Нужно ли нотариальное согласие на продажу долей?

Нужно ли согласие бывшего мужа на продажу квартиры?

Нужно ли нотариальное согласие на продажу долей?

Для того чтобы ответить на Ваш вопрос, в первую очередь необходимо понять, когда и каким образом была приобретена квартира, которую Вы продаете, а также кто, кроме ребенка, является ее собственником.

Будем исходить из того, что вторая доля квартиры принадлежит Вам. Если эта доля была приобретена Вами до заключения брака, в браке на безвозмездном основании (по договору дарения, приватизации, по наследству и т. п.

) или уже после расторжения брака, то согласие бывшего супруга на продажу Вашей доли не требуется.

Если же Вы приобрели долю отчуждаемой квартиры в браке за деньги, то она является Вашим общим имуществом с супругом, и в целях обеспечения бесспорности сделки лучше получить его согласие на продажу. Если такое согласие бывший супруг Вам не даст, то продать долю тоже возможно, но велик риск, что Ваш бывший супруг оспорит эту сделку в суде.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Подарил квартиру сыну – могут ли меня теперь выселить?

У Вашего вопроса есть и второй аспект. Для продажи доли, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, Вам необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.

Как правило, органы опеки и попечительства, рассматривая подобные вопросы, требуют представить согласие второго родителя на распоряжение имуществом ребенка.

При отсутствии такого согласия Вам могут отказать в выдаче соответствующего разрешения. Отказ органов опеки Вы можете обжаловать в судебном порядке.

Отвечает юрист Мария Сохань (Кемерово):

Для продажи квартиры согласие супруга нужно, если квартира покупалась в браке, то есть является совместно нажитым имуществом. Так будет даже вне зависимости от того, на чье имя она приобреталась.

Также для продажи потребуется распоряжение органов опеки и попечительства о разрешении на продажу доли ребенка.

Для его получения нужно заявление от обоих родителей, даже если состоите в разводе, так как супруг – тоже законный представитель.

Если бывший супруг откажется подавать заявление в органы опеки, то можно получить разрешение в судебном порядке. Для этого нужно сначала получить письменный отказ от опеки, и далее подавать в суд и доказывать, что жилищные права ребенка не будут нарушены.

Как продать квартиру ребенка, если отец не выходит на контакт?

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Отвечает эксперт компании «Азбука жилья» Антон Пайзанский:

Для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, требуется согласие органов опеки. Заявление в опеку должны подавать оба родителя. Вам он не муж, но детям все еще отец. Обязать его дать такое согласие Вы не можете, и, если он будет против, уже через суд Вам нужно будет доказывать, что продажа осуществляется в интересах детей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Заявление на распоряжение долей должны подписывать оба родителя. В случае если Ваш бывший супруг против, то представитель органов опеки может озвучить Вам определенные основания, по которым можно катализировать процесс по продаже. 

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Если квартира, которую Вы планируете продавать, была приобретена в период брака, то она является совместно нажитым имуществом. То есть бывший супруг имеет право на долю в праве собственности и, соответственно, должен дать свое согласие на продажу. Если Вы заключите сделку без его согласия, то он сможет в будущем ее оспорить. 

Вопрос с увеличением фактической доли ребенка рассматривается органами опеки. Они должны дать согласие, которое потребуется представить на регистрацию.

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Можно ли отца ребенка обязать продать долю в квартире?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если с момента развода прошло больше трех лет, то согласие бывшего супруга не требуется. Если меньше, и супруг против, то сделку он может оспорить. Заставить бывшего мужа дать согласие не получится.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Вам перед продажей доли несовершеннолетнего нужно будет получить согласие органов опеки и попечительства, так как это требование семейного законодательства. Этот орган, в свою очередь, будет учитывать мнение законного представителя ребенка – его отца.

Если из-за этого согласие органа опеки и попечительства получить будет невозможно, то добиться желаемого результата возможно в судебном порядке путем подачи соответствующего искового заявления. 

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли выкупить долю мужа за маткапитал?

Как выписать бывшего мужа из квартиры, купленной в браке?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/nuzhno_li_soglasie_byvshego_muzha_na_prodazhu_kvartiry/100273

Как продать долю в квартире?

Нужно ли нотариальное согласие на продажу долей?

Идеальный вариант владения всей квартирой в собственности доступен далеко не каждому. Иногда собственниками становятся несколько человек, и не всегда они состоят между собой в родственных отношениях. Такая собственность называется долевой.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Продать долю в квартире, принадлежащей нескольким собственникам, возможно только при соблюдении специальных условий, предусмотренных законодательством. В состав таких требований входит предварительное уведомление владельцев жилья, а также нотариальное удостоверение договора по распоряжению долевой собственностью.

Законодательное регулирование долевой собственности

Правовой режим имущественных активов, принадлежащих на праве долевой собственности, регламентирован в ст. 244 ГК РФ. В этом случае на единый объект недвижимого имущества определяются доли отдельных владельцев. Размер долей может устанавливаться в зависимости от оснований возникновения долевой собственности.

Помимо норм ГК РФ, условия распоряжения долевой собственностью зафиксированы в Федеральном законе “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а также регистрации в органах Росреестра.

  1. Одним из оснований может быть заключение договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность граждан (приватизации). Если в квартире зарегистрированы несколько человек, то все они могут стать участниками приватизации. И каждый получит долю в этой квартире.
  2. Другим основанием может быть договор купли-продажи квартиры – когда на стороне покупателя выступают несколько граждан, чаще всего члены одной семьи.
  3. Ещё одно основание для возникновения долевого права собственности – наследование квартиры несколькими наследниками.

Каким бы не было основание долевой собственности, в случае возникновения необходимости продажи доли квартиры могут возникнуть сложности. Потому что, чем больше собственников квартиры, тем сложнее им бывает договориться о сроках, покупателях, цене, а иногда и о самом факте продажи.

Порядок (процедура) продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире начинается с поиска потенциального покупателя. Отчуждение не целого объекта, а только его части, может существенно сузить круг предложения, да и стоимость доли всегда значительно меньше по сравнению с квартирами. Если покупатель найден, процедура продажи доли в квартире будет состоять из следующих действий:

  • согласование условий сделки и подготовка проекта договора;
  • направление уведомления о предстоящем заключении договора остальным владельцам долей, у которых возникает право преимущественной покупки на тех же условиях;
  • при получении от дольщиков отказа от приобретения доли, либо в отсутствие их ответа на протяжении месяца, необходимо обратиться в нотариальную контору для удостоверения договора;
  • после нотариуса можно обращаться в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр, чтобы официально зарегистрировать сделку;
  • после проведения регистрационных мероприятий нужно получить выписку из ЕГРН, в которой будет отражен факт передачи прав на долю.

Важно! Правила продажи доли в квартире предусматривают обязательное уведомление всех собственников жилого помещения. При отсутствии доказательства уведомления, документы для продажи доли в квартире не будут приняты регистрирующим органом.

Если при рассмотрении уведомления дольщики примут решение воспользоваться правом преимущественного выкупа, порядок продажи доли в квартире изменится. В этом случае на стороне покупателя будут выступать владельцы остальных частей квартиры, хотя условия договора купли-продажи останутся неизменными.

Закон о продаже доли в квартире предусматривает обязательное правило о нотариальном удостоверении договора. Для этого нужно представить не только сам договор, подписанный сторонами, но и иные документы:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство, выписка ЕГРН);
  • уведомление остальных дольщиков о сделке;
  • письменный отказ от преимущественного права выкупа (если он имеется);
  • общегражданские паспорта участников договора.

Нотариус поставит удостоверительную отметку на бланк договора и внесет данные в реестр. За удостоверение придется уплатить нотариальный тариф, сумма которого будет различаться в зависимости от региона.

После этого продавец и покупатель могут обращаться в службу Росреестра или Многофункциональный центр за регистрацией сделки купли-продажи доли. Рассмотрим нюансы и условия продажи доли в квартире в отдельных случаях.

Как можно продать долю в квартире

В ряде ситуаций продажа и покупка доли в квартире могут потребовать соблюдения дополнительных нюансов, которые могут вообще исключить возможность совершения сделки.

Другому собственнику

Продажа 1/2 доли квартиры формально потребует выполнить тот же комплекс действий, т.е. направить уведомление и совершить нотариальное удостоверение. Сразу после вручения уведомления можно обращаться к нотариусу, если квартирой владеет только два собственника.

Задать вопрос юристу

В ипотечной квартире

Можно ли продать часть доли в квартире, которая была приобретена по ипотечному договору? Нет. В этом случае распоряжение жильем запрещено, так как на долю зарегистрировано обременение (залог банка). Продажа будет возможна только при согласии банка либо после полного погашения кредитного обязательства.

Без согласия других совладельцев

Как можно продать свою долю в квартире, если остальные владельцы не отвечают на письменное уведомление и не дают согласие на сделку? В этом случае закон предусматривает месячный период ожидания. Если по истечении 30 дней на уведомление не получен ответ, продавец имеет полное право продолжить сделку.

Долю квартиры, полученной по наследству

Что нужно для продажи доли в квартире, полученной гражданами по наследству? В этом случае порядок действий продавца будет неизменным, потребуется обязательное письменное уведомление и нотариальное удостоверение.

После развода

В этом случае возможны следующие нюансы:

  • если доля принадлежала продавцу на момент заключения брака, он имеет право продать ее даже без уведомления второго дольщика;
  • если квартира приобреталась в браке на общие средства, для продажи доли потребуется не только уведомление второго супруга, но и нотариальное согласие на распоряжение общим имуществом.

Важно! Правило о получении нотариального согласия не действует, если супруги установили раздельную форму владения долями. Это можно сделать путем заключения брачного контракта.

По доверенности

В этом случае на каждом этапе сделки представитель должен иметь нотариальную доверенность с полным перечнем полномочий. По доверенности может подписываться каждый документ, в том числе уведомление и договор купли-продажи.

Если владелец доли несовершеннолетний

Как оформить документы, если осуществляется купля продажа доли квартиры, принадлежащей ребенку? В этом случае для отчуждения недвижимости потребуется получить письменное согласие органов опеки. Такой документ будет выдан только при подтверждении покупки несовершеннолетнему ребенку нового объекта, не ухудшающего жилищные условия.

Перечень необходимых документов

В зависимости от различных стадий, сторонам будут необходимы документы для купли продажи доли в квартире:

  • договор купли-продажи, удостоверенный нотариально, и передаточный акт;
  • правоустанавливающие документы – свидетельство о праве или выписка ЕГРН;
  • письменное уведомление остальных дольщиков и их официальный отказ от приобретения (если он оформлялся);
  • общегражданские паспорта контрагентов и свидетельства о рождении (в зависимости от состава участников);
  • доверенность на представителя;
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрацию сделки;
  • заявление о совершении регистрационных действий.

Важно! В документы, необходимые для продажи доли в квартире, входят свидетельство о праве или выписка ЕГРН. Оба документа имеют одинаковую юридическую силу, однако с июля 2016 года выдача свидетельств прекращена. Для подтверждения права выдается только выписка ЕГРН.

Порядок продажи доли в квартире предусматривает необходимость заполнять обязательные документы.

Образцы

На нашем сайте вы можете бесплатно скачать образцы документов, которые потребуются для продажи:

  • договор купли-продажи доли квартиры

Чтобы избежать ошибок при заполнении документов, обратитесь к нашим специалистам. Мы поможем с оформлением любой документации, которая потребуется при продаже недвижимости.

Как через суд продать долю в квартире

Такая возможность законодательством не предусмотрена, никто не может обязать собственника доли продать часть его имущества. Такое же позиции придерживается Конституционный Суд РФ в Определении от 07.02.2008 № 242-0-0.

Принудительная реализация доли возможна в рамках исполнительного производства, когда собственник отказывается исполнять законное решение суда. В этом случае будут проводиться публичные торги, а остаток вырученных средств будет перечислен владельцу доли.

Налоговая ставка

Как оформить куплю-продажу доли в квартире, чтобы не платить налог на доходы? В этом случае нужно учитывать следующие особенности:

  • налог не уплачивается, если период владения долей составил более трех лет;
  • налог не уплачивается, если от продажи доли не получен доход (сумма по договору продажи не превысила расходы по приобретению доли);
  • если от продажи имеется налогооблагаемый доход, налог будет уплачиваться по ставке 13% от суммы такого дохода.

При заполнении декларации 3-НДФЛ мы рекомендуем обратиться за помощью к нашим специалистам, чтобы правильно заполнить все документы в налоговую инспекцию. Для связи с нашими консультантами заполните форму обратной связи или позвоните по одному из указанных телефонов.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Источник: https://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/kak-prodat-dolyu-v-kvartire/

Согласие на покупку доли в квартире образец 2019

Нужно ли нотариальное согласие на продажу долей?

/ Жилищные споры / Согласие на покупку доли в квартире

Просмотров 249

Совладельцы квартиры обязаны соблюдать преимущественное право выкупа долей. Имеется в виду следующее – если доля выставлена на продажу, первыми покупателями выступают текущие дольщики, а не третьи лица.

Для того, чтобы воспользоваться своим правом, собственники направляют согласия или отказы на покупку доли. Казалось бы, все просто. Вот только на практике случаются споры, недопонимания и пропуск сроков.

Как составить согласие на приобретение доли в квартире? Что в нем указывать, нужно ли разрешение от второго супруга? Из нашей статьи вы узнаете обо всех тонкостях этапа сделки.

Что такое согласие на покупку доли в квартире?

Жилье в общей долевой собственности принадлежит нескольким владельцам. Их доли могут отличаться, но это не влияет на преимущественное право выкупа долей. Условно, если Иванову принадлежит 5/20 часть, а Петрову всего 1/20 доля в квартире – оба совладельца могут приобрести квадратные метры Сидорова – третьего собственника этой же квартиры.

Согласие на покупку доли в квартире – это официальный ответ совладельца о желании купить долю на предложенных условиях о цене и расчетах (ст. 250 ГК РФ). Оно высылается в ответ на уведомление продавца. Срок на принятие решения – 30 дней с момента получения уведомления.

Вообще, согласие – это право, а не обязанность дольщика. Если вас не устроит цена или условия сделки, вы можете отказаться от покупки доли в квартире. Об этом также желательно известить продавца (необязательно).

Обратите внимание, что согласие считается лишь желанием выкупить долю. Если помимо вашего одобрения поступят согласия от других совладельцев – выбирать покупателя будет продавец. Он может заключить договор купли-продажи с одним из кандидатов или разделить свою долю между всеми желающими. Оспорить действия собственника доли, увы, никак не удастся.

Нужно ли согласие супруга?

Женатые/замужние собственники должны помнить о согласовании сделки со своим супругом. Об этом, в частности, говорится в пункте 2 статьи 34 СК РФ – если один супруг использует общие доходы на покупку недвижимости, он должен получить разрешение от мужа или жены.

Таким образом, в случае официального брака, покупатель должен предоставить согласие второго супруга.

Исключением являются три ситуации:

  • сожительство, т.е. совместное ведение хозяйства без регистрации брачных отношений;
  • развод супругов;
  • наличие брачного договора – с условием, что имущество супругов является не совместным, а личным (например, муж покупает долю в квартире и становится ее собственником, а жена – нет).

Согласие супруга составляется в простой письменной форме. Обязательное требование – нотариальная подпись и печать.

Супругам нужно посетить нотариуса, предъявить паспорта и свидетельства о браке, а затем составить согласие. Разумеется, услуга является платной. Нотариус возьмет деньги за удостоверение документа (волеизъявления). Общая сумма от 1100 до 2 300 рублей, в зависимости от региона.

Образец согласия супруга на покупку доли в квартире

Согласие мужа или жены составляется в произвольной форме, по образцу. Текст документа желательно набирать на компьютере.

  • наименование документа – «Согласие на…»;
  • населенный пункт (город) – например, г. Москва;
  • дата составления – в формате «число, месяц, год»;
  • сведения о супруге, который дает разрешение – ФИО, дата рождения, паспортные данные, место жительства, дата регистрации брака;
  • согласие на совершение сделки – в нашем случае «покупка доли в квартире»;
  • адрес объекта недвижимости;
  • разрешение на регистрацию в органе Росреестра;
  • пометка нотариуса – о разъяснении условий сделки и подачи разрешения;
  • подпись супруга (с расшифровкой);
  • отметка о заверке нотариусом – ФИО и подпись клерка.

Образец согласия на покупку доли в квартире

Ответ на уведомление о продаже доли оформляется по аналогии в свободной форме. Согласный собственник должен удостоверить письмо у нотариуса. Если этого не сделать, документ не будет иметь юридической силы.

Основные пункты согласия:

  • название документа;
  • город и дата составления;
  • ФИО собственника, который изъявляет желание приобрести доли в квартире – место и год рождения, сведения паспорта, адрес проживания;
  • подтвердить, что уведомление было получено;
  • размер предложенной доли (например, ¼ часть квартиры);
  • адрес нахождения объекта;
  • цена, за которую хотят продать долю (например, 350 000 рублей);
  • готовность вступить в сделку на условиях продавца;
  • встречные условия, детали – если требуются;
  • сведения об ознакомлении с разъяснением нотариуса;
  • подпись собственника;
  • подпись и печать нотариуса.

Если у вас есть уверенность в продавце, можно не тратиться на согласие, а заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Внесите в него условия сделки, цену, способ расчетов и закрепите права и обязанности сторон. Ниже вы можете ознакомиться с примером:

Как оформить согласие на покупку доли в квартире?

Положительный ответ о приобретении доли нужно передать продавцу. Выбирайте тот способ, который позволит зафиксировать отправку согласия на имя адресата.

Порядок отправки

Удобнее всего направить письмо через курьера или нотариуса. Однако, если вы собираетесь дать ответ самостоятельно, вот небольшая инструкция:

  1. Составьте согласие, заверьте его у нотариуса.
  2. Отправляйтесь в почтовое отделение.
  3. Заполните чистый бланк формы-107 – укажите, что пересылаете, количество писем, их ценность, пункт «уведомление о доставке/вручении адресату».
  4. Пропишите адрес продавца (указанный в уведомлении), поставьте свою подпись.
  5. Заполните другие бланки (например, на опись вложений или на оповещение через SMS-сообщения).
  6. Ожидайте уведомления о вручении адресату.

Даже если есть возможность вручить согласие лично в руки продавцу, старайтесь не использовать этот способ. Риск в том, что собственник получит от вас извещение, а затем может сказать, что ничего не получал. Доказать факт передачи “из рук в руки” очень сложно, особенно если нет свидетелей. Наилучший вариант – через нотариуса или заказным письмом с уведомлением о вручении.

О других уловках, схемах и неприятностях мы рассказывали в статье «Подводные камни и риски при покупке долей в квартире«.

Стоимость

Вероятно, вы думаете, что отправка согласия обойдется бесплатно. Но на деле расходов не избежать. Особенно, если вы планируете действовать через нотариуса.

Сколько стоит согласие на приобретение доли в адрес продавца:

  • отправка заказного письма – 132 рубля;
  • *дополнительная опция «уведомление о вручении» – от 27 до 68 рублей (простое и заказное);
  • опись вложения (проверка соответствия) – по тарифу филиалов Почты РФ (например, в Москве – 72 рубля, в Санкт-Петербурге – 50 рублей);

Нотариус в Москве возьмет за удостоверение согласия 500 рублей. Размер платы за УПТХ составит около 1 000 рублей. Итоговая сумма – 1 500 рублей. Отправкой бумаг займется сам нотариус, так что вам нужно лишь ожидать ответ от продавца.

Сколько действует?

Преимущественное право выкупа долей ограничено по времени. Совладельцам даётся всего 30 дней, чтобы дать ответ о согласии/отказе. Если не уложиться в указанный срок, приоритет в выкупе теряется.

Нужно понимать, что письмо может идти не одну неделю. Особенно, если адресат проживает в другом городе. Желательно не тянуть с ответом: получили уведомление – отвечайте продавцу. Подстрахуйтесь и позвоните продавцу, сообщив, что вы отослали ему извещение. Иначе есть риск пропустить месячный срок.

Не переживайте, если 30-дневный срок уже истёк, а ваше письмо «в пути». Прежде чем заверить договор купли-продажи, нотариус ожидает ответов от всех совладельцев. Обычно на это уходит 2-3 недели.

Если вы изъявили желание выкупить долю, но продавец уже заключил сделку с третьим лицом, не из числа собственников квартиры, оспаривайте сделку.

Оказать помощь в этом нелегком деле может юрист нашего портала. Эксперт разберет вашу ситуацию, посоветует, как лучше отправить извещение, что в нем указывать и сколько ждать ответа.

Обращение к юристу обезопасит от рисков и пропуска месячного срока.

Смотрите видео о согласии мужа или жены на покупку объекта недвижимости:

Источник: http://law-divorce.ru/soglasie-na-pokupku-doli-v-kvartire/

2.1. Общие правила нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимого имущества

Нужно ли нотариальное согласие на продажу долей?

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) к сделкам по отчуждению недвижимого имущества относятся договор купли-продажи, договор мены и договор дарения недвижимого имущества.

Согласно установленным законом требованиям такие договоры заключаются в письменной форме (п. 3 ст. 574, п. 2 ст. 567, ст. 550 ГК РФ).

Договор дарения недвижимого имущества, равно как и переход права собственности на недвижимое имущество по договорам мены и купли-продажи, подлежат обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ, ст. 551 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Так, при отчуждении недвижимого имущества обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

  • сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Исключение составляют:

— сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

— сделки по отчуждению земельных долей;

— сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);

— договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);

  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
  • сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»);
  • сделки, направленные на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства, в том числе предусматривающие обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства (ст. 12 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»). 

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.

При нотариальном удостоверении сделки, нотариус руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы), в частности, выясняет дееспособность обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 43, 54, 55, 56 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, далее — Основы).

При удостоверении договоров, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу (ст. 55 Основ).

Кроме этого, нотариус проверяет отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению договоров, направленных на отчуждение недвижимого имущества.

При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно.

Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом по месту нахождения указанного имущества. Если отчуждаемые объекты недвижимости находятся на территории разных субъектов Российской Федерации, то удостоверение договора производится нотариусом по месту нахождения любого из объектов (ст. 56 Основ).

Нотариус удостоверяет сделку только в том случае, если сделка, равно как и документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства. Если сделка не отвечает установленным законом требованиям, нотариус отказывает в совершении данного нотариального действия (ст. 48 Основ).

После удостоверения договора об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ст. 55 Основ).

Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие (п. 2 ст. 157.1 ГК РФ). В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии должна быть указана та сделка, на совершение которой дано согласие. При этом молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ).

При отчуждении недвижимого имущества, являющегося общим имуществом супругов, для заключения одним из супругов сделки необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу необходимо принимать во внимание, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Исключение составляют случаи продажи доли с публичных торгов, а также продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При этом доля в праве общей собственности может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков в случае, если все остальные участники долевой собственности откажутся в письменной форме от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Нотариус удостоверяет сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, кроме сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению земельных долей; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Указанные сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения.

При удостоверении сделок по отчуждению недвижимости нотариусом взимается нотариальный тариф, установленный в ст. 22.1 Основ, а также плата за оказание услуг правового и технического характера.

определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки.

правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места).

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности).

действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом.

К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию.юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений.

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/21-obshchie-pravila-notarialnogo-udostovereniia-sdelok-po-otchuzhdeniiu-nedvizhimogo-imushchestva

Продажа доли в квартире: участие нотариуса по правилам 2018 года

Нужно ли нотариальное согласие на продажу долей?

Продажа доли в квартире – не всегда простая процедура, так как по закону должны соблюдаться права всех собственников недвижимости: если они не согласны со сделкой, то смогут оспорить её в суде.

А со 2 июня 2016 года желающим продать свою долю в квартире придётся учитывать ещё одно требование закона:  любые сделки, касающиеся долей в доме или квартире должны в обязательном порядке оформляться нотариально и только потом проходить процедуру госрегистрации.

Неважно, намерен ли владелец продать или подарить свою долю другому сособственнику или третьему лицу, не имеющему отношения к дольщикам – прежде всего, необходимо, чтобы сделку оформил нотариус. Затем нужно будет зарегистрировать её в Росреестре, предоставив полный пакет документов. Таким образом, продажа доли без нотариуса становится невозможной.

Желающим оформить сделку с долевой недвижимостью также необходимо помнить следующие нюансы:

  • По закону отличий в процедуре передачи жилья новому владельцу – будь то родственник или посторонний человек, нет, кроме ситуации дарения – в случае дарения доли сособственнику не действует преимущественное право покупки у других совладельцев;
  • Но правило нотариального заверения распространяется и на те сделки, в процессе которых долевая недвижимость переходит в руки одного хозяина (по договору дарения либо купли-продажи).

Согласно заверениям экспертов, эти меры призваны уменьшить количество мошенников и случаев захвата жилья на рынке недвижимости.

Нотариальное согласие на продажу доли необходимо для защиты интересов дольщиков. Кроме того, оформляя сделку, нотариус тем самым проводит проверку её легитимности и исключает возможные попытки обмана и мошенничества со стороны участников договора.

Порядок продажи, преимущественное право дольщиков и его реализация

Гражданский кодекс РФ гласит, что недвижимость, принадлежащая двум или более гражданам одновременно, находится либо в долевой, либо в совместной собственности (ст. 244). Главное отличие между этими двумя видами заключается  в том, что при долевом владении каждый сособственник имеет определенную долю в общем доме или квартире.

Оформление сделок с участием долевой недвижимости имеет свои нюансы Основная трудность заключается в том, что продажа, обмен или дарение доли требуют обязательного согласия всех сособственников жилья.

Это отличает права владельца доли в доме или квартире от, к примеру, прав хозяина одного из помещений в общем здании, когда его имущество выделено «в натуре», т.е.

определено в границах внутри здания и зарегистрировано в установленном порядке.

Загвоздка в том, что на практике одну долю фактически нельзя «отгородить» от остальных и запретить другим дольщикам использовать чужую жилплощадь.

Ведь доля в квартире отмечается во всех официальных документах лишь в виде числового  отношения (дроби) – будь то треть, половина, четвертая часть площади жилья и т.п.

Выделение доли «в натуре» внутри квартиры натыкается на ограничения жилищного законодательства, предусматривающего помимо санитарных норм метража еще и требования к доступу к таким помещениям как кухня, санузел и т.д.

Чтобы реализовать свою часть недвижимости (не выделенную «в натуре»), по закону необходимо соблюсти преимущественное право остальных сособственников на покупку квартиры.

Это значит, что желающий продать свою долю жилья обязуется в первую очередь предложить приобрести её другим дольщикам, к примеру, бывшей супруге.

Таким образом, хозяин не вправе искать посторонних покупателей до получения отказа на приобретение доли квартиры от других дольщиков.

Итак, чтобы законно продать долю в квартире, её владелец должен выполнить следующие шаги:

  1. Предложить всем без исключения оставшимся дольщикам выкупить его часть квартиры. Цену при этом устанавливает, разумеется, продавец. Предложение должно быть оформлено в виде письменного извещения о намерении реализовать долю, в котором также прописываются её стоимость и прочие условия сделки (обычно делается через нотариуса).
  2. В том случае, если кто-либо из дольщиков согласится на эти условия и решит выкупить жилплощадь, необходимо оформить сделку – процедура аналогично заключению обычного договора купли-продажи.
  3. Если никто из сособственников не выразит желания выкупить долю, то владельцу необходимо заручиться их письменным отказом, с которым уже можно будет искать покупателей в числе посторонних, но по той же цене (не ниже). Если отказ в письменной форме не был предоставлен, то владелец вправе продавать жилплощадь не ранее чем через месяц с момента уведомления других дольщиков. По истечении срока хозяин сможет законно продать недвижимость третьему лицу – но у него должно быть доказательство извещения всех сособственников о своём намерении.

При оформлении сделки купли-продажи  совместно с посторонним человеком владелец доли обязан предъявить в органы Росреестра письменный отказ всех остальных собственников – или же документы, подтверждающие, они получили предложение о выкупе отчуждаемой доли более 30 дней назад, но ни один из них не согласился заключить сделку на условиях продавца.

Полезно знать! Бывают случаи, когда выкупить долю в квартире хотят несколько совладельцев недвижимости одновременно. Тогда продавец имеет право самостоятельно выбрать, кому из них продать свою жилплощадь.

Если владелец реализуемой доли при её продаже не соблюдал преимущественное право других сособственников, то любой из них сможет оспорить сделку купли-продажи в суде. Согласно законодательству, дольщик имеет право сделать это в течение трёх месяцев с того момента, когда он узнал о факте передачи недвижимости в руки постороннего лица.

Продажа доли квартиры без согласия других собственников

К сожалению, мирно договориться об отчуждении доли в квартире не всегда удаётся, даже если дольщики являются друг другу родственниками.

Сособственники могут целенаправленно уклоняться от получения письменного извещения, или же давать согласие на приобретение, хотя на самом деле выкупать долю не собираются – им нужно лишь потянуть время.

  К тому же возможны ситуации, в которых контакт с одним из дольщиков затруднён: ссора, проживание в другой стране и т. п. Что же предпринять в этом случае?

Основное правило – реализовать долю в квартире имеет право любой, если предварительно выделить её из состава всей жилплощади через суд.

В этом случае оформить сделку можно, даже если согласие собственников на продажу доли отсутствует – помешать они никак не смогут, хоть и имеют преимущественное право на приобретение.

Однако лучше всего будет предпринять следующие действия, постаравшись решить проблему миром:

  • Обратиться ко всем дольщикам с предложением выкупить часть недвижимости;
  • Если сособственники отказываться общаться с продавцом лично, извещение о продажи доли следует отправить заказным письмом с уведомлением о его получении – так будет проще доказать свою правоту в ходе возможного судебного разбирательства;
  • Если продавец не знает, где находится дольщик, то письмо нужно отправить по последнему известному адресу;
  • В случае дальнейшего отказа сособственников договариваться можно обращаться в суд для выделения своей доли в недвижимости и её последующей продажи.

Кроме того, существует ещё один способ обойтись без согласия дольщиков – оформить договор дарения на покупателя, предварительно договорившись о способе перечисления средств – здесь стоит действовать осторожно.

Дело в том, что по закону для дарственной не требуется согласие остальных сособственников.

Тем не менее, и в этом случае для заключения договора необходим нотариус: оформить долю в квартире с июня 2016 года можно только через него.

Продажа доли: документы для нотариуса

Для нотариальной заверки сделки и её последующей регистрации  необходимо предоставить пакет нижеперечисленных важных бумаг:

  1. Документ, удостоверяющий личность продавца либо всех дольщиков (паспорт).
  2. Справка из ЕГРП (из Росреестра с информацией о правообладании).
  3. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость (договор купли-продажи, бумаги о приватизации и т. п.).
  4. Справка о составе семьи.
  5. Если в составе дольщиков есть несовершеннолетний ребёнок, то потребуется разрешение от органов опеки и согласие родителей. Если последние были официально разведены, то все документы также нужно оформлять нотариально.
  6. Кадастровый паспорт квартиры и технический из БТИ;
  7. Согласия всех совладельцев на оформление договора (в письменном виде), заверенные нотариусом.
  8. Документ из БТИ об отчуждении доли (действителен в течение 1 месяца).

Необходимо помнить, что договор не будет иметь юридической силы до регистрации соглашения в государственных органах. Документы должен заверить нотариус – купля-продажа доли (сделка) будет считаться действительной только в этом случае.

Полезно знать! С 15 июля 2016 года свидетельства о госрегистрации прав на жильё Росреестром более не выдаются. Теперь переход дома или квартиры в новые руки удостоверяется исключительно выпиской из ЕГРП.

Уплата налогов с продажи доли в квартире

Согласно Налоговому Кодексу РФ, сделка купли-продажи недвижимости считается источником дохода, а потому облагается НДФЛ в размере 13 процентов.

Тем не менее, налоговый вычет позволят существенно сократить обязательной взнос в пользу государства – так, сделки с недвижимостью до миллиона рублей (пп.1 п.2 ст.

220 НК РФ) налогом не облагаются вообще, а если стоимость проданной квартиры была больше, то налог взимается только с суммы, превышающей миллион. Например, доля жилплощади стоила 1,5 млн. руб., значит после её реализации в казну придётся уплатить (1500 –1000) * 13 % = 60 тыс. рублей.

Помимо этого, если доля квартиры находилась в собственности продавца дольше пяти лет, то налог с её продажи не взимается.

Согласно требований ст. 217.1 НК РФ сокращенный срок в три года установлен для случаев:

  1. право собственности получено по причине наследства или в рамках договора дарения между близкими родственниками;
  2. право получено налогоплательщиком как результат приватизации;
  3. право получено плательщиком ренты по соглашению пожизненного содержания с иждивением.

Налог и кадастровая оценка

Ранее при продаже недвижимости покупатель и владелец нередко занижали «на бумаге» стоимость квартиры, чтобы уменьшить размер налога.

Однако с 2016 года в этом больше нет никакого смысла – теперь сумма налога не может быть исчислена ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости (п.5 ст. 217.1 НК РФ).

У сотрудника налоговой службы есть доступ к базе данных, благодаря чему он всегда может узнать сумму оценки и сверить её с документацией по сделке.

Владелец доли имеет полное право продать квартиру по стоимости ниже кадастровой. При купле-продаже жилья и продавец, и покупатель ориентируются на рыночную стоимость, которая может быть ниже суммы кадастровой оценки в силу различных причин, к примеру:

  • отсутствие ремонта, неудобная планировка и т. п.
  • спад на рынке квартир, вызванный кризисом и отсутствием спроса из-за снижения покупательской способности граждан.

Продавать долю в квартире за сумму меньше кадастровой можно, но занижать сумму сделки в документах ради уменьшения налога абсолютно бессмысленно: согласно новым законам, НДФЛ за продажу взыщут по формуле: (кадастровая оценка*0,7 – 1 млн.)*13 %.

Для наглядности приведём пример: пусть кадастровая стоимость жилплощади равняется 4 миллионам рублей, владелец договорился о её продаже за 2 миллиона. Налог рассчитывается следующим образом: 4 млн.*0,7 – это 3.3 миллиона. Первый миллион не учитывается при налогообложении, остаётся 2,3 млн. Умножив эту сумму на ставку НДФЛ, получаем 299 тысяч.

Вот почему реализовывать жилье дешевле, чем со скидкой в 30 процентов от кадастровой оценки не несет налоговой экономии продавцу. Никакой разницы в сумме налога от снижения цены ниже данного порога  — нет.

Если владелец понимает, что продать недвижимость за сумму, эквивалентную кадастровой стоимости нельзя, ему следует обратиться в суд и добиваться снижения оценки. Имеет смысл узнать, какие региональные правила могут влиять на значение коэффициента, ведь отдельные субъекты Российской Федерации вправе его варьировать.

Продажа квартиры в долях через нотариуса – не только необходимое условие законного оформления сделки, но защита обеих сторон от мошенничества и обманных схем захвата жилья. Нотариус проводит анализ условий продажи, реакции на сделку других собственников. В итоге он может либо заверить договор подписью и печатью, либо отказать по причине возможных нарушений.

 

Источник: http://calculator24.ru/2017/08/31/prodazha-doli-v-kvartire-uchastie-notariusa/

Консультант закона
Добавить комментарий