомился с прекрасной Верой.

И, как говорит, чтобы обозначить серьезность намерений, свою долю в недвижимости (1/2 земли и 1/2 законсервированного строения) переписал на девушку, с которой пока еще не был в браке (переход права собственности оформили через сделку купли-продажи).

Уже через два года солидный особняк был сдан в эксплуатацию. Пара признается: пока шла стройка, они мечтали и фантазировали, как переедут в новую квартиру. Вместе с дизайнерами продумывали интерьер, составляя подробный проект на все — от черновой электрики до обустройства санузлов.

Однако, когда строительная точка все-таки была поставлена, финансовые обстоятельства сильно изменились и неженатая пара, недавно ставшая молодыми родителями, осознала: на ремонт 170 метров у них просто нет денег. И не предвидится.

Тогда, по словам Веры и Сергея, им скрепя сердце пришлось принять мысль: с квартирой придется расстаться.

— Техпаспорт мы получили в январе 2012-го, — вспоминает Серей. — Долго пытались выкрутиться из ситуации, примерялись и так и эдак, но в августе поняли: не потянем, все-таки придется квартиру продавать.

Тем более что с маленьким ребенком надо было решать жилищный вопрос здесь и сейчас, а не ждать, когда появятся деньги и будет возможность начать ремонт. На съеме жить надоело, хотелось уже своего угла, пусть и не такого комфортного, как в Боровлянах.

Помню, что внутренне очень не принимал эту продажу, можно сказать, всей душой сопротивлялся ей. Может, поэтому так все и вышло: мысленно я эту квартиру не отпускал…

Продать нельзя оставить

Мужчина рассказывает, что потенциальные покупатели приходили и уходили. $220 000 по курсу хоть и не были запредельной суммой для недвижимости такого уровня, но человека с живыми деньгами не находилось. Одни предлагали обмен на квартиру плюс небольшую доплату, другие хотели меняться на голый участок. Но все эти варианты паре не подходили.

— В момент продажи квартира была готова под финишную отделку: все стены выровнены, электрика и сантехника разведены по проекту Веры.

В стяжке уже был спрятан теплый водяной пол, счетчики стояли на своих местах.

Понимаете, это жилье мы делали для себя, поэтому не экономили — посмотрите, стяжка настолько ровная, что прямо на нее потом клеили паркетную доску, выравнивать и доливать ничего не надо было.

Стены были оштукатурены идеально. Вот образец: это место было зашито гипсокартоном, и теперь, когда его сняли, видно качество. Да что говорить, на два этажа заложено три добротных монолитных пояса! Оставалось, по сути, шпаклевать-красить-облицовывать. Но, учитывая немалые площади, было понятно, что в текущей ситуации мы не сможем сделать даже это, — признается Сергей.

И вот в череде «просмотрщиков» появился Николай Бобко — серьезный человек, бизнесмен, внушающий доверие по всем фронтам. Как говорят супруги, Николай примерялся к квартире не раз, подъезжал сам, привозил 6-летнюю дочку, жену и даже тещу. В итоге было сформулировано предложение: куплю, но всю сумму отдам не сразу, а по частям за полгода.

Уверены, никто из наших комментаторов, узнав условия сделки, на нее не согласился бы. Не можем понять этого шага и мы, но, видимо, обстоятельства поджимали пару, и они поверили покупателю.

Ближайшее будущее выглядело так: $40 000 по курсу передается в день сделки (это даже не половина от стоимости), остальные $180 000 — до мая 2013 года, необязательно равными долями — как получится.

Право собственности переходит супруге Николая Наталье (именно она выступала покупателем) в день заключения договора и передачи $40 000.

— Договор на продажу с агентством не заключали, но нас вели и постоянно консультировали знакомый риелтор и директор одного из агентств.

Они в один голос твердили, что такие растянутые во времени сделки — это норма и расторгнуть договор, если что-то пойдет не так, не составит никакого труда.

Мол, просто все откатится назад: мы вернем покупателю деньги, он нам — квартиру. И все, разойдемся миром.

В то, что сделка может обернуться большими проблемами, не верилось: Николай говорил все четко и по делу.

Честно объяснил, почему не может сразу отдать все деньги: мол, бизнес-партнеры подводят, но, когда они перед самым Новым годом начнут сливать деньги, я рассчитаюсь. Кто занимается бизнесом, тот знает, что это так и есть.

Более того, он пообещал, что до конца января обязательно переведет еще $100 000, а окончательный расчет — железно в мае 2013-го. Это все похоже на правду и вполне реально, — говорит Сергей.

— К тому же нас проконсультировал его юрист (теперь мы понимаем, какую ошибку сделали, допустив параллельную работу одного специалиста), — дополняет Вера Дубровская.

— С его слов все звучало логично: нам — предоплата, а им — переход права собственности, чтобы тоже быть уверенными, что их не кинули, как-никак сумма немаленькая. Якобы это подстраховка для обеих сторон.

Кстати, были мы и у других юристов, и все они подтвердили слова своих предшественников о том, что договор можно расторгнуть, правда, ни один не сказал, сколько это отнимет времени, сил, денег и сколько может быть подводных камней.

4 декабря 2012 года Вера Дубровская и Наталья Бобко заключили договор купли-продажи. В документе было указано, что из рук в руки передаются 1/4 доля в праве собственности на земельный участок площадью чуть более десяти соток, а также квартира №4 общей площадью 172,6 «квадрата» по СНБ.

Стоимость «лотов» приведена в белорусских рублях и долларовом эквиваленте — чтобы не погружать вас в темное миллионное и миллиардное прошлое, приведем цены в у. е. Так, часть участка была оценена в $6000. Квартира — в $184 000. По условиям сделки, $6000 за участок передавались продавцу сразу, за квартиру — всего $4000, вся остальная сумма должна была быть выплачена до мая 2013 года.

До окончания расчета квартира оставалась «в залоге» у Веры (в БРТИ было наложено обременение).

К основному документу прилагался странный дополнительный — договор без даты, написанный от руки.

Вера Дубровская говорит, что это была инициатива Бобко: якобы они не могут «задекларировать» всю сумму и поэтому просят занизить официальную стоимость квартиры, а разницу обеспечат этим допдокументом.

Тогда этот ход не показался настораживающим, но спустя годы и судебные заседания девушка уверена, что этот документ был составным элементом будущей аферы: мол, предполагалось, что его невозможно будет расторгнуть, а значит, и выселить не заплативших за жилье людей.

Рукописный договор «стоил» $30 000, которые сразу же передавались пока еще собственнице.

По нему продавались «неотделимые улучшения, а также объекты благоустройства, относящиеся к квартире №4, не вошедшие в состав стоимости данной квартиры согласно заключенному договору», а именно разводка электрики и отопления, система «теплый пол», газовый отопительный котел, ландшафтный дизайн, ливневая система, ограждение участка, подготовка под установку камина. Все это выглядит очень подозрительно, но тем не менее стороны пошли на такой шаг. Таким образом, в целом покупатели отдали Вере Дубровской $40 000.

— Договор заключили незадолго до моего дня рождения, я еще радовался: мол, закрыли сделку. Да и Николай меня уже по-приятельски поздравил, — говорит Сергей. — Мы им даже дизайн-проект подарили: самим-то уже не нужно. Они им не воспользовались, правда, но это дело хозяйское.

Первые звоночки

Вскоре после заключения сделки в просторной и необжитой квартире появились зарегистрированные: Наталья с маленькой дочкой и ее родная сестра с малолетним сыном — всего четыре человека. Вопросов нет, тут все по закону. Жизнь пошла своим чередом. Бобко взялись за ремонт, а Акифьевы-Дубровские принялись ждать деньги.

Правда, эйфория от закрытой сделки улетучилась довольно быстро: месяцы шли, а в карманах было пусто. Январь, который должен был принести сразу $100 000, на практике оказался безденежным, а ремонт меж тем продолжал набирать обороты.

Тогда, по рассказам пары, Сергей попросил остановить ремонт и рассчитаться. Но безрезультатно. «Голодными» также стали февраль, март, апрель и даже май.

Не получив в итоге ни копейки, молодые родители перестали воспринимать серьезно любые просьбы войти в положение.

— Ситуация какая: люди не отдают нам деньги, при этом в квартире начинается ремонт, — возмущен Сергей. — И не так, что тут чуток подмазали, там своими силами подклеили. Нет, все масштабно и с наемным трудом. Я звоню Николаю (все вопросы решал он, как глава семьи): мол, как так? А он: да я тут выкраиваю по сто долларов буквально, тебя эти деньги не спасут.

Как только я услышал про ремонт «на последние сто долларов», понял, что дело плохо. Но договор есть договор, и мы честно выждали до конца прописанного для расчета срока.

Глупо, но до последнего надеялись, что человек просто тянет, чтобы еще прокрутить деньги, а в мае разом рассчитаться. На всякий случай предупредил Николая: не будет $180 000 — расторгнем договор.

Думал, это хоть как-то повлияет.

После того как и 31-дневный май истек, а в кошельке не потяжелело, Вера Дубровская написала заявление о мошенничестве в милицию, СК и прокуратуру. Мол, Наталья взяла на себя обязательства, заранее не имея возможности (и намерения) их исполнить. Но органы отправили стороны разбираться с их вопросом в суд: это гражданско-правовые отношения, а не криминал.

Суд, который все решит

После этого продавцы, все еще надеясь решить дело без привлечения суда, направили покупателям нотариально заверенное письмо о том, что будут расторгать договор, поскольку деньги ($180 000) так и не были переданы в условленный срок. Говорят, ответ от Бобко не получили и в сентябре 2013-го все-таки обратились в суд.

— Очень важно понимать, почему мы подали иск именно о расторжении сделки, — объясняет Сергей. — Да, можно было требовать, чтобы Бобко выплатили нам деньги, как и было предусмотрено договором.

Наверное, это было бы самое легкое дело, и суд буквально за одно заседание принял бы решение: раз должны, пусть выплачивают. А дальше что? Как взыскать деньги с людей? Это же самое сложное.

Даже у вас на сайте сколько было историй: человек всем должен шальные деньги, но не отдает, и сделать ему ничего не могут.

Уже позже, во время многочисленных судов мы выяснили, что на семье Бобко ничего нет: ни квартиры, ни машины, — а зарплаты минимальные.

Как бы они возвращали эти $180 000? А вот как: судебные исполнители завели бы дело и принудили бы их выплачивать нам примерно по $20 в месяц всю жизнь.

Предвидя такой вариант развития событий, мы и решили расторгнуть сделку, чтобы у нас на руках осталось хоть что-то материальное.

Вера и Сергей признаются, что втайне лелеяли надежду: сам факт суда подстегнет покупателей расплатиться.

— Мы рассчитывали, что они заплатят, а они, видимо, рассчитывали, что суд в социально ориентированном государстве женщин с несовершеннолетними детьми из единственного жилья не выселит…

Началась судебная канитель. Дело рассматривали бесконечно долго, ответчики зачастую не получали повестки, регулярно не являлись в суд (по уважительным причинам), переносили заседание.

В ход шло все: болезни всех членов семьи, командировки, любые отговорки. Не являлась в суд и сестра Натальи Бобко, которая также была прописана в спорной квартире.

Причина ее отсутствия — невозможность купить авиабилеты из Турции, где она временно проживала, в Беларусь.

Наконец мы все собрались в суде. Кажется: если у тебя были намерения купить квартиру и рассчитаться, сделай это сейчас, прямо на глазах судьи. У нас будут деньги, у тебя — метры, и все хорошо, вопрос исчерпан.

Но нет, дальше устных обещаний (произнесенных дважды) на судебных заседаниях дело расплаты не шло.

Мы же не могли понять: зачем было все это затевать, если ты не можешь позволить себе такую квартиру? — недоумевает Сергей Акифьев.

С иском в суд Дубровская обратилась примерно в ноябре 2013 года. Решение по кажущемуся очевидным делу было вынесено только в июне 2014-го. За все это время покупатели так и не «всучили» деньги продавцам.

Вердикт судьи, рассматривавшего это дело, был однозначен: «Суд приходит к выводу, что ответчица Бобко Н. В.

не предоставила доказательств, что как на момент заключения спорного договора купли-продажи, так и на момент наступления срока его исполнения имела возможность выполнить свои обязательства в части передачи Дубровской В. С. денежных средств в размере, эквивалентном $180 000».

Источник: https://realt.onliner.by/2019/04/25/kvart-173

Консультант закона
Добавить комментарий