Могут ли родственники вернуть квартиру, если продавец оказался психически больным?

Подозрительные личности

Могут ли родственники вернуть квартиру,  если продавец оказался психически больным?

Цена, планировка, вид из окна, возраст дома, транспортная доступность — при выборе жилья граждане стараются учесть как можно больше факторов. И с трудом отыскав идеальный вариант, легко закрывают глаза на другие нюансы сделки.

Например, на поведение и личность продавца. С виду приличный, документы в порядке, а в остальном — мне с ним детей не крестить, — из-за подобных рассуждений покупатели нередко в одночасье теряют и деньги, и недвижимость.

По доверенности

Если продажей жилого помещения занимается доверенное лицо собственника, а сам хозяин всячески избегает прямых переговоров, от сделки лучше отказаться. Безусловно, посредник может быть вполне порядочным человеком и даже не помышлять об обмане. Но проверять это на практике — довольно сомнительное удовольствие.

Судебная практика знает сотни примеров, когда доверенности составлялись от имени недееспособных, ограниченно дееспособных и даже умерших людей либо их заверяли нотариусы, лишенные лицензии. Нередко после заключения договора купли-продажи и расчетов вдруг обнаруживалось, что доверенность липовая или владелец жилплощади давным-давно ее отозвал.

Иногда хитрят сами собственники, обращаясь к нотариусу с заявлением об отмене документа накануне сделки. Опять же всегда есть риск, что доверителя ввели в заблуждение, а то и насильно заставили подписать бумагу.

Финал у таких историй, как правило, один: доверенность признают недействительной, сделку аннулируют, квартиру передают прежнему владельцу или его наследникам. Покупателю же остается вести долгие разбирательства в попытках вернуть потраченные на недвижимость средства.

Типичный случай недавно произошел в Москве. Женщина приобрела «однушку» у поверенного, сделала дорогостоящий ремонт, а спустя пару месяцев ей пришла повестка. Выяснилось, что бывший собственник находился в отъезде и санкций на продажу жилья никому не давал: сделку от его лица провернули мошенники, мастерски подделавшие документы.

Суд не признал обманутую москвичку добросовестным приобретателем и вернул квартиру законному хозяину. Но вот получить свои деньги жертве аферистов до сих пор не удалось — преступников нашли, приговорили к реальным срокам, только взять с них оказалось нечего.

Очень пожилой продавец

Также настоятельно рекомендую не связываться с пожилыми продавцами. Особенно если их возраст перевалил за 65–70 лет, а состояние здоровья вызывает вопросы. Как говорится, выйдет себе дороже.

Во-первых, у многих престарелых людей есть родственники, которые впоследствии могут обжаловать сделку в судебном порядке. Вот классический сценарий: старушка, будучи в здравом уме и трезвой памяти (по заверению нотариуса), продает квартиру, а сама переезжает к старшему сыну. Ему же достаются деньги, вырученные от сделки.

Через год пенсионерка умирает, и обделенные наследники идут в суд, где хором настаивают на незаконности договора купли-продажи. Якобы бабушка давно страдала старческим слабоумием — соответственно, не могла осознавать значение своих действий. Стоит судебно-психиатрической экспертизе подтвердить этот факт, и покупатель лишится законно приобретенного жилья.

Во-вторых, не надо недооценивать самих пенсионеров. Несколько лет назад жительница Красноярска вернула себе квартиру, которую до этого продала приезжей семье.

В ходе разбирательства пожилая женщина заявила, что в момент совершения сделки у нее было обострение гипертонии.

К тому же она переживала из-за болезни сына-инвалида, а потому не осознавала смысла и правовых последствий своих поступков.

Экспертиза обнаружила у истицы признаки сосудистого поражения головного мозга, и суд аннулировал сделку. Крайним снова оказался покупатель: старушка успела потратить его деньги и возвращать многомиллионную сумму решила по частям из своей пенсии. Сколько десятков лет займет этот процесс, догадаться нетрудно.

Асоциальные элементы

К категории опасных продавцов относятся и так называемые асоциальные элементы — алкоголики, наркоманы, психически больные люди.

Здесь работает тот же принцип, что и с пенсионерами: если при подписании договора хозяин жилья находился в неадекватном состоянии, то он сам либо его близкие легко смогут оспорить сделку.

Причем для победы в подобном споре бывшему собственнику не надо полжизни состоять на учете у психиатра или нарколога.

Хватит заключения судебной экспертизы, протоколов полиции о регулярных вызовах, выписок из истории болезни и свидетельства соседей.

В прошлом году на Урале рассматривалось характерное дело. Во время очередного запоя истица «случайно» продала свою единственную квартиру.

В тот же день женщине стало плохо, и ее госпитализировали в наркологическую больницу. Выписавшись, гражданка подала иск о признании договора купли-продажи недействительным.

Дескать, покупателя она знать не знает, деталей сделки не помнит, денег не получала.

В доказательство своих слов истица предъявила свежую справку из медучреждения, а также результаты почерковедческой и психиатрической экспертиз. Те подтвердили, что продавец в период заключения сделки страдала алкогольной зависимостью, плохо осознавала происходящее и подписывала документы нетвердой рукой. Суд удовлетворил требования прежней собственницы в полном объеме.

Квартира по наследству

Не менее рискованно приобретать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству. Вариантов развития событий тут множество: объявятся родственники, которым вовремя не сообщили о смерти наследодателя, найдутся претенденты на обязательную долю, всплывет новое завещание или выяснится, что старое — подделка.

Чтобы сохранить за собой право на недвижимость в таких обстоятельствах, покупателю придется потратить уйму времени, денег и нервов на судебные тяжбы. И нет никаких гарантий, что решение окажется в его пользу.

К примеру, жителю столицы два года назад выиграть процесс не удалось. Купив «двушку» у наследницы по закону, москвич через некоторое время получил иск от наследника по завещанию.

О том, что покойный оставлял соответствующий документ, ни продавец, ни нотариус, выдавший свидетельство о праве на наследство, не знали.

Но это не помешало суду признать сделку, совершенную со спорным имуществом, недействительной и истребовать жилое помещение у новоиспеченного владельца.

После развода

Наконец, не стоит заключать договор купли-продажи с человеком, который недавно развелся. Ведь если жилое помещение приобреталось в браке, то по общему правилу оно является совместно нажитым имуществом, и значит, для его реализации продавец должен сначала заручиться согласием бывшего мужа или жены.

Однако граждане часто игнорируют это требование законодательства.

В результате происходит следующее: при разводе пара делит собственность «на словах», затем официальный владелец решает распорядиться недвижимостью втайне от экс-супруга и забирает все полученные средства себе.

Узнав об обмане, партнер обращается в суд — и тот признает продажу квартиры незаконной сделкой. Чем именно такое решение обернется для покупателя, думаю, объяснять не надо. Из приведенных выше примеров уже все ясно.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/58d8c97f9a7947b0cb1953ee

Виды мошенничества при покупке квартиры на вторичном рынке

Могут ли родственники вернуть квартиру,  если продавец оказался психически больным?

Как только появилась возможность покупать квартиры (с 1991 года), тут же мошенники стали разрабатывать схемы, чтобы половчее отбирать у покупателей деньги, ничего не давая взамен. Эти схемы настолько разнообразны, что даже перечислить их трудно. К тому же аферистам приходится постоянно “модернизировать” методики обмана покупателей, не меняя сути преступных разработок.

Сущность наиболее примитивной аферы состоит в том, чтобы притупить бдительность покупателя и на определенное время продать ему квартиру. То есть он должен передать деньги продавцу, а взамен получить ключи от квартиры.

Затем мошенники обращаются в суд с требованием признать сделку недействительной, учитывая положения статей 167-180 ГК РФ. Суд издает постановление по поводу изъятия квартиры у покупателя. Судья обязывает продавца вернуть деньги, однако этот субъект оказывается недееспособным.

Куда он дел полученную сумму, это никому не известно (кроме аферистов). Здесь в роли продавца (собственника квартиры) выступают:

  • алкоголик (наркоман), не способный отвечать за свои действия;
  • беспомощный старый гражданин, которого можно считать частично дееспособным (слабость, склероз, маразм);
  • душевно больной человек, не осознающий своих действий.

На суде будут представлены медицинские справки. Окажется, что это покупатель подлым образом выманил у психически нездорового или беспомощного человека его жилье. Суд встаёт на сторону бедолаги, а на самом деле отстаивает интересы аферистов.

Так что добропорядочный покупатель теряет деньги и остается без квартиры. Назначаемая судом реституция зачастую действует, к сожалению, в одностороннем порядке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Мошенничество с документами на квартиру

В других ситуациях преступники продают квартиру, арендованную ими же у настоящего хозяина. Они предъявляют поддельные документы, берут крупный задаток.

И даже если покупатель проявит немного бдительности, пусть с запозданием, но всё же выявит подлог, мошенники к тому времени уже успеют скрыться с полученными деньгами.

В этом случае покупатель несет убытки лишь частично.

Разновидности обременений, налагаемых на недвижимость:

Может оказаться, что на продаваемое жилье наложено обременение. Это означает, что покупателю придется нести дополнительные расходы. Арест налагается по решению суда.

Также может быть наложен арест на квартиру при предъявлении судебным приставам-исполнителям мирового соглашения, которому присущи признаки судебного решения. Но кроме ареста могут обнаружиться и другие обременения.

Сведения о наложении обременения не являются конфиденциальными, их можно получить в Росреестре (ЕГРН).

  • Продаваемая квартира оказалась залоговой. 
  • Возобновился судебный спор между наследниками.
  • Долг владельца продаваемого имущества настолько большой, что кредиторы добились ареста квартиры и ее продажи.
  • Продавец намеревается объявить себя банкротом. В дальнейшем сделка купли-продажи жилья может быть оспорена кредиторами.

Странное соседство

По условиям договора купли-продажи прежний правообладатель обязан выехать из жилья и вывезти свои вещи в течение недели. Однако человек, купивший квартиру, обнаруживает в ней еще одного жильца, выселить которого невозможно. Также этот “абориген” не собирается убирать свои пожитки. 

Таким человеком может оказаться психически нездоровый гражданин или слишком пожилой, или с физической инвалидностью. Родственники, получившие от него согласие на продажу жилья обманным путем и фактически бросившие его, уже успели уехать. 

Теперь новым правообладателям приходится искать место, куда переселить лишнего жильца. Но переселить такого человека не всегда оказывается легко.

Подключаются социальные службы, сотрудники которых вдруг начинают проявлять повышенную заботу о несчастном человеке.

Это означает, что переселиться гражданин сможет только в пансионат с хорошими условиями пребывания, к тому же нескоро.

В квартире может находиться тот, с кем прежние хозяева заключили договор на проживание определенный период (это может быть договор аренды). А еще через время может явиться к хозяину купленной квартиры гражданин, который заявит, что:

  • приватизация жилья была произведена с нарушением закона;
  • пока он пребывал в тюремном заключении (в длительной командировке), супруга продала квартиру без его ведома и согласия;
  • родители-алкоголики (наркоманы) отправили его в интернат, а сами продали квартиру без получения согласия суда или органов опеки и попечительства.

Этот человек своевременно обратился в суд и добился признания прежнего договора купли-продажи недвижимости таким, что нарушает его законные интересы. Сделку признали недействительной.

Теперь он заявляет, что будет здесь жить.

Мол, не переживайте, дорогие соседи, всем места хватит! Такое поведение нежелательного “гостя” (вернее, сособственника) указывает, скорее всего, на его намерение заняться вымогательством. 

Скоро этот гражданин предложит выплатить ему сумму, равную размеру причитающейся доли, чтобы он получил возможность поскорее съехать. Главное, не поддаваться на провокации! Нужно как можно быстрее связаться с грамотным адвокатом, который докажет в суде:

  • что выплат добивается аферист, действующий в сговоре с другими членами преступной группы;
  • что это не первый случай такого способа продажи жилья, где замешан новоявленный правообладатель;
  • что появившийся человек был осведомлен о продаже квартиры, но никаких действий, способных помешать осуществлению сделки, не предпринимал.

Как снизить риск?

Лучше всего воспользоваться юридическим сопровождением и доверить опытному юристу проверку истории квартиры. Опытный специалист произведет следующие действия.

  1. Толковый правовед тщательно проверит все правоустанавливающие документы.
  2. Нужно будет “просветить” темные стороны в истории квартиры, которая разными способами переходила из рук в руки. Очень важно знать:
    • кто в ней был прописан, по какой причине выписался;
    • каким образом менялись собственники, в какие периоды;
    • ведутся ли в настоящее время судебные процессы, касающиеся этой недвижимости.
  3. В квартире осуществлялась перепланировка. Нужно проверить по документам, законно ли это.
  4. Продаваемая недвижимость может оказаться непригодной для полноценного проживания. Но дефекты могут проявиться только в определенный период. К примеру, зимой из-за конструктивных ошибок в системе отопления или поверхностно завуалированных сквозных щелей проживать в квартире становится неуютно. Так что необходимо привлечь эксперта, чтобы он предоставил заключение о невозможности в данный момент обнаружить скрытые дефекты. Иначе продавец может заявить, что покупателю были известны все недостатки приобретаемой недвижимости. 
  5. Следует выяснить, кто именно продает квартиру: собственник или его доверенное лицо. Желательно иметь дело с собственником, ведь впоследствии может оказаться, что продавец – человек недееспособный, а доверенное лицо – подставной субъект, подделавший документы. Возникнут проблемы. 
  6. Если квартиру продает мошенник, уже отметившийся в прошлых скандалах, с таким человеком изначально не стоит иметь дело.

Выбор квартиры на вторичном рынке: от каких вариантов желательно отказываться сразу

Высококвалифицированный юрист советует покупателям недвижимости изначально обращать внимание на некоторые факторы, которые уже сами по себе предупреждают об опасности.

Ситуация первая. Срочная продажа жилья, создание ажиотажа. Вокруг сделки, предстоящей в скором времени, продавец создает ажиотаж.

Объявляется срочная продажа, указываются убедительные причины, такие как необходимость получить средства на лечение, переезд в другой регион на постоянное место жительства или выезд за границу.

А так как продавцу нужно очень срочно избавиться от жилплощади, цена ставится ниже среднерыночной. 

Покупатель, которому предоставляется возможность существенно сэкономить, соглашается заплатить деньги уже вечером этого дня и подписать договор. Ведь у продавца в запасе якобы имеется еще пара потенциальных покупателей, готовых заплатить даже больше, но завтра. А у нынешнего обладателя недвижимости уже куплены билеты на ночной рейс, так что деньги он должен получить именно сегодня. 

Спешка при продаже такого объекта не может быть оправдана. Обозначенное поведение продавца должно насторожить покупателя.

Лучше отказаться от совершения подобной сделки, чтобы не потерять и новоприобретенную квартиру, и потраченные на ее покупку немалые деньги.

Скорее всего, продавец-торопыга будет посещать эту квартиру все последующие дни, пока не отыщет кого-то другого, стопроцентно легковерного, кто клюнет на предложенную наживку и попадется на его удочку.

Ситуация вторая. Продавец настоятельно просит занизить цену в условиях договора. Раньше эта мошенническая схема практиковалась повсеместно.

После обозначения кадастровой стоимости эта практика частично потеряла смысл, ведь теперь слишком дешево продать квартиру не удастся.

А раньше можно было указать в документах незначительную сумму, остальное доплатить – передать непосредственно в руки. Налогообложению подлежит только официально указанная часть оплаты. 

В дальнейшем, когда сделка будет признана недействительной (причину покупатель узнает в суде), продавец получит квартиру обратно, а покупателю вернет только официально обозначенную сумму, оставляя доплату себе. Неудачливому приобретателю недвижимости не удастся доказать, что его обманул аферист, ведь он тоже принимал участие в мошеннической схеме, помогая продавцу скрывать от налогообложения часть средств.

Ситуация третья. Продавец – банкрот, избавляющийся от собственности. Это вынужденный мошенник. Дальше кредитор легко добьется признания сделки купли-продажи недействительной, так как договор о переходе прав собственности заключался в 3-летний период до объявления продавца банкротом. 

Ситуация четвертая. Бывший обладатель квартиры умолчал о том, что:

  • вблизи дома намечается возвести объект, который перекроет вид из окон;
  • проблемный сосед (дебошир, музыкант, любитель включать аппаратуру слишком громко, организатор наркопритона) не желает договариваться по поводу установления допустимого режима тишины. 

Выяснить, какие люди проживают по соседству, помогут жильцы этого дома, участковый, сотрудники жилищно-коммунальной конторы, представители местных властей. 

Ситуация пятая. Муж продал квартиру без согласия супруги. Теперь женщина добивается признания договора недействительным. 

Ситуация шестая. В истории квартиры неоднократно присутствовали сделки по доверенности. В таких случаях легко проглядывается мошенническая схема: используется поддельная доверенность, незаконно оформленная для продажи и перепродажи жилья. 

Действительный собственник, не выписывавший доверенность, может пребывать в это время в отдалении. Он даже не подозревает (или же делает вид, что не подозревает, так как сам является участником преступного сообщества), что его жилье в этот момент продают и заново перепродают. Дальше это лицо обратится в суд и получит квартиру обратно.

Подозрительно частые переходы права собственности несложно обнаружить в ЕГРН, где составляется расширенная выписка по поводу всех предшествующих сделок. 

На какие факты следует обратить особое внимание?

В течение года квартира может передаваться поочередно нескольким собственникам. Значит, каждый новый владелец этого жилья пытается поскорее избавиться от него. Причиной может стать то обстоятельство, что первый раз она была продана незаконно.

Действительный хозяин оспорит не только первоначальную, но и все последующие сделки. Он вернет квартиру, а последний покупатель останется без имущества. Следует внимательно изучить расширенную выписку по поводу перехода прав собственности, затребованную в ЕГРН.

 

Если приватизация квартиры осуществилась до 1994 года, тогда права несовершеннолетних могли оказаться нарушенными. Возможно, молодой человек, достигший совершеннолетия, до определенного момента не мог предвидеть, что его права когда-то нарушались. Но скоро он заявится к новым собственникам жилья с претензиями. 

А еще может проявиться ситуация, когда наследодатель написал завещание с упоминанием завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ).

Это означает, что наследник обязан предоставить какому-то лицу право проживать в квартире до 3-х лет, а отсчет ведется с момента открытия наследства (п. 4 этой статьи).

Естественно, наследополучатель постарается поскорее избавиться от такого наследства, выгодно продав недвижимость. Зато отказополучателю всё равно, кому принадлежит квартира, он может занимать эту квадратуру целых 3 года. 

Помогает своевременно обнаружить подвохи изучение домовой книги и получение выписки из нее. В этом документе указываются все те, кто когда-либо проживал в квартире.

И всё же покупателю желательно не самостоятельно пытаться прояснить ситуацию, а задействовать толкового юриста.

К тому же в случае обращения в полицию и последующего судебного разбирательства именно этот специалист, уже знакомый с ситуацией, выступит в роли адвоката, способного результативно отстаивать интересы нанимателя.

Источник: https://www.kayan.ru/pokupka-kvartiry-vidy-skhemy-moshennichestva

Невменяемые участники рынка недвижимости

Могут ли родственники вернуть квартиру,  если продавец оказался психически больным?

Адвокат Олег Сухов предупреждает: стоит присмотреться к продавцу квартиры на предмет психического здоровья. Специально для IRN.RU

Если спросить у 100 человек, верят ли они в то, что их может обмануть псих, ответ каждого будет утвердительным, что нет, не может. Однако значительная доля следующих ста человек задумается над подобным вопросом.

Каждый год в России недействительными признаются несколько тысяч договоров купли-продажи недвижимости именно по основаниям недееспособности или ограниченной дееспособности продавцов, связанной с психическими заболеваниями и расстройствами.

И пока эта проблема изъятия жилья не касается каждой новой жертвы, трудно поверить в то, что вроде безобидный псих, совсем не буйный, способен причинить не просто обиду, но катастрофический ущерб, финансовую проблему, лишающую права претендовать на получение купленного жилья и возврат выплаченных за него средств.

Случайный псих, выписанный в лечебное учреждение
Мне как адвокату часто задают вопрос о том, насколько рискованна сделка по приобретению квартиры, в которой ранее был зарегистрирован человек, выписанный в учреждение, содержащее лиц, страдающих психическими заболеваниями. С уверенностью могу сказать: подобная сделка более чем опасна.

Выписанные в медицинские учреждения граждане с психическими заболеваниями и отклонениями сохраняют право на жилье, а это означает, что они в любой момент могут вернуться в него. Не имеет никакого значения, что к такому моменту обладать данной недвижимостью может уже иной новый собственник.

Более того, каждую сделку с квартирой, права на которую имеет психически больной человек, можно оспорить.

Более ста договоров только в Московском регионе ежегодно признаются недействительными в связи с психическими отклонениями продавцов недвижимости.

Передумавший псих
Лица, страдающие психическими отклонениями, в том числе злоупотребляющие алкоголем и наркотическими веществами, после того как полученные ими средства от продажи жилья заканчиваются, порой приходят в относительно здравый рассудок и обращаются в суд.

И просят суд признать их договор недействительным.

Основания для подобных исков имеются, и связаны они именно с тем, что сделка, осуществляемая с участием лица, не до конца способного отдавать отчет своим действиям, руководить ими в связи с отклонениями в психике, может быть признана недействительной.

Доказательствами служат и история болезни, подтверждающая заболевание или факт злоупотребления спиртными напитками или психотропными веществами, и нахождение на учете в ПНД (психоневрологический диспансер) и НД (наркологический диспансер), и свидетельские показания, и возраст, и многое другое.

И в большинстве споров судьи по сложившейся судебной традиции отдают предпочтение «больным» продавцам, следствием чего является признание сделки недействительной и возврат квартиры обратно в собственность страдающего расстройством психики продавца, а возврат денег покупателю становится почти невозможным.

Такая несправедливая судебная практика для добросовестных покупателей пока имеет обязательное значение. Будет ли она исправлена в связи с предлагаемыми в наступившем 2013 г. изменениями в Гражданский кодекс, пока не ясно. А в настоящее время из 10 оспариваемых договоров по приведенным основаниям девять признаются не имеющими силу и аннулируются.

Образованный, заранее все продумавший псих
Не все психически больные собственники заранее не обдумывают сделку по отчуждению своего имущества.

Есть и «научные» больные, отчетливо понимающие свои права и возможности.

И порой они осознано оформляют сделку, по результату которой обогащаются, а в последующем признают ее недействительной в силу своего заболевания и обогащаются вторично, получая обратно квартиру, и подобных примеров масса.

Достаточно собственнику недвижимости встать на учет в психоневрологический диспансер, что организовывается в кратчайшие сроки, порой намеренно и совсем дешево, и любая сделка с участием такого лица будет признана недействительной. Многие злоумышленники именно этим и пользуются.

Один из бывших научных сотрудников, случайным образом попавший на учет в психоневрологический диспансер, четыре раза продавал свою квартиру, и каждый раз ему удавалось признать продажу недействительной. Возвращая покупателям деньги, он оставлял себе бонус, равный от 30% до 40% от стоимости договора, чему покупатели были несказанно рады, не имея других альтернатив решения проблемы.

Алчные родственники психа
Неправильно думать, что слабый с виду, не готовый к действию, ограниченный, больной продавец, собственник квартиры, не способен привести сделку к обрушению.

Не стоит забывать о его родных и близких, а именно они более чем в половине случаев являются теми заинтересованными лицами, которые или при жизни, или после смерти больных родственников обращаются в суд и признают недействительными совершенные ими договоры.

Любая больничная карта и посмертная психолого-психиатрическая экспертиза способны и после смерти человека определить его вменяемость непосредственно на момент сделки, а точнее сказать, невменяемость.

И именно такая невменяемость будет положена в основу судебного решения, согласно которому возврат купленной квартиры родственникам психически больного продавца станет неминуем.

Как указывает Верховный суд в разъяснениях, если имеет место порок воли в сделке, вызванный психическими отклонениями продавца недвижимости, его наследники, то есть близкие родственники, вправе обратиться в суд и признать договор недействительным, вследствие чего им в собственность переходит ранее проданная недвижимость.

Одним из важных пороков в сделке является ненадлежащее здоровье продавца, его психические отклонения. И прежде чем вступить в договорные отношения, в обязательном порядке стоит проверить, насколько собственник способен адекватно воспринимать ситуацию, чтобы безопасно продать вам свою квартиру.

И только после изучения данной информации, подкрепленной справками из ПНД (психоневрологического диспансера) и НД (наркологического диспансера), заключения психолога, невролога, психоневролога, ознакомления со способствующими документами – такими, как водительские права, разрешение на оружие и другие, рекомендуется выходить на сделку, которая действительно будет безопасной.

Источник: https://www.irn.ru/articles/34321.html

Осторожно, квартира: как оспариваются сделки купли-продажи

Могут ли родственники вернуть квартиру,  если продавец оказался психически больным?

Покупка квартиры — одно из самых важных событий в жизни любого человека. К сожалению, иногда оно заканчивается весьма драматически. Количество юридически чистых квартир, выставленных на продажу, довольно мало.

Но пусть это вас не пугает, а станет стимулом для выбора грамотного помощника, благодаря которому возможные риски будут сведены к минимуму.

Условий для расторжения сделки купли-продажи недвижимости в нашем законодательстве очень много. Поводом для «разрыва» может стать то, что:

  • квартира приобретена не у истинного владельца;
  • на купленное жилье наложен арест из-за неуплаченных бывшим владельцем налогов или иных обязательств;
  • продавец не достиг совершеннолетнего возраста, страдает психическими расстройствами, ограничен судом в дееспособности;
  • на приобретенную недвижимость имеют право наследники ее бывшего владельца;
  • документы, сопровождающие сделку, были составлены неправильно;
  • продавец не сообщил о несогласии супруга(-и) на сделку;
  • в оформлении сделки были использованы подложные документы;
  • сделка совершена под влиянием насилия, обмана, угрозы и т. д.

Как видите, условий для расторжения сделки более чем достаточно. Так что целиком полагаться на риэлтора, даже если он из солидной компании, не стоит. К сожалению, сегодня среди агентов по недвижимости достаточно много тех, кто (либо по незнанию, либо с умыслом) может не заметить какую-либо важную деталь при проверке юридической чистоты квартиры. Конечно, не все риэлторы — мошенники или алчные люди. Но все-таки во главе угла для них всегда стоит заработок. И иногда, чтобы не сорвать сделку, они готовы закрыть глаза на какую-нибудь «мелочь». Увы, потом такие «мелочи» часто приводят к очень серьезным последствиям. Приведу пример. Это дело до сих пор находится в суде. А началось все с того, что однажды Кирилл Андреевич Науменко приобрел трехкомнатную квартиру на Фрунзенской набережной. Покупка недвижимость происходило с помощью риэлторской компании. Антон Владимирович, хозяин продаваемой квартиры, пояснил, что он и его жена Елена Сталеварова приватизировали квартиру в совместную собственность еще в 1994 году. Специалисты бы назвали такую квартиру, юридически чистой, ведь она еще ни разу не перепродавалась. Но это впечатление было обманчивым. На самом деле, и это не мог не заметить опытный риэлтор, квартира была «с червоточиной». Дело в том, что госпожа Сталеварова была второй женой хозяина квартиры. С первой он развелся еще в 1981 году. После развода экс-супруга в квартире не проживала, хотя и оставалась там зарегистрированной. Казалось бы, все чисто. Вот только спустя какое-то время нового владельца квартиры господина Науменко ждал неприятный сюрприз. Ему позвонили из РЭУ и сообщили, что по решению суда к нему прописали некую Иванову Т. В., ей оказалась первая жена бывшего владельца недвижимости. На суде женщина заявила, что только недавно узнала о том, что квартира, продана, и она из нее выписана. Все это время женщина либо жила у знакомых, либо нанималась на работу по уходу за детьми и больными людьми с проживанием. Суд постановил, что «спорная жилая площадь выбыла из обладания Ивановой Т. В. помимо ее воли, так как согласия на снятие ее с регистрационного учета, отказ от приватизации квартиры и согласия на продажу спорной жилой площади истица не давала». Согласно этому решению договор купли-продажи признали недействительным, а вместе с ним — и свидетельство о собственности на жилье. В итоге в квартире на Фрунзенской набережной поселилась Иванова, а Науменко с семьей выселили на улицу. В самом начале судебных разбирательств невезучий покупатель пытался найти помощь в агентстве недвижимости. Но там сразу же заявили, что этот агент уже не работает, поэтому помочь они ничем не могут. И хотя договор заключался не с агентом, а с компанией, дальше приемной нечастного новосела не пустили.

«Я неоднократно сталкивался с такими неприятными ситуациями, — рассказывает руководитель отделения „Митино“ корпорации „Инком“ Лев Литовкин. — При тщательной проверке оказывается, что большинство умерших на бумаге являются живыми на деле, которые спустя несколько лет появляются в родной квартире.

Недавно такую квартиру мы чуть ни купили. Точно так же там была безвестно отсутствующая. Но мы нашли телефоны родственников, позвонили им, и они сказали, что она не умерла, а просто уехала в другой город. А муж выписал ее из квартиры как умершую, приватизировал жилье и продает его.

Но чаще бывает, что мужья живут в деревнях, пьют там, а жены в городе проворачивают подобные аферы».

Но только ли риэлтор всегда бывает виноват в том, что сделка оказалась неудачной? Вовсе нет. Ошибиться может и банк. Вот еще один пример. Квартира покупалась по ипотеке, и агент компании принес юристу банка необходимые документы. Менеджер их посмотрел, служба безопасности проверила, юридический отдел дал добро на сделку. Тогда это решение выглядело вполне обоснованным — история жилья казалось короткой и «чистой». Изначально там жили брат с сестрой. Когда началась приватизация, сестра оформила квартиру на себя, а брат отказался. Риэлтор не удосужился узнать, почему мужчина принял такое решение. Не стал уточнять этот момент и банковский клерк. Сделка была совершена. И вот однажды брат выйдя в очередной раз из… психиатрической больницы, обнаружил, что ему негде жить. Оказалось, что на учете он состоит с 22 лет. Об этом были прекрасно осведомлены соседи, только вот беседовать с ними никто не стал. Возмущенная покупательница, которую ничуть обрадовала перспектива жить вместе с незнакомым человеком, обратилась с претензией в фирму. Агент, узнав про неприятность, предпочел уволиться. Сестра, получив деньги за квартиру, просто исчезла. Сейчас дело в суде. Представители страховой компании, считают, что придется выплачивать брату деньги за половину жилплощади. Хорошо еще, что недвижимость была застрахована. Вот еще одна печальная история. Риэлтор сразу же «ухватился» за эту сделку. Квартира продавалась ниже рыночной цены, а это означало, что ее можно было «сбыть» быстро. Причину такой «щедрости» хозяин жилья объяснял довольно правдоподобно: он говорил, ему нужно срочно уезжать и он не может долго ждать покупателя. Владелец даже пошел на дополнительный торг, о котором покупатель, конечно же, ничего не узнал. В итоге, помимо комиссии фирме, личный «навар» агента составил 500 тыс. рублей. От перспективы получения такую суммы он забыл обо всем на свете, и быстро оформил сделку. Прошло совсем немного времени, и на пороге проданной квартиры появился ее бывший владелец. Оказалось, что его обманули: отправили на дачу, где он пил все лето. А он состоит на учете у нарколога, да и с психикой у него не все в порядке. Сейчас дело тоже находится в суде, который наверняка вернет собственность бывшему владельцу. Тем более, что у него она единственная.
На первый взгляд, кажется, что в случае признания в суде результатов сделки недействительными нотариус несет более серьезную ответственность, чем риэлтор. И значит, сделки лучше заверять нотариально. Но это только в теории. Кто слышал о том, чтобы когда-то нотариуса привлекли к ответственности? «Я о таком не слышал, хотя на рынке работаю уже более 10 лет, — отвечает директор офиса на Шаболовке АН „Триумфальная арка“ Максим Каталов. — Теоретически это так, но попробуйте на практике привлечь нотариуса! Вряд ли у вас это получится. Нотариус всегда докажет, что он ни в чем не виновен. При этом, удостоверяя сделку, они смотрят только документы, а не ходят по соседям и не спрашивают, стоит человек на учете или нет».

«Суд будет рассматривать дело, все взвешивать и устанавливать вину каждого, — считает генеральный директор компании „Релайт-недвижимость“ Олег Самойлов. — И если будет установлена ошибка нотариуса, то и его привлекут к ответственности. Правда, о таком я тоже не слышал.

Но если сделка проходила через нотариуса, то он обычно в случае судебных разбирательств является ценным свидетелем в суде. Он подтвердит, что люди сами пришли, сами подписали договор, последствия которого им были разъяснены. Но это не является гарантией от развала сделки, от ее оспаривания в суде.

Печать нотариуса или регистратора не делают сделку незыблемой».

Несмотря на то, что «де юре» нотариусы несут более серьезную ответственность за сделку, с ее оспариванием больше могут помочь риэлторы.

И хотя в законе сказано, что последние «рискуют» лишь полученной ими комиссией, в реальности любая добропорядочная компания по условиям добровольной сертификации страхует свою профессиональную ответственность. И не на несколько тысяч, а на несколько миллионов рублей (в среднем на 8–10).

Так что, когда вы придете в агентство недвижимости, с которым хотите работать, попросите показать вам страховое свидетельство. Если оно есть, то сотрудничать с такими риэлторами намного безопаснее.

При работе с агентами на рынке недвижимости следует соблюдать определенные правила.

«Первое правило покупателя при работе с риэлтором: не выдавайте ему доверенность на подписание договора купли-продажи и требуйте личного присутствия продавца при совершении сделки, — советует адвокат Олег Сухов. — Второе: не вносите аванс риэлтору под обязательство, расписку, гарантию. Поместите его в банковскую ячейку.

Наконец, помните, что у риелторов нет высшего юридического образования, и они, в силу отсутствия практического опыта ведения судебных дел, могут не увидеть элементарные ошибки при совершении сделки. Поэтому, самый простой и гарантированный вариант для покупателя — найти адвокатское учреждение для юридического сопровождения сделки».

При этом нужно понимать, что входит в сферу компетенции агента по недвижимости, а что — юриста. В обязанности риэлторов входит только поиск объекта сделки и подача документов на регистрацию. Эти люди не являются специалистами в области права, и тем более, не имеют практического судебного опыта, связанного с риском оспаривания заключаемых договоров. Такими знаниями обладают практики — юристы и адвокаты, которые способны проанализировать все документы и более определенно предсказать риски той или иной сделки.
Оказавшись в сложной ситуации, люди часто обращаются за помощью в суд. Увы, обязанности последнего заключаются в том, чтобы выносить решения, а не в том, чтобы стоять на страже интересов граждан. «Кроме того, — добавляет Олег Сухов, — в случае обмана не стоит ждать, что суд вас будет защищать. Суд — это орган государственной власти, который должен разрешить спор, и он, к сожалению, не защищает обиженных и оскорбленных. Суд как арбитр старается прийти к выводу о том, кто не прав и какое наказание должен понести». Кроме того, даже если суды устанавливают факт мошенничества и присуждают вернуть пострадавшей стороне деньги, сделать это порой бывает просто невозможно. Даже в том случае, если мошенников все-таки нашли приставы, то, как правило, у аферистов к тому времени уже не бывает ни денег, ни имущества. Таким образом, вы можете остаться ни с чем, даже если судебное решение будет вынесено в вашу пользу. Может быть, на первичном рынке складывается менее рискованная ситуация? К сожалению, с новостройками дело обстоит еще хуже. Руководству компании порой и исчезать не нужно — достаточно объявить себя банкротом со всеми вытекающими последствиями, оставив длинную очередь обманутых кредиторов ни с чем. Реально возвратить оплаченные деньги можно только при условии, что ваш контрагент финансово состоятелен.
Чувствовать себя более уверенно при покупке жилья поможет страховка. Особенно это актуально для тех, кто покупает недвижимость самостоятельно или через частного посредника. «Как правило, компании, которые дорожат своей репутацией, стараются осуществлять проверки квартир более тщательно — у них для этого и возможностей больше», — поясняет директор Агентства № 7 Департамента агентских продаж по работе с коммерческими структурами ОАО СК «Альянс» Олеся Бухтоярова. Так что, может быть, имеет смысл направить деньги на страхование титула (риска утраты права собственности). В случае судебного разбирательства страховая компания не станет сразу и безоговорочно производить выплаты третьим лицам, а будет биться за своего клиента до конца. И, как показывает практика, нередко страховщики все же отбивают «атаки». Никто не застрахован и от того, что ему попадется юридически «нечистая» квартира. Но даже если сделка купли-продажи оспаривается в суде — это еще не означает, что вас обязательно лишат квартиры. Судебных дел много, а выселяют лишь единицы. «Чтобы у противной стороны было меньше шансов на выигрыш дела, и чтобы вас обязательно признали добросовестным приобретателем, вы должны все свои действия документировать. Каждый шаг. Это золотое правило профессионала», — утверждает Олег Самойлов. Старайтесь следовать этому совету, ведь если купленная квартира все же окажется предметом разбирательств, то любая «бумажка» может пригодиться и даже стать решающим фактором для выигрыша судебного дела.

Вениамин Вылегжанин

Источник: http://www.ipocred.ru/columns/58-31-issue-columns/2013-ostorojno-kvartira

Консультант закона
Добавить комментарий