Обманули с продажей дома

Как избежать обмана при сделке купли-продажи квартиры – БТИ

Обманули с продажей дома

Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули, таким вопросом задаются все граждане, решившие продать свою недвижимость. Обман при заключении сделок купли-продажи недвижимости нередкость, и в силу того, что сумма в таких договорах обычно фигурирует достаточно крупная, афера может быть тщательно подготовлена.

Самостоятельная продажа квартиры

Как правильно продать квартиру самостоятельно, чтобы не обманули? Когда нет желания или средств, чтобы обратиться в риелторскую фирму, можно продать квартиру или иное жилое помещение самому. К этому делу нужно подойти грамотно, и быть готовым изучать законодательство.

Продавать квартиру владельцу, без помощи людей, которые имеют опыт в данной сфере и знают многие уловки мошенников, трудно. Но есть и плюсы, среди них:

  • возможность контролировать процесс продажи на любой стадии;
  • экономия денег, которые пришлось бы заплатить за услуги специалиста;
  • после удачной продажи квартиры у гражданина появится опыт в таком деле, который поможет ему в дальнейшем в подобных ситуациях.

Несмотря на наличие плюсов, минусов для неподготовленного человека, все же больше. Поэтому для самостоятельной продажи необходимо тщательно подготовиться. Также нужно учитывать и тот момент, что это будет занимать много времени и потребует от лица правовых знаний в такой области, хотя бы в минимальном размере.

Можно также попробовать обратиться к знакомым, которые недавно занимались продажей жилого помещения. Следует также узнать о случаях мошенничества за последнее время, которые произошли в регионе нахождения продаваемой квартиры. В этом смогут помочь печатные издания и новостные программы.

Основные этапы продажи квартиры:

  • подготовка объекта и сбор обязательной документации;
  • поиск покупателя;
  • предварительный договор и расчет за недвижимость;
  • заключение договора и его регистрация.

На каждом из этапов совершения продажи недвижимости необходимо следовать нормам закона и проявлять осторожность, чтобы вас никто не обманул. Следование этим правилам поможет без лишних трудностей продать имущество и не остаться без денежных средств.

Подготовка объекта

Как правильно продать квартиру? Первое, что необходимо сделать владельцу квартиры, это подготовить недвижимый объект к продаже. Это значит, что квартиру нужно не только привести в хорошее внешнее состояние, но и проверить некоторые моменты, касающиеся ее. К ним можно отнести:

  • отсутствие задолженности по коммунальным платежам – если в дальнейшем выяснится, что долг есть, то этап регистрации такой договор не пройдет;
  • желание других собственников квартиры ее приобрести (если они имеются) – у них по закону есть право преемства в покупке остальной части квартиры.

Подготовка документов по продаваемой квартире является одним из важных этапов в процессе продажи недвижимого имущества. Именно правильность сбора пакета бумаг сможет повлиять в дальнейшем на быстроту оформления и регистрации сделки. Если документы будут подготовлены небрежно, некоторые будут отсутствовать или возникнет другая проблема, то придется собирать и подавать их заново.

Важно! При подготовке необходимо учесть сроки выдачи бумаг органами, а также сроки их действия. Нецелесообразно брать сначала документ, который действует не больше месяца, а потом получать бумагу со сроком действия в три месяца, лучше сделать наоборот.

Поэтому стоит сначала составить список документов и обозначить, какие из них необходимо получить в первую очередь, а какие в последнюю очередь.

Перед подачей их в регистрирующий орган нужно тщательно проверить их на правильность заполнения. Договор купли-продажи должен содержать точно такие же данные о жилом помещении, которые указаны в технических бумагах на нее. В случае ошибки, в регистрации специалистом будет отказано.

Необходимые документы

Все бумаги нужно заполнить без ошибок, разборчивым почерком и без помарок. В обязательном порядке должны быть указаны только достоверные сведения.

Документы, которые необходимы для продажи квартиры:

  1. Свидетельство о праве собственности на недвижимый объект.
  2. Паспорт каждого из граждан, который является участником сделки.
  3. Технические бумаги на квартиру.
  4. Выписка из домовой книги, содержащая сведения о лицах, которые прописаны в жилом помещении. Именно ее не имеет смысла заказывать заранее, так как она имеет короткий срок действия. Ее рекомендуется брать незадолго до регистрации сделки.
  5. Бумага об отсутствии задолженности за помещение.
  6. Свидетельство о появлении детей на свет – когда они есть.
  7. Свидетельство о заключении брака и письменное согласие на совершение продажи от супруга, заверенное у нотариуса – если продавец состоит в официально зарегистрированном браке.
  8. Разрешение от работника органов опеки и попечительства – если владельцем или одним из них является несовершеннолетнее лицо.

Могут потребоваться и иные документы, в зависимости от конкретных условий. Более точный список документов в определенной ситуации может быть уточнен у работника органа Росреестра.

Покупать квартиру всегда проще, если из нее уже выписаны все зарегистрированные лица, поэтому нужно заняться выпиской всех из продаваемого жилья.

Их в любом случае придется выписывать, поэтому лучше это сделать заранее.

Поиск покупателя и предварительный договор

Для поиска покупателей необходимо подать объявление о продаже квартиры. Это можно сделать:

  • обратившись в местную газету;
  • поместив объявление на сайте в интернете;
  • развесив распечатанные объявления по району или городу.

После того, как потенциальный покупатель был найден, нужно обсудить вопросы по квартире. Отвечать на все вопросы потенциально будущего владельца нужно честно, не утаивая важные детали. Ни в коем случае нельзя выставлять квартиру только в положительном свете, все негативные нюансы должны быть озвучены.

Далее стороны обсуждают необходимость и возможность заключения предварительного договора, который будет регулировать продажу имущества. Этот документ дает гарантию того, что потенциальный хозяин не поменяет свое решение и купит квартиру. Для покупателя это является гарантией, чтобы недвижимость не купили иные лица, пока он готовится к покупке.

В предварительном договоре также указывается факт передачи аванса или задатка от покупателя к продавцу. Именно на денежных обязательствах, после этого момента, будет держаться заключенный договор. В случае, когда одна из сторон нарушит предварительную договоренность, последуют определенные последствия, которые будут иметь материальный характер.

Вместо предварительного договора может быть заключено соглашение о внесении аванса или задатка. Между этими двумя понятиями имеется существенная разница, которую обязательно нужно учесть. Например, при несовершении дальнейшей покупки недвижимости по вине покупателя, внесенные денежные средства по задатку, остаются у продавца.

Эти документы могут быть заключены в произвольной форме, но обязательно должны содержать основную информацию о сторонах, которые ее заключают. Также должен быть указан предмет, в отношении которого заключается предварительный договор, и сумма внесенного аванса или задатка.

Расчет и регистрация договора

Расчет при подписании договора купли-продажи может быть произведен в момент заключения договора или при подписании акта приема-передачи недвижимого имущества. Оплата может производиться в безналичном виде и в наличном. Продавцу стоит внимательно рассмотреть форму передачи денежных средств и обдумать, какая именно будет безопаснее конкретно для него.

Как безопасно получить оплату за проданную квартиру? При самостоятельной продаже жилого помещения будет безопаснее воспользоваться банковской ячейкой для передачи денежных средств. Именно такой способ становится наиболее популярным, он может служить гарантией получения денег для продавца, а также приобретения права собственности новым владельцем.

Договор купли-продажи недвижимости нужно заключать в письменной форме, также он обязательно заверяется у нотариуса. В случае с самостоятельной продажей, а также за неимением опыты продажи недвижимого имущества, лучше доверить составление такого договора нотариусу или записаться на консультацию, где можно будет задать все интересующие вопросы по документу.

В таком договоре обязательно должны быть:

  • реквизиты участников сделки;
  • стоимость продаваемой квартиры;
  • адрес, по которому располагается недвижимое имущество, и его характеристики (согласно технической документации);
  • метод и время, когда деньги должны быть переданы продавцу;
  • срок, в который покупатель должен получить квартиру;
  • распределение денежных средств на оформление совершаемой сделки;
  • порядок подписания акта приема-передачи.

После того, как договор будет проверен и подписан сторонами, сделку необходимо зарегистрировать. После того, как будет проведена проверка поданных документов сотрудником Росреестра, и сделка будет зарегистрирована, можно приступать к расчету и передаче имущества.

Передача недвижимости будет осуществляться на основании подписания документа передачи объекта новому хозяину. Такая бумага составляется в двух экземплярах и остается у каждой из сторон сделки.

Обман при расчете через банковскую ячейку

При продаже квартиры для продавца моментом обмана может быть именно передача денежных средств за проданное имущество. Аренда банковской ячейки в банке для передачи денег за квартиру, на данный момент, является наиболее безопасным для всех сторон сделки.

Но, чтобы быть полностью уверенным в безопасности, нужно обязательно иметь представление о таком способе оплаты по договору купли-продажи. Аккуратным нужно быть:

  1. При закладке денежных средств. Банки предоставляют право самостоятельной проверки купюр стороной и предлагают возможность воспользоваться услугами кассира. Лучше воспользоваться услугами специалиста, даже, несмотря на то, что за это нужно будет заплатить. Потерять, в случае неподлинности купюр, продавец может намного больше.

Если возможности нанять кассира на проверку денег нет, то можно воспользоваться специальной машинкой для проверки купюр, которую банк должен предложить клиенту.

  1. Обозначить в договоре аренды, когда именно и при каких условиях заканчивается доступ к ячейке покупателя и разрешается доступ продавцу. Соблюдение этих сроков является гарантией сохранения денег от мошеннических действий.
  2. Фальшивая доверенность. В соглашении о пользовании банковской ячейкой лучше указывать только те стороны, которые являются продавцом и покупателем по договору. Если участвует доверенное лицо, то необходимо тщательно проверить подлинность доверенности и ее сроки действия.

При пользовании таким методом обязательно подписывается соглашение о пользовании ячейкой. Именно оно и регулирует доступ и иные условия совершения действий по отношению к содержимому ячейки.

Обман при продаже квартиры

Для продавца самым опасным моментом при заключении сделки является передача денежных средств. Поэтому нужно быть осторожнее именно на этом этапе.

Например, при пользовании ячейкой у продавца есть около 10 дней для того, чтобы забрать деньги. Лучше никому не сообщать, когда и куда вы идете, если вы планируете забрать деньги наличкой.

Банки предоставляют возможность перевода денег на банковский счет лица.

Важные моменты, на которые нужно обратить внимание:

  • Узнайте, как можно больше информации о гражданине, с которым планируете подписывать договор;
  • если есть сомнения в платежеспособности покупателя и в его честности, то лучше не терять время, а продолжить поиски будущего владельца квартиры;
  • если вы думаете, что гражданин вас обманывает на любом этапе сделки, не торопитесь, подумайте несколько дней, если есть возможность, возьмите консультацию юриста;
  • когда от лица покупателя выступает представитель, нужно тщательно изучить представленную им доверенность;
  • необходимо внимательно просматривать все документы, которые показывает покупатель.

При решении самостоятельно продавать свою квартиру, нужно быть готовым к трудностям и быть аккуратнее. Нужно понимать, что в случае недобросовестного отношения можно быть обманутым на крупную сумму денег. Если есть возможность, то нужно взять консультацию у опытного юриста перед тем, как начинать процедуру продажи.

Источник: https://orenbti.ru/zemlya/kak-izbezhat-obmana-pri-sdelke-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Опыт владельца: «Как меня обманули хитрой строчкой в договоре»

Обманули с продажей дома

Даже незначительная, на первый взгляд, фраза в договоре купли-продажи квартиры может стать причиной неприятностей. Поэтому любой договор нужно внимательно читать (лучше вслух) и осмысливать каждый пункт. Документ может содержать хитрую формулировку, из-за которой можно потерять имущество.

Lori

Как должно быть в идеале? Продавец и покупатель квартиры договариваются о цене и готовят документы. В день подписания договора купли-продажи деньги  за квартиру закладываются в заранее арендованную банковскую ячейку.

Продавец получает их после того, как договор пройдет госрегистрацию, и квартира перейдет в собственность покупателя.

Для этого он должен предъявить оригинал этого договора, зарегистрированного в Росреестре, а также общегражданский паспорт и ключ от ячейки. 

Однако в истории московской семьи Гавриловых все вышло иначе – из-за одной короткой строчки в договоре, которая их не смутила. А зря.

Пару лет назад Гавриловы решили продать квартиру в центре Москвы и переехать жить за город. Там уже был построен добротный дом из бруса, и для того чтобы завершить отделку и сделать приличный ландшафтный дизайн на участке, нужны были деньги.

Кредит на нужную сумму им получить не удалось, и супруги решили продать «трешку» на Чистых прудах, купить что-нибудь поменьше и подальше, чтобы иметь постоянный доход от аренды, а самим жить спокойной загородной жизнью, как давно мечтали.

 Покупателя пришлось искать довольно долго, но, наконец, он нашелся и внес задаток.  Казалось, что долгожданный ремонт дома и переезд – не за горами.

Но бдительный риелтор Николай Иванович, представлявший Гавриловых, обратил внимание на подозрительный пункт в договоре аренды банковской ячейки. Он касался доступа к ячейке, который продавец получал, если – внимание! – при выемке денег будет присутствовать покупатель.

То есть Гавриловы могли забрать из ячейки деньги за свою проданную квартиру только в присутствии покупателя – Алексея Никонова.

«Для чего это требуется?» – спросил Николай Иванович, к тому моменту успевший сопроводить немало сделок по купле-продаже квартир. «Я должен себя обезопасить, – был ответ покупателя. – Мало ли что может быть, я хочу убедиться лично, что продавец забрал деньги, и получить от него расписку в этот же день».

Этот аргумент Николая Ивановича не убедил. «Мы можем написать расписку сейчас, положить ее в соседнюю ячейку, а вы придете и заберете ее, предъявив зарегистрированный договор купли-продажи. Хоть в тот же день, мы вас предупредим», – предложил он. Но покупатель от такого сценария отказался и продолжал настаивать на своем.

Гавриловы, опасаясь, что сделка сорвется, посовещались и решили согласиться.

«Вы учтите, – предупредил их риелтор, – он может просто не явиться в банк до окончания срока аренды ячейки, а потом попросту заберет деньги – так прописано в договоре. И я уже ничем не смогу вам помочь».

Но супруги решили, что их агент перестраховывается.

Они взяли у покупателя визитку с контактами его компании – она была презентабельная, с золотым тиснением – позвонили по телефону, указанному на ней и убедились, что там отвечает секретарь группы компаний.

Попросили соединить с коммерческим директором, и секретарь перевела звонок на мобильный, который тут же зазвонил у Алексея Никонова – покупателя квартиры.

«Не пропадет», – уверенно заключили Гавриловы, и глава семейства подписал договор. А дальше события развивались именно так, как предсказывал Николай Иванович. Договор купли-продажи был зарегистрирован, и Гавриловы попытались созвониться с покупателем, но его мобильный не отвечал.

В офисе группы компаний сказали, что этот человек неделю назад уволился, и других его контактов, кроме мобильного, у них теперь нет.

По адресу регистрации, указанному в паспорте Никонова, никто не открывал дверь, и окна его квартиры оставались темными несколько вечеров подряд, когда туда приезжали то Гавриловы, то Николай Иванович.

Петр предпринял было попытку забрать деньги, мотивируя это тем, что не может найти покупателя – но в банке его и слушать не стали. «Договор есть договор, там это прописано, – сказал ему менеджер, – а уж где ваш покупатель, мы не знаем и отвечать за это не можем».

В день окончания договора аренды ячейки и еще несколько дней после этого Петр Гаврилов дежурил около банка, надеясь подкараулить покупателя. Но из этого тоже ничего не вышло: пройдоху Никонова ему дождаться не удалось.

«Единственное, что я могу вам посоветовать – это обратиться в суд, – заявил Николай Иванович. – Вы выполнили все условия договора, и судья будет на вашей стороне. Деньги вернуть вряд ли удастся, но государственную регистрацию договора опротестовать могут запросто, так что вы опять получите квартиру в собственность».

Гавриловы поспешили подать иск. Рассмотрение его длилось больше года, покупатель на заседаниях не являлся. Он, кстати, предпринял попытку быстро перепродать квартиру, но суд успел наложить запрет на все операции со спорным имуществом.

Финал этой истории таков: право собственности на квартиру Гавриловым вернули, и они могли бы снова выставить ее на продажу.

«Но после таких злоключений у нас уже нет ни сил, ни желания этим заниматься», – пожаловался Петр Гаврилов. За это время он сумел все-таки взять кредит и закончить отделку дома, а «трешку» на Чистых прудах собирается сдавать в аренду.

Алексея Никонова объявили в розыск, и в результате задержали. Оказалось, что за ним числится не одна подобная сделка, и пару квартир, полученных таким образом, он успел перепродать.

Помогло ему, например, то, что их собственники жили за границей, слабо контролируя ситуацию.

В таких запутанных случаях самыми невезучими оказывались те, кто покупал у него квартиры, польстившись на заниженную цену.

Профессионалы рынка недвижимости рекомендуют:

  • не пренебрегайте советами экспертов, собираясь заключить договор купли-продажи квартиры,
  • любой договор читайте очень внимательно и вслух – так меньше риск пропустить что-либо важное,
  • присутствуйте постоянно в том городе, где совершается сделка, до тех пор, пока на руках не будет всех необходимых документов о ее завершении, а если вы продавец – то и денег за вашу квартиру,
  • в конфликтной ситуации не медлите и обращайтесь в суд.

Редакция проекта «Недвижимость Mail.Ru» выражает благодарность за  помощь в подготовке материала Илье Менжунову, директору департамента элитной недвижимости «Метриум Групп», и Надежде Хазовой, генеральному директору агентства элитной недвижимости «Усадьба».

Марта Савенко

Источник: https://realty.mail.ru/articles/35370/opyt_vladelca_kak_menja_obmanuli_hitroj_strochkoj_v_dogovore/

Как обманывают продавцов квартир: риэлторы могут обмануть при продаже квартиры

Обманули с продажей дома

Кажется, что продавцу квартиры почти ничего не угрожает: как правило, обманывают покупателей недвижимости. К сожалению, это не так — продавец может потерять как квартиру, так и деньги. Сегодня рассказываем, как надурить наивного собственника. 

Оштрафовать за срыв сделки

Сделки не заключаются сразу: зачастую договор купли-продажи подписывают спустя  несколько месяцев после первой встречи продавца и покупателя.

Затянутые сроки — это риск: если в последний момент кто-то из участников решит отказаться от сделки — вторая сторона понесет убытки.

Чтобы обезопасить себя от потери денег и времени, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. С его помощью можно «застолбить» понравившийся объект или готовых к сделке покупателей. 

По условиям договора покупатель передает продавцу деньги. Это — задаток. Если покупатель откажется от сделки, его не вернут: он останется у собственника в качестве компенсации ущерба. Если же сделка сорвется по вине продавца — покупатель может потребовать вернуть сумму в двойном размере. 

Договор задатка призван обезопасить стороны, но иногда его используют мошенники. Схема выглядит так: недобросовестный покупатель составляет договор и включает в него какое-то трудновыполнимое условие — например, за один день выписать всю семью включая несовершеннолетних детей.

Если продавец не может решить этот вопрос, покупатель вправе заявить, что не соблюдены существенные условия договора. Сделка срывается, причем по вине продавца квартиры. Значит, он должен вернуть полученный задаток в двойном размере. Сумма может оказаться весьма значительной – размер задатка никак не ограничен законом.

Покупатель может передать как 10%, так и 50% от стоимости объекта. 

Продать дороже, чем договорились

Продавцы всё чаще обращаются в агентства недвижимости.

Это удобно: не нужно мониторить рынок, размещать рекламу, проводить просмотры, разбираться с документами и проверять каждую строчку в договоре.

Если продавец занят и не может выкроить время— он может оформить доверенность на кого-то из сотрудников агентства. Правда, в таком случае к выбору риэлтора нужно подойти с особой осторожностью.

Недобросовестный агент может обмануть: пожаловаться на якобы низкий спрос и попросить сбить цену, даже если покупатель уже найден. Риэлтор выйдет на сделку, продаст квартиру подороже и оставит себе разницу между реальной стоимостью и ценой, которую вы обсудили накануне. Продавец же заплатит комиссию в двойном размере.

Подсунуть фальшивые деньги

Расчет наличными деньгами встречается очень редко: в основном люди используют ячейки и аккредитивные счета. Тем не менее, этот способ до сих пор существует.  

Будьте бдительны, если получаете деньги из рук в руки. Во-первых, есть риск получить «куклу» — это когда покупатель сначала показывает и дает пересчитать настоящие деньги, а потом незаметно подсовывает стопку резаной бумаги, для достоверности прикрытую парочкой купюр. Во-вторых, есть риск получить не всю сумму: оригинальной может оказаться только часть купюр. Остальные будут фальшивыми.

Лучше не рискуйте. Если отважились взять оплату наличными — пересчитайте деньги на специальной машинке в любом российском банке. 

Подождать, пока закончится срок аренды ячейки

Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета. Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи. 

К сожалению, мошенники могут надурить даже банковских сотрудников. В договоре аренды ячейки они прописывают сроки доступа: по истечении этого времени продавец не сможет забрать деньги.

При подаче договора в Росреестр недобросовестный покупатель «случайно» допускает ошибку и затягивает процесс регистрации договора — так мошенники ждут, пока срок доступа к деньгам истечет.

В результате покупатель остается с квартирой и деньгами, а продавец — ни с чем. 

Поймать на жадности

Если объект недвижимости стоит меньше миллиона рублей, прибыль с его продажи не облагается никаким налогом.

Чтобы сэкономить, ушлые продавцы прописывают в договоре стоимость, которая укладывается в налогооблагаемый минимум.

Зачастую они становятся жертвами своей же жадности: покупатель платит ровно столько, сколько написано в документе, и спокойно регистрирует договор. Наказать мошенника практически невозможно: формально он не нарушает закон.  

Попросить заранее закрыть долг

Некоторые продавцы идут навстречу покупателям, у которых не хватает денег — и предоставляют рассрочку платежа. К сожалению, не все заемщики честные и добросовестные люди. 

Чтобы не платить, мошенники всеми правдами пытаются уговорить продавца сообщить Росреестру о том, что расчет произведен полностью. Даже если на самом деле долг ничуть не уменьшился. Обманщик всегда найдет, чем обосновать свою просьбу: хочет сделать перепланировку, перевести квартиру в нежилой фонд или объединить с соседней квартирой — что угодно, для чего нужно снять обременение. 

Чтобы доказать чистоту намерений, мошенник может оформить доверенность на распоряжение своим имуществом, заключить договор займа или написать расписку. 

Не верьте. Отозвать доверенность можно в тот же день. Залоговое имущество легко переоформить на другого человека. В результате взыскать долг будет очень трудно — так что вместо того, чтобы идти навстречу, предложите покупателю взять кредит в банке. 

Как не попасться на уловки

Прежде всего — тщательно вычитывать все документы, просчитывать последствия и риски, уточнять условия договоров, которые кажутся вам подозрительными. Если покупатель начинает юлить, отказывается менять невыгодные для вас условия и торопит с принятием решения — откажитесь от такой сделки. Потерять покупателя не так страшно, как потерять несколько миллионов рублей.

Если вы плохо разбираетесь в законах — наймите юриста, который поможет оформить договор так, чтобы вас не обманули. Или обратитесь в агентство недвижимости.

Так вы получите помощь сразу всех нужных специалистов: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров. Деятельность риэлторских компаний не лицензируется, так что выбирайте большое агентство с сильным юридическим отделом.

Желательно, чтобы компании было больше пяти лет. 

Источник: https://j.etagi.com/stati/instrukcii/kak-obmanut-prodavca-kvartiry/

Схемы обмана при покупке и продажи квартир

Обманули с продажей дома
Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть по две квартиры).

Тогда они обращаются в суд, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее. А потом новый и несостоявшийся владельцы жилплощади будут долго взыскивать обратно свои денежки. Причем не исключено, что такая операция была задумана и разыграна специально.

Поэтому прежде чем покупать квартиру, поинтересуйтесь в ЖЭУ, насколько правильно была проведена приватизация; не остались ли “за бортом” люди, которые могут впоследствии предъявить свои права на вашу жилплощадь.

К таким претендентам, помимо детей, относятся и другие близкие родственники, прописанные в данной квартире и в данный момент отсутствующие (например, находящиеся в заключении). Помните, цена за риск здесь особенно высока. Бывало, что в результате мошеннической операции люди оставались совершенно и без денег, и без квартиры.

Поэтому или сами тщательно просчитайте все ходы будущей сделки, или доверьтесь профессионалам из солидной риэлтерской фирмы. Если за ваше жилье вам предлагают цену большую, чем вы ожидали, или вам уступают квартиру значительно дешевле, по сравнению со сложившимися на рынке ценами, не спешите радоваться.

Остановитесь и внимательно проанализируйте действия ваших контрагентов. Если сомневаетесь в чем-то — отмените сделку. Чаще всего мошенником оказывается продавец, реже — покупатель, поэтому сначала разберем такие случаи.

Самый примитивный, но редко встречающийся обман — это когда при расчете после неоднократного пересчитывания многочисленных купюр покупатели — аферисты просто подсовывают продавцу банальную “куклу” из газетной бумаги вместо денег.

Чаще используется разница между реальной договорной ценой за квартиру и суммой, указанной в договоре (она ставится обычно меньше, чтобы избежать налогов). Вот эту меньшую сумму и выплачивает хитрый покупатель, после чего добиться от него остального можно только наняв рэкетиров (которым надо заплатить не меньше, чем налоговой инспекции).

У продавца квартиры (реальной или липовой) есть гораздо больше шансов облапошить потенциального покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему жилплощадь.

Схема самого простого обмана следующая. Один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю – уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.

Второй способ обмана. Продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Наш суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю.

Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать будет частями из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно).

Вся штука в том, что он отнюдь не отказывается платить, и к такой позиции юридически придраться сложно. По нашим законам можно высчитывать из зарплаты не более 30 процентов, поэтому при средней зарплате служащего $100 и цене проданной двухкомнатной хрущевки в $ 20 000 выплаты займут…

50 лет!

Третий способ состоит в продаже квартиры одновременно нескольким людям — так называемая продажа “по дубликатам”.

В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж или в другой город) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги — и был таков!

Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в БТИ.

Четвертый способ заключается в применении фальшивых документов.

При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье.

Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и “продают” ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке. По возвращении следует немая сцена…

Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть основания. Если деньги передаются в момент нотариального оформления — рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог.

Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны.

Это может быть или солидная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки. Но обман при купле-продаже недвижимости вероятен и по вине посредников — частных маклеров или недобросовестных риэлтерских фирм.

В первую очередь, здесь нужно опасаться генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой. Бывают случаи, когда такой документ подписывается путем применения насилия или шантажа, а следовательно, впоследствии может быть признан судом недействительным.

Поэтому появление генеральной доверенности должно насторожить покупателя, которому есть смысл найти истинного владельца квартиры, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в будущем.

Достаточно опасно нарваться на “фирмы-однодневки”, которые возникают для заключения одного – единственного договора, а затем бесследно испаряются, чтобы через месяц вновь возникнуть в другом месте. Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис (как правило, располагающийся в обычной квартире) и очень низкие цены.

Здесь ему говорят, что есть срочный вариант — хозяин через неделю улетает в Израиль, поэтому особо не торгуется, но задаток нужен сразу — 50 процентов от суммы договора. Подписывается договор, отдаются деньги, а наутро контора исчезает навеки вместе с деньгами.

Иногда посредники обманывают по-мелкому, не лишая людей квартир или денег, ограничиваясь небольшим моральным и материальным ущербом. Такие “фирмы” берут за просмотр вариантов небольшие деньги — от 10 до 30 долларов.

Они возят клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют такие заведомо невыполнимые условия или цены, что покупатели вынуждены отказаться. “Навар” с каждого человека, нарвавшегося на такую фирму, составляет до $100. Немного, конечно, зато и расходы минимальные — только на бензин, да и состава преступления нет — пойди докажи, что данную квартиру и не собирались продавать.

А вот еще распространенный прием. К владельцу неприватизированной квартиры приходят люди с предложением на очень выгодных условиях сдать им в аренду его квартиру, например, на полгода и по очень высокой цене.

Для профессионала это уже звучит подозрительно. Для обывателя — заманчиво. Причем заключается договор, и деньги за полгода выплачиваются сразу. Проявляя “заботу о спокойствии и драгоценном времени хозяина”, его просят (доброжелательно и корректно) дать паспорт для регистрации договора аренды квартиры в ЖЭКе.

Получив деньги, он паспорт-то, конечно, даст! Ведь он не может предположить, что заранее подобран похожий на него человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру, и в течение двух-трех дней она будет продана.

Настоящий хозяин, ничего не подозревая, полгода не интересуется судьбой квартиры, а другой ничего не подозревающий гражданин эту жилплощадь покупает (точнее, оплачивает ее стоимость) и чувствует себя вполне закономерно ее хозяином. Через полгода, по истечении “срока действия договора аренды”, является настоящий хозяин.

Суд, конечно, будет защищать его права, и квартиру, может быть, возвратят. А что делать тому, кто ее купил? Будьте честными при подготовке и подписании договора. Очень просто можно проколоться и так: при покупке квартиры подписывается договор купли-продажи, в котором имеется пункт о цене жилой площади. Тут необходимо сделать небольшое отступление.

У квартиры существует как бы две цены — по оценке БТИ и рыночная. Вот это и есть самый хитрый момент.

Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником) предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может отличаться от рыночной в несколько раз (естественно, в меньшую сторону).

А остальная сумма будет передана покупателем продавцу с рук на руки после оформления сделки, т.е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки.

Если вы — продавец, и пошли на это, то все, — можно считать, что Вы эту разницу в ценах никогда не дополучите. После подписания договора купли-продажи Вам отдадут сумму, указанную в договоре и — все… Большего Вы не добьетесь. Ни один суд не признает Ваше право на оставшуюся сумму, т.к.

, как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок более чем на 10 минимальных заработных оплат труда требуется хотя бы расписка, которую Вы или забудете, или постесняетесь спросить. Аналогичная ситуация может произойти и при покупке машины. Но население у нас становится все больше и больше юридически подкованным. Поэтому в настоящее время в договоре стараются указать реальную сумму сделки. Но, как говорится, и на старуху бывает проруха. В настоящее время самая распространенная ситуация, складывающаяся при покупке квартиры, несколько иная. Но об этом — продолжение следует.

Автор статьи А. Захаров

Источник: https://move.ru/shemi_obmana_pri_pokupke_kvartir/

Какими приемами сейчас пользуются аферисты при покупке-продаже квартиры в Украине

Обманули с продажей дома

Какими приемами сейчас пользуются аферисты при покупке-продаже квартиры в Украине

С каждым днем цена на квартиры в Киеве растет, а значит, растет и соблазн завладеть чужой жилплощадью незаконным путем. Журналисты провели свое расследование, чтобы узнать, какими приемами сейчас пользуются аферисты, и как защитить себя от обмана. В год регистрируется приблизительно 500 афер, но это далеко не все, которые происходят. Ведь доказать мошенничество очень сложно!

Правда, правоохранители отмечают, что таких преступлений стало меньше, зато они стали более изощренными и продуманными. Сейчас преступники уже не пользуются грубыми методами, к примеру, вывезти человека в лес и силой заставить подписать все документы. Сейчас модны ум и изобретательность. «Это думающее преступление», – говорят нам сотрудники отдела по борьбе с мошенничеством МВД.

Квартирные аферы – одно из самых изобретательных преступлений. Чтобы забрать у человека его квартиру, мошенники разрабатывают хитроумные схемы, прорабатывают каждый свой шаг, продумывают преступление до мелочей. Способов отобрать квартиру так, чтобы хозяин заметил это уже постфактум, немного. Специалисты рассказали нам о самых популярных сегодня. Их пять.

 – С помощью поддельных документов: ЗАВЕЩАНИЕ ПОСМЕРТНО. Фальшивое завещание, которое оформляют на уже умершего человека. НЕ СВОЯ ПОДПИСЬ. С помощью нотариуса оформляют фальшивые доверенности и права на обладание квартиры ЛЖЕДОКУМЕНТЫ. Обманным путем заставляют подписать документы на право собственности жилья – Альтернативные: ВТИРАНИЕ В ДОВЕРИЕ.

Махинаторы входят в доверие к пенсионерам, подселяются и потихоньку спаивают и переписывают на себя квартиру. НЕЧЕСТНЫЙ ОБМЕН. Человека попросту вводят в заблуждение и уговаривают продать или обменять свою квартиру на «лучшую». Один из вариантов «кидка» – фальшивое завещание, оформленное от имени умершего человека. По словам правоохранителей, такой обман наиболее распространен в селах.

Мошенники «договариваются» с главами сельсоветов, получают личные данные умершего и оформляют документы, по которым он якобы завещал квартиру другим людям, не имеющим никакого отношения к родне. После этого аферисты обращаются в суд и получают наследство.

Имущество тут же продают, причем в село показывать «товар» приезжают не аферисты, а обычные риелторы, так что отомстить обманутые родственники никому не могут. Часто бывает, что человека попросту вводят в заблуждение, уговаривая продать свою квартиру за большие деньги, выше, чем рыночная стоимость. Человек, обрадовавшись удачному предложению, с радостью подписывает все документы.

После этого аферисты жалуются, что им не хватает определенной суммы. Мошенники пишут расписку или просто «на слово» обещают отдать все до копейки. А вот отдавать могут или частично, или слишком долго. За это время цена на жилье растет и когда человек получает полную сумму, указанную в контракте, ее уже не хватит на то, чтобы купить квартиру. Примеров очень много.

В отделе по борьбе с мошенничеством «Сегодня» рассказали о совсем свеженьком. В Киеве мужчина в возрасте приболел и попросил своего соседа помочь продать свою квартиру, чтобы купить поскромнее, а остаток суммы пустить на лекарства. Хитрый сосед согласился сам купить жилье. Сошлись на сумме в 45 тысяч долларов.

У нотариуса оформили все документы, а сосед отдал только 6 тысяч долларов, при этом переписав квартиру на себя. Оставшиеся деньги пенсионеру он не вернул до сих пор. Более того, сосед подал в суд, выиграл его и теперь выселяет его из квартиры. 

Читайте Вы здесь больше не живете. «Кидалово» на рынке недвижимости

Ключевой фигурой в квартирных аферах является нотариус. Его практически невозможно привлечь к ответственности, так как он не является должностным лицом. Он наделен большими полномочиями (согласно закону, несет ответственность за заверенные документы), но привлечь и в судебном порядке доказать его вину очень сложно.

Нечистый на руку нотариус может заверить документ, по сути, кому угодно, поскольку всегда может «съехать», что человек пришел с паспортом и вроде внешне был похож. Таким образом появляются фальшивые доверенности и права на обладание квартиры. С ними аферист идет в БТИ и оформляет на себя право собственности.

«В наше время человек может в один прекрасный день прийти домой и узнать что в его квартире живут уже чужие люди. Этот человек столкнется с огромным количеством проблем, ведь ему придется идти в суд, что бы доказать, что он не продавал квартиру», – рассказывает «Сегодня» сотрудник отдела по борьбе с мошенничеством.

 Еще одна схема квартирных афер давно с успехом используется и «жива» до сих пор – игра аферистов на доверии. Начальник центра общественных связей главного управления МВД в Киеве Владимир Полищук рассказал нам, что для таких махинаций подбирают пенсионеров или алкоголиков, у которых есть квартиры, но нет близких. С ними знакомятся на улице, входят в доверие, подселяются и потихоньку спаивают.

Далее жильца в пьяном угаре уговаривают переписать квартиру на афериста. Стариков также можно под предлогом «там дешевле и свежий воздух» выселить за Киев. Причем, по словам правоохранителей, в таких схемах нет криминала, поскольку переезд проходит по согласию обоих сторон.

Юристы говорят, что в таком случае можно только потребовать возмещения некой части денег, которая осталась при продаже квартиры. Иногда аферистами могут стать и представители правоохранительных органов, сотрудники ЖЭКов, социальные работники. Они знают жильцов всех домов, в курсе, у кого есть квартира и к кому не приходят друзья или родственники.

 Популярен сейчас и еще один способ – тонкий обман. Для этого находят доверчивого обладателя квартиры и предлагают ему хорошо оплачиваемую работу, устройство на которую нужно оформить у нотариуса. Далее человеку предлагают два на вид похожих документа, но с разным содержанием, и говорят, что текст одинаковый.

Первый договор и правда касается работы, а вот второй переоформляет его квартиру на другое лицо. Как правило, клиент читает только первый документ, а второй подписывает, не глядя. ТЯЖБА МОЖЕТ ДЛИТЬСЯ МНОГО ЛЕТ Киевскому адвокату Олегу Веремеенко неоднократно приходилось сталкиваться с различными способами «относительно честного отъема квартир у населения».

Одних его клиентов пытаются выселить из квартиры на Лукьяновке уже почти 10 лет. Семью пенсионеров Л. назвать благополучной сложно. Супруг Эдуард ранее работал врачом, но последние несколько лет серьезно пьет, а 68-летняя Людмила последние 16 лет страдает параноидальной шизофренией. На их квартиру в 1999 г. положили глаз некие брокеры.

«Обработали» Эдуарда спиртным, после чего уговорили продать квартиру за $5500, хотя по тем временам такое жилье стоило не менее $9000. Покупатель для товара по столь выгодной цене нашелся быстро – женщина, преподаватель. Ее почему-то не смутила столь низкая стоимость. На передачу денег приехали двое брокеров – мужчина и женщина. Они взяли у женщины сумму и со словами «Нужно пересчитать» мгновенно скрылась в неизвестном направлении на подъехавшем такси. Найти их так и не удалось, и суд закрыл дело «в связи с неустановлением лица». 

Читайте “Самые распространенные квартирные аферы”

Далее началось самое интересное: покупательница, потратившая деньги, решила во что бы то ни стало получить квартиру. Поэтому начала череду судебных тяжб с семьей Л. Она намеревалась отобрать квартиру на том основании, что считала пенсионеров своими должниками – ведь она заплатила деньги брокерам, действовавшим от их лица и с их разрешения.

За последние лет 6 преподаватель не раз пыталась выселить стариков. «На самом деле страдающий шизофренией человек не может без опекуна совершать такие сделки, – пояснил Веремеенко. – Поэтому сделку суд должен был признать несостоятельной уже хотя бы на этом основании. Так что покупателям, прежде чем платить деньги, нужно требовать еще и медицинские справки».

 СОЦРАБОТНИКИ ПОДРАБАТЫВАЮТ 45-летний житель Черновцов Рави лишился подаренной ему квартиры при участии соцработников. Он работал актером на столичной киностудии им. Довженко, а квартиру снимал у пожилой одинокой киевлянки Екатерины, которая серьезно болела. Познакомился он с ней на улице, разговорился и бабуля пригласила жить к себе.

 Рави помогал бабушке, покупал одежду и еду, вел хозяйство. Присматривал за бабулей и работники социальной службы. Однажды Рави вернулся домой и застал бабушку в полуобморочном состоянии – у нее случился сердечный приступ. Болезнь практически парализовала ее. Рави месяц выхаживал старушку, кормил, лечил и веселил. Когда женщина выздоровела, решила отблагодарить квартиранта.

Предложила Рави отписать на него полквартиры. «Они отправились к нотариусу и оформили дарственную. Но Рави и сам серьезно болен, у него шизофрения. Мужчина вынужден дважды в год уезжать в Черновцы в больницу на профилактическое лечение», – рассказал «Сегодня» адвокат Рави Олег Веремеенко. Почти сразу после оформления дарственной Рави снова был вынужден уехать.

«Брокеры, при посредничестве соцработников, видимо, давно положившие глаз на бабулькину квартиру, решили не упускать лакомый кусочек. Поэтому придумали, как побороть непредвиденные обстоятельства в виде подарка для Рави. На мужчину составили заявление в милицию, обвинив в избиении хозяйки квартиры».

По словам адвоката, через соцработников брокеры вышли на бабушку и уговорили ее сказать, будто ее заставили подписать дарственную. Мол, зачем дарить жилье, если его можно продать. «Но я не бил бабушку! Наоборот всячески опекал и помогал. Даже телевизор ей купил»”, – жалуется Рави. Повестки в суд приходили на адрес, по которому мужчина зарегистрирован в Черновцах.

Естественно, он их не получал… Добиться правды мужчине не удается. Он слышал, что бабушку Катю отселили куда-то под Борисполь, жива ли она еще – неизвестно. А Рави, когда приезжает в Киев, вынужден ночевать на вокзале.

 Работница соцслужбы Ирина рассказала, что соцработники действительно обладают огромной «базой данных» о лакомых квартирках, но редко используют ее ради наживы «по-крупному»: «Как правило, на работников соцслужб выходят аферисты, представляясь ищущими «угол» приезжими, и просят помочь найти одинокую бабушку, которая возьмет недорого.

Так что никаких особых барышей соцработники не получают, а часто сами попадаются на удочку обманщиков». ДОКУМЕНТЫ, КОТОРЫЕ НУЖНО ПРОВЕРИТЬ*: 1. Договоры купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, удостоверенные нотариусами. 2. Свидетельства о праве собственности на часть в общем имуществе супругов. 3. Свидетельства о праве на наследство. 4.

Разрешение одного из супругов на отчуждение квартиры, если она является их совместным имуществом. 5. Технический паспорт. 6. Справка из ЖЭКа по форме №3; 7. Справка из психо- и наркодиспансеров; 8. Справка об отсутствии или наличии задолженностей по различным квартирным платежам; 9. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, требуется оформление документов в опекунском совете. * использована информация «ГАК» и рекомендации специалистов 

СОВЕТЫ ЭКСПЕРТОВ

Эксперты советует, чтобы не «кинули» на квартиру, не заниматься продажей самостоятельно, а обращаться к специалистам. Нужно подбирать агентства по недвижимости, которые давно себя зарекомендовали и имеют хорошую репутацию

Читайте “Как выбрать агентство недвижимости”

Не стоит покупать квартиру, если она за последнее время перепродавалась много раз. Это подозрительно и может означать, что у квартиры «темное» прошлое, ее попросту могли забрать у предыдущих жильцов незаконным путем. Также квартиру желательно страховать. Существует страхование финансовых рисков как раз на подобные случаи.

 Еще один совет: не покупать квартиру, если она оформлялась у нотариуса не того района, где находится жилплощадь. Такое оформление нелогично и вполне может означать, что квартира, которую вы хотите купить «нечистая». Ну и, конечно, нужно внимательно перечитывать документы, перед тем как поставить там свою подпись.

 ЛЖЕПОДПИСЬ: КАК ОПРЕДЕЛИТЬ ПОДДЕЛКУ В МВД Украины говорят: ради квартиры подпись в завещаниях и доверенностях подделывают очень часто. Как правило, такими аферами занимаются родственники умерших, имеющие образцы настоящей подписи.

 Как рассказала нам главный эксперт отдела технической экспертизы документов и почерка при МВД Украины Наталья Шпакович, есть несколько наиболее распространенных способов подделки чужой подписи, которыми обычно пользуются аферисты.

Во-первых, это многодневная тренировка, когда мошенник пытается добиться идентичности с чужой подписью путем длительных тренировок. Определить это достаточно легко. Главным отличием являются неровные, извилистые линии и замедленный темп расписывания – подпись выглядит не легкой, а сделанной с нажимом.

 Более изобретательные мошенники перерисовывают подпись на бланк завещания прикладывая документы к окну или подставляя лампу под стол. Это называется «на просвет». Тут тоже могут быть неровности в линиях. Третий способ – передавить настоящую подпись на бланк завещания (как правило, используется иголка), а уже потом навести пишущим предметом.

Пройдитесь по подписи рукой – вы заметите шероховатости. Иногда аферисты пытаются подделать подпись с помощью компьютера, когда бланк завещания сканируется, а потом переделывается в программе Photoshop. Правда, г-жа Шпакович говорит, что все фальшивые подписи легко отличить от настоящих и для эксперта это не проблема.

Например, обычно люди перерисовывают все с одной оригинальной подписи. В итоги получается, что в первом, втором завещании и регистрационной книге нотариуса ставятся три идентичные подписи. У эксперта это сразу вызовет подозрение, так как человек никогда не расписывается абсолютно одинаково. Если эксперт определит, что подпись поддельная, сделка аннулируется, а человека, который это сделал, ждет срок. 

Источник: http://an-gorod.com.ua/journal/article/108052.htm

Консультант закона
Добавить комментарий