Право физического лица распоряжаться имуществом с получением дохода от сдачи

Ошибки при декларировании доходов и имущества

Право физического лица распоряжаться имуществом с получением дохода от сдачи
3

Наиболее распространенными ошибками при заполнении деклараций о доходах и имуществе являются:

ОШИБКИ

ПРИ ЗАПОЛНЕНИИ СВЕДЕНИЙ О ДОХОДАХ

ОШИБКА 1. При указании сведений о доходах правильно отражать размер НАЧИСЛЕННОГО дохода.

Указание размера полученного на руки дохода, уменьшенного на сумму налогов, сборов и иных удержаний, ошибочно.

ОШИБКА 2.НЕ УКАЗАНИЕ сведений:

  • об авторских вознаграждениях (написание статей и т.п.);
  • о вознаграждениях за участие в лекциях, семинарах, рецензирование дипломных работи т.п.;
  • о пенсии, стипендии, пособиях и т.п.;
  • об алиментах на содержание детей;
  • о доходах, полученных от сдачи в наём (аренду) квартир, иных жилых и нежилых помещений;
  • о доходах, полученных в результате продажи автомобиля, квартиры, жилого дома, земельного участка или иного имущества;
  • о доходах, полученных из-за границы посредством банковского или почтового перевода, системы Western Union и др., в том числе от близких родственников и не подлежащие налогообложению подоходным налогом;

ОШИБКИ

ПРИ ЗАПОЛНЕНИИ СВЕДЕНИЙ ОБ ИМУЩЕСТВЕ

ОШИБКА 1. Несмотря на то, что декларация о доходах и имуществе представляется за истекший 2018 календарный год, сведения о находящемся в собственности имуществе указываются в отношении только того имущества, которым государственный служащий или иное обязанное лицо владеет на праве собственности на дату представлениядекларации.

Например, У государственного служащего в 2018 году не было автомобиля. Автомобиль был приобретен им в собственность только 10 января 2019 года. Декларацию о доходах и имуществе за 2018 год такой государственный служащий представляет 25 января 2019 года.

Несмотря на то, что декларация представляется за 2018 год, в ней подлежат указанию сведения об имуществе, находящемся в собственности государственного служащего на дату представления декларации, то есть

Таким образом, приобретенный 10 января 2019 года автомобиль подлежит указанию в декларации о доходах и имуществе за 2018 год, представляемой 25 января 2019 года.

ОШИБКА 2.НЕПРАВИЛЬНОЕ определение даты государственной регистрации возникновения, перехода права собственности недвижимого имущества.

НЕПРАВИЛЬНО: указание в декларации о доходах и имуществе дату приобретения квартиры как дату подписания договора купли-продажи или дату составления технического паспорта на квартиру.

ПРАВИЛЬНО: указание в декларации о доходах и имуществе дату приобретения квартиры как дату государственной регистрации перехода права собственности (отражено в свидетельстве (удостоверении) о государственной регистрации перехода права собственности как дата подачи заявления о государственной регистрации).

Ниже красным шрифтом указано, где в свидетельстве (удостоверении) о государственной регистрации искать дату приобретения квартиры.

РЕСПУБЛИКА БЕЛАРУСЬ

ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕГИСТР НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,

ПРАВ НА НЕГО И СДЕЛОК С НИМ

Государственный комитет по имуществу

Республики Беларусь

________________________________________________________________

(наименование организации по государственной регистрации недвижимого

________________________________________________________________

имущества, прав на него и сделок с ним)

________________________________________________________________

(наименование структурного подразделения)

СВИДЕТЕЛЬСТВО (УДОСТОВЕРЕНИЕ) N _______________

о государственной регистрации

По _______З А Я В Л Е Н И Ю_____________________________

(заявление о государственной регистрации либо иной документ,

в соответствии с которым осуществлялась

_____________________ от “_15_” ___МАЯ___2010 г. N _123__

государственная регистрация)

в отношении ____________________________________________________

(кадастровый (инвентарный) номер, адрес (местоположение),

________________________________________________________________

площадь (протяженность) и целевое назначение (назначение и

________________________________________________________________

наименование) объекта недвижимого имущества)

произведена государственная регистрация: _______________________

ОШИБКА 3. НЕ УКАЗАНИЕ сведений о транспортных средствах, особенно находящихся в аварийном состоянии, разобранных, которыми длительное время не пользуются, а также находящихся в угоне, переданных в пользование другим лицам по доверенности.

ПРИМЕР, государственный служащий оформил

20 ноября 2014 года на гражданина Иванова И.И. генеральную доверенность на право управления, распоряжения, снятия в органах госавтоинспекции, продажи и т.п., принадлежащего ему на праве собственности автомобиля Форд. Одновременно с доверенностью Иванову И.И. были переданы сам автомобиль, ключи и документы на него.

Гражданин Иванов И.И. ездит на автомобиле Форд по настоящее время. Никаких юридических действия с этим автомобилем (продажа и т.п.) гражданином Ивановым И.И. произведено не было.

Государственный служащий продолжает оставаться собственником автомобиля Форд. Соответственно, заполняя декларацию о доходах и имуществе за 2018 год, он обязан указать в декларации сведения о принадлежащем ему на праве собственности автомобиле Форд.

НЕПРАВИЛЬНО: Государственный служащий не указал в представленной им декларации о доходах и имуществе за 2018 год принадлежащий ему на праве собственности автомобиль Форд.

ПРАВИЛЬНО: Государственный служащий указал в представленной им декларации о доходах и имуществе за 2018 год принадлежащий ему на праве собственности автомобиль Форд.

Источник: http://www.nalog.gov.by/ru/oshibki-pri-declarirovanii-dohodov-i-imuschestva/

Налоги на операции с недвижимостью

Право физического лица распоряжаться имуществом с получением дохода от сдачи

Налоговые обязательства у физических и юридических лиц возникают при совершении на рынке недвижимости следующих сделок:

  • – покупка или строительство;
  • – наследование или дарение;
  • – сдача в аренду или наем;
  • – залог (ипотека) недвижимости;
  • – продажа;
  • – передача в доверительное управление;
  • – получение доходов по договорам ренты;
  • – оказание риелторских и жилищно-коммунальных услуг;
  • – получение дохода в натуральной форме или в виде материальной выгоды при передаче недвижимости по цепе ниже рыночной;
  • – иные операции.

Налог на доходы физических лиц, получаемые от операций с недвижимым имуществом

В соответствии со ст.

210 ПК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы физического лица, полученные им в денежной и натуральной формах (включая и недвижимое имущество), или право на распоряжение которыми у него возникло, а также в виде материальной выгоды, получаемой от приобретения товаров (объектов недвижимости) по договорам у граждан, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

При получении дохода в натуральной форме в виде того или иного недвижимого имущества налоговая база определяется как его стоимость, исчисленная исходя из цен, устанавливаемых в порядке, предусмотренном ст. 40 НК РФ, с учетом НДС.

Если иное не предусмотрено ст. 40 Н К РФ, для целей налогообложения применяется цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Налоговые органы при контроле полноты исчисления налогов могут проверять правильность применения цеп по сделкам лишь в следующих случаях:

  • o между взаимозависимыми лицами;
  • o по товарообменным (бартерным) операциям;
  • o при значительном колебании (более чем на 30% в ту или иную сторону) уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени. В упомянутых случаях, когда примененные сторонами сделки цены товаров, работ или услуг отклоняются в сторону повышения или понижения более чем на 30% рыночной цены идентичных (однородных) товаров, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этих сделок были оценены, исходя из рыночных цен.

Идентичными считаются объекты, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки.

Однородными признаются товары, которые имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемы м и.

При определении рыночных цен товаров принимаются во внимание сделки между лицами, не являющимися взаимозависимыми.

Если нет на соответствующем рынке товаров (работ, услуг) сделок но идентичным (однородным) товарам из-за отсутствия предложений, а также при невозможности определения цен ввиду отсутствия или недоступности информационных источников для определения рыночной цены могут использовать следующие методы.

  • 1. Метод последующей реализации, при котором рыночная цена товаров, реализуемых покупателем, определяется как разность цены, по которой такие товары реализованы покупателем при последующей реализации (перепродаже), и разумных затрат, понесенных для продвижения на рынок последующей реализации им (без учета цены) приобретаемых товаров, а также обычной для данной сферы деятельности прибыль.
  • 2. Затратный метод, при котором рыночная цена товара определяется как сумма произведенных затрат и наценки – разумной в данной сфере прибыли.

При получении доходов в виде материальной выгоды налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров, реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми над ценами реализации аналогичных товаров.

Исчисление налога с налоговой базы в виде материальной выгоды, полученной от приобретения товаров по ставке 13% (а у нерезидентов – по ставке 30%), производится налоговыми агентами – источником дохода либо налогоплательщиками, получившими доход от физических лиц, продавших им по льготной цене свое имущество, являющихся налоговыми агентами (схемы 23.15-23.20).

Исчисление суммы налога за вознаграждение, полученное от физических лиц, не являющихся налоговыми агентами по договорам гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или аренды домов, квартир, комнат или других объектов недвижимости, производится налогоплательщиком самостоятельно при подаче соответствующей налоговой декларации и уплачивается в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налогоплательщики, получившие доходы, при выплате которых налоговыми агентами не была удержана сумма налога, выплачивают налог равными долями в два платежа: первый -не позднее 30 календарных дней с даты вручения налоговыми органами уведомления об уплате налога, второй – не позднее 30 календарных дней после первого срока уплаты (ст. 228 НК РФ).

Для налогообложения дохода от сдачи жилья внаем физическими лицами определяются валовой доход и расходы, связанные с извлечением дохода.

Валовой доход наймодателя (арендодателя) включает все поступления от пользователя жилья в любой форме, включая согласованные с хозяином расходы, осуществленные нанимателем по ремонту или улучшению объекта недвижимости, стоимость бесплатных услуг.

Сдача имущества внаем физическим лицом вообще не считается предпринимательской деятельностью, а если гражданин зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, то при определении налоговой базы в соответствии со ст. 221 НК РФ наймодатели имеют право на профессиональные налоговые вычеты – в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов. В состав расходов включаются:

  • o материальные затраты;
  • o амортизационные отчисления;
  • o затраты на оплату труда;
  • o прочие затраты.

Если налогоплательщик не может документально подтвердить свои расходы, связанные с деятельностью по сдаче внаем (аренду) недвижимого имущества, профессиональный налоговый вычет производится в размере 20% общей суммы полученных доходов по этой деятельности. Но если физическое лицо не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, то нрофессиональ-

Схема 23.15. Определение налоговой базы по данным физических лиц, осуществляющих операции с недвижимым имуществом

Схема 23.16. Система стандартных налоговых вычетов из доходов физического лица при определении налоговой базы

Схема 23.17. Имущественные налоговые вычеты при продаже недвижимости физическими лицами

Схема 23.18. Имущественные налоговые вычеты при строительстве или приобретении жилого дома или квартиры физическим лицом

Схема 23.19. Порядок предоставления имущественного налогового вычета застройщику (покупателю) жилого дома или квартиры

ные налоговые вычеты из доходов, получаемых от сдачи в аренду (наем) недвижимости, не производятся. Налогообложение доходов физических лиц от сдачи недвижимости внаем (аренду) осуществляется на основании:

  • o декларации физических лиц о полученных доходах за год;
  • o сведений, получаемых от регистрационной палаты, предприятий, организаций и физических лиц;
  • o материалов обследований деятельности физических лиц, проводимых налоговыми органами.

Для налогообложения индивидуальных предпринимателей, осуществляющих сдачу внаем (аренду) жилых помещений, можно использовать единый налог на вмененный доход (гл. 26.3 НК РФ) для отдельных видов деятельности (табл. 23.7).

Таблица 23.7.Базовая доходность на один месяц при сдаче в аренду (наем) жилых помещений

ПоказательЖилая площадь – 1м2
1Базовая доходность, тыс. руб.1000
2Коэффициент корректировки К2 дохода0,005-1
3Коэффициент учета местонахождения в г. МосквеЗона 1 -0,9; зона 2-0,7; зона 3 – 0,4; зона 4 – 0,2; зона 5 – 0
4Ставка единого налога, %15

Коэффициент корректировки К2 определяется для всех категорий налогоплательщиков субъектами РФ на календарный год и может быть установлен в пределах 0.005-1.

Базовая доходность в сфере оказания услуг по краткосрочному проживанию устанавливается на 1 м2 жилой площади в размере 1000 руб. Ставка налога -13%.

В случае регистрации владельца квартиры в качестве индивидуального предпринимателя налог составляет 6% полученного дохода.

Вмененный доход – потенциально возможный доход плательщика единого налога за вычетом потенциально необходимых затрат, рассчитываемый с учетом совокупности факторов, непосредственно влияющих на его получение, па основе статистических исследований, проверок налоговых и иных государственных органов и оценки независимых профессиональных оценщиков.

Базовая доходность – условная доходность в стоимостном выражении на ту или иную единицу физического показателя (единицу продажи, численности работающих, квадратный метр, комнату и др.), характеризующего определенный вид деятельности (например, наем жилых помещений (см. табл. 23.7)) в различных сопоставимых условиях.

При упрощенной системе налогообложения налоговая ставка на доходы снижается до 6%.

Налоговые обязательства у граждан – собственников недвижимости возникают при совершении ими сделок по договорам постоянной, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением в связи с получением доходов:

  • o при передаче недвижимости в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно;
  • o в виде периодических выплат, в том числе стоимости содержания с иждивением;
  • o в случае досрочного выкупа ренты ее плательщикам.

Все эти виды доходов физического лица – получателя ренты имеют единую экономическую природу: они образуются в результате отчуждения недвижимого имущества и облагаются налогом в установленном порядке. Поэтому в соответствии со ст. 220 НК РФ гражданин – получатель ренты имеет право на имущественные налоговые вычеты по сумме доходов, получаемых в каждом последующем календарном году.

Однако действующее законодательство содержит неоднозначные положения о налогообложении доходов по договорам ренты. Так, ст. 585 ГК РФ установлено, что если по договору ренты недвижимое имущество передается за плату, то к отношениям сторон применяются правила купли-продажи, а если бесплатно – правила договора дарения.

Налогообложение операций с недвижимостью в этих случаях существенно различается.

Плательщик ренты, получивший за плату недвижимость (квартиру, дом) в собственность с обременением, также имеет право на налоговые имущественные вычеты из своих доходов в пределах 2 млн руб. (ст. 270 НК РФ).

При операциях с залогом недвижимости в случае обращения кредитором взыскания на объект залога у физического лица – залогодателя налоговые обязательства определяются по нормам гл.

23 НК РФ для доходов, получаемых от продажи недвижимого имущества.

Если кредитор оставляет предмет залога за собой в процессе взыскания долга, доход залогодателя принимается равным сумме обязательства, погашенного кредитором.

Если при обращении взыскания предмет залога переходит к залогодержателю по цене существенно ниже рыночной, то у кредитора возникает объект обложения налогом в форме материальной выгоды, равной разнице между рыночной ценой недвижимого имущества и фактическими издержками приобретателя.

По своей экономической природе налог с наследства и дарений – это обложение трансферта богатства между различными субъектами.

Источник: https://studme.org/1781081414240/ekonomika/nalogi_operatsii_nedvizhimostyu

«Не столь распространены». О каких инструментах для бизнеса вы зря забыли

Право физического лица распоряжаться имуществом с получением дохода от сдачи
Специально для DK.ru Совместный проект #ОткрытыйБизнесКурс доступен также на   Екатерина Пелевина, экономист, магистр налогового права, эксперт по структурированию бизнеса о доверительном управлении и коммерческой концессии. Примеры нестандартного использования в группе компаний обсуждаем в видеоверсии.

Все выпуски проекта #ОткрытыйБизнесКурс

Договор доверительного управления имуществом подразумевает, что имущество (предприятия, имущественные комплексы, иная недвижимость и даже акции) передаются доверительному управляющему, который осуществляет в отношении этого имущества все полномочия собственника за исключением права распоряжаться.

В качестве доверительного управляющего может выступать только коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. А вот доверителем может быть как юридическое лицо, так и ИП или физическое лицо без предпринимательского статуса.

Таким образом, ситуация, при которой собственник хочет владеть имуществом напрямую, но не может или не хочет иметь статус ИП — как раз тот случай, когда договор доверительного управления очень даже к месту.

Один доверительный управляющий может выступать от имени нескольких сособственников имущества, что помогает избежать указания множественности лиц на одной из сторон сделки при заключении договора об использовании имущества с третьими лицами.

Когда это необходимо? Типичный случай: несколько собственников бизнеса как физические лица решили взять на себя функцию «хранителя активов» в отношении непрофильного для основного бизнеса имущества.

Таким образом, они владеют имуществом в долях, что мешает нормальной операционной деятельности (например, сдача в аренду от нескольких лиц, заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями и т.п.).

За свою деятельность доверительный управляющий получает вознаграждение, предусмотренное договором. При этом выгодоприобретателем остается собственник имущества.

В этом смысле при управлении имуществом в группе компаний также есть очевидный плюс. В отличие от договора аренды имущества, условия которого (включая цену) вы имеете право менять лишь раз в год (есть нюансы, но в целом правило гражданского кодекса таково), доверительный управляющий может заработать прибыль для выгодоприобретателя, а может и не заработать. Финансовым руководителям порой сложно спрогнозировать величину аренды как составной части финансовых потоков внутри группы компаний с таким расчетом, чтобы на «хранителе активов» не копились лишние деньги (они нужны, скажем, в обороте) и не было в них недостатка (актуально при активной фазе приобретения или ремонта имущества). Кроме того, цена договора аренды достаточно хорошо контролируется ФНС, между тем как отношения в рамках договора доверительного управления редко находят объект для сравнения.

Вступая в отношения с третьими лицами, доверительный управляющий обязан сообщить о своем статусе и объеме полномочий. Из международных аналогов к доверительному управлению наиболее близко такое понятие, как «траст».

Но есть существенное отличие — «траст» предполагает практически полное отчуждение имущества, в то время как в рамках доверительного управления собственник сохраняет возможность этот договор отменить и имущество себе вернуть.

В целом эта конструкция схожа с простым товариществом, о нюансах использования которого мы говорили в прошлой серии. Однако договор доверительного управления не столь распространен из-за того, что утратил свои глобальные преимущества.

До недавнего времени у этой конструкции был огромный плюс. На такое имущество нельзя было обратить взыскание по долгам собственника. Исключение — банкротство владельца. А банкротство физических лиц отсутствовало как явление. Сейчас же в случае несостоятельности любого лица доверительное управление прекращается, и имущество поступает в конкурсную массу.

Налогообложение по договору доверительного управления также вносит ограничения на экономическую эффективность от его использования. Такой договор в первую очередь применим, если речь идет о достаточно дорогостоящем имуществе, доходы от использования которого не вмещаются в применение УСН. Как это устроено?

В такой конструкции есть два лица — собственник имущества (учредитель доверительного управления) и доверительный управляющий (предпринимательский субъект). В соответствии с п.4 ст.

209 ГК РФ передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. То есть реализации не происходит.

Как следствие, такой факт не влечет возникновение у доверительного управляющего налогооблагаемого дохода, а у учредителя доверительного управления не признается расходом. По аналогии при расторжении договора и возврате имущества учредителю управления не возникает объект налогообложения налогом на прибыль (УСН). Так как реализации не происходит, то и не возникает обязанности по уплате НДС.

Доверительный управляющий наделяется полномочиями по извлечению максимальных доходов из имущества — может сдавать его в аренду или получать доход иным образом (при этом полномочия по продаже должны быть особо предусмотрены).

По аналогии с простым товариществом, доходом доверительного управляющего при этом будет являться не вся выручка, а только вознаграждение. Если размер вознаграждения не превышает 150 млн руб., такое юрлицо может применять «упрощенку».

Однако в силу специального указания ст.174.

1 НК РФ все операции доверительного управляющего по достижению цели договора (получению максимальной выгоды) облагаются налогом на добавленную стоимость, а на доверительного управляющего возлагаются обязанности плательщика НДС, даже если сам он применяет УСН.

Разумеется, доверительный управляющий не только обязан с операций НДС исчислять, но также имеет право на вычет налога по всем расходным операциям, связанным с использованием имущества своего доверителя.

Поэтому, с одной стороны, договор доверительного управления имеет большое преимущество в виде максимальной широты распоряжения имуществом, полученным в управление и потенциал для оптимизации налога с доходов, но с точки зрения НДС основные преимущества он растерял.

Еще одна конструкция из разряда сложных — договор коммерческой концессии (не путайте с концессионным договором).

По договору коммерческой концессии одна сторона (правообладатель) обязуется предоставить другой стороне (пользователю) за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс принадлежащих правообладателю исключительных прав, включающий право на товарный знак, знак обслуживания, а также права на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав, в частности на коммерческое обозначение, секрет производства (ноу-хау) ( п.1 ст.1027 ГК РФ). Сторонами могут быть коммерческие организации и ИП.

Эта конструкция наиболее близка договору франчайзинга, речь в котором может идти не только о передаче в пользование товарного знака, но и о целом комплексе методик, правил и требований к реализации продукта, что всегда позволяет обосновать стоимость франшизы и детально описать все условия ее использования. 

В группе компаний договор коммерческой концессии можно использовать нестандартно — чтобы отрегулировать внутренние взаимоотношения. К примеру, такая конструкция поможет обособить от операционного звена интеллектуальное ядро бизнеса как совокупность навыков, сотрудников и т.

д, которое занимается разработкой оборудования, различных технологических устройств, выполняет конструкторские работы.

Это полезно и в целях защиты и обеспечения владельческого контроля, поскольку именно эта часть зачастую и составляет уникальность бизнеса, и в целях оптимизации налога с доходов.

Примеров использований договора коммерческой концессии — масса. И если вы думаете, что речь идет только о высокотехнологичных отраслях, то заблуждаетесь.

Примеры. Секреты производства — очень широкая категория: от рецептов в пищевом производстве до методики настройки оборудования и даже его физического размещения в целях повышения общей производительности цеха, от скриптов продаж до особенностей общей платформы организации бизнеса.

Особняком стоит еще и право на изображение (например, лицо на упаковке товара), которое также может быть составной частью предмета договора коммерческой концессии.
Не забывайте и о том, что правообладателем может быть как юридическое лицо, так и ИП (скорее всего, собственник).

А в дополнение к защите бизнеса, учитывая, что стоимость комплекса прав очень трудно оценить, рассматриваемый инструмент также может обеспечить и прямой доход собственника с достаточно большим разбегом в величине отчислений, что делает такой договор невыносимо удобным и гибким инструментом.

Специально для DK.ru Совместный проект #ОткрытыйБизнесКурс доступен также на  

Источник: https://www.taxcoach.ru/news/-Ne_stol_rasprostraneny._O_kakih_instrumentah_dlya_biznesa_vy_zrya_zabyli/

Как законно сдать квартиру в аренду?

Право физического лица распоряжаться имуществом с получением дохода от сдачи

2016-11-22T11:17+0300

2016-12-06T16:51+0300

https://realty.ria.ru/20161122/408138732.html

Как законно сдать квартиру в аренду?

https://cdn21.img.ria.ru/images/realty/40802/72/408027231_0:648:1337:1400_1036x0_80_0_0_d3e26b2f396ae47fcbd82781e4675142.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Докладывать государству о сдаваемом в аренду жилье россияне традиционно не любят, однако все большей популярностью на рынке аренды начинает пользоваться принцип “заплатил налоги – спи спокойно”. Сайт “РИА Недвижимость” совместно с экспертами разобрался, как сдавать жилье в аренду законным образом.

Некоторые убеждены, что для полной легализации сдачи квартиры в аренду нужно известить участкового о том, что на его территории проживают незнакомые ему люди. Однако закон не предусматривает норму, которая бы обязывала собственника уведомлять участкового о том, что он сдал квартиру в аренду или наем.

Это обуславливается тем, что право распоряжаться имуществом принадлежит только правообладателю. Никакие посторонние лица, включая участкового, не могут запретить реализацию его права. При этом участковый, который добросовестно выполняет свои обязанности, сам узнает, кому сдается квартира, кто там живет.

Материал подготовлен при помощи директора компании “Миэль-Аренда” Марии Жуковой, руководителя департамента аренды компании “Азбука Жилья” Романа Бабичева, адвоката Олега Сухова и адвоката МКА “Центральная коллегия адвокатов” Дарьи Жидких. 

Если вы сдаете квартиру как физическое лицо, то платить придется 13% от доходов. ИП по упрощенной схеме налогообложения должен платить 6%, но при этом он платит фиксированные взносы, которые в год составляют 21 тысячу рублей. Поэтому при сдаче недорогой квартиры нет смысла регистрироваться как ИП. 

Если же вы приобретаете патент, то, как уже говорилось, сумма будет зависеть от площади и региональных ставок. Например, годовой патент на 40-метровую квартиру на Арбате в Москве обойдется в 27 тысяч рублей, в Северном Бутово – в 12,6 тысячи рублей, а в Магаданской области – 7,2 тысячи рублей.

Во-первых, нужно заключить договор с арендатором. В качестве приложения к нему надо составить акт-приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.

Затем собственник-арендодатель с этими документами, а также паспортом и документами, подтверждающими право владения и распоряжения данной квартирой, обращается в налоговый орган и подает декларацию по форме 3-НДФЛ.

Сделать это нужно за прошедший год до 30 апреля следующего года, а сам налог оплатить до 15 июля. В этом случае собственник сдает квартиру как физическое лицо. 

Второй вариант – арендодатель может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. ИП также должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию. Налог оплачивается ежеквартально, налоговая декларация направляется раз в год до 30 апреля текущего года за прошедший год. 

Есть еще один вариант – приобрести патент для сдачи квартиры. В этом случае владельцу квартиры также нужно зарегистрироваться в качестве ИП. Срок действия патента составляет от одного месяца до одного года, но не должен “переходить” на следующий календарный год. Если приобретается патент на срок до полугода, то его стоимость оплачивается сразу и полностью.

Если патент приобретается на срок до года, то сначала можно оплатить одну треть от его стоимости, а за месяц до окончания срока его действия – оставшуюся сумму. Налог уплачивается в фиксированном размере исходя из ставок, установленных субъектом федерации, и его площади.

Калькулятор расчета стоимости патента (то есть размера налога, который придется уплатить) приведен на сайте nalog.ru.

Получение доходов от сдачи квартиры в аренду не является предпринимательской деятельностью, поэтому у гражданина нет обязанности по регистрации ИП.

Граждане, получающие доход от сдачи квартиры в аренду, регистрируются в качестве ИП только с целью оптимизации подлежащих уплате налогов, то есть уменьшения суммы подлежащих оплате налогов по сравнению с размерами налогов, которые приходится платить гражданам, не являющимся ИП.  

Составленный в письменной форме договор аренды или коммерческого найма является одной из составляющих, обеспечивающих законность предоставление квартиры во временное владение и пользование.

Однако если стороны предусмотрели, что договор заключается на срок более 1 года, то его необходимо не позднее, чем через месяц со дня заключения сдать в Росреестр для регистрации обременения объекта недвижимости.

КоАП РФ содержит административные санкции для нарушителей: за несоблюдение порядка регистрации договора назначается штраф в размере от 1,5 до 2 тысяч рублей, а за несвоевременную подачу заявления о регистрации обременения предусматривается штраф в размере 5 тысяч рублей (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ). 

Договоры бывают нескольких видов. Есть долгосрочный и краткосрочный договор найма, который заключается между двумя физическими лицами сроком до одного года и на срок больше года. Также есть договор аренды, который заключается между юридическим и физическим лицом. Все они заключаются в письменной форме.

В грамотно составленном договоре насчитывается два десятка пунктов, часть из них стандартные, а часть зависит от договоренностей сторон и конкретного случая.

В договоре в обязательном порядке указываются граждане, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором/нанимателем, устанавливается размер оплаты за пользование имуществом, определяется порядок оплаты коммунальных платежей.

В отдельном документе стороны описывают состояние передаваемого в аренду имущества и указывают перечень предметов мебели и техники, в случае, если квартира сдается с обстановкой.

Стандартным условием является установление гарантийного платежа – денежной суммы, которая гарантирует собственнику, что он получит возмещение, если арендатор съедет из квартиры, не предупредив об этом заранее, или испортит имущество в квартире.

Рекомендуется прописать количество и порядок посещений квартиры собственником (с предварительным уведомлением проживающего в квартире арендатора или без уведомления), сумму найма, порядок внесения оплаты, иные платежи, которые ложатся на плечи арендатора (оплата электроэнергии и т.д.).

Если у квартиры несколько сособственников, то они все должны поставить свои подписи в договоре. Или право на сдачу квартиры может быть передано одному из собственников на основе нотариально заверенной доверенности.

В противном случае сособственник или даже просто зарегистрированный в квартире человек имеет право проживать в данной квартире. Арендатор может попросить у арендодателя выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что договор подписан всеми собственниками и зарегистрированными в данной квартире.

При этом нужно обратить внимание на дату выдачи выписки – срок ее действия составляет один месяц.

Договор найма, подписанный обеими сторонами, является юридически значимым документом и принимается к рассмотрению в судах и других инстанциях.

Незаконная аренда квартиры опасна прежде всего неожиданными существенными финансовыми потерями. Например, налоговый орган, узнав о том, что собственник не уплачивает налог в федеральный бюджет, вправе привлечь его к гражданско-правовой ответственности по суду.

Как показывает практика, санкции для многих лиц оказываются обременительными, так как помимо взыскания основной суммы долга, начисляются пени и штрафы за непредставление налоговой декларации и нарушение срока оплаты.

В худшем случае лица могут быть привлечены к уголовной ответственности, которая чревата получением судимости и наложением штрафа до 300 тысяч рублей или лишения свободы на срок до одного года (ст. 198 УК РФ).  

Кроме того, ваши арендаторы могут оказаться мошенниками и использовать сдаваемую вами квартиру для проживания, например, нелегальных мигрантов.

В этом случае собственник квартиры рискует стать фигурантом уголовного дела по организации незаконного пребывания в Российской Федерации иностранных граждан (статья 322.1 УК РФ).

Вряд ли собственник будет привлечен к реальной уголовной ответственности, но неприятные минуты в полиции ему гарантированы, ведь придется долго и откровенно объяснять, почему он незаконно сдавал свою квартиру в аренду, и как в ней без его ведома оказались незаконные мигранты. 

Рынок аренды традиционно является “серым”, и сколько на нем совершается сделок – подсчитать сложно. Соответственно, сказать, какая их доля заключается в полном соответствии с законодательством, точно нельзя.

Некоторые эксперты приводят ориентировочную цифру в 40%.

Кроме того, есть данные, что в сегменте эконом и комфорт класса легально сдаются 5-10% квартир, а собственники квартир, сдаваемых более чем за сто тысяч рублей в месяц, действуют по правилам практически всегда.

При этом число тех, кто блюдет закон, постепенно увеличивается.

ЗаконодательствоНалогиАрендаЖильеРоссияF.A.Q. – ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20161122/408138732.html

К вопросу о налоговых последствиях деятельности по сдаче недвижимого имущества в аренду физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя

Право физического лица распоряжаться имуществом с получением дохода от сдачи

Статьей 35 Конституции Российской Федерации (далее – Конституция РФ) закреплено право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Право собственности, являясь одним из основополагающих правовых институтов, раскрывается, прежде всего, в нормах гражданского законодательства.

Так, в соответствии с п. 2 ст.

209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Наличие права на сдачу имущества в аренду обуславливается исключительно наличием права собственности на данное имущество.

Законом не предусматривается осуществление собственником каких-либо дополнительных действий перед сдачей имущества в аренду, как, например, получение лицензии или государственная регистрация.

Сдача имущества в аренду предполагает получение арендодателем платы от арендатора за пользование имуществом.  А в соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ).

Таким образом, гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (далее – ИП), так как закон не содержит требование о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества и уплате с доходов от арендной платы НДФЛ.

Однако, в последнее время участились случаи, когда налоговые органы квалифицируют деятельность физических лиц, сдающих принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество и уплачивающих с полученных от этого доходов НДФЛ в размере 13 %, как предпринимательскую деятельность, осуществляемую без соответствующей регистрации в качестве ИП.

Подобная переквалификация чаще всего является результатом проведенной в отношении  физического лица выездной налоговой проверки и сопровождается доначислением на доходы от арендной платы, полученные в проверяемый период, налога на добавленную стоимость (далее – НДС), пеней в соответствии со ст. 75 НК РФ, а также привлечением лица к налоговой ответственности по ст.

122 НК РФ за неуплату НДС, а также по ст. 119 НК РФ за непредставление деклараций по НДС. В итоге налогоплательщику необходимо перечислить в бюджет внушительную сумму, что становится неприятным сюрпризом, в особенности в случае добросовестного декларирования в проверяемом периоде доходов от сдачи имущества в аренду и уплаты с них причитающегося НДФЛ.

При этом налоговые органы исходят из следующего.

В соответствии со ст. 143 НК РФ налогоплательщиками НДС признаются организации, индивидуальные предприниматели, а также лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза.

Согласно п. 2 ст. 11 НК РФ для целей налогообложения к индивидуальным предпринимателям относятся физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении налоговых обязанностей не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Таким образом, из указанных положений налогового законодательства и коррелирующих им положений гражданского законодательства (ст. 23 ГК РФ) следует, что физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, при отсутствии регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе ссылаться на то, что он не является индивидуальным предпринимателем.

Подобный подход соответствует конституционно-правовому смыслу положений п. 2 ст. 11 НК РФ,   сформулированному Конституционным судом Российской Федерации.

В частности, им была рассмотрена ситуация, когда постановлениями судов общей юрисдикции заявителю было отказано в признании незаконным решения налогового органа, которым установлен факт осуществления им предпринимательской деятельности без образования юридического лица и без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, а также доначислены суммы налога к уплате (в том числе НДС) и предложено уплатить пени и штраф. Суд пришел к выводу, что п. 2 ст. 11 НК РФ содержит определение понятия “индивидуальный предприниматель” для целей налогообложения, а также указание на невозможность ссылаться на отсутствие статуса индивидуального предпринимателя в случае, если лицо не было зарегистрировано в соответствующем качестве в нарушение норм гражданского законодательства Российской Федерации. Таким образом, оспариваемое законоположение содержит правило, позволяющее обеспечить безусловное исполнение налогоплательщиками обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует ст. 57 Конституции РФ (Определения КС РФ от 23 октября 2014 г. N 2298-О).

В соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, за исключением операций, не подлежащих налогообложению, согласно ст. 149 НК РФ, а также операций, не признаваемых объектом налогообложения согласно пункту 2 ст. 146 НК РФ.

Услуги по сдаче в аренду недвижимого имущества не освобождены от налогообложения, следовательно, данные операции облагаются НДС в общеустановленном порядке.

Не будем останавливаться на том, почему налоговые декларации по НДФЛ, в которых заявлены доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества (в том числе нежилых помещений), принадлежащего физическому лицу на праве собственности, проходят камеральные проверки без каких-либо замечаний или вопросов со стороны налоговых органов, а лишь через несколько лет, постфактум происходит переквалификация полученной арендной платы в доход от предпринимательской деятельности.

Также оставим за рамками настоящей статьи вопрос о том, как подобное поведение налоговых органов соотносится с установленной ст.

32 НК РФ обязанностью налоговых органов бесплатно информировать (в том числе в письменной форме) налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов о действующих налогах и сборах, законодательстве о налогах и сборах и о принятых в соответствии с ним нормативных правовых актах, порядке исчисления и уплаты налогов и сборов, правах и обязанностях налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов.

Больший интерес вызывают критерии, по которым налоговые органы оценивают деятельность физических лиц по сдаче имущества в аренду в качестве предпринимательской.

Согласно легальному определению, закрепленному в гражданском законодательстве, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Источник: https://zakon.ru/Blogs/k_voprosu_o_nalogovyh_posledstviyah_deyatelnosti_po_sdache_nedvizhimogo_imuschestva_v_arendu__fizich/60441

Консультант закона
Добавить комментарий