Можно ли продать долю, если документы оформлены на совладельца, которого нет в живых?

Доля в квартире в Казахстане: права собственника и как продать

Можно ли продать долю, если документы оформлены на совладельца, которого нет в живых?

Долевая собственность по сей день является камнем преткновения и в юридической практике, и в обычной гражданской жизни. Здесь между родными часто возникают конфликты: цитируя классика, можно утверждать, что воистину квартирный вопрос испортил нас. Проблемы создаются в основном при выделении доли — как разделить и как разъехаться без убытков?

О том, как выбрать наиболее подходящую для себя квартиру на вторичном рынке, читайте здесь.

Доля в квартире: как разделить совместную квартиру

Проблемы начинаются в основном из-за непонимания двух принципиально разных понятий — совместной собственности и долевой собственности. Чтобы разделить эти понятия, нужно быть максимально внимательным при прочтении гражданского кодекса.

Рассмотрим ситуацию: гражданка М. имеет долю в приватизированной квартире. Она хочет подарить ее своей племяннице. При этом М.

столкнулась с тем, что при обращении к нотариусу за оформлением сделки дарения понадобилось разрешение других собственников на сделку.

Хотя в ГК РК указано, что гражданин может совершать все операции со своей долей по своему усмотрению. Что делать в такой ситуации и в чем проблема?

Дело в том, что жилье может быть в общей собственности с определением доли для каждого участника (это и есть долевая) и в совместной собственности (без определения доли). В совместной собственности хоть формально и есть ваша доля, но юридически она определена просто в виде процента или дроби.

По факту все собственники могут пользоваться квартирой на равных правах — жить в ней, пользоваться санузлами, спальней, гостиной и кухней и т.д. Поэтому продать свою «долю» невозможно — это нужно делать через суд.

Ведь, по сути, не ясно — что именно вы будете продавать, дарить или менять? Долю? Но как и в чем она выражена — какой это «участок»? 

Оформление сделок с недвижимостью у нотариуса: нюансы и стоимость >>>

Чтобы выделить свою долю, необходимо обратиться в суд вместе с другими совладельцами и перевести квартиру из совместной собственности в общую долевую. Вам определят, какая часть квартиры принадлежит вам, и вы сможете распоряжаться ею.

Поэтому, чтобы подарить свою долю, гражданке М. действительно нужно по решению суда вывести из совместной собственности квартиру в собственность общую долевую.

Какие существуют виды совместной собственности? По гражданскому праву в Казахстане совместная собственность может быть у супругов в жилье, купленном в браке. Если они разводятся, то решением суда выделяются доли каждому из них.

Комментирует директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» юрист Татьяна Лебедева: «Самый распространенный вариант возникновения совместной собственности, предусмотренный Гражданским кодексом РК, — это совместная собственность супругов. Таковой является квартира, приобретенная в период брака в результате так называемой возмездной сделки.

Если квартира досталась одному из супругов по наследству либо же по договору дарения, она признается частной собственностью лишь одного этого супруга».

Второй вариант — по договору приватизации: жилище переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи (в т.ч. несовершеннолетних и временно отсутствующих).

Наконец, третий вариант — унаследованное жилье, которое делится в равных долях между наследниками (опять же с учетом норм гражданского законодательства) или же по завещанию, если в нем есть свои ограничения.

Договор дарения квартиры: оформление, риски, нюансы >>>

Права и обязанности владельца доли в квартире

Если вы владеете долей в квартире, то помните несколько нюансов:

  • если вы провели улучшения в квартире — например, сделали хороший ремонт или перепланировку и т.д. — то они увеличивают вашу долю. Поэтому сохраняйте все квитанции, договоры подряда ремонтной бригады и т.д., чтобы можно было в суде доказать, что именно вы платили за улучшения, и они должны быть учтены при оценке вашей доли;
  • если вы не можете воспользоваться своей долей — жить в квартире, то вы вправе потребовать от других участников, которые пользуются этим имуществом, выплаты, эквивалентной доле или другой компенсации;
  • вы и другие дольщики обязаны соразмерно своей доле платить налоги, сборы, иные платежи по общему имуществу. Лучше храните все квитанции, чеки, которые вы оплатили за общее жилье самостоятельно;
  • если продается доля ребенка в приватизированной квартире, родителям потребуется взять разрешение органов опеки на сделку. Это подтвердит, что семья благополучна, и дети будут жить со своей семьей в другом полноценном жилье с правом собственности и т.д.

Как разрешать споры с арендодателем? >>>

Как продать долю в квартире 

Нужно определиться, в какой собственности находится ваша доля. Положим, у вас есть доля на праве совместной собственности в квартире, и вы хотите ее продать.

1. Получите согласие совладельцев совместной квартиры

Для этого вы должны получить согласие совладельцев на сделку купли-продажи — оно должно быть нотариально заверенным и зарегистрированным в органах юстиции. В случае если долю хотят не продать, а обменять, подарить, действуют такие же правила. Если совладельцы не согласны на продажу, вы сделку совершить не сможете. А если и совершите, то она будет признана недействительной.

Чтобы продать или совершить любые другие сделки со своей частью жилья (к примеру, дарение доли) без согласия совладельцев, нужно перевести совместную собственность в общую долевую. Это можно сделать по договору отчуждения от совладельцев, заверенный нотариусом или по решению суда.

2. Предложите совладельцам купить свою долю

После того как собственность переведена в общую долевую, срабатывает понятие преимущественного права покупки — это значит, что сначала нужно предложить купить эту долю своим совладельцам. Цену вы можете устанавливать самостоятельно, но она должна быть единой и для третьих лиц, и для совладельцев.

Для этого нужно уведомить совладельцев в письменной форме о своем намерении продать эту часть жилья, указав цену, по которой вы хотите совершить сделку.

И только когда другие «дольщики» квартиры откажутся от покупки, не приобретут долю в течение месяца, вы можете продать ее любому постороннему человеку.

Если вы не сообщите о продаже доли своим совладельцам, то нарушите право преимущественной покупки. В такой ситуации совладельцы имеют право в течение 3 месяцев требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя.

Как проверить квартиру перед покупкой? >>>

Если дольщики хотят разъехаться, то квартира оценивается, продается, и полученные деньги делятся на соответствующие части в отношении каждого из дольщиков. Но бывает и так, что один из дольщиков не желает продавать свою часть, а пользоваться имуществом совместно нет никакой возможности.

Тогда вопрос решается через суд: совладельцы могут обратиться с иском о разделе жилья и выделении доли с выплатой соответствующей компенсации «заупрямившемуся» дольщику.

Чаще всего это происходит, если хотят «разъехаться» с дольщиком, который уже давно не живет на жилплощади и при этом имеет совсем незначительную долю в квартире, так что ее наличие непринципиально. Т.е.

непосредственно жилец в судебном порядке просто выкупает долю.

В целом же, право собственности неотчуждаемо, и суд не может заставить продать долю — только если эта доля очень мала.

Раздел квартиры при разводе

Как разделить квартиру при разводе в случае, если есть дети?  Так, по статье 38 Кодекса о браке и семье, суд может выделить доли в пользу несовершеннолетних детей.

Если делят неприватизированную, а купленную родителями, квартиру, то таковое право на долю детей в имуществе не предусматривается.

Здесь речь идет не об отдельных долях для детей — суд просто увеличивает долю того родителя, который будет жить с детьми.

Есть и другой нюанс — если кто-то из супругов расходовал общее имущество без разрешения или не получал доходы, это тоже может учитываться судом. Чаще всего такая ситуация касается семей, где один из супругов страдает наркоманией, алкоголизмом — если это удастся доказать, то суд может рассмотреть этот фактор и «иждивенцу» достанется меньшая доля в квартире.

При этом суд не уменьшит долю, если причины отсутствия работы были уважительными — болезнь, кризисный период, уход за детьми или родственниками, которые того требовали, ведение домашнего хозяйства. Такие причины не считаются судом основанием для «урезания».

На квартиру, купленную до брака, полученную по наследству или в дар, право общей собственности не распространяется. Однако если другой супруг инвестировал в нее деньги — на ремонт, перепланировку, достройку и т.

д. — то эти суммы будут учитываться на счет этого супруга при разводе. Также с учетом долей делится квартира, которая была куплена в браке на личные средства одного из супругов плюс совместно нажитые средства.

Более подробную информацию о разделе недвижимости при разводе вы можете найти в специальной статье.

Как делится наследство?

В первую очередь, наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников (жилье делится в равных долях):

  • первая очередь — дети наследодателя (также те, кто родился живыми после смерти наследодателя), супруг и родители. Эти люди получают наследство в равных долях. Также по праву представления могут наследовать жилище внуки и их потомки;
  • вторая очередь — если нет наследников первой очереди, то жилье переходит к полнородным и неполнородным братьям и сестрам, бабушке, дедушке (как по папе, так и по маме). Если нет братьев и сестер, то наследуют их дети — племянники и племянницы. Жилье также делится в равных долях;
  • третья очередь — действует, когда нет наследников первой и второй очереди. В нее входят родные тети и дяди наследодателя (получают в равных долях) и по праву представления теть и дядь — двоюродные братья и сестры;
  • наследники последующих очередей — если всех вышеописанных наследников нет, то право наследования получают родственники третьей, четвертой и пятой степени родства.

В первую очередь наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников.

Право на наследство в РК: принятие и сроки оформления >>>

Обязательная доля в наследстве

Как гласит статья 1069 ГК РК, в наследстве есть понятие обязательной доли. Кто имеет право на долю в наследстве, независимо от того, указаны они в завещании или нет:

  • несовершеннолетние дети и нетрудоспособные дети наследодателя;
  • нетрудоспособный супруг и нетрудоспособные родители наследодателя.

Вне зависимости от завещания, этим родственникам выделяется минимум половина той доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону.

Так, например: умер г-н. А, у которого есть двухкомнатная квартира. В завещании он указал наследника в лице взрослого сына Н. При этом у А. есть нетрудоспособный отец К. Отцу по праву обязательной доли выделяется минимум половина комнаты в квартире плюс предметы обстановки или наследник (сын) должен выплатить компенсацию своему деду, эквивалентную стоимости доли.

В право на обязательную долю в наследстве включается также доля из стоимости обстановки жилья, предметов обихода. Бывает, что в завещании есть какие-то пункты, которые ограничивают в наследстве вышеописанных лиц. Тогда эти ограничения накладываются только на ту часть, которая превышает обязательную долю.

Интересен и момент с наследством супруга — если фактически брак был прекращен до открытия наследства, супруги не проживают вместе более 5 лет, то суд может отстранить супруга от наследования. Однако факт раздельного проживания нужно доказать.

Если вам нужна консультация специалистов, то посетите раздел «Вопросы и ответы».

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8184/

Объединение долей в квартире одним собственником

Можно ли продать долю, если документы оформлены на совладельца, которого нет в живых?

Ситуация, когда до приватизации квартиры доли в ней не были распределены между владельцами, не редкость. Собственность на недвижимость в таких случаях считается общей.

А можно ли выделить долю в уже приватизированной квартире? Согласно ст 16 ГК РФ, собственники могут определить свои доли в любое время, как только это им потребуется.

Но в зависимости от сложившихся обстоятельств и отношений между собственниками (а чаще всего речь идет о членах одной семьи), процедура распределения долей в жилой недвижимости может иметь те или иные особенности.

Значение, например, имеет присутствие в составе потенциальных сособственников несовершеннолетних детей.

Так как определить доли в приватизированной квартире? Каков порядок долевого определения и какие требуются для этого документы? Можно ли потом объединить доли в приватизированной квартире? Как выделить долю в квартире ребенку и какова может быть доля несовершеннолетнего в приватизированной квартире? Как приватизировать долю в квартире без согласия родственников? Можно ли отказаться от доли и как это сделать официально, на законных основаниях? Попробуем разобраться во всем этом в подробностях.

Выделение долей в приватизированной квартире: пошаговая инструкция

Чтобы процесс законного распределения долей в приватизированной квартире прошел максимально безболезненно, следует придерживаться определенного алгоритма в действиях:

  1. Прежде всего, нужно обсудить со всеми собственниками разделение долей. И сделать все возможное, чтобы достигнуть компромисса по данному вопросу. Поскольку именно такое решение является оптимальным.
  2. Если прийти к соглашению не удалось, придется обращаться в суд, предварительно проконсультировавшись с юристом, компетентным в разрешении подобных ситуаций. Правда, нужно понимать, что даже в случае судебного постановления коллегиально решать кое-какие вопросы все-таки придется. В частности, если квартира разделена на доли, как платить коммунальные платежи? Или как будут эксплуатироваться места общего пользования (кухня, ванная комната, санузел и пр)? Также надо будет обсуждать другие спорные или сложные моменты.
  3. Если же среди собственников есть несовершеннолетние, не избежать обращения в органы опеки. Там должны одобрить соглашение об определении долей в свете обязательного выделения доли ребенку или подростку.
  4. Подать соответствующее заявление в Росреестр и сопроводить его пакетом необходимых документов.

Важно: Обращение в суд за определением долей в приватизированной квартире при отсутствии добровольного решения по этому вопросу всех собственников недвижимости предполагает уплату государственной пошлины.

Список необходимых документов

Для подачи заявления в Росреестр потребуется также собрать определенный пакет документов, в который обязательно входят:

  • письменное добровольное соглашение о выдаче доли собственнику или соответствующее судебное решение;
  • копии паспортов собственников;
  • разрешение местных органов опеки (при имеющемся несовершеннолетнем собственнике);
  • технические документы на квартиру (а именно паспорт БТИ);
  • оплаченная квитанция госпошлины.

Если документы собраны-поданы правильно, то в течение 30 дней (согласно гл 2 ст 18 ЖК РФ) квартира будет поделена на доли собственников официально.

Как узнать свою долю в приватизированной квартире?

Если возникло желание определить свою долю в приватизированной жилой недвижимости, не обойтись без ответа на вопрос: как определяются доли в приватизированной квартире по закону?

Сделать это несложно, особенно если речь идет о судебном разбирательстве. Как правило, суд делит жилую недвижимость равными долями между собственниками (гл 16 ГК РФ; ФЗ-1541 от 04.07.91 г. «О приватизации ЖФ в РФ»; гл 2 и ст 18 ЖК РФ).

Но иногда доля конкретного гражданина в квартире может быть увеличена, если тому удастся доказать, что именно им в приватизированную недвижимость, находящуюся до этого момента в общей собственности, было вложено больше всего средств (согл.

ст 245 ГК РФ).

Важно: Как только разделение приватизированной квартиры на доли завершено, новоявленный сособственник вправе настаивать на выделении своей части недвижимого имущества из общей собственности.

Наследование доли в приватизированной квартире

Еще один интересный вопрос в данном ключе: кто наследует долю в приватизированной квартире? Ведь долю в недвижимости, как любое имущество, находящееся в собственности, можно передать или получить по наследству.

Но если умирает один из участников общей собственности приватизированной квартиры, процедура несколько усложняется.

Хотя и остается упрощенной по закону, даже если при жизни собственник не озаботился разделом общего недвижимого имущества и выделением своей доли, а далее завещанием.

Если претендентов по закону на наследование доли в недвижимости несколько, эта доля будет разделена между ними в равных долях.

Если только кто-то не откажется от своей части в пользу другого/других наследников.

А о том, как отказаться от доли в приватизированной квартире, полученной по наследству, лучше проконсультироваться со специалистами агентства Доли.ру.

Есть вопросы? Перезвонить?

Источник: https://doly.ru/raspredelenie-dolej-v-privatizirovannoj-kvartire/

Как объединить доли в квартире

В гражданском законодательстве РФ нет термина «объединение долей».

Есть понятие «переход права собственности» на долю к гражданину, который уже владеет частью жилплощади.

Или собирается приобрести несколько долей у разных сособственников. Переход права собственности к другому лицу регистрируется органами Росреестра.

Как лучше объединить две доли в одну-путем дарения или достаточно просто доверенности? Как поступить лучше

а в третьих, что совсем немаловажно, если дочь останется собственником, то при продаже ее доли (хоть по доверенности, хоть лично) -ей как налоговому нерезиденту придется заплатить аж 30 % налог с продажи-а это очень нехилые деньги. А вот Вам как собственнику-резиденту-0%

Конференция ЮрКлуба

Но мне кажется, иметь 2 свидетельства выгоднее, потому что, если Вы захотите продать какую-то часть здания, на которое есть самостоятельное свидетельство, то Вы только продадите, а так еще потом придется вносить соответствующие изменения в ЕГРП и потом опять получать тоже самое свидетельство, которое было первоначально.

Оформление объединения и разделения квартир

Вместе с появлением права собственности на жилое помещение, возможности деления на доли, приобретения и продажи части квартиры возрос интерес к объединению и разделению квартир. Для чего собственники объединяют и разделяют квартиры? Причины могут быть совершенно различные.

Сейчас многие покупают квартиры на разных этажах и объединяют их «по вертикали», то есть делают проем в перекрытии и устраивают лестницу между квартирами. Кто-то купил блок квартир на одном этаже, например, однокомнатную и трехкомнатную, и хочет сделать одну большую просторную квартиру.

Между прочим, при объединении квартир можно сэкономить на оплате коммунальных платежей. Так как в этом случае сохраняется понятие единственного жилья. Можно присоединить к своей квартире часть площади соседней квартиры. Можно объединить более двух квартир в одну.

При этом следует знать, что по противопожарным нормам нельзя объединять квартиры, расположенные в разных секциях. Нельзя также объединять квартиры путем захвата части общей лестничной клетки (межквартирного тамбура).

Источник: http://firstjurist.ru/rabochie-trudovye-otnosheniya/kak-obedinit-doli-v-kvartire

Тема: объединить доли в квартире

На практике возможна ситуация, когда один человек является единоличным собственником жилого помещения и желает разделить свою собственность или выделить какую-то часть. Закон не запрещает подобных действий, необходимо лишь соблюдение общих требований к разделу.

PRO новостройку 7 (499) 653-64-91 (Москва)

При приобретении квартиры по ипотечному кредитованию (если ипотечный займ еще не погашен) отчуждение доли в квартире возможно лишь с разрешения банковского учреждения, в котором оформлена ипотека. До полного расчета заемщика по ипотечному займу, кредитная организация вправе контролировать все сделки с имуществом, так как объект кредитования находится в залоге у банка (статья 346 ГК).

Как объединить доли в квартире на одного собственника

Так как определить доли в приватизированной квартире? Каков порядок долевого определения и какие требуются для этого документы? Можно ли потом объединить доли в приватизированной квартире? Как выделить долю в квартире ребенку и какова может быть доля несовершеннолетнего в приватизированной квартире? Как приватизировать долю в квартире без согласия родственников? Можно ли отказаться от доли и как это сделать официально, на законных основаниях? Попробуем разобраться во всем этом в подробностях.

Рекомендуем прочесть:  Какие банки дают кредит без страховки

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и объедипить силу пункта 1 части 1 статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене. В этом случае отказ во внесении сведений в реестр по мотиву возникновения прав собственности на доли по разным основаниям не допускается. Запомнить меня Это не рекомендуется для публичных компьютеров.

Источник: https://nskoblaka.com/obedinenie-doley-v-kvartire-odnim-sobstvennikom/

Консультант закона
Добавить комментарий