Можем ли мы переоформить частный дом на себя по давности владения?

Приобретательная давность: возможно ли оформление права собственности?

Можем ли мы переоформить частный дом на себя по давности владения?

Последнее обновление: 22.10.2016

Насколько реально оформить право собственности на земельный участок, исходя из права приобретательной давности? Об этом пойдет речь в настоящей статье. Статья 25 Земельного кодекса (ЗК РФ) в качестве оснований возникновения прав на земельные участки устанавливает гражданско-правовые. Так как, в соответствии со ст.

8 ГК РФ, судебные решения могут являться основаниями возникновения гражданских прав, приобретательная давность может являться одним из оснований возникновения права собственности на землю.

Приобретательная давность регулируется статьей 234 гражданского кодекса (ГК РФ), которая устанавливает, что под лицом, имеющим право приобрести недвижимость на основании приобретательной давности, подразумеваются лишь физические (граждане) и юридические лица. Это означает, что РФ, ее субъекты, муниципальные образования лишены такой возможности.

Это согласуется со ст. 124 ГК РФ (п. 2).

Часть 1 ст.

234 ГК РФ регламентирует, что если лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет как своим, но при этом не является собственником этого имущества (земельного участка), то оно может приобрести право собственности на это имущество. П.2 ст.

214 ГК РФ указывает, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Это означает, что при отсутствии права частной собственности на земельный участок он является государственной или муниципальной собственностью. Отметим, что это относится именно к земле (земельным участкам), тогда как недвижимость, расположенная на ней или движимое имущество имеет иной правовой статус.

Таким образом, по основанию приобретательной давности может возникнуть лишь право частной собственности на земельный участок (физического или юридического лица), но никак не муниципальная (или государственная) собственность.

У лица, которое приобрело право собственности на недвижимое и иное имущество в силу приобретательной давности, возникает с момента его государственной регистрации (если, конечно, это право подлежит такой регастрации). Для приобретения права собственности в порядке приобретательной давности обязательно: 1.

Должен истечь срок давности владения (который составляет 5 лет для движимого имущества, а для недвижимости, в том числе и для земельных участков – 15 лет).

Следует учесть, что давностный владелец может присоединить ко времени своего владения время, в течение которого имуществом владел его правопредшественник, если, конечно, владение предшественника тоже удовлетворяло всем указанным в законе условиям и если к нынешнему владельцу имущество перешло в порядке общего или специального правопреемства.

До истечения срока давностный владелец является беститульным владельцем. 2. Давностный владелец должен владеть имуществом как своим собственным без оглядки на то, что у него есть собственник. Это условие в определенной степени совпадает со следующим. 3. Добросовестность владения, означающая, что владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности.

При этом отсутствие правоустанавливающего документа само по себе еще не означает недобросовестности владельца. 4. Владелец должен владеть имуществом открыто, т.е. не скрывать его и не таить от окружающих. 5. Давностное владение, отвечающее всем перечисленным выше условиям, обязательно должно быть непрерывным, т.е.

должны отсутствовать со стороны владельца действия, свидетельствующие о признании им обязанности вернуть вещь собственнику или предъявленные со стороны собственника иски о возврате имущества. Земельные участки приобрели статус недвижимого имущества лишь с принятием 31 мая 1991 г. Основ Гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, ст.

4 которых прямо относит земельные участки к объектам недвижимости. Одним из обязательных условий применения ст. 234 ГК РФ, как уже было отмечено выше, является добросовестность владения. В связи с этим необходимо отметить, что раньше, согласно Конституции СССР от 7 октября 1977 г. и Основам законодательства СССР и Союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г.

, единственным собственником земли выступало государство. Передача земельных участков в собственность граждан и юридических лиц стала возможна лишь с 1 января 1991 г. с принятием Закона РСФСР от 27 декабря 1991 г.

N 460-1 «Об изменениях Закона РСФСР „О земельной реформе“ в связи с принятием Постановления Съезда народных депутатов РСФСР „О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса“ и Закона РСФСР „Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного закона) РСФСР“.

Владение земельным участком „как своим собственным“ должно подразумевать, что владелец „заботился“ в течение всего давностного срока об имуществе как о своем собственном, т.е. фактически нес бремя его содержания и ответственность за него. Скажем, владелец уплачивал земельный налог в течение ВСЕГО периода пользования этим участком.

Далее, владелец мог осуществлять разного рода мероприятия по поддержанию земельного участка в приемлемом состоянии или даже улучшал его. К примеру, владелец удобрял почву на этом участке, выращивал специальные сорта растительности, благотворно влияющие на плодородие почвы, очищал его от камней, пней, корней деревьев, осуществлял мелиоративные работы, построил ограждение и т.д.

Считается, что срок приобретательной давности начинается с момента истечения срока исковой давности по иску об истребовании имущества из незаконного владения лица, у которого оно находится (п. 4 ст. 234 ГК РФ), причем течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ).

Длительность срока исковой давности в данном случае составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ).

В течение трех лет с момента, когда собственник участка узнал о факте владения им со стороны другого лица, он (собственник) имеет право подать в суд иск об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения. При этом лицо, ранее владевшее земельным участком, обратившееся к новому владельцу участка с иском об истребовании его, должно доказать, что он (участок) принадлежит ему на праве собственности (например, предоставив Выписку о праве собственности; если таковое отсутствует, то ему целесообразно вначале оформить свое право собственности на этот земельный участок в соответствии с законом. Ибо, в противоположном случае суд может отклонить иск, что, кстати, подтверждается судебной практикой (п. 4 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13).

Вместе с тем, если лицо (более ранний владелец) сможет доказать, что действительно является собственником имущества, то оно имеет право истребовать имущество (земельный участок) даже в том случае, если основания передачи имущества новому владельцу ранее не были им оспорены в судебном порядке (п. 15 Обзора).

Ответчиком по делу будет являться фактический незаконный владелец, у которого фактически находится земельный участок (землепользователь).

Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 г. (по гражданским делам), утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 9 июля 2003 г.).

В соответствии с разъяснениями, которые содержатся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ от (дата) N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (пункты 15 – 21), применение приобретательной давности в отношении земельных участков имеет индивидуальные особенности; а именно: приобретательная давность может быть применима к бесхозяйным земельным участкам, но только к тем из них, от права собственности на которые собственник отказался; кроме того, она может применяться к земельным участкам, находящимся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении предусмотренных п. 1 ст. 234 ГК РФ условий. По поводу всех иных земельных участков – они не являются бесхозным имуществом. Дело в том, что все иные земли в Российской Федерации являются либо муниципальной, либо государственной собственностью.

Кроме того, имеется судебная практика, когда право приобретательной давности на земельные участки не признавалось за истцами в силу того, что они владели ими НЕЗАКОННО, т.е. не имея полномочий собственника. С одной стороны, это противоречит ч.1 ст. 234 ГК РФ, которая предусматривает владение имуществом (земельным участком) КАК СВОИМ, т.е. она и не требует наличия права собственности на него.

С другой стороны, факт добросовестного владения означает, что владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности. Если владелец, пользуясь и владея не своим земельным участком, считал, что этот участок находится в частной собственности, следовательно, имеется его собственник.

Это означает, что у владельца право собственности на этот земельный участок отсутствует, о чем он знал. Владелец мог также считать, что это такой земельный участок, от которого собственник отказался. Но и в этом случае владелец знал, что право собственности на данный участок у него отсутствует.

Если же владелец считал, что земельный участок находится не в частной собственности, то в соответствии со ст. 214 ГК РФ, он является муниципальной или государственной собственностью. При этом участок также не находится в собственности владельца. Следовательно, получается, что в любом случае в отношении земельных участков ст. 234 ГК РФ не работает.

По крайней мере, суды нередко делают вывод о незаконности владения земельным участком и на этом основании отказывают в иске на праве приобретательной давности. Как правило, в подобных случаях суды делают вывод о невозможности признать законным факт незаконного (ибо оно не принадлежит владельцу на праве собственности) владения имуществом, хотя добросовестность в порядке ст.

234 ГК РФ может присутствовать. Правда, суды ее, как правило, отрицают, ссылаясь на незаконность владения. Несмотря на то, что, на самом деле, из содержания ст. 234 ГК РФ о добросовестности владения как раз и следует его законность – даже при наличии факта отсутствия права собственности (на земельный участок): главное, чтобы об этом не знал и не должен был знать владелец.

Ибо доказать последнее, очень часто, не представляется возможным.

Отметим, что относительно другого имущества ситуация представляется совсем иным образом. Например, гражданин может владеть автомобилем, собственник которого неизвестен и установить которого не представляется возможным по причине отсутствия госномеров и иных доказательств.

Тогда как установить характер права собственности и определить собственника земельного участка несложно: следует подать заявку на получение сведений о нем в Росреестр (Кадастровую палату). Последний выдаст достоверную информацию обо всех собственниках, которые когда-либо регистрировали свое право собственности на данный земельный участок (при условии, что эта информация там ИМЕЕТСЯ).

Или можно обратиться с заявлением в местную администрацию, которая также хранит сведения о собственнике, так как любой участок отчуждается по соответствующему постановлению. Вот при отсутствии такой информации в Росреестре, в местной администрации как раз может появиться возможность применения ст. 234 ГК РФ о праве приобретательной давности.

В иных же случаях, видится, что способ приобретения земельного участка в собственность, основанный на приобретательной давности, скорее всего, не поможет. Ведь если суду не будут предоставлены доказательства того, что земельный участок находится в частной собственности, он не сможет применить ст. 234 ГК РФ.

А если такие доказательства есть, то при наличии частной собственности на участок суд, скорее всего, также не сможет применить эту норму, но уже по другой причине: в силу недобросовестности владения.

Поэтому, что бы там ни говорили теоретики права, применение приобретательной давности для целей оформления прав на земельный участок, в рамках действующего законодательства, возможно лишь в редких случаях, например, когда собственник сам отказался от этого участка. За редким исключением, судебная практика здесь – отказная.

Правда, может получиться применить эту норму (лишь теоретически) в том случае, если на владельца перешло право узаконения земельного участка от прежних собственников, ибо в таком случае ему не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности в силу того, что право собственности принадлежит ЕМУ и он знает об этом своем потенциальном праве, которое, однако, еще не оформлено в законом установленном порядке, т.е. добросовестность выполняется. Хотя, нам неизвестны соответствующие случаи из судебной практики, когда суды применяли бы эту норму. Ибо при таких обстоятельствах применяются иные способы приобретения права собственности на земельные участки. Хотя, об этом говорить пока что рано. Вот после 01 марта 2015 г., когда возможности по приобретению земельных участков в собственность стали несколько ограниченными, быть может, приобретательная давность – это один из запасных вариантов в этом случае. Правда, неизвестно, насколько адекватно эта норма будет учитываться судами. И, в любом случае, эта норма не может быть применена, если земельный участок не находится в частной собственности. Т.е. ее использование возможно лишь в целях признания права собственности на землю, но никак не при признании права на (бесплатную) приватизацию земельного участка.

С уважением к Вам.

Источник: http://www.dissertacii-diplom-ufa.ru/informacija/zemlja/priobretatelnaja-davnost.html

Оформление собственности на земельный участок по приобретательной давности

Можем ли мы переоформить частный дом на себя по давности владения?

/ Земля / Приобретательная давность / Оформление собственности на земельный участок по приобретательной давности / Страница комментариев 1

Недостатки законодательного регулирования в России земельных правоотношений привели к тому, что нередко участки земли, которыми владеют некоторые граждане на протяжении многих лет, а иногда и десятилетий, на практике, очень сложно оформить в собственность, получив на это соответствующее разрешение властей. Поэтому предусмотренный в российском Гражданском кодексе институт приобретательной давности весьма актуален на сегодняшний день.

С 2006 года у российских фирм и граждан появилась возможность признания в судебных инстанциях права собственности на участок земли посредством института приобретательной давности.

В статье 234 ГК указано, что владелец участка земли, юридически не являющийся собственником данного участка, но добросовестно, непрерывно и открыто владеющий своей собственной землей в течение пятнадцати лет, в итоге приобретает законное право собственности на данный участок земли.

Как следует из положений названной статьи ГК, субъектами правового института приобретательной давности могут выступать и граждане России, и юридические лица. Следовательно, Российская Федерация как субъект гражданских правоотношений, а также российские регионы и муниципалитеты не вправе становиться субъектами прав собственности на участок земли посредством приобретательной давности.

В результате по данному основанию может оформляться только частная собственность на землю, а государственная или муниципальная собственность – нет.

Приобретение участков земли по давности владения сравнительно с иными объектами недвижимости имеет ряд правовых особенностей. Это объясняется тем, что по давности владения возможно возникновение лишь права частной собственности, однако далеко не все участки земли могут приобретаться в частную собственность организаций или физических лиц.

Прежде всего, это связано с ограничением на основании положений Земельного кодекса гражданской оборотоспособности некоторых участков земли и установлением законом в их отношении особых правил. В частности, участки земли не подлежат юридическому оформлению в частную собственность, если он изъяты из оборота земли или как-то ограничены в нем.

Право собственности на участки земли в силу правового института приобретательной давности может приобретаться на участки, формально принадлежащие на праве собственности какому-то другому лицу, либо на юридически бесхозяйную землю.

Условия приобретательной давности

Для оформления права собственности на землю, ссылаясь на приобретательную давность, требуется выполнение пяти условий:

1. Давность существования земельного владения – 15 лет. Исчисляться данный срок владения землей начинается в момент появления у правообладателя этого владения. Если же участок земли еще может быть истребован у его владельца юридическим собственником земли, то срок владения начинается уже по окончанию срока исковой давности.

2. Непрерывность владения землей.

Данное условие, предусмотренное в российском гражданском кодексе, означает, что участок земли весь период (то есть минимум в течение указанных 15 лет) не выходил из владения конкретного лица, претендующего на оформление права собственности.

Владение землей, которое то появляется, то прекращается, не влечет возникновение приобретательной давности на участок земли. Исключения составляют лишь те случаи, когда участок земли выбывал из законного владения помимо воли его правообладателя.

Стоит отметить, что непрерывность владения участком земли сохраняется при замене законного владельца его правопреемником (статья 234 пункт 3 ГК РФ). Правопреемство на землю устанавливается согласно нормам гражданского законодательства.

Для физических лиц применяются чаще всего положения наследственного права. Однако и здесь есть нюансы. Поскольку наследодатель-владелец участка земли не являлся по юридическим документам собственником этого участка, то и оставить его по завещанию он не имел права.

Поэтому правопреемство в указанной ситуации возможно лишь для наследников по закону.

Исходя из вышеуказанных норм, фактический владелец участка земли, претендующий на вступление в собственность в силу гражданско-правового института приобретательной давности, для расчета срока законного владения вправе присоединить к времени своего владения участком земли и срок владения этим участком, которое осуществлял его умерший родственник-наследодатель, при условии, что законный наследник вступил в наследство и продолжил пользоваться землей после смерти наследодателя.

Кроме того, непрерывность давностного владения сохраняется при передаче владельцем земли своего участка во временное владение третьему лицу.

3. Владение участком земли осуществляется лицом, не считающимся собственником участка, как своим собственным.

Данное положение означает, что владелец земли должен извлекать для себя полезные свойства участка земли соответственно его назначению.

К примеру, владелец использует участок земли, предназначенный для садоводства, для выращивания на нем сельскохозяйственных культур для своей семьи.

При установлении данного условия для приобретательной давности законодателем предполагается, что владение участком земли как своим собственным значит владение не по договору.

Следовательно, положения статьи 234 российского Гражданского кодекса о приобретательной давности не должны применяться в ситуациях, когда владение землей происходит в результате договорных обязательств (хранения, безвозмездного пользования, аренды и других соглашений).

В судебной практике наиболее распространенным случаем, когда возможно использование института приобретательной давности для оформления собственности владельцем участков земли, является передача этих участков юридическим собственником иному лицу без надлежащего правового оформления.

К примеру, гражданин приобрел еще до введения в действие российского Земельного кодекса участок земли, но письменный договор купли-продажи сторонами сделки не был составлен, и регистрация прав, естественно, не производилась.

Приобретатель, владеющий участком, был убежден, что купил землю, поскольку оплатил бывшему хозяину определенную денежную сумму, а тот освободил соответствующий участок земли.

В реальности же формальным собственником данной земли остался прежний хозяин.

4. Открытость владения, означающая, что окружающие должны иметь потенциальную возможность наблюдать это владение правообладателя конкретным участком земли.

5. Добросовестность владения соответствующим участком земли. Под добросовестностью владения в данном случае подразумевается внутреннее убеждение владельца участка земли в законности и обоснованности своего владения.

Если же фактический владелец земли знал, что участком владеет другой гражданин либо организация, и самовольно занял данный участок земли, то такое владение, даже осуществляемое на протяжении длительного времени, не может признаваться добросовестным.

Порядок оформления участка по приобретательной давности

Признание права собственности владельца участка земли в силу приобретательной давности происходит через суд.

Поскольку у фактического владельца земли нет документов, подтверждающих законное владение этой землей, он, согласно российскому Гражданскому кодексу (статья 234), может обратиться в судебные инстанции для признания своего права собственности.

Только после получения в ответ на соответствующее исковое заявление положительного решения суда и его вступления в силу, у владельца земли появляется основание для государственной регистрации приобретенного через суд права собственности на участок земли в силу давностного владения.

Нужно обратить внимание, что в постановлении судьи участок земли должен точно идентифицироваться. Это значит, что по документу можно совершенно точно определить, какой участок земли является объектом судебного постановления.

Для этого в решении указываются местоположение (адрес) этого участка земли, его категория, площадь и кадастровый номер. Если же данный участок земли еще не стоит на кадастровым учете, то в регистрации прав собственности на него будет отказано.

Документы для регистрации прав

Для получения регистрационного свидетельства на участок земли, приобретенный в собственность в силу правового института приобретательной давности на основании постановления суда, нужна следующая документация:

  • документ, подтверждающий оплату заявителем регистрационной пошлины в пользу государства;
  • решение судьи, имеющее силу правоустанавливающей документации на участок земли;
  • удостоверение личности заявителя;
  • кадастровый паспорт и иные технические документы на оформляемый участок земли.

Выдача регистрационного свидетельства владельцу земли, вступившему в собственность на основании соответствующего судебного акта, не мешает в дальнейшем через суд оспаривать такую регистрацию права третьими лицами, считающими себя законными собственниками этого участка земли.

Источник: https://infonedvizhimost.com/zemlya/priobretatelnaya-davnost/na-zemelnyj-uchastok.html/comment-page-1

Срок давности для жилья тоже имеет значение

Можем ли мы переоформить частный дом на себя по давности владения?

Стать собственником недвижимости можно, приватизировав ее, купив или получив в подарок. Но если вы давно проживаете в бесхозном доме или квартире, есть шанс оформить недвижимость на себя в силу давности владения. О том, как это сделать по закону, рассказывает Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty.

— Как можно признать право собственности на дом в силу давности владения? Куда для этого надо обратиться и какие документы собрать?

— Как указано в ст. 234 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), право собственности на недвижимое и иное имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента государственной регистрации.

Очевидно, что не представляется возможным напрямую прийти в регистрирующий орган и потребовать внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРП) записи о том, что отныне именно вы являетесь собственником квартиры, дома или участка.

Первым шагом лица, желающего зарегистрировать право собственности на недвижимость, должно стать обращение в суд (имеется в виду учреждение, которое обслуживает территорию, где расположен объект недвижимости).

Если предыдущий владелец недвижимости известен, то его следует указать в качестве ответчика. Исковое заявление должно содержать требования о признании права собственности в силу приобретательной давности и обязании регистрирующего органа зарегистрировать это право. Регистрирующий орган (территориальное подразделение Росреестра) должен быть указан в заявлении в качестве третьего лица.

Если предыдущий владелец объекта недвижимости неизвестен и не должен быть известен, то в суд следует обращаться с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения на протяжении срока приобретательной давности. В заявлении должно быть указано третье лицо — все то же территориальное подразделение Росреестра.

В случае если решение суда будет положительным, после его вступления в законную силу необходимо обратиться в территориальное подразделение Росреестра для государственной регистрации права собственности и внесения соответствующей записи в ЕГРП.

— На какую недвижимость распространяется закон о приобретательной давности? Актуален ли он в настоящее время?

— В соответствии со ст. 234 ГК РФ гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им (как собственным) в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество.

Приобретательная давность — это далеко не самое распространенное основание возникновения права собственности на недвижимость, тем не менее вопросы, связанные с ним, достаточно актуальны.

При оценке правомерности требований о государственной регистрации права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности ключевое значение имеют следующие аспекты. Во-первых, срок владения и порядок его исчисления. Хотя в ст.

234 ГК РФ предусматривается 15 лет, в реальности между моментом начала пользования недвижимостью и моментом инициирования процесса государственной регистрации права собственности на данном основании должно пройти не менее 18 лет. Объясняется это тем, что в соответствии с п.

4 указанной статьи исчисление 15-летнего срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по требованиям об истребовании имущества из чужого незаконного владения. А срок исковой давности, в свою очередь, составляет три года.

Во-вторых, как следует из ст. 234 ГК РФ, лицо, желающее получить право собственности на основании приобретательной давности, должно соблюсти условия давностного владения, а именно владеть имуществом добросовестно, открыто и непрерывно.

Владение недвижимостью признается добросовестным в том случае, если лицо, пользующееся помещением (или участком), не знало и не должно было знать об отсутствии оснований возникновения права собственности.

Не так давно в Санкт-Петербурге состоялся интересный судебный процесс, в котором именно несоблюдение условия о добросовестности владения послужило причиной отказа в удовлетворении требования о признании права собственности на квартиру в силу приобретательной давности. Некий сотрудник правоохранительных органов, в начале 1990-х гг.

причастный к расследованию убийства, якобы организовал засаду в квартире убитого. Да так, собственно, и «просидел в засаде» более 15 лет, причем вместе со своими домочадцами. Он не поленился даже регулярно оплачивать коммунальные платежи за время проживания в квартире.

После наступления срока приобретательной давности предприимчивый гражданин обратился в суд с иском о признании права собственности на жилье. В удовлетворении исковых требований ему было отказано именно потому, что при вселении будущий истец знал о том, что он не имеет права владеть данной недвижимостью.

В-третьих, владение имуществом должно быть непрерывным.

Стоит обратить внимание на то, что если имущество передавалось третьи лицам, например, на основании договоров, то такой временной отрезок входит в срок давностного владения и не считается перерывом.

Однако владение имуществом на основании договоров, например найма, априори не является основанием для начала исчисления срока давностного владения и, соответственно, для признания права собственности в силу приобретательной давности.

Источник: https://www.cian.ru/stati-srok-davnosti-dlja-zhilja-tozhe-imeet-znachenie-216628/

Новое в законе о приобретательной давности

Можем ли мы переоформить частный дом на себя по давности владения?

Нередко недвижимое имущество, которым, как своим, десятки лет владеют некоторые граждане нашей страны (земельный участок, дом), на самом деле очень трудно оформить в собственность и получить на это разрешение властей.

Не так-то это просто: пройти все инстанции, удовлетворить всем требованиям чиновников (законным, а порой и незаконным) и доказать, что фактически этот, скажем участок, давно уже ваш.

Приобретательная давность — веский аргумент

Нередко недвижимое имущество, которым, как своим, десятки лет владеют некоторые граждане нашей страны (земельный участок, дом), на самом деле очень трудно оформить в собственность и получить на это разрешение властей.

Не так-то это просто: пройти все инстанции, удовлетворить всем требованиям чиновников (законным, а порой и незаконным) и доказать, что фактически этот, скажем участок, давно уже ваш.

Или говоря юридическим языком вы имеете на него право в силу приобретательной давности.

Теперь, будем надеяться, доказать свою правоту вам станет легче , и если потребуется — в суде. А поможет в этом новое постановление, о котором мы недавно упоминали. Этот документ может сыграть большую роль в жизни граждан: выявить действительных хозяев по многим объектам, поэтому стоит поговорить о нем подробнее.

Документ этот — совместное постановление пленума Верховного суда РФ и пленума Высшего арбитражного суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года, которое называется «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Это очень важный для владельцев недвижимости документ, сегодня речь пойдет о приобретательной давности.

И начнем с определения этого понятия: «Гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество — приобретательная давность» (в силу пункта 1 статьи 234 Гражданского Кодекса РФ). Далее высшие судебные инстанции дают следующие разъяснения пункта 1 статьи 234 ГК. «Давностное владение считается добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности». Проще говоря, гражданин пользовался, владел, к примеру, земельным участком, будучи убежденным, что фактически является его собственником. Или что имеет полное право оформить этот участок в собственность. Если же этот фактический владелец знал, что землей владеет другой гражданин, а он самовольно занял этот участок, то такое владение, даже в течение длительного срока, не может быть признано добросовестным.

Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. То есть, к примеру, огораживает и застраивает земельный участок, обрабатывает его, высаживает деревья и т.п. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается.

Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения.

Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Полагаю, наиболее распространенный случай, когда может применяться приобретательная давность в отношении недвижимости, — передача ее юридическим собственником другому лицу без надлежащего оформления. Например, гражданин купил дом в деревне, но письменный договор купли-продажи не был составлен, регистрация сделки, естественно, не проводилась.

«Покупатель» убежден, что купил дом и земельный участок, так как уплатил бывшему хозяину определенную сумму, а тот передал ему ключи от дома. На деле же формальным собственником дома и земли остался прежний хозяин.

Другими словами, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Далее.

В силу пункта 2 статьи 234 Гражданского Кодекса РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, может обратиться в суд с иском о признании за ним этого права. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности будет прежний собственник имущества.

В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

Важно также, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не считается препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

Основание для регистрации права собственности в ЕГРП станет судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности.

Решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности также будет основанием для регистрации права собственности в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

И последнее. Регистрация права собственности на основании судебного акта не мешает оспаривать регистрацию права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.

Источник: https://prihoz.ru/articles/full/sobstvennost_arenda/novoe_v_zakone_o_priobretatelnoy_davnosti/

: О признании права собственности только через суд. : Профи : Строительный Комплекс АТР

Можем ли мы переоформить частный дом на себя по давности владения?

12-11-2009 78459 55

 Разъяснения дает Светлана Усова,

начальник отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации, которая в нашем регионе осуществляется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Однако чтобыпройти государственную регистрацию необходимо иметь документы, подтверждающие право заявителя на недвижимость – так называемые правоустанавливающие документы.

Это могут быть постановления органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка, различные договоры в отношении недвижимого имущества, свидетельства о праве на наследство, а также вступившие в законную силу судебные акты. Остановимся на последних подробнее. Каким образом устанавливается право собственности на недвижимое имущество в суде? 

Люди опасаются судебных тяжб, но случается, что только таким путем можно установить свое право на недвижимое имущество. Общепринята ли это практика?

– Судебные иски о признании права собственности – вынужденная мера, чаще всего связанная с отсутствием необходимых для государственной регистрации документов. Количество подобных дел, рассматриваемых в судах, не уменьшается.

И нередко в качестве третьего лица к участию в судебном процессе привлекается Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю – в этом заинтересованы и суды и граждане, добивающиеся установления права собственности.

Каковы наиболее распространенные причины для обращения в суд с иском о признании права собственности?

– Причин, к сожалению, много.

Среди наиболее распространенных следующие:-правоустанавливающие документы не соответствуют требованиям законодательства;- продавец по договору, совершенному в простой письменной форме, умер, и нет наследников, или невозможно установить его местонахождение -документы на имущество вообще отсутствуют и есть только выписка из похозяйственней книги, хотя гражданин владеет имуществом уже много лет (в основном это касается объектов, находящихся в сельской местности, в этом случае право собственности возникает в силу приобретательной давности, то есть если гражданин владеет имуществом более 15 лет.)

– самовольное строительство – нет документов, подтверждающих отвод земельного участка, например, участок для строительства предоставлялся кооперативу, либо иным лицам, которые продали участок истцу, но договор купли-продажи недостроенного дома или гаража не был оформлен надлежащим образом, то есть право собственности по такому договору не было зарегистрировано, а в дальнейшем истец завершил строительство и теперь ему нужно доказать, что он имел право построить здание именно на этом месте, а не самовольно захватил участок земли. Причем подобные случаи, к сожалению, не подпадают под действие дачной амнистии, поскольку отсутствуют документы, подтверждающие предоставление земли лицу, завершившему строительство.

Довольно часто встречаются случаи обращения с заявлениями о включении имущества в наследственную массу. Это бывает, когда гражданин при жизни не успел зарегистрировать права на недвижимое имущество, а после его смерти наследники не могут получить свидетельство о праве на наследство, так как согласно ст.

1112 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи и иное имущество.Но наиболее распространенными остаются случаи, когда граждане, совершив сделку, не обращаются за государственной регистрацией. Пример.

Гражданин N приобрел в 2000 году по нотариально удостоверенному договору купли-продажи жилой дом и земельный участок, но до конца дело не довёл – государственная регистрация прав и этого договора не была произведена. Значит, и не возникло право владеть и распоряжаться этим жилым домом и земельным участком.

Гражданин не может прописаться в купленном доме, не может продать или подарить его, хотя и считает эту недвижимость после передачи денег продавцу своей.

В соответствии с законом, за государственной регистрацией сделки и перехода права собственности должны обращаться обе стороны сделки, но спустя несколько лет после подписания договора продавец по сделке умер и гражданину пришлось обращаться в суд с заявлением: о признании прав на жилой дом и земельный участок, привлекая в качестве ответчиков по делу наследников умершего. Однако признание его прав в судебном порядке не освобождает от их обязательной государственной регистрации, так как права на недвижимое имущество подлежат обязательной госрегистрации и только такая регистрация прав является единственным доказательством их существования.

А если у собственников дома нет никаких документов на земельный участок, где расположен дом?

– И это тоже явление не редкое. Подобные ситуации возникают из-за того, что большинство домов построены очень давно, когда не было строгой регламентации оформления прав на земельные участки, а вовремя приватизировать землю не получилось по каким-либо причинам.

В этих случаях для полного и всестороннего исследования всех обстоятельств по делу, и принятия объективных решений, суд запрашивает информацию о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества не только в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, но и в других органах, осуществляющих учет объектов недвижимого имущества и их владельцев до создания Управления.Если предметом иска является жилой дом на земле, а основанием иска – приобретательная давность, то сведения о правах на землю запрашиваются также в Управлении Роснедвижимости или в органах местного самоуправления. При этом гражданин должен доказать обоснованность своих требований. Если это самовольное строительство на непринадлежащем истцу земельном участке, то истец доказывает факт строительства на собственные средства и для себя. Если имеются ошибки в правоустанавливающем документе, то нужно с помощью каких-либо иных документов, имеющих отношение к делу доказать факт совершения сделки. Если это приобретательная давность, то можно использовать свидетельские показания.Решение суда о признании прав на недвижимое имущество вступит в законную силу в течение 10 дней, если никто из сторон спора не обратится с кассационной жалобой. Вступившее в законную силу, заверенное надлежащим образом, с отметкой о вступлении в силу, решение в отношении прав на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации.

Хотелось бы порекомендовать гражданам более ответственно подходить к оформлению документов, необходимых для регистрации прав на недвижимое имущество независимо от того, квартира это, жилой дом, земельный участок или дача, для того, чтобы в дальнейшем не пришлось доказывать свои права в судебном порядке и нести лишние расходы по уплате государственной пошлины.

Источник: http://skatr.ru/profi/o-priznanii-prava-sobstvennosti-tolko-cherez-sud

Консультант закона
Добавить комментарий