Налог при продаже нежилого помещения физ. Лицом

Покупка нежилого помещения физическим лицом

Налог при продаже нежилого помещения физ. Лицом

Покупка недвижимости обычно связана с большими расходами. Если приобретением занимается компания без достаточного опыта, возможны крупные неприятности. Как проверить собственность перед покупкой, какие документы должны прилагаться и другие нюансы операций с недвижимостью.

Покупка коммерческой недвижимости

Торговый павильон, склад, площадка для техники – на каком-то этапе развития бизнеса появляется возможность выкупить недвижимость у арендодателя и самому стать полноправным собственником.

Покупка недвижимости обычно сопряжена с большими расходами, даже если это небольшое помещение под магазин или квартира под офис.

Положение осложняется тем, что у многих компаний нет опыта в проведении таких операций – предприниматели не знают, как обойти опасные места. Вот три главных юридических момента, которые стоит прояснить при заключении договора купли-продажи, чтобы подстраховаться.

Проверка собственности

Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Самый простой способ проверки – заказать выписку из ЕГРП.

Так можно узнать, зарегистрировано ли у продавца право собственности и не обременен ли покупаемый объект арендой или, например, ипотекой в обеспечение кредита.

Для получения выписки нужно подать заявление в территориальный орган Росреестра. Бланки заявления можно скачать на сайте www.rosreestr.ru, иногда они также выдаются в самом отделении. Выписку оформляют, как правило, в течение пяти рабочих дней.

Государственная пошлина на данный момент составляет 200 рублей (для физических лиц) и 600 рублей (для юридических лиц). Недавно появилась возможность получить выписку в электронном виде прямо на сайте. Существует также множество посредников, оказывающих услуги по заказу выписок. Стоимость заказа через посредника варьируется от 1000 до 2000 рублей.

При этом надо помнить, что договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов.

При этом договор аренды может не предусматривать права собственника на одностороннее расторжение, а значит, после покупки недвижимости будет крайне сложно избавиться от находящегося там арендатора.

Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости. Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки. Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.

Помимо выписки из ЕГРП следует запросить у продавца договор купли-продажи недвижимости, по которому он приобрел этот объект, а также подтверждение оплаты покупки. Тонкость в том, что Росреестр обычно не проверяет сделку на предмет оплаты или тем более «рыночности» условий сделки.

Поэтому внешне в ЕГРП все может выглядеть красиво: собственность зарегистрирована на основании договора купли-продажи. Однако если по какой-то причине продавец не оплатил имущество прежнему продавцу, старый собственник сможет предъявить претензии напрямую «крайнему» покупателю, минуя продавца.

Более того, практика знает примеры, когда имущество продавалось и даже было оплачено, но цена была слишком низкой.

Суд признавал это «безвозмездной передачей», и первоначальный собственник забирал недвижимость у добросовестного покупателя.

Конечно, такие ситуации редкость, но все же риск остается, особенно если с момента последней продажи прошло меньше трех лет.

Проверка кадастровых документов

Перед покупкой недвижимости стоит запросить у собственника кадастровые документы: прежде всего кадастровый (технический) паспорт, экспликацию помещений и поэтажные планы.

В них содержатся важные сведения о покупаемой недвижимости: назначение объекта (жилой или нежилой), точный адрес, графическое изображение. Само наличие кадастрового паспорта означает, что здание (помещение) – завершенный объект строительства, а не «недострой».

По кадастровым документам также четко видны несогласованные перепланировки недвижимого объекта – распространенная проблема для собственников жилой недвижимости. Но и владельцу нежилой недвижимости такие перепланировки могут принести неприятности.

Дело в том, что, если понадобится сдать недвижимость с несогласованной перепланировкой в долгосрочную аренду, договор аренды могут отказаться регистрировать.

Чиновники ссылаются на то, что предмет договора в этом случае отличается от того, что указан в ЕГРП и в кадастровых документах.

Аналогичная ситуация время от времени возникает и при регистрации ипотеки такой недвижимости.

Проверка других документов по недвижимости

Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических дефектов, хорошо бы запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение.

Как правило, такие договоры типовые и строго подчиняются ведомственным нормам и правилам. Покупателю важно обратить на них внимание в двух аспектах: обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг и нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями.

Недостаточный объем, скажем, электричества, сильно ограничит планируемое использование имущества. Из-за задолженности объект могут отключить от коммунальных услуг (в зависимости от условий договоров).

Напоследок напомним, что при покупке недвижимости, равно как и при заключении любого другого договора, нужно проверять контрагента и его полномочия.

© Арсен Хачикян, Деловая среда

Источник: https://BBF.ru/magazine/16/4037/

Покупка нежилого помещения физическим лицом — Недвижимость, работа, имущество

(105,00 из 5)

8 800 350-29-83

Продажа нежилого помещения приравнивается к получению физическим лицом дополнительного вида дохода. Это приводит к необходимости подачи в налоговую службу декларации 3-НДФЛ и уплаты налога на доходы, ставка которого равняется 13%.

Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным.

В чем заключаются тонкости его начисления, особенности применения и выплаты, предлагаем рассмотреть подробней.

Источник: https://advokat144.com/pokupka-nezhilogo-pomescheniya-fizicheskim-litsom/

Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом: размер, как считать

Налог при продаже нежилого помещения физ. Лицом

Законодательством предусмотрено, что продажа практически любой недвижимости должна облагаться определенными налогами. Для разных категорий недвижимости есть свои особенности расчета налога, предоставления льгот и так далее. Речь сегодня пойдет о недвижимости, которая не попадает в жилой фонд – будем разбираться с налогообложением при ее продаже.

Существует ли налог на продажу нежилых помещений

Любая недвижимость по умолчанию облагается налогами, как на владение ею, так и на операции по смене ее владельца. Есть дополнительные условия, в зависимости от которых налоговая ставка может меняться или вовсе быть убрана.

Если сосредоточиться на продаже объекта недвижимости, то он всегда попадает под налоговое законодательство, которое касается доходов. Все потому, что денежные средства, которые продавец получает при реализации недвижимости, всегда рассматриваются, как доходы физических или юридических лиц, после чего облагаются налогами, размер которых зависит от категории.

Вместе с тем законодательством предусмотрены общие условия, при которых налогоплательщик может быть освобожден от уплаты налогов с продажи недвижимости, в том числе и нежилой.

Однако нужно помнить, что, если объект недвижимости был как-то задействован в предпринимательской деятельности, то есть приносил хозяину прибыль, налог при его продаже все равно нужно будет выплачивать, независимо о того, сколько во владении у хозяина находилась недвижимость.

На самом деле примерно та же ситуация сложилась и с жилыми помещениями, в частности — с квартирами.

Дело в том, что люди очень часто сдают квартиры или отдельные комнаты в них, при этом далеко не все заключают официальные договора и декларируют свои дополнительные доходы.

Есть огромное количество случаев, когда квартира долго сдавалась без договора аренды, после чего продавалась без дополнительной уплаты налогов на доходы. С нежилой недвижимостью дела обстоят намного сложнее.

Четких определений на этот случай не предусмотрено, но у Налоговой службы есть свои критерии. Например, есть перечень типов нежилых помещений, которые крайне сложно провести, как некоммерческую недвижимость, ведь обычно они используются именно в коммерческих целях. Среди них можно выделить:

  • склад;
  • торговый зал;
  • ангар;
  • цех;
  • офис.

Как видите, такие помещения крайне редко используются исключительно в личных целях, и если о складе еще как-то можно поспорить, то остальные обычно активно задействованы в каком-то бизнесе.

Есть и другие типы помещений, вроде гаражей и других технических объектов, которые используются в личных целях.

Здесь будет больше шансов доказать ФНС, что объект недвижимости использовался исключительно в личных целях.

Рассчитать налог с продажи нежилого помещения

Кто является налогоплательщиком

По общепринятым меркам, налогоплательщиком в РФ может выступать любой совершеннолетний человек, как гражданин, так и иностранец.

Но этим все не ограничивается, ведь законом предусмотрены условия, при которых даже официально несовершеннолетний гражданин может являться налогоплательщиком.

Речь идет о несовершеннолетних в возрасте от 16 лет, которые имеют официальное трудоустройство и уплачивают подоходный налог.

Все налогоплательщики делятся на две категории – физические и юридические лица. Налоговые ставки в разных сферах для них могут отличаться, как и условия, по которым они насчитываются. В целом физическими лицами можно считать:

  • граждан Российской Федерации;
  • людей с гражданством других стран;
  • людей без активного гражданства.

Если же говорить о законодательном взгляде на эту ситуацию, то налогоплательщиком может быть абсолютно любой человек, а вопрос обычно сводиться к тому, будет ли он сам выплачивать налоги, или же это будет делать кто-то за него.

Все потому, что с правовой точки зрения, на статус налогоплательщика не влияют ни степень вменяемости, ни, тем более, возраст.

Если владельцем недвижимости выступает несовершеннолетний, который не может им сейчас распоряжаться, эти права переходят законному опекуну, который при продаже должен выплатить все налоги.

Категория юридических лиц становится все популярнее, ведь она постепенно расширяется. Сюда можно отнести любые организации, предприятия, фирмы и образования, которые выступают владельцами какого-либо имущества. Они имеют собственный счет в банке, который работает на территории РФ, выплачивают налоговые сборы, которые государство им назначает. В целом их можно поделить на 2 категории:

  • коммерческие;
  • некоммерческие.

Разделение проводится довольно просто – если основная цель организации заключается в получении доходов, она считается коммерческой, а если основными направлениями организации выступают иные цели, она рассматривается, как некоммерческая. Это крайне важно при продаже, ведь обычно все имущество коммерческих организаций рассматривается как коммерческое, которое задействовано в получении прибыли.

Ставка налога

У жилой и нежилой недвижимости есть одна общая особенность – при продаже будет базовая налоговая ставка, которая обязательна к уплате практически во всех случаях. При этом нужно понимать, что налог с продажи нежилого помещения будет выше, чем при продаже той же квартиры, которая у вас была в личном пользовании.

Для жилых помещений на территории РФ действует налоговая ставка в пределах от 0,1% до 0,5%. Для нежилых помещений налоговая ставка существенно больше и сейчас составляет 1,5%. Процент напрямую связан со стоимостью недвижимости, которую вы продаете, или же с ее кадастровой стоимостью. Рассмотрим, как это определяется.

До 2016 года налоговая ставка привязывалась исключительно к стоимости недвижимости, которая прописана в договоре купли-продажи, а потому многие пользовались этой брешью и указывали сильно заниженные значения. Делалось это по разным причинам – кто-то хотел скрыть свои доходы и уменьшить налоговую ставку, а кто-то скрывал свои расходы.

Начиная с 2016 года, ситуация изменилась, ведь налоговая ставка начала зависеть от кадастровой стоимости, которая была максимально близкой к реальной.

В итоге мы получаем, что налоговая ставка берется минимум от 70% кадастровой стоимости, при этом верхней отметки на этот случай нет – она уже зависит от самой сделки.

Если же кадастровая стоимость имущества превышает 300 миллионов рублей, те 1,5%, о которых мы говорили ранее, превращаются в 2%.

Порядок и сроки уплаты налогов

Порядок и сроки уплаты

Сделки купли-продажи недвижимости обычно не проводятся быстро, а потому есть определенные особенности, которые касаются порядка и сроков выплаты налогов в такой ситуации. В целом у продавца сейчас есть минимум полгода на то, чтобы выплатить налоги на имущество, которое было частью сделки.

Обязательный срок уплаты налогов на продажу недвижимости, коммерческой и некоммерческой – 15 июля следующего года. Другими словами, если вы продали склад в 2018 году, вам нужно выплатить налоги по этой сделки до 15 июля 2019 года. Это касательно самой уплаты налогов, но не стоит забывать о других формальностях, вроде налоговой декларации – ее нужно подать до 30 апреля того же 2019 года.

Штрафные санкции

Неуплата налогов является довольно серьезным нарушением законодательства РФ, ведь в зависимости от сроков и размеров, виновный может получить не только штраф, но и реальный тюремный срок. При продаже нежилого помещения физическим лицом нужно уплатить все налоги до середины следующего года, а именно до 15 июля.

Начиная с 16 июля, вам начнет насчитываться штраф за каждый месяц просрочки в размере 5% от неуплаченных вами налогов. Учитываться будут и неполные месяцы, то есть уже за первый день вам будут насчитаны эти 5%. Такая ставка работает в течение первых 6 месяцев и может достигать 30% от общего размера неуплаченных налогов.

Далее активируется ставка в 10% за каждый календарный месяц. В итоге за 1 год просрочки ваш налог может возрасти в 2 раза. С учетом того, что ограничений по общему размеру штрафа нет, за годы неуплаченные налоги могут спокойно возрастать в несколько раз.

Но такой сценарий возможен лишь в том случае, если вы не подали налоговую декларацию до 30 апреля, как мы говорили ранее. Если же вы ее подали, но просто не оплатили в положенный срок – вам будет насчитываться пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБР.

В этом случае ограничения также не предусмотрены.

Когда можно не платить налог

Государством предусмотрены категории людей, которые могут получить освобождение от уплаты налогов по недвижимости, в том числе и в случае ее продажи. Среди них можно выделить несколько категорий:

  • пенсионеры;
  • инвалиды;
  • ветераны военных действий;
  • обладатели почетных орденов;
  • люди, пострадавшие от ЧАЭС.

Однако стоит понимать, что освобождение от уплаты налогов этим категориям предоставляется всего по одному объекту недвижимости, жилому или нежилому, при этом объект не должен быть коммерческим.

Другими словами, если вы в этом году оформите освобождение от уплаты налогов с продажи гаража, вы уже не сможете списать налоги, которые будут начислены на вашу квартиру. Также в случае продажи нежилых помещений можно воспользоваться налоговым вычетом, который доступен многим категориям людей.

Источник: https://prorealtora.ru/kak-rasschitat-nalog-s-prodazhi-nezhilogo-pomeshheniya/

Как продать имущество и не оказаться в должниках у государства

Налог при продаже нежилого помещения физ. Лицом

Как продать имущество и не оказаться в должниках у государства
Решив продать свою квартиру или машину, нужно озаботиться поисками не только надежного покупателя, но и своими обязательствами – перед государством. В частности, по уплате налога на имущественный доход. Что это такое и кто должен платить такой налог, по просьбе inbusiness.kz объяснили в управлении разъяснительной работы департамента государственных доходов по Алматы.

Что такое имущественный доход?

Имущественный доход образуется при продаже имущества за счет прироста стоимости. Когда, допустим, купили вы машину за 3 миллиона тенге, а продали за 5 миллионов. Разница в 2 миллиона и есть имущественный доход.

Согласно ст. 180 Налогового кодекса, к имущественному доходу налогоплательщиков относится прирост стоимости при реализации имущества, которым человек владеет меньше года, а также доход, полученный от сдачи в аренду имущества лицам, не являющимся налоговыми агентами.

Помимо этого, к имущественному доходу физических лиц относится доход, полученный от сдачи в аренду имущества. Эта норма применяется при сдаче физическим лицом, индивидуальным предпринимателем в аренду имущества, которое не используется в предпринимательской деятельности, другому физическому лицу, но не индивидуальному предпринимателю.

“Проще говоря, полученный при этом доход относится к имущественному доходу физических лиц. Декларацию по форме 240.00 по уплате индивидуального подоходного налога физические лица – арендодатели – должны представить в налоговый орган по месту жительства также не позднее 31 марта”, – объясняют в департаменте.

Какое имущество облагается таким налогом?

Доходом от прироста стоимости при реализации имущества признается прирост при реализации имущества, находящегося на праве собственности менее 12 месяцев.

Это касается жилых помещений, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства; земельных участков и земельных долей, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного строительства, под гараж; механических транспортных средств и прицепов, подлежащих государственной регистрации.

Независимо от сроков владения собственностью имущественным доходом также признаются земельные участки и земельные доли, которые предоставлены не под жилые помещения, дачные строения, гаражи, объекты личного подсобного хозяйства, то есть все недвижимое имущество, которое используется вами не в личных целях. А также ценные бумаги и доли участия в юридическом лице. Согласно ст.180, п.2, прирост стоимости определяется в виде положительной разницы между стоимостью реализации и стоимостью приобретения.  

Я продаю свою же квартиру и должен за это платить налог?

  Да. Но только в том случае, если этой квартирой вы владеете меньше одного года. Например, человек в декабре 2016 года приобрел квартиру за 4 миллиона тенге. В марте 2017 года продал ее за 6 миллионов. Таким образом, был получен доход от реализации недвижимого имущества, находящегося на праве стоимости менее одного года, в сумме 2 млн. тенге. В департаменте госдоходов объясняют: исчисление индивидуального подоходного налога с имущественного дохода производится налогоплательщиком самостоятельно путем применения 10-процентной ставки. На примере продажи квартиры с имущественным доходом в 2 миллиона тенге формула расчета такова: 2 000 000*10% – и в итоге сумма составит двести тысяч тенге.   “При отсутствии стоимости приобретения приростом стоимости является положительная разница между стоимостью реализации имущества и рыночной стоимостью на момент возникновения права собственности. Рыночной стоимостью является стоимость, определенная в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком. В случае отсутствия рыночной стоимости реализованного имущества на момент возникновения права собственности приростом стоимости является положительная разница между стоимостью реализации имущества и его оценочной стоимостью”, – уточняют в департаменте.   Или, например, человек продал транспортное средство, находящееся на праве собственности менее года. В результате сделки он получил доход (сумма продажи по договору купли-продажи больше суммы приобретения), с которого должен быть исчислен индивидуальный подоходный налог. Доход от прироста стоимости при реализации механических транспортных средств, подлежащих государственной регистрации и находящихся менее одного года на праве собственности или полученных на основании доверенности, относится к имущественному доходу, не облагаемому у источника выплаты.  

В алматинском департаменте госдоходов напоминают, что к имущественному доходу налогоплательщиков относится прирост стоимости при реализации имущества, не используемого в предпринимательской деятельности.

К доходам, не облагаемым у источника выплаты, относятся прочие доходы. Например, физическое лицо реализовало АЗС, то есть нежилое помещение.

Поскольку недвижимое имущество предназначено для осуществления предпринимательской деятельности, следовательно, доход, полученный от такой реализации, относится к прочим доходам физического лица.

Как платить этот налог?

При продаже имущества в случае образования имущественного дохода необходимо представить в налоговый орган по месту жительства декларацию и уплатить индивидуальный подоходный налог с прироста в установленные сроки (до 31 марта). 31 марта заканчивается срок сдачи декларации по индивидуальному подоходному налогу.

Декларацию, согласно ст.

185 Налогового кодекса, должны представить индивидуальные предприниматели; частные нотариусы, частные судебные исполнители, адвокаты, профессиональные медиаторы; физические лица, получившие имущественный доход; физические лица, получившие прочие доходы, в том числе за пределами Республики Казахстан; физические лица, имеющие деньги на банковских счетах в иностранных банках, находящихся за пределами Республики Казахстан; физические лица, имеющие следующее имущество на праве собственности: недвижимое имущество, которое (права и (или) сделки по которому) подлежит государственной или иной регистрации (учету) в компетентном органе иностранного государства в соответствии с законодательством иностранного государства; ценные бумаги, эмитенты которых зарегистрированы за пределами Республики Казахстан; долю участия в уставном капитале юридического лица, зарегистрированного за пределами Республики Казахстан. 

Я физлицо и не сдаю постоянно декларации. Когда мне нужно платить этот налог?

Согласно ст. 186 Налогового кодекса, физические лица должны представить декларацию по индивидуальному подоходному налогу по форме 240.00 в налоговый орган по месту жительства не позднее 31 марта года, следующего за отчетным. Произвести уплату необходимо не позднее 10 календарных дней после этого срока.

Если я не заплачу налог, что будет?

Если налогоплательщик не предоставил налоговую отчетность в налоговый орган в установленный законом срок, то в этом случае Кодексом об административных правонарушениях предусмотрена ответственность. 

Напомним, что при несвоевременной уплате налога начисляются пени на неуплаченную сумму налога за каждый день просрочки налогового обязательства в размере 2,5-кратной официальной ставки рефинансирования, установленной Национальным банком.

Прочитать другие советы можно здесь.

Источник: https://inbusiness.kz/ru/specprojects/sovetyabctv-14

Налог при продаже нежилого помещения физ. Лицом

Все существующие сейчас сборы, в том числе и налог при продаже нежилого помещения физическим лицом, должны уплачиваться вовремя и в полном размере. Но простым людям бывает непросто разобраться во всех сложностях и особенностях современного законодательства.

Да и тем, кто уже знаком с данным вопросом, стоит освежить свои знания: ведь в начале 2016 года вступили в законную силу несколько важных изменений, затронувших и продажу нежилой недвижимости. Давайте подробно со всем разбираться.

Кто здесь НЕ живет?

Для начала определимся, что же относится к понятию “жилое и нежилое помещение”. Как это ни странно, но в законодательстве нет четкого определения этого понятия.

Чаще всего, при определении статуса объекта используют такие основные характеристики: помещение должно быть недвижимым и иметь отдельный вход.

При этом оно может располагаться в жилом доме, но само при этом имеет статус нежилого.

Примерами нежилых объектов недвижимости могут служить различные здания коммерческого назначения: магазины, ангары, склады, кафе, гостиницы. А также сюда относятся дачные домики, гаражи и новый тип помещений: апартаменты.

Размер налога

Налог на прибыль, полученный при продаже недвижимости, является частью НДФЛ и составляет 13 процентов. Иногда сумма выплат может быть уменьшена за счёт вычетов (или налоговых льгот). А в некоторых случаях платить налог при продаже вовсе не требуются.

Отдельного рассмотрения требуют случаи, когда стоимость продажи помещения оказалась ниже его кадастровой оценки. В подобных ситуациях облагается налогом не сама полученная сумма, а кадастровая стоимость недвижимости, умноженная на понижающий коэффициент. Сейчас он составляет 0,7, но его размер может быть уменьшен региональными властями.

Например, кадастровая стоимость помещения составляет 500 тысяч рублей, а продано оно было за 300 000 руб. В этом случае подсчитывать объём налоговых выплат придётся по следующей схеме: 500 т. * 0.7 х 13% = 45 500 руб.

Получается, что общая сумма составит 45 с половиной тысяч, а не 39 000 = (300 тыс. * 13%), которые выплачивались бы в обычной ситуации.

Когда налог не выплачивается?

Как упоминалось выше, законом предусмотрены случаи, когда продажа нежилого помещения не облагается налоговыми сборами. Почти все они тесно связаны со временем владения недвижимостью. При этом тем, кто приобрёл имущество после 2016 года, придётся ориентироваться на новые нормы, а все остальные могут полагаться на предыдущую версию кодекса.

Имущество, приобретённое до 2016 года

Если Вы успели стать владельцем объекта до 2016 года, то в этом случае избежать лишних трат можно будет, если были собственником помещений более 3 лет. В этом случае, при продаже нежилого помещения налог платить не придется.

Правда, в налоговом кодексе сделана оговорка, касающаяся предпринимателей. Если ИП продает нежилое помещение, налоги, которые ему придётся выплатить, будут считаться по правилам и нормам, предусмотренным для юридических лиц.

В этом случае их объём будет полностью зависеть от той формы налогообложения, которой пользовался предприниматель.

Имущество, приобретённое позднее 1 января 2016

По новым нормам, вступившим в силу в 2016 году, налог с физических лиц на продажу нежилого помещения смогут не выплачивать те люди, которые были его собственниками не менее 5 лет.

Правда, допускаются случаи, когда достаточно владеть недвижимостью и 3 года. Все они связаны со способом получения имущества:

  1. в результате наследования или дарения близким родственником;
  2. при приватизации.

Банкротство

Ещё одним случаем, когда государство допускает продажу недвижимых объектов без налоговых сборов, является банкротство. Распроданное имущество граждан-банкротов не подлежит обложению, поскольку это нанесёт ущерб кредиторам.

Налоговые вычеты

В случаях, когда граждане владеют имуществом менее 3 лет (менее 5 по новым законам после 2016 года), они могут немного уменьшить размер выплат, воспользовавшись налоговыми вычетами. Все они связаны с возможностью законно уменьшить размер получаемых от продажи доходов.

Вы можете посмотреть видео, где об этом подробно рассказано на примере продаже жилой недвижимости.

Всего существует 2 способа сократить выплаты. При этом можно воспользоваться лишь одним из них, и тут каждый должен сам решать, какой вид налогообложения ему наиболее выгоден.

1. Первый из них связан с тем, что законодательство позволяет вычесть из полученной от продажи помещений прибыли 250 тысяч рублей. То есть, если недвижимость была продана за 700 тысяч, облагаться налогом будут лишь 450 тысяч. А в тех ситуациях, когда доход оказался меньше 250 тысяч, весь его объём будет покрыт имущественным вычетом, и НДФЛ платить не придется.

2. Второй способ сократить налоги, так же связан со снижением полученной прибыли. Но в этом случае из доходов потребуется вычитать деньги, которые ранее были потрачены на приобретение продаваемого имущества.

Следовательно, если помещение было приобретено за 300 тысяч, а продано за 400, налогом облагается лишь разница доходов и расходов.

В приведённом примере она составляет 100 тысяч = 400 000 – 300 000, а значит сам налог будет равняться 13 000 руб. = 100 т. * 13%.

Важно помнить, что все заявления на вычет должны быть обоснованы. На них могут претендовать только те люди, которые способны документально подтвердить все понесённые ранее расходы. Сделать это можно, например, договором купли-продажи.

Сроки отчетности

Коме того, следует вовремя подавать декларацию 3-НДФЛ, в которой указаны все Ваши доходы, а также Ваши права на налоговые вычеты. Все подтверждающие документы необходимо отнести в налоговую одновременно с декларацией.

Сроки подготовки отчетности ограничены: необходимо сдать все документы в налоговую инспекцию до 30 апреля того года, который следует за годом продажи. А налог (если он начислен) необходимо оплатить до 15 июля в том же году, когда сдана отчетность.

Пример. Жигулев В.А продал свой гараж, который достался ему в наследство от отца, в 2019 году по цене 6000 000 руб. Владел он им 1 год. В этом случае Жигулев может применить налоговую льготу к нежилому объекту в 250 000 руб. В результате ему придется заплатить налог 45 500 руб. = (600 000 – 250 000) * 13%.

Все расчетные данные он заносит в форму 3-НДФЛ и до 30 апреля 2020 года должен сдать ее вместе со всеми подтверждающими документами. А до 15 июля 2020 года ему предстоит уплатить рассчитанный НДФЛ.

Возможные проблемы

Обычно, налог с продажи нежилого помещения не вызывает проблем и сложностей. Чтобы избежать их, достаточно правильно заполнять декларацию и не допускать глупых ошибок.

Если Вам нужна помощь в заполнении декларации 3-НДФЛ, то смело оставляйте заявку на нашем сайте. Мы сделаем это быстро и с гарантией. Подтверждением тому служат отзывы наших любимых клиентов.

С затруднениями могут столкнуться лишь те люди, которые решили продать имущество после закрытия ИП.

В таких случаях сотрудники налоговой могут усомниться в честности налогоплательщиков и проверить верность указанных данных. Их будет интересовать, использовалась ли недвижимость, которую продает физ. лицо, в коммерческих целях.

Ведь, как упоминалось ранее, продажа имущества предпринимателей, которое приносило им прибыль, облагается по нормам юридических лиц.

Но само закрытие ИП и реализация недвижимости физическим лицом не является незаконным. Вопросы будет вызывать цель, с которой был закрыт бизнес. Ведь возможно, что это было сделано специально для продажи помещения.

Но тем, кто не нарушает законов, волноваться не стоит. Им точно ничего не грозит. Самое главное вовремя отчитаться о своих доходах.

Источник: https://nalog-prosto.ru/nalog-pri-prodazhe-nezhilogo-pomeshheniya-fizicheskim-litsom/

Налог на доходы при продаже нежилой недвижимости (НДФЛ)

Налог при продаже нежилого помещения физ. Лицом

В собственности физических лиц могут быть не только квартиры, дачи, комнаты, но и нежилые помещения. При этом наличие таких объектов далеко не всегда связано с предпринимательской деятельностью их собственника.

В случае продажи нежилого помещения физическим лицом у него может возникнуть обязанность по уплате налога на доходы с физических лиц (далее – «НДФЛ»). Рассмотрим некоторые аспекты этой проблемы, исходя из следующих исходных данных: собственник является налоговым резидентом России, не имеет статуса индивидуального предпринимателя; нежилое помещение находится на российской территории.

Чтобы решить, возникает или нет обязанность по уплате НДФЛ, принципиальное значение имеют следующие данные:

  • срок нахождения в собственности нежилого помещения на момент продажи;
  • наличие документов, подтверждающих расходы по его первоначальному приобретению;
  • характер использования помещения в течение срока владения;
  • собственно дата первоначального приобретения.

Последнее связано с тем, что с 01.01.2016 изменился так называемый минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества. Ранее он был равен трем годам, сейчас составляет по общему правилу пять лет.

Время нахождения объекта в собственности имеет ключевое значение: если продажа осуществляется по истечению установленного срока, то отсутствует обязанность по уплате налога (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – «НК РФ»), а также ст. 217.

1 НК РФ). Здесь необходимо два пояснения. Во-первых, «старый» трехлетний период продолжает применяться, но в отношении тех нежилых помещений, которые были приобретены до 01.01.2016.

Во-вторых, «новый» минимальный пятилетний срок нахождения в собственности объекта применяется к тем из них, которые приобретены после 01.01.2016.

Также трехлетний минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества применяется в случае, если:

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Кроме того, законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен минимальный предельный срок владения таким объектом.

Необходимо обратить внимание, что если продаваемый объект использовался в предпринимательской деятельности, то указанные послабления на него не распространяются. В данном случае:

  • отсутствие регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, ведения учета и отчетности не являются весомым аргументом;
  • уменьшить налоговое бремя можно, показав расходы, связанные с первоначальным приобретением объекта, но по правилам, которые установлены для организаций. Поэтому такой зачет расходов не надо путать с имущественным вычетом по НДФЛ, который по «предпринимательским» доходам не применяется.

В случае, если объект недвижимого имущества продается до истечения минимального предельного срока владения им и не был замечен в предпринимательской деятельности, то возможны следующие варианты.

  1. Уплата НДФЛ с суммы продажи. Другими словами, продав объект, продавец уплачивает «в лоб» налог по ставке 13% со всей суммы, полученной по договору (не забыв подать налоговую декларацию в установленном порядке). Вопрос о возможности использования «официальной» (указанной в договоре) и «фактической» (уплаченной реально) ценой сейчас не рассматривается (но эта тема нами неоднократно затрагивалась, см., например: «Ещё раз о рисках занижения цены сделки купли-продажи квартиры»).
  2. Использовать налоговые имущественные вычеты, предусмотренные в ст. 220 НК РФ. Кратко говоря, продав объект, продавец подает налоговую декларацию и заявляет установленный вычет, позволяющий уменьшить налоговую базу (сумму, с которой исчисляется налог). Такие вычеты предусмотрены в двух вариациях:
  • во-первых, можно представить документы, подтверждающие расходы продавца по первоначальному приобретению нежилого помещения. Если они равны или больше суммы последующей продажи, то объекта налогообложения не возникает (НДФЛ платить не надо);
  • во-вторых, можно использовать нормированный налоговый вычет в размере 250 000 рублей. Данная возможность ничем не обусловлена и может быть применена, например, в отсутствии подтверждения первоначальных расходов, незначительной фактической стоимости объекта.

Пользуясь случаем, можно ещё раз обратить внимание на проблему «предпринимательского» характера объекта недвижимости, но немного в иной плоскости. Речь идет о ситуации, когда предприниматель продает недвижимость. Возникает споры с налоговыми органами: продажа в рамках предпринимательства или в качестве «простого» гражданина.

Суды весьма неохотно воспринимают доводы, что предприниматель, реализуя имущество, может действовать вовсе не как предприниматель, а как простой гражданин. Как следствие – отказ в вычетах, требования уплаты налогов (и не только НДФЛ, но и НДС).

Для победы требуются весьма веские аргументы и доказательства неучастия объекта в предпринимательстве. Также существенно для уменьшения налоговой базы сохранение документов, подтверждающих понесенные расходы при приобретении продаваемого объекта.

Специалисты нашей команды многократно побеждали в судах, рассматривающих дела о защите прав наших клиентов – собственников домов и земельных участков (см., например, «Выступление управляющего партнера компании Казанковой Е.В. в ВАС РФ по делу №А50-990/2012»). И по своему опыту знают, как нелегко потом добиться исполнения судебных решений по таким делам.

Источник: http://www.yurbureau.ru/services/nalogovie_spori/nalog_na_dohody_pri_prodazhe_nezhiloy_nedvizhimosti/

Налог при продаже нежилого помещения физ. Лицом

По общему порядку, если недвижимость, полученная в дар от близкого родственника или члена семьи, находилась в Вашей собственности на момент продажи менее трех лет, то доход от ее реализации должен облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

Но это, как я отметила, общий порядок. Законом субъекта РФ предельный срок владения недвижимостью, дающий право на освобождения от налога (в рассматриваемом случае три года и более), может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому имеет смысл ознакомиться с Вашим региональным законодательством.

Если, к сожалению, оно не дает Вам возможность освободиться от уплаты налога, перейдем к расчету суммы, с которой НДФЛ должен платиться.

Какой налог платить с продажи нежилого помещения?

Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов

Для начала умножим кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 (кстати, с коэффициентом такая же ситуация, что и с предельным сроком пользования: закон субъекта РФ может его уменьшить.

Далее сравниваем кадастровую стоимость, скорректированную на коэффициент, с ценой продажи. В том случае, если цена продажи ниже, НДФЛ считаем с кадастровой стоимости, помноженной на коэффициент.

В Вашей ситуации (если стандартный коэффициент не уменьшается региональным законом) умножаем 2 млн на 0,7. Получаем 1,4 млн. Сравниваем с ценой продажи 1 млн. Поскольку цена продажи ниже, то налог необходимо рассчитывать со скорректированного на коэффициент кадастра 1,4 млн.

Не забываем о налоговых вычетах, связанных с продажей недвижимости.

Полученный доход можно уменьшить на документально подтвержденные расходы, связанные с покупкой или строительством, или на налоговый вычет в размере 250 тысяч рублей (если недвижимость относилась бы к жилой, то вычет уже составлял бы – ​1 млн рублей). Поскольку расходов на покупку помещения у Вас нет, так как Вы его получили в дар, то уменьшаем полученный доход в размере – ​1,4 млн на 250 тысяч рублей.

Итого получаем налоговую базу в 1,15 млн рублей. Чтобы рассчитать сам налог, умножаем полученную сумму на 13%. В Вашей ситуации это 149 500 рублей.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Нежилые помещения в понятии налогового законодательства определяются как «иные объекты недвижимости», и налоговый вычет на них (необлагаемая налогом сумма) составляет 250 тысяч рублей.

В этой ситуации налогооблагаемая база составляет 70% от кадастровой стоимости, то есть 1,4 млн рублей. Минус налоговый вычет, который дает государство по иному имуществу. Следовательно, налог для физического лица будет составлять 13% от (1,4 млн – ​250 тысяч рублей) = 1,15 млн рублей.

Кстати, налоговое бремя можно сократить, в случае если Вы являетесь индивидуальным предпринимателем.

Какие расходы указать в декларации, чтобы уменьшить налог?

Может ли неработающий пенсионер получить налоговый вычет?

Отвечает руководитель налоговой практики юридическая компания «АВТ Консалтинг» Татьяна Андреева:

Так как Вы продаете нежилое помещение по цене ниже кадастровой стоимости, для расчета налога Вам необходимо воспользоваться правилом, закрепленном в пункте 5 статьи 217.1 НК РФ. Если доход от продажи недвижимости ниже ее реальной стоимости, то НДФЛ рассчитывается, исходя из 70% кадастровой стоимости недвижимости.

Соответственно, определяем сумму, исходя из которой рассчитывается налог. Для этого кадастровую стоимость объекта недвижимости умножаем на понижающий коэффициент 0,7.

В Вашем случае кадастровая стоимость нежилого помещения равна 2 млн рублей. Сумма, с который подлежит уплате НДФЛ, составит 1,4 млн рублей.

То есть Вы должны будете заплатить НДФЛ с суммы в размере 1,4 млн рублей, несмотря на то что продали нежилое помещение за 1 млн рублей.

К сведению данное правило применяется только в случае регистрации права собственности на недвижимость в 2016 году и позднее.

В случае продажи недвижимости, право собственности на которую было зарегистрировано в 2015 году и ранее, доход от ее реализации определяется без учета особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ.

Так как Ваше право собственности на нежилое помещение было зарегистрировано в 2017 году, то при расчете налога данная норма учитывается.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли изменить расчет за отопление нежилых помещений?

Можно ли перевести в жилые подвальные и цокольные помещения?

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_rasschitat_nalog_s_prodazhi_nezhilogo_pomescheniya/6404

Консультант закона
Добавить комментарий