Врзмещение расходов по ремонту

Как учесть расходы на ремонт в арендуемом помещении

Врзмещение расходов по ремонту

Рубрика «Юридическая консультация»

Как учесть расходы на ремонт в арендуемом помещении

© Валерий Анатольевич Матяжов, налоговый адвокат, Адвокатская палата Приморского края, филиал Конторы адвокатов №38 г. Уссурийска, г. Арсеньев пр-т Горького 20, 1 этаж, офис 1, тел. раб: 8(42361)5-23-24, тел. сот. 8-908-443-2646, 2009

Вопрос в редакцию.

Может ли арендатор учесть свои затраты на возмещение арендодателю расходов на ремонт арендуемого помещения?

«Организация арендует помещение. Договором аренды предусмотрено либо обязательное проведение организацией-арендатором ремонта такого помещения, либо возмещение организацией-арендатором расходов на ремонт такого помещения организации-арендодателю после окончания договора аренды».

Ремонт арендованного помещения может оплачиваться двумя способами:

– арендатор согласно договору аренды возмещает арендодателю стоимость ремонта;

– арендатор самостоятельно проводит ремонт в период аренды.

Особенностью рассмотренной ситуации стало то, что арендодатель на основании договора потребовал от арендатора оплатить предварительную смету на ремонт, который будет проведен после истечения срока действия договора аренды.

Арендодатель сослался на то, что в силу отсутствия ремонта арендатор вернет арендуемое помещение в состоянии, которое хуже состояния, в котором оно было сдано в аренду.

Фактически арендодатель потребовал возмещения своих убытков в виде расходов на ремонт помещения.

Разъясняя порядок учета расходов арендатора, Минфин России сослался на нормы ст. 260 НК РФ и разъяснил, что арендатор не может учитывать свои затраты в виде возмещения сметной стоимости расходов на ремонт арендованного помещения в расходах для целей налогообложения прибыли. Важно учесть, что ст.

260 НК РФ регулирует порядок налогового учета фактических расходов арендатора на ремонт арендованного имущества, если бремя содержания этого имущества возложено на него договором аренды.

В то же время арендатор в рассматриваемом случае не мог располагать документальным подтверждением проведенного ремонта и соответственно учитывать свои расходы в соответствии со ст. 260 НК РФ.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае, когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В рассматриваемом случае арендодатель требовал возместить не фактические, а предстоящие расходы на проведение ремонта помещения. В совместном постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» есть разъяснения по этому вопросу.

Комментируя п. 2 ст. 15 ГК РФ, судьи отметили, что для целей возмещения расходов (убытков) «потерпевшего» их необходимость и предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены:

– смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг;

– договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т. п. (п. 10 указанного постановления).

Приведенным разъяснениям высших судов как раз и соответствует случай, когда арендодатель предъявляет арендатору плановую смету на проведение ремонта, а не первичные документы по уже проведенному ремонту. Конечно же, при этом стоимость ремонтных работ по смете должна быть разумной (ст. 397 ГК РФ).  Завышенные требования кредитора о возмещении убытков могут быть оспорены в судебном порядке.

Таким образом, с разъяснениями Минфина России, можно согласиться лишь частично. Действительно, отнести возмещение арендатором убытков арендодателя по плановой смете на предстоящее проведение ремонта к фактическим расходам арендатора на ремонт арендованного помещения сложно. То есть воспользоваться ст. 260 НК РФ в этом случае не удастся.

В то же время арендатор может воспользоваться подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ, согласно которому расходы на возмещение причиненного ущерба относятся к внереализационным расходам. При методе начисления расходы в виде возмещения убытков признаются в налоговом учете на дату признания арендатором обязанности возместить убытки.

Если арендодатель потребует возмещения своих расходов через суд и выиграет дело, то внереализационные расходы у арендатора возникнут на дату вступления в силу решения суда (подп. 8 п.7 ст. 272 НК РФ).

Отметим, что стороны в данном случае могли предусмотреть в договоре не возмещение арендатором расходов на ремонт, а выплату неустойки в случае, если арендатор не проводит ремонт арендованного помещения, обусловленный договором аренды.

Неустойки относятся к внереализационным расходам на основании подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ и признаются на ту же дату. Возможно, в таком случае по поводу налогового учета указанных расходов было бы меньше споров.

Предъявляя арендатору к возмещению стоимость планируемого ремонта (или договорную неустойку), арендодателю нужно составить на эту сумму отдельный счет без выделения в нем суммы НДС (постановление ВАС РФ от 05.02.2008 № 11144/07).

Источник: http://sphinx.su/node/1507

Отдельные вопросы, возникающие в связи с договором аренды – Издательство Акварель Медиа в Минске (ООО Промкомплекс)

Врзмещение расходов по ремонту
в 12:40ч в Новости от Aquarellmedia 0

Договор аренды (имущественного найма) регулируется главой 34 Гражданского кодекса (далее – ГК). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, их части, определенные сторонами в договоре, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 1, 3 ст. 578 ГК).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 579 ГК).

Рассмотрим отдельные ситуации, связанные с договором аренды. „.

Ситуация 1

Организация частной формы собственности сдает в аренду принадлежащие ей помещения. Эта деятельность для организации является прочей текущей деятельностью. Она привлекает физлиц по договору подряда на выполнение услуг по обслуживанию сдаваемого в аренду помещения. Согласно договору аренды арендатор сверх арендной платы возмещает стоимость обслуживания арендуемого помещения.

Рассмотрим, как учесть в бухгалтерском и налоговом учете взносы в ФСЗН и Белгосстрах, уплачиваемые по договорам подряда, и какие еще налоги уплачивает арендодатель.

В рассматриваемой ситуации, по мнению автора, фактически имеет место не возмещение арендатором оказанных услуг, а оплата оказанных арендодателем услуг по обслуживанию помещения. Соответственно, в стоимость указанных услуг, помимо оплаты по договору подряда, относятся также взносы в ФСЗН и Белгосстрах.

В бухгалтерском учете взносы в ФСЗН и Белгосстрах учитываются в составе прочих затрат по обслуживанию сдаваемого в аренду помещения, оплачиваемых арендатором, на субсчете 90-10 (затраты по обслуживанию помещения, сданного в аренду, могут у арендодателя накапливаться также на сч.

23 или другом счете учета затрат, а затем переноситься на субсчет 90-10). Обязательные страховые взносы начисляются в корреспонденции с дебетом счетов, на которых отражается начисленная оплата труда (ч. 2 п. 54 Инструкции по применению типового плана счетов, утвержденной постановлением Минфина от 29.06.

2011 № 50; далее – Инструкция № 50).

Несмотря на то что арендодателем не предполагается получения экономической выгоды от обслуживания помещения, сданного в аренду, оказание данной услуги признается выручкой с соответствующим налогообложением. Так, стоимость услуг по обслуживанию является у арендодателя объектом налогообложения НДС (подп. 1.1 п. 1, подп. 2.12.2 п. 2 ст.

93 Налогового кодекса; далее – НК). Расходы по уборке переданного в аренду имущества и суммы их возмещения для целей налога на прибыль отражаются в составе внереализационных доходов и расходов (подп. 3.15 п. 3 ст. 128, подп. 3.18 п. 3 ст. 129 НК). Налоговой базы по налогу на прибыль в данном случае не будет, т.к.

доходы соответствуют расходам.

Ситуация 2

Организация планирует арендовать на один день помещение для проведения представителями компаний-партнеров презентации новых товаров. Есть договор, согласно которому продажи новых товаров будут вестись организацией.

Рассмотрим, сможет ли организация учесть аренду этого помещения в составе затрат, учитываемых при налогообложении прибыли.

Затратами по производству и реализации товаров (работ, услуг) признаются экономически обоснованные затраты, определяемые на основании документов бухгалтерского учета (п. 2 ст. 130 НК).

При налогообложении прибыли учитываются использованные на производство и реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав и отражаемые в бухгалтерском учете природные ресурсы, сырье, материалы, топливо, энергия, основные средства, нематериальные активы, трудовые ресурсы и иные расходы (п. 1 ст. 130 НК).

К числу таких расходов относятся и расходы на рекламу. Они не нормируются и могут учитываться при налогообложении полностью.

Понятие рекламы раскрыто в Законе от 10.05.2007 № 225‑З «О рекламе» (далее – Закон № 225‑З). Так, реклама – информация об объекте рекламирования, распространяемая в любой форме с помощью любых средств, направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и (или) его продвижение на рынке (ст. 2 Закона № 225‑З).

Основной целью рекламы является доведение информации до потенциального потребителя. Общие требования к рекламе установлены в ст. 10 Закона № 225‑З. Рекламные акции, проводимые организацией, способствуют расширению рынка сбыта, укреплению уже имеющихся хозяйственных связей и привлечению новых деловых партнеров.

Затраты на рекламу организация может учитывать при исчислении налога на прибыль. Однако при этом надо соблюдать требования, которые предусмотрены ст. 130 НК.

В данном случае новые товары компанийпартнеров, презентуемые их представителями, являются объектом рекламирования. Презентация этих товаров представителями компаний-партнеров может привести к росту продаж в организации.

В связи с этим, по мнению автора, если торговая организация будет продавать новые товары компанийпартнеров, то аренду помещения для их презентации можно рассматривать в качестве рекламных расходов (при наличии правильно оформленных документов, обосновывающих их необходимость для реализации новых товаров). При этом расходы на рекламу в соответствии с п. 2 ст. 130 НК определяются на основании документов бухгалтерского учета. Следовательно, порядок отнесения расходов на рекламу к затратам, учитываемым при налогообложении прибыли, зависит от порядка списания таких расходов в бухгалтерском учете.

Таким образом, если будут оформлены: приказ, утверждающий порядок подготовки и проведения рекламного мероприятия, обоснование участия в проведении мероприятия компаний-партнеров, смета, а после проведения мероприятия составлен отчет об участии в нем, с отражением соответствующих расходов (в данном случае – оплата арендуемого помещения), то эти расходы можно рассматривать как расходы, учитываемые при налогообложении прибыли.

Но если между организацией и компаниями-партнерами не будет прослеживаться прямая связь, расходы на аренду помещения для представления новых товаров не будут являться экономически обоснованными затратами и при налогообложении прибыли не будут учитываться (подп. 1.1. п. 1 ст.

131 НК). Таким образом, организация сможет учесть аренду помещения в составе затрат, учитываемых при налогообложении прибыли, только если между ней и компаниями-партнерами будет прослеживаться связь, подтверждающая заинтересованность организации в увеличении продаж новых товаров.

„

Ситуация 3

По договору аренды арендатор обязуется возмещать арендодателю эксплуатационные расходы. Арендодатель выставил организации возмещение текущих расходов на ремонт кровли, рассчитанных пропорционально арендуемой организацией площади.

Рассмотрим, можно ли данные расходы арендатору отнести на затраты, учитываемые при налогообложении прибыли.

Обеспечение текущего ремонта арендованного имущества по общему правилу является обязанностью арендатора (п. 2 ст. 587 ГК).

Данная обязанность может исполняться как путем заключения арендатором договоров подряда на выполнение работ по текущему ремонту, так и путем возмещения соответствующих расходов арендодателя.

Вместе с тем текущий ремонт кровли относится к ремонту здания, а не арендуемого помещения, т.е. речь идет о ремонте общих площадей, что является обязанностью арендодателя, если иное прямо не оговорено договором аренды.

По договору аренды арендатор обязуется возмещать арендодателю эксплуатационные расходы, что не подразумевает под собой возмещение расходов на ремонт общих площадей.

Официального перечня эксплуатационных расходов (услуг) нет.

К эксплуатационным относятся все виды расходов, которые не входят в понятие текущего ремонта или коммунальных услуг, но которые необходимы для содержания и эксплуатации здания, в котором находится арендуемое помещение.

По мнению автора, к эксплуатационным услугам относятся: техническое обслуживание, освидетельствование, ремонт, поверка приборов, сетей и оборудования (приборов группового учета энергии, систем регулирования подачи энергии, воды и т.д.

); ремонтно-аварийные и планово-предупредительные работы; техническое обслуживание средств и систем автоматической пожарной и охранной сигнализации, видеонаблюдения и дымоудаления; электротехнические и сантехнические работы; техническое обслуживание, обследование и ремонт кондиционеров и вентиляционных систем и др.; дератизация, дезинфекция, дезинсекция и прочие санитарные работы; клининговые услуги, уборка, благоустройство и озеленение территории; обслуживание лифтов (при их наличии); услуги вахтера, гардеробщика и другие аналогичные услуги.

Таким образом, если был произведен текущий ремонт кровли, данные расходы не являются эксплуатационными. Затратами по производству и реализации товаров (работ, услуг) признаются экономически обоснованные затраты, определяемые на основании документов бухгалтерского учета (п. 2 ст. 130 НК).

Так как договором аренды не определено возмещение расходов на текущий ремонт мест общего пользования, признать возмещение этих расходов экономически обоснованными не представляется возможным.

Для их отнесения на затраты, учитываемые при налогообложении прибыли, следует внести изменения в договор аренды, предусмотрев в нем возмещение затрат на текущий ремонт мест общего пользования, рассчитанных пропорционально арендуемой организацией площади.

Если изменения не будут внесены в договор аренды, указанные расходы нельзя отнести на затраты, учитываемые при налогообложении прибыли.

Так как в договоре аренды возмещение расходов на ремонт мест общего пользования не предусмотрено, арендатор не может учесть суммы возмещения расходов на текущий ремонт кровли при налогообложении прибыли.

Источник: https://aquarellmedia.by/otdelnye-voprosy-voznikajushhie-v-svjazi-s-dogovorom-arendy/

Возмещение расходов по содержанию арендованного имущества

Врзмещение расходов по ремонту

от zakonipravo · 17.06.2018

В Беларуси порядок возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, понесенных арендодателем (ссудодателем) определяется Положением о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденным Постановлением Совета Министров Республики Беларусь 07.06.2018 № 433.

Постановление принято и Положение утверждено в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г.

№ 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», соответственно распространяет свое обязательное действие на имущество, находящееся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц. Исключением является жилищный фонд, на который Положение не распространяется.

В Положении используются следующие термины и их определения:— другие услуги — услуги, связанные с охраной недвижимого имущества, обслуживанием систем охранно-пожарной сигнализации, видеонаблюдения, и иные услуги, связанные с обеспечением сохранности и безопасности эксплуатации такого имущества;— капитальный ремонт — совокупность работ, включая строительно-монтажные и пусконаладочные работы, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных и потребительских качеств недвижимого имущества;— коммунальные услуги — горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами;— места общего пользования:лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, санитарные узлы, внешние конструктивные элементы здания, иные помещения и объекты, расположенные за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более арендаторами и (или) ссудополучателями;механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, инженерные сети и коммуникации, находящиеся в том числе за пределами недвижимого имущества, предназначенные для обеспечения его эксплуатации и (или) использование которых осуществляется двумя и более арендаторами и (или) ссудополучателями;территория, предназначенная для обслуживания, эксплуатации и благоустройства капитального строения (здания, сооружения), определенная в соответствии с правоустанавливающим документом на земельный участок;— недвижимое имущество — капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, их части, находящиеся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц (за исключением капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах, арендуемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями для организации и осуществления розничной торговли);— санитарное содержание — комплекс услуг по санитарной обработке (уборке) мест общего пользования, в том числе мойка или иная обработка мест общего пользования, включая дезинфекцию, дезинсекцию, дератизацию, для соответствия их установленным санитарным требованиям;— содержание, эксплуатация недвижимого имущества — техническое обслуживание недвижимого имущества, включающее работы по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии его конструктивных элементов и инженерных систем, за исключением лифтов, обеспечению установленных параметров и режимов работы инженерных систем, за исключением лифтов;

— текущий ремонт — совокупность работ, включая строительно-монтажные и пусконаладочные работы, и мероприятий по предупреждению износа недвижимого имущества, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению его эстетических качеств.

Порядок, сроки и размеры возмещения расходов арендодателя (ссудодателя) определяются сторонами при заключении договоров аренды (безвозмездного пользования).

Размер суммы возмещения расходов арендодателя (ссудодателя) должен быть подтвержден расчетами и (или) калькуляциями, составляемыми арендодателем (ссудодателем).

Особый интерес вызывает порядок определения возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя). В соответствии с п.

4 Положения определение возмещаемой части расходов арендодателя осуществляется по:горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации), техническому обслуживанию лифта, санитарному содержанию — пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом;теплоснабжению — пропорционально доле площади отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади отапливаемого недвижимого имущества, а в случае различной высоты недвижимого имущества — пропорционально доле объема отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общем объеме отапливаемого недвижимого имущества;электроснабжению — пропорционально доле мощности и продолжительности работы электроприемников арендатора (ссудополучателя) в общей мощности и продолжительности работы электроприемников в объекте недвижимого имущества;газоснабжению — по показаниям приборов учета расхода газа, установленных у арендатора (ссудополучателя);обращению с твердыми коммунальными отходами — пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не предусмотрено соглашением сторон;

прочим расходам арендодателя (ссудодателя), не указанным в абзацах втором- шестом настоящей части, связанным с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества, — пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон.

Часть затрат арендодателя (ссудодателя) на теплоснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования.

Часть затрат арендодателя (ссудодателя) на электроснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся:на места общего пользования, за исключением лифтов, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования;на работу лифта, пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом.Затраты на техническое обслуживание лифта и электроснабжение на работу лифта возмещаются арендатором (ссудополучателем) в случае, если арендуемое (предоставленное в безвозмездное пользование) недвижимое имущество находится выше первой остановочной площадки в капитальном строении (здании, сооружении), оборудованном лифтом.При наличии отдельно установленных в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества приборов учета расхода тепловой энергии, электрической энергии, воды возмещение арендатором (ссудополучателем) затрат на соответствующие коммунальные услуги производится на основании показаний этих приборов с возмещением части затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, в порядке, предусмотренном в частях второй-четвертой настоящего пункта.

Расходы по капитальному ремонту возмещаются в отношении недвижимого имущества, передаваемого в безвозмездное пользование, в обязательном порядке.

Расходы на работы по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества:произведенные для арендодателя (ссудодателя) на основании заключенных договоров сторонними организациями, возмещаются арендатором (ссудополучателем) исходя из фактических затрат арендодателя (ссудодателя) по оплате выполненных работ (оказанных услуг);

произведенные арендодателем (ссудодателем) собственными силами, возмещаются арендатором (ссудополучателем) на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 процентов.

Скачать, почитать полный текст Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь 07.06.2018 № 433, можно на Национальном правовом Интернет-портале Республики Беларусь, где оно было официально опубликовано (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 09.06.2018, 5/45248).

Помогла статья? Поделись с друзьями:

Источник: https://prava.shmat.by/vozmeshhenie-rashodov-po-soderzhaniyu-arendovannogo-imushhestva/

Консультант закона
Добавить комментарий