Могу ли я сдавать квартиру посуточно, сняв его на долгий период?

Как сдавать квартиру посуточно

Могу ли я сдавать квартиру посуточно, сняв его на долгий период?

У меня есть свободная однокомнатная квартира в Санкт-Петербурге, и я сдаю ее в аренду.

Марина Сметанина

сдавала квартиру посуточно

Раньше я сдавала на долгий срок, а потом решила проверить, сколько заработаю, если буду сдавать на день или на неделю. Вот что из этого получилось.

Как я сдавала квартиру

Больше всего меня волновало, что квартира будет простаивать. Когда ее снимают на год или два, с клиентами проблем меньше: сдал и забыл. Но когда ее снимают на день или неделю, клиентов должно быть много. Когда один выезжает, другой уже должен стучаться в дверь. Поэтому я постаралась сделать свое предложение привлекательнее.

МинусыПлюсы
Квартира не в центре, а в обычном спальном районе.Квартира рядом с метро. До центра на метро 20 минут.
Ремонт простой, морально устарел.Современная мебель.
Нет кофеварки — прежним жильцам она была не нужна.Есть плазма, вайфай, микроволновка, стиральная машина.
Нет спального белья и полотенец — при долгосрочной аренде жильцы пользуются своими.Вокруг много супермаркетов и торговых центров.
Квартира небольшая, 35 м².Дом по индивидуальному проекту.
Красивый вид на город с балкона на 24 этаже.
Зеленый район, не перегружен транспортом.

Плюсы:

  1. Квартира рядом с метро. До центра на метро 20 минут.
  2. Вокруг много супермаркетов и торговых центров.
  3. Зеленый район, не перегружен транспортом.
  4. Дом по индивидуальному проекту.
  5. Современная мебель.
  6. Есть плазма, вайфай, микроволновка, стиральная машина.
  7. Красивый вид на город с балкона на 24 этаже.

Минусы:

  1. Квартира не в центре, а в обычном спальном районе.
  2. Ремонт простой, морально устарел.
  3. Квартира небольшая, 35 м².
  4. Нет спального белья и полотенец — при долгосрочной аренде жильцы пользуются своими.
  5. Нет кофеварки — прежним жильцам она была не нужна.

При долгосрочной аренде главное, чтобы в квартире была крупная техника и интернет. Остальное жильцы обычно покупают сами.

Люди, которые снимают квартиру на несколько дней, обычно в отпуске или командировке. В такие поездки редко берут с собой что-то для жизни — считается, что все это уже есть на месте. Поэтому первым делом я проверила, чтобы в квартире была вся техника, посуда, белье, полотенца, туалетные принадлежности. Пришлось докупить кофеварку и кое-что из посуды.

Еще я купила расходные материалы на месяц вперед: чистящие и моющие средства, бумажные полотенца, мыло, туалетную бумагу, швабру и другие полезные мелочи для уборки.

Квартира не в центре города — этот минус никак не исправить. Зато она на 24 этаже, с балкона открывается чудесный вид. Я купила на балкон барные стулья и цветы — получился импровизированный лобби-бар с видом на город.

Площадь квартиры — 35 м², в комнате помещается большая двуспальная кровать. Этого хватит для пары, которая приехала посмотреть город на Неве, но если у них ребенок, то ей будет удобнее у моих конкурентов. Такой расклад меня не устраивал, поэтому я купила кресло-кровать и написала в объявлении, что у меня три спальных места.

Потом оказалось, что это удобно и небольшим компаниями туристов. За третьего гостя я просила всего 300 рублей в сутки, а делить расходы на троих выгоднее, чем на двоих.

На все покупки ушло примерно 30 000 Р.

В хорошую погоду с моего почти дизайнерского балкона видны Исаакиевский собор и «Лахта Центр»Барные стулья я купила в «Максидоме» по 1500 Р за штуку, цветочки — в «Ленте» по 350 Р

Объявления об аренде квартиры я разместила на «Букинге», «Эйр-би-эн-би» и нескольких менее известных сайтах. Всего получилось 6 сайтов по бронированию жилья.

Для сравнения, «Эйр-би-эн-би» выплачивает деньги через 3 дня, его комиссия — всего 3%. Но со всеми неудобствами приходится мириться, потому что через «Букинг» приходит 80-90% клиентов.

На остальных сайтах объявления начинают показывать сразу после регистрации. Чтобы они вызывали больше доверия у потенциальных клиентов, можно зарабатывать значки вида «проверенное объявление» и «реальный хозяин» — на всех сайтах они разные. Для этого обычно просят подтвердить, что вы владелец квартиры.

Дополнительные условия

Можно самостоятельно увеличить комиссию в настройках, тогда сайт будет вас продвигать и рекомендовать в поиске.

Дополнительные условия

Комиссия остается в вашем виртуальном кошельке на сайте, за эти деньги можно продвигать объявление.

Дополнительные условия

Первые деньги могут заморозить, пока не убедятся, что вы не мошенник. А еще могут сами повысить цену за квартиру — это неудобно, когда жилье простаивает и хочется быстрее найти клиентов. Можно продвигать объявление за деньги.

Дополнительные условия

Если заплатить за размещение, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Хотя бы раз в две недели объявление нужно поднимать, иначе его убирают из поиска.

Дополнительные условия

Можно продвигать объявление за деньги.

Дополнительные условия

Можно продвигать объявление за деньги.

Когда я задумалась о посуточной сдаче квартиры, я посмотрела, сколько у меня будет конкурентов. Только «Букинг» показывает почти 7 тысяч объявлений вроде моего. Если смотреть только центр города, ощущение, что сдается вообще все жилье. В спальных районах дела чуть лучше, но сдавать там квартиру дешевле.

Цену я решила для начала сильно не снижать — поставила на 100 рублей меньше, чем у конкурента через два квартала с его почти дизайнерским ремонтом, пятилетним стажем посуточной сдачи, рейтингом почти 10 звезд и 40 отзывами. Зато я на эти два квартала ближе к метро, у меня есть почти дизайнерский балкон на 24 этаже с видом на город!

Первый клиент пришел с «Букинга». Я еще не успела получить уведомление о брони жилья, как мне позвонил какой-то парень и сказал, что только что забронировал мою квартиру. Сделал он это из кафе напротив дома и через 5 минут был готов прийти.

Для меня это было неожиданно: тогда я еще не знала, как на практике выглядят мгновенные бронирования. Пришлось вернуться с полпути в спортзал и встречать гостя.

Квартиры, которые сдают через «Букинг» в центре Санкт-ПетербургаОписание квартиры — лишь небольшая часть объявления на «Букинге». Кроме него, нужно заполнить информацию о хозяине, указать все параметры квартиры и перечислить требования к постояльцам.

Все объявление занимает несколько страниц

Следующий месяц я экспериментировала с рекламой и ценами, нарабатывала рейтинг и отзывы.

Со временем некоторые клиенты становятся постоянными и бронируют квартиру напрямую — но все-таки основная часть приходит с сайтов.

С первым клиентом мне повезло: спрос на квартиру сильно зависит от рейтинга и отзывов гостей. Сильно позже, когда у меня уже был стабильный рейтинг 9,8 из 10, одна пара вдруг поставила 5,8 без видимого повода и объяснений. Мой рейтинг сразу упал до 8,2 — клиентов какое-то время приходило меньше.

Постепенно рейтинг снова вырос, все вернулось в норму, но я поняла, что это не просто цифры. Поэтому я старалась, чтобы гости оставались довольны: у меня всегда чисто, а я остаюсь дружелюбной, даже если совсем не хочется.

Сейчас мой рейтинг на «Букинге» — 8,9

На спрос сильно влияет время года. В Санкт-Петербурге сезон для посуточной сдачи квартир — лето, майские и новогодние праздники. Бывает, что спрос повышается и в другие праздники: 8 Марта, «Ночь музеев», День города, «Алые паруса». Но это всплески на пару дней, и то не всегда.

Все остальное время — это несезон. Чтобы квартира не простаивала, приходится выкручиваться: снижать цены, продвигать объявление, придумывать акции и скидки.

От сезона зависит и то, на какой срок снимают квартиру. В сезон люди приезжают надолго: часто снимают квартиры на 5, 10, а то и 20 дней. В несезон они чаще останавливаются на пару дней — посмотреть город, устроить романтическую встречу или по делам.

В итоге работать приходится больше, чем при долгосрочной аренде.

Когда я сдавала квартиру на долгий срок, это был пассивный доход: мне почти ничего не нужно было делать. Я звонила агенту и общалась с кандидатами, а потом просто время от времени проверяла, все ли в порядке.

При краткосрочной аренде я оказалась привязана к месту. Перед приездом гостей везде должно быть чисто, белье постирано и поглажено, вся техника должна работать. Сложнее всего в несезон, когда квартиру часто бронируют всего на сутки. Повезло, что спортзал, квартира и основное жилье у меня рядом.

Если хочется снизить нагрузку, можно сделать так, чтобы гости снимали квартиру на более долгий срок — не придется каждый день менять белье, убирать и гладить. На всех сайтах можно указать минимальное количество ночей. Но в несезон брони на сутки — примерно 30% дохода.

У меня есть один любопытный рекорд: за одни сутки я сдала квартиру 3 раза. Следите за руками:

  1. Мужчина забронировал и оплатил сутки через «Букинг», но потом не смог прийти. По правилам сайта, при отказе меньше, чем за сутки, деньги за бронь уходят арендодателю в качестве неустойки.
  2. После разговора с мужчиной тем же утром мне позвонили постоянные клиенты, и я сдала квартиру им. Днем они уже уехали.
  3. Вечером заехали другие гости, которые забронировали квартиру днем.

Конечно, это много мороки. Но и немало денег. Другое дело, что такое было только раз — обычно больше одного клиента в сутки не бывает.

При долгосрочной аренде я получала 21 000 Р в месяц, коммунальные услуги оплачивали жильцы — это экономило еще 4500 Р. Сдавать квартиру посуточно я начала в марте, в несезон. В первый месяц за вычетом комиссий сайтов я заработала 21 300 Р. Но коммунальные услуги теперь я оплачивала сама, поэтому в итоге осталась в минусе на 4000 Р.

Потом дела пошли лучше, в несезон я зарабатывала от 20 до 40 тысяч в месяц. Спрос сильно зависел от рекламы и скидок. Например, если сделать скидку на 30—50%, клиенты найдутся всегда. Но и работать придется почти ежедневно.

В сезон дела пошли еще лучше: летом и в праздники получалось зарабатывать 50—60 тысяч в месяц. В этот период забываешь, что такое реклама.

Основные расходы — это постельное белье и полотенца. Их приходится часто стирать и гладить, поэтому они быстро приходят в негодность. Примерный срок службы хорошего белья — 8 месяцев. Если добавить сюда расходы на чистящие и моющие средства и туалетные принадлежности, получается примерно 10—15 тысяч в год. При долгосрочной аренде все эти покупки — на совести арендаторов.

Сдавать квартиру посуточно выгоднее, чем на долгий срок, особенно летом и в праздники. Но при этом приходится много работать.

Совмещать этот бизнес с работой на полную ставку у меня бы не получилось, поэтому пока я решила в сезон сдавать квартиру посуточно, а в несезон — на долгий срок. Из-за коммунальных платежей это получается даже выгоднее, чем круглый год сдавать квартиру посуточно.

Постоянных клиентов я потеряю, но если сдавать квартиру только в сезон, то клиентов и так хватит. А рейтинг и отзывы никуда не денутся: объявления можно просто поставить на паузу, а потом снова открыть. На одних площадках это можно сделать самому, на других приходится дозваниваться до поддержки.

В «Букинге» можно закрыть бронирование на неопределенный срок, но объявление продолжают показывать в поиске и на карте. Чтобы объявление убрали из поиска, нужно им позвонить. А в «Циане» объявление нужно поднимать каждые две недели, иначе оно становится неактивным. В несезон можно просто этого не делать.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/posutochno/

Сдавать квартиру: ожидания и реальность

Могу ли я сдавать квартиру посуточно, сняв его на долгий период?

Даже если у вас есть несколько квартир в Москве, это не значит, что вы можете больше никогда не работать.

Катя Прокудина

читала истории

Реальность владельца недвижимости часто сурова: коммуналка сама себя не оплатит, поиск жильцов — целый квест, сдаешь квартиру приличной семейной паре — и вот уже там живет рота солдат и платит посуточно, но не вам.

А если что-то пойдет не так, первыми пострадают новые обои, потом из квартиры исчезнут диванные подушки, а последней ее покинет ваша стиральная машина.

Мы попросили читателей Т—Ж рассказать обо всех ужасах, с которыми они столкнулись, сдавая жилье и пытаясь заработать.

Реальность: сдавала однокомнатную квартиру за минимальную плату. За большими деньгами не гналась. Те, кто снимал ее, сначала были на седьмом небе от счастья из-за того, что сняли недорого. Но эйфория кончалась, благодарности больше не чувствовалось, амортизация шла чудовищная.

Однажды квартиру сняла монголка. Сняв квартиру за бесценок, она ее пересдала и устроила там общежитие — более десятка жильцов. Брала за ночлег по доллару в день с каждого.

Чтобы не платить, ушлые монголы подобрали ключи к замку и ночевали бесплатно. Она поменяла замок. Женщины устраивали там вечную прачечную. А ребята после ссоры то ли выкинули парня из окна, то ли довели его до того, что сам выбросился. Упав с третьего этажа, он получил разрыв селезенки. Соседка позвонила в скорую и в милицию. После этого монголов и след простыл.

В общем, сдавала я недолго: бросила это дело и сплю спокойно.

Реальность: у нас было два арендатора. Первый был моим коллегой с прошлой работы. Он заехал в квартиру со своим товарищем.

Полгода все шло хорошо: деньги своевременно поступали на карту, каждый месяц он присылал квитанции об оплате коммунальных услуг. Затем его товарищ съехал — и началось. Сначала он перестал платить, оправдываясь болезнью бабушки.

Затем пошли жалобы от соседей. Через три месяца мы пришли расторгать договор и освобождать квартиру.

И открыли врата ада.

Все это время он без нашего ведома сдавал вторую комнату посуточно и вел журнал учета. На балконе стояла раскладушка с матрасом, набитым окурками. В духовке лежали пакеты с каннабисом. Квартира была настолько грязной, что походила на цыганское жилье.

В почтовом ящике лежало письмо от банка с просьбой помочь в розыске арендатора, поскольку он не платил по кредиту и не выходил на связь. Квитанции за коммунальные услуги, которые он нам присылал, были с наклеенными печатями об оплате. Как мы потом узнали, долг за коммуналку составил 30 тысяч рублей.

Он не платил все эти девять месяцев и просто воровал деньги своего соседа.

Мы сменили замки, сожгли траву и матрас, все вещи арендатора оставили у себя. Написали ему смс о расторжении договора и пообещали отдать вещи только после уплаты всех долгов. Разумеется, никаких денег мы не увидели и через три месяца выбросили вещи.

Сейчас мы сдаем квартиру добропорядочному парню из Казахстана. Он работает в Сбербанке, живет в квартире с подругой, исправно платит, поддерживает дома порядок и охотно идет нам навстречу, когда мы просим о какой-либо мелочи.

Реальность: после переезда в другой город сдали квартиру другу.

Раньше он часто сидел с нашей собакой, и мы решили в качестве благодарности сдавать ему квартиру за символические 5 тысяч в месяц плюс коммуналка. Оставили всю мебель и почти всю технику.

Дом новый, ремонт делали не так давно, но в некоторых местах обои, конечно, уже потерлись. Аналогичные квартиры в Челябинске тогда стоили 12—15 тысяч.

Первое время друг исправно платил. Потом начались проблемы. Мы понимали и не торопили. Говорил, что в следующем месяце будет обязательно. Ну ведь друг же — ничего страшного.

Он занимался ремонтами и предложил сделать ремонт на кухне за часть долга. Мы согласились. Все это тянулось больше полугода, долг рос. В итоге он сказал, что будет съезжать, а долг вернет со временем.

Новые жильцы обнаружили квартиру с оборванными обоями и, мягко говоря, в легком беспорядке. По коммунальным платежам висел долг, который нам пришлось вычесть из платы за аренду.

Прошло уже больше четырех лет, я регулярно пишу своему бывшему квартиранту, прошу вернуть часть суммы. Раз в год мы видимся, он обнимает меня за плечо и обещает все отдать с удачных заработков. Пока заплатил 10 тысяч, оставшиеся 20, видимо, будет отдавать еще лет пятнадцать.

Реальность: первые жильцы — парни, которых мне привел риелтор, — сбежали и оставили большой долг за телефон. С тех пор я сдаю квартиры без помощи риелторов. У меня разные объекты в разных ценовых категориях — от 30 до 100 тысяч рублей. Сдать квартиру в Москве очень легко, особенно в дешевом сегменте: улетает за день.

Реальность: сдавал студию в новом доме с ремонтом, ушатали ремонт за три года. А цена с учетом того, что на рынке аренды в этом районе появилось много квартир, за это время снизилась с 17 до 12 тысяч.

Реальность: когда первый раз сдавала квартиру, я очень быстро нашла через знакомых внушающую доверие девушку. Мы подписали договор и, по моим ощущениям, поняли друг друга по всем пунктам.

Каково же было мое удивление, когда через год выяснилось, что она ни разу не подавала показания счетчиков, потому что не знала, как их правильно считать. Но самым запоминающимся оказался ее сюрприз за две недели до окончания срока: она разрисовала стену на кухне акриловыми красками, прямо по обоям.

Хотя в договоре была строка о необходимости согласования любых декоративных изменений. Целая стена была сине-зеленой. Она считала нарисованное картиной, мне же пришлось делать ремонт за свой счет.

Реальность: покупал квартиру в новостройке для сдачи в аренду. Почти Санкт-Петербург, ныне уже город Кудрово.

Добротный вариант: две комнаты, большая кухня, отделка от застройщика, весь интерьер из Икеи. Получилось достойно: бюджетно, но со всей встроенной техникой.

Арендаторов искать не пришлось, они сами меня нашли: пара с ребенком узнала через консьержа, что я собираюсь сдавать жилье.

Четыре года все шло хорошо, потом начались задержки с платежами на неделю-две, каждый раз были разные причины. Я намекал, что ситуация с задержками меня не сильно радует. После задержки платежа на месяц я попросил их съехать.

Моей большой ошибкой было одно: я ни разу не посещал квартиру, а стоило бы.

Женщина переставила мебель, на стенах появилось больше отверстий, нормальные цветные обои были перекрашены, видимо в любимый цвет. Красили сами, так что все натяжные потолки были подкрашены. Судя по дивану и стульям, вместе с ними жила небольшая собачка.

Договор между нами был официальный — любое переустройство, как и наличие животных, было категорически запрещено.

Они платили 27 000 рублей в месяц, плюс коммуналка в среднем 4000. Залог в 27 тысяч, сами понимаете, не покрыл всех моих расходов по восстановлению квартиры. Ремонт обошелся мне в 100 000 рублей.

Реальность: сдавали комнату в двухкомнатной квартире. Во второй комнате никто не жил — там были наши вещи. В квартире был уложен ламинат, поклеены обои, установлены стеклопакеты, кухня с дубовыми фасадами и акриловая ванна — в общем, делали под себя.

Знакомая по работе пожаловалась, что племянника с девушкой выселяют из общежития и им срочно нужно жилье. Так как квартира пустовала, решили попробовать сдать.

Раньше в квартире жил ребенок и две собаки, так что обои в коридоре и кухне местами были ободраны. В период простоя в квартиру наведывались редко, поэтому она, конечно, не блистала чистотой. Жильцы захотели заехать сразу, в связи со спешкой никакого акта о передаче не составляли. Так как сдавали по знакомству, назначили цену 10 000 в месяц.

В итоге, когда они выезжали, оказалось, что акриловая ванна покрылась трещинами, пробковый ламинат в комнате был пропахан здоровой царапиной, необдуманно оставленная в доступе посуда сожжена, магнитная доска исписана нестираемым маркером, а часть наших вещей из квартиры просто исчезла.

Полученная за весь период сумма не покрыла бы восстановления.

За последний месяц они не платили, так как у них якобы не было денег и тетя попросила, чтобы они пожили так. Вещи они вывезли за день до передачи ключей.

Пришлось через их тетю требовать от них вернуть диванные подушки и деревянный чайный столик, которые они прихватили, якобы подумав, что это их. Вещи, исчезновение которых было обнаружено позже, никто, естественно, не отдал.

Сказали: «У нас ничего вашего нет».

Реальность: мы жили в другом городе и в квартире не появлялись. Когда жильцы собрались съезжать, выяснилось, что комнату, которая была закрыта с вещами, они вскрыли и устроили там прачечную.

Объяснили это тем, что им ежедневно приходилось стирать вещи маленьких детей, а на балконе белье не успевало высыхать. Это привело к образованию грибка.

А в итоге они еще и утащили часть вещей из закрытых коробок из той самой комнаты.

Реальность: около восьми лет сдавал однокомнатную квартиру в Ростове-на-Дону, за это время было пять или шесть арендаторов.

Квартира в среднем состоянии, но очень ухоженная. Я старался постоянно и планомерно что-то менять: смесители, окна, шкафы, двери, плиту, холодильник. Делал все за свой счет — не чтобы дороже сдать, а чтобы люди ценили и стабильно жили, потому что постоянно менять арендаторов — это заморочки.

Сдавал за 9—11 тысяч, но сверху еще коммуналка, которую они оплачивали сами. Мне постоянно звонили: то лампочка перегорела, то кран подтекает, то унитаз барахлит, то соседи шумят.

Я просто устал все это решать.

Я сам снимаю в другом городе и никогда таких проблем арендодателю не доставлял. Поэтому очень негодовал по поводу моих арендаторов.

Однажды жильцы накопили долг по квитанциям и отказались платить. Я наивно полагал, что они порядочные, а они предпочли нагрубить и съехать. Обвинили меня в том, что это я недосмотрел за их ошибками при оплате коммуналки, поэтому это моя проблема. После такого я решил, что больше не хочу быть арендодателем и пора продавать квартиру.

Реальность: сдаю двухкомнатную квартиру в Московской области. Четыре года назад аренда стоила 16 тысяч, потом подняла до 18. Сейчас не могу найти желающих и на 15 тысяч.

Если вычесть квартплату, расходы на смену замков и капитальную уборку после отъезда очередных арендаторов, ремонт сантехники и прочее, то доход получается условный.

А помимо прямых расходов есть еще одна проблема: надо тратить время.

Каждый жилец был со своими особенностями. Например, одна женщина жаловалась на шум ночью и настаивала, чтобы я приезжала в квартиру послушать. Соседи уверяли, что у них тишина, ребенок. Но мадам в течение двух месяцев будила меня по ночам и требовала моего приезда. Срочно!

Реальность: у мужа часть дома а-ля барак, в очень плохом состоянии. Никогда им не занимался — ни ремонта, ни уюта. Назначила цену аренды ниже рынка, за эти деньги можно снять комнату.

Женщина, которая въехала туда, умудрилась там все отмыть и создать уют. Еще она ухаживала за старой кавказской овчаркой на привязи. А мы за это не брали с нее плату за коммунальные услуги.

Сейчас собака уже умирает от старости, Настя взяла ее в дом, меняет ей пеленки.

В общем, даже если появляется мысль повысить оплату, мы от нее отказываемся: слишком хорошие жильцы.

Реальность: заехала девушка с парнем и ребенком, с виду приличная семья. Оформили договор на парня, они сразу без вопросов все оплатили.

Спустя дня три нам звонит соседка и говорит, что в квартире что-то громят, ругаются. Оказалось, что парень, который заселялся с девушкой, был ее любовником, а муж каким-то образом нашел их и разнес половину квартиры.

Добиться от них компенсации не получилось, потому что разговаривать с ними было страшно. А на следующий день, когда их выселили с милицией, в укромных уголках нашли шприцы, бутылки и прочие отвратительные атрибуты.

Реальность: у нас жила молодая семья с ребенком. Попросили отсрочку платежа, потому что он уехал по работе, она в декрете, денег нет. Мы сами недавно стали дважды родителями, поэтому относились к ним с пониманием.

Хотя квартиру сдавали не от хорошей жизни: покупали ее сами, у родителей помощи не просили, но нам с двумя детьми студия была мала, потому сдали ее и сняли квартиру побольше рядом с работой. Подзатянули пояса, пережили первый месяц задержки платежа.

Тут они звонят и чуть ли не в слезах рассказывают, что его уволили, не заплатив, а ребенок тяжело заболел, они нам обязательно все заплатят, но только чуть позже.

В итоге мы их со скандалом выселили через месяц, они остались нам должны за месяц аренды и коммунальные услуги за два месяца. А квартира после них была просто полностью убита: стены разрисованы, все заклеено детскими наклейками, бардак.

Реальность: сдавал семье — папа, мама, трое детишек. Когда приходил за деньгами, меня не пускали дальше порога, ссылаясь на то, что дети спят. Однажды папа вместо денег предложил их пожалеть, так как у них слишком много кредитов и нечем платить.

После просьбы освободить помещение они перестали отвечать на звонки.

Через пару недель мы вскрыли квартиру с помощью специальной службы и увидели «старательно наведенный беспорядок»: сломали что могли, насыпали горы мусора в каждой комнате, тараканы разбегались из каждого угла.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/rentier-expectations/

Я сдаю квартиры посуточно..

Могу ли я сдавать квартиру посуточно, сняв его на долгий период?

Так уж получилось, что я уже девятый год занимаюсь сдачей квартир посуточно. Возможно здесь кому-то будет интересен мой опыт. Задавайте вопросы, в следующих частях я на них отвечу.

Традиционно в первой части авторы пишут о том, как они начали заниматься тем, о чем пишут, я же хотел об этом чуть позже, если будет интересно.

В данный момент у меня примерно десяток квартир в управлении. Это значит, что я их арендую, грубо говоря, покупаю оптом, а продаю в розницу.

Насколько это выгодно? Ну, в целом, выгодно. Получается при относительно небольших трудозатратах раза в три больше средней зарплаты.

Почему трудозатраты относительно небольшие? Потому что процесс за годы отстроился, я сейчас веду только управленческий учет, работаю с системами бронирования, да обзваниваю гостей и отвечаю на звонки. Их (звонков) немного, десятка полтора в день.

Есть администратор, которая управляет уборщицами, мастерами для мелкого ремонта квартир, взаимодействует с консьержами домов, где квартиры. В общем, выполняет всю ту работу, которой мне не хочется заниматься. Я больше про деньги, клиентов, маркетинг.

Системы бронирования. 90% клиентов приходят из букинга. Остальные из аирбнб, с сайта или самотеком. Есть и постоянные. Если будет интересно, могу рассказать, как работают букинг и аирбнб со стороы отеля. Меня частенько спрашивают, можно ли доверять рейтингу отеля на букинге? И да и нет.

Отели могут накручивать себе рейтинг, отзывы, но это муторно и небезопасно (букинг крайне жестко с этим борется), но, тем не менее, высокие рейтинги и хорошие отзывы привлекают клиентов и поэтому многие этим занимаются.

Но если отель большой и отзывов много, то, как правило, рейтинг честный, потому что большое количество негативных отзывов компенсировать нужно еще большим количеством хороших, а это практически нереально. Так что, если отзывов за апартаменты в букинге меньше 100-150 верить рейтингу не стоит. В аирбнб все еще серьезней – там нельзя накрутить отзывы, так что все честно. Правда.

И аирбнб для гостей как правило дешевле за те же квартиры, чем они же на букинге, так как у букинга конская комиссия до 20%, а у аирбнб сильно меньше. И кинуть клиента, который в аирбнб забронировал себе квартиру, хозяину сильно сложнее, нежели в букинге, штрафы у аирбнб просто отпадные.

Арендодатели. Сейчас-то повезло с ними, многолетняя селекция, так сказать. Но были те еще кадры. Первым делом вспомнился следователь прокуратуры, не помню в каком звании. Сдавал мне три квартиры, которые были оформлены на родственников. Сразу понятно стало, как работает прокуратура. Потом уволился (или уволили), разорвал со мной договора и стал заниматься тем же самым 

Клиенты. О, это песня и тут рассказов на много частей. Например трансвестит-проститутка, которая разными именами представлялась, но у меня в телефоне сохранена как «Кира-пиздец». Звонит мне как-то парень и манерным тоном интересуется доступностью квартир на месяц. Квартира в нужном районе была свободна, цена устроила, забронировал.

Разве что оказалось, что это не парень, а: «вы что, я девушка!». Ну ладно, думаю, девушка так девушка, хотя голос мужской. Приехала, заплатила сразу за месяц, никаких скидок, то есть очень выгодный клиент. Консьержи мне правда тут же сообщают, что это не девушка. А переодетый парень – здоровенный кадык. Но я уже ничему не удивляюсь, деньги отдал и ладно. А с ночи начался треш.

Мужики к ней/ему в квартиру по очереди ходили примерно каждые полчаса. Часов с 10 вечера и часов до 6 утра. По утру у меня уже был полный отчет во сколько, сколько штук и так далее. Понятное дело, проблемы нам не нужны, мало ли, полицию соседи вызовут, или отношения с арендодателем испорчу, а они сильно важнее сиюминутных хороших денег.

Звоню этому Кире, извиняюсь, прошу съехать, вернем оплату и все такое. Что там дальше началось… Феерическая истерика. И он в общем-то и не скрывал, чем занимается. И что поменять адрес он не может, реклама уже дана (WTF???), клиенты извещены и все такое.

Как я понял, он из москвы собирает потенциальных клиентов как-то на каких-то специализированных ресурсах, потом приезжает на пару недель – месяц в какой-нибудь город на просторах нашей великой и необъятной и удовлетворяет, так сказать, клиентуру. Я в положение не вошел. Угрозы эффекта не вызымели, мы договорились, что переедет через пару ней. Деньги вернул.

Он много раз еще через некоторое время звонил, хотел под разными именами у меня забронировать, видимо место очень ему удобное было. Пару раз даже прорывался, видимо бронировали для него другие люди. Но консьержи всегда на стреме и ему приходилось через пару-тройку дней переезжать.

Еще историй есть у меня. Так же как и внутренней кухни. Вы спрашивайте, я отвечу.

Источник: https://pikabu.ru/story/ya_sdayu_kvartiryi_posutochno_5315217

Как я сдавала квартиру болельщикам

Могу ли я сдавать квартиру посуточно, сняв его на долгий период?

Я достаточно опытный арендодатель, уже довольно много лет я сдаю две квартиры. Одну сама – на длительный срок, вторую – посуточно, в чем мне помогает агент.

Когда страна очень громко заговорила о том, что на период чемпионата жилье в Москве можно сдавать посуточно чуть ли не по 30 000 рублей в день, я решила, что это отличный шанс «отбить» ремонт третьей квартиры в новостройке. Посчитав потенциальные доходы и расходы, я решила попробовав сдавать две квартиры самостоятельно, третьей же продолжал заниматься агент.

«Радужные» перспективы

Изначально пасьянс складывался неплохо: ключи от новой квартиры мне выдали в конце февраля, и на ремонт оставалось еще достаточно времени (квартиру я получила в виде бетонной коробки, где не было даже стен). Но, как обычно бывает, чтобы успеть к дедлайну – 14 июня − не хватало самой малости. 

Двери мы ставили в канун заезда первых квартирантов, а финишную уборку я проводила ночью – с языком на плече и уже не поднимающимися от усталости руками.

Надо сказать, перед тем, как решиться на сдачу квартиры посуточно, я наслушалась немало «веселых историй», после которых мотивации осуществить задуманное поубавилось. Например, мой агент однажды попал в неприятную историю.

Он сдал молодым людям квартиру с несколькими комнатами, заехав, они заказали на разных сайтах кучу техники – телефонов, фотоаппаратов и прочего. Курьер приезжал, они затаскивали его внутрь, отбирали технику и наличные деньги, связывали и заталкивали в одну из комнат.

«Набрав» таким образом полную квартиру курьеров, они вместе с награбленным смылись в неизвестном направлении.

Курьеров же спасли бдительные соседи, отреагировавшие на странный стук: оказалось, связанные курьеры с кляпами во рту не придумали иного способа просить о помощи, кроме как биться головами об двери.

Круглосуточный сервис

То, что сдача квартиры на длительный срок и сдача квартиры посуточно на период Чемпионата мира по футболу – критически разные вещи, стало понятно практически сразу. 

Первые клиенты прилетели в 3 часа ночи и попросили их встретить «ориентировочно в 4−4.30 утра» в квартире. 

Позже выяснилось, что по пути они решили перекусить в одном из круглосуточных кафе, но предупредить меня у них не хватило то ли смекалки, то ли воспитания.

Забегая вперед, скажу, что многие постояльцы считают посуточную квартиру аналогом сетевого отеля с круглосуточным консьержем, который может сидеть за стойкой и ждать их прибытия хоть весь день напролет – все равно на окладе.

Из-за этого теперь я вынуждена либо часами проводить в квартире в ожидании гостей, либо по 20 раз писать им и уточнять, во сколько именно они приедут.

Один из самых ярких эпизодов связан с заездом компании пяти пакистанцев. Все началось еще за несколько дней до заезда, когда меня поставили перед фактом: «Мы заказали на адрес вашей квартиры билеты на один из матчей чемпионата, примите, пожалуйста, курьера».

Ситуация сходу поставила меня в дурацкое положение: на день доставки этих билетов в квартире жили американцы, которые вообще не имели никакого отношения ни к этим пакистанцам, ни, кажется, даже к футболу – приехали в Москву по работе. Так что и их озадачивать я, понятное дело, не могла, ни сама там находиться не имела возможности.

В итоге пришлось договариваться с курьером и менять место доставки, а потом еще несколько часов безвылазно ждать его.

Но и этим дело не кончилось. Уже по выезду из квартиры все те же пакистанцы позвонили и заявили, что заказали еще какие-то билеты, а также забыли золотое кольцо. 

Они просили принять еще одного курьера, а потом вернуть им кольцо – вместе с новыми билетами. И очень волновались, не зажму ли я их золото, и могут ли они на меня рассчитывать. Ради хорошего отзыва пришлось снова соглашаться ждать курьера.

К тому же я рассчитывала на материальную благодарность – все-таки опять придется полностью ломать свой день ради встречи сначала с курьером, а потом еще и с ними. В качестве «чаевых» мне предложили 300 рублей.

Я отдала кольцо с билетами, а от такого «щедрого вознаграждения» отказалась.

Трудности выживания в новостройке

Огромной проблемой стало то, что я сдаю квартиру в новостройке. Я-то успела сделать ремонт (было куда торопиться, чемпионат ждать не будет!), но остальные соседи по дому спешить не стали. В итоге, в моей квартире чисто, убрано и пригодно для проживания, зато весь остальной дом штробит и сверлит сутки напролет. После первого положительного отзыва стали появляться и негативные. 

Один из жильцов во всеуслышание пожаловался, что ему просверлили мозг. 

Проблема была предсказуема, поэтому я лично обошла чуть ли не всех строителей в доме с просьбой работать только в разрешенные законодательством часы.

Кроме того, я провела дополнительную беседу с охранниками комплекса и каждого жильца предупреждала, что если где-то в ночи начнется грохот перфоратора, необходимо сразу же пожаловаться мне, а уж я быстро разберусь, кто нарушает покой моих гостей.

Но жильцы мне не звонили, охрана работала спустя рукава, а я осталась крайней и получила несколько плохих отзывов.

Счет поломок открыт

Отдельное впечатление о том, как футбольные болельщики относятся к чужому имуществу. 

Пакистанцы вытоптали уличной обувью все светлые ковры в доме. Смывом в туалете они почему-то тоже пренебрегали.

Кроме того, душем они пользовались, по всей видимости, без шторки, поэтому беспощадно заливали всю ванную комнату. В итоге разбухла не только тумба под раковину (хотя сама тумба сделана из качественного материала), но и двери!

Уже после их отъезда выяснилось, что причиной этой катастрофы стали не только заплывы без шторки, но не работающая вытяжка – результат плохой работы моей строительной бригады.

Выяснилось это при следующих жильцах: осмотрев квартиру, гость из Италии признался, что сам то ли строитель, то архитектор, и попросил вызвать мастера, которому лично объяснил, что и как починить, чтобы вытяжка заработала.

Компания из четырех индусов не справилась с дорогим моему сердцу дизайнерским кухонным смесителем: сломали, вывернув его едва ли не наизнанку. 

Это тот самый пример, когда я при покупке материалов для ремонта еще не представляла, что собой представляет посуточная аренда. Итого, смеситель за 17 тыс. рублей продержался три недели. Новый я покупала уже наученная горьким опытом: просила в магазине самый дубовый, кондовый и надежный. Он, правда, тоже влетел в копеечку (12 тыс. рублей), но, надеюсь, прослужит дольше.

То ли латыш, то эстонец очень крупной комплекции в некотором смущении перед выездом признался, что сломал диван. Правда, оставил денег на ремонт, но это, сами понимаете, очередное сидение в квартире в ожидании мастера. Сколько мне их еще предстоит и по каким новым поводам – неизвестно!

Трудности перевода

Посуточная сдача квартиры – особенно на чемпионат – оказалась очень тяжелым делом. Во-первых, сдача жилья иностранцам имеет свои нюансы. Я плохо говорю по-английски. Google-translate оказывает в этом деле неоценимую помощь, однако перевести разницу менталитетов не может. 

Гости воспринимают квартиру как перевалочный пункт, где они задержатся на ночь-другую, а значит, что они не берегут ни мебель, ни полы, ни утварь. 

В долгосрочной аренде отношение к имуществу совершенно другое! Но эти особенности вполне предсказуемы. К тому же, приходится учитывать, что гости – мужчины, у большинства из которых в принципе нет тяги к созданию уюта и чистоты. Из этого вытекает вторая проблема – постоянная генеральная уборка.

Экономика ЧМ

Первые две недели я сдавала квартиру за 5000 рублей в день, потом пришлось понизить цену до 4000. Сперва ценник был выше – я предлагала снимать квартиру за 7 тыс. рублей. Желающих нашлось немного, да и те, в основном, проходили мимо. Из двух зол пришлось выбрать меньшее, и я уменьшила цену: уж лучше пусть квартира сдается, чем простаивает.

СРАЗУ РАЗВЕЮ МИФ: СДАВАТЬ КВАРТИРУ ПО 15, А ТО И 30 ТЫС. РУБЛЕЙ В ДЕНЬ НЕРЕАЛЬНО. ПРЕДЛОЖЕНИЙ ХВАТАЕТ – КАК ВМЕНЯЕМЫХ, ТАК И НЕ ОЧЕНЬ. 

Итого за три недели получилось 93 000 рублей. Но «чистый доход» оказался значительно меньше – 53 000 рублей. Считаем. 

Уборка требуется после каждого гостя и подразумевает не только мытье полов и санузлов, но, нередко, и всего остального, потому что кофе убегает, посуды остается гора, кетчуп размазывается едва ли не по всем поверхностям.

Кроме того меня ждет стирка и глажка использованного постельного белья и замена его на свежее – то, которое я стирала и гладила вчера, заново стелила сегодня, чтобы, возможно, завтра снова его снимать, стирать и гладить.

Итак, уборщица на такие работы обошлась бы мне примерно в 3000 рублей. Получается, сдавая квартиру на сутки, едва ли не две трети заработка я отдавала бы уборщице. 

Не забываем, что в сдаваемой посуточно квартире хозяину следует предлагать гостям хотя бы минимальный набор ежедневно-используемых продуктов: чай, кофе, подсолнечное масло, стиральный порошок (не будут же гости бегать по незнакомому для них району в поисках стирального порошка и покупать пакет ради одной стирки). В итоге все эти предметы тоже необходимо заранее вносить в смету и регулярно следить за их достатком, подкупая при необходимости.

На ремонт и обслуживание уже ушло около 40 000 руб.: замена смесителя (12 000 руб.), ремонт дивана (15 000 руб.), химчистка ковра, покупка чая-кофе-порошка и т.п.

Плюс мое время и нервы. Эти 3 недели я работала как ишак, устала безмерно и уже жду-не дождусь, когда чемпионат закончится, чтобы выдохнуть и сменить политику: или вернуть к работе агента, или сдать квартиру на длительный срок.

Хотя по факту эксперимент оказался интересным. Да и подзаработать удалось. 

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-ja-sdavala-kvartiru-bolelschikam-282569/

Я сдаю квартиры посуточно… часть 2

Могу ли я сдавать квартиру посуточно, сняв его на долгий период?

Выношу из комментариев самые часто задаваемые вопросы:

В чем интерес арендодателя, платишь больше рынка?

Первая часть: https://pikabu.ru/story/ya_sdayu_kvartiryi_posutochno_531521…

Нет, плачу или в рынке, или чуть меньше даже. Я стараюсь работать с теми арендодателями, у которых много квартир. Когда у арендодателя одна квартира – это его главная ценность в жизни, он над ней дрожит, всего боится, и хочет за посуточную аренду сильно больше денег (ну я же, типа, кучу денег загребаю на его квартире, значит нужно поделиться).

С такими работать невозможно от слова совсем. А вот когда у арендодателя 3-5 и больше квартир, он уже тертый калач и отлично понимает, что к чему на этом рынке, с таким проще найти общий язык. Когда квартир у арендодателя много, они для него лишь средство заработка. Ему хочется больше денег и меньше геморроя. Я снимаю мебелированные квартиры в центре. В хороших домах.

Обязательно, что был консьерж. Такие квартиры недешевы. И они сразу же в аренду не уходят. Поэтому из 12 месяцев в году, в лучшем случае в среднем они сдаются около 10. Кто-то из арендаторов, бывает, съезжает в несезон и квартира может месяца три стоять пустая. Кто-то уезжает и квартира вся поломанная. Я же беру квартиру на очень длительный срок.

Если все в порядке, она может быть у меня в аренде много нет. Максимум из тех, что у меня есть я снимаю 7 лет без перерыва. И весь этот период я плачу аренду точно в срок. Ни разу не задержал и квартира ни разу у владельца не простаивала.

Так что ему выгодно: в среднем за год квартира у меня в управлении приносит владельцу денег больше, чем просто сдаваемая на долгий срок обычным арендаторам. И мне выгодно: хозяева в курсе, их моя деятельность устраивает. Некоторые хозяева настолько расслабляются, что годами не ходят смотреть состояние квартир. Кроме того, для меня квартира – это средство производства.

Она мне приносит деньги, значит она всегда должна быть в полном порядке. Иначе я не смогу ее сдавать. Поэтому в квартире всегда все работает, любые неполадки устраняются мгновенно в день обнаружения (замена сантехники, ремонт мебели, ремонт бытовой техники и так далее). Существует миф, что посуточная сдача быстрее изнашивает квартиру. Это категорически не так.

Невозможно протереть пол или мебель насквозь частыми уборками. Наоборот. В квартирах никогда не бывает ни тараканов, ни плесени, так как там всегда чисто и мы регулярно травим насекомых.

Про отношения с соседями.

Их нет совсем. Полагаю, они догадываются, что квартиры сдаются, но проблем им это не доставляет, поэтому все тихо. Кроме того, как я уже говорил, у меня арендодатели есть со множеством квартир в одном доме.

И некоторые мои квартиры соседствуют друг с другом, что конечно и клиентам очень нравится (могу разом рядом разместить много людей) и мне спокойней. В целом с соседями треша не было, кроме одного случая.

Приехал мужик в командировку. Вернее его уже слегка нетрезвого привезли после застолья его партнеры. Привезли, денег отдали. Его положили в квартиру и все. Через день от этих бизнес-партнеров звонок – они переживают, что их гость умер. Он не выходит на связь, на стук в квартиру не отзывается, телефон не берет, в квартире тишина. Приплыли, думаю.

Приезжаю срочно на квартиру со вторым комплектом ключей, но дверь открыть не могу, так как в замке изнутри вставлены ключи. В окно залезть никак – балконов нет, 10й этаж. Вызываем мастера по взлому замков, он его открывает за пять минут и пару тысяч рублей. Заходим в квартиру, а там этот гость спит в жопу пьяный и куча пустых бутылок кругом.

Все в шоке, я в радости, что хоть жив и одной проблемой меньше. Бизнес-партнеры (вообще не знаю, кто они гостю на самом деле. Они так представились. Были похожи на братков) денег за замок мне отдали. Сказали, что бы я не беспокоился, они со всем этим разберутся. Ну окей.

Потом позвонили, попросили мужика не выгонять, они вызвали его жену из другого города, чтобы она приехала его забрала. Он типа давний алкоголик, но был в завязке, но оказавшись вне дома опять начал бухать по-черному. Но сегодня за ним присмотрят, а завтра его заберет жена.

Я думал они будут за ним следить, но они оставили его одного и он ночью начал чудить. Ночью стал стучать в соседские квартиры просить сходить ему за бухлом. Кто то не реагировал, кто-то настойчиво посылал его в жопу, он там начинал драться с дверью, ппц в общем. В итоге не встретив понимания от соседей, полез прыгать с балкона 10 этажа.

Толи самоубиться по белке хотел, то ли внимания хотелось. Добрые соседи вышли, скрутили, не дали спрыгнуть, консьерж вызвала меня, я его бизнес-партнеров. Те приехали и его увезли куда-то с вещами. Больше я их не видел. С квартирой ничего страшного в общем-то не было, так, генеральная уборка.

Но вот соседи от такого соседства в крайне грубой форме попросили их избавить. И я их понимаю. Арендодатель попросил расторгнуть договор, я согласился. Вообще я рад, как все в конечно итоге обошлось без трупов, милиции и материальных затрат. Хотя нервов очень много потратил.

Что с бельем?

Белье только белое, заказываю шить у знакомой портнихи из самой плотной бязи. Такое белье дешевле покупного, приятное и ходит дольше. Никаких разноцветных комплектов. Во-первых белое – это всегда символ чистоты, а во-вторых не страшно разукомплектовать, когда все белое.

Вначале покупал готовые цветные комплекты, так получались потом, что в квартире наволочки одного комплекта, пододеяльник из второго, а простыня из третьего. Естественно все отличаются цветом и рисунком. Выглядит как колхоз и клиентам не нравится. Белое – стандарт рынка. Вначале стирал в пафосной прачечной (а до этого дома самостоятельно).

Они возвращали в вакуумной упаковке, за доставку брали денег, работал с ними официально перечислением на р/с. После крымнаша 2014 года стало все плохо, денег стало меньше, пришлось экономить. В итоге нашел прачечную, которая стирает на 30% дешевле, сама привозит и забирает без дополнительной оплаты.

Разве что не упаковывают комплекты в вакуумные пакеты, а просто отдают в пакетах обычных для белья. Белье реально чистое всегда, выглаженное. Если какие пятна не отстирались – в утиль.

Источник: https://pikabu.ru/story/ya_sdayu_kvartiryi_posutochno_chast_2_5317241

Консультант закона
Добавить комментарий