Продажа доли в квартире дочерью без моего согласия

Особенности раздела долевой собственности при разводе супругов

Продажа доли в квартире дочерью без моего согласия

Всё имущество супругов, которое у них появилось за время законного брака, будет являться их совместной собственностью, и если условно разделить его, то каждый из них имеет права ровно на половину. Эта норма закреплена в 39-ой статье Семейного Кодекса РФ.

Разделить совместное имущество супруги смогут в любой момент после регистрации своих отношений:

  • находясь в браке,
  • на стадии оформления развода,
  • после расторжения брака.

Также в любое время супруги смогут выделить доли в квартире, появившейся у них в браке.

Право долевой собственности и размер долей

Правом долевой собственности нужно считать право на имущество, находящееся в общей собственности, в соответствии с принадлежащей каждому частью. Собственник сможет получать выгоду от пользования этим имуществом, а также обязан нести обязанность за расходы на содержание общего имущества в соответствии с размером своей доли.

Если доли супружеского имущества в праве собственности были конкретизированы при оформлении права собственности и совершении сделок, то ее в разделении нет необходимости, так как все уже поделено.

При осуществлении своего права долевой собственности ее участник не должен забывать, что также учитывается согласие всех собственников-дольщиков. Если у совладельцев долевой собственности нет договоренности по вопросам владения и использования общего имущества, то решить эту проблему поможет суд, установив определенный порядок пользования совместной долевой собственностью.

Каждый собственник имеет права на использование общего имущества, равного его доле, либо потребовать от остальных собственников компенсации за свою долю. Также собственник сможет распоряжаться своей долей, в том числе и продать ее, не забывая о преимущественном праве остальных собственников на ее приобретение.

Для этого нужно будет получить согласие от всех дольщиков на продажу, выяснить, не желает ли приобрести вашу долю кто-то из их числа, и лишь потом ее продавать.

Согласно пункту 1 статьи 245 Гражданского Кодекса разделение долей в совместном имуществе происходит поровну между всеми участниками. Другой порядок раздела возможен в следующих случаях:

  • заключения добровольного соглашения с указанием иных долей,
  • изменение количества дольщиков,
  • внесение улучшений, значительно увеличивающих стоимость общего имущества и т.д..

Это же относится и к имуществу супругов, поделенному на доли.

Способы раздела имущества на доли

Совместное имущество супруги смогут разделить в любое время по своему усмотрению. Всё зависит от согласованности и добровольности этого раздела.

Брачный договор – документ, составление которого не пользуется популярностью в нашей стране.

А зря, потому что его заключение дает возможность избежать многих проблем в дальнейшем, когда возникнет вопрос, как разделить имущество после развода супругов .

В случае расторжения брака отсутствие брачного договора может повлечь за собой опасность раздела всего нажитого имущества совместно в суде. В таком случае, доли супругов на жилплощадь и другое имущество признаются судом равными.

Составить брачный договор можно при вступлении в брак, находясь в браке или перед его расторжением. В нем супруги смогут указать порядок принадлежности и использования общего имущества в период брака и способ его раздела в случае развода.

В этом договоре можно установить любой из трех режимов собственности супругов:

  • совместный, когда всё нажитое в браке имущество принадлежит обоим супругам на одинаковых основаниях (применительно к квартире, она будет являться общей совместной собственностью),
  • долевой, когда совместное имущество разделено между супругами на доли (квартира будет являться общей долевой собственностью),
  • раздельный, при котором каждый предмет общего имущества будет принадлежать тому или другому супругу (мужу – полностью квартира, жене – загородный дом).

Разделить свое имущество супруги смогут и путем составления соглашения о разделе. Это можно осуществить также на любой стадии после заключения брака. В нем нужно отразить всё имущество, которое супруги хотят поделить, и способ его разделения.

Если супруги пожелают разделить свое имущество на доли, то нужно указать, какая часть кому из них достанется, а также отразить порядок пользования долями. Подробнее о мировом соглашении при разводе и разделе имущества вы можете прочитать в нашей статье — https://divorceinfo.

ru/2247-kak-sostavit-soglashenie-o-razdele-imushhestva-posle-razvoda-suprugov

Соглашение, в котором предусмотрен долевой раздел имущества, обязательно нужно заверить у нотариуса. Лишь в этом случае выделенные доли можно будет зарегистрировать в Росреестре. Иначе такой раздел не будет иметь никакой силы.

Любой супруг сможет передать частично или полностью свое личное имущество (подаренное, приватизированное, купленное до брака или унаследованное) второму путем заключения гражданско-правового договора.

Это договор дарения, купли-продажи, аренды, мены и т.д.. Если супруг единолично владеет квартирой, доставшейся ему по наследству, то сможет ее половину по договору дарения передать супруге.

Тогда они будут в долях владеть этой квартирой.

Вся прелесть разделения имущества супругов на доли по обоюдному согласию состоит в том, что размер долей они смогут определить любой по своему усмотрению, который устроит и того и другого. И поделить совместно нажитое с учетом потребностей друг друга.

Раздел долевой собственности при разводе происходит гораздо быстрее и проще, так как доли каждого уже определены и зарегистрированы.

Если супругам не удается договориться о выделе долей в их общем имуществе полюбовно, то разрешить их спор поможет только суд.

Стоимость квартиры определяется согласно ее рыночной стоимости. Справка БТИ здесь не играет роли. Для определения цены недвижимости суд может назначить экспертизу, которую будут проводить специалисты.

Исковое заявление о разводе (бланк вы найдете здесь) сможет подать любой из супругов в суд по месту проживания ответчика и указать желаемый им способ разделения общего имущества на доли.

Судья изучит все обстоятельства и доводы сторон, но решение вынесет на основании закона. По семейному законодательству общее имущество супругов должно делиться поровну.

Бывают исключения, когда судья обращает внимание на наличие иждивенцев, состояние здоровья или участие каждого из супругов в приобретении общей собственности. Но это редкость.

Чаще судья делит имущество супругов в равных долях и определяет порядок пользования ими.

Порядок и условия выдела долей из имущества супругов

Правом выделения доли из совместного имущества сможет воспользоваться любой супруг и в любой момент. Это же касается и квартиры.

Выделение доли в квартире в натуре требует соблюдения ряда условий:

  • после выдела долей она останется технически исправной и сможет использоваться по своему назначению,
  • не будет снижена ее стоимость,
  • не будут ущемлены права других собственников этой квартиры,
  • квартира является делимой,
  • квартира сохранит статус жилого помещения.

В натуре выделить доли в квартире по всем правилам не так просто. Для этого нужно предусмотреть отдельный вход и места общего пользования (ванная, кухня, туалет) для каждого собственника.

Если в жилом доме на земле это еще приемлемо, тот в квартире предусмотреть это нельзя.

Можно лишь определить конкретную комнату, которая будет закреплена за каждым из дольщиков, и установить порядок пользования кухней, коридором, ванной и т.д..

По соглашению сторон супруги смогут поделить квартиру на доли в любых соотношениях (жене и мужу — по 1/2; жене – 2/4, мужу – 1/4; жене – 1/3, мужу – 1/3, детям – 1/3 и т.д.). Важно соблюсти условия и порядок выдела долей.

В тех случаях, когда доля собственника мала и реально не выделена, суд может обязать остальных участников этой долевой собственности выплатить сумму компенсации.

Если предполагается выдел долей в общей квартире через суд, то один из супругов должен подать заявление-иск, где укажет, на какую долю он претендует, и почему.

Как указано выше, суд придерживается раздела квартиры на равные доли.

Если такой раздел осуществить не удается по причине неделимости квартиры или иным основаниям, то суд предлагает одному из супругов получить в собственность эту квартиру полностью и выплатить второму компенсацию, соразмерную его доле. Но чаще оставляет квартиру в общей собственности и определяет порядок пользования ею для обоих супругов так, чтобы ничьи интересы не были ущемлены.

Один из вариантов решения вопроса — передать свою долю имущества другому супругу в качестве полной или частичной выплаты алиментов на несовершеннолетних детей. Не забудьте факт этого действия подтвердить распиской в получении алиментов (образец).

Когда доли в квартире определены для каждого из супругов по добровольному соглашению или по суду, нужно зарегистрировать права собственности на них в Росреестре.

Для этого необходимо предоставить в этот орган соглашение или решение суда, документы на квартиру, сведения о проживающих в ней лицах, паспорта личности всех дольщиков, оплатить госпошлину.

После регистрации прав собственности и выдачи соответствующего документа выделение доли в их общем имуществе приобретает юридическую силу.

Право распоряжения долями на квартиру

Когда квартира находится в долевой собственности супругов, то раздел её при разводе производиться уже не будет. Суд даже не будет принимать во внимание при разделении имущества в случае развода то, что было поделено супругами на доли в период их совместной жизни.

Супруги, которые стали собственниками долей в некогда общей квартире, оба имеют права пользоваться ею согласно выделенным долям. Если судом или соглашением определен порядок пользования жилым помещением, то он должен соблюдаться. А именно, занимать ту комнату, которая определена по суду, посещать места общего пользования согласно договоренности и т.д..

Любой из супругов сможет продать, подарить, обменять, сдать внаем свою долю в квартире. Но такие действия обязательно должны быть согласованы со вторым супругом.

При продаже своей доли в квартире не нужно забывать о таком понятии, как преимущественное право второго дольщика. Его нужно уведомить о принятом решении (предпочтительнее в письменном виде) и лишь через месяц, если он не изъявит желания приобрести эту долю в свою собственность, заключить договор купли-продажи.

Источник: https://divorceinfo.ru/2293-osobennosti-razdela-dolevoi-sobstvennosti-pri-razvode-suprugov

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего?

Продажа доли в квартире дочерью без моего согласия

Если взять любую процедуру продажи или покупки недвижимости, то это сама по себе непростая затея. Она становится более сложной, когда вопрос становится, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего.

Но почему продажа квартиры, совладельцем которой является несовершеннолетний ребёнок, настолько затруднительна? Этот вопрос становится актуальным, когда необходимо расширить жилплощадь ввиду увеличения семьи, когда появляется второй ребенок, а потом третий.

Обычное решение — это продажа старой квартиры, площади которой не хватает на всех, и покупка новой, побольше.

Всё же, осуществить продажу недвижимости с долей несовершеннолетнего ребёнка хоть и сложно, но реально. В этой процедуре есть ряд нюансов, которые необходимо учесть.

Все условия данной сделки указаны в Гражданском кодексе РФ.

Если в результате сделки права ребёнка не будут ущемлены и он получит долю в недвижимости, не уступающую предыдущей в цене, то органы опеки без проблем дадут разрешение на продажу его доли.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

В каких случаях можно продать долю несовершеннолетнего ребёнка?

В первую очередь Вам не обойтись без разрешения попечительского совета. Именно их решение и даёт право на совершение сделки.

Когда Вы обращаетесь в органы опеки, следует учесть, что необходимым будет передать ребёнку долю в новой квартире либо в какой-либо другой, эквивалентную старой.

Ежели согласия соответствующих органов не будет, то сделка аннулируется и расторгается по заключению суда. А все участники сделки понесут наказание согласно законодательства.

То есть имеется всего два варианта:

  • В случае, если, продавая старую квартиру, Вы не хотите покупать другую взамен, то обязаны предоставить ребёнку долю жилплощади в любом другом месте. Это может быть бабушкина или дедушкина квартира.
  • Так же, вы можете реализовать долю ребёнка и одновременно оформить на него равноценную долю в новой приобретённой квартире.

Не получится просто так продать недвижимость, в которой проживает несовершеннолетний, оставляя его без собственности.

Где и сколько правильно выделять долю?

Перед тем, как продавать старое жильё, предоставьте бумаги на продаваемую квартиру органам опеки и поинтересуйтесь, на какой вид жилья они выдадут разрешение.

Не раз такое было, что родители просто покупали недорогую комнату и полностью оформляли её на ребёнка.

В таком случае попечительский совет не давал разрешение, потому что несовершеннолетний не может жить один, а как минимум с матерью. Ведь на двоих такая площадь не достаточна.

Если старая доля была 1/3 от общей жилплощади, то новая должна быть тоже 1/3 или более того. Ни в коем разе недвижимость, которую Вы оформляете на ребёнка, не может быть меньше, чем он имел.

Далее речь пойдет непосредственно о том, как продать квартиру если прописаны несовершеннолетние дети и какие документы придется для этого собрать.

Процесс оформления документов о продаже:

Необходимо получить разрешение нотариуса на продажу доли ребёнка. Также нужно взять такое же дозволение в попечительском совете.

Оба родителя или опекуна должны присутствовать при процессе получения разрешения.

В случае, если один из представителей ребёнка не может присутствовать ввиду развода, принципиального несогласия на реализацию доли ребёнка, или о его дислокации никому неизвестно, то дело переводится в суд.

Для решения проблемы можно предоставить письменное согласие, лишение родительских прав отсутствующего родителя/опекуна, либо же постановление суда, что он пропал без вести.

Если второй представитель ребёнка отсутствует из-за того что пребывает в другом городе или стране, то вполне достаточно будет его нотариально заверенного письменного разрешения, или заверенного российским консульством в стране, в которой он находится. Если один из представителей умер, нужно будет предоставить свидетельство о смерти.

Требования к пакету документов могут различаться в разных частях страны. Бывает, что перечень документов варьируется в муниципальных учреждениях одного региона и даже города. Поэтому лучше начните с выяснения в своём муниципалитете о необходимом перечне документов и требованиях к ним. Обычно разрешение о продаже доли несовершеннолетнего выдают при наличии следующих документов:

  1. паспорта родителей;
  2. паспорт/свидетельство о рождении ребёнка (оригинал, копия);
  3. документы на покупку жилья, устанавливающие что ребёнок получит в распоряжение другую площадь;
  4. заявление;
  5. свидетельство о браке либо расторжении брака;
  6. документы на продаваемое жильё;
  7. свидетельство о праве собственности на квартиру;
  8. нотариальная лицензия на продажу;
  9. нотариальное разрешение на продажу законным представителям детей;
  10. выписки с лицевого счёта обеих квартир;
  11. выписки из домовой книги продаваемого и приобретаемого объектов;
  12. квитанция об оплате государственной пошлины;
  13. договор на покупку нового жилого объекта недвижимости.

Попечительский совет оценивает условия проживания ребёнка, дабы выдать разрешение на новое равноценное жильё. Чиновники муниципалитета должны быть уверенными, что права и интересы ребёнка не пострадают от заключения сделки, что это не приведёт к уменьшению его имущества.

Органы опеки уведомляются в письменном виде о продаже квартиры. В присутствии инспектора УЗСН составляется заявление, где указывается, что родители/опекуны обязаны соблюдать права ребёнка. Инспектор заверяет это заявление.

В идеале органы опеки проводят собеседование с родителями/опекунами, ребёнком, если ему уже исполнилось 14 лет, и собственниками приобретаемого жилья, чтобы взять у них письменное согласие на передачу жилья несовершеннолетнему. Несовершеннолетний ребёнок в возрасте старше 14 лет может самостоятельно участвовать в сделке с письменного согласия родителей.

Органы опеки имеют право не дать разрешение:

  • Если Вы покупаете квартиру в рассрочку, одновременно продавая все квартиры в собственности;
  • Если сделка является продажей и дарением одновременно;
  • Если новая недвижимость — это строящийся объект (в таком случае права владения ещё нет);
  • Если приобретаемое жилище существенно меньше по квадратуре реализуемого;
  • Если в приобретаемом жилище не достаёт какого-либо удобства, коммуникации;
  • Если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует.

Такой порядок процедуры необходим, пока ребёнок не достигнет дееспособного возраста. Он наступает при достижении совершеннолетия в 18 лет, когда он является полноправным гражданином и имеет право на самостоятельные сделки.

Есть случаи, когда момент дееспособности наступает раньше — в 16 лет. Это происходит в случае, если 16-тилетний гражданин устраивается на работу и получает полный социальный пакет, занимается индивидуальным предпринимательством или вступает в брак. В таких случаях сделку можно осуществить без присутствия и разрешения органов опеки.

Иногда разрешается открыть счёт на имя ребёнка и внести на него деньги, полученные после продажи его доли. Этим счётом можно пользоваться только при достижении совершеннолетия.

Органы опеки охотнее выдадут одобрение, если будет доказано улучшение условий проживания ребёнка в новой квартире. Отличным дополнением будет подтверждение улучшения качества жизни ребёнка:

  • хорошая экологическая обстановка;
  • улучшение инфраструктуры возле нового места жительства;
  • способствующие нормальному развитию климатические условия;
  • наличие более высокооплачиваемой работы для родителей.

Когда органы опеки дадут зелёный свет и положительное решение, можете смело вложить его в пакет документов и назначать дату оформления сделки.

Порядок действий при получении разрешения:

Постановление органов опеки выдаётся через две недели после подачи заявления. В разрешении указывается адрес продаваемой квартиры и одновременно разрешение на покупку по другому адресу.

Далее опекунов снимают с регистрации и, в связи с этим, выписывают ребёнка. Даже если ребёнок не владелец, его нельзя выписывать без специального согласия попечительского совета. Любой суд признает выписку ребёнка недействительной и сделка не будет зарегистрирована, могут даже потребовать восстановить регистрацию.

После всех указанных действий, сделка проходит в обычном режиме:

  • Нотариус заключает двусторонний договор о купле-продаже, составляет акт о приеме-передачи недвижимости;
  • Регистрируются права собственности на всех участников сделки;
  • Продажа старой квартиры должна происходить единовременно с покупкой новой жилплощади;
  • После того, как права собственности переходят новому владельцу, несовершеннолетнего ребёнка регистрируют по новому адресу.
  • В завершении всего, органам опеки необходимо дать копии договоров и известить их о том, что ребёнок получил равноценное предыдущему имущество в собственность.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego/

Как происходит раздел квартиры на доли?

Продажа доли в квартире дочерью без моего согласия

Начнем с конца. Поскольку Ваша дочь является собственником доли в квартире, то она имеет право распоряжаться принадлежащей ей долей по своему усмотрению.

Это значит, что она может ее продать (но с учетом ограничений в том, что первое (преимущественное) право приобретения доли будет за Вами), подарить, заложить, завещать и т. д. Кто является главным квартиросъемщиком – не имеет никакого значения.

Если Ваша дочь захочет кому-либо подарить, завещать свою долю или заложить ее, то Ваше согласие как сособственника на такие сделки не требуется.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

При продаже доли в квартире у Вас есть первостепенное право ее купить по цене и на условиях, выставляемых дочерью. Если Вы откажетесь покупать долю на предложенных условиях или не ответите на предложение в течение 30 дней с даты получения уведомления от дочери, то долю она вправе продать любому лицу, но на тех же условиях, что предлагала Вам.

Если вы обоюдно придете к решению о том, что дочь Вам продаст свою долю, то стоимость доли Вы определяете самостоятельно. Она может быть любой, но с единственной оговоркой: стоимость должна быть реальной.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости на сегодняшний день очень близка к рыночной стоимости, а иногда и превышает ее.

Для оценки рыночной стоимости доли рекомендую обратиться к профессиональному оценщику, который произведет независимую оценку.

Любые сделки с долями недвижимости подлежат нотариальному удостоверению, поэтому для оформления договора необходимо будет обязательно обратиться к нотариусу.

Таким образом, в результате ваших с дочерью сделок Вы станете единоличной собственницей квартиры, а дочь получит от Вас денежную сумму. И не забудьте в договоре прописать условие о снятии с учета дочери и ее несовершеннолетнего ребенка.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Поскольку Вы и Ваша дочь являетесь долевыми собственниками, то, в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, осуществлять владение, пользование и распоряжение (продажу, мену, дарение и прочее) Вы можете совместно или по обоюдному согласию.

Если ваши доли выделены в натуре (и это юридически значимое обстоятельство зафиксировано в нотариальном договоре или договоре о приватизации), то Ваша квартира является коммунальной. В этом случае Вы, как и Ваша дочь, проживаете каждая в своих комнатах и совместно пользуетесь кухней, санузлами, коридором и иными местами общего пользования.

Продать свою комнату можете как Вы, так и она, однако при совершении такой сделки надлежит предложить второму собственнику выкупить планируемую к продаже комнату самостоятельно по цене предложения этой комнаты третьим лицам. Цена комнаты в данном случае будет максимально приближена к рыночной.

Вы сами сможете ее проанализировать, воспользовавшись базой любого агентства недвижимости.

Если же доли в натуре не выделены, то владение и пользование квартирой, а также распоряжение ею должно быть осуществлено всеми собственниками совместно, и Ваша дочь обязана Вас уведомить о продаже своей доли в обязательном порядке.

При этом она вправе предложить Вам выкупить эту долю по той цене, за которую она имеет намерение продать ее третьим лицам. В случае, если Вы выплатите Вашей дочери стоимость ее доли, то Вы становитесь полноправным собственником всей квартиры.

Если же Вы не выкупаете долю у Вашей дочери, она вправе ее отчуждать, причем по той цене, по которой предлагала осуществить выкуп Вам.

Однако, как показывает статистика аналогичных сделок, стоимость такой «идеальной доли» не будет высока (то есть будет значительно ниже стоимости рыночной, рассчитанной из средней стоимости 1 кв. метра аналогичной площади).

И, в случае если с Вашей стороны будут возражения, тому, кто приобретет данную «идеальную долю», предстоит значительное количество судебных разбирательств и отнюдь не идеальное вселение в спорную квартиру, а также определение порядка пользования в судебном порядке.

Поэтому наиболее эффективным разрешением проблемы является договоренность, достигнутая между собственниками (Вами и Вашей дочерью) о выкупе Вами второй доли по устраивающей Вас цене либо совместная продажа квартиры (что позволит получить более высокую стоимость, чем продажа долей).

А если вы не достигнете согласия, определение и выделение долей (при физической возможности это делать) будут осуществляться в судебном порядке. Вместе с тем понудить Вас к продаже Вашей доли или выкупу доли дочери никто, даже судебные органы, не вправе.

Так что в любом случае придется договариваться.

Можно ли отца ребенка обязать продать долю в квартире?

Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Вы можете договориться с дочерью о покупке ее доли. Как правило, родственники заказывают оценку квартиры и определяют стоимость продажи, согласно размеру доли. Например, если Вашу квартиру оценили в 4 млн рублей, то дочери, которая является владельцем 50% жилплощади, полагается 2 млн рублей.

Если Вы не готовы покупать долю, то в таком случае дочь имеет право выставить свои квадратные на продажу. Технически это происходит по факту письменного уведомления о желании продать свою долю или предварительного получения Вашего отказа от преимущественного права покупки.

Вместе с этим продавать квартиру долями менее выгодно, чем целиком: при стоимости квартиры в 4 млн рублей Ваша дочь получит не 2 млн рублей, а до 1,5 млн рублей. Это связано с тем, что доли серьезно дисконтируются на рынке – вплоть до 30-40% – так как желающих «делить» жилплощадь с другими людьми не так уж и много.

Отвечает юрист, специалист по недвижимости Ирина Дарсалия:

Хочется сразу заметить, что понятие «ответственный квартиросъемщик» кануло в Лету вместе «развитым социализмом». На сегодняшний день есть либо наниматель и члены его семьи (когда квартира не приватизирована), либо собственник и члены семьи собственника жилого помещения.

В описываемой ситуации квартира принадлежит маме и дочке на праве общей долевой собственности в равных долях, то есть по ½ доли у каждой. Согласно ст. 209 ГК РФ, только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом.

Остальные лица, прописанные в этой квартире, относятся к категории «члены семьи собственника», и правом распоряжаться ею не обладают. Их мнение никоим образом не учитывается при продаже.

Поскольку квартира является общей собственностью двух человек, то при продаже доли одним собственником у второго есть гарантированное законом (ст. 250 ГК РФ) право преимущественной покупки. Это подразумевает, что, когда дочь надумает продавать свою долю, в первую очередь она обязана уведомить о предстоящей продаже мать, как второго собственника.

Уведомление оформляется у нотариуса и направляется по почте на имя второго собственника по адресу нахождения продаваемой квартиры. Дочь имеет полное право указать в этом уведомлении любую стоимость своей доли, независимо от рыночной цены или кадастровой стоимости. Она собственник: ее право продать за ту цену, которую она считает нужным.

Для принятия решения о выкупе доли у второго собственника есть месяц со дня получения уведомления. Если в этот срок он не предпримет никаких действий, то доля продается третьим лицам. При этом важно отметить, что в договоре купли-продажи доли третьим лицам цена должна быть не меньше той, что указана в уведомлении о праве преимущественной покупки.

В противном случае у сособственника есть законные основания для признания данной сделки недействительной как ущемляющей его права.

И еще хотелось бы пояснить, что прибегнуть к хитрости и не получать на почте уведомление от нотариуса и тем самым помешать продаже доли третьим лицам не удастся.

В случае, если письмо не получено, оно по истечении установленного срока хранения (1 месяц) возвращается к нотариусу, и тот выдает соответствующее свидетельство, позволяющее продажу доли третьим лицам.

Это сделано для того, чтобы участники долевой собственности не злоупотребляли правом и не ставили палки в колеса при проведении сделки.

Не стоит забывать и о том, что в данном случае продается не какая-то конкретная комната, а невыделенная, виртуальная доля в квартире.

Новый собственник доли должен будет договариваться со вторым собственником, кто и в какой комнате будет жить.

Ванна, кухня, санузел, коридоры – эти помещения находятся в совместном пользовании всех собственников, и запреты пользоваться кухней или навешивание замков на ванную комнату одним из собственников незаконно.

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Дочь в данной ситуации имеет право распоряжаться своей долей квартиры при одном условии – если она уведомит сособственника о желании ее продать. Данное уведомление должно быть составлено в нотариальной форме.

Мама в течение месяца должна определиться, будет она покупать долю или нет, после чего необходимо написать заявление о своем решении ее приобрести либо проигнорировать сообщение.

В случае приобретения доли нужно будет договориться с дочерью о дате и времени сделки и выкупа доли. В уведомлении дочка может указать любую цену, но в случае продажи доли третьему лицу сумма должна остаться такой же.

На рынке есть определенные правила ценообразования – есть цена всей квартиры, половины и доли. Стоимость доли определяется следующим образом – это минус 40% от стоимости половины квартиры.

Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Марина Любочская:

В Вашей ситуации есть следующие варианты решения вопроса.

Первый. Вы можете выкупить у дочери ее долю в праве собственности на квартиру. Такая сделка должна оформляться у нотариуса. Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Таким образом, купить долю в праве на квартиру у своей дочери Вы можете за любую цену, о которой вы с ней договоритесь. На практике сделки с недвижимостью совершаются на основании рыночной оценки недвижимости, определяемой по соглашению между продавцом и покупателем.

Заставить собственника продать свое имущество по какой-то стоимости нельзя, придется договариваться.

За основу можно взять заключение специалиста-оценщика, который по Вашему запросу определит рыночную стоимость Вашей квартиры, или риелтора, который хорошо ориентируется в текущих ценах на недвижимость и сможет после анализа цен на аналогичные квартиры в Вашем районе определить оптимальную цену Вашей квартиры.

Второй вариант. Вы с дочерью можете договориться и продать всю квартиру, а деньги, полученные от ее продажи, разделить поровну (пропорционально вашим долям) или иначе (по договоренности).

Понятие «главный (ответственный) квартиросъемщик» в действующем законодательстве заменено термином «наниматель» жилого помещения по договору социального найма.

Но поскольку вы с дочерью являетесь собственниками квартиры, то термин «квартиросъемщик» к Вашей ситуации не подходит.

Вы и Ваша дочь являетесь сособственниками квартиры и обладаете равными правами по владению и распоряжению жилым помещением.

В случае, если Ваша дочь решит продать свою долю в праве собственности на квартиру постороннему лицу, то, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, она должна будет известить Вас письменно о продаже своей доли с указанием цены и других условий продажи. По закону Вы имеете преимущественное право на выкуп доли дочери за предложенную ею цену.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Как оформить отказ супруга от совместного имущества?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proishodit_razdel_kvartiry_na_doli/7010

Как продать долю в приватизированной квартире

Продажа доли в квартире дочерью без моего согласия

Продажа доли в приватизированной квартире регулируется нормами гражданского законодательства. Приватизированное жилье возникает в ситуациях, когда помещения, находящиеся в распоряжении государства передаются гражданам на основе специального договора. После визирования последнего гражданин становится полноправным собственником имущественного объекта. 

Понятие долей

Если квартира становится предметом владения двух или более лиц, то речь идет о совместной собственности, в которой по желанию граждан, может применяться режим долей.

Доля в квартире разрешает реализовывать различные правовые действия: передачу по наследству, дарение, продажу и т.

д  Однако, распоряжение целостным объектом требует приобретения согласия иных собственников на совершаемую сделку. 

Если все участники согласны, то реализовать квартиру не составляет проблем. Для этого формируется договор на продажу имущества, а вырученные средства делятся в зависимости от доли на основании предварительных договоренностей.

Как продать долю, если инициатива реализации принадлежит одному гражданину? Продавец должен рассчитать стоимость доли и предложить ее для покупки иным лицам, обладающим имущественными правами в отношении объекта недвижимости. Таким образом, удается соблюсти принцип преимущественной покупки, изложенный в гражданском законодательстве.

Если все отказались от поступившего предложения посредством написания отказных, то открывается перспектива самостоятельной реализации доли в приватизированной квартире. 

Реализация доли

Существуют  иные методики «избавления» от доли:

  • Дарение. Правовые нормы не запрещают дарить свою долю любому симпатичному гражданину. Для этого необходимо составить договора дарения, в котором будут указаны данные о предмете дарения и гражданах, участвующих в данных правоотношениях. Если доля будет подарена сторонним лицам, то подобная сделка подпадает под налогообложение НДФЛ по ставке 13 процентов.
  • Использование доли в качестве предмета залога. для реализации данной методики необходимо получение денежного займа, обеспечением по которому будет выступать доля в приватизированной квартире. Если получатель займа нарушает условия возврата денег, доля в автоматическом режиме переходит к гражданину, предоставившему заем.
  • Традиционная продажа. Процедура реализуется в несколько стадий:
  1. оценка стоимости реализуемой доли;
  2. письменное информирование заинтересованных лиц;
  3. регистрация письменных отказов;
  4. составление договора на реализацию доли;
  5. изменение имущественных прав.

Сложности продажи долей

Самым каверзным считается вариант под названием «продажа доли несовершеннолетнего». Для его практического воплощения потребуется акцепт органов опеки, а также согласие матери ребенка на внесение корректив в имущественные права ребенка.

Сложности возникают и при режиме совместной собственности, в котором первоначально не было произведено выделение долей. Для решения головоломки нужно произвести выделение доли в жилом помещении через нотариат или судебный орган.

После этого можно заявлять о реализации своей доли, которая воплощается в нескольких вариантах:

  • доля приравнивается к  одной или нескольким комнатам;
  • доля превышает площадь комнат;
  • доля не дотягивает до площади комнаты.

Данные параметры во многом определяют стоимостные характеристики доли, а также быстроту и целесообразность ее реализации. Для определения итоговой стоимости потребуется провести небольшое аналитическое исследование. В интернете можно посмотреть цену на похожие объекты и установить свой ценник.

В последнее время многие продавцы для определения стоимости обращаются к профессиональным риэлторам, способным на основе комплексного подхода оценить стоимость доли. Самый простой вариант определение стоимости комнаты в коммуналке, т.к там доли соответствуют отдельному помещению(ст. 42 ЖК РФ).

В ситуациях, когда квартира выступает в качестве залогового имущества или спорного объекта между двумя сторонами, может потребоваться реализация части доли. Такой вариант также допускается нормативными документами и влечет за собой корректировку первоначального размера доли. 

При любом раскладе должны соблюдаться правило преимущественной покупки и принцип защиты имущественных интересов несовершеннолетних детей. В иных случаях, продажа доли может рассматриваться как незаконная процедура, результат которой аннулируется в судебном порядке.

Сделки, в основе которых лежит приобретение или реализация жилой площади являются симпатичным объектом для мошенников. Для того чтобы обойти возможные неприятные ситуации нужно  научится отличать истинные документы … Иногда у получателей ипотечных кредитов не хватает денежных средств для своевременного погашения всех обязательств. В такой ситуации единственным способом избавления от финансовой зависимости является реализация ипотечно … Под термином «проблемная» квартира подразумевается недвижимость, которую трудно реализовать по причинам правового характера либо из-за ее плачевного физического состояния. По экспертным оценкам доля «пр … Актуальные нормы жилищного законодательства создают немало трудностей граждан, стремящимся реализовать квартиру, в которой проживает несовершеннолетний ребенок.  Продажа доли несовершеннолетнего в квартире сопряжена … Продажа комнаты в коммуналке является распространенной операцией на рынке российского жилья. Для реализации данной задумки потребуется анализ особенностей имущественного объекта, состоящий из следующих последовательных д …

gilkod.ru/article/privatizatciya/Kak-prodat-dolyu-v-privatizirovannoj-kvartire.html

19.08.2019 – Валентин Протопопов

Здравствуйте,возможна ли продажа доли посторонним лицам с проходной и смежными комнатами в 3-комнатной квартире

Источник: http://www.gilkod.ru/article/privatizatciya/Kak-prodat-dolyu-v-privatizirovannoj-kvartire.html

Как продать квартиру, если один собственник против?

Продажа доли в квартире дочерью без моего согласия

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку.

Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!).

Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

Как происходит раздел квартиры на доли?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю.

Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли.

Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами.

К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи.

Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса… В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…».

Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_odin_sobstvennik_protiv/7029

Консультант закона
Добавить комментарий