Может ли суд признать сделку недействительной и вернуть имущество обратно продавцу?

Плательщик вправе вернуть уплаченный НДС после признания сделки недействительной – Информационный Центр Искра

Может ли суд признать сделку недействительной и вернуть имущество обратно продавцу?

Александр ВОСКОБОЙНИК, помощник юриста Красноярского филиала ЗАО Финансовая правовая группа «АРКОМ»

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Верховный Суд указал, что корректировка налога в рамках подачи уточненной налоговой декларации не свидетельствует о неправомерности действий общества, получившего возврат налога.

Определением по делу № 302-КГ17-16602 Верховный Суд удовлетворил кассационную жалобу Общества, которое оспаривало решение судов по делу о корректировке налоговой обязанности при применении последствий недействительности сделки.

В 2011 г. Общество продало Компании ряд объектов движимого имущества, после чего исчислило и уплатило в бюджет НДС за 2 квартал 2011 г. в сумме 100 млн руб. В 2013 г. договор купли-продажи был признан недействительным: покупатель вернул имущество продавцу, а тот возвратил денежные средства.

Основываясь на том, что недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения, Общество представило уточненную декларацию по налогу на добавленную стоимость за 2 квартал 2011 г. с уменьшением суммы исчисленного налога на 100 млн руб. в результате исключения стоимости отгруженных товаров из налоговой базы.

Решением инспекции, вынесенным по результатам камеральной проверки указанной уточненной декларации, Обществу был возвращен излишне уплаченный в бюджет налог.

В последующем по результатам выездной налоговой проверки инспекция пришла к выводу о том, что применение последствий недействительности сделки является одним из случаев возврата товаров налогоплательщику. Для этого случая положениями п. 5 ст. 171 и п. 4 ст.

172 НК РФ установлено, что вычет сумм налога, предъявленных продавцом покупателю и уплаченных продавцом в бюджет при реализации товаров, производится после отражения в учете соответствующих операций по корректировке в связи с возвратом товаров.

Следовательно, сумма налога в 100 млн рублей, по мнению налоговой службы, подлежала заявлению к вычету не ранее 4 квартала 2013 г. и Общество неправомерно скорректировало свою налоговую обязанность за 2 квартал 2011 г.

В связи с этим было вынесено решение о привлечении Общества к ответственности за совершение налогового правонарушения, которым ему доначислены налог на прибыль за 2012 г. в федеральный бюджет и в бюджет субъекта РФ, НДС за 2 квартал 2011 г., за 4 квартал 2012 г., налог на имущество организаций за 2011–2012 гг., соответствующие им пени и штраф.

Общество обжаловало решение налогового органа, в результате чего оно было отменено в части начисления пени по налогам на имущество и на прибыль организаций, зачисляемой в бюджет субъектов РФ, с учетом перерасчета. В остальной части решение было оставлено без изменений. В связи с этим Общество обратилось в арбитражный суд с требованием признать правовой акт недействительным.

В свою очередь арбитражный суд признал решение инспекции недействительным в части доначисления налога на прибыль организаций в сумме 3 млн руб., НДС в сумме 25 тыс руб., налога на имущество в сумме 12 млн руб., начисления соответствующих сумм пеней и взыскания налоговых санкций. В удовлетворении остальной части заявленного требования было отказано.

В своем решении суд сослался на ст. 169, 171, 172 НК РФ и ст. 167 ГК РФ и пришел к выводу, что проведение двусторонней реституции в 2013 г. ввиду признания совершенной в 2011 г. сделки недействительной является новой хозяйственной операцией, которая подлежит отражению налогоплательщиком в бухгалтерском и налоговом учете на дату ее совершения.

Апелляционный суд отменил решение нижестоящей инстанции в части отказа в удовлетворении заявления Общества о доначислении налога на добавленную стоимость в сумме 100 млн руб.

, а в остальной части оставил его без изменения, а суд округа указал, что у налогового органа отсутствовала обязанность учитывать право налогоплательщика на вычет налога в сумме 100 млн руб. за 4 квартал 2013 г.

в рамках выездной налоговой проверки, поскольку данный налоговый период выходит за ее пределы. При этом вычеты, заявленные в уточненной декларации за 4 квартал 2013 г.

, могли быть зачтены инспекцией в счет выявленной по результатам выездной проверки задолженности только по результатам камеральной проверки уточненной декларации, после установления инспекцией правомерности налогового вычета.

Поскольку Общество права на налоговые вычеты в спорной сумме не заявляло, кассация отменила постановление апелляционной инстанции по эпизоду, связанному с доначислением НДС, оставив в этой части в силе решение суда первой инстанции. В остальной части обжалуемые судебные акты были оставлены без изменения.

Не согласившись с выводами суда кассационной инстанции, Общество обратилось в Верховный Суд. Судебная коллегия по экономическим спорам, рассмотрев дело, указала, что в данном случае признание сделки по продаже имущества недействительной означает, что реализация имущества не состоялась и предусмотренные п. 1 ст. 38, подп. 1 п. 1 ст.

146 НК основания для внесения соответствующей суммы налога в бюджет утрачены. Следовательно, налогоплательщик, в отношении которого применены последствия недействительности сделки, вправе требовать корректировки ранее исчисленного налога в сторону уменьшения, учитывая гарантированное подп. 5 п. 1 ст.

21 НК право на возврат сумм налога, внесенных в бюджет излишне (при отсутствии объекта налогообложения).

Кроме того, ВС отметил, что гл. 21 Налогового кодекса прямо не установлен порядок корректировки у продавца ранее исчисленного налога в случае признания сделки по реализации недействительной. Указанные действия не повлекли нарушения интересов казны, поскольку обязанность по уплате налога за 2 квартал 2011 г. изначально была исполнена Обществом в полном размере, указал Суд.

Судебная коллегия отменила постановление суда округа, оставив в силе решение суда апелляционной инстанции.

Материал предоставлен редакцией
газеты «Правовое обозрение»

Подписаться на онлайн-версию

Источник: https://ic-iskra.ru/news/3102-platelshchik-vprave-vernut-uplachennyy-nds-posle-priznaniya-sdelki-nedeystvitelnoy

Вс вступился за берущих в долг под залог недвижимости заемщиков

Может ли суд признать сделку недействительной и вернуть имущество обратно продавцу?

Верховный суд (ВС) РФ вступился за права заемщиков, берущих в долг под залог недвижимости: он указал, что когда такие отношения оформляются под видом купли-продажи дома или квартиры, то суды должны тщательно разбираться, являются ли сделки настоящими, мнимыми, притворными или прикрытыми.

Такую позицию высшая инстанция обосновала в постановлениях сразу по трём делам о попытках расторгнуть подобные сделки. Эксперты отмечают, что такая принципиальная позиция Верховного суда может положить конец бизнесу «ростовщиков», которые специализируются на таком недобросовестном отъеме жилья граждан, попавших в сложную материальную ситуацию.

Мнимая сделка

Жительница Липецка заключила договор займа на 2 миллиона рублей на 1 год с условием уплаты 5% от взятой в долг суммы ежемесячно.

Гарантией возврата займа должен был служить залог квартиры, принадлежащей ей на праве собственности.

При этом договор залога квартиры стороны не зарегистрировали и кредитор предложил истице оформить договор купли-продажи квартиры, пояснив, что спорный договор будет являться договором залога по расписке.

В подтверждение он дал заявительнице письменное обязательство не отчуждать квартиру до 1 января 2016 года при условии своевременного исполнения обязательств по долговой расписке. А при неисполнении обязательств квартиру в течение 3 месяцев можно было продать для погашения задолженности.

В итоге женщина какое-то время оплачивала долг и проценты, а потом перестала из-за нехватки денег, и ее квартиру купили третьи лица.

Суды Липецка встали на сторону покупателей и в удовлетворении иска о признании сделки мнимой отказали. Суд первой инстанции исходил из того, что доказательств заключения сторонами договора займа в материалах дела не имеется, апелляционная инстанция согласилась с таким решением.

Но Верховный суд РФ указал, что «реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием предполагает безусловную обязанность суда исследовать и оценивать все возможные варианты их защиты, поскольку правосудие по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости».

Он напомнил положения статьи 170 Гражданского кодекса о том, что мнимая сделка — совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия — ничтожна (пункт 1).

Ничтожной считается и притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другое соглашение. А к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2).

Истица со ссылкой на мнимый характер договора купли-продажи квартиры указывала на то, что при его заключении стороны подразумевали договор займа с залогом спорной квартиры.

«При таких обстоятельствах судам первой и апелляционной инстанций для правильного разрешения спора надлежало самостоятельно дать правовую квалификацию заявленным требованиям и разрешить вопрос о наличии либо отсутствии предусмотренных пунктом 2 статьи 170 ГК РФ оснований для признания названного договора купли-продажи недействительным как притворной сделки, прикрывающей договоры займа и залога», — отмечает ВС.

Другими словами, суды обязаны были установить действительные правоотношения сторон, в рамках которых покупатель квартиры дала обязательство не отчуждать ее до определённого срока, а в случае неисполнения долговых обязательств продать недвижимость в счёт задолженности. Также судам было необходимо дать оценку действиям истицы по неоднократному перечислению на счёт покупательницы крупных денежных сумм, указывается в постановлении.

Однако суды никакой оценки этим обстоятельствам не дали, тогда как они имели существенное значение для правильного разрешения спора. В результате дело направлено на новое рассмотрение в апелляционной инстанции.

Суть правосудия

Ещё одна спорная сделка, в которой пришлось разбираться Верховному суду РФ, была заключена в Ставрополе, где стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и жилого дома на нем.

Истица указала, что попала в сложную жизненную ситуацию, поэтому одолжила 300 тысяч рублей на 1 год с условием уплаты 5% от суммы займа ежемесячно. В этот же день стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и дома.

Из материалов дела следует, что заявительница ежемесячно платила заемщику 15 тысяч рублей, при этом она являлась фактической хозяйкой дома: оплачивала коммунальные услуги, несла бремя содержания жилья, обрабатывала земельный участок. Тем не менее заёмщик продал недвижимость и участок третьему лицу, который потребовал выселения заявительницы и членов ее семьи.

Женщина подчеркнула, что договор купли-продажи, в том числе жилого дома, являющегося единственным жилищем заявительницы и членов ее семьи, заключен как необходимое условие для получения займа в целях обеспечения возврата заемных денежных средств. При этом она продолжала осуществлять права и обязанности собственника спорного имущества, пользуясь им и неся бремя его содержания.

Жительница Ставрополя полагала, что при заключении договора стороны не преследовали цели фактического отчуждения продавцом недвижимого имущества. Между тем покупатель просил суд выселить семью истицы и обязать ее передать ему ключи.

Предгорный суд Ставропольского края удовлетворил требования истицы, посчитав сделку мнимой, претензии же покупателя он оставил без удовлетворения. Однако Ставропольский краевой суд это решение отменил и вынес новое, которым, наоборот, отказал истице и частично удовлетворил требования продавца. Апелляционная инстанция уже не увидела в сделке мнимого характера. Но ВС это мнение не разделил.

«Реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием (пункт 1 статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, статьи 2, 18 Конституции Российской Федерации) предполагает безусловную обязанность суда исследовать и оценивать все возможные варианты их защиты, поскольку правосудие по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах)», — отмечается в постановлении.

ВС напоминает, что суды в ходе процесса должны установить правоотношения сторон, определить, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, вынести обстоятельства на обсуждение. Эта обязанность не снимается с судей даже если стороны не ссылались на такие обстоятельства, подчеркивает высшая инстанция.

При этом суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Этим требованиям гражданского процессуального законодательства апелляционное определение не соответствует: судьи не дали оценку расписке заемщика об обязанности вернуть имущество как только будет погашен долг. Также в определении не содержится выводов, по которым суд апелляционной инстанции не принял эту расписку в качестве относимого и допустимого доказательства, указывает ВС.

Между тем, по мнению высшей инстанции, этот довод являлся юридически значимым для выяснения характера возникших отношений сторон и их надлежащей квалификации в целях правильного выбора норм, подлежащих применению как при рассмотрении спора.

Дополнительная ссылка истицы на то, что договор купли-продажи недвижимости носил мнимый характер, сама по себе не исключала, что между сторонами в действительности был заключен договор залога жилого дома в целях обеспечения возврата займа. Однако этот вопрос на обсуждение сторон поставлен не был, говорится в постановлении.

Эти нарушения ВС посчитал существенными, в связи с чем отменил определение Ставропольского краевого суда и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Притворная или прикрытая сделка

В несправедливую ситуацию попали и жители Саратова, заключившие и договор купли-продажи квартиры и договор займа, по которому покупатель должен был передать им 3 миллиона рублей под 5% в месяц сроком на два года. При этом «продавцы» квартиры получили всего 2,7 миллиона рублей, а в договоре о продаже их квартиры фигурировала сумма 4 миллиона рублей, но больше денег от покупателя они не видели.

На самом же деле, по утверждениям заявителей, квартира передавалась в залог для обеспечения возврата долга и после исполнения обязательств предполагалось ее возвращение заемщикам обратно. Однако покупатель успел перепродать их недвижимость для того, как считают истцы, чтобы создать видимость добросовестности приобретения квартиры.

При этом он не предпринимал никаких действий по вселению в квартиру, не имел ключей и не нёс бремя её содержания, а продавец продолжала являться членом ЖСК, она и её дочь продолжали проживать в квартире и оплачивали все коммунальные расходы.

В связи с этим заявители посчитали сделку по купле-продаже квартиры притворной и просили отменить оба договора. Решением Волжского суда Саратова в удовлетворении их требований было отказано.

Апелляционная инстанция Саратовского областного суда это решение отменила и приняла новое, которым исковые требования были удовлетворены.

Однако ВС РФ счёл, что в ходе процесса были допущены ошибки.

Он сослался на пункт 87 постановления пленума от 23 июня 2015 года No 25, в котором разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

«Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учётом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)», — указывается в решении.

Для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 88 постановления пленума).

ВС указывает, что из содержания нормы ГК и разъяснений пленума следует, что в случае признания сделки недействительной в связи с притворностью суду необходимо установить действительную волю сторон, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны.

При этом следует учесть, что признание договора притворной сделкой не влечёт таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении них предусмотрены иные последствия — применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, напоминает ВС РФ.

Он указывает, что апелляция установила обстоятельства, свидетельствующие о притворности сделки по продаже имущества, и сделала вывод о том, что действительная воля сторон была направлена на достижение правовых последствий, характерных для залога недвижимого имущества.

«Следовательно, суду апелляционной инстанции надлежало применить к притворной сделке правила прикрываемой сделки, с учётом её существа и содержания, чего в нарушение закона и разъяснений Пленума сделано не было», — поясняет ВС.

Он также считает, что суд неправомерно уклонился от выяснения вопроса, реально ли покупатель передал продавцу денежные средства, а именно это обстоятельство и должно было повлиять на принятие решения о наличии или отсутствии оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой.

Данное дело также направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

Источник: http://rapsinews.ru/judicial_news/20180731/285628939.html

Квартира с сюрпризом

Может ли суд признать сделку недействительной и вернуть имущество обратно продавцу?

Юристы рассказали, кто может оспорить совершенную сделку с жильем и как распознать возможные риски при покупке недвижимости

Zamir Usmanov / Russian Look

Покупка жилья не всегда заканчивается вместе с подписанием договора и передачей денег продавцу. Иногда бывшие владельцы или совершенно посторонние люди пытаются оспорить заключенную сделку. Для покупателей такая история может обернуться кошмаром: в особо запущенных случаях судебные тяжбы длятся годами.

Чтобы не стать участником судебного разбирательства, покупатели проверяют интересующие квартиры всеми возможными способами — изучением документов, выписками из ЕГРП и даже опросом соседей.

Тем не менее существуют ситуации, которые невозможно спрогнозировать — просто потому, что некоторые риски появляются только после приобретения квартиры.

Редакция «РБК-Недвижимости» задала семи юристам семь неудобных вопросов о продаже квартир в необычных обстоятельствах.

1. Я купил квартиру, а вскоре после этого одного из продавцов признали невменяемым и положили в психиатрическую клинику. Могут ли отменить сделку и лишить меня квартиры?

Александр Базыкин, управляющий партнер юридической компании Heads Consulting:

— Да — но только если бывшие владельцы квартиры докажут, что один из продавцов был невменяемым уже в момент заключения сделки. В этом случае имущество, отчужденное лицом, не понимавшим значения своих действий, может быть истребовано от добросовестного приобретателя.

Стоит помнить: наличие психического расстройства не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.

Иными словами, даже при наличии официального документа, в котором будет написано о психическом расстройстве продавца, квартиру вы сохраните: для отмены сделки истцам придется обратиться в суд.

Чтобы отобрать квартиру, необходимы доказательства стороны, оспаривающей сделку, что продавец в момент заключения договора не осознавал значения своих действий или не мог руководить ими. При этом суд принимает во внимание всю совокупность обстоятельств дела и в большинстве случаев назначает судебную экспертизу.

2. Мы отнесли договор купли-продажи в Росреестр для регистрации, а на следующий день один из покупателей умер — до того, как все участники сделки получили подтверждение законности сделки. Что теперь будет?

Андрей Безрядов, основатель «Адвокатского кабинета Андрея Безрядова»:

— Это зависит от того, что именно прописано в договоре купли-продажи.

К примеру, окончательным моментом исполнения обязательств по договору могут быть определены передача денежных средств или получение жилого помещения по акту приема-передачи — но уже после государственной регистрации права.

В этом случае сделка не считается завершенной до окончания регистрации права собственности и исполнения сторонами всех обязательств по договору.

В целом переход права собственности на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации. После смерти одной из сторон все права и обязанности по незавершенной сделке переходят наследникам в порядке универсального правопреемства.

А значит, дальнейшая судьба сделки зависит от желания наследников: до вступления в законные права, то есть по истечении шестимесячного срока, они могут приостановить регистрацию и исполнение по сделке, а впоследствии вообще поставить вопрос о признании сделки недействительной в судебном порядке.

В свою очередь, продавец вправе потребовать проведение государственной регистрации и окончательное исполнение сделки. В результате последнее слово останется за судебной инстанцией, которая определит, кто в сложившейся ситуации прав.

3. Я хочу купить квартиру, одним из владельцев которой является 17-летний подросток.

Договор должны подписывать его родители (то есть законные опекуны), и у них есть все документы, подтверждающие законность сделки, — органы опеки дали им одобрение.

Между тем сам 17-летний владелец открыто выступает против сделки и обещает опротестовать ее при первой возможности. Получится ли у него добиться признания продажи незаконной?

Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»:

— Да. Дело в том, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Соответствующая норма прописана в Гражданском кодексе России.

Тем не менее несовершеннолетний собственник недвижимости имеет право выразить несогласие на совершение сделки: для этого он должен обратиться с письменным заявлением в Росреестр и органы опеки.

Обращение в Росреестр подается для того, чтобы создать дополнительное доказательство несогласия.

Органы опеки защищают права несовершеннолетних в соответствии с Федеральным законом № 48 «Об опеке и попечительстве», и в описываемой ситуации они обязаны отозвать ранее выданное разрешение.

Учитывая 17-летний возраст собственника, органы опеки вообще не должны были давать разрешение на совершение сделки: в таком возрасте личное мнение несовершеннолетнего обычно учитывается.

Несовершеннолетний собственник может самостоятельно обратиться в суд, для этого не нужно дожидаться 18-летия.

Имея на руках доказательства несогласия со сделкой, можно признать ее недействительной, потому что она противоречит интересам несовершеннолетнего собственника.

Однако если несовершеннолетний владелец никак не выразил свое несогласие с продажей квартиры, то после заключения сделки оспорить ее он не сможет, так как на тот момент все требования законодательства (включая разрешение от органов опеки) были исполнены.

4. Я готовлюсь купить квартиру у дееспособного владельца, который не в состоянии самостоятельно подписать документы из-за инвалидности. Как мне гарантировать чистоту сделки и неприкосновенность моей квартиры после покупки?

Антон Толмачев, управляющий партнер компании «Юрпартнеръ»:

— Если вследствие физического недостатка или болезни человек не способен собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин — эта норма установлена ст. 160 Гражданского кодекса России.

Подпись должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с обязательным указанием причин, в силу которых совершающий сделку человек не смог подписать договор собственноручно.

Судебная практика исходит из того, что подписание договора третьим лицом — это исключительная мера, которой нельзя злоупотреблять.

Для гарантии чистоты сделки необходимо удостовериться в том, что договор подписывается рукоприкладчиком в присутствии фактического продавца, которому вслух зачитываются условия сделки.

Физический недостаток продавца, лишающий его возможности самостоятельно подписать документ, должен быть очевиден и бесспорен. В документе необходимо прямо указать причины, по которым подпись за продавца ставит иное лицо, в противном случае договор может быть оспорен впоследствии.

Наконец, покупателю необходимо удостовериться, что физический недостаток или болезнь продавца не влияют на его способность здраво мыслить. К примеру, если инвалидность и невозможность подписания договора обусловлены последствиями инсульта, то риски для покупателя существенно увеличиваются.

В этом случае желательно обсудить с продавцом возможность прохождения добровольного медицинского освидетельствования.

5. Шесть лет назад я купил квартиру у вдовы — на тот момент единственной собственницы, которая унаследовала жилье от покойного мужа. Сейчас выяснилось, что ее муж, официально признанный умершим, оказался пропавшим без вести — и вернулся домой. Сможет ли он вернуть себе квартиру?

Василий Неделько, управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры»:

— Скорее всего, нет. Человек, объявленный умершим, может потребовать возврата своего сохранившегося имущества, которое безвозмездно перешло к другому лицу, за исключением денег и ценных бумаг на предъявителя.

Что касается возмездных сделок — то есть таких, в которых фигурируют денежные выплаты, — гражданин, объявленный ранее умершим, может истребовать у вас квартиру в судебном порядке только в случае, если ему удастся доказать вашу недобросовестность при приобретении квартиры.

Недобросовестность заключается в том, что, приобретая имущество, вы знали или должны были знать о том, что гражданин, объявленный умершим, жив.

При определении добросовестности покупателя суд будет исследовать вопрос, мог ли покупатель на момент приобретения квартиры об этом знать и проявил ли он разумную осмотрительность при выяснении данного вопроса. Если покупатель действительно ничего не знал, то вернувшийся собственник вряд ли сможет заполучить квартиру.

Однако если квартира была куплена после предъявления иска об отмене решения суда, согласно которому гражданин признан умершим, то суд может счесть это свидетельством недобросовестности покупателя.

6. Пенсионерка предлагает мне заключить с ней договор пожизненного содержания, по которому я стану единственным и полноправным собственником ее квартиры в обмен на мои услуги — я должен буду ухаживать за ней до самой смерти. Смогут ли ее родственники оспорить нашу сделку и заполучить квартиру после того, как пенсионерка умрет?

Ирина Стряпкина, адвокат:

— Нет. Договор пожизненного содержания с иждивением подразумевает, что получатель ренты передает принадлежащее ему на праве собственности имущество в собственность плательщика ренты.

Иными словами, вы станете владельцем недвижимости еще при жизни пенсионерки. К наследникам перейдет только то имущество, которое принадлежало ей на праве собственности в момент смерти.

Квартира, которую она решила передать плательщику ренты в обмен на договор с иждивением, в состав этого имущества не входит.

Наследники смогут претендовать на жилое помещение только при условии признания договора пожизненного содержания недействительным — однако они не вправе требовать расторжения договора пожизненного содержания, так как не являются получателями ренты. Иск о расторжении договора может предъявить только сам получатель ренты (в нашем случае — пенсионерка).

7. Я готовлюсь купить квартиру у человека, который находится на грани развода.

Единоличным собственником квартиры является один из супругов: он заселился сюда еще в советское время, но приватизировал квартиру только после того, как заключил брак. Квартира ни разу не меняла владельцев.

Сможет ли второй супруг оспорить сделку после ее завершения, если они все-таки разведутся и он решит претендовать на эту квартиру, считая ее совместно нажитым имуществом?

Ксения Казакова, партнер юридической компании Orient Partners:

— По умолчанию квартира, полученная в собственность в результате приватизации, считается личной собственностью одного супруга.

Однако суд может признать такое имущество совместной собственностью, если, к примеру, жена сможет доказать, что в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества либо труда жены были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (например, капитальный ремонт). Еще один фактор — брачный договор, который мог быть заключен до брака или в любое время в течение брака в отношении как имеющегося, так и будущего имущества.

Для минимизации рисков покупатель может заранее договориться с супругом, который не является собственником жилья, и документально оформить отказ от возможных претензий на квартиру. В этом случае риск оспаривания сделки значительно уменьшится. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5892f4099a794713b947ba7c

Имущество, переданное по недействительной сделке. Вопросы его возврата в теории и на практике | Экономическая газета

Может ли суд признать сделку недействительной и вернуть имущество обратно продавцу?

Общие положения Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК), определяя последствия недействительности сделки, указывают, что такая сделка не влечет юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью. Такая сделка недействительна с момента ее совершения.

Проще всего, если сделка была заключена, но не исполнена сторонами. В этом случае ее как будто не было вообще и никто никому ничего не должен.

Если же сделка была полностью или частично исполнена обеими либо одной из сторон, встает вопрос о судьбе имущества, переданного по такой сделке.

Выделяют две группы правовых последствий: основные и дополнительные.

К основным относятся последствия в виде:

1) двусторонней реституции, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены ГК либо иными законодательными актами;

2) односторонней реституции, при которой исполнение обратно получает только добросовестная сторона, а полученное второй, недобросовест­ной, стороной либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход государства;

3) недопущения реституции, когда в доход государства взыскивается все полученное обеими сторонами сделки.

Дополнительными последствиями могут быть возмещение реального ущерба, возмещение приобретателем потерпевшему неполученных доходов, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскание неосновательного обогащения.

Чтобы вернуть имущество, полученное по недействительной сделке, одного решения суда о признании сделки недействительной недостаточно.

Для этого необходимо заявить требование о применении последствий недействительности сделки.

Оно рассматривается как самостоятельное требование, подлежащее оплате государственной пошлиной отдельно от требования о признании сделки недействительной или об установлении факта ее ничтожности.

После получения решения суда оно подлежит исполнению по общим правилам исполнительного производства.

Наиболее интересным является вопрос о возврате имущества, которое после такой сделки еще несколько раз передавалось уже новым приобретателям по цепочке новых сделок. Очень часто это происходит с автомобилями.

Приобретая автомобиль с рук, покупатель не может быть абсолютно уверенным, что ранее совершенные с этим автомобилем сделки были чисты с юридической точки зрения и однажды к нему не обратится какой-нибудь бывший собственник c требованием вернуть автомобиль или возместить за него деньги.

Представим вполне жизненную ситуацию. В рамках дела о банкротстве компании была признана недействительной сделка по отчуждению автомобиля гражданину A. Решение вступило в силу. Автомобиля у гражданина А уже нет, т.к. он продал его Б, тот продал его В и т.д., и где-то есть конечный собственник, который владеет автомобилем в настоящее время.

Гражданин А, в свою очередь, предъявляет иск к гражданину Б. о признании заключенной между ними сделки купли-продажи автомобиля ничтожной по ст. 169 ГК.

Сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 169 ГК).

Статьей 424 ГК установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление (далее для целей настоящего раздела – в собственность, если из существа обязательства и статуса стороны в обязательстве не вытекает иное) другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Следовательно, продавцом может быть лицо, которое является собст­венником этого имущества.

В связи с чем, по мнению гражданина А, в случае признания сделки по отчуждению вещи, совершенной собственником, недействительной, у приобретателя вещи по данной сделке не возникает право собственности и, следовательно, не возникает правомочия распоряжения данной вещью.

Таким образом, с признанием недействительным договора купли-продажи автомобиля между банкротом и гражданином А, у по­следнего не возникло право собст­венности, а потому продавцом он выступать не мог, следовательно, сделка противоречит ст. 424 ГК.

Если бы подобная ситуация рассматривалась в экономическом суде, возможно, иск гражданина А был бы удовлетворен. По крайней мере, такая практика в экономических судах существовала.

Практика общих судов идет по пути защиты прав добросовестных приобретателей.

Согласно ст. 169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст.

283 ГК, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовест­ный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в тех случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем, помимо их воли.

Данная норма материального права предусматривает иные последствия нарушения законодательства, выражающегося в отчуждении имущества лицом, которое не имело права его отчуждать, а именно, возможность собственника истребовать свое имущество посредством предъявления виндикационного иска.

Следовательно, согласно ст. 169 ГК договор купли-продажи автомобиля, заключенный между гражданином А и гражданином Б, не является ничтожным.

Так как гражданин А не являлся собственником автомобиля, что было установлено решением суда в рамках дела о банкротстве, а гражданин Б являлся добросовестным приобретателем, для восстановления нарушенного права гражданин А может предъявить требование кредитора к компании-банкроту о возврате переданных ей за автомобиль денежных средств.

Автор публикации: Наталия ПЛОХОТСКАЯ, адвокат Адвокатского бюро «ВЕРДИКТ»verdict.by

Статья доступна для бесплатного просмотра до: 01.01.2028

Источник: https://neg.by/novosti/otkrytj/imuschestvo-peredannoe-po-nedejstvitelnoj-sdelke

Расторжение договора купли-продажи картиры – все, что нужно знать продавцу и покупателю

Может ли суд признать сделку недействительной и вернуть имущество обратно продавцу?

27 сентября 19175

Иногда, после оформления договора купли-продажи недвижимости, одна из сторон желает его расторгнуть. Причиной тому может быть резкое подорожание жилья, продажа без разрешения всех владельцев, обнаружение новых фактов о техническом состоянии и т.д. В этом случае продавец/покупатель стремятся аннулировать сделку. Но стоит помнить, что основания для ее расторжения будут влиять на исход дела.

Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости

Под расторжением подразумевается досрочное прекращение. Однако, это можно сделать только до регистрации документа, если стороны не выполнили зафиксированные в нем договоренности. В случае полного их исполнения расторжение договора уже невозможно. Но можно использовать другой способ — признать документ недействительным.

Как правило, основные обязательства указываются в договоре. К таковым относится:

  • расчет за жилье (касается покупателя);
  • выписка из квартиры и ее передача (касается продавца).

Также в договоре могут отображаться дополнительные обязательства — оплата продавцом коммунальных долгов, предоставление покупателем авансового платежа до определенной даты и др. Чтобы более детально разобраться в этом вопросе стоит изучить образец договора купли-продажи недвижимости РК.

Что говорит закон?

Статья 401 ГК Казахстана предусматривает 3 варианта расторжения договора.

1. По согласию сторон без привлечения суда.
При согласии двух сторон аннулировать договор купли-продажи квартиры, составляется обоюдное соглашение, которое заверят нотариус. Это самый простой способ расторжения сделки. Он предполагает прекращение еще неисполненного договора.

2. Через суд, если имеются спорные моменты либо претензии. Иск может подавать как один, так и другой участник.
Если между сторонами возник спор, тогда договор расторгается через суд.

Такая процедура имеет свои особенности, а именно:

  • перед подачей иска в одностороннем порядке, следует пообщаться с другой стороной и объяснить причины своих действий — возможно обязательства будут исполнены. Необходимо написать заявление о намерении расторгнуть договор на покупку квартиры с указанием причин;
  • если на протяжении 30 дней другая сторона не предпримет шаги по урегулированию спора, можно отправляться в суд.

Обратите внимание! Вместо 30 дней допустимо указание и другого срока. Поэтому следует тщательно прочитать договор.

3. Одностороннее расторжение, когда один из участников отказывается выполнять условия договора.
Человек может отказаться от договора даже при отсутствии претензий. Просто обстоятельства не позволяют выполнить его условия. Также сторона имеет право сделать отказ при отсутствии в документе сроков либо изменении актов, согласно которым он заключался.

Важно знать! Об одностороннем отказе другой участник предупреждается не позже, чем за 1 месяц.

Договор на продажу квартиры расторгнут — что дальше?

После оглашения постановления суда либо подписания соглашения обязательства сторон прекращаются. Признание договора расторгнутым дает право участникам требовать возмещения денег, имущества.

Если причиной расторжения документа послужило нарушение его пунктов, и одна из сторон понесла убытки, они тоже подлежат возмещению.

В решении суда должны указываться все проблемные моменты по каждому пункту договора.

Какое влияние оказывает девальвация?

После обесценивания казахстанской валюты по отношению к доллару, оказалось, что цена, отмеченная в договоре, стала меньше рыночной. Тогда продавец возможно пожелает разорвать договор и вернуть себе квартиру с целью ее дальнейшей продажи уже по новому курсу. Но является ли девальвация достаточным основанием для расторжения документа? Чем это может обернуться для покупателя?

В Гражданском Кодексе РК отсутствуют пункты, согласно которым рост валютных курсов признается основанием для расторжения договора. Подобные изменения вносятся лишь по разрешению сторон.

В законе также отмечено, что сделка с обязательной регистрацией признается совершенной с даты регистрации. Расторжение возможно по соглашению сторон или через суд по просьбе одной стороны, если другой участник существенно нарушил договор.

Нарушение считается существенным, если оно привело к такому ущербу, который в значительной мере лишил другую сторону того, что ей полагалось по договору.

Таким образом, у покупателя, добросовестно выполняющего условия договора, нет причин для волнения.

Как признать типовой договор купли-продажи квартиры недействительным?

Когда сделка признается недействительной, она автоматически аннулируется. Однако для подачи соответствующего иска требуются законные основания. Они прописаны в статье 159 ГК. Рассмотрим их детальнее.1. Отсутствует разрешение на проведение сделки. К примеру, продажей квартиры занимается не владелец, а его доверенное лицо.

Однако в самой доверенности нет полномочий на ее продажу.2. Владелец квартиры — ребенок, а ее продали без согласия матери/отца либо иного официального представителя ребенка.3. Недееспособность продавца либо покупателя по причине душевной болезни.

Но в данной ситуации суд аннулирует договор, если будет подтверждено, что недееспособность человека наступила еще до совершения сделки.4. При подписании договора покупатель/продавец был в неадекватном состоянии — тяжелое заболевание, ставшее причиной замутнения сознания, воздействие наркотиков или алкоголя и т.д. Тогда человек сам должен обратиться в суд.

В случае его смерти, подать в суд имеют право заинтересованные лица (к примеру, дети).5. Одну из сторон ввели в заблуждение. К примеру, относительно качества квартиры. Договор не может быть аннулирован, если заблуждение явилось следствием халатности.6. «Кабальная сделка».

То есть, когда один из участников подписал договор с невыгодными условиями из-за определенных обстоятельств, а другая сторона воспользовалась этой ситуацией.7. Владелец — недееспособный человек либо ребенок, а договор подписан уполномоченным лицом с целью собственной выгоды.8. Сделка совершена путем принуждения, обмана, применения силы.9.

Представители сторон заключили между собой злостное соглашение, тогда как покупатель и собственник недвижимости не владели всей информацией.

10. Форма договора купли-продажи квартиры и его содержание не соответствует действующему законодательству.

Кто компенсирует ущерб?

После признания сделки недействительной каждый ее участник обязан вернуть все, что получил по договору. Если одна из сторон признается мошенником (чаще всего, это продавец), у нее не получится вернуть недвижимость. Его конфискует государство.
Если один участник виновен в расторжении сделки и нанес ущерб другой стороне, суд взыщет с него компенсацию.

Чем отличается недействительность от расторжения?

Признание сделки недействительной находится в компетенции суда, а ее расторжение происходит по согласию сторон без привлечения суда. Но в обоих случаях последствия будут одинаковыми.

Если квартиру продали давно

Для предоставления заявления о признании сделки недействительной отводится 12 месяцев с момента возникновения законных оснований. В случае подписания документа через угрозы — 12 месяцев с момента прекращения угроз.

Источник: https://info.homsters.kz/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kartiryi-vse-chto-nuzhno-znat-prodavtsu-pokupatelyu/

Консультант закона
Добавить комментарий