Продажа недвижимости в Москве, если собственник стоит на учете, но лечение не принимает

Не остаться без квартиры: 10 ошибок при оформлении документов

Продажа недвижимости в Москве, если собственник стоит на учете, но лечение не принимает

Покупка квартиры не заканчивается передачей денег собственнику. После выбора конкретного варианта жилья, начинается самая рутинная часть — оформление документов. Казалось бы, все просто — бери список документов и иди получай подписи в инстанциях, но есть нюансы, незнание которых обернется для покупателя катастрофой. Итак, обо всем по порядку.

Что нужно знать, покупая квартиру в новостройке

Оформление квартиры в новостройках значительно проще, чем на вторичном рынке. В первую очередь свои обязанности должен выполнить застройщик. К обязанностям застройщика относится:

  • получение разрешения и сдача дома в эксплуатацию;
  • постановка на кадастровый учет;
  • присвоение почтового адреса.

Если застройщик не выполнил текущие условие, то не имеет право реализовывать жилье. После погашения стоимости покупатель может начинать регистрацию права собственности на квартиру.

Для получения регистрации необходимо обратиться в специализированное агентство по госрегистрации и земельному кадастру. Агентство предоставляет технический паспорт на недвижимость и свидетельство о государственной регистрации права на жилье.

Документы, необходимые для получения техпаспорта:

  • заявление;
  • паспорт;
  • документ, подтверждающий оплату стоимости квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Для получения свидетельства о регистрации объекта недвижимости необходимы:

  • заявление;
  • паспорт;
  • квитанция об оплате услуг по оформлению документов;
  • если привлекался льготный кредит, то справка из банка о его получении.

Что нужно знать, приобретая жилье на вторичном рынке

В первую очередь необходимо определиться, будете ли вы собирать всю документацию самостоятельно или обратитесь к риэлтору.

Агентства недвижимости снимают с покупателей всю бумажную волокиту, проверяют жилье, гарантируют “чистоту” недвижимости.

За свои услуги риэлторы берут от 1 до 3% от стоимости объекта недвижимости, чем дороже квартира, тем меньше процент. В денежном эквиваленте эта сумма составит примерно от 1 тыс. у.е. и выше.

Дальше – советы для тех, кто привык все делать самостоятельно и уверен в том, что справится с задачей. Решив действовать без поддержки риэлтора, нужно четко понимать, что не все продавцы чисты на руку. И есть перечень документов, которые нужно внимательно проверить.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

Правоустанавливающие документы:

  • свидетельство о госрегистрации;
  • техпаспорт объекта;
  • документ, объясняющий на основании чего текущий собственник владеет имуществом (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.).

В свидетельстве о госрегистрации указывается адрес объекта, площадь, имя собственника, число возникновения права собственности.

Технический паспорт несет информацию о планировке квартиры, площади комнат. Нужно подробно изучить его и сравнить планировку, указанную в документе с реальной.

Нередко собственники проводят перепланировку недвижимости без согласования. Для нового владельца это может стать проблемой. Несогласованная планировка карается штрафом.

В случае, если затронуты несущие стены — заставят вернуть квартиру к состоянию, указанному в техпаспорте.

Внимательно изучите документ, на основании которого возникло право собственности у владельца квартиры. Это может быть договор купли-продажи, договор наследования, дарения, приватизации недвижимости.

Как правило, собственники имеют оригиналы или как минимум копии этих документов.

Если у вас возникают сомнения в честности продавца, всю информацию о собственниках недвижимости можно получить в Едином государственном регистре недвижимого имущества) Причем сведения о квартире может получить любой желающий, для этого нужно оплатить госпошлину, знать точный адрес квартиры. Выписка из регистра содержит все необходимые сведения о собственнике, она расскажет находится ли квартира в залоге или не оформлен ли на нее договор купли-продажи с третьим лицом, об источнике права собственности владельца.

Кто прописан в квартире

Информация о прописанных закрыта. Получить ее может только собственник. Важно знать не только текущую ситуацию, но и то, кто был выписан из жилья.

Нередки ситуации, когда один из прописанных отбывает наказание в местах лишения свободы и по возвращении может обжаловать продажу квартиры.

В таком случае новый собственник получит кучу проблем, судебные слушания, и в некоторых случаях может быть лишен права собственности.

Текущий собственник может получить такую информацию в ЖЭСе. Не соглашайтесь на покупку, если владелец упорно сопротивляется получению такой справки.

Иногда такую информацию может предоставить нотариус. Но это частные случаи, так как по закону ЖЭС не обязан удовлетворять требования нотариусов по предоставлению справки о всех прописанных в объекте недвижимости, однако иногда ЖЭСы все-таки идут на уступку, когда речь идет о заключении договоров купли-продажи.

Оптимальный вариант — это когда перед покупкой все жильцы выписаны. Если нет, то не стесняйтесь задать собственнику вопрос — куда будут прописаны проживающие на данный момент в квартире. Уточнение этого момента позволит избежать конфликтов в будущем.

Почему нужно уточнить семейное положение собственника

Перед заключением договора купли-продажи уточните у собственника его текущее семейное положение. Если он в браке, то все в порядке. Хуже, если владелец недвижимости в разводе.

Тогда необходимо, чтобы бывшая жена текущего владельца подписала документ о согласии на продажу (когда речь идет о совместно нажитом имуществе).

Если квартира досталась собственнику до вступления в брак, то проблем не будет.

Когда сделка может быть признана недействительной

Сделка купли-продажи может быть обжалована через суд собственником или его родственниками в случае, если он будет признан недееспособным в момент заключения договора.

Недееспособными признаются граждане, стоящие на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Недееспособным могут признать и человека, не стоящего на учете. Присмотритесь повнимательнее к хозяину недвижимости.

Если возникают сомнения в его дееспособности, лучше отказаться от покупки и поискать более надежный вариант.

Квартира по доверенности

При приобретении жилья у доверенного лица собственника удостоверьтесь, что срок действия доверенности не вышел. В противном случае сделка будет признана недействительной.

Оформление новой недвижимости имеет массу нюансов, но при должном подходе все острые углы можно успешно обойти. Обращайте внимание на поведение продавца, на наличие у него необходимых документов. Честный продавец никогда не будет ничего утаивать от потенциального покупателя.

В интернете полно примеров того, как люди в частном порядке успешно покупали и продавали квартиры. Однако еще больше примеров того, как все шло наперекосяк. При соблюдении всех советов покупка и оформление новой квартиры пройдет гладко.

Если вы все еще сомневаетесь и хотите сэкономить свое время, то за небольшую по меркам цены квартиры стоимость риэлторы решат за вас все вопросы.

Источник: https://salere.by

Источник: https://interfax.by/news/nedvizhimost/konsultant/1245978/

Какие сделки с квартирами на вторичном рынке оспариваются чаще всего

Продажа недвижимости в Москве, если собственник стоит на учете, но лечение не принимает

У любой квартиры на вторичном рынке есть история. И какая бы ни была эта квартира – старая или новая, в элитном доме или в панельном, – эту историю всегда надо тщательно проверять. В каких ситуациях добросовестный покупатель рискует потерять право собственности на приобретенное жилье?

Самый высокий риск – покупка квартиры у продавца «по доверенности». Суть такой сделки в том, что договор купли-продажи заключается не собственником, а с его представителем, который действует по доверенности.

По данным столичного Росреестра, в августе в Москве было зарегистрировано 10 521 сделка купли-продажи жилой недвижимости. При этом число переходов на основании договора купли-продажи (мены) жилья выросло по сравнению с июлем на 2,7%. Всего же по итогам восьми месяцев 2017 г. зарегистрировано 75 421 сделка по договорам купли-продажи, что на 8,2% меньше по сравнению с тем же периодом 2016 г.

К сожалению, время черных риэлторов и недобросовестных нотариусов, которые выдают незаконно доверенности, не прошло. И на рынке сегодня огромное количество вариантов мошенничества с доверенностями, которые могут выдаваться по поддельным паспортам, после смерти гражданина или же недееспособным гражданином.

Но даже если доверенность легальная, она может быть отменена собственником, и получится, что при совершении сделки продавцом является не уполномоченное на то лицо. Такая сделка легко может быть оспорена в суде реальным собственником. А добросовестный покупатель должен будет вернуть жилье законному владельцу, при этом потеряв и деньги, и квартиру.

Еще один повод насторожиться – большое количество сделок с квартирой за короткий промежуток времени. Например, от трех сделок в течение года. Чтобы скрыть следы продажи жилья по поддельным документам, мошенники перепродают его несколько раз.

В судебной практике была история, когда в Москве двое мошенников обманом приобрели право собственности на квартиру, принадлежавшую умершему владельцу и не имевшему наследников.

После этого, используя поддельные паспорта, мошенники перепродали квартиру за полгода 3 раза, «очистив» таким образом историю имущества для следующего конечного покупателя.

Когда таковой был найден, с ним обманным путем заключили договор купли-продажи жилья, зарегистрировали переход права собственности. Однако цепочка сделок стала известна в департаменте городского имущества Москвы, и через суд сделки признались недействительными.

Жилье было изъято из чужого владения, а собственник выселен. Мошенников признали виновными по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество), однако последний добросовестный владелец потерял деньги и жилье.

Иногда покупатели осознанно выбирают квартиру с незаконной перепланировкой (без согласования проекта с госорганами), потому что им необходимо жилье именно в таком виде.

Да и при продаже такого жилья собственники обычно соглашаются на хороший дисконт в цене. Но при этом важно понимать последствия. Они могут быть разными: начиная от штрафа (до 2500 руб.

) и обязанности привести помещение в первоначальное состояние до изъятия квартиры у собственника и продажи ее с публичных торгов.

Судебная практика говорит о том, что продажа квартиры с торгов – крайняя мера. Ведь здесь могут быть противоречия со ст. 35 Конституции РФ (охрана права частной собственности). Тем не менее подобные случаи имеются. Это происходит в случаях, когда все меры воздействия на собственника исчерпаны. Такая история недавно произошла в Уфе.

Там собственник сделал из трехкомнатной квартиры на первом этаже жилого дома три отдельных офиса. Причем сделал это без согласования с госорганами, переделав оконные проемы в дверные, убрав межкомнатные перегородки. Городская администрация неоднократно требовала от владельца восстановить жилье, но работы не были выполнены.

В итоге администрация через суд продала с публичных торгов самовольно переустроенное помещение.

Если вы покупаете приватизированную квартиру, то первое, на что следует обратить внимание, – все ли лица, проживающие в квартире на момент приватизации (включая детей), участвовали в ней? Это можно узнать, получив архивную выписку из домовой книги. В ней можно увидеть, кто был прописан в квартире на дату приватизации.

Дети могут не участвовать в приватизации квартиры, только если есть разрешение на это органов опеки и попечительства. Иначе есть риск признания недействительным договора передачи квартиры в собственность. Как следствие, потеря купленного жилья.

Еще одна проблема – «отказники». Это люди, отказавшиеся от участия в приватизации, но при этом сохраняющие право пользования квартирой даже после ее продажи. Например, часто при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется.

Причем выписать их без согласия невозможно даже при наличии у них другого жилья. Увидеть таких «отказников» можно в заявлении на приватизацию, а также в архивной выписке из домовой книги. Если этого не сделать, то можно приобрести квартиру с нежелательным жильцом.

При этом законом установлено, что право пользования жильем для «отказника» носит бессрочный характер.

Еще один риск – заниженная стоимость квартиры в договоре купли-продажи. С учетом последних изменений в налоговом законодательстве в определенных случаях только по истечении пяти лет продавец освобождается от уплаты подоходного налога при продаже недвижимости.

В итоге часто собственники, владеющие квартирой непродолжительное время, склоняют покупателя к тому, чтобы в договоре купли-продажи указывалась заниженная цена.

Но если в будущем сделку с этой квартирой кто-либо попытается признать недействительной и суд это признает, то продавец вернет вам ту сумму, которая указана в договоре.

Есть и другие важные факторы, которые следует учитывать. Например, приобретена квартира в браке или нет (это может потребовать согласия супруга на продажу), дееспособность продавца, его уголовное преследование (может повлечь арест имущества).

Оснований, по которым продавец получил в собственность квартиру, может быть огромное количество. Это купля-продажа, мена, наследство, приватизация, дарение, рента и т. д. Поэтому покупателю вторичного жилья всегда следует изучить полностью историю переходов прав на квартиру, вплоть до возникновения первого права собственности.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2017/10/17/737848-sdelki-kvartirami-vtorichnom-rinke

Покупка квартиры у пожилого человека — Справочник Недвижимости

Продажа недвижимости в Москве, если собственник стоит на учете, но лечение не принимает

Что считать пожилым возрастом

Взгляды на это расходятся. По статистике ВОЗ, с 60 до 75 лет люди считаются пожилыми, люди старше — с 75 до 90 — уже представители старого возраста, а перешагнувшие рубеж в 90 лет — долгожители. На практике в России покупатели опасаются заключать сделки с продавцами старше 80 лет, а подписание договора с людьми помладше так сильно их не пугает.

Риски покупки квартиры у пожилого человека

Прежде всего риски связаны с состоянием здоровья собственника и его незащищённым положением — и эмоциональным, и финансовым.

Пожилой человек проще поддаётся внушению и давлению со стороны мошенников, которые могут уговорить его на сомнительную сделку и её оспаривание в дальнейшем.

Поэтому основной риск не столько в самой покупке, сколько в том, что потом сделку могут признать недействительной.

Риск 1. Продавец не отдаёт себе отчёт в своих действиях

Покупатели больше всего боятся того, что пожилой человек не до конца понимает, что происходит. И потом просто «забудет» про продажу или «передумает». Как правило, такие договоры оспариваются по ст. 177 Гражданского кодекса РФ — в связи с тем, что человек, пусть и дееспособный, мог не понимать смысл своих действий во время подписания договора.

Полную дееспособность человек получает в 18 лет (за редкими исключениями). Лишиться дееспособности можно только по решению суда, таким людям назначают опекуна или попечителя, которые и участвуют в сделках от его лица. Если договор подписал недееспособный человек, документ будет недействительным уже в момент подписания.

Важный нюанс: человек может быть болен и не понимать смысл своих действий (в том числе участие в сделке), но при этом считаться полностью дееспособным.

Если сделка уже прошла, суд может установить, что на момент продажи квартиры человек не понимал, что делает, но при этом оставался дееспособным.

Это случается, если заболевание только начало развиваться, человек пережил сильное эмоциональное потрясение, например смерть близкого родственника, или недавно перенёс тяжёлое заболевание или операцию. О таких сделках и говорит статья 177 ГК РФ.

Ещё раз: психическое расстройство — это ещё не недееспособность. Недееспособным человека может признать только суд. Но и дееспособность продавца — это не гарантия, что сделку не оспорят.

Риск 2. Продавца квартиры обманули или запугали. Или воспользовались его бедственным положением и заставили продать квартиру

Сделку признают недействительной, если в суде будет доказано, что её провели под влиянием обмана, угроз, насилия или неблагоприятных обстоятельств, — ст. 179 ГК РФ. Например, если квартиру за копейки купили у пенсионера, которому требовались деньги на лечение.

В суде можно доказать, что покупатель воспользовался положением больного человека и купил квартиру за бесценок. Такая сделка — когда покупатель злоупотребил тяжёлой ситуацией продавца и купил квартиру на очень невыгодных продавцу условиях — называется кабальной.

И её можно оспорить.

Риск 3. Продавец не понял условия сделки

На юридическом языке это называется «существенное заблуждение», о нём говорится в ст. 178 ГК РФ. К примеру, человек не до конца понимал смысл договора и считал, что в результате не лишится места для проживания.

Кто может оспорить сделку

Обычно это делает сам продавец, в том числе по наущению мошенников или родственников, или наследники продавца после его смерти — те, кто мог бы рассчитывать на квартиру, если бы её не продали.

Если продажу квартиры пожилого человека подстроили мошенники, то даже честный покупатель может потерять деньги. Если суд признает договор недействительным, то стороны должны вернуть друг другу всё полученное: продавец — деньги, а покупатель — квартиру.

Вот только получить от пожилого человека деньги может быть проблематично, особенно если они уже полностью потрачены, а из доходов у него только пенсия.

Как уменьшить риски

Совсем исключить риски при покупке квартиры невозможно. Но это нельзя сделать и в других сделках: свои нюансы есть и в покупке унаследованной квартиры, и при покупке «первички». Но уменьшить риски можно и нужно.

До сделки

1. Изучите историю квартиры, чтобы убедиться, что на неё никто больше не претендует

Попросите все документы, связанные с квартирой:

  • выписку из ЕГРН;
  • документы-основания права собственности (это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство на наследство и т. д.);
  • выписку из домовой книги; • выписку с финансово-лицевого счёта;
  • технические документы (технический паспорт, экспликацию и поэтажный план).

Посмотрите в выписке из домовой книги, кто зарегистрирован в квартире, и узнайте у продавца, когда выписались последние проживающие.

Попробуйте выяснить у продавца, как и от кого он получил квартиру, были ли спорные ситуации, есть ли у него потенциальные наследники, а особенно — родственники без жилья.

Спросите, нет ли на квартиру других договоров, например, договоров ренты, не упомянута ли она в завещании (такие квартиры продавать не запрещается, но стоит учитывать, что есть люди, которые могли «рассчитывать» на это жильё, а значит, они способны вступить в борьбу за него).

2. Узнайте, почему продавец продаёт квартиру и где он будет жить после этого

Это важно.

Хорошо, если у пожилого человека есть другая квартира, его забирают дети в загородный дом или деньги от квартиры пойдут на альтернативную сделку. В этой ситуации будет сложно доказать, что вы воспользовались беззащитным состоянием человека, который не понимал, что останется на улице.

Продавец должен чётко отвечать на вопросы о том, почему он решил продать квартиру и где собирается жить дальше. Если он не задумывался об этом, отнеситесь к ситуации внимательнее: возможно, человек не в состоянии оценить последствия того, что делает.

Спросите, куда и когда он переезжает после продажи жилья, будут ли ему помогать родственники, почему он решил продать квартиру именно сейчас, будет ли перевозить на новое место мебель и посуду.

Чем больше конкретных вопросов о переезде и причинах продажи вы зададите, тем быстрее поймёте, действительно ли продавец собрался выехать из квартиры и насколько продумал дальнейшие действия.

Нередко условием для покупки квартиры становится переезд пожилого собственника в другое жильё и его регистрация в нём. Только после этого стороны подписывают договор купли-продажи.

3. Деликатно поинтересуйтесь материальным положением продавца

Постарайтесь узнать, как живёт продавец: хватает ли денег на жизнь, есть ли у него накопления или родственники, которые помогают, отложены ли деньги на переезд, не продаёт ли он квартиру только потому, что не на что жить. Но расспрашивайте деликатно.

Человек может обидеться на грубый допрос о состоянии его финансов или заподозрить в вас мошенника.

Объясните, что вам нужно убедиться, что продажа квартиры для него — не кабальная сделка, в которой вы воспользуетесь его бедственным положением и вынудите продать жильё.

4. Убедитесь, что интересы продавца защищают его родственники, а не посторонние люди

Если на стороне продавца выступают активные посредники, которые не приходятся ему родственниками, — это повод усомниться в чистоте их намерений. Пожилые люди нередко поддаются на уговоры мошенников, под давлением которых решают продать квартиру, а потом оспаривают сделку. Узнайте, кто эти люди, почему они участвуют в сделке, и по возможности свяжитесь с родственниками продавца.

5. Расспросите собственника о состоянии здоровья и о том, какие лекарства он принимает

Любое заболевание или сильнодействующее лекарство, которое способно влиять на принятие решений, — сигнал о том, что с договором могут быть проблемы. Не говоря уже о том, что продавец с тяжёлой болезнью иногда, к сожалению, не доживает до сделки.

Обратите внимание на то, как человек общается: если он путается, без причин становится агрессивным, теряется в ответах на простые вопросы или не помнит, что вы сказали ему час назад, это может говорить о проблемах.

Постарайтесь узнать, что беспокоит продавца, какие лекарства он принимает и какие операции недавно перенёс или, наоборот, ожидает. Помните, что это личная информация: человек не обязан её раскрывать. Поясните, что вы вовсе не хотите нарушать границы, но беспокоитесь за судьбу сделки — ведь вы рискуете большой суммой денег — и будете благодарны за помощь.

Однозначно сказать, какие лекарства могут повлиять на состояние человека, а какие — нет, нельзя. Повод насторожиться: если продавец принимает антидепрессанты, нейролептики, транквилизаторы, ноотропы и стимуляторы.

Ещё один повод задуматься о судьбе сделки — болезни или факторы, которые могут вызывать спутанное сознание и влияют на восприятие человека: болезнь Альцгеймера, болезнь Паркинсона, дисфункция щитовидной железы, энцефалит, пережитые травмы головы, дефицит витамина B1 (он может вызывать проблемы с памятью). Недавние стрессы или перенесённые серьёзные проблемы со здоровьем (например, онкологические заболевания, инсульт) тоже часто становятся основанием, на которое продавцы ссылаются при оспаривании сделки.

6. Настаивайте на освидетельствовании у психиатра и справке из ПНД

До проведения сделки получите от продавца справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит там на учёте. Можно сходить туда вместе, чтобы убедиться, что человек действительно был там, а не принёс липовую бумажку.

Ещё лучше — попросите пройти освидетельствование и получить заключение специалиста. Освидетельствование проводит независимый врач-психиатр, который может приехать прямо на сделку. Стоимость услуг такого специалиста — 10–15 тысяч рублей.

На сделке

Итак, вы расспросили продавца обо всём, он выглядит адекватным, а вокруг не увиваются непонятные люди, и вы решились на покупку. Что сделать, чтобы подстраховать себя на этом этапе?

1. Не покупайте квартиру по сильно заниженной цене

Многие боятся покупать квартиры у пожилых людей, поэтому иногда на такое жильё делают скидку — так продавцы компенсируют непривлекательность сделки. Но это небольшой дисконт, цена будет не слишком отличаться от рыночной.

Покупка квартиры по подозрительно низкой цене может стать дополнительным доказательством для оспаривания сделки, её могут признать кабальной. Кроме того, будет проще доказать, что продавец был не в себе, если продал квартиру так дёшево.

2. Укажите полную стоимость квартиры в договоре

Если сделку оспорят, то назад вы сможете отсудить только ту сумму, которая прописана в договоре.

3. Заверяйте сделку у нотариуса и используйте видеосъёмку

Нотариус не только удостоверяет сделку, но обязательно разъясняет её смысл сторонам. Продавец должен подтвердить, что понимает содержание договора и последствия его подписания.

Также нотариус обязан проверить дееспособность сторон, хотя часто это сводится к формальности — проверяется только возраст (продавец должен быть старше 18, либо эмансипирован и старше 16 лет).

И, насколько возможно, оценивается состояние сторон на сделке, например, что продавец не находится в состоянии явного алкогольного опьянения.

Но стоит помнить, что даже нотариус не спасёт от оспаривания сделки, он не эксперт и не в состоянии поручиться, что продавец на сделке полностью понимает происходящее и не пережил инсульт у него в кабинете. Тут будет кстати психиатр, который проведёт освидетельствование на сделке.

Процесс подписания договора можно снять на видео (у нотариуса есть такая возможность). Так вы зафиксируете, что продавец всё прослушал, всё понимал и сам подписал все документы.

4. Не рассчитывайтесь наличными, только через банк

Не придётся доказывать, сколько денег передано и передавались ли они вообще. Так можно избежать и разных махинаций с деньгами.

Выберите банки и откройте там счёт. После проведения оплаты получите выписку о перечислении денег. Идеальный вариант — иметь на руках и подтверждение из банка, и расписку продавца на полученные им деньги, написанную от руки.

5. Застрахуйте титул

Вы можете застраховать своё право собственности — тот самый «титул» — от его потери. Если после сделки что-то пойдёт не так, страховая выступит в суде третьим лицом на стороне покупателя и компенсирует расходы на квартиру, если сделку отменят.

Хотя стоит помнить, что компании не спешат признавать случившееся страховым случаем и обычно отстаивают своё право не выплачивать страховку.

Если продавец умер во время регистрации сделки

Если продавец умирает после подписания договора, но до регистрации права собственности, то обязанность по регистрации переходит к его наследникам. Если таких наследников нет, то о регистрации должно позаботиться государство.

Но в жизни всё гораздо сложнее, и чаще всего в таких ситуациях покупателя ждёт суд, который решает, должна ли регистрация пройти: учитываются и обстоятельства подписания договора, и состояние продавца в этот момент, и то, передал ли продавец квартиру покупателю.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Эксперт: Гурам Базадзе. Иллюстратор: Вера Хохлова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/pokupka-kvartiry-u-pozhilogo-cheloveka

Семья обожглась на покупке квартиры в Минске. Бывшая собственница полгода не отдает «двушку» и меняет замки – Недвижимость Onliner

Продажа недвижимости в Москве, если собственник стоит на учете, но лечение не принимает

С минчанином Дмитрием и его семьей приключилась история, полная абсурда. Заплатив почти $50 тысяч в эквиваленте, в мае 2016 года он стал, как ему казалось, полноправным собственником двухкомнатной квартиры в Зеленом Луге. Семья строила планы и собралась было перевозить вещи, как вдруг в купленной квартире обосновалась пенсионерка — бывшая собственница.

Выселить женщину не может даже милиция. «Договор купли-продажи оформлялся через агентство недвижимости, я заплатил деньги, получил штамп о прописке по новому месту жительства. И уже полгода не могу даже попасть на порог собственной квартиры.

Мало того, рискую остаться как без честно приобретенного жилья, так и без шансов вернуть деньги», — переживает Дмитрий и подозревает, что, возможно, стал жертвой мошенничества.

— У нас с женой двое малолетних детей. Дочке в феврале исполнится шесть, сыну два года. Своего жилья у нас нет. Уже лет пять снимаем «полуторку» и платим за нее сейчас $260 по курсу в месяц. Конечно, как любая молодая семья, всегда мечтали о собственной квартире, — начинает свой рассказ Дмитрий.

— Этой весной цены поползли вниз, и я подумал: почему бы не решить жилищный вопрос прямо сейчас. Своих сбережений на покупку «двушки» не хватало. Часть денег дали родители с обеих сторон, часть одолжили мои давние друзья, с которыми работаю в одной сфере.

Собранная таким образом сумма позволила рассматривать варианты стоимостью до $53 000 в эквиваленте.

Хотел квартиру именно в Зеленом Луге. С детства хорошо знаю и люблю этот район. Да и до работы недалеко. Мониторил базы данных в интернете, и вот на глаза попалось объявление от собственника о продаже за $56 000 по курсу «двушки» площадью 50 квадратных метров на Логойском тракте. По цене она нам не подходила, но что-то меня зацепило, и я решил позвонить и поторговаться.

Телефон не отвечал, тогда я собрался и после работы подъехал по указанному в объявлении адресу. В тот вечер застал дома собственницу квартиры Аллу [здесь и далее имена действующих лиц изменены — прим. Onliner.by] и ее малолетнюю дочь. Хозяйка сказала, что может уступить не более $500. Ни о чем не договорившись, я уехал.

Позже рассказал об этой квартире своему знакомому, сотруднику агентства недвижимости «Эксперт». Он предложил помощь, сказал, что постарается уговорить собственницу сделать скидку.

Через неделю он звонит и сообщает цену — $49 500 в эквиваленте. Собственница Алла является гражданкой Норвегии и собирается вместе с дочерью надолго уехать туда. Сроки поджимают, а покупателей нет — потому и снизила цену.

Ну, отлично. Такой вариант меня вполне устраивал.

Перед подписанием договора купли-продажи Дмитрий еще раз побывал в квартире на Логойском тракте, на этот раз вместе с мамой. При более внимательном осмотре «двушка» произвела на него впечатление какой-то перевалочной базы.

— Повсюду были разбросаны детские вещи, на балконе куча коробок и мешков. Запущенное состояние квартиры говорило о том, что там никто постоянно не живет, — вспоминает Дмитрий.

— Алла рассказывала что-то про переезд в Норвегию и ни словом не обмолвилась о своей матери-пенсионерке Ларисе, которая, как позже выяснится, ранее подарила эту квартиру Алле, сохранив за собой право пользования и проживания.

О загадочной пенсионерке стало известно, лишь когда агентство начало запрашивать различные документы и справки для подготовки сделки. Тогда-то и выяснилось, что до весны 2015 года у квартиры был другой собственник — мать Аллы. Минский городской нотариальный округ предоставил договор дарения.

— Это было неожиданное и малоприятное известие. Стали узнавать, какие могут быть подводные камни. Юрист посоветовал не подписывать договор купли-продажи без присутствия Ларисы, поскольку в договоре дарения упоминается ее право пользования и проживания. В агентстве же уверяли, что в присутствии пенсионерки нет необходимости. И все же мы настояли на своем, и она была вызвана.

Лариса вела себя как абсолютно адекватный человек. Когда мы поехали регистрировать договор в БРТИ, она села к нам в машину и по дороге в подробностях рассказывала моей маме, как жила за городом, как ездила к дочке в Норвегию. Ее речь и поведение не вызывали никаких подозрений.

Сделка была зарегистрирована по всем правилам. Дмитрий получил свидетельство о госрегистрации, передал Алле $49 500 по курсу, она предоставила расписку, что получила сумму и претензий не имеет. По условиям договора на освобождение проданной квартиры отводился месяц. В мыслях семья была уже на новом месте, не терпелось поскорее собрать вещи и расстаться с тесной съемной «полуторкой».

— Недели через три я позвонил в агентство и спросил, когда мы можем заселяться, — продолжает Дмитрий. — На тот момент квартира была все еще занята.

От агента я с удивлением узнал, что бывшие собственницы пишут жалобы в милицию на него и на меня. Якобы мы торопим их скорее выселяться, угрожаем и запугиваем.

Это было очень странно, поскольку с момента заключения договора я не выходил на связь ни с Аллой, ни с Ларисой.

А потом начался какой-то абсурд. В конце июня, когда оговоренный в договоре срок выселения уже вышел, я получаю по почте исковое заявление от Ларисы. В качестве ответчиков — я и ее дочь Алла. Читаю и просто прихожу в ужас.

Пенсионерка пишет, что в апреле 2015 года к ней обратилась ее дочь с просьбой сходить в нотариальную контору и подписать какие-то документы, связанные с квартирой. Тогда она якобы не осознавала, что подписывает договор дарения. И вообще, страдает психическими расстройствами, сильной депрессией, не отдает отчет своим действиям.

Сейчас она просит суд признать договор дарения недействительным, а сделку купли-продажи квартиры — ничтожной.

В частности, в исковом заявлении указано следующее:

«В соответствии со ст.

177 ГК Республики Беларусь, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понять значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина или иных лиц, чьи права или охраняемые законодательством интересы нарушены в результате ее совершения».

— Представляете, какой шок мы испытали! Я позвонил Ларисе (на тот момент ее телефон еще был доступен) и попросил объясниться. Она четко ответила, что считает договор дарения незаконным, квартиру — своей и уезжать оттуда не собирается.

Не выдержав, моя жена импульсивно выхватила трубку и начала что-то кричать. В ответ пенсионерка заявила: «Вы снимали — значит, у вас денег достаточно. Живите так, как жили».

За дословный пересказ фразы сейчас не ручаюсь, но смысл последних ее слов был именно таким.

Дмитрий подготовил встречный иск о выселении пенсионерки. На первом судебном заседании был наложен запрет на отчуждение квартиры. Потом было еще две встречи в суде. В ходе последнего рассмотрения дела судья назначила проведение судебно-психиатрической экспертизы.

— На суде мы увидели совершенно другую Ларису. Это, конечно, была та самая женщина, но вела она себя совсем не так, как в день подписания договора купли-продажи. Сгорбленная, рассеянная. Речь путаная. Хотя, на мой взгляд, это была искусная игра.

Что интересно: по своим каналам агентство запрашивало информацию и выяснило: пенсионерка не числится на диспансерном учете в Беларуси в связи с психическими расстройствами. По ее словам, она якобы наблюдалась у врачей и проходила обследование в Норвегии. Имеются некие документы, которые необходимо переводить на русский язык… Наша тяжба затягивается.

С момента назначения судебно-психиатрической экспертизы прошло более двух месяцев, а дата следующей встречи в суде до сих пор не назначена.

А что же продавец Алла? Она не явилась ни на одно слушание и вообще исчезла. Ее местонахождение сейчас неизвестно, а старый телефонный номер принадлежит другому человеку.

— Пытаясь остудить эмоции, я допускал мысль, что пенсионерка, возможно, больна, что дочь непорядочно обошлась со своей матерью, завладев ее квартирой. Но что-то тут не сходится, — рассуждает Дмитрий.

— Посудите сами: с одной стороны, пенсионерка заявляет о расстройстве восприятия, о невозможности концентрировать внимание. И в то же время выстроила вон какую линию нападения: обратилась к адвокату и подала иск, засыпала многочисленными жалобами милицию.

В интернете я нашел истории, где фигурирует недееспособный даритель — это распространенная в России схема мошенничества с квартирами. Увы, судебная практика там складывается печально.

Если в моем случае договор купли-продажи будет признан ничтожным, Лариса останется в своей квартире, а ее дочь обяжут вернуть деньги. Но Алла исчезла. Где ее искать? В Норвегии, в Беларуси? Да и где гарантия, что деньги еще не потрачены?

Лишь один раз с момента заключения договора Дмитрий пытался попасть в свою квартиру и занять ее. Вот как он описывает тот случай:

— Я попросил содействия в РУВД, пригласил представителей ЖЭСа. Все происходящее снималось на видеокамеру.

После долгих уговоров пенсионерка все же открыла дверь милиции, показать паспорт отказалась, снова вела себя очень странно. Затем паспорт все-таки нашелся. Милиция проверила регистрацию.

Само собой, прописана гражданка совсем по другому адресу. Ее увезли в опорный пункт, а я попросил слесаря поменять замки. Закрыли дверь, уехали.

В тот же вечер звонок из РУВД: мол, есть вопросы по вашей квартире. Приехал — мне отчитываются: свозили ее по месту прописки, там живут какие-то люди, угла для пенсионерки не нашлось. А она давит на жалость, просится домой, деть ее некуда.

Короче, мне сказали, что до окончания судебного процесса мы должны проживать с ней на одной территории. Ее отвезли на Логойский тракт, я был вынужден передать ей дубликат ключей от нового замка.

Заодно закинул в квартиру пару сумок с личными вещами.

Помню, в милиции она казалась такой жалкой, забитой, а в квартире навела марафет на лице. Выходит в коридор: «Как, вы уже уезжаете?» — в ее глазах сверкнула насмешка.

Через пару недель мне понадобилось что-то из личных вещей, оставленных в квартире. Сунул ключ — не идет. К тому времени стоял новый замок. Дверь, конечно, никто не открыл, хотя свет в окне горел.

 Представьте: вы собственник, у вас прописка, а в вашей квартире кто-то меняет замки. Абсурд и маразм! Я снова обратился в РУВД.

Но толку, похоже, не будет, пока милиция принимает лишь робкие попытки дозвониться в дверной звонок.

Будучи собственником, Дмитрий не только не может попасть в квартиру, но и обязан оплачивать коммунальные счета.

— Казалось бы, с какой стати? Моя семья не пользуется этими услугами. Думал написать заявление на отключение электроэнергии. Не все так просто. Если будет несанкционированное подключение (а пенсионерке не составит труда найти электрика), то мне вкатят приличный штраф.

Дмитрий продолжает жить с семьей в съемной «полуторке» и отдавать $260 в эквиваленте в месяц. К тому же надо возвращать долг друзьям. Пока не завершено судебное разбирательство, очередная попытка выселить пенсионерку, скорее всего, закончится ничем. Остается только ждать следующего суда и результатов экспертизы.

— Сотни раз на день я прокручиваю в голове эту историю. Как меня угораздило вляпаться? Есть ли в том моя вина? В вопросах сделок с недвижимостью я профан, но за моей спиной стояло риелторское агентство.

Все ли оно сделало, чтобы обезопасить меня от имущественных претензий бывшей собственницы? — наш собеседник задается логичным вопросом.

— Полагаю, узнав о договоре дарения, агентство могло тщательнее проверить эту женщину, заручиться ее письменным согласием на совершение сделки и отказом от права проживания.

Ситуацию прокомментировал директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня:

— С большим сожалением мы восприняли историю, в которую попал наш клиент Дмитрий. Мы продолжаем оказывать ему помощь и надеемся на скорейшее разрешение ситуации. Данную квартиру Дмитрий нашел в интернете самостоятельно, ни одно из агентств ею не занималось.

Для оформления сделки он обратился к своему знакомому риелтору, сотруднику нашей компании. Сделка была проведена по отработанному алгоритму в порядке, предусмотренном законом. По нашему требованию до момента регистрации договора все жильцы были выписаны из квартиры, в договоре купли-продажи был четко обозначен срок выселения.

Бывшая собственница и ее мать были проверены по соответствующим базам данных: на диспансерном учете никто из них не состоял — это ключевой момент. В договоре продавец подписался под тем, что дает гарантии, что квартира свободна от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц.

Требовать какую-то расписку от лица, которое не имеет в отношении квартиры каких-либо прав (а мать собственницы таких прав не имеет), на мой взгляд, не совсем верно.

Договор купли-продажи был оформлен в соответствии с законом и зарегистрирован в установленном порядке. Подчеркну: на сегодняшний день Дмитрий является единственным законным собственником этой квартиры, он уже даже в ней зарегистрирован.

Мы неоднократно уведомляли продавца о необходимости исполнения обязательств, однако она перестала выходить на связь и исчезла. А мать бывшей собственницы отказалась признавать заключенный ранее договор дарения, ссылаясь на свое заболевание.

Суд назначил судебно-психиатрическую экспертизу, от которой, по нашим сведениям, женщина уклоняется.

К сожалению, даже выполнение всех процедур по регистрации сделки не может обезопасить клиента на 100% от последующих попыток третьих лиц завладеть его имуществом. Но на этот случай у нас есть прокуратура и суд. Надеюсь, в скором времени ситуация разрешится в пользу Дмитрия. На мой взгляд, закон полностью на его стороне.

Хотите знать, чем закончилась история? Продолжение читайте здесь и здесь.

Сейфы в каталоге Onliner.by

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Источник: https://realt.onliner.by/2016/12/02/kvartira-32

Консультант закона
Добавить комментарий