Сдача нежилого помещения между супругами

Супруги-контрагенты

Сдача нежилого помещения между супругами

Семейные связи не ограничивают право заниматься предпринимательской деятельностью.

Например, супруги могут заключать между собой договоры коммерческого характера, выступая при этом как самостоятельные хозяйствующие субъекты.

может ли инспекция в этом случае диктовать условия сделок? Какие налоговые последствия ожидают стороны при безвозмездной передаче имущества? Давайте разберемся.

Ситуация.Супругами, являющимися индивидуальными предпринимателями, в браке приобретено нежилое помещение, свидетельство о праве собственности на которое оформлено на мужа. Жена осуществляет в этом помещении деятельность, облагаемую ЕНВД. При этом она использует его на основании договора безвозмездного пользования. Налоговая инспекция настаивает на заключении договора аренды.

1. Правомерно ли требование ИФНС?

2. Как лучше оформить использование помещения?

1. Прежде всего с учетом специфики ситуации обсудим права мужа и жены в отношении нежилого помещения.

Согласно п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. При этом данный режим действует, если брачным договором не установлено иное.

Поскольку из предоставленной информации не следует, что между мужем и женой заключен брачный договор, будем исходить из положений гл. 7 СК РФ, регулирующих законный режим супругов.

Из статьи 34 указанного Кодекса следует, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Такое имущество именуется общим. К общему имуществу относятся, в частности, недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены.

Приведенные положения направлены на защиту интересов каждого из супругов и позволяют в случае необходимости произвести раздел совместно нажитого имущества с оформлением своих законных прав согласно действующему законодательству. Предписания ст. 34 СК РФ также позволяют супругу, формально не являющемуся собственником такого имущества, пользоваться им на законных основаниях.

Однако существуют сферы, в которых необходимо документальное подтверждение полномочий пользователя вне зависимости от наличия семейных связей. Например, право жены на управление автотранспортным средством, принадлежащим мужу, должно быть подтверждено соответствующей доверенностью.

Такой сферой является и предпринимательство.

Так, из содержания ст. 2 ГК РФ следует, что предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Поэтому индивидуальный предприниматель при использовании в своей деятельности имущества, формальным собственником которого является его супруг, должен иметь документальное подтверждение своих прав пользователя в отношении данного имущества. Такие полномочия могут быть закреплены и договором безвозмездного пользования (договором ссуды).

СПРАВКА

Согласно ст. 689 ГК РФ по вышеуказанному договору одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если налоговый орган, настаивая на заключении договора аренды, исходит из того, что между субъектами предпринимательской деятельности не может быть заключен договор безвозмездного пользования имуществом, то его утверждения противоречат положениям Гражданского кодекса РФ.

В силу ст. 209 данного Кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. При этом он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону или иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать право пользования имуществом.

Передавая имущество по договору ссуды, собственник тем самым реализует свое право распоряжаться им по своему усмотрению.

Кроме того, согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к его заключению допускается только в случаях, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

При этом гражданское законодательство не содержит каких-либо ограничений, связанных с семейными отношениями сторон сделок.

Обратим также внимание на то, что ни один из действующих правовых нормативных актов не запрещает субъектам предпринимательской деятельности заключать между собой договоры безвозмездного пользования.

Таким образом, требование ИФНС «заменить» договор ссуды на договор аренды неправомерно. В данном случае налоговый орган пытается незаконно вмешаться в хозяйственную деятельность индивидуальных предпринимателей.

2. Отвечая на второй вопрос, отметим прежде всего его некоторую некорректность.

Если предприниматели намерены установить между собой правоотношения по передаче имущества в безвозмездное пользование, то они должны заключить договор ссуды. А для оформления арендных отношений требуется договор аренды.

Поэтому в данном случае правильнее говорить о выборе хозяйствующими субъектами правоотношений по передаче нежилого помещения в пользование.

А такой выбор может зависеть от взаимоотношений предпринимателей и учета ими налоговых последствий того или иного вида договора.

Поэтому считаем целесообразным обсудить указанные последствия, учитывая при этом интересы как передающей, так и принимающей стороны.

Рассмотрим ситуацию, при которой помещение передается по договору аренды одним индивидуальным предпринимателем другому.

Согласно подп. 13 п. 2 ст. 346.

26 НК РФ одним из видов деятельности, облагаемых ЕНВД, является оказание услуг по передаче во временное владение и (или) пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети (прилавков, палаток, ларьков, контейнеров, боксов и других объектов), а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.

Согласно ст. 346.27 НК РФ торговым местом признается место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи. К торговым местам относятся, в частности, здания, строения, сооружения (их часть), используемые для совершения сделок розничной купли-продажи.

Этой статьей установлено, что объектом организации общественного питания, не имеющим зала обслуживания посетителей, является объект, не имеющий специально оборудованного помещения (открытой площадки) для потребления готовой кулинарной продукции, кондитерских изделий и (или) покупных товаров.

На основании приведенных положений можно сделать следующий вывод: если передаваемое нежилое помещение обладает определенными ст. 346.

27 НК РФ признаками торгового места (расположенного при этом в указанном в ст. 346.

26 объекте стационарной торговой сети) или признаками объекта общественного питания, не имеющего зала обслуживания посетителей, то передача этого помещения по договору аренды подлежит обложению ЕНВД.

Следует напомнить, что применение спецрежима в виде уплаты единого налога на вмененный доход не зависит от желания хозяйствующего субъекта. Обязанность по уплате данного налога возникает при фактическом осуществлении одного из видов деятельности, предусмотренных п. 2 ст.

346.26 НК РФ, если такой вид деятельности подлежит обложению ЕНВД согласно решениям представительных органов муниципальных районов, городских округов, законодательных (представительных) органов государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Приведем разъяснения Минфина РФ.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/53558/

Тонкости

Сдача нежилого помещения между супругами

Никитин А. Ю.

Журнал ” книга” № 9/2015
http://www..com/G.kniga
http://ok.ru/glaniga
http://.com/glaniga

Нередки случаи, когда один или оба супруга занимаются предпринимательской деятельностью, используя при этом имущество, принадлежащее одному из супругов. Конечно, это их личное дело.

Однако большое количество судебной практики по “семейному” бизнесу производит впечатление, что сам факт каких-либо “предпринимательских” отношений между супругами вызывает подозрения у налоговиков.

Вот об этом мы и поговорим в статье.

Что “мое”, а что “наше” в семейном имуществе

По общему правилу имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (общим имуществом) . К такому имуществу, в частности, относятся :

– доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности;

– приобретенные за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады в банках, доли в капитале организаций и т. д.

При этом не имеет значения, на имя кого из супругов приобретено имущество или кем из супругов уплачены за него деньги. Главное – чтобы покупка состоялась после регистрации брака. Иной режим имущества может быть установлен брачным договором, заключенным между супругами .

То есть в отсутствие договора, разделяющего семейную собственность на “мое” и “твое”, имущество супругов (исключая приобретенное до брака или полученное во время брака в дар либо в наследство ) признается общим.

И значит, заключая сделки между собой, например передавая общее имущество один другому в аренду или давая взаймы, супруги, образно говоря, просто перекладывают деньги из одного кармана в другой . Если налоговики при проверке обращают на это внимание, то избежать негативных налоговых последствий удается далеко не всегда.

Немало разногласий с налоговиками вызывает и распределение доходов при продаже общего имущества супругом-предпринимателем: в такой ситуации последний, как правило, считает, что делить нужно не только вырученные деньги, но и обязанность по уплате налогов.

Делим доходы от общей недвижимости

Как известно, доход ИП от продажи имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, является предпринимательским. То есть если бизнесмен применяет, например, упрощенку, то и включает доход от продажи имущества в базу по УСНО .

А если он применяет общий режим, то должен предъявить покупателю НДС и заплатить с полученного дохода “предпринимательский” НДФЛ.

А как влияет на налогообложение тот факт, что спорное имущество, в частности недвижимость, принадлежало бизнесмену на пару с супругой? Правильно ли считать, что налоги с доходов от продажи общего имущества или сдачи его в аренду должен уплатить только один из супругов?

Чаще всего в судебной практике рассматриваются споры по следующей ситуации. Предпринимательской деятельностью занимается один из супругов. И супруг-предприниматель отражает в декларации лишь половину дохода, полученного от продажи общего имущества.

А вторую половину “передает” супруге. Ведь тогда, если имущество находилось в собственности супругов 3 года и более, супруг-непредприниматель может вообще не платить НДФЛ со “своей” части дохода .

Или, если имущество находилось в собственности семьи менее 3 лет, заявить вычет в сумме расходов на приобретение имущества или в размере 1 млн руб.

Это может обернуться существенным снижением налоговой нагрузки на семейный бизнес, если, например, супруг-предприниматель не может учесть расходы в силу того, что платит налог при УСНО с объектом “доходы”.

Однако налоговики считают, что выручка должна учитываться у того супруга, который использовал спорное имущество в своей деятельности, например сдавал в аренду, и продал его. И задекларировать половину выручки через супруга-непредпринимателя нельзя. Суды поддерживают эту точку зрения .

По мнению судей, тот факт, что спорное имущество принадлежало бизнесмену совместно со второй половиной, не влияет на квалификацию доходов для целей налогообложения. Доходы от продажи совместной собственности или от сдачи ее в аренду супруги могут поделить только после того, как супруг-предприниматель уплатит в бюджет налоги со всего дохода.

Даже если супруг, не зарегистрированный в качестве ИП, уже отчитался за “свою” половину дохода и заплатил НДФЛ, он всегда может сдать уточненную декларацию .

Внимание! Довод о том, что проданная недвижимость была совместной собственностью супругов, не поможет вам уклониться от “предпринимательских” налогов .

Впрочем, даже если предпринимателями являлись оба супруга, но предпринимательская деятельность второго не была связана с использованием и продажей конкретного имущества, то пытаться “передать” ему половину дохода также бессмысленно .

Но нужно отметить, что в этом споре супруга, доходы которой с учетом поступлений от продажи совместного имущества превысили лимит доходов по УСНО, первоначально задекларировала всю сумму.

И только потом пошла на попятную, попытавшись доказать, что с половины дохода от продажи недвижимости налоги должен заплатить муж.

А вот в ситуации, когда оба супруга-предпринимателя фигурировали в качестве арендодателей в договоре аренды, суд признал, что с доходов в размере 1/2 суммы арендной платы за нежилое помещение, принадлежащее супругам на праве общей совместной собственности, налоги должен уплатить каждый супруг самостоятельно. Довод предпринимателя о том, что налоги должен заплатить только тот супруг, на расчетный счет которого в полном размере поступала арендная плата, суд отклонил .

Узы брака, квадратные метры и вмененка

Если оба супруга зарегистрированы в качестве предпринимателей и платят (или хотят платить) ЕНВД, то они нередко пытаются оптимизировать физические показатели своей деятельности, чтобы подогнать их под вмененку. А налоговики, конечно, пытаются доказать фиктивность таких сделок и доначислить бизнесменам налоги по ОСНО. Иногда это у них получается, иногда – нет.

И дело даже не в том, что “оптимизацией” занимаются именно супруги, даже если изначально именно это привлекло внимание инспекторов.

Так, налоговики выигрывают дела в суде, если им удается доказать, что фактически никакого разделения “совместного” торгового объекта между предпринимателями-супругами не было, деятельность велась одним бизнесменом на всей площади торгового зала, превышающей 150 кв. м.

В одном из таких дел судьи отметили, что договоры аренды, заключенные между супругами, не влекут никаких правовых последствий в силу своей неопределенности: из них нельзя сделать вывод о том, какие торговые помещения или их части используются каждым из супругов, не указаны координаты помещений на планах торговых залов .

В другом деле судьи отметили, что в отсутствие соглашения о разделе имущества договоры аренды, заключаемые между супругами в отношении общего магазина, недействительны . Но решающую роль в этом споре также сыграл тот факт, что разделение торговых залов было фиктивным и не преследовало иной цели, кроме минимизации налогов.

На всей площади магазина продавались одни и те же товары: ковры и мебель. Поставщики по запросам ИФНС представили информацию, из которой следовало, что их контрагентом по всем сделкам была исключительно супруга. Исходя из этого, и инспекция, и суд пришли к выводу, что муж-вмененщик нужен был только для того, чтобы супруга могла не показывать в учете часть своей выручки и, соответственно, занижать налоговую базу по упрощенке.

А вот если разделение торгового зала имело место фактически, то суды и без брачного договора принимают договор аренды в качестве документа, который определяет порядок пользования общим имуществом, и принимают сторону предпринимателей .

Так, в одном случае суд поддержал налогоплательщика, установив, что торговый зал площадью 341 кв. м в магазине, принадлежащем супругам, разделен стеллажами и витринами на три секции. Часть площади торгового зала, арендованная у мужа супругой, не превышала 150 кв. м, а значит, она обоснованно платила ЕНВД.

Из документов следовало, что каждый из предпринимателей вел самостоятельную деятельность, причем не только в спорном магазине, но и в других местах.

Судьи отметили, что налоговики противоречат сами себе: в ходе проверки мужа они пытались доказать, что деятельность в спорном магазине вел исключительно он, а в ходе проверки жены доначислили налоги по ОСНО и ей, подтвердив, что она получала выручку от торговли в этом же магазине .

НДС-вычет по авто, переданному в аренду супругу, возможен

Супруг-предприниматель, который арендует у супруги имущество, принадлежащее той по условиям брачного договора, может учесть арендные платежи в составе налоговых расходов. В таком случае у налоговиков вряд ли будут претензии. А вот если брачного договора нет, то и никакой аренды общего имущества быть не может (об этом уже говорилось выше).

Но на практике суды, как и в случае с вмененкой, больше внимания обращают на фактические обстоятельства конкретного налогового спора. Например, однажды судьи поддержали бизнес-леди, которая учла для целей налогообложения расходы на покупку дорогого автомобиля и заявила к вычету НДС, уплаченный при его покупке .

А доказательством использования авто в предпринимательской деятельности послужила передача его в аренду мужу-предпринимателю! Платежи за аренду автомобиля, уплачиваемые мужем, супруга включала в состав доходов по ОСНО.

Судьи отметили, что в общей сложности в собственности у супруги находятся 20 транспортных средств (ТС), сдача имущества в аренду была заявлена как вид деятельности при регистрации ИП и ТС сдаются в аренду не только мужу, но и третьим лицам.

Муж, в свою очередь, использовал внедорожник для производственной деятельности: занимаясь лесозаготовками, ездил к покупателям и на лесоперерабатывающие предприятия, нередко расположенные в труднодоступной местности. Надо полагать, что, если при проверке налоговики прицепятся к расходам бизнесмена на аренду автомобиля у жены, суд примет его сторону, даже притом что договора о разделе имущества супруги не заключали.

* * *

Если вы пытаетесь использовать семейное имущество с целью оптимизации налогообложения или заключаете со своей второй половинкой возмездные договоры в отношении общего имущества, то у вас могут возникнуть проблемы с налоговиками.

Ведь если вы заключаете коммерческие сделки с супругом или супругой (скажем, будучи предпринимателями или руководителями компаний), то признаетесь взаимозависимыми лицами. Это значит, что ваши отношения могут оказать влияние на условия этих сделок .

И при проверке налоговики могут ссылаться на этот факт как на одно из доказательств того, что вы получили необоснованную налоговую выгоду . Например, в качестве обусловленной такой сделкой экономии на уплате налогов одним из супругов .

Кроме того, такие сделки могут оказаться контролируемыми, хотя порог “контролируемости” достаточно высок (например, между плательщиками, один из которых применяет спецрежим, это сделки на сумму свыше 100 млн руб. за год ). Тогда придется подавать в ИФНС соответствующее уведомление , а налоговики получат право проверить цену по таким сделкам на “рыночность”.

Совет

“Семейный” бизнес не привлечет к себе такого внимания налоговиков, если у супругов разные фамилии и адреса регистрации по месту жительства.

Если же вы ведете дела с супругом, даже с бывшим, проживаете в одной квартире и у вас одна фамилия, налоговики обязательно это заметят и попытаются доказать, что ваши отношения повлияли на условия заключаемых между вами сделок. Конечно, у суда может быть другое мнение на этот счет .

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/finance/a107/829917.html

Краткое руководство по заключению договора аренды нежилого помещения

Сдача нежилого помещения между супругами
Договор аренды нежилого помещения — это соглашение, используемое при аренде коммерческой недвижимости, между субъектами гражданских правоотношений.

Он дает арендатору право на владение и пользование имуществом в коммерческих целях, в течение определённого срока аренды или наступления каких-либо обстоятельств, за определённую плату в пользу арендодателя.

Рассмотрим подробнее как заключить договор аренды нежилого помещения.

Из каких частей состоит договор аренды нежилого помещения

Субъекты (лица, вступающие в гражданские отношения при заключении договора):

арендатор (государство, органы местного самоуправления, физические и юридические лица);

арендодатель или его представитель (действует на основании доверенности).

Объект — предмет договора аренды:

Важно! Перед подписанием договора, необходимо удостовериться, что нежилое помещение ничем не обременено (не находиться в залоге и т. д.) и арендодатель является собственником имущества. В этом поможет выписка из ЕГРН, в которой содержится вся информация об объекте недвижимости.

Договор аренды нежилого помещения охватывает практически все типы коммерческой недвижимости, в том числе:

Офисные помещения. Это пространство охватывает бухгалтерские фирмы, юридические конторы и другие виды деятельности.

Розничная торговля и общепит. Торговые и ресторанные помещения обычно находятся в торговых центрах. Это пространство охватывает рестораны быстрого питания, специализированные закусочные, магазины одежды, сетевые магазины и т. д.

Промышленность. Промышленные помещения сдаются в аренду предприятиям, которым требуются склады и складские помещения, производственным зданиям, фабрикам или предприятиям, которым требуются производственные площади, а также служебные помещения для сотрудников.

Коммерческое помещение может состоять из большинства других нежилых объектов. Примерами являются склады самообслуживания, медицинские клиники и гостиницы.

Каковы обязанности арендодателя в отношении коммерческой недвижимости

При аренде офиса, торгового помещения, ресторана или промышленного помещения у арендодателей возникает ряд различных проблем, включая:

Характеристики недвижимости: арендодатель должен убедиться, что коммерческое использование разрешено для данного имущества и характеристика будет соответствовать определенному типу коммерческого пользования арендатора. Например, как правило, нельзя эксплуатировать ресторан в зданиях офисных помещений.

Использование имущества. Арендодатель должен обозначить, как арендатор может использовать имущество для своего бизнеса. Арендатор должен указать, какой тип бизнеса он будет вести (недвижимость, финансы и т. д.).

Право сдавать помещение в субаренду. Арендодатель должен обозначить, имеет ли право арендатор на исключительное пользование нежилого помещения, может ли сдавать в субаренду.

Эксплуатационные расходы и коммунальные услуги. Арендатор может либо оплатить процент коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, либо фиксированную ставку сверх арендной платы. Арендодатель сам определяет, будет ли арендатор платить арендодателю или же напрямую коммунальным компаниям. Подробнее об этом написано в особенностях налогообложения аренды.

Парковка. При наличии парковки, она может быть бесплатной (включена в стоимость аренды) или взиматься в качестве дополнительной платы.

Внесение изменений. Иногда арендатору требуется внести определенные улучшения в помещение, для осуществления своей повседневной деятельности. По закону, он может внести все необходимые изменения, если те в свою очередь, не повлияют на должное функционирование имущества.

Необходимо обратить внимание на соответствие принадлежности имущества обозначенную в договоре, с фактической.

Подробнее о правах арендатора.

Какие существуют условия аренды нежилых помещений

Аренда с фиксированной датой окончания. Этот тип аренды указывает точную дату окончания аренды. Это выгодно обеим сторонам, поскольку срок аренды заранее определен, арендная плата не может быть увеличена в течение этого периода, и в арендный договор не могут быть внесены изменения.

Аренда с автоматическим продлением. Аренда, основанная на автоматическом продлении, означает, что аренда продолжается на согласованных условиях до тех пор, пока владелец или арендатор не уведомит о расторжении договора.

Автоматическое продление позволяет продлить контракт на тех же условиях, что и ранее, даже после истечения срока.

Например, если арендатор арендовал помещение на 12 месяцев с автоматическим продлением, договор аренды может оставаться обязательным и действительным даже после 12 месяцев. Если ни одна из сторон не выражает возражения, договор аренды просто продлевается еще на 12 месяцев. Аренда может быть прекращена только:

по истечении срока, путем уведомления арендодателя по любому из оснований, указанных в договоре (в том числе невыплате арендной платы или платы за обслуживание более одного месяца, нарушение порядка использования нежилого помещения со стороны арендатора, субаренда арендованного помещения без предварительного согласия арендодателя);

по уведомлению, предоставленному арендатором по любому из оснований ст. 450 ГК РФ (к примеру, потеря квалификации, которая дала право арендатору осуществлять деятельность, для которой были сданы в аренду нежилые помещения, арендуемые помещения становятся непригодными пользования, арендодатель грубо нарушает свою обязанность содержать арендуемые помещения в надлежащем состоянии);

Срок направления уведомления об отказе от договора арендодателем или арендатором в соответствии со ст. 610 ГК РФ должен составлять 3 месяца, если стороны не договорились о другом. Этот период уведомления указывается с первого дня месяца, следующего за месяцем, в котором уведомление было доставлено другой стороне. Если стороны договорились о другом периоде уведомления (например, о праве на немедленное уведомление), существует неопределенность относительно того, что это уведомление также начинает действовать только в первый день следующего месяца. Поэтому процедуру следует четче прописывать в договоре аренды.

Рекомендую ознакомиться с рисками аренды нежилого помещения у физических лиц.

Процедура заключения договора аренды

1 этап. Необходимо удостовериться в праве арендодателя сдавать нежилую собственность в аренду (право собственности или право сдавать в аренду по закону или с согласия собственника ст. 608 ГКРФ). Если это представитель, нужно проверить доверенность этого лица. Проверка недвижимости в ЕГРН, получение выписки.

2 этап. Составление договора. Можно воспользоваться услугами юристов или же самому написать договор. Документ достаточно шаблонный, поэтому составить его не сложно. Важно обратить внимание на содержание договора, он должен включать: объект, субъект, права и обязанности сторон.

3 этап. Акт приёма-передачи. Тут необходимо быть предельно внимательным, так как любая оплошность может обойтись в копейку. Необходимо оценить помещение и оборудование на предмет наличия дефектов и неисправностей. Занести информацию в соответствующем виде в акт приёма передачи.

4 Этап. Стороны имеют право обратиться в Росреестр, для регистрации договора. Понадобится уплата пошлины, которую может оплатить как арендатор, так и арендодатель посредством включения данного пункта в договоре.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ – СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Юридическое сопровождение договора аренды

Источник: https://artur-vlasov.pro/blog/rukovodstvo-po-zaklucheniyu-dogovora-arendy

Вместо аренды — бесплатное пользование: недвижимость по договору ссу

Сдача нежилого помещения между супругами

Единоналожники не всегда могут сдавать недвижимость в аренду. Так, в НКУ аренда считается услугой, поэтому (пункт 291.4):

— единоналожники группы 1 вообще не могут предоставлять услуги аренды;

— единоналожники группы 2 ограничены выбором арендаторов — ими не могут быть общесистемщики (юрлица и предприниматели).

Кроме того, всем единоналожникам нельзя сдавать в аренду земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 га, жилые помещения и/или их части, общая площадь которых превышает 100 м2, нежилые помещения (сооружения, строения) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 м2 (подпункт 291.5.3 НКУ).

В ситуации, когда «нельзя, а надо», на выручку приходит договор ссуды.

По такому договору одна сторона (ссудодатель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (пользователю, ссудополучателю) вещь для пользования в течение установленного срока.

Пользование вещью считается безвозмездным, если стороны прямо договорились об этом или если это следует из сути отношений между ними (статья 827 ГКУ).

В частности, по договору ссуды в бесплатное пользование может быть передана и недвижимость.

Важно

Договор ссуды и договор аренды похожи. Так, на отношения, возникшие в результате подписания договора ссуды, распространяются нормы главы 58 ГКУ, которая регулирует отношения по договорам аренды.Нопо договору ссуды имущество передается в бесплатное пользование и может быть возвращено владельцу досрочно (статья 834 ГКУ).

Как правильно оформить договор ссуды недвижимости и в каком статусе его выгоднее заключить — об этом далее.

Особенности договора ссуды недвижимости

Существенные условия для договора ссуды в ГКУ не прописаны. Единственное, что должно быть обязательно, — это упоминание о бесплатности такого договора. Вместе с тем по устоявшейся практике в нем оговаривают:

предмет договора — указывают адрес и площадь помещения, передаваемого в пользование, другие ключевые сведения о нем;

срок договора, т. е. срок пользования имуществом. Если такое условие не прописано, то его определяют исходя из целей использования помещения (статья 831 ГКУ) или считают, что договор заключен на неопределенный срок (часть 2 статьи 763 ГКУ);

условия пользования помещением.Помимо прочего, советуем указать, что ссудополучатель имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению (использовать в хоздеятельности, сдавать в аренду и т. п.). Эта оговорка важна для ссудополучателя-предпринимателя;

права и обязанности сторон. Так, ссудополучатель обязан (статья 833 ГКУ):

1) использовать имущество по назначению или в соответствии с целью, обозначенной в договоре;

2) пользоваться предметом лично, если иное не предусмотрено договором;

3) вернуть имущество ссудодателю в первозданном виде.

Заметьте: пользователь обязан приложить все усилия, чтобы сохранить имущество в исходном состоянии. Поэтому лучше прописать, какие расходы берет на себя пользователь, чтобы поддерживать имущество в прежнем виде. По умолчанию пользователь обязан оплачивать текущий ремонт имущества, а ссудодатель — капитальный ремонт (статья 776 ГКУ);

процедуру расторжения договора. Нужно помнить, что договор ссуды может быть расторгнут по инициативе ссудодателя в любой момент (часть 2 статьи 834 ГКУ). Но! Если договор ссуды недвижимости заключен на неопределенный срок, то вторую сторону нужно письменно предупредить об этом за три месяца;

санкции за нарушение условий договора и др.

Еще раз отмечаем: очень важно зафиксировать, что имущество передается в пользование бесплатно.

Договор ссуды заключается в письменной форме. А если договор ссуды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) заключается сроком на три года и более, то он подлежит нотариальному удостоверению (статьи 828 и 793 ГКУ). То есть если заключать договор меньше чем на три года, то визит к нотариусу не обязателен.

Заметим, что сторонами договора могут быть как обычные физлица, так и предприниматели.

Чем же примечателен первый вариант?

Один — гражданин и второй — гражданин

Это наиболее оптимальный вариант. Причем выгоден он обеим сторонам.

Судите сами: в иной ситуации, т. е. если ссудодателем по договору ссуды является предприниматель или юрлицо, для ссудополучателя-гражданина ссуда будет доходом с точки зрения подпункта 164.2.17 НКУ.

В этом подпункте сказано, что в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога включается:

«доход, полученный плательщиком налога как дополнительное благо в виде стоимости использования жилья, других объектов материального имущества, предоставленных плательщику налога в бесплатное пользование».

Поэтому такому гражданину нужно будет уплатить с этого дохода НДФЛ (доход должен будет удержать налоговый агент, в нашем случае ссудодатель).

Но вот если договор ссуды заключить не от имени предпринимателя, а от имени гражданина (с другим гражданином), то в этом случае для ссудополучателя-гражданина никаких налоговых последствий не будет, поскольку доход будет выплачиваться не налоговым агентом, а значит, такой доход для гражданина-ссудо­получателя не будет считаться дополнительным благом.

Дело в том, что с точки зрения подпункта 14.1.47 НКУдополнительные блага — это доход, выплачиваемый (предоставляемый) плательщику налога налоговым агентом. В нашем же случае доход выплачивается не налоговым агентом, а значит, он не является дополнительным благом.

Ссудодатель тоже не получает никакого дохода (ведь сделка бесплатная), поэтому и объект налогообложения у него не возникает. Иными словами, НДФЛ уплачивать не придется. Аналогичная ситуация и с ЕСВ — его нет.

В договоре ссуды советуем указать, что ссудополучатель имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

При этом гражданину, который получил помещение по договору ссуды, никто не запрещает использовать такое помещение в своей предпринимательской деятельности.

Если оба — предприниматели

А вот этот вариант с «подводными камнями».

Основная преграда для ссудодателя состоит в том, что передачу помещений в ссуду сложно классифицировать как вид экономической деятельности: соответствующего КВЭД просто нет. Единственная «лазейка» — это код 68.

20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества», ведь недвижимость, переданная по договору ссуды, действительно, эксплуатируется. Но этот вариант, мягко говоря, тоже неподходящий.

Напомним, что единоналожники групп 1 и 2 за вид деятельности, не указанный в реестре плательщиков единого налога, поплатятся упрощенной системой (подпункт 7 подпункта 298.2.3 НКУ). Правда, налог по ставке 15 % платить не придется, ведь сделка бесплатная.

Более того, по мнению специалистов Миндоходов те единоналожники, которые сдают в аренду часть нежилого помещения (сооружения, здания) до 300 м2, а другую часть нежилого помещения (сооружения, здания) безвозмездно передают в аренду (пользование),не могут находиться на упрощенной системе налогообложения (ОНК № 136, раздел 107.03 «ЗІР» Миндоходов).

Мы с такой позицией не согласны (см. «СД», 2013, № 19, с. 34; 2012, № 13, с. 38) и считаем, что на договор ссуды не распространяются арендные ограничения, предусмотренные для единоналожников подпунктом 291.5.

3 НКУ (ссуда и аренда — это разные виды гражданско-правовых договоров).Но все же из осторожности рекомендуем сдавать недвижимость по договору ссуды в статусе обычного физлица (подробности — далее).

Теперь посмотрим со стороны ссудополучателя.

В сумму дохода единоналожника включается стоимость бесплатно полученных товаров (работ, услуг) (пункт 292.3 НКУ).

Причем бесплатно полученными считаются товары (работы, услуги), предоставленные единоналожнику по письменным договорам дарения или другим письменным договорам, заключенным в соответствии с законодательством, по которым не предусмотрена денежная компенсация или другая компенсация стоимости указанных товаров (работ, услуг) либо их возврат(абзац второй пункта 292.3 НКУ).

Договор ссуды в понимании НКУ является договором о предоставлении услуг (подпункт 14.1.203). Таким образом, для пользователя получение недвижимости по договору ссуды формально является бесплатным получением услуги.

Заметим, что НКУ ни слова не говорит о том, как в этом случае определить доход, ведь стоимость услуги, которую нужно включить в доход, по сути, равна нулю.

Иных вариантов определения стоимости услуги в этом случае НКУ не оговаривает.

«Ссудная» недвижимость от гражданина предпринимателю

Такой вариант, когда ссудодатель — обычное физлицо*, а пользователь — предприниматель, тоже возможен.

Будут ли тут налоговые последствия для ссудодателя? Налоговики на этот вопрос ответили крайне уклончиво (консультация из раздела 103.04 «ЗІР» Миндоходов). Они предлагают ссудодателям обратиться в свою налоговую с копиями соответствующих документов. Практика показывает, что самодеятельность «на местах» имеет явно фискальный окрас.

Мы же считаем, что в данном случае объект для обложения НДФЛ отсутствует, ведь ссудодатель передает имущество в пользование на бесплатной основе, т. е. не получает доход от такой операции.

А вот ссудополучатель-предприниматель в такой ситуации, на первый взгляд, выступает в роли налогового агента. Но отсутствие объекта налогообложения (стоимости услуги) снимает с него такие полномочия.

Правда, есть другая проблема. Нередко налоговики требуют определять объект для обложения НДФЛ исходя из минимальных арендных платежей. Спешим успокоить: оснований для этого нет. Такие требования есть в подпункте 170.1.

2 НКУ, который регулирует вопросы налогообложения арендных платежей.

Но пользование имуществом на основании договора ссуды не является арендной операцией с позиции НКУ, поэтому к таким отношениям не могут применяться требования подпункта 170.1.2 НКУ.

О том, почему у ссудополучателя-единоналожника не будет дохода, читайте выше.

«Ссудная» недвижимость от предпринимателя обычному физлицу

Такой вариант категорически не рекомендуем. Для ссудополучателя-гражданина ссуда будет дополнительным благом (подпункт 164.2.17 НКУ). Поэтому такому гражданину нужно будет уплатить с этого дохода НДФЛ (доход должен будет удержать налоговый агент, в нашем случае — единоналожник-ссудодатель) (см. на с. 21).

Выводы

Недвижимость может передаваться в бесплатное пользование по договору ссуды, сторонами договора являются ссудодатель и пользователь.

Условия договора ссуды во многом совпадают с нормами договора аренды. Ключевое отличие — договор ссуды бесплатный и может быть расторгнут досрочно по инициативе ссудодателя.

Наиболее оптимальный вариант — это заключить договор ссуды недвижимости между двумя обычными физлицами (даже если одна или обе стороны сразу являются предпринимателями).

Ссуда недвижимости между двумя предпринимателями проблематична.

Документы консультации

НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

ОНК № 136 — Обобщающая налоговая консультация по применению упрощенной системы налогообложения, учета и отчетности физическими лицами — предпринимателями, осуществляющими деятельность по предоставлению недвижимого имущества в аренду, утвержденная приказом ГНСУ от 20.02.2012 г. № 136.

Источник: https://i.factor.ua/journals/sb/2014/july/issue-14/article-323.html

Налоговые последствия сдачи в наем имущества, не принадлежащего ИП, при упрощенной системе налогообложения

Сдача нежилого помещения между супругами

Налоговые последствия при сдачи в наем имущества, не принадлежащего индивидуальному предпринимателю, при упрощенной системе налогообложения –  6% если объектом налогообложения являются доходы (в целях оптимизации налогообложения)

На мой взгляд, следует разделить данный вопрос на две части: налоговые последствия для собственника имущества и налоговые последствия для индивидуального предпринимателя.

Часть 1:

Исходя из целей поставленной задачи мы можем предположить, что между собственником (физлицом) и ИП установлены доверительные, отношения и нет опасений, связанных с последствиями (здесь не рассматриваются) передачи имущества по договору безвозмездного пользования имуществом.

Так согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ  по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Закон предоставляет собственнику право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия: отчуждать в собственность другим лицам, сдавать в аренду, отдавать в залог и пр. При этом необходимо помнить, что действия собственника не должны противоречить закону и иным правовым актам, нарушать права и интересы других лиц.

При получении имущества в безвозмездное пользование лицо приобретает имущественное право – право пользования чужим имуществом. Безвозмездно полученные имущественные права в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ включаются во внереализационные доходы.

Такие разъяснения неоднократно давали специалисты МНС России. Данный вывод подтверждается Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98 (п.

2 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации)

Оценить безвозмездно полученное имущественное право для его включения во внереализационные доходы должна сама организация (ИП). Она обязана сделать это по правилам ст. 40 НК РФ, основываясь на рыночной стоимости аренды такого имущества. Причем нужно быть готовым документально подтвердить правильность выбранных цен. Доказательством могут служить, например:

информация о рыночных ценах, опубликованная в средствах массовой информации;

данные государственных органов по статистике и органов, регулирующих ценообразование;

заключение независимого оценщика.

Несмотря на безвозмездный характер сделки, лицо, получившее имущество в пользование, обязано поддерживать его в исправном состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт, нести все расходы на содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Таким образом, собственник нежилого помещения, заключая договор безвозмездного пользования, может предусмотреть такие условия, как порядок пользования помещением, уплата коммунальных платежей и др. ст. 695 ГК РФ.

Поскольку собственник от передачи нежилого помещения в пользование не получает дохода, обязанность по уплате налога у него не возникает, независимо от целевого использования ссудополучателями этого помещения ст. 689 ГК РФ.

Вывод: существует риск предъявления претензий со стороны налоговых органов к ссудополучателям, а не к ссудодателю , что подтверждается судебной практикой.(Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.03.2007 № А42-2025/2006)

Часть 2:

К внереализационным доходам ИП могут относиться доходы, например, от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду) или от предоставления в пользование прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (в частности, прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и другие виды интеллектуальной собственности), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст. 249 НК РФ. То есть, если сдача в аренду является основным видом деятельности “упрощенца”, такие доходы учитываются как доходы от реализации в соответствии со ст. 249 НК РФ, в противном случае – если это неосновной вид деятельности – в качестве внереализационных доходов на основании ст. 250 НК РФ.

Вывод: в случае если основным видом деятельности ИП выбрать Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества то в соответствии со статьёй 346.20 Налогового кодекса РФ можно применять следующие налоговые ставки по налогу, взимаемому в связи с применением Упрощённой системы налогообложения (УСН) : 6 %, если объектом налогообложения являются доходы.

Усложним задачу физлицо и ИП – супруги

Если муж передает в аренду нежилое помещение своей жене, которая занимается предпринимательской деятельностью, то такая сделка может быть признана недействительной при условии, что это имущество находится в совместной собственности супругов (постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2002 по делу № Ф09-522/02-АК).

В случае, когда нежилое помещение было приобретено одним из супругов до заключения брака, или на правах наследства оно является его личной собственностью. Супруг вправе передать данное помещение в аренду или безвозмездное пользование второму супругу, если, например, последний является предпринимателем и использует его в целях предпринимательской деятельности.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/nalogovye_posledstviya_sdachi_v_naem_imuschestva_ne_prinadlezhaschego_ip_pri_uproschennoj_sisteme_na/6377

Консультант закона
Добавить комментарий