Подоходный налог при аренде с выкупом

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Подоходный налог при аренде с выкупом

billiondigital/Depositphotos

По закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств.

Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней).

Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Для того чтобы заплатить налог, доход нужно задекларировать. Образец декларации и всю информацию о том, как ее заполнять и когда подавать, легко найти на сайте налоговой службы.

«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф.

Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей.

За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

adamgregor/Depositphotos

«Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом.

Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги. Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».

Должны ли пенсионеры платить налог, сдавая квартиру?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Три способа платить налог на доход от аренды

Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.

Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии:

  • договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
  • акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
  • документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
  • паспорта.

booblgum/Depositphotos

Налоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля). Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.

Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.

Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию.

Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

Третий вариант — купитьпатент для сдачи квартиры. В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП. Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года).

Чем меньше срок, тем дешевле патент. Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу. Если на срок до года, то платить можно частями.

Стоимость патента определяется индивидуально: налоговая база (которая зависит от месторасположения и площади квартиры) умножается на 6%.

Не пропустите:

Как открыть мини-отель?

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Как сдать квартиру на длительный срок: 16 статей

Зарегистрировал в квартире иностранку на 3 года. Будут ли проблемы при выписке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/3_sposoba_legalno_sdavat_kvartiru_v_arendu/6937

Лица, сдающие в наем недвижимую собственность, и в дальнейшем смогут платить налоги по упрощенному режиму

Подоходный налог при аренде с выкупом

 Publicēts: 02.11.2017. 09.18

В 2018 году основные условия сдачи в наем недвижимой собственности останутся без изменений.

В следующем году жители, получающие доход от сдачи в наем или аренду принадлежащей им недвижимой собственности, до сих пор смогут платить налоги, используя упрощенный режим, т. е. без регистрации хозяйственной деятельности.

В свою очередь те, кто предпочтет зарегистрировать хозяйственную деятельность, как и прежде смогут выбрать наиболее выгодный для себя режим уплаты налогов.

Сдача в наем или аренду недвижимой собственности за вознаграждение классифицируется как хозяйственная деятельность, поэтому доход от сдачи в наем или аренду облагается подоходным налогом с населения (ПНН). Жители, получающие доходы от сдачи в наем недвижимой собственности, могут выбрать наиболее подходящий для себя режим уплаты налогов.

Упрощенный режим уплаты налогов

В этом случае регистрация хозяйственной деятельности не требуется, однако в Службу государственных доходов (далее — СГД) необходимо представить копию договора, заключенного со съемщиком или арендатором.

Это можно сделать в Системе электронного декларирования (СЭД). В этом случае ПНН составляет 10 % и уплачивается с доходов от сдачи в наем или аренду.

При расчете уплачиваемого налога от наемной платы можно отнять только налог на недвижимость и нельзя отнять расходы на хозяйственную деятельность.

Если недвижимая собственность сдается в наем коммерсанту (также юридическому лицу), который зарегистрировался в качестве лица, ведущего хозяйственную деятельность, то ПНН в размере 10 % удерживается и уплачивается в государственный бюджет коммерсантом, которому собственность сдается в наем. В свою очередь если недвижимая собственность сдается в наем физическому лицу, которое не зарегистрировано в качестве лица, ведущего хозяйственную деятельность, налог рассчитывается и уплачивается лицом, сдающим квартиру в наем.

Лицо, сдающее собственность в наем, рассчитывает и уплачивает налог в резюмирующем порядке — подав налоговую декларацию за предыдущий календарный год. Рассчитанный налог уплачивается в государственный бюджет в течение 15 дней со дня подачи декларации.

Уплата налогов при регистрации хозяйственной деятельности

При регистрации хозяйственной деятельности в СГД лицо, сдающее недвижимую собственность в наем, может выбрать один из следующих режимов уплаты налогов:

  • уплачивается ПНН с доходов от хозяйственной деятельности в общем порядке. В этом случае налог уплачивается только с разницы доходов и расходов, а не со всей наемной или арендной платы, которую получает лицо. Кроме того, налогоплательщик вправе применять к полученному доходу необлагаемый минимум, налоговые льготы и оправданные расходы. С 1 января 2018 года, ставка ПНН будет снижена. К годовому доходу до 20 000 евро применяется ПНН в размере 20 %, в свою очередь к части годового дохода, которая превышает 20 000 евро, но не превышает 55 000 евро, применяется ПНН в размере 23 % (до сих пор ко всем доходам применялся ПНН в размере 23 %). К доходам, превышающим 55 000 евро, применяется ПНН в размере 31,4 %.
  • налог рассчитывается и уплачивается путем, подавая налоговую декларацию за предыдущий календарный год. С 2018 года, если месячный доход составляет менее 430 евро, будет необходимо осуществлять обязательные взносы для пенсионного страхования в размере 5 % от фактического дохода. Если месячный доход превышает 430 евро, лицо осуществляет взносы государственного социального страхования в прежнем порядке, а также дополнительно делает взносы для пенсионного страхования в размере 5 % от свободно выбранного объекта взносов и разницы фактических доходов. Если доходы составляют менее 50 евро в год, обязательные взносы не осуществляются.
  • уплачивается налог на микропредприятия с доходов от хозяйственной деятельности. В этом случае налог на микропредприятия применяется к полной сумме наемной или арендной платы без вычета из нее расходов. В период, в течение которого лицо платит налог на микропредприятия, лицо не имеет права применять к доходу (также полученном в другом месте) годовой необлагаемый минимум и налоговые льготы. При оценке, применяется ли такой режим уплаты налога, следует учитывать, что с 1 января 2018 года лицо, являющееся плательщиком налога на микропредприятия, сможет одновременно быть работником только одного микропредприятия.

В 2018 году налог на микропреприятия будет применяться по ставке в 15 %. С 2018 года будет установлено ограничение оборота — при превышении 40 000 евро будет применяться ставка в 20 %.

Плательщик налога на микропредприятия в 2018 и 2019 таксационных годах вправе не применять 20 % ставку к обороту, не превышающему 52 000 евро, если оборот плательщика налога на микропредприятия в 2016 и 2017 годах превышает 40 000 евро.

Налоговые платежи осуществляются четыре раза в год до пятнадцатого числа следующего за кварталом месяца, т. е. до 15 апреля, 15 июля, 15 октября и 15 января, подав в СГД налоговую декларацию микропредприятия.

Когда лицо должно регистрироваться в регистре НДС

С 2018 года снижен порог регистрации налога на добавленную стоимость (НДС). Если общая сумма доходов, полученных лицом в течение предыдущих 12 месяцев, превышает 40 000 евро, лицо должно зарегистрироваться в Регистре плательщиков НДС СГД, и осуществленные сделки облагаются НДС независимо от порядка и размера, в котором уплачивается ПНН или налог на микропредприятия.

Как подать налоговую декларацию

Напоминаем, что лица, ведущие хозяйственную деятельность, обязаны подать годовую декларацию о доходах, используя СЭД СГД.

Чтобы стать пользователем СЭД, больше не требуется заключать договор с СГД, вместе этого любой может подключиться и использовать СЭД, используя имя пользователя и пароль своего интернет-банка, eID смарт-карту, выданную Управлением по делам гражданства и миграции, или смарт-карту безопасной электронной подписи, выданной ГАО «Латвийский государственный радио-телевизионный центр» (е-подпись).

На сайте СГД в Базе данных публикуемой информации в разделе «Лица, ведущие хозяйственную деятельность, зарегистрированные в СГД юридические лица и другие лица» любой может убедиться в том, зарегистрировалось ли лицо, у которого планируется снимать квартиру, как лицо, ведущее хозяйственную деятельность.

Более подробная информация опубликована также на сайте СГД в разделе «Частным лицам» – «Лица, ведущие хозяйственную деятельность»; «Частным лицам» – «Первые шаги для будущих предпринимателей».

В случае вопросов или неясностей приглашаем жителей звонить по информационному телефону СГД +371 67120000, проконсультироваться в любом центре обслуживания клиентов СГД или прислать свой вопрос в письменной форме, воспользовавшись разделом «Задать вопрос СГД» на сайте СГД.

Источник: https://www.vid.gov.lv/lv/node/90618

Налоговые вопросы при аренде дома на Airbnb или VRBO

Подоходный налог при аренде с выкупом

Сегодня многие люди зарабатывают дополнительные деньги, временно сдавая в аренду весь свой дом (или комнату в своем доме или квартире) через такие службы аренды, как Airbnb, HomeAway или VRBO.

Если вы сделаете это, вам, возможно, придется платить федеральный налог и подоходный налог штата с вашего дохода от аренды. К сожалению, налоговые правила могут быть сложными.

Но это зависит от вас, чтобы понять и следовать им, потому что услуги по аренде комнаты и дома не сделают этого за вас.

Вы можете сдавать в аренду весь или часть вашего дома или квартиры на срок до 14 дней в году, и весь доход от аренды вы получаете не облагаемый налогом, независимо от того, сколько вы зарабатываете. На самом деле вам даже не нужно сообщать о доходах в IRS. Ваш доход от аренды не облагается налогом, если в течение года:

  • Вы сдаете свой дом на 14 дней или меньше, и
  • Дом используется лично более 14 дней, или более 10% от общего количества дней, в течение которых он сдается другим лицам по справедливой цене аренды. (IRC Sec. 280A (g).)

Смотрите статью Vijversenkoi Арендуйте дом для отпуска без налогов для деталей.

Если вы арендуете комнату в своем доме или квартире и продолжаете жить на остальной территории, у вас не возникнет проблем с выполнением требований личного пользования. Но если вы сдаете в аренду весь дом или квартиру, вам необходимо внимательно следить за арендными или не арендными днями.

Если вы имеете право на такое безналоговое обращение, вы не можете вычитать какие-либо операционные расходы на имущество или принимать какие-либо амортизационные вычеты. Вы не подаете Приложение E, файл арендодателя налоговой формы, чтобы сообщить об их доходах и расходах, потому что ваш дом не классифицируется как арендуемая собственность.

Если вы арендуете свое основное место жительства (дом или квартиру) в течение более 14 дней в течение года и проживаете в нем 15 или более дней, вы не получите право на беспошлинный режим, описанный выше.

Вместо этого вам нужно будет отчитаться и заплатить подоходный налог с дохода от аренды, заполнив IRS Schedule E вместе с налоговой декларацией.

Но вам также будет разрешено вычесть расходы, связанные с арендой, в очень строгих пределах.

Вы перечисляете свои арендные доходы и расходы в Приложении E. Вы должны платить подоходный налог с любой прибыли, оставшейся после вычета арендных расходов из дохода от аренды. Однако ваши ежегодные арендные вычеты ограничены доходом от аренды дома.

Если ваши расходы превышают ваш доход, вы не можете вычесть убыток из другого дохода, который вы получили в этом году. Такая потеря может быть перенесена на будущие годы и вычтена из вашего арендного дохода от собственности, если у вас есть достаточно.

Вам разрешено вычитать свои расходы из арендного дохода, но существуют строгие ограничения, призванные обеспечить, чтобы вы не вычитали личные расходы в качестве расходов на аренду.

Прямые расходы на аренду

Вы можете вычесть 100% ваших прямых расходов на аренду. Это расходы, которые относятся только к аренде, такие как сборы или комиссионные, которые вы платите агентству по аренде, реклама, кредитные чеки, страховка за аренду, расходы на уборку, ремонт исключительно для арендуемой части вашего дома и амортизация (ограничено сдача в аренду части дома).

Общие расходы

Вы также можете вычесть часть общих расходов на владение и эксплуатацию всего дома, таких как проценты по ипотечным кредитам и налогам на недвижимость, коммунальные услуги, страхование всего дома, расходы по уборке всего дома, ремонт всего дома, подключение к Интернету сборы, садоводство и другие расходы на содержание дома. Вы должны распределить свои вычеты на такие общие расходы, исходя из количества времени, которое имущество использовалось в качестве аренды, по сравнению с общим временем, которое оно использовалось в течение года.

Пример: Пол живет в своем кондоминиуме Bay Area 300 дней в году и сдает в аренду 65 дней. Недвижимость использовалась в качестве аренды в 18% случаев (65 ÷ 365 = 18%). Таким образом, Пол может вычесть 18% своих общих расходов до суммы дохода от аренды, которую он получил от квартиры в течение года, которая составляла 10 000 долларов.

Если вместо того, чтобы сдавать весь свой дом в аренду, вы арендуете только комнату или комнаты, вы можете вычесть только ваши общие расходы пропорционально сумме арендованного дома. Например, если у вас есть дом с пятью комнатами и вы арендуете одну комнату, вы можете вычесть 1/5 ваших общих расходов на весь ваш дом с учетом ограничений, описанных выше.

Сквозное удержание

Хозяева краткосрочной аренды также могут претендовать на новый сквозной налоговый вычет, установленный Законом о сокращении налогов и рабочих мест. Начиная с 2018 года (и планируется, что он продлится до 2025 года), владельцы компаний, осуществляющих транзитный бизнес, могут вычитать до 20% своего чистого дохода от бизнеса из своих подоходных налогов.

Однако, если налогооблагаемый доход превышает определенные уровни, этот вычет ограничивается большей из (1) 50% заработной платы W2, выплачиваемой наемным работникам, или (2) 25% заработной платы плюс 2,5% стоимости амортизируемой коммерческой собственности, например, аренда недвижимости. Краткосрочная аренда может квалифицироваться как бизнес.

И почти все арендные компании, краткосрочные и долгосрочные, организованы как транзитные, то есть они принадлежат частным лицам или управляются ими (или совместно принадлежат арендаторам совместно), обществам с ограниченной ответственностью, товариществам или (редко) S корпорации.

Таким образом, практически все хосты потенциально могут извлечь выгоду из этого нового вывода.

В некоторых случаях сдача в аренду всего или части вашего дома или квартиры может быть классифицирована для целей налогообложения как эквивалент работы отеля типа «постель и завтрак» или гостиницы.

Это будет иметь место, если вы посвящаете комнату или комнаты в своем доме исключительно для использования платящих клиентов и никогда лично не живете в таких комнатах.

Вы также будете классифицированы как управляющие гостиничным бизнесом, если вы предоставляете существенные услуги, предназначенные в первую очередь для удобства вашего гостя, такие как регулярная уборка, смена белья или уборка во время их пребывания.

В этом случае ваша арендная деятельность будет рассматриваться как бизнес для целей налогообложения.

Это означает, что вы должны будете платить как федеральный подоходный налог, так и налоги на самозанятость (социальное обеспечение и медицинское обслуживание) с вашего арендного дохода, что увеличит ваше налоговое бремя.

С другой стороны, ограничения на ваши вычеты, описанные выше, не будут применяться, за исключением того, что могут быть ограничения на любые ежегодные убытки, которые вы можете вычесть. Обычно вы будете сообщать о своих арендных доходах и расходах в Приложении C (Форма 1040), Прибыль или убыток от бизнеса.

Очевидно, что способ не классифицировать вашу арендуемую деятельность как кровать и завтрак не состоит в том, чтобы предоставлять существенные услуги вашим гостям – не предоставляйте им завтраки, не убирайте их комнаты каждый день и не стирайте их. По окончании посещения взимается плата за уборку, которая не зависит от ежедневной арендной платы.

Если вы арендуете недвижимость на полный рабочий день, в отличие от сдачи в аренду комнаты или всего вашего дома на случайной основе, необходимо учитывать множество налоговых вопросов. Подробнее о налоговых вопросах для хозяев Airbnb и других объектов краткосрочной аренды см. Налоговое руководство по краткосрочной аренде: Airbnb, HomeAway, VRBO и другие, Стивен Фишман.

Смотреть видео: Стоимость поездки на роды в Майами. Роды в США без посредников #1. (December 2019)

Источник: https://ru.vijversenkoi.info/1063-tax-issues-when-renting-your-home-on-airbnb-or-vrbo.html

Договор аренды с последующим выкупом: оформление, структура | Правоведус

Подоходный налог при аренде с выкупом

Договор аренды имущества с последующим выкупом является достаточно сложным документом с точки зрения юриспруденции. В нашей статье мы подробно расскажем о том, как правильно оформить договор аренды квартиры, автомобиля и другого имущества, какие сведения в него следует внести и другие нюансы.

У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость. В этом случае можно поступить просто – оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические.

При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать: 

  1. Право выкупа имущества должно быть четко отражено в документе. Судом может быть не принято преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества, как и указание на право выкупа в договоре, в виде заключения будущего договора купли-продажи имущества. То есть, договор аренды с последующим выкупом должен конкретно содержать фразу подобного типа: «Арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока ….».
  2. Основным отличием договора аренды с выкупом от договора купли-продажи с рассрочкой платежа является оплата – в первом случае оплачиваются арендные платежи и выкупная стоимость, во втором – только выкупные платежи. Следовательно, в документе должна быть указана выкупная стоимость имущества и согласован размер аренды, без прописки этих данных при внесении полной выкупной стоимости, переход арендованного имущества в собственность для арендатора не произойдет. Условия о цене являются особенно обязательными в отношении недвижимого имущества.
  3. В договоре прописывается полное описание предмета аренды, а в последующем, приобретаемого имущества.
  4. Также важно обратить внимание на фиксацию в договоре обязанностей арендодателя передать имущество в собственность после того, как вся выкупная стоимость будет внесена.

Важно! Внести выкупную стоимость имущества является для арендатора правом, а не обязанностью, то есть арендатор может просто платить арендную плату и в последующем не выкупать имущество.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом – достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Особенности аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом – есть сочетание соглашений об аренде и купле-продажи недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов. 

Важно! Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения – родственниками, друзьями и т.д., что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.

Особое внимание в договоре занимает установление выкупной цены за квартиру, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу. 

Важно! Собственником жилья арендатор сможет стать только после выплаты всей суммы стоимости жилого помещения, до прекращения действия договора он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае возникновения ситуации, связанной с расторжением договора, уплаченные суммы не возвращаются – они приравниваются к арендной плате и не подлежат возмещению.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется договор только в момент перехода права собственности от наймодателю к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения: 

  • Полное описание предмета договора – адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование.

Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности.

То есть, даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

  • Переход права собственности по договору – этим моментом может быть либо прекращение договора либо истечение действия договора – факт выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности.
  • Цена аренды жилья и выкупная стоимость – без указания данных сведений договор будет считаться незаключенным.
  • Сроки и порядок оплаты – одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако, лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья.

Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.

  • Положения об аренде квартиры – данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению.
  • Ответственность сторон – еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения договора может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в договор включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Как и при составлении  договора о купле-продаже автомобиля, прежде чем перейти непосредственно к заключению договора арендодателю транспортного средства рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми техническими характеристиками авто, в том числе, сверить номера двигателя и кузова с документами. В договоре все характеристики нужно указать предельно точно и подробно, чтобы в дальнейшем не было сомнений, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой. В договоре аренды транспортного средства с последующим выкупом обязательно должен быть пункт о том, что автомобиль может быть передан в собственность арендатора. Часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи права собственности арендатору по истечению срока аренды или до наступления определенных условий, имеющихся в договоре. 

Важно! Плата в счет аренды, вносимая арендатором, является арендной платой и оплатой выкупной стоимости автомобиля. В случае расторжения договора до окончания его действия или без полной выплаты выкупной цены, арендатор не вправе требовать выплаченной суммы, поскольку она является платой за право пользование и владение автомобилем.

Как составить договора аренды авто с последующим выкупом

В целом такой документ мало чем отличается от подобного договора относительно объектов недвижимости, но некоторые нюансы присутствуют.

По договору арендодатель передает во временное пользование автомобиль арендатору за арендную плату, при этом стороны могут быть как физические лица, так и юридические. Предметом договора являются характеристики, определяющие конкретный автомобиль.

Транспортное средство передается арендатору по акту приема-передачи, где фиксируются характеристики автомобиля, возможные недостатки и отсутствие претензий. Обязательно в разделе о предмете договора следует указать: 

  • выкупную стоимость транспортного средства, определенную сторонами по согласованию;
  • право арендатора на выкуп автомобиля;
  • порядок расчетов и передачи права собственности на авто арендатору.

Какие документы необходимы для заключения договора: 

  1. Для граждан – паспорт и документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания.
  2. Для организаций – документы, удостоверяющие личность руководителя компании или его представителя, учредительные документы организации.

Скачать Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Источник: https://pravovedus.ru/library/doc/dogovor-arendyi-s-posleduyushhim-vyikupom/

Аренда жилья без договора в Италии: риски для арендатора и арендодателя

Подоходный налог при аренде с выкупом

Являетесь ли вы арендатором или арендодателем, если вы арендуете недвижимость в Италии без договора, вы рискуете.

Не регистрируя договор аренды, арендодатель уклоняется от уплаты налогов по конституции аренды дважды (происходит уклонение от уплаты регистрационного налога, что касается как арендатора, так и арендодателя, а также налога на аренду – НДФЛ или единый налог с фиксированного дохода).

Исходя из этой ситуации налоговых нарушений, итальянский закон предусматривает ряд довольно серьезных гражданских последствий в данном случае.

Поэтому цель этой статьи состоит в том, чтобы перечислить риски, связанные с арендой недвижимости в Италии без договора.

Аренда недвижимости без договора: что это значит?

В итальянской правовой системе контракты также могут быть устными. Например, когда вы идете в супермаркет или газетный киоск и покупаете товар после того, как взяли его с полки, вы заключаете устный договор.

Однако в редких случаях закон требует письменной формы. Одним из таких случаев является аренда. Составить его в письменной форме недостаточно.

Договор, чтобы быть действительным, также должен быть зарегистрирован в Налоговом управлении с помощью онлайн-процедуры.

Поэтому аренда без письменного договора или аренда с письменным, но не зарегистрированным договором полностью эквивалентны: они не имеют значения для закона.

Сколько времени занимает оформление договора аренды?

Договор аренды должен быть зарегистрирован в течение 30 дней с момента его подписания. Исполнение процедуры является обязанностью арендодателя, который в течение следующих 60 дней должен предоставить арендатору и администратору кондоминиума документированную информацию (если имущество является частью многоквартирного дома) для обновление реестра кондоминиума.

Тем не менее, ничто не мешает арендатору произвести регистрацию контракта в случае отсутствия согласия арендодателя.

Что происходит, если договор аренды не зарегистрирован?

С налоговой точки зрения уклонение от уплаты налогов происходит в случае несвоевременной или отсутствующей регистрации договора аренды недвижимости.

От уплаты каких налогов происходит уклонение в этом случае:

  • регистрационный налог (l’imposta di registro): как арендодатель, так и арендатор отвечают за неуплату. По сути, налоговая служба может взыскать полную сумму с обоих и, в случае неуплаты, наложить штраф с процентами.
  • Подоходный налог с полученных сумм: только арендодатель отвечает за неуплату.

С точки зрения гражданского права если контракт аренды не зарегистрирован, для закона отношений между арендодателем и арендатором не существует. По сути, все договоренности между сторонами не имеют значения.

В связи с этим, однако, Кассационный суд Италии объяснила что:

  • если выясняется, что отсутствие регистрации договора вытекает из действий арендодателя, недействительность договора не влияет на его основные условия, установленные законом. Однако арендатору придется доказать, что он действительно арендовал недвижимость у арендодателя и проживал в ней. Это означает, что: продолжительность аренды остается той, которая предусмотрена законом для договоров с согласованной оплатой (3 + 2 года, с последующим продлением на 2 года); плата, предусмотренная коллективными договорами; арендодатель не может требовать более высокие суммы и при отсутствии оплаты не может выселить арендатора; арендатор может потребовать возврата залога в течение шести месяцев после освобождения здания; арендатор всегда может покинуть недвижимость без предварительного уведомления (это возможно при отсутствии письменного и зарегистрированного соглашения).
  • если окажется, что отсутствие регистрации является результатом соглашения между обеими сторонами, закон не дает никаких гарантий обеим сторонам.

Однако, договор аренды всегда может быть зарегистрирован в любое время.

Выселение в случае аренды недвижимости без договора

Одним из самых тяжелых последствий аренды без договора является выселение. Выселение при отсутствии договора является более быстрой процедурой, чем при расторжении договора, происходящее по процедуре, предусмотренной законом в случае неисполнения обязательств.

Кроме того, домовладелец может подать иск о неправомерном владении имуществом, возможно, требуя компенсацию за время, в течение которого имуществом пользовались «бесплатно».

Налоговые штрафы за нелегальную аренду

Как указывалось выше, незарегистированный договор аренды недвижимости влечет за собой уклонение от уплаты регистрационного налога и налога на прибыль.

Что касается подоходного налога, штраф равен:

  • от 60% до 120% от суммы налога, от уплаты которой уклоняется арендодатель в случае отсутствия указания сбора в налоговой декларации (минимум 200 евро);
  • от 90% до 180% в случае объявления суммы ниже действительной (преднамеренно фальсифицированная декларация).

Штрафы удваиваются, если это жилое здание.

Штрафы за неуплаченный регистрационный налог

Штрафы могут быть уменьшены, если происходит поздняя регистрация договора.

  • регистрация с 30-дневной задержкой: штраф в размере 6% от суммы причитающегося налога. Минимальная сумма штрафа составляет 20 евро;
  • регистрация с задержкой в ​​90 дней: 12% штрафа;
  • регистрация с задержкой в ​​1 год: 15% штрафа;
  • свыше 1 года и не позднее 2 лет: штраф 17%;
  • свыше 2 лет просрочки: штраф 20%;
  • если контракт регистрируется налогоплательщиком после установления нарушения налоговой, штраф в размере 24%.

Источник: https://liveitaly.ru/info/arenda-zhilya-bez-dogovora-v-italii-riski-dlya-arendatora-i-arendodatelya

Что надо знать при аренде квартиры: 5 простых правил

Подоходный налог при аренде с выкупом

14. августа, 2017

Тысячи рижан каждый год арендуют жилье в столице: кто-то приезжает из регионов учиться или работать, кто-то в поисках самостоятельной жизни съезжает от родителей, а кто-то временно арендует жилье на период, например, ремонта.

Точно так же тысячи рижан сдают квартиры.

Как сделать этот процесс обоюдоприятным и что самое главное – законным как для жильцов, так и для владельцев квартир? Наши эксперты – представители рынка недвижимости Айгарс Зариньш и Ольга Зенчик.

Ситуация: вы хотите снять квартиру у друзей или знакомых, которые предлагают вам отбросить формальности и не заключать договор аренды. Мол, мы же свои, сами и разберемся, если что. Бывает, что и незнакомые люди не слишком верят в силу заключенного договора. И это самая первая ошибка, которая подстерегает как арендаторов, так и владельцев жилья.

Когда нет договора, поясняют специалисты, то, по сути, нет вообще никаких закрепленных хоть в каком-то виде договоренностей.

Как оплачивать аренду? Как поступать в случае, если жильцы что-то сломали в квартире или задержали оплату? И как действововать, если владелец квартиры вдруг попросил жильцов освободить квартиру без объяснения причин. Или наборот, если вдруг жилец не платит, то владельцу квартиры совершенно нечем доказать, что он вообще что-то обещал платить, а не живет здесь благодаря вашему доброму сердцу.

Другими словами, аренда без договора – это самый худший вариант, который только можно придумать. В этом случае никто не защищен и никто никому ничего не должен. Вам нужны такие проблемы?

В принципе, ни один уважающий себя риэлтор не будет сдавать квартиры без договора аренды.

Даже если вы снимаете квартиру напрямую, через объявления например, то первое, что нужно сделать – распечатать в интернете стандартный договор аренды и тщательно прописать в него все пункты.

Специалисты рекомендуют в первый раз с новым нанимателем лучше заключать не более чем на год. За это время уже можно понять, хороший ли арендатор (или жилец) вам достался.

Что еще нужно обязательно оговорить в договоре аренды? Размер оплаты, возможность ее повышения (как правило, не чаще чем раз в год), порядок оплаты коммунальных услуг, а также действия на тот случай, если, положим, жильцы задерживают оплату.

Владельцу квартиры неплохо бы прописать в договоре даже такие мелочи, как количество людей, которые будут проживать в квартире. Были случаи, когда квартира сдавалась одному человеку, а на деле в ней жили десять студентов.

Попросите у нанимателя дать вам копию его паспорта, чтобы вы могли в случае чего обратиться в полицию.

Особое внимание эксперты рекомендуют уделить условиям расторжения договора, так как именно тут чаще всего обе стороны “ломают копья”.

Как правило, договор может быть расторгнут как при взаимном согласии сторон в любое время, так и в том случае, если одна из сторон нарушает условия договора. Например, если жилец не платит вовремя, портит помещение и имущество, использует квартиру не по назначению, а также если на него постоянно жалуются соседи.

Важно, что регистрировать или составлять договор аренды у нотариуса нет никакой необходимости – дополнительной силы он иметь не будет, а лишние 200-250 евро придется отдать. Если договор подписан обеими сторонами, то беспокоиться не о чем, он имеет законную юридическую силу. Однако доводить до суда все-таки не надо. Судиться у нас можно годами.

Что скрывать, большинство владельцев жилья до сих пор сдают квартиры, но налог не платят. Хотя по закону платить его нужно, так как речь идет о доходе, который облагается подоходным налогом с населения.

И Служба госдарственных доходов (СГД) с каждым годом к этой теме относится все серьезней. А именно – всеми способами пытается найти тех, кто сдает квартиру, но не платит налоги, рассылает им “письма счастья” и просит зарегистрировать хозяйственную деятельность.

Это особенно касается тех, кто, например, сдает квартиры через сайты объявлений.

Весной прошлого года у СГД появился особый отдел, который специализируется на интернет-сделках и электронной коммерции.

Специалисты отдела планомерно ищут в интернете тех, кто занимается продажей вещей или предоставляет услуги нянь, или сдает квартиры, но налоги не платит.

В прошлом году служба госдоходов таким людям разослала более 4000 писем с просьбой явиться в СГД и честно заплатить налоги. Если нервы вам дороже, то стоит так и сделать, тем более что выбрать можно из трех вариантов.

  1. Регистрируемся как налогоплательщик и выбираем платить разницу в размере 23% от доходов и расходов. В расходы записываем налоги на землю и квартиру, ремонт помещения, квартирную плату (если платит владелец жилья, в этом варианте это выгодней), а также применяем необлагаемый минимум (в этом году – от 60 до 115 евро).
  2. Оформляем статус плательщика микроналога и платим 15% от доходов. Доходы – это ваши поступления от аренды. В этом случае не действует необлагаемый минимум.
  3. Для тех, кто не хочет оформлять хоть какую-то хозяйственную деятельность, которая требуется в первых двух вариантах. Можно просто известить СГД, что у вас есть доходы от аренды и платить 10% от них. Это сравнительно небольшая плата за спокойствие. В этом случае расходы списывать вы тоже не можете, за исключением налога на недвижимую собственность. Налог в размере 10% можно платить раз в год, сразу после подачи годовой декларации о доходах (с 1 марта по 1 июня). Эту декларацию можно подавать электронно, правда заплатить налог надо будет в течение 15 дней с ее подачи.

Можно ли декларироваться в съемной квартире? Как поясняют эксперты, закон не требует одобрения на это владельца квартиры, в принципе это можно сделать и самостоятельно. Однако правила хорошего тона все-таки требуют, чтобы владелец квартиры знал о том, что его жильцы прописаны в его квартире.

Задекларировать жильцов выгодно еще и потому, что квартира, в которой никто не задекларирован, не попадает под льготы по налогу на недвижимость. То есть владелец такой квартиры заплатит налог в размере 1,5% от кадастровой стоимости. Простой пример.

Если в двухкомнатной квартире в Риге, кадастровая оценка которой составляет 30 тыс. евро, есть задекларированные лица, то налог на недвижимость составит 60 евро (0,2%).

Если же там никто не задекларирован, то налог на недвижимость составит 450 евро (1,5%).

Кроме того, если квартира считается пустующей, то есть в ней никто не задекларирован, то она попадает в поле зрения СГД. Считается, что это лишь доказывает тот факт, что квартира сдается. То есть опять возвращаемся к теме уплаты налогов.

Задекларироваться в съемной квартире просто. Заполняя бланк декларации, человек должен указать в нем основание, среди предложенных вариантов будет графа: договор аренды. При подаче бланка декларации надо предъявить только паспорт, остальные документы могут попросить, если у самоуправления возникли сомнения в достоверности предоставленных сведений.

Есть вещи, о которых эксперты говорят не очень охотно, однако предупредить владельцев жилья о них надо. По большей части они касаются тех случаев, когда вдруг между арендатором и владельцем квартиры возникают конфликты.

Например, жилец “встает в позу” и не желает выселяться из съемной квартиры. Как признают наши специалисты, в Латвии все законы больше подстроены под интересы съемщиков квартир.

Поэтому бывают случаи, когда выселение квартиросъемщиков может превратиться в целую эпопею. Даже в том случае, когда жилец ведет себя нагло и не платит за квартиру.

И даже поменять замки и двери при заключенном договоре аренды бывает невозможно – полиция встает на защиту жильцов.

Как этого избежать? В договоре необходимо предусмотреть вариант просроченных платежей. И уже руководствуясь Законом о найме жилых помещений, в котором сказано, что выселять жильцов можно спустя три месяца после того, как они не платят за аренду. Но, увы, только через суд. А это, как известно, дело небыстрое: год или даже полтора.

Или еще пример. Человек заплатил за 2 месяца вперед, заселился в квартиру, а через несколько дней не может в нее попасть, потому что хозяин через неделю сменил замки.

Для таких случаев и нужен договор аренды, при помощи которого можно засудить нечестного арендодателя. И лучше всего не хранить договор в съемной квартире, а отдать родственникам или друзьям.

Если же договора нет, то ничего поделать нельзя. Хорошо, если вам отдадут вашу кошку и отпустят с миром.

Поэтому составление правильного, продуманного договора лучше всего доверить специалистам, которые знают обо всех ситуациях, которые могут омрачить тесное сотрудничество арендатора и жильца.

Как шутят наши эксперты, идеальный договор аренды написан “кровью простых людей” как с одной, так и с другой стороны.

Но каждая ситуация индивидуальна, поэтому лучше заказать свой, личный вариант договора у любого лицензированного специалиста в Латвии.

Здесь можно ознакомиться:

5 вопросов, которые чаще всего задают при аренде квартир

Источник: https://www.riga.lv/ru/news/arenduem-kvartiru-pjatj-prostyh-pravil-kak-ne-ostatjsja-bez-shtanov-s-kotom-za-pazuhoi?10301

Консультант закона
Добавить комментарий