Обязательно ли выделять детям доли перед продажей квартиры, купленной под мат капитал?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: советы и рекомендации

Обязательно ли выделять детям доли перед продажей квартиры, купленной под мат капитал?

Материнский капитал может быть отдан для приобретения, постройки или реконструкции жилого помещения. Однако нельзя исключать, что рано или поздно семье понадобятся средства на квартиру большей площади или другие важные цели. В таком случае часто возникает вопрос: как продать квартиру, купленную на материнский капитал, на законных основаниях?

Имеются ли ограничения?

Перед тем как продать квартиру, купленную на материнский капитал, важно подробно изучить законодательство. Особенностью оформления права собственности на такую квартиру является наделение долями всех членов семьи. Для несовершеннолетних это гарантия учета их прав и интересов, ущемление которых может повлечь за собой сложности при сделке с недвижимостью.

Поэтому продажа жилья, купленного на материнский капитал, ограничена получением разрешения от органов опеки.

В соответствии со статьями ГК РФ, работники соответствующих государственных органов, как правило, отслеживают, с какой целью осуществляется такая продажа, чем она может обернуться для детей, и согласовывают сделку только при соблюдении следующих правил:

При попытке обойти закон органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме.

На каких условиях оформляют разрешение?

Для получения разрешения на продажу необходим утвержденный государством перечень документов, таких как:

Если подходящий вариант для покупки следующего жилья не найден, то можно остановиться на другом способе обеспечения имущественных прав несовершеннолетних:

Ухудшением жилищных условий и причиной отказа в выдаче разрешения может быть не только уменьшение доли несовершеннолетнего, но и другие факторы:

При ипотеке оплата происходит в течение длительного времени, и реализация квартиры с материнским капиталом становится затруднительной. Поскольку жилье остается предметом залога, выделить ребенку долю в нем и оформить собственность в полной мере можно только по факту выплаты всей стоимости.

В любом случае, если опека убедится, что права ребенка соблюдаются, то разрешение на продажу подготовят в течение двух недель после подачи заявления. Официальное согласие выдается в виде постановления главы администрации по месту проживания детей. В нем указывается срок действия разрешения, который составляет три месяца.

По истечении этого времени нужно будет повторно обращаться за этим документом.

Таким образом, продажа квартиры, купленной на материнский капитал, ни при каких обстоятельствах не будет законной без одобрения сделки органами опеки и попечительства и надлежащего оформления документации.

В большинстве случаев для соблюдения всех нюансов лучшим выходом будет обращение к профессиональному риелтору, который поможет реализовать подобную квартиру за минимальный срок и в полном соответствии с действующими законами.

Каковы риски для потенциальных покупателей?

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, затруднена, потому что у потенциальных покупателей есть обоснованные опасения на счет этого вида недвижимости:

Учитывая все эти риски, потенциальному покупателю нередко приходится проводить длительную проверку квартиры, выяснять, был ли задействован материнский капитал, а это требует дополнительной траты времени и денег.

Убедить покупателей, что сделка не грозит им потерей жилплощади в будущем, помогут квалифицированные юристы и риелторы.

Они проследят историю недвижимости и подготовят документы, чтобы продать квартиру с материнским капиталом.

Как быстро совершить сделку?

Наиболее быстрая продажа квартиры с материнским капиталом возможна при одновременной покупке недвижимости большей площади. Самостоятельно организовать этот процесс непросто, ведь приходится заниматься и процедурой получения разрешения, и поиском подходящих по всем критериям квартир. Необходимо:

Весь процесс продажи описанной недвижимости потребует как минимум нескольких месяцев.

Если же на последующую квартиру планируется взять ипотеку или использовать средства вновь полученного материнского капитала, время увеличивается за счет срока рассмотрения и одобрения сделки банком или Пенсионным фондом. Как известно, перед тем как выдать материнский капитал, заявление рассматривают достаточно долго.

Где получить квалифицированную помощь?

Как видно из статьи, продать квартиру с материнским капиталом можно только с официального разрешения органов опеки и попечительства. Его оформление требует времени, внимания ко многим юридическим нюансам, без учета которых возникает угроза срыва сделки или ее аннулирования в дальнейшем.

Для потенциальных покупателей также существует опасность лишиться собственности или части своих средств. Минимизировать риски и позаботиться о том, чтобы продажа была осуществлена по закону, можно с помощью профессиональных юристов и риелторов.
Большой опыт в проведении подобных процедур имеет агентство «БЕСТ-Недвижимость».

Обращение к сотрудникам компании ускорит процесс оформления сделки, сэкономит ваше время и даст гарантированный результат.

У вас есть возможность воспользоваться следующими услугами:

Специалисты компании могут ответить на важные для вас вопросы по телефону либо при личной встрече в одном из 16 офисов, который выберете вы.

Источник: https://www.best-realty.ru/about/advices/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital-sovety-i-rekomendatsii/

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал? Продажа квартиры в ипотеке с маткапиталом

Обязательно ли выделять детям доли перед продажей квартиры, купленной под мат капитал?

Программа «Материнский (семейный) капитал» реализуется с 2007 года, и за это время обстоятельства могли поменяться: у одних дети только появились на свет, у других уже повзрослели и захотели жить отдельно.

Если при покупке использовался сертификат МСК, то все члены семьи должны иметь выделенные доли в данном жилье. Проблемы возникают, если среди собственников есть несовершеннолетние.

О том, какие документы нужны для оформления купли-продажи, как получить согласие опеки и что делать, если ипотека ещё не погашена, расскажет эксперт кредитного отдела.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних: инструкция

Самый простой вариант – если детям исполнилось 18. В этом случае жилье оформляется в общую собственность (если это не было сделано ранее) и реализуется с согласия всех владельцев. Если же среди собственников есть несовершеннолетние, то потребуется разрешение Органов опеки и попечительства (ООиП) на продажу их долей. С 14 до 18 лет, помимо опеки, ребенок также пишет согласие на переезд.

На данный момент самая большая проблема в этой сфере – отсутствие единого регламента для принятия таких решений и местечковые правила у каждого районного ООиП.

Поэтому, вариантов действия при продаже квартиры с маткапиталом несколько, но перед тем, как решить воспользоваться одним из них, обязательно проконсультируйтесь в органах опеки.

Без их положительного вердикта реализовать квартиру законным способом невозможно.

Вариант 1. Выделение долей детям в покупаемой квартире 

Этот вариант чаще всего срабатывает, т.к. предполагает минимальные риски для ребенка остаться ни с чем.

Нужно подготовить документы на продажу одной и покупку другой квартиры, заключить предварительные договоры купли-продажи, прописав, какая доля в новом жильё будет принадлежать отпрыскам.

Некоторые ООиП требуют предоставить “Гарантийное обязательство продавца о продаже доли несовершеннолетнему”. В данном случае адрес нотариата нужно уточнить у них, поскольку не все нотариусы знают, как оно оформляется. 

ДДУ при наличии несовершеннолетних собственников опека пропускает только при 70% готовности дома. Но здесь зависит от застройщика: не все хотят бронировать квартиру на длительный период, и сроки оплаты бывают достаточно короткими. Кроме того, некоторые банки вообще не работают с долями, субсидиями и т.д., поэтому нужно все нюансы уточнять заранее.

Важно! Сделки купля-продажа должны происходить в один день, иначе опека не даст разрешение.

Вариант 2. Выделение денежной компенсации за доли детям

В том случае, если новое жильё вы пока не присмотрели или вовсе не планируете его покупать, можно положить деньги за доли несовершеннолетних на счёт в банке. По достижении 18 лет дети смогут воспользоваться вкладом самостоятельно, до совершеннолетия им распоряжаются родители (только для приобретения жилья).

Согласие на такую манипуляцию в опеке получить сложнее. Никакой логики в этом не просматривается, однако есть администрации, в которых ООиП вообще не одобряют такой подход и часто выносят отказы. Поэтому для начала нужно взять справку о стоимости доли (без проведения оценки) и подать её в органы вместе с другими документами. Список документов будет дан ниже.

Важно! Не заводите на детей счета и не переводите туда деньги до получения согласия органов опеки.

Вариант 3. Дарение/выделение долей детям в квартире родственников

Есть и другой выход: одновременная продажа и дарение долей в другом жилье у родственников или у одного из родителей, имеющего собственность в иной недвижимости. Если новую квартиру вы покупаете в долевке, опека может не разрешить детям переехать в недострой. Если вообще не планируете приобретать недвижимость, этот способ тоже подходит.

Прежде, чем проводить процедуру дарения, обязательно уточните в опеке, что они пропустят данный способ. Как правило, сделку купли-продажи и договор дарения необходимо заключать одновременно, день в день. Если этого не сделать, ООиП посчитает это просто жестом доброй воли и не учтут эти доли, как выделенные взамен продающихся.

Главное, чтобы жилищные условия детей в результате не ухудшились. Т.е. квартира, в которой им выделяют доли, должна быть либо больше предыдущей, либо иметь большую стоимость или лучшую инфраструктуру. Состояние жилого помещения органы опеки могут проконтролировать лично.

Важно! Дарение должно осуществляться день в день с продажей старой квартиры. Если нужно оформить выделение долей раньше, то делать это можно только с разрешения опеки.

Какие документы подготовить для продажи квартиры с маткапиталом

В органы опеки и попечительства по месту жительства необходимо предоставить:

  1. Заявление от обоих родителей (если явка одного из них невозможна – нотариальное разрешение);
  2. Паспорта или свидетельства о рождении всех собственников;
  3. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  4. Кадастровый и технический паспорта на жилое помещение;
  5. Правоустанавливающие документы по встречной сделке (договор КП, мены, дарения, приватизации, вступление в права наследства и т.д.);
  6. Сертификат МК, использованный при покупке жилья;
  7. Выписка из поквартирной карточки или домовой книги;
  8. Предварительные договоры купли-продажи;
  9. Справку о готовности дома на 70% (для новостроек).

В ФЗ «Об опеке и попечительстве» прописано, что ответ организация должна дать за 15 дней: это предварительное разрешение либо отказ. В некоторых случаях они разрешают сделку после выполнения каких-либо условий: предоставления дополнительных документов, гарантийных писем и т.п.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом

В этом случае ситуация осложняется присутствием в неё третьей стороны: банка. Согласие на продажу ипотечной квартиры может дать только он, поэтому в первую очередь заручитесь разрешением кредитной организации. В остальном план действий тот же, что и по продаже просто с МК.

Будьте готовы, что часть денег придется отдать за погашение кредита, потому что перекупить ваши долговые обязательства нельзя: при участии в сделке несовершеннолетних это довольно рискованно.

И это ещё одна загвоздка для органов опеки: оставшейся суммы может не хватить, чтобы покрыть стоимость детских долей.

Поэтому жилое помещение стоит выбирать тщательно, в соответствии с финансовым положением семьи.

14 Авг 2019

Источник: https://prn.spb.ru/inform_kak_prodat_kvartiru_s_materinskim_kapitalom

Как продать квартиру с долей материнского капитала

Обязательно ли выделять детям доли перед продажей квартиры, купленной под мат капитал?

Продажа квартиры, приобретенной для семьи с использованием материнского капитала, – процесс достаточно сложный. Трудности связаны с тем, что в такой квартире по закону выделяются доли на всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних.

Поскольку дети до 18 лет не имеют законного права принимать участие в юридических процедурах, то представителями их интересов выступают органы опеки. Если сделка будет проведена с дискриминацией прав несовершеннолетних, то она признается незаконной.

Если все дети совершеннолетние, согласие органов опеки не требуется.

Получение документов от органов опеки и попечительства

Первый шаг – обращение в органы опеки по месту расположения продаваемой недвижимости с просьбой о разрешении на продажу. Для этого необходимо собрать комплект документов – оригиналы и копии:

  • Заявление от родителей. Если один из них не может участвовать в сделке (умер или лишен родительских прав), предоставляют определенные документы. В заявлении детально описываются характеристики жилья, предназначенного для продажи.
  • Заявление от детей, получивших паспорта, о согласии на продажу старой квартиры или дома.
  • Паспорта участников сделки. Свидетельства о рождении детей младше 14 лет.
  • Свидетельство о регистрации жилья.
  • Кадастровый паспорт, техпаспорт.
  • Для жильцов квартиры – выписка из поквартирной карточки, для жильцов частного домостроения – выписка из домовой книги.
  • Справка об отсутствии долгов по платежам ЖКХ.
  • Справка о приобретаемой собственности. Существуют ситуации, в которых этот документ может не предоставляться. Первый вариант – оформление родителями нотариально заверенного обязательства предоставить соответствующие доли в будущем. Второй – предоставить документы о наличии другого жилья, площадь которого достаточна для выделения законной доли несовершеннолетним.

После получения полного пакета документации отдел попечительства обычно дает ответ в течение 30 дней. Существуют случаи, в которых работники службы опеки могут пойти навстречу и сократить установленные сроки. Уважительными причинами могут быть: приближение срока внесения предоплаты или окончание периода действия документов.

Работники органов опеки должны проанализировать изменение условий жизни детей. Если цель продажи жилья – улучшение санитарно-гигиенических и технических условий проживания, то проблем, скорее всего, не будет.

Площадь, полагающаяся каждому ребенку в соответствии с его установленной долей, может быть увеличена, но не уменьшена. Родители могут купить квартиру, площадь которой меньше предыдущей.

Однако в этом случае площадь, полагающаяся другим жильцам, например родителям, уменьшается, а доли несовершеннолетних детей остаются прежними. Сооружение должно полностью соответствовать санитарным нормам и СНиПам.

Способы продажи

Пути продажи недвижимости, купленной с использованием материнского капитала:

  • двойная сделка – реализация старой квартиры и покупка новой;
  • процедура обмена недвижимости;
  • продажа старого жилья для получения финансов, предназначенных для нового строительства;
  • продажа недвижимости с переводом финансовых поступлений на счета детей в долях, регламентированных законом.

Продажа жилья для обналичивания финансов и последующего использования для бытовых нужд невозможна.

Варианты совершения сделки

Поиск покупателей и совершение сделки могут вестись самостоятельно или с участием риэлтерской конторы.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, купленной на материнский капитал и содержащей доли несовершеннолетних детей:

  • Продавец собирает документы и находит риэлтерскую контору.
  • Продавец подает бумаги в органы опеки и попечительства, а риэлтор в это время подбирает подходящий вариант. Если одновременно предполагается и покупка, и продажа жилья, то риэлтор ищет сразу и покупателя, и продавца.
  • Проводится процедура оформления договора купли-продажи квартиры или другой недвижимости, купленной с использованием материнского капитала.
  • Участники сделок получают свидетельства о праве на новую недвижимость.

Для совершения сделки понадобится пакет документов, включающий:

  • гражданские паспорта продавца и покупателя;
  • свидетельства рождения детей до 14 лет;
  • техпаспорт на квартиру;
  • справку из ЕГРП;
  • свидетельство о праве собственности;
  • выписки из домовой книги или квартирной карточки;
  • выписку о задолженностях ЖКХ;
  • разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилья.

Продажа квартиры, взятой в ипотеку с участием материнского капитала

Непростым вариантом является продажа недвижимости с ипотечным обременением, купленной с использованием семейного капитала. Покупатели редко соглашаются на такие рискованные варианты, поэтому их привлечь может только существенная скидка – 10% и более, по сравнению со среднерыночной стоимостью.

Для совершения сделки в данном случае понадобится участие не только органов опеки, но и банка, предоставившего залоговый кредит для покупки жилья. Существует несколько вариантов решения проблемы продажи ипотечной квартиры, купленной с участием материнского капитала:

  • Продавец выплачивает ипотеку, банк в Росреестре снимает с жилья обременение, далее сделка купли-продажи осуществляется без участия банковского учреждения. Для выплаты задолженности по ипотеке продавец может взять потребительский кредит. Недостаток этого способа – более высокий процент беззалогового кредита и более краткие сроки погашения.
  • Ипотечную задолженность может погасить покупатель. В данном случае, как и в прошлом, с недвижимости снимается ипотечное обременение, в ее дальнейшей продаже банк не участвует.
  • Запрашивается разрешение у банка на перезаключение ипотечного договора. В случае согласования все обязательства перед банковским учреждением (ежемесячные платежи, долги, пени) переходят к новому владельцу.

Риск для покупателя

Для покупателей сделка является довольно рискованной, поскольку, если органы опеки сочтут, что детские права были ущемлены, она будет признана незаконной. Аннуляция возможна не только сразу после оформления договора купли-продажи.

На протяжении трех лет после исполнения 18 лет ребенок, который считает, что его жилищные условия были ухудшены, может потребовать признания недействительности сделки.

Из-за такого высокого риска желающих приобрести такое жилье немного, поэтому цены на него обычно невысокие.

При покупке недвижимости на вторичном рынке у семьи с детьми покупатель должен обязательно поинтересоваться, не участвовал ли материнский капитал в ее приобретении. И если участвовал, то привлечение к сделке органов опеки – мероприятие, предусмотренное законом.

Источник: https://www.6543210.ru/info/kak-prodat-kvartiru-s-doley-materinskogo-kapitala/

Как и когда можно продать квартиру, купленную за материнский капитал

Обязательно ли выделять детям доли перед продажей квартиры, купленной под мат капитал?

Если при покупке недвижимости используются средства материнского капитала, продажа объекта сопровождается рядом трудностей. Государство защищает права детей, поэтому при заключении сделок об отчуждении имущества интересы несовершеннолетних не могут принижаться. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и когда можно заключать сделку — попробуем разобраться.

Основные условия продажи

Приобретение недвижимости с использованием выделенного государством материнского капитала — особая процедура. Важно соблюсти условия оформления квартиры, обозначенные в статье 37 ГК РФ, нормы ФЗ №256-ФЗ, действующего с 29 декабря 2006 года. 4 часть 10 статьи последнего нормативного акта четко устанавливает, что приобретаемое жилье делится на всех членов семьи.

Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>

Купленный дом оформлен по договору о долевой собственности, части недвижимости находятся во владении:

  • обоих родителей
  • детей, в том числе первого, на которого не оформляется материнский капитал

Доли не обязательно должны быть равны. 10 статья ФЗ №256-ФЗ устанавливает, что распределяются квадратные метры в соответствии с соглашением.

Если несовершеннолетние дети числятся в качестве собственников жилья или его части, производить сделки по его отчуждению законные представители вправе только после получения согласия органов опеки. Причем сотрудники ведомства захотят убедиться, что интересы каждого ребенка соблюден. Родителям придется доказать, что:

  1. Условия жизни несовершеннолетних останутся на прежнем уровне:
    1. не ухудшится комфортабельность помещения. Учитывается даже, где находится старый и новый дом — в городе или в сельской местности. Переезд из деревни в крупный населенный пункт считается целесообразным. А при обмене городской квартиры на дом на окраине могут возникнуть вопросы
    2. не уменьшится площадь места проживания.
  2. Доля, выделенная каждому ребенку в новой квартире, равна или превышает часть, зарегистрированную на него в прежнем помещении.

То есть родители должны продать квартиру и купить другую. И переоформить на ребенка определенную долю в новом жилье. Доказательством для органов опеки в подобном случае выступает соглашение о купле-продаже.

Или отдать часть старой, ранее зарегистрированной как частная собственность. И предоставить выписку из ЕГРН, отображающую информацию о собственниках.

Оформить на ребенка часть жилья стоит заранее, до обращения в ООП.

Если родители планирует приобрести жилье в другом регионе, они должны доказать, что изменение места жительства производится по веским основаниям. Например, переезд связан со сменой работы.

Когда разрешается продавать недвижимость

ФЗ №256-ФЗ не ограничивает законных представителей во времени. Обратиться в органы опеки с просьбой выдать разрешение на продажу приобретенного при помощи маткапитала жилья можно даже сразу после его покупки. Но стоит помнить, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, придется уплатить налог — 13% от стоимости.

Да и реализовать сделку сразу не получится. На рассмотрение ходатайства от родителей у сотрудников ведомства есть 1 месяц. За указанное время работники органов опеки определяют, выполнены ли требования закона по обеспечению комфорта несовершеннолетних и сохранению их долей.

Если планируется поселить детей в новой квартире, которая приобретается после продажи предыдущей, тянуть не стоит. Время действия выданного разрешения указывается в бланке документа и обычно составляет 3 месяца. Если сделка по покупке нового жилища заключается позже, органы опеки могут запретить ее регистрацию.

Указанное правило не действует, когда в постановлении срок исполнения не обозначен. Однако времени у родителей в любом случае немного. В течение месяца после завершения сделки законные представители обязаны предоставить копии соглашений по отчуждению жилой площади. Условие обозначено в Письме №09-М, изданном Министерством образования 20 февраля 1995 года.

Получение разрешения от опеки

Итак, главное, что требуется для продажи недвижимости, приобретенной на материнский капитал — оформление согласия от органов опеки и попечительства. Рассмотрим процедуру подробно.

Необходимые документы

Прежде чем инициировать продажу или обращаться в указанное ведомство для получения разрешения, нужно сформировать пакет бумаг. В него входят документы двух категорий. К первой относится общая документация, касающаяся членов семьи:

  1. Паспорта матери и отца. Если дети достигли 14 лет, либо есть совершеннолетний ребенок-собственности, потребуются и их паспорта.
  2. Для каждого не достигшего возраста получения паспорта ребенка — свидетельство о рождении.
  3. Заявление от родителей. Совершеннолетние дети, а также подростки 14 лет и старше также заполняют аналогичные документы собственноручно и подписывают.
  4. Свидетельство о браке. Если отношения расторгнуты — о разводе.
  5. Содержащие дополнительную информацию о несовершеннолетних документы — справки из детского сада или школы, больницы.

Вторая категория требуемой документации — документы на жилье. Сюда относят:

  • кадастровый паспорт для квартир, оформленных ранее 2017 года. ФЗ №218-ФЗ, принятый 13 июля 2015 года, отменил выдачу подобного документа с 1 января 2017 года. Но на более старые объекты документ оформлялся
  • выписку из ЕГРН
  • технический план
  • выписку из лицевого счета. Подтверждает отсутствие задолженности
  • результаты экспертизы по оценке стоимости жилья
  • документы о праве собственности
  • предварительное соглашение о продаже. Документ заверяется у нотариуса
  • гарантии совершения сделки, предоставленные нынешним хозяином помещения.

Сотрудники органов опеки могут дополнительно включать в перечень иные бумаги.

Отдельно стоит упомянуть об обязательстве на основе договора о выделении долей, которое оформляют родители. Документ подтверждает намерение соблюсти права несовершеннолетних о предоставлении во владение части приобретаемого жилья. Бумага заверяется в нотариальной конторе. Обязательство нужно выполнить не позднее 6 месяцев со дня подписания документа.

Процедура получения

Подать сформированные пакет документов могут только законные представители. Отправка бумаг по почте или передача через доверенное лицо не допускается.

Собранную документацию требуется отнести в органы опеки. На рассмотрение ходатайства у сотрудников ведомства 1 месяц. Однако если права детей соблюдены, получить разрешение можно и раньше.

При получении отказа заявитель вправе оспорить решение в суде. Если суд сочтет, что интересы детей соблюдаются в полной мере, то примет положительное решение по вопросу и можно начинать оформление купли-продажи недвижимости.

Процедура продажи: пошаговая инструкция

Чтобы интересы детей и родителей были соблюдены, важно оформить продажу квартиры грамотно. Сначала требуется подыскать подходящего покупателя, найти новою квартиру, где будет проживать семья, договориться с собственником о предоставлении гарантий для органов опеки. А после получения согласия от указанного ведомства приступать непосредственно к оформлению договора.

Возможные виды сделок

Самый распространенный вариант, при котором становится возможной продажа купленной на материнский капитал недвижимости — продажа находящегося в собственности жилья и покупка нового дома и квартиры. Главное, чтобы условия проживания не ухудшались, а доли детей сохранялись.

Однако существуют и исключительные ситуации, когда опека разрешает приобрести меньшее по площади жилье. Например, если продаваемая квартира находится в плохом состоянии, а приобретаемая расположена в новостройке. Но доли детей должны остаться неизменными.

Поэтому членам семьи старше 18 лет могут достаться меньшие части.

Еще один приемлемый вариант — обмен. Разрешается поменять квартиру на аналогичную или приобрести большую с доплатой. Сделка не ущемляет права детей и опека допускает регистрацию подобных соглашений.

А можно ли продать квартиру и построить дом на полученные средства? На подобные действия согласия от государственных ведомств получить сложно, так как доли недвижимости несовершеннолетние получают не сразу. Но если есть вариант оформить ребенку часть имущества в квартире родственников, добиться положительного решения можно.

Оформление купли-продажи

Регистрируется сделка в Росреестре на основании определенной документации:

  • паспортов членов семьи, достигших 14 лет
  • свидетельств о рождении малолетних
  • выписки из ЕГРН, или более раннего варианта документа — свидетельства о праве собственности бывшего владельца
  • разрешения, выданного опекой
  • соглашения между сторонами
  • акта приема-передачи недвижимости.

Новым владельцам выдается выписка из ЕГРН. Бумагу, а также выписку из домовой книги необходимо отнести в органы опеки, чтобы сотрудники убедились в выполнении родителями обязательств.

Использование ипотечных средств при покупке старой и новой квартиры

Если для приобретения жилья родители использовали материнский капитал и ипотеку, ситуация осложняется. До погашения задолженности перед банком квартира находится под залогом банка. А значит для продажи недвижимости потребуется согласие не только опеки, но и финансовой организации.

Существует два варианта решения проблемы. Первый заключается в получении разрешения от банка с переходом обязательств по погашению ипотеки на нового владельца.

Соответственно, сумма, которую получает продавец, уменьшается на размер оставшегося долга.

Но с органами опеки в подобном случае возникают проблемы, особенно если денег на покупку новой квартиры у семьи не хватает. Получить разрешение на сделку сложно.

Второй вариант — действовать в обход банка. Покупатель и продавец заключает соглашение, и последний под расписку выдает нынешнему хозяину квартиры сумму, покрывающую ипотечную задолженность. А остаток перечисляет продавцу после регистрации права собственности.

Другая ситуация: денег, вырученных от продажи купленной на материнский капитал квартиры не хватает, и владельцы хотят оформить ипотеку для покупки более дорогой недвижимости.

Органы опеки настороженно относятся к сделкам, где предполагается привлечение заемных средств. Ведь обстоятельства способны меняться, и банк может отказать в выдаче кредита. Соответственно, приобрести заявленное жилье не получится.

Если квартира уже продана, то права детей нарушаются.

Чтобы избежать трудностей, заявку об оформлении ипотеки следует подавать заранее. И только после полноценного одобрения идти в органы опеки за разрешением, имея на руках гарантию получения кредита.

Продажа купленной на маткапитал квартиры при разводе

Так как муж и жена входят в число долевых собственников, при разводе по заявлению каждый получает оформленную на гражданина часть недвижимости. Ведь квартира заранее поделена при покупке.

Сложности возникают, если владелец желает продать принадлежащую долю. Возможно два варианта решения проблемы:

  1. Отдать стоимость принадлежащих потенциальному продавцу и забрать его долю.
  2. Продать квартиру.

В последнем случае о приобретении новой квартиры речи не идет, ведь детям и их опекуну достается не вся сумма, вырученная от реализации. Но можно выделить доли несовершеннолетним в доме родственников. На подобную сделку органы опеки могут согласиться.

Можно ли продать без выделения долей

Законом допускается продажа квартиры, купленной на материнский капитал без выделения частей новой недвижимости детям. Однако потратить родители смогут в подобном случае только часть денег — средства, вырученные за продажу находящихся в их собственности долей. Остальную сумму нужно положить на счет в банке, открытый на имя детей.

Если дети — совершеннолетние

Когда всем собственникам исполняется 18 лет, получать согласие от ООП не требуется. Каждый владелец должен дать согласие на сделку купли-продажи, и оформляется в качестве нового собственника. Однако опека выполнение условий договора не контролирует.

Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал

В разрешении спорных вопросов и возникающих проблем помогут наши специалисты. Заполните форму ниже и наши юристы проконсультируют по любому интересующему Вас вопросу!

(17 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://fedzakon.ru/nedvijimost/prodazha-kvartiry-kuplennoi-za-materinskiy-kapital

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Обязательно ли выделять детям доли перед продажей квартиры, купленной под мат капитал?

К сожалению, нет. Вам нужно сделать все последовательно, а именно: закрыть ипотеку, выделить доли, согласовать с опекой новую квартиру, провести сделку с выделением больших долей в новой квартире.

Если Вы будете делать так, как Вы намереваетесь в данный момент, то могут возникнуть трудности в отношениях с опекой, могут появиться проблемы с прокуратурой при выявлении нарушений интересов несовершеннолетних или же трения с Пенсионным фондом, перечислявшим средства материнского капитала.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Отвечает генеральный директор юридической фирмы «Красников, Руденко, Павлов и партнеры» Сергей Руденко:

Ответ, конечно же, нет. Вам предоставили материнский капитал на определенных условиях: выделение детям долей в конкретной жилой площади, характеристики которой были заранее согласованы с Пенсионным фондом. Любые попытки нарушить эти условия будут незаконны и повлекут признание сделок с квартирой недействительными.

Можно попытаться направить в ПФР запрос с просьбой согласовать выделение долей в другой квартире, но с большой долей вероятности Вам откажут, поскольку такая практика в ПФР не принята.

Также на свой страх и риск Вы можете никому об этом не сообщать, если обязательство о выделении долей не видно в правоустанавливающих документах, но это порочный и противозаконный путь.

Единственный законный выход из ситуации исполнить обязательства, выделить доли детям и получить согласие органов опеки на продажу квартиры. В реальности это не так сложно, и многие покупатели, если они действительно заинтересованы в объекте, готовы ждать прохождения всех указанных процедур.

Отвечает юрист «CENTURY21 Россия» Дамир Хакимов:

Согласно п. 4 ст. 10 закона о материнском капитале (256-ФЗ от 29.12.

2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»), жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Процитированная норма сформулирована однозначно: поделить с детьми надо именно то жилье, которое приобретено с использованием материнского капитала.

Вариант с передачей в собственность детей иного имущества (вторая квартира, купленное взамен новое жилье) не будет надлежащим исполнением закона. Если об этом узнают надзорные органы, государство обяжет возвратить средства материнского капитала.

При этом факт приобретения другого имущества на имя детей формального значения не имеет и, скорее всего, не будет учтен.

Если родители решат предоставить детям другое жилье, не продавая то, что приобретено на материнский капитал, то государство может понудить не к возврату средств, а к надлежащему исполнению закона, то есть определению долей. В результате родители вынуждены будут фактически второй раз оформить недвижимость на детей.

С точки зрения покупателя квартиры, приобретенной с материнским капиталом, отсутствие детей среди собственников это фактор риска.

Ведь в будущем у нового владельца могут появиться проблемы вплоть до признания сделки недействительной по требованию обиженных детей (вероятность такого сценария невысока, но все же имеется).

Поэтому продажа квартиры до распределения долей внимательного покупателя напугает больше, чем наличие детей среди собственников.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Могу ли я вернуть переплаченные проценты при досрочном погашении?

Отвечает президент МПОО «Законное жилье» Евгения Шумейко:

С момента получения сертификата о материнском капитале все действия по его реализации находятся под контролем Пенсионного фонда и органов опеки. Закон строго следит за соблюдением прав ребенка, потому провести такую сделку без участия этих инстанций в рамках правового поля нельзя.

В любом случае необходимо действовать по правилам, иначе сделка купли-продажи может быть признана недействительной. По сути закон не устанавливает сроки, ограничивающие продажу купленного на маткапитал жилья, однако пункт выделения долей должен быть соблюден.

Главное, что необходимо сделать, обратиться в органы опеки и предоставить обоснование продажи и покупки нового объекта, в котором должно быть доказательство того, что новая квартира лучше изначально купленной, имеет большую площадь и будет выгодна для ребенка.

Если попечительский орган даст разрешение, сделка может быть совершена с условием обязательного выделения доли в новом жилье в тот же срок. Это единственный законный способ.

Конечно, он влечет за собой довольно много хлопот, но, если Вы проведете всю процедуру и получите разрешение органов опеки, это поможет Вам соблюсти все нормы закона и даст возможность быстрее продать жилье. В данной ситуации у потенциальных покупателей не останется опасений по поводу сделки.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Игорь Зиневич:

Теоретическая возможность продать квартиру, не выполнив обязательство по выделению доли детям, существует. Но не стоит забывать, что Пенсионный фонд РФ контролирует целевое использование выделенных из казны денежных средств, и в рамках такого контроля вправе запрашивать информацию в различных органах и организациях, включая Росреестр.

Тот факт, что вместо первоначально приобретенной квартиры родители собираются разделить с детьми другую недвижимость, не является в глазах закона оправданием нарушения. Следовательно, все прелести привлечения к ответственности Вы можете ощутить на себе.

Если нарушение будет выявлено в момент продажи жилья или в иной период между продажей первой и покупкой второй квартиры, родители не смогут доказать, что планировали выделить доли своим детям в новой недвижимости.

А это значит, что можно не только лишиться ранее полученных денежных средств и квартиры, но быть обвиненными в мошенничестве. Это крайняя мера, но к ней прибегают все чаще.

И срок можно получить не условный, а вполне реальный.

Опасения по поводу сложности дальнейшей продажи жилья, сособственниками которого выступают несовершеннолетние, с одной стороны, обоснованы.

Покупателей пугает возможная перспектива лишиться и денег, и жилья в рамках спора о правах несовершеннолетних.

С другой стороны, если будущее жилье будет больше того, которое приобретено с помощью материнского капитала, проблем не возникнет ни с получением согласия органов опеки, ни с покупателями.

Другими словами, выделять долю детям в купленной за счет материнского капитала квартире придется. И уже зарегистрировав права всех членов семьи и подобрав новое жилье, следует обратиться в органы опеки и попечительства за их согласием.

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Исходя из буквального содержания поставленного вопроса, следует, что обязательства о выделении доли детям возникают в определенной квартире в течение шести месяцев после погашения задолженности по ипотеке.

Таким образом, в случае, если ипотека Вами погашена и Вы пытаетесь реализовать данную квартиру, то до момента ее продажи Вам следует оформить права детей и в последующем продавать уже с процедурой привлечения органов опеки и попечительства.

Если Вы этого не сделаете, то к Вам могут быть применены меры ответственности со стороны правоохранительных органов и, кроме того, могут быть заявлены в последующем иски по инициативе органов опеки и попечительства или прокуратуры о признании недействительными заключенных Вами сделок. Что является крайне нежелательным последствием.

Вместе с тем в случае, если ипотека Вами до настоящего времени не погашена, и Вы, не собираясь ее погашать, планируете заключить сделку по приобретению иной недвижимости, то совершение такой сделки возможно при наличии согласия банка и органа, принявшего решение о выдаче Вам материнского капитала (Пенсионный фонд РФ). Вы можете подготовить обращение с приложением проектов договоров и нотариальной гарантией оформления прав ребенка во вновь приобретаемой квартире. Если по результатам рассмотрения Вашего обращения Вам дают положительное заключение, Вы можете смело совершать желаемые Вами сделки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли купить квартиру за маткапитал, если ребенку нет 3 лет?

Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?

Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_ne_oformlyat_na_detey_kvartiru_kuplennuyu_na_matkapital/6375

Консультант закона
Добавить комментарий