Законность продажи земельного участка для ведения ЛПХ на землях поселений

Статусы земли и виды разрешенного использования | Загород.ру

Законность продажи земельного участка для ведения ЛПХ на землях поселений

Этой статьей мы начинаем серию публикаций посвященных юридическим аспектам сделки с загородной недвижимостью.

Данные вопросы одни из самых важных, любая ошибка или не внимательность может стоить покупателю собственного дома или участка.

Будем двигаться от простого к сложному и начнем с базовых понятий и определений, в частности затронем вопрос о категориях и видах разрешенного использования земель, об их отличиях и возможности перевода из одной категории в другую.

По целевому назначению земли подразделяются на категории: 

  • земли сельскохозяйственного назначения;  
  • земли населенных пунктов; 
  • земли промышленности; 
  • земли особо охраняемых территорий и объектов; 
  • земли лесного фонда; 
  • земли водного фонда; 
  • земли запаса. 

Такое разделение сделано с целью их охраны и использования только по назначению, чтобы сохранить первоначальные свойства участка. Из данного перечня нас интересует только первые два пункта, так как только на этих землях разрешено строительство жилых построек, домов, дач и коттеджей. 

Каждая из перечисленных семи категорий имеет свои подразделы – виды разрешенного использования. Всего их около 3000, но мы рассмотрим только самые распространенные и относящиеся к категориям земель поселений и сельскохозяйственного назначения. 

Земли населенных пунктов могут иметь виды разрешенного использования: 

  • Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
  • Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
  • Дачное строительство (ДНП) 

Земли сельскохозяйственного назначения могут иметь виды разрешенного использования: 

  • Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
  • Дачное строительство (ДНП) 
  • Садоводство (СНТ, СНП)

Некоммерческая организация, юридическое лицо, учреждаемое группой граждан с целью ведения садоводства. Вся собственность приобретаемая для нужд ДНП становится в последствии собственностью дачного некоммерческого партнерства. Ограничения по разрешенным габаритам домов и размерам участков практически нет. Схема управления схожа со схемой управления ТСЖ в многоэтажных домах.

Земельный участок в черте города или населенного пункта, собственникам жилья на такой земле доступны те же услуги что и городским жителям, социальное и коммунальное обслуживание.

Практически не действуют ограничения на габариты дома и земельного участка. Но перед строительством коттеджа, его проект нужно согласовать в соответствующей инстанции.

Также такие земли облагаются налогом несколько выше, нежели на земли ДНП.

Здесь практически невозможно прописаться. Иногда существуют жесткие ограничения на площадь земельного участка и дома. 

Как мы видим, один и тот же вид разрешенного использования может присутствовать как в категории земель населенных пунктов, так и на землях сельскохозяйственного назначения. Разница между видами внутри категорий минимальна и серьезной роли не играет.

Основные отличия содержатся между категориями, в нашем случае между категорией земель населенных пунктов и категорией земель сельскохозяйственного назначения. Рассмотрим эти отличия подробней.

Земли населенных пунктов это территории относящиеся к городу, селу, деревне.

Если мы говорим про загородную недвижимость, то такие земли не могут стоять особняком, они всегда в городской черте, являются её продолжением, её частью.

В то время как земли сельскохозяйственного назначения, могут находиться в десятке километров от «цивилизации», в каком-нибудь глухом, одиноком поле. Правда, кто-то может увидеть и преимущества в таком уединении.

Здесь уместно ответить на самый насущный вопрос: в чем разница между ДНП и ИЖС. Если ДНП находится не на землях поселений, то их отличие заключается в возможности прописки в собственном доме.

Всё дело в том, что данная категория подразумевалась законотворцами как земли предназначенные для строительства дачных домиков, от есть жилья для не постоянного проживания, соответственно и регистрацию в таких постройках они посчитали неуместной.

То есть с точки зрения властей строительство, например, таунхаусов на землях предназначенных для дачного строительства — незаконно.

Тем не менее, некоторым гражданам всё-таки удаётся зарегистрироваться на сельхоз земле, но только через суд и только после успешного прохождения экспертизы, о том, что твой загородный дом пригоден для постоянного проживания. Все эти процедуры забирают много сил, времени и денег и могут занять не один год. 

Как правило, для клиентов возможность прописки в загородном доме решающей роли не играет, им достаточно прописки в собственной городской квартире. Но всё-таки некоторые преимущества в регистрации есть. Во-первых, теперь собственник имеет право на полное социальное обслуживание, местную школу, детский сад.

Другой вопрос, что все эти «блага» обычно не соответствуют ожиданиям покупателей. Тем не менее, такой посёлок находится на балансе у муниципальных властей и теоретически они обязаны о вас заботиться, вывозить мусор, чистить снег, обеспечить инженерией и инфраструктурой, но это только теоретически, на практике, практически ничего из этих пунктов не выполняется.

На землях ИЖС все проходит на более цивилизованном уровне, нежели в садоводствах где, как правило, даже не имеется документов о наличии и объемах энергоресурсов, ограничиваясь обычными техническими условиями, которые практически ничего не гарантируют.

  Другой животрепещущий вопрос, который следует из этих рассуждений, а можно ли перевести землю из одной категории в другую? Как мы уже упоминали, одни и те же виды разрешенного использования земель могут встречаться как сельхоз землях, так и на землях поселений. Перевод земли из одного вида в другой, как правило, не составляет большого труда.

А вот если вы захотите перевести земли из одной категории в другую, то есть сельхозку перевести в землю населенных пунктов, то это затея практически обречена на провал. Палки в колеса ставят всё те же муниципальные власти, которым совсем не нужно это обременение в лице новых жителей и необходимости обеспечивать их без того перегруженной инфраструктурой.

И всё-таки на практике разница между рассматриваемыми категориями и видами разрешенного использования не так значительна, как это кажется в теории. Сегодня большая часть коттеджных посёлков строится именно на сельхоз землях. Земли ИЖС явление куда более редкое, да ещё и более дорогое, так как рыночная цена и земельный налог на такие участки немного выше.

При покупке участка или домовладения ориентироваться в первую очередь стоит на такие вещи как удобство расположения, инфраструктуру, цену предложения и другие факторы не зацикливаясь при этом на разнице между ИЖС и ДНП.

19 ноября 2012, 00:43просмотров: 194462

Источник: http://zagorod.ru/articles/2012/11/19/expert_advices/statusyi_zemli/

Продажа земельного участка в 2020 году без торгов

Законность продажи земельного участка для ведения ЛПХ на землях поселений

Продажа земельного участка без торгов, то есть без аукциона, возможна в 10-ти случаях.

(материал обновлен 12 декабря 2019 года)

Иными словами, есть 10 оснований, когда продажа земельных участков проходит без аукциона.

Речь идет о продаже муниципальных и государственных участков.

Много это или мало судить не берусь, потому что всё относительно.

Прежде чем рассматривать основания без аукционной продажи земельных участков, отметим следующее.

Для граждан самыми востребованными являются всего 2 основания.

По этим основаниям физлица покупают земельные участки без торгов.

Именно с этих 2-х оснований и начнем рассмотрение продажи земельных участков.

Оставшиеся 8 случаев для массового применения менее интересны.

1. Продажа земельного участка, на котором расположено здание или сооружение.

Собственник здания, сооружения или помещения имеет право выкупить земельный участок, на котором расположена недвижимость.

Например.

Если дом или другая недвижимость в собственности, то администрация обязана продать земельный участок.

При этом продажа земельного участка проводится без аукциона.

Данное право на выкуп земли под недвижимостью существовало давно.

При выкупе земельного участка всегда остро стоит вопрос цены.

По какой стоимости осуществляется продажа земельных участков без торгов.

Стоимость выкупа земли устанавливает местная власть.

Если муниципальная власть адекватная, то стоимость выкупа земельных участков, как правило, разумная.

В ноябре 2016 года я получил в аренду земельный участок под ИЖС.

Стоимость выкупа земельного участка после строительства дома составит всего 3% от кадастровой стоимости.

Вполне вменяемая стоимость выкупа земли.

Как обстоят дела в других города и поселках мне неизвестно, но вы легко можете это выяснить.

Достаточно направить официальный запрос в местную администрацию.

Как это сделать, написано в пошаговой инструкции. О ней узнаете ниже в этой статье.

2. Продажа земельных участков под ИЖС, ведение ЛПХ, для садоводства или КФХ.  

Следует отметить, что данное основание покупки земли без торгов самое желанное для многих россиян.

Желающих построить дом, завести личное подсобное хозяйство или заняться садоводством предостаточно.

Остановимся на этом основании подробнее.

Какие земельные участки подлежат продаже без торгов?

По данному основанию подлежат продаже следующие участки.

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства

Участки под огородничество, автосервис и другие объекты купить без торгов по данному основанию не получится.

Участки для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта

Земельные участки под ИЖС располагаются только в границах населенного пункта.

За пределами города, поселка или другого поселения нет участков с разрешенным использованием под ИЖС.

Участки под ЛПХ располагаются как в границах населенного пункта, так и за его пределами.

Продажа земельных участков под ЛПХ без торгов возможна в отношении участков на территории населенного пункта.

Если участок ЛПХ находится за границей населенного пункта, то купить без торгов не получится.

По крайней мере, на законных основаниях продажа такого участка не допускается.

Земельные участки для ведения садоводства и под дачное хозяйство

Раньше участки под садоводство были менее привлекательны, чем участки под  дачное хозяйство.

Причина состояла в том, что на дачной земле можно было прописаться.

Однако, с 01 января 2019 года из законодательства исключено дачное хозяйство.

Дачные земли приравняли к садовым участкам.

Для справки.

С 04 августа 2018 года получать разрешение на строительство ИЖС и садового дома не нужно.

Вместо разрешения подаем Уведомление о начале строительства.

После завершения стройки не забываем подать уведомление об окончании строительства.

Завершает перечень земля для КФХ.

Земельные участки для крестьянских фермерских хозяйств

Фермеры могут получить землю без торгов для ведения крестьянского хозяйства.

Кому администрация продает земельные участки без торгов?

Купить земельный участок без торгов может только гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство.

При этом цель использования земли должна быть строго из перечня.

ИЖС, ЛПХ в границах города (поселка), садоводство  или осуществление деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

Юридические лица (организации)  не могут покупать землю для этих целей без торгов.

Продажа земельного участка без торгов осуществляется только гражданину, который:

  • подал заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
  • подал заявление о предоставлении земельного участка.

Заявление о предварительном согласовании подается на участок, который еще не сформирован.

То есть участок не имеет кадастрового номера.

Например, вы нашли свободный земельный участок, который не сформирован.

После этого, самостоятельно за 40 минут составляете схему участка и подаете ее вместе с заявлением о предварительном согласовании.

Администрация в течение 60 дней должна дать один из 2-х возможных ответов.

  • согласовать предоставление участка.

В этом случае вы получаете право без торгов купить участок у администрации.

  • отказать в предварительном согласовании.

В этом случае, можно найти новый участок и подать другое заявление.

Либо написать жалобу в прокуратуру или суд, чтобы чиновники обосновали законность отказа.

Заявление о предоставлении участка подается в отношении земли, которая поставлена на кадастровый учет.

Иными словами, у земельного участка уже имеется кадастровый номер.

Например, вы на публичной кадастровой карте нашли свободный участок, который не сдан в аренду.

Таких земельных участков много в России.

Чтобы получить этот участок без торгов, нужно подать в местную администрацию заявление о предоставлении земельного участка.

Через 30 дней должен быть результат:

  • либо вы купите участок без торгов,
  • либо администрация должна дать обоснованный отказ, который можно оспорить.

Весь алгоритм действий по получению земли детально описан в пошаговой инструкции:

Готовая технология получения земельного участка

Получить сейчас

К инструкции прилагаются готовые образцы документов.

Шаблоны заявлений, схемы участка, документы для подачи в администрацию, и при необходимости в прокуратуру.

Применяйте инструкцию и чиновники не смогут вами манипулировать.

3. Продажа земельного участка для сельскохозяйственного производства, который арендовался более 3 лет.

Купить без торгов земельный участок под сельхоз производство могут как гражданин, так и  юридическое лицо.

Важное условие выкупа земли по этому основанию:

  • выкупать участок имеет право только арендатор;
  • срок пользования землей на условиях аренды должен быть не менее 3 лет;
  • заявление о выкупе участка подают до истечения срока договора аренды.

Если все условия совпадают, то можно стать собственником земли сельхоз назначения без аукциона.

4. Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей

Данное основание касается земель сельскохозяйственного назначения.

Оно закреплено в  статье 10  Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Воспользоваться правом на продажу без торгов земельного участка могут:

  • крестьянские (фермерские) хозяйства,
  • сельскохозяйственные организации.

Важно, чтобы КФХ или сельхоз организации ранее использовали данный участок.

Подать заявление на выкуп следует не позже 6-ти месяцев с регистрации муниципальной собственности на участок.

Стоимость выкупа такого земельного участка не может превышать 15% от кадастровой стоимости.

5. Продажа земельного участка, которым владеет организация на праве постоянного бессрочного пользования.

Юридическое лицо, которому участок принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования может выкупить землю без торгов.

Не могут выкупать участки из постоянного бессрочного пользования только государственные и муниципальные органы.

Также лишены права выкупа земли учреждения и казенные предприятия.

6. Продажа земельного участка предоставленного для комплексного освоения территории.

Выкупить участок, образованный из участка для комплексного освоения, может лицо, заключившее соответствующий договор.

Таким договором является Договор о комплексном освоении территории.

Он заключается в соответствии с Градостроительным  кодексом и законом «О содействии развитию жилищного строительства».

7. Продажа участка для ИЖС, образованного из земель предоставленных некоммерческой организации для комплексного освоения территории.

Звучит весьма запутано, но на самом деле все просто.

Некоммерческие организации получают участки по договорам комплексного освоения территории.

Цель освоения территории — индивидуальное жилищное строительство.

Член такой организации вправе выкупить участок, образованный из этого большого участка.

Для выкупа без торгов нужно решение общего собрания членов некоммерческой организации.

Не выкупают по данному основанию участки общего пользования.

Данное основание используют те, кто хочет не просто получить участок, но и заработать.

Создание некоммерческой организации и получение земли под комплексное освоение позволяет убить 2-х зайцев.

Обеспечить себя участком и получать доход от деятельности организации.

Например, в виде заработной платы руководителя.

8. Продажа участка образованного из земель для садоводства и огородничества.

Данное основание очень похоже на предшествующее.

Но оно касается участков не для ИЖС, а для ведения огородничества и садоводства.

До 01 января 2019 года данное основание касалось и дачного хозяйства.

Гражданин член некоммерческой организации вправе без торгов выкупить свой надел земли.

Важно, чтобы земля была предоставлена НКО садоводов и/или огородников.

На земли общего пользования (дороги, парковки и т.д.) данное право не распространяется.

9. Продажа земельных участков, относящихся к землям общего пользования.

Некоммерческая организация может выкупить земли, относящиеся к  общему имуществу.

Данное основание возможно, если земля была предоставлена НКО для комплексного освоения территории для ИЖС.

Иными словами, гражданин член некоммерческой организации вправе выкупить свой надел.

Некоммерческая организация вправе выкупить участки, являющиеся общим имуществом.

10. Продажа земельных участков в размере Дальневосточного гектара.

Как известно, дальневосточный гектар можно получить в собственность бесплатно.

Если площадь участка превышает 1 га на человека, то возможно выкупить превышающую площадь участка.

Продажа превышающей площади участка осуществляется без торгов.

Стоимость выкупа сверхлимитной площади Дальневосточного гектара составляет 15% от кадастровой стоимости.

На этом обзор всех оснований, по которым возможна продажа земли без торгов, завершен.

Все основания выкупа участков без торгов вы можете найти в первоисточнике – пункт 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Указанная статья кодекса содержит 12 оснований для продажи земельных участков без аукциона.

В моей статье их получилось всего 10.

Я объединил некоторые основания, чтобы было легче понять суть.

Желаю вам прекрасного дня и достойной жизни.

Источник: https://paruslex.ru/prodazha-zemelnogo-uchastka/

Юридические услуги в Московской области

Законность продажи земельного участка для ведения ЛПХ на землях поселений

КАК ОФОРМИТЬ ДАЧНЫЙ УЧАСТОК.  БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО +7 (495) 925-75-04.

Много лет большинство граждан нашей страны использовали полученную от государства землю. Ежегодно возделывая землю весной и собирая урожай осенью, никто не задумывался, кто же является собственником используемой ими земли. Членская книжка, выдаваемая такой структурой как дачный кооператив, являлась документом, вполне достаточным для эксплуатации участка в интересах дачника.

Так продолжалось до тех пор, пока в законодательстве не прошли кое-какие изменения. Двадцать третьего июня 2006 года Советом Федерации одобрен закон, который в народе впоследствии прозвали законом «о дачной амнистии».

Вступивший в силу первого сентября этого же года, ФЗ РФ № 93 побудил каждого дачника поставить перед собой вопрос: «Как оформить дачный участок?».

Согласно новому закону, эксплуатация участка лицом, не являющимся собственником данной земли, является незаконной.

Для ускорения процедуры массового оформления дачных участков в собственность была принята упрощенная схема государственной регистрации. Однако в реальной жизни данная схема оказалась не настолько проста, как представлялась государственным органам.

Данная статья расскажет, как оформить дачный участок.

Естественно, Вас попросят подготовить пакет документов для сделки.

Первый обязательный документ, который вы должны будете получить – решение о предоставлении дачного участка в частное владение. Данный документ предоставляет местная администрация.

Нужно быть готовым к тому, что администрация может затребовать с вас дополнительные документы для выдачи разрешения, набор которых зависит от Вашей конкретной ситуации.

Второй документ, необходимый для того, чтобы оформить дачный участок в собственность – кадастровый план земельного участка. Территориальное управление Роснедвижимости предоставит Вам данный документ.

Получив на руки два вышеуказанных документа, вы наконец-то сможете оформить дачный участок в собственность. Для этого Вам требуется обратиться в местный орган регистрационной службы с данными документами и паспортом с целью получения

право подтверждающего документа – свидетельства о праве собственности на земельный участок. Этот документ – официальное подтверждение того, что вы являетесь его собственником.

Процесс сбора документов может затянуться не на один месяц, если хотя бы в одном из них обнаружатся какие-то неточности. Поэтому для того, чтобы точно знать, как правильно оформить дачный участок, рекомендуется обратиться к специалисту за консультацией.

Стоит заметить, что пока «Дачной – амнистией» воспользовались только порядка 40% собственников участков. Многие россияне не спешат становиться полноправными собственниками своей дачи, потому что попросту не знают, как правильно оформить дачный участок.

После того, как вами было получено свидетельство о праве собственности на земельный участок, вы можете распоряжаться данным земельным участком по вашему усмотрению, например, продать. «Как оформить продажу дачного участка?» – спросите Вы.

Для регистрации сделки купли-продажи вам потребуется следующий пакет документов: паспорт, кадастровая карта с кадастровым номером, свидетельство о праве собственности на землю, технические паспорта на надворные постройки, если таковые имеются.

Перед тем, как идти на сделку, рекомендуется обратиться со всеми документами к опытному риэлтору или юристу – специалист проверит юридическую грамотность и чистоту документов и дополнительно разъяснит, как оформить продажу дачного участка в Регистрационной палате.

Если же вы, наоборот, только собираетесь приобрести дачный участок, то должны быть бдительны вдвойне. Скорее всего, вам придется иметь дело с лицом, использующим неузаконенную землю.

О том, как оформить покупку дачного участка, сегодня написана не одна рекомендация. Здесь необходимо понимать, что только правильно оформленные документы продавца гарантируют успех сделки купли-продажи.

Поэтому перед тем, как оформить покупку дачного участка, попросите продавца оформить доверенность от его имени на вас, и спокойно подготовьте необходимый для сделки пакет документов.

Закажите предварительную консультацию:

+7 (495) 925-75-04

Как оформить право собственности на земельный участок  (BLIZKO Недвижимость, 14.05.2009)

Рассказывает эксперт – начальник юридического отдела АН «Менделеев» Светлана Жидких.

В настоящее время в силу принятия органами государственной власти законов, касающихся земельных отношений, а также вопросов по оформлению права собственности граждан на земельные участки возникает вопрос: как приватизировать земельный участок? Нередко граждане спрашивают: куда нужно обращаться?

В настоящей статье мы постараемся дать ответы на эти актуальные вопросы.

Оформление права собственности на земельные участки подразделяется на два вида. Первый – это оформление права под существующим индивидуальным жилым домом при отсутствии земле отводных документов на земельный участок. Второй – это оформление права на земельный участок по упрощенной схеме при наличии первоначальных земле отводных документов.

Оформление земельного участка в собственность под существующим индивидуальным жилым домом при отсутствии земле отводных документов на земельный участок производится через Администрацию того муниципального образования, где находится участок.

Процедура оформления права собственности как в рамках МО «Город Екатеринбург», так и в области практически одинакова. Гражданину необходимо изначально подать письменное заявление с просьбой предоставить земельный участок в собственность.

По истечении одного месяца гражданину будет дан ответ о возможности оформления права собственности на земельный участок. Затем необходимо будет заказать в специализированной организации топографическую съемку земельного участка, утвердить проект границ, поставить участок на кадастровый учет и провести работы по межеванию.

После чего Администрация подготовит Постановление о предоставлении земельного участка в собственность, на основании которого будет заключен соответствующий договор, подлежащий государственной регистрации.

Что касается второго варианта (оформление земельного участка при наличии первоначальных земле отводных документов), то в настоящее время действует Федеральный закон 30 июня 2006г.

№ 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». В народе этот закон называют «дачной амнистией».

Настоящим законом установлено, что основанием для государственной регистрации права собственности граждан на земельные участки, которые были предоставлены до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, является акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти.

Речь идет об участках, предназначенных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Следовательно, если у гражданина имеются документы, подтверждающие его права на землю, либо документы, свидетельствующие о предоставлении земельного участка первоначальному землепользователю, то в соответствии с указанным законом, этот гражданин сможет в упрощенном порядке оформить участок в собственность.

Для этого он должен предоставить указанный документ в Управление Федеральной регистрационной службы и приложить к нему кадастровый паспорт земельного участка. Если же участок был увеличен, и площадь его не соответствует первоначальной площади, то гражданин вправе провести работы по межеванию (установлению границ на местности) и получить в собственность фактически занимаемую площадь земли. Как правильно оформить землю?

Как правильно оформить землю  (Из выпуска от 25-11-2010 рассылки «Новости недвижимости от Сети Агентств “Эксперт”»)

Законодательные основы оформления земли постоянно меняются. Неопытному человеку разобраться сложно, тем более что делают это большинство из нас раз-два в жизни.

Единого алгоритма действий по оформлению земельных участков нет. В каждом случае все зависит от большого количества факторов и видов документов, а оформляющие госструктуры не могут тратить много времени на разъяснения.

Все это может затянуться на годы и сопровождается затратами.

При самостоятельном оформлении права собственности на земельный участок человек сталкивается с тем, что не может найти четкого порядка, что и за чем делать.

Но сначала надо понять, к какой категории земель относится земельный участок, который вы хотите оформить (садовые, дачные участки, земли с/х назначения, земли населенных пунктов и т.д.). В зависимости от ваших целей требуются разные документы.

Лучше, конечно, обратиться к специалистам. Но тем, кто это не может сделать по разным причинам, следующая информация будет полезна.

Оформление земельного участка определяется по правилам, установленным федеральным и региональным законодательством.

1. Закон “О дачной амнистии”

2. “Градостроительный кодекс Российской Федерации” от 29.12.2004 N 190-ФЗ

Источник: https://www.9256601.ru/yuridicheskie_uslugi_v_moskovskoy_oblasti.html

Обзор судебной практики рассмотрения гражданских дел по спорам, возникающим из земельных правоотношений, рассмотренным судами Калининградской области за 2013 год

Законность продажи земельного участка для ведения ЛПХ на землях поселений

Обзор документа

Обзор судебной практики рассмотрения гражданских дел по спорам, возникающим из земельных правоотношений, рассмотренным судами Калининградской области за 2013 год

Конституция Российской Федерации гарантирует, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9).

С развитием права частной собственности на землю вопрос о правах на нее приобрел особую значимость. В связи с этим земельные споры сохраняют свою актуальность, несмотря на небольшой удельный вес дел данной категории.

Так, по данным статистической отчетности за 2013 г. земельные споры составляют около 2,2% от общего числа оконченных судами области гражданских дел.

Кроме того, с учетом существенной публично-правовой специфики характера спорных правоотношений значительное число дел, связанных с применением земельного законодательства, учитывается в статистической отчетности по категории “жалобы на неправомерные действия (бездействие) должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, органов государственной власти и местного самоуправления”.

По результатам рассмотрения дел в апелляционном порядке стабильность судебных решений по земельным спорам составляет 88,4%.

Следует отметить, что если ранее большая часть споров была связана с межевыми конфликтами, порядком пользования земельными участками, оборотом земель сельскохозяйственного назначения, то в настоящее время значительным является число дел, связанных с ограничением прав на землю, проведением кадастрового учета земельных участков. Такое положение может быть обусловлено необходимостью легитимизации правообладания и объекта права и возникновением связанных с этим разногласий между субъектами этих правоотношений.

В изъятие из общих правил территориальной подсудности все иски, так или иначе затрагивающие права на земельные участки, предъявляются в суд по месту их нахождения по правилам исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ).

Следует отметить, что суды по существу правильно подходят к вопросу об определении территориальной подсудности.

Например, определением судьи Центрального районного суда г. Калининграда возвращено в связи с неподсудностью данному суду исковое заявление Г.Н.В. и К.И.Я.

к администрации городского округа “Город Калининград” о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка и понуждении к предоставлению земельного участка в собственность за плату.

Данное исковое заявление подано в суд по месту нахождения ответчика – администрации городского округа, при этом предметом спора являлся расположенный на Московском проспекте г. Калининграда земельный участок под находящимися в собственности истцов нежилыми помещениями. Возвращая исковое заявление, судья Центрального районного суда г.

Калининграда правильно исходил из того, что истцами заявлено требование о праве на получение земельного участка по основаниям, предусмотренным ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), в связи с чем спор подлежит разрешению по месту нахождения спорного земельного участка – Ленинградским районным судом г. Калининграда.

Что касается родовой подсудности, то большинство дел по спорам, связанным с землей, разрешается районными судами.

В силу требований п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ к подсудности мировых судей относятся дела об определении порядка пользования земельными участками, за исключением случаев, когда такие споры сопряжены с требованиями иного характера, относящимися к подсудности районных судов.

Кроме того, мировым судьям подсудны дела о правах на земельные участки, если их стоимость не превышает 50 000 руб. (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ). При цене иска свыше этой суммы дело рассматривается районным судом.

1. Вопросы кадастрового учета земельных участков

Правовое определение понятия “земельный участок” установлено в ст. 11.1 ЗК РФ, согласно которой земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

По смыслу приведенной нормы, земельный участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что такой земельный участок имеет установленные границы.

Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации. При этом такая индивидуализация (определение и закрепление на месте границ) означает, что земельный участок прошел кадастровый учет и ему присвоен соответствующий кадастровый номер.

Согласно Федеральному закону от 4 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (в ред. от 30 декабря 2008 г.

) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе (п. 3 ст. 1).

В силу требований ст. 7 указанного Федерального закона к индивидуальным характеристикам земельного участка относятся кадастровый номер, месторасположение, площадь, границы, его целевое назначение.

Между тем, на практике нередко в кадастре такие сведения отсутствуют или указаны не в соответствии с нормами действующего законодательства. Как правило, это относится к ранее учтенным земельным участкам.

В соответствии с п. 21 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 4 февраля 2010 г.

N 42, решение о внесении в кадастр сведений о ранее учтенном земельном участке принимается на основании правоустанавливающих документов (свидетельства о праве собственности, праве пожизненно наследуемого владения, государственного акта, удостоверяющего право собственности на землю, и др.), которые не содержат информации о границах земельного участка.

При таких обстоятельствах перед правообладателями ранее учтенных земельных участков возникает необходимость внести в кадастр недостающие сведения о его границах.

В силу требований ст. 22 Федерального закона от 4 июля 2007 г.

N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” основанием для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости об уникальных характеристиках земельного участка является межевой план, устанавливающий в том числе местоположение границ земельных участков и являющийся результатом проведения кадастровых работ. Указанная процедура проводится и в отношении вновь создаваемых земельных участков, и в отношении ранее учтенных земельных участков.

Согласно ст.

38 указанного Федерального закона при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.

В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (п. 9. ст. 38).

Особым действием в составе действий по формированию границ земельного участка является согласование местоположения его границ.

Этот порядок в основном определен в ст. 39 Федерального закона от 4 июля 2007 г.

N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, согласно которой местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию заинтересованными лицами – правообладателями земельных участков, границы которых одновременно служат границами земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ.

При этом заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.

В силу ст. 40 указанного Федерального закона результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования и является частью межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Установление процедуры согласования местоположения границ обусловлено необходимостью учета законных прав всех заинтересованных лиц при индивидуализации земельных участков и направлено на обеспечение защиты прав в первую очередь смежных землепользователей. Акт согласования границ является неотъемлемой частью межевого плана. Нарушения, допущенные при проведении согласования, могут являться основанием для признания всего межевого плана, а также его результатов, незаконными.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/9682532/

Порядок предоставления земельных участков для ведения ЛПХ

Законность продажи земельного участка для ведения ЛПХ на землях поселений
В соответствии с положениями Федерального закона от 7 июля 2003 года №  112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (с изменениями и дополнениями), реализация гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство (далее – ЛПХ), сельскохозяйственной продукции, произведенной и переработанной при ведении личного подсобного хозяйства, не является предпринимательской деятельностью.

Граждане вправе осуществлять ведение личного подсобного хозяйства с момента государственной регистрации прав на земельный участок. Регистрация личного подсобного хозяйства не требуется.

На личные подсобные хозяйства распространяются меры государственной поддержки, предусмотренные законодательством Российской Федерации для сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Граждане, ведущие личное подсобное хозяйство, имеют право добровольно вступать в правоотношения по обязательному пенсионному страхованию в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Для ведения ЛПХ могут использоваться земельные участки как в черте поселений (приусадебный земельный участок), так и за чертой поселений (полевой земельный участок).

И тот и другой участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, однако возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений разрешается только на приусадебном земельном участке.

На полевом земельном участке возведение зданий и строений не допускается.

Права на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации (не путать с регистрацией ЛПХ) в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Лишь после такой регистрации граждане вправе осуществлять ведение личного подсобного хозяйства.

Естественно, это касается тех граждан, которым земельные участки предоставлены (либо которые приобрели земельные участки по гражданско-правовым сделкам) после введения в действие Закона «О личном подсобном хозяйстве».

Данный Закон воспроизводит норму ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации о том, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков для ведения ЛПХ, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В Земельном кодексе Российской Федерации речь идет только о предоставлении земельных участков из указанных земель. Однако граждане могут приобретать земельные участки для ведения ЛПХ у других граждан (в порядке купли-продажи, дарения, наследования). Нормирование этих участков Кодексом не регулируется.

До вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства могли быть закреплены за гражданами на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования. После введения в действие Кодекса предоставление земельных участков на указанных правах гражданам не допускается.

Но на ранее выделенные в пожизненное наследуемое владение или в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки для ведения ЛПХ граждане вправе зарегистрировать право собственности, за исключением случаев, когда такой участок не может предоставляться в частную собственность (п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г.

№ 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В отличие от Земельного кодекса Российской Федерации, который, как отмечено выше, вводит нормирование предоставления государственных или муниципальных земель в собственность граждан, Федеральный закон «О личном подсобном хозяйстве» (ст.

4) ограничивает максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих ЛПХ. Этот максимальный размер устанавливается законом субъекта Федерации.

При наличии у гражданина нескольких земельных участков для ведения ЛПХ, общий размер которых будет больше установленной максимальной площади, производится отчуждение части участков, превышающих максимальный размер, в течение года со дня возникновения прав на эти участки.

Граждане, желающие сохранить указанные земельные участки в полном объеме, должны в этот же срок зарегистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей или создать и зарегистрировать крестьянское (фермерское) хозяйство (п. 5 ст. 4).

Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ограничивает максимальные размеры земельных участков, находящихся в собственности, однако площадь земельных участков, находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивает (ст. 4 и 9).

В Федеральном законе «О личном подсобном хозяйстве» ограничения касаются участков, находящихся не только в собственности, но и на ином праве. Для граждан «иное право» — это право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения либо право аренды. Но «отчуждать» такие участки граждане не могут, так как не являются их собственниками.

Следовательно, речь может идти лишь об отказе от прав на участки, находящиеся в пользовании и владении, либо о расторжении договора аренды, а не об «отчуждении» участков.

К обязательствам граждан, ведущих ЛПХ на земельных участках, превышающих установленные максимальные размеры, вероятно, могут в соответствии с п. 4 ст. 23 ГК РФ применяться правила Гражданского кодекса об обязательствах, связанных с предпринимательской деятельностью.

В частности, граждане, ведущие ЛПХ, могут нести в этом случае повышенную (без вины) ответственность по заключенным ими сделкам. И напротив, если ЛПХ ведется на земельных участках, размеры которых не выходят за максимальные пределы, то норма п. 4 ст.

23 ГК РФ к таким гражданам не применима независимо от того, какой доход они получают от хозяйства.

Этот вывод следует из прямого указания Закона о непредпринимательском характере деятельности по ведению ЛПХ и из того обстоятельства, что граждане не нарушают действующего законодательства о нормировании земельных участков, используемых для данных целей.

Оборот земельных участков, предоставленных гражданам и (или) приобретенных ими для ведения личного подсобного хозяйства, осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», устанавливающий особенности оборота таких участков, на земельные участки для ведения ЛПХ не распространяется.

В статье 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации описаны особенности передачи земельных участков, находящихся в собственности государства или муниципалитета в распоряжение крестьянских хозяйств или граждан для организации ЛПХ. В рамках положений данной статьи земли могут получить фермеры, а также лица, желающие заняться садоводством, огородничеством или дачным хозяйством.

Обязательным условием для выделения участка является подача заявления о начальном согласовании передачи территории в эксплуатацию. Данный документ оформляется на типовом бланке в письменной форме

Заявка должна содержать следующие сведения:

информацию о претенденте;

данные на участок;

основания, согласно которым земля передается заявителю в эксплуатацию.

Документ подается распорядительному органу, владеющему правами на земельный массив. В течение 30 суток с момента подачи заявки указанный орган может выполнить одно из следующих действий:

опубликовать извещение о передаче участка для назначенных целей по месту его расположения и на официальном сайте;

вынести отрицательное решение в удовлетворении заявления на начальном этапе, если для этого имеются основания.

После подачи заявки о согласовании передачи надела на начальном этапе составляется извещение о назначении процедуры и документ публикуется на электронном ресурсе распорядителя или различными способами по местонахождению участка.

В извещении должны содержаться следующие сведения:

данные о возможности передачи земли с обозначением цели этого действия;

информация о правах претендентов, которые желают получить надел;

варианты подачи заявки;

период приема заявлений;

местонахождение участка — адрес;

сведения из госкадастра — номер участка и его размеры, кроме ситуаций, когда участок необходимо образовать;

данные решения об утверждении межевого проекта;

расписание приема желающих для знакомства со схематическим размещением участка.

Если участок только предстоит образовать, то совместно с извещением публикуется схема его расположения.

Подать заявку на участие в аукционе по приобретению участка в собственность или во временное пользование могут граждане и юридические лица.

В подаваемом заявлении должны присутствовать следующие данные:

информация о заявителе, с указанием всех его личных и регистрационных данных;

сведения об участке, включая кадастровый номер, адрес и месторасположение земли;

основания для передачи надела в эксплуатацию;

цель дальнейшего использования площади;

вид права, которое претендент предъявляет на площадь.

Если после 30 дней с момента публикации извещения, от граждан или организаций не поступило заявок, то распорядитель предпринимает следующие шаги:

оформляет договор купли-продажи или арендное соглашение в трех экземплярах и передает их на подписание единственному участнику, если отсутствует необходимость в образовании или повторном разграничении земли;

выносит решение о начальном разрешении передачи участка претенденту.

Если в течение 30 дней заявки поступили, распорядитель земли должен в недельный период вынести отказ о передаче земель без торгов, а также извещение о назначении конкурса в отношении участка. Также полномочное ведомство должно вынести отрицательное решение о начальном разрешении передачи земли и назначить конкурс.

Предоставление земельных участков для ведения крестьянского хозяйства или нужд граждан выполняется в рамках специально организованного аукциона.

Конкурс по передаче земель в полное распоряжение или временную эксплуатацию проводится в соответствии с законным регламентом. Порядок передачи участка в процессе конкурса представлен следующими этапами:

1. Полномочное ведомство извещает население о проведении торгов.

2. Желающие принять участие в конкурсе направляют заявки и оплачивают задаток.

3. В процессе торгов каждый из участников заявляет свою цену и победителем становится тот претендент, который предложил максимальную стоимость.

4. После определения победителя составляется и подписывается протокол. Затем документ официально публикуется.

5. Выносится решение о передаче земли путем проведения торгов и заключается договор аренды или оформляется купчая.

6. Права победителя регистрируются в Росреестре.

После окончания аукциона, победившее лицо должно оплатить стоимость участка или внести арендную плату, только после этого оформляется официальное соглашение.

В.В. Андреев тел. 8(40156)3-26-74

Источник: https://mamonovo.gov39.ru/novosti/prokuratura/2049/

Консультант закона
Добавить комментарий